Đánh giá biến động sử dụng đất phục vụ quản lý đất đai thị xã Sơn Tây

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN






NGUYỄN THỊ VÂN THUỲ







ĐÁNH GIÁ BIẾN ĐỘNG SỬ DỤNG ĐẤT PHỤC VỤ QUẢN LÝ
ĐẤT ĐAI THỊ XÃ SƠN TÂY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI






LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội – Năm 2014



ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN







NGUYỄN THỊ VÂN THUỲ


ĐÁNH GIÁ BIẾN ĐỘNG SỬ DỤNG ĐẤT PHỤC VỤ QUẢN LÝ
ĐẤT ĐAI THỊ XÃ SƠN TÂY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Mã số : 60.85.01.03





LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. NHỮ THỊ XUÂN












Hà Nội – Năm 2014

DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH ẢNH VÀ PHỤ LỤC BẢN ĐỒ
1. DANH MỤC BẢNG BIỂU
- Bảng 1.1. Chỉ tiêu đất cây xanh đô thị trang 16
- Bảng 1.2. Chỉ tiêu đất khu dân dụng trang 17
- Bảng 1.3. Chỉ tiêu đất giao thông trong khu dân dụng trang 17

- Bảng 1.4. Chỉ tiêu các loại đất trong khu ở trang 17
- Bảng 1.5. Chỉ tiêu đất công nghiệp, kho tàng đô thị trang 18
- Bảng 1.6. Chỉ tiêu đất trong khu công nghiệp trang 18
- Bảng 2.1. Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp Thị xã Sơn Tây trang 43
- Bảng 2.2. Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp trang 45
- Bảng 2.3. Hiện trạng đất chưa sử dụng trang 47
- Bảng 3.1. Diện tích biến động của các loại hình sử dụng đất giai đoạn
2005 – 2012 trang 49
2. DANH MỤC BIỂU ĐỒ CỘT:
- Hình 1: Sơ đồ hành chính thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội trang 27
- Hình 2: Biểu đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2012 của thị xã Sơn Tây
trang 43
- Hình 3: Biểu đồ biến động sử dụng đất giai đoạn 2005 – 2012 của thị xã
Sơn Tây trang 50
2. PHỤ LỤC BẢN ĐỒ
- Phụ lục 1: Bản đồ hiện trạng sử dụng đất thị xã Sơn Tây năm 2005
- Phụ lục 2: Bản đồ hiện trạng sử dụng đất thị xã Sơn Tây năm 2012
- Phụ lục 3: Phần đất hiện chỉnh từ bản đồ sử dụng đất năm 2010 được bản
đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2012
- Phụ lục 4: Bản đồ tích hợp hiện trạng sử dụng đất 2012 và quy hoạch sử
dụng đất giai đoạn 2020 – 2030 thị xã Sơn Tây
- Phụ lục 5: Bản đồ biến động sử dụng đất thị xã Sơn Tây giai đoạn 2005 -
2012




MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết của đề tài 1

2. Mục tiêu nghiên cứu 2
3. Nhiệm vụ nghiên cứu 2
5. Các quan điểm nghiên cứu 2
6. Các phƣơng pháp nghiên cứu 4
7. Cấu trúc của luận văn 5
CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN ĐÁNH GIÁ BIẾN ĐỘNG SỬ DỤNG ĐẤT PHỤC
VỤ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI 6
1.1. Đất đai, đất đô thị, sử dụng đất đô thị 6
1.1.1. Khái niệm về đất đai 6
1.1.2. Đất đô thị 7
1.1.3. Sử dụng đất đai, đất đô thị và những yếu tố chủ yếu ảnh hưởng tới sử dụng đất
đô thị 8
1.1.4. Quan điểm về sử dụng hợp lý đất đô thị 12
1.2. Các nhiệm vụ quản lý Nhà nƣớc về đất đai cấp quận, thị xã, huyện 12
1.3. Biến động sử dụng đất 14
1.4. Cơ sở định hƣớng sử dụng đất đô thị dựa trên định mức và quy hoạch sử dụng đất
đô thị 15
1.4.1. Quy hoạch sử dụng đất đô thị 15
1.4.2. Nhiệm vụ của quy hoạch sử dụng đất đô thị 18
1.4.3. Nguyên tắc cơ bản trong quy hoạch sử dụng đất đô thị 19
1.4.4. Nội dung chủ yếu của quy hoạch sử dụng đất đô thị 20
1.4.5. Cơ sở xây dựng quy mô đất đai trong việc lập quy hoạch sử dụng đất đô thị 22

CHƢƠNG 2: ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT THỊ XÃ SƠN TÂY,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI 26
2.1. Đặc điểm địa lý tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên thị xã Sơn Tây 26
2.1.1. Vị trí địa lý 26
2.1.2. Địa hình, địa mạo 28
2.1.3. Khí hậu 28
2.1.4. Thuỷ văn 29

2.1.5. Tài nguyên đất 30
2.1.6. Tài nguyên nước 31
2.1.7. Tài nguyên rừng 31
2.1.8. Tài nguyên khoáng sản 31
2.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội thị xã Sơn Tây 32
2.2.1. Dân số 32
2.2.2. Lao động, việc làm và thu nhập 32
2.2.3. Thực trạng phát triển các khu dân cư đô thị và nông thôn 33
2.2.4. Tài nguyên nhân văn 34
2.2.5. Thực trạng phát triển kinh tế, xã hội 34
2.2.6. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng 37
2.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và môi trƣờng 41
2.3.1. Những kết quả đạt được 41
2.3.2. Những tồn tại hạn chế 42
2.4. Phân tích hiện trạng sử dụng đất thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội năm 2012 42
2.4.1. Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp 43
2.4.2. Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp 45
2.4.3. Đất chưa sử dụng 47

