Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giao đất, cho thuê đất tại huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.28 MB, 80 trang )
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
NGUYỄN THỊ HOÀI
NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC GIAO ĐẤT,
CHO THUÊ ĐẤT TẠI HUYỆN THẠCH THẤT,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
Hà Nội - 2011
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
NGUYỄN THỊ HOÀI
NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC GIAO ĐẤT,
CHO THUÊ ĐẤT TẠI HUYỆN THẠCH THẤT,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Chuyên ngành: Địa chính
Mã số: 60.44.80
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
CÁN BỘ HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. THÁI THỊ QUỲNH NHƯ
Hà Nội - 2011
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Mục tiêu của đề tài 2
3. Phạm vi nghiên cứu 2
4. Phương pháp nghiên cứu 2
5. Cấu trúc luận văn 3
Chƣơng 1: Tổng quan về công tác giao đất, cho thuê đất phục vụ mục tiêu phát
triển kinh tế, xã hội
1.1 Tổng quan về việc giao đất, cho thuê đất ở Việt Nam 4
1.2 Những nội dung cơ bản của công tác giao đất, cho thuê đất 11
1.2.1 Căn cứ giao đất, cho thuê đất 11
1.2.2 Đối tượng giao đất, cho thuê đất 12
1.2.3 Thời hạn giao đất, cho thuê đất 15
1.2.4 Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất 17
Chƣơng 2: Nghiên cứu thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất tại huyện
Thạch Thất
2.1 Khái quát chung về địa bàn nghiên cứu 21
2.1.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế xã hội 21
2.1.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất của huyện Thạch Thất giai đoạn
2000-2010 37
2.2 Nghiên cứu thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất tại huyện
Thạch Thất 44
2.2.1 Các văn bản có liên quan 44
2.2.2 Quy trình thực hiện công tác giao đất, cho thuê đất 44
2.2.3 Thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Thạch Thất 45
2.3 Đánh giá việc thực hiện giao đất, cho thuê đất tại 3 dự án trên địa bàn huyện
Thạch Thất 49
2.3.1 Các căn cứ đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất 49
2.3.2 Thực trạng vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất tại 3 dự án 52
2.3.3 Đánh giá việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất
tại 3 dự án 60
2.3.4 Đánh giá kết quả công tác giao đất, cho thuê đất tại 3 dự án trên địa bàn
huyện Thạch Thất 60
Chƣơng 3: Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác giao đất,
cho thuê đất
3.1 Những vấn đề đặt ra đối với công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện
Thạch Thất 67
3.2 Các nhóm giải pháp chủ yếu 72
3.2.1 Giải pháp về chính sách pháp luật 72
3.2.2 Giải pháp về tổ chức, cải cách thủ tục hành chính 72
3.2.3 Một số giải pháp khác 72
Kết luận 75
Kiến nghị 76
Tài liệu tham khảo 78
Phụ lục
DANH MỤC CÁC BẢNG
TT
Tên bảng
Trang
Bảng 1
Giá trị sản xuất huyện Thạch Thất giai đoạn 2002-2007
24
Bảng 2
Các thành phần và cơ cấu kinh tế huyện Thạch Thất giai đoạn
2004-2009
25
Bảng 3
Giá trị sản xuất ngành công nghiệp giai đoạn 2006-2008
26
Bảng 4
Giá trị một số sản phẩm tiểu thủ công nghiệp năm 2007-2008
26
Bảng 5
Giá trị sản xuất nông nghiệp giai đoạn 2003-2008
27
Bảng 6
Số lượng gia súc, gia cầm giai đoạn 2005-2010
28
Bảng 7
Kết quả thực hiện trồng cây gây rừng giai đoạn 2004-2010
29
Bảng 8
Sản lượng khai thác và nuôi trồng thuỷ sản đến năm 2008
30
Bảng 9
Giá trị sản xuất ngành dịch vụ giai đoạn 2000-2007
30