CHƢƠNG 3: ĐÁNH GIÁ BIẾN ĐỘNG SỬ DỤNG ĐẤT VÀ ĐỀ XUẤT ĐỊNH
HƢỚNG SỬ DỤNG HỢP LÝ ĐẤT ĐAI THỊ XÃ SƠN TÂY 48
3.1. Đánh giá biến động sử dụng đất thị xã Sơn Tây giai đoạn 2005 - 2012 48
3.1.1. Biến động đất nông nghiệp 50
3.1.2. Biến động đất phi nông nghiệp 55
3.1.3. Biến động đất chưa sử dụng 62
3.2. Đánh giá hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trƣờng, tính hợp lý của việc sử dụng đất 63
3.2.1. Đánh giá hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trường của việc sử dụng đất 63
3.2.2. Tính hợp lý của việc sử dụng đất 65
3.2.3. Những tồn tại chủ yếu trong sử dụng đất 66
3.3. Đánh giá chung về tiềm năng đất đai của thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội 67

3.3.1. Đánh giá tiềm năng đất đai để phục vụ sản xuất nông, lâm nghiệp 68
3.3.2. Đánh giá tiềm năng đất đai để phục vụ cho việc phát triển công nghiệp, đô thị,
xây dựng khu dân cư nông thôn 68
3.3.3. Đánh giá tiềm năng đất đai để phục vụ cho việc phát triển du lịch 70
3.3.4. Đánh giá tiềm năng đất đai để phục vụ cho việc chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất
và phát triển cơ sở hạ tầng 70
3.4. So sánh hiện trạng sử dụng đất năm 2012 với quy hoạch sử dụng đất thành phố
Hà Nội giai đoạn 2020 - 2030 71
3.5. Định hƣớng sử dụng đất cho giai đoạn 20 năm tới và giai đoạn tiếp theo thị xã Sơn
Tây, thành phố Hà Nội 71
3.5.1. Khái quát phương hướng, mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội cho giai đoạn 20
năm tới và giai đoạn tiếp theo 71
3.5.2. Quan điểm sử dụng đất 73
3.5.3. Định hướng sử dụng đất cho giai đoạn 20 năm tới và giai đoạn tiếp theo 73
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 76

1
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho con
người, đất đai còn là tư liệu sản xuất không gì thay thế được, nó có vai trò quan
trọng trong sự tồn tại và phát triển của đất nước.
Đất đai cố định về diện tích, không gian… là địa bàn phân bố khu dân cư,
xây dựng cơ sở văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng.
Cùng với thời gian và sự tác động của con người, đất đai có thể biến động
theo chiều hướng tốt hoặc xấu. Trong tình hình dân số nước ta tăng nhanh, nền kinh
tế vận động theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước, chủ trương công
nghiệp hóa hiện đại hóa trên khắp đất nước, quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ.
Những vấn đề trên đã kéo theo sự gia tăng nhu cầu nhà ở, mở rộng giao thông, các
khu công nghiệp làm cho giá cả đất đai ở khắp nơi tăng liên tục, tình hình sử dụng

đất đai biến đổi không thể kiểm soát được.
Nhất là trong những năm gần đây với cơ chế thị trường nền kinh tế của thành
phố Hà Nội nói chung, thị xã Sơn Tây nói riêng đã có những bước phát triển mạnh
mẽ, dẫn đến nhu cầu sử dụng đất đai cho các mục đích khác nhau không ngừng thay
đổi, tuy nhiên vấn đề đặt ra là đất đai có hạn.
Để đáp ứng nhu cầu quản lý Nhà nước về đất đai, nắm lại hiện trạng sử dụng
đất, tình hình biến động đất đai, làm cơ sở khoa học cho công tác xây dựng quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai trong những năm tới và đề xuất giải pháp và định
hướng cho việc sử dụng hợp lý và quản lý đất đai. Xuất phát từ lý do này, đề tài:
“Đánh giá biến động sử dụng đất phục vụ quản lý đất đai thị xã Sơn Tây, thành
phố Hà Nội” được lựa chọn để thực hiện.




2
2. Mục tiêu nghiên cứu
Nghiên cứu thực trạng và đánh giá biến động sử dụng đất giai đoạn 2005 -
2012, xác định nguyên nhân và chiều hướng biến động, từ đó đề xuất định hướng sử
dụng hợp lý và quản lý đất đai.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để đạt được mục tiêu trên, luận văn giải quyết các nhiệm vụ nghiên cứu sau:
- Nghiên cứu cơ sở lý luận của công tác sử dụng hợp lý đất đô thị.
- Điều tra, thu thập tài liệu, số liệu, bản đồ có liên quan đến khu vực nghiên
cứu.
- Nghiên cứu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội - những nhân tố ảnh
hưởng tới sử dụng đất của khu vực nghiên cứu.
- Đánh giá thực trạng sử dụng đất của thị xã năm 2012, phân tích xu thế biến
động các loại hình sử dụng đất khu vực nghiên cứu giai đoạn 2005 - 2012.
- Đề xuất định hướng và một số giải pháp sử dụng hợp lý đất đai của thị xã.

4. Phạm vi và đối tƣợng nghiên cứu:
- Phạm vi lãnh thổ: Thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội.
- Phạm vi khoa học: Cơ sở khoa học đánh giá biến động sử dụng đất phục vụ
quản lý đất đai
- Đối tượng nghiên cứu: Sử dụng đất đai trong giai đoạn 2005 - 2012
5. Các quan điểm nghiên cứu
- Quan điểm lịch sử
Đối với một đơn vị đất đai, hướng sử dụng và khai thác tiềm năng trong đơn
vị đất đai đó được quy định bởi một quá trình sản xuất lâu dài của con người. Sự
thay đổi hướng sử dụng phụ thuộc vào sự phát triển của nhận thức, sự thay đổi thể
chế chính trị, thay đổi quan hệ và phương thức sản xuất,

3
Sự hình thành sử dụng đơn vị đất đai là kết quả tác động tương hỗ giữa các
hợp phần tự nhiên và con người theo thời gian và không gian. Việc nghiên cứu lịch
sử phát triển sử dụng đất đai khu vực nghiên cứu tạo cơ sở vững chắc cho mục tiêu
cuối cùng của quá trình nghiên cứu đánh giá thực trạng, biến động sử dụng đất phục
vụ định hướng sử dụng hợp lý lãnh thổ.
- Quan điểm hệ thống
Khi tiến hành nghiên cứu đánh giá thực trạng và biến động sử dụng đất làm
cơ sở cho đề xuất định hướng quy hoạch sử dụng đất đai cần đặt lãnh thổ nghiên
cứu trong một hệ thống thống nhất và hoàn chỉnh cả về tự nhiên và xã hội. Các dạng
tài nguyên thiên nhiên có trong khu vực đều có sự tương tác lẫn nhau để tạo thành
một hệ thống đầy đủ về cấu trúc và chức năng. Giữa các thành phần và bộ phận cấu
tạo nên hệ thống đều có những mối tương tác qua lại qua các dòng vật chất, năng
lượng và thông tin. Khi một thành phần hay bộ phận nào đó bị tác động thì kéo theo
sự thay đổi dây chuyền của các thành phần khác.
- Quan điểm tổng hợp
Theo quan điểm tổng hợp, phải nghiên cứu đất đai trong mối liên hệ chặt chẽ
với các yếu tố khác trong lãnh thổ, đó là các yếu tố địa chất, địa hình, khí hậu, thuỷ

văn, sinh vật và các tác động của con người. Thường trong tư liệu về cơ sở lý luận
của khoa học địa lý, tính tổng hợp được xem xét dưới hai góc độ khác nhau:
+ Tổng hợp với nghĩa là nghiên cứu đồng bộ, toàn diện về điều kiện
tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên với quy luật phân hoá của chúng cũng như
mối quan hệ tương tác lẫn nhau giữa các hợp phần của tổng thể địa lý.
+ Tổng hợp là sự kết hợp có quy luật, có hệ thống trên cơ sở phân tích
đồng bộ và toàn diện các yếu tố hợp phần của tổng thể lãnh thổ tự nhiên,
đồng thời phát hiện và xác định những đặc điểm đặc thù của các thể tổng hợp
lãnh thổ địa lý.
- Quan điểm phát triển bền vững

4
Quan điểm phát triển bền vững hiện nay đã trở thành phổ biến và áp dụng
rộng rãi trong tất cả các hoạt động của nền kinh tế quốc dân, đặc biệt trong khai
thác sử dụng tài nguyên và bảo vệ môi trường. Phát triển bền vững được xác định
ngay từ khi bắt đầu tiến hành quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội. Phát triển kinh tế
- xã hội phải gắn liền với bảo vệ môi trường để đảm bảo rằng việc khai thác tài
nguyên và phát triển sản xuất đó đáp ứng cho nhu cầu phát triển kinh tế của hiện tại
mà vẫn đảm bảo cho thế hệ tương lai. Do đó, trong đề xuất định hướng quy hoạch
sử dụng đất cần phải cân nhắc, phân tích một cách tổng hợp, toàn diện các đặc điểm
điều kiện địa lý tự nhiên trên quan điểm lịch sử, hệ thống, tổng hợp với các mục
đích phát triển kinh tế - xã hội gắn liền bảo vệ môi trường.
6. Các phƣơng pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra, khảo sát, thu thập tài liệu, số liệu: Nhằm thu thập các
tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, các số liệu thống kê về diện
tích các loại đất để phục vụ cho việc đánh giá hiện trạng và biến động sử dụng đất
đai thị xã Sơn Tây.
- Phương pháp thống kê, so sánh: Trên cơ sở các số liệu, tài liệu thu thập
được, tiến hành thống kê, so sánh số liệu qua các năm để thấy được sự biến động,
thay đổi về cơ cấu các loại đất.

- Phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp: Từ số liệu thu thập được và
hiện trạng sử dụng đất tiến hành phân tích làm rõ những tồn tại, những điểm chưa
hợp lý trong sử dụng đất của thị xã.
- Phương pháp chuyên gia: Tham khảo ý kiến của cơ quan chuyên môn, cán
bộ địa phương về các giải pháp sử dụng hợp lý đất đô thị và định hướng phát triển
quỹ đất của thị xã.
- Phương pháp bản đồ và GIS: Phương pháp này có ưu điểm là tiết kiệm thời
gian và kinh phí trong nghiên cứu, dùng để trình bày và biên tâp bản đồ hiện trạng
sử dụng đất, bản đồ biến động sử dụng đất khu vực nghiên cứu.

5
7. Cấu trúc của luận văn
Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung của đề tài luận văn gồm 3
chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận đánh giá biến động sử dụng đất phục vụ quản lý đất
đai.
Chương 2: Đánh giá thực trạng sử dụng đất thị xã Sơn Tây, thành phố Hà
Nội
Chương 3: Đánh giá biến động sử dụng đất và đề xuất định hướng sử dụng
hợp lý đất đai thị xã Sơn Tây