Bảng 10
Dân số huyện Thạch Thất giai đoạn 2004-2010
31
Bảng 11
Cơ cấu lao động phân theo ngành nghề (năm 2009)
32
Bảng 12
Biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng (Giai đoạn 2000-
2010)
38
Bảng 13
Tình hình đo đạc lập bản đồ địa chính (đến ngày 01/ 01/2010)
41
Bảng 14
Tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đến ngày 01/
01/2010)
43
Bảng 15
Kết quả thực hiện giao đất và cho thuê đất tại điểm công nghiệp -
TTCN Bình Phú I xã Bình Phú
49
Bảng 16
Biểu giá đất nông nghiệp năm 2008
55
Bảng 17
Biểu giá đất ở tại nông thôn năm 2008
55
Bảng 18
Bảng giá đất vùng dân cư nông thôn thuộc huyện Thạch Thất
57
Bảng 19
Phương án bồi thường của dự án cụm công nghiệp Bình Phú-
Phùng Xá
58
Bảng 20
Phương án bồi thường của dự án cụm công nghiệp Bình Phú
59
Bảng 21
Phương án bồi thường của dự án điểm công nghiệp Bình Phú I
59
Bảng 22
Số hộ bị thu hồi đất và số lao động được tuyển dụng của 3 dự án
63
DANH MỤC HÌNH ẢNH
Hình 1: Sơ đồ vị trí thành phố Hà Nội
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Từ viết tắt
Ý nghĩa
UBND
Uỷ ban nhân dân
BQL
Ban quản lý
GPMB
Giải phóng mặt bằng
TĐC
Tái định cư
TTCN
Tiểu thủ công nghiệp
NTTS
Nuôi trồng thủy sản
SXNN
Sản xuất nông nghiệp
KTXH
Kinh tế xã hội
THCS
Trung học cơ sở
THPT
Trung học phổ thông
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài.
Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là nguồn tài chính tiềm
năng, nguồn nhân lực cơ bản để phát triển kinh tế, nguồn thu cho ngân sách Nhà
nước. Đất đai được coi là một loại bất động sản, là một hàng hoá đặc biệt, nó có
những đặc điểm rất khác biệt đó là cố định về vị trí, giới hạn về không gian và vô
hạn về thời gian sử dụng, vì lẽ đó mà trong quá trình sử dụng nếu sử dụng đất đai
một cách hợp lý thì giá trị của đất không những không mất đi mà còn tăng lên.
Nước ta đang trong thời kỳ công nghiệp hoá - hiện đại hoá, sự phát triển mạnh
mẽ của các ngành kinh tế cùng với sự gia tăng dân số đã tạo nên áp lực lớn đối với
đất đai. Bởi vậy để quản lý đất đai một cách có hiệu quả, Luật Đất đai 2003 đã quy
định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”. Nhà nước
thực hiện việc giao đất, cho thuê đất nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của các đối
tượng cũng như phát triển kinh tế của đất nước. Với tư cách là đại diện chủ sở hữu,
Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
sử dụng, xác lập quyền sử dụng cho các đối tượng sử dụng đất, tạo điều kiện cho
người sử dụng đất chủ động và gắn bó với đất đai, yên tâm đầu tư, phát huy hiệu quả
của đất. Công tác này chính là một động lực thúc đẩy cho việc sử dụng đất đai hiệu
quả và mang lại những thành tựu to lớn cho nền kinh tế đất nước. Tuy nhiên, trong
thực tế khi thực hiện nó lại phát sinh nhiều khó khăn và bất cập. Làm thế nào để có
thể phân bổ quỹ đất một cách hợp lý, đảm bảo hài hoà được quyền và lợi ích hợp
pháp của Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất, đây là bài toán cần có lời giải
thích hợp đối với từng địa phương cũng như từng khu vực.
Thạch Thất là một huyện mới được sáp nhập thành huyện ngoại thành của Hà
Nội, với đặc thù là huyện có nhiều ngành nghề phát triển cùng với sự thuận lợi về
giao thông đã tạo điều kiện cho kinh tế của huyện phát triển mạnh mẽ trong những
năm gần đây, khiến nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng. Chính điều này đã tạo ra sự
phức tạp trong việc điều tiết các quan hệ đất đai, đặc biệt là công tác giao đất, cho
thuê đất.