6
CHƢƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN ĐÁNH GIÁ BIẾN ĐỘNG SỬ DỤNG ĐẤT PHỤC
VỤ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
1.1. Đất đai, đất đô thị, sử dụng đất đô thị
1.1.1. Khái niệm về đất đai
Đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng như sau: "Đất
đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi

trường sinh thái ngay trên vỏ dưới bề mặt đó bao gồm: Khí hậu, bề mặt, thổ
nhưỡng, dáng địa hình, mặt nước ( hồ, sông, suối, đầm lầy, ). Các lớp trầm tích sát
bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và
động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá
khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường
xá, nhà cửa. )".
Như vậy, "đất đai" là khoảng không gian có giới hạn, theo chiều thẳng đứng
(gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện
tích nước, tài nguyên nước ngầm và khóang sản trong lòng đất), theo chiều nằm
ngang trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thuỷ văn, thảm thực vật
cùng các thành phần khác) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt
động sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài người.
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động và cùng với quá trình
lịch sử phát triển kinh tế - xã hội, đất đai là điều kiện lao động. Đất đai đóng vai trò
quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người. Nếu không có đất đai
thì rõ ràng không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, cũng như không thể có sự tồn
tại của loài người. Đất đai là một trong những tài nguyên vô cùng quý giá của con
người, điều kiện sống cho động vật, thực vật và con người trên trái đất.
Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế, xã hội. Đất
đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc các công trình công nghiệp,

7
giao thông, thuỷ lợi vá các công trình thuỷ lợi khác. Đất đai cung cấp nguyên liệu
cho ngành công nghiệp, xây dựng như gạch ngói, xi măng, gốm sứ.
Đất đai là nguồn của cải, là một tài sản cố định hoặc đầu tư cố định, là thước
đo sự giầu có của một quốc gia. Đất đai còn là sự bảo hiểm cho cuộc sống, bảo
hiểm về tài chính, như là sự chuyển nhượng của cải qua các thế hệ và như là một
nguồn lực cho các mục đích tiêu dùng.
Trong các điều kiện vật chất cần thiết, đất đai giữ vị trí và ý nghĩa đặc biệt
quan trọng - là điều kiện đầu tiên, là cơ sở thiên nhiên của mọi quá trình sản xuất, là

nơi tìm được công cụ lao động, nguyên liệu lao dộng và nơi sinh tồn của xã hội loài
người.
1.1.2. Đất đô thị
Đất đô thị là đất nội thành nội thị xã, thị trấn được xây dựng nhà ở, trụ sở cơ
quan, tổ chức, các cơ sở sản xuất, kinh doanh, cơ sở hạ tầng phục vụ công cộng, an
ninh quốc phòng và các mục đích khác. Đất ngoại thành, ngoại thị xã đã được quy
hoạch do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để phát triển đô thị cũng là
đất đô thị và được sử dụng như đất đô thị.
Khi xác định đất đai theo ranh giới hành chính thì đất đô thị bao gồm nội
thành, nội thị một cách hữu cơ về chức năng cơ sở hạ tầng và cơ cấu không gian
quy hoạch đô thị, các vùng đất sẽ được đô thị hóa nằm trong phạm vi ranh giới quy
hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Đất đai đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của loài người.
Cùng với các điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội khác, đất đai là một trong những
cơ sở quan trọng nhất để hình thành vùng kinh tế của cả nước nhằm khai thác và sử
dụng có hiệu quả tiềm năng tự nhiên - kinh tế - xã hội của mỗi vùng đất nước.
Đất đô thị theo nghĩa hẹp là sự biến động của sử dụng đất nông nghiệp, lâm
nghiệp thành đất sử dụng công nghiệp, thương nghiệp, giao thông, văn hóa…. Theo
hình thức phát triển đất của khu vực mới ngoài ra còn cải tạo khu vực đất cũ. Đất

8
của khu vực mới mở rộng diện tích sử dụng đất đô thị là để ra tăng, cung cấp kinh tế
của đất đô thị. Nội dung của nó gồm hai mặt: Một là tiến hành quy hoạch lại,
chuyển phương hướng sử dụng đất để phát triển đô thị. Hai là tiến hành đầu tư xây
dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật để thành khu đô thị mới khang trang đẹp hơn trong
chương trình chỉnh trang đô thị phát triển kinh tế của cả nước…
Phát triển sử dụng đất của khu vực cũ là một con đường khác để tăng cung
cấp kinh tế của đất đô thị. Nội dung cơ bản của nó là thông qua các hoạt động phá
bỏ, di chuyển và cải tạo, nâng cấp để cải biến kết cấu sử dụng đất các khu vực cũ
nhằm nâng cao trình độ tập trung, tiết kiệm trong việc sử dụng đất đô thị.

Cơ sở đầu tiên của sự phát triển đô thị là quy hoạch chi tiết sử dụng mặt bằng
đất đai nhất định để phát triển đô thị. Trong đó, xác định địa giới và mục đích sử
dụng của mặt bằng đất đai và vạch mạng lưới đường sá, phân chia mặt bằng đất đai
thành những lô đất, đề ra yêu cầu về quy hoạch và kiến trúc đối với các công trình
xây dựng trên đó.
1.1.3. Sử dụng đất đai, đất đô thị và những yếu tố chủ yếu ảnh hưởng tới
sử dụng đất đô thị
1.1.3.1. Sử dụng đất đai
Sử dụng đất đai là hệ thống các biện pháp nhằm điều hoà mối quan hệ người
- đất trong tổ hợp các nguồn tài nguyên khác và môi trường căn cứ vào nhu cầu của
thị trường sẽ phát triển, quyết định phương hướng chung và mục tiêu sử dụng hợp
lý nhất nguồn tài nguyên đất đai, phát huy tối đa công dụng của đất đai nhằm đạt tới
hiệu quả lợi ích sinh thái, kinh tế và xã hội cao nhất
Theo quy định tại điều 11 luật đất đai 2003, việc sử dụng đất phải đảm bảo
các nguyên tắc sau đây:
- Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất;
- Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích
chính đáng của người sử dụng đất xung quanh;

9
- Người sử dụng đất thực hiện các quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn
sử dụng đất theo quy định của luật Đất đai và các quy định khác của pháp luật có
liên quan.
1.1.3.2. Vấn đề sử dụng đất đô thị
Việc sử dụng đất tại các đô thị trong những năm qua rất nhiều bất cập. Nhìn
chung công nghiệp chậm phát triển nhưng dân số tăng nhanh, đặc biệt ở các đô
thị, việc sử dụng đất đô thị chưa hợp lý, phát triển thiếu sự cân đối cần thiết theo
các chức năng đô thị. Công tác quản lý đất đô thị chưa thật sự chặt chẽ, kỷ cương.
Hiện tượng lấn chiếm, mua bán chuyển nhượng trái phép còn khá phổ biến, nhất là
các đô thị lớn. Một trong những chỉ tiêu định hướng quan trọng nhất để đánh giá

mức độ đô thị hoá là dân số đô thị. Ở nước ta sự tăng dân số toàn quốc ảnh hưởng
không tương xứng với mức đô thị hoá đồng thời cũng thể hiện trình độ kinh tế còn
quá chậm.
Để xem xét, đánh giá những vấn đề sử dụng đất đô thị, cần phải xem xét ở
một vài tiêu chí sau:
- Mật độ dân số đô thị
Mật độ dân số đô thị là một chỉ tiêu quan trọng đánh giá hiện trạng sử dụng
đất ở các nước phát triển. Mật độ dân số càng tăng thì quá trình đô thị hóa càng diễn
ra không cân đối. Nguyên nhân chính là do sự bùng nổ dân số, tỷ lệ dân nhập cư lớn
hơn di cư, sự mâu thuẫn sâu sắc giữa nông thôn và đô thị, quan trọng là kết cấu hạ
tầng đô thị không theo kịp tốc độ tăng dân số đô thị, điều đó đồng nghĩa với sự mất
cân bằng sinh thái đô thị.
- Đất ở đô thị
Ở Việt Nam đất ở đô thị có quan hệ mật thiết với kinh doanh - dịch vụ đô thị.
Đất ở đô thị phụ thuộc vào địa hình, khí hậu, kinh tế - xã hội và số tầng cao trung
bình các đô thị. Trong 30 năm qua, mặc dù thời gian đầu gặp nhiều khó khăn nhưng
hàng năm Nhà nước đã rất quan tâm đến việc đầu tư cho xây dựng nhà ở và các cơ

10
sở hạ tầng tại các đô thị. Trong những năm gần đây với cơ chế mới, đất ở đô thị
cũng tăng lên nhanh chóng do Nhà nước cấp đất và mở rộng thị trường bất động sản
cho người dân tự do mua bán nhưng đồng thời thấy rõ quỹ đất đô thị đã ngày càng
bị thu hẹp.
- Đất giao thông đô thị
Giao thông đô thị là một yếu tố quan trọng quyết định hình thành cơ cấu đô
thị và sự phát triển kinh tế - xã hội đô thị, là yếu tố tác động trực tiếp với đời sống
thường nhật của người dân đô thị. Tuy một số năm gần đây Nhà nước ta quan tâm
đến việc phát triển đất giao thông đô thị nhưng đất giao thông đô thị hiện nay còn ở
mức thấp chỉ chiếm trên dưới 10% đất đô thị.
Theo dự báo, tỷ lệ đất giao thông đô thị ở nước ta trong tương lai phải đạt 15

- 20% diện tích đất đô thị, bình quân diện tích giao thông đầu người là khoảng 15 -
20 m
2
. Nhưng hiện nay ở Hà Nội và nhiều đô thị bình quân diện tích đất giao thông
trên đầu người thấp, nên là một trong những nguyên nhân gây ra hiện tượng tắc
nghẽn giao thông thường xuyên tại các thành phố lớn như Hà Nội, thành phố Hồ
Chí Minh.
- Đất cây xanh, công viên đô thị
Tiêu chuẩn diện tích cây xanh/người dân đô thị (m
2
/người) rất quan trọng để
đánh giá môi trường sinh thái đô thị. Nhìn chung đô thị nước ta diện tích cây xanh trên
đầu người rất thấp mặc dù nước ta rất thuận lợi cho cây xanh sinh trưởng và phát triển.
- Các loại đất đô thị khác
Bao gồm đất cơ quan trường đại học, dạy nghề, viện nghiên cứu, đất quốc
phòng trong đô thị, đất công nghiệp kho tàng, nhìn chung chiếm diện tích tương
đối lớn so với nhu cầu nên sử dụng còn lãng phí, nhiều nơi sử dụng không đúng
mục đích. Một số năm trước, tình trạng các cơ quan xí nghiệp chia hoặc bán cho cán
bộ công nhân viên làm nhà ở khá phổ biến. Riêng đất quốc phòng đặc biệt đối với
các đô thị miền Nam là sự tiếp quản đất quân sự của chế độ cũ nên đất quốc phòng

11
trong đô thị rất lớn, nhiều nơi bỏ trống hoặc cho thuê, chia đất cho cán bộ quân đội
làm nhà ở không theo quy hoạch đô thị gây nên sử dụng đất lộn xộn, sai mục đích
và lãng phí.
1.1.3.3. Những yếu tố chủ yếu ảnh hưởng tới sử dụng đất đô thị
- Vị trí địa lý: Là yếu tố quan trọng ảnh hưởng tới sử dụng đất đô thị. Vị trí
thuận tiện thì việc đầu tư và tận dụng nguồn lực đất đai, lao động, khai thác tiềm
năng đất đai sẽ có nhiều ưu thế hơn.
- Địa hình: Quyết định đến việc sử dụng đất. Đất dốc sẽ khó khăn cho việc