Xuất phát từ thực tế đó, tôi đã tiến hành thực hiện đề tài: “Nghiên cứu thực
trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giao đất, cho thuê đất tại
huyện Thạch Thất - thành phố Hà Nội”, nhằm nghiên cứu thực trạng và các
nguyên nhân đối với những vấn đề bất cập đang diễn ra, đồng thời đề xuất một số
giải pháp nhằm góp phần đẩy nhanh tiến độ công tác giao đất, cho thuê đất tại một
số dự án trên địa bàn huyện.
2. Mục tiêu của đề tài.
- Đánh giá thực trạng thực hiện công tác giao đất, cho thuê đất tại một số dự
án trên địa bàn huyện Thạch Thất - thành phố Hà Nội.
- Đề xuất kiến nghị, góp phần hoàn thiện nhằm nâng cao hiệu quả công tác
giao đất, cho thuê đất.
3. Phạm vi nghiên cứu.
- Phạm vi khu vực: Trong đề tài này, tác giả tập trung nghiên cứu, đánh giá
tình hình giao đất, cho thuê đất tại 3 dự án trên địa bàn 2 xã Bình Phú và Phùng Xá,
huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội đó là: Cụm công nghiệp Bình Phú – Phùng
Xá, Cụm công nghiệp Bình Phú và Điểm công nghiệp - TTCN Bình Phú I, chỉ ra
những ưu điểm, tồn tại trong quá trình thực hiện dự án và đưa ra một số giải pháp
nhằm giải quyết những vướng mắc đó.
- Giới hạn nội dung nghiên cứu: Luận văn tập trung nghiên cứu thực trạng và
đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác giao đất, cho thuê đất
trên địa bàn huyện Thạch Thất.
4. Phƣơng pháp nghiên cứu.
- Phương pháp thu thập số liệu: thu thập tài liệu, số liệu tại các phòng, ban có
liên quan, tại Ban quản lý các dự án và tại UBND các xã nơi có đất bị thu hồi; thu
thập các văn bản, tài liệu liên quan đến chính sách giao đất, cho thuê đất của Trung
ương (Chính phủ, các Bộ ngành) và của thành phố Hà Nội.
- Phương pháp điều tra: phỏng vấn cán bộ tham gia lập phương án bồi
thường hỗ trợ giải phóng mặt bằng, điều tra trực tiếp tại các khu công nghiệp.
- Phương pháp thống kê, tổng hợp, xử lý số liệu bằng phương pháp thống kê
toán học: từ số liệu điều tra và thu thập được tiến hành thống kê, tổng hợp để có căn
cứ cho phần đánh giá tình hình giao đất, cho thuê đất.
- Phân tích, so sánh các số liệu điều tra: Từ số liệu đã tổng hợp, tiến hành
phân tích, từ đó đánh giá tình hình giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện.
5. Cấu trúc luận văn
Mở đầu
Chƣơng 1. Tổng quan về công tác giao đất, cho thuê đất phục vụ mục tiêu phát
triển kinh tế - xã hội.
Chƣơng 2. Nghiên cứu thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất tại huyện Thạch Thất.
Chƣơng 3. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác giao đất, cho
thuê đất.
Kết luận và kiến nghị
CHƢƠNG 1
TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT PHỤC VỤ
MỤC TIÊU PHÁT TRIỂN KINH TẾ, XÃ HỘI
1.1 Tổng quan về việc giao đất, cho thuê đất ở Việt Nam
Trước khi giành độc lập dân tộc năm 1945, Việt Nam là nước thuộc địa nửa
phong kiến của thực dân Pháp. Đất đai là của tầng lớp quan lại, địa chủ quản lý,
được coi như tài sản thông thường, được sử dụng như hàng hoá, là đối tượng mua
bán, cầm cố, cho thuê, phát canh thu tô… Người nông dân không có đất sản xuất
mà phải đi làm thuê với một mức giá rẻ mạt cho các ông chủ đồn điền, ở miền Bắc
là các nhà địa chủ sản xuất nông nghiệp, ở miền Nam bao gồm cả sản xuất nông
nghiệp và lâm nghiệp, nên đời sống vẫn vô cùng khó khăn.