xây dựng công trình và sản xuất nông nghiệp,
- Điều kiện khí hậu, thủy văn: Ảnh hưởng tới sử dụng đất cho các mục đích
sản xuất, kinh doanh, sinh hoạt cho con người và tổ chức sử dụng đất.
- Thảm thực vật tự nhiên: Có vai trò điều tiết khí hậu, tạo nên cảnh quan
thiên nhiên đẹp, nghỉ mát, có ý nghĩa cho quy hoạch đô thị.
- Không gian: Mặt bằng không gian và vị trí của đất đai rất quan trọng trong
sử dụng đất cho các công trình công nghiệp, thương mại, dịch vụ, ở, và quan
trọng cho quy hoạch, phát triển đô thị.
- Kinh tế - xã hội: Dân số và lao động, cơ cấu lao động, cơ cấu các ngành
kinh tế, mức độ tăng trưởng và sự phát triển các ngành, cơ sở hạ tầng, trình độ khoa
học công nghệ, trình độ quản lý và tổ chức, chế độ chính trị, tín ngưỡng thường có ý
nghĩa quyết định đối với việc sử dụng đất.
1.1.3.4. Vai trò của đất đô thị
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá. Đất là giá đỡ cho toàn bộ sự sống của
con người và là tư liệu sản xuất chủ yếu của ngành nông nghiệp. Đặc điểm đất đai
ảnh hưởng lớn đến quy mô, cơ cấu và phân phối của ngành nông nghiệp. Vai trò
của đất đai càng lớn khi dân số ngày càng đông, nhu cầu dùng đất làm nơi cư trú,
làm tư liệu sản xuất… ngày càng tăng và nông nghiệp phát triển, trở thành ngành
kinh tế chủ đạo.

12
Theo hướng phát triển kinh tế hàng hóa nhiều thành phần có sự quản lý của
Nhà nước và sự công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước thì các đô thị sẽ trở thành
các trung tâm công nghiệp, thương mại và các dịch vụ khác, là đầu mối giao thông,
quan hệ kinh tế quan trọng, giữa các vùng địa phương trong cả nước. Đất đai là nền
tảng của các quan hệ đó, nó tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế -
xã hội. Đó là vai trò chung của đất đai nhưng khi được quy hoạch là đô thị thì giá trị
của nó được tăng lên nhiều lần bởi vai trò của đô thị đối với cuộc sống và bên cạnh
đó cầu đô thị có xu hướng ngày càng tăng do quy mô và tốc độ tăng nhanh chóng
của quá trình đô thị hóa, mà đất đai là tài nguyên có hạn, do đó đất đô thị có vai trò

quan trọng đối với đời sống kinh tế - xã hội. Ngoài ra đất đô thị còn làm thỏa mãn
nhu cầu để mở rộng sản xuất, lập văn phòng giao dịch, trung tâm tư vấn, cửa hàng
dịch vụ …
1.1.4. Quan điểm về sử dụng hợp lý đất đô thị
Sử dụng hợp lý đất là sử dụng phù hợp với lợi ích của nền kinh tế trong tổng
thể, đạt hiệu quả nhất đối với mục đích đặt ra trong khi vẫn đảm bảo tác động thuận
với môi trường xung quanh và bảo vệ một cách hữu hiệu đất đai trong quá trình
khai thác sử dụng.
Ở khu vực đô thị nước ta, do quỹ đất hạn chế trong khi đó nhu cầu sử dụng
đất cho phát triển kinh tế và các nhu cầu xã hội của con người ngày càng tăng nên
vấn đề giải quyết mối quan hệ giữa bảo vệ môi trường và các mục đích kinh tế, xã
hội là vấn đề mang tính mâu thuẫn, xung đột. Chính vì vậy cần phải tìm ra phương
án sử dụng hợp lý đảm bảo hài hòa cả 3 lợi ích: kinh tế, xã hội và môi trường. Về
kinh tế phải hiệu quả, đáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế, về xã hội phải giải quyết
được việc làm, nâng cao đời sống người dân, về môi trường ngăn chặn được ô
nhiễm môi trường hướng tới bền vững môi trường sinh thái.
1.2. Các nhiệm vụ quản lý Nhà nƣớc về đất đai cấp quận, thị xã, huyện
- Điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá phân loại đất và lập bản đồ địa chính
trong phạm vi quản lý. Đây là nhiệm vụ đầu tiên và cũng là nhiệm vụ quan trọng

13
nhất để tiến hành quản lý đất đai. Mục đích của nhiệm vụ là để nắm chắc số lượng,
chất lượng đất đai thông qua việc đánh giá sử dụng đất, khả năng sinh lợi của mỗi
thửa đất và tổng tài nguyên đất đai.
- Quy hoạch và kế hoạch hoá việc sử dụng đất trong phạm vi quản lý nhằm
mục đích:
+ Quản lý đất đai một cách chặt chẽ hơn;
+ Điều tiết các quan hệ đất đai như giao đất, thu hồi đất chuyển
nhượng đất;
+ Tiến hành quy hoạch, phân bố đất đai vào mục đích sử dụng đất cho

phù hợp với từng giai đoạn phát triển kinh tế, xã hội.
+ Kế hoạch sử dụng đất thể hiện quy hoạch đất hàng năm.
- Xây dựng các văn bản hướng dẫn quản lý đất đai cho thị xã khi cần thiết.
- Giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất trong phạm vi quản lý: lập hồ sơ địa
chính, thẩm định hồ sơ sau khi ban hành; giao quyền sử dụng đất, cho thuê theo
pháp luật quy định. Thu hồi đất đai khi:
+ Các tổ chức giải thể hay phá sản, các tổ chức giảm nhu cầu sử dụng
đất;
+ Các cá nhân, gia đình không có người thừa kế;
+ Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;
+ Đất không được sử dụng quá 12 tháng mà không được phép của các
cấp thẩm quyền;
+ Người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với
Nhà nước;
+ Giao đất không đúng thẩm quyền;

14
+ Do nhu cầu của Nhà nước: Thu tiền đối tượng được giao quyền sử
dụng đất và đền bù khi thu hồi đất của các đối tượng đang sử dụng đất một
cách hợp pháp.
- Đăng ký đất đai và lập hồ sơ địa chính: Đây là nhiệm vụ quan trọng nhằm
xác định quyền sử dụng đất. Quản lý biến động sử dụng đất đai tạo cơ sở pháp lý để
Nhà nước và người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình. Là một
thủ tục hành chính nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ, cấp giấy chứng nhận cho
người sử dụng đất hợp pháp. Xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước và chủ sở
hữu để Nhà nước quản lý chặt chẽ và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng.
Hệ thống hồ sơ địa chính bao gồm: Sổ địa chính, sổ cấp giấy chứng nhận,
bảng liệt kê đất, danh sách cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thực hiện
nghĩa vụ tài chính, trích lục bản đồ địa chính.
Thống kê và kiểm kê đất trong phạm vi quản lý: thống kê mỗi năm 1 lần và

kết thúc trước ngày 15/12 mỗi năm; kiểm kê 5 năm 1 lần và kết thúc trước ngày
31/5 của năm.
- Thanh tra việc chấp hành các chế độ, thể lệ và quản lý đất đai của các cán
bộ địa chính .
- Giải quyết các tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, các vi phạm trong quản lý của
cán bộ địa chính và sử dụng đất của các đối tượng sử dụng đất.
Như vậy, việc đánh giá biến động sử dụng đất đóng vai trò không thể thiếu
trong quản lý Nhà nước về đất đai.
1.3. Biến động sử dụng đất
Biến động được hiểu là biến đổi, thay đổi, thay thế trạng thái này bằng một
trạng thái khác liên tục của sự vật, hiện tượng tồn tại trong môi trường tự nhiên
cũng như môi trường xã hội.
Biến động về diện tích đối tượng - biến động về số lượng

15
Giả sử cùng đối tượng A ở thời điểm T
1
có diện tích S
1
, ở thời điểm T
2
có
diện tích S
2
(đối tượng A thu nhận được từ hai ảnh vệ tinh có thời điểm chụp khác
nhau). Như vậy ta nói rằng A bị biến đổi diện tích ở thời điểm T
1
so với T
2
(sự biến

đổi này có thể bằng nhau, lớn hơn hay nhỏ hơn) nếu ta dùng kỹ thuật để chồng xếp
hai lớp thông tin này thì phần diện tích của phần trùng nhau sẽ được gán giá trị cũ
của đối tượng A, còn các giá trị khác sẽ là giá trị của phần biến động. Giá trị biến
động này là bao nhiêu tăng hay giảm phụ thuộc vào thuật toán được sử dụng.
Biến động về bản chất đối tượng
Trên hai bản đồ của cùng một khu vực ở hai thời điểm khác nhau, diện tích
A ở thời điểm T
1
có giá trị M
1
, ở thời điểm T
2
có giá trị M
2
, ta sử dụng thuật toán
chồng ghép hai lớp thông tin tại hai thời điểm T
1,
T
2
sẽ xuất hiện giá trị M khác M
1,
M
2
. Giả sử diện tích A không đổi ta nói rằng có sự thay đổi về chất của A, trên thực
tế đây là sự thay đổi loại hình sử dụng đất.
1.4. Cơ sở định hƣớng sử dụng đất đô thị dựa trên định mức và quy
hoạch sử dụng đất đô thị
1.4.1. Quy hoạch sử dụng đất đô thị
Một đô thị bao giờ cũng được giới hạn bởi ranh giới hành chính của nó. Mỗi
đô thị đều chứa đựng những đặc điểm chung của địa hình khu vực và đặc điểm

riêng của chính nó. Công tác quy hoạch cần hiểu rõ những tính chất chung và nét
riêng của đô thị để đưa ra phương án hòa đồng giữa địa hình thiên nhiên và địa hình
quy hoạch. “Quy hoạch sử dụng đất đô thị là hệ thống các biện pháp kinh tế, kỹ
thuật, sinh thái và pháp lý của Nhà nước về tổ chức sử dụng đất đô thị một cách
khoa học, có hiệu quả và hợp lý thông qua việc phân bổ, bố trí quỹ đất đai cho các
mục đích nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội đô thị và bảo vệ môi
trường sinh thái”. Nó là quá trình căn cứ vào yêu cầu đối với đất cho sự phát triển
các ngành kinh tế, các doanh nghiệp và chất lượng, tính thích nghi của bản thân đất,
tiến hành phân phối đất cho các ngành, các doanh nghiệp, điều chỉnh quan hệ đất,
xác định công dụng kinh tế khác nhau của các loại đất, sắp xếp hợp lý đất đô thị và

16
sắp xếp tương ứng các tư liệu sản xuất khác và sức lao động có quan hệ với sử dụng
đất.
Quy hoạch sử dụng đất đô thị là một trong những công cụ cơ bản để Nhà
nước quản lý sử dụng đất đô thị. Bởi vì, đất đô thị là nơi tập trung cao mật độ dân
số, các ngành công nghiệp, thương nghiệp, giao thông, văn hóa, giáo dục, là nơi hội
tụ của tất cả các mối quan hệ về sử dụng đất. Sự sử dụng hợp lý đất đô thị ảnh
hưởng lớn tới sự phát triển kinh tế đô thị.
Chưa có một công trình nào nghiên cứu sự hợp lý đất cây xanh theo quan
điểm sinh thái đô thị và phát triển lâu bền. Tuy nhiên, theo quy phạm thiết kế quy
hoạch đô thị đã bước đầu đề xuất diện tích cây xanh trung bình trên đầu người như
bảng 1.1.
Bảng 1.1. Chỉ tiêu đất cây xanh đô thị
Loại đô thị
Diện tích cây xanh
toàn đô thị
(m
2
/người)

Diện tích cây xanh sử dụng công cộng
(m
2
/người)
Toàn khu dân dụng
Khu ở
I, II
10 - 15
5 - 8
3 - 4
III, IV
7 - 10
7 - 8
3 - 4
V
7 - 10
12 - 14
3 - 4
(Nguồn: Quy chuẩn xây dựng Việt Nam - 1997)
Đối với đô thị nghỉ mát, diện tích cây xanh toàn đô thị tối thiểu phải là 30 -
40 m
2
/người.
Chức năng đô thị chiếm một diện tích nhất định trong đô thị. Tỷ lệ các diện
tích đất của các khu chức năng cần cân đối tránh lãng phí, quy định thống nhất chỉ
tiêu đất đối với từng loại chức năng dựa vào quy mô dân số đô thị và loại đô thị như
sau