- Sau cách mạng tháng 8 thành công năm 1945, sự thành lập Nhà nước công
nông đã đặt nền tảng cho sự ra đời của quan hệ sản xuất mới, trên cơ sở đó những
quan hệ xã hội mới trong đó có các quan hệ ruộng đất được hình thành và phát triển
trên nền tảng vững chắc là sự quản lý thống nhất toàn bộ ruộng đất của Nhà nước và
các hình thức sở hữu xã hội chủ nghĩa đối với ruộng đất đã chiếm ưu thế tuyệt đối.
Các quan hệ về ruộng đất ngày càng được đổi mới, củng cố và phát triển theo đà
phát triển chung của toàn xã hội. Những tàn dư của quan hệ bóc lột đã bị xoá bỏ do
tính chất hàng hóa của đất đai đã bị hạn chế tới mức tối đa. Chính những quan hệ
ruộng đất ngày càng đổi mới này, sự đòi hỏi tất yếu này sẽ ra đời một điều chỉnh
mới, đó là phương pháp điều chỉnh của ngành ruộng đất nói chung, trong đó có mục
tiêu đảm bảo cho đất được sử dụng đầy đủ, hợp lý, có hiệu quả kinh tế cao bằng
hình thức khuyến khích sử dụng đất nông nghiệp trên cơ sở thâm canh, cải tạo đất…
Nhà nước tuyên bố ổn định nghĩa vụ thuế nông nghiệp, nghĩa vụ lương thực trong
một thời gian nhất định hoặc quy định miễn thuế nông nghiệp, lương thực trong một
số năm đầu của đất khai hoang, phục hoá.
Quy định cho việc mượn đất, sản phẩm làm ra được hưởng không tính vào
phương án ăn chia, quy định việc cho vay và xoá nợ trong việc giao đất, giao rừng.
Vì vậy đời sống nhân dân đã có sự cải thiện nhất định. Sau đó Đảng và Nhà nước ta
tiếp tục thực hiện chính sách quản lý nền kinh tế đất nước theo cơ chế tập trung bao
cấp, khuyến khích vận động nhân dân góp đất để xây dựng hợp tác xã lớn, nhằm có
bước nhảy vọt về hình thái xã hội. Nhưng chủ trương này không phát huy được hiệu
quả kinh tế trong sử dụng đất dẫn đến việc sử dụng đất bị lãng phí và hiệu quả thấp,
nền kinh tế đất nước ta lâm vào tình trạng lạc hậu kém phát triển, đời sống nhân dân
vô cùng khó khăn. Bởi vậy Đảng và Nhà nước cần có sự thay đổi về chính sách
quản lý sử dụng đất đai.
- Năm 1986 Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI đã bầu đồng chí Nguyễn Văn
Linh làm Tổng Bí thư Đảng cộng sản Việt Nam với khẩu hiệu “nói và làm”, Đảng
và Nhà nước ta đã có chủ trương xây dựng nền kinh tế đất nước phát triển theo cơ
chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, công nhận trong xã hội có 5 thành phần
kinh tế cùng tồn tại và phát triển bình đẳng. Lúc này nước ta bắt đầu có sự mở cửa
giao lưu kinh tế với nhiều nước trên thế giới, hình ảnh đất nước và con người Việt
Nam được các nhà đầu tư quốc tế chú ý. Thành phần kinh tế tư nhân trong nước
được tạo điều kiện phát triển. Đi kèm theo đó là chính sách quản lý và sử dụng đất
đai được cụ thể hoá thành luật:
Luật Đất đai năm 1987;
Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi, bổ sung năm 1998, Luật sửa đổi, bổ sung
năm 2001;
Luật Đất đai 1993 ra đời là công cụ để Nhà nước quản lý toàn bộ đất đai theo
pháp luật, đáp ứng cơ bản mục tiêu đẩy mạnh công tác quản lý đất đai ở các địa
phương đi vào nề nếp. Đối với công tác giao đất đã có những quy định cụ thể về
thời hạn, định mức giao các loại đất, đối tượng giao để sử dụng, cơ quan có thẩm
quyền được giao đất. Ngoài ra Nhà nước còn ban hành các văn bản dưới luật như
Nghị định, Thông tư… quy định cụ thể về giao đất nông nghiệp, lâm nghiệp.