17
Bảng 1.2. Chỉ tiêu đất khu dân dụng
Loại đô thị
Đất khu dân dụng (m
2
/người) gồm đất:

Ở
Giao thông
Công trình
công cộng
Cây xanh
Toàn khu
dân cư
I - II
25 - 28
19 - 21
4 - 5
6 - 7
54 - 61
III - IV
35 - 45
16 - 20
3 - 4
7 - 9
61 - 78
V
45 - 55
10 - 12
3 - 3,5

12 - 14
>80
(Nguồn: Phòng Thống kê thị xã Sơn Tây)

Bảng 1.3. Chỉ tiêu đất giao thông trong khu dân dụng
Loại đô thị
Diện tích đất (m
2
/người)

Mạng đường
Bến, bãi đỗ xe
I - II
15,5 - 17,5
3,5
III - IV
13,5 - 16,5
3 - 3,4
V
8 - 10
3 - 3,4
(Nguồn: Phòng Thống kê thị xã Sơn Tây)

Bảng 1.4. Chỉ tiêu các loại đất trong khu ở
Loại đô thị
Chỉ tiêu đất (m
2
/người) cho

Nhà ở

Sân, đường
Công trình
công cộng
Cây xanh
Cộng
I - II
19 - 21
2 - 2,5
1,5 - 2
3 - 4
25 - 28
III - IV
28 - 35
2,5 - 3
1,5 - 2
3 - 4
35 - 45
V
37 - 47
3
1,5
3 - 4
45 - 55
(Nguồn: Phòng Thống kê thị xã Sơn Tây)



18

Bảng 1.5. Chỉ tiêu đất công nghiệp, kho tàng đô thị

(kể cả đất dự phòng phát triển)
Loại đô thị
Đất công nghiệp (m
2
/người)
Đất kho tàng (m
2
/người)
I
25 - 30
3 - 4
II
20 - 25
3 - 4
III
15 - 20
2 - 3
IV - V
10 - 15
1,5 - 1,0
(Nguồn: Phòng Thống kê thị xã Sơn Tây)

Bảng 1.6. Chỉ tiêu đất trong khu công nghiệp
Loại đô thị
Tỷ lệ (% diện tích toàn khu)
Nhà máy
50 - 60
Các khu kỹ thuật
2 - 5
Công trình hành chính, dịch vụ, nghiên cứu

2 - 4
Giao thông
15 - 20
Cây xanh
10 - 15
(Nguồn: Phòng Thống kê thị xã Sơn Tây)

1.4.2. Nhiệm vụ của quy hoạch sử dụng đất đô thị
Trong kinh tế đô thị, mức độ hợp lý của việc sử dụng đất đô thị có ảnh
hưởng tất yếu đối với mức độ của hiệu suất sử dụng đất và hiệu quả lao động. Vì
vậy, nhiệm vụ cơ bản của quy hoạch sử dụng đất đô thị là tổ chức sử dụng hợp lý
đất đô thị với các nội dung sau:
- Điều tra, nghiên cứu, phân tích tổng hợp điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội,
thực trạng sử dụng đất.

19
- Nắm rõ số lượng và chất lượng đất đai làm căn cứ chuẩn xác để tiến hành
phân phối và điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất.
- Phân phối hợp lý quỹ đất đô thị cho các nhu cầu sử dụng đất phù hợp với
trình độ phát triển của lực lượng sản xuất và các tư liệu sản xuất khác. Ngoài mục
đích tăng trưởng kinh tế, còn phải chú ý phòng ngừa hậu quả của việc sử dụng
không tốt các loại đất, gây ra cho môi trường sinh thái.
1.4.3. Nguyên tắc cơ bản trong quy hoạch sử dụng đất đô thị
Quy hoạch sử dụng đất đô thị tuân theo tất cả các nguyên tắc trong quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất nói chung. Ngoài ra, nó cũng có các nguyên tắc riêng
trong sử dụng đất đô thị. Đó là:
a) Nguyên tắc phân công khu vực của việc quy hoạch sử dụng đất đô thị
Căn cứ vào tính chất tự nhiên và vị trí của các mảnh đất khác nhau trong đô
thị, tuỳ theo tình hình cụ thể của từng nơi mà xây dựng phương hướng và phương
thức sử dụng của mỗi mảnh đất. Căn cứ vào nguyên tắc lợi thế so sánh phân công

khu vực của sử dụng đất đô thị phân ra 3 nguyên tắc cụ thể:
+ Nguyên tắc phân công có lợi tuyệt đối
+ Nguyên tắc phân công có lợi tương đối
+ Nguyên tắc phân công ưu thế tối đa và ưu thế tối thiểu
b) Nguyên tắc lựa chọn vị trí khu vực
Lựa chọn vị trí khu đất đô thị cụ thể bao gồm lựa chọn vị trí khu vực công
nghiệp, lựa chọn vị trí khu vực thương nghiệp, lựa chọn vị trí khu vực dân cư, lựa
chọn vị trí khu vực ngoại thành. Để lựa chọn hợp lý vị trí khu vực đất đô thị, cần
tiến hành phân tích những nhân tố ảnh hưởng đến chúng cụ thể như sau:
- Đối với việc lựa chọn vị trí khu vực công nghiệp: cần chú ‎ý đến các nhân
tố: Nhân tố tự nhiên (đất đai, khoáng sản, nhiên liệu, ); nhân tố thị trường (quy mô,
cơ cấu, sức chứa của thị trường); nhân tố giao thông vận tải (đường sá, phương tiện,