Với quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản
lý, Nhà nước giao đất cho các tổ chức cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài, có thời
hạn thông qua quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, Nhà nước đã giao đất nông
nghiệp cho nhân dân theo mục đích sử dụng đối với đất nông nghiệp trồng cây hàng
năm là 20 năm, đất trồng cây lâu năm và đất lâm nghiệp là 50 năm. Đất phi nông
nghiệp cho các hộ gia đình cá nhân là 30 năm, cho các tổ chức là 50 năm, đã tạo
điều kiện và khuyến khích người sử dụng đất yên tâm đầu tư vào đất nhằm nâng
cao hiệu quả sử dụng đất. Ngoài ra còn có chính sách khuyến khích nhân dân đầu
tư công sức đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng thông qua việc đưa dân đi xây dựng
vùng kinh tế mới.
Để đảm bảo hài hoà quyền lợi của Nhà nước và người sử dụng đất, Nhà nước
đã ban hành giá cho từng loại đất, vì vậy các cơ quan chức năng có thể xác định
được số tiền sử dụng đất mà người sử dụng đất phải nộp (đối với trường hợp Nhà
nước giao đất có thu tiền sử dụng đất), xác định được mức tiền thuê đất (đối với
trường hợp Nhà nước cho thuê đất), xác định được mức thuế chuyển quyền sử dụng
đất, xác định được giá trị tài sản được Nhà nước giao đất (đối với các tổ chức được
Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất) và xác định được khoản tiền mà
người sử dụng đất được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào
mục đích công cộng, mục đích quốc phòng – an ninh và lợi ích quốc gia.
Luật Đất đai 1993 ra đời đã tạo điều kiện cho các nhà đầu tư có cơ hội được
thuê đất thực hiện các dự án đầu tư cụ thể, góp phần đẩy mạnh công cuộc đổi mới
nền kinh tế đất nước phát triển theo cơ chế thị trường. Mặc dù vậy để phù hợp với
sự phát triển mạnh mẽ của nước ta trong giai đoạn này, Nhà nước đã ban hành Luật
sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1998 và năm 2001. Tuy nhiên
việc thu hồi đất để thực hiện giao đất, cho thuê đất mới chỉ được thực hiện đối với
các dự án đã được phê duyệt cụ thể, do đó vẫn chưa phù hợp với sự phát triển của
đất nước trong thời kỳ đổi mới, vì vậy Luật Đất đai 2003 đã quy định Nhà nước
thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, GPMB sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất được công bố hoặc khi dự án đầu tư có nhu cầu sử dụng đất phù hợp với quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Cho
phép tổ chức Phát triển quỹ đất (do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
thành lập) được thực hiện việc bồi thường, GPMB và trực tiếp quản lý quỹ đất đã
thu hồi đối với trường hợp sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố
mà chưa có dự án đầu tư nhằm tạo mặt bằng sạch rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư,
tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức, cá nhân khi quyết định đầu tư.
Để tiếp tục đưa đất nước tiến lên, Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X của
Đảng đã có chủ trương tiếp tục phát triển nền kinh tế nước ta vận hành theo cơ chế thị
trường có sự quản lý của Nhà nước, phấn đấu đến năm 2020 đưa nước ta trở thành
một nước công nghiệp hiện đại. Vì vậy ngoài việc quy hoạch đất nông nghiệp để đảm
bảo an ninh lương thực cho đất nước, Chính phủ đã phê duyệt nhiều dự án đầu tư
phát triển kinh tế theo hướng công nghiệp với tầm cỡ quốc gia và vùng lãnh thổ nhằm
thu hút đầu tư quốc tế. Các địa phương thực hiện quy hoạch các dự án cụm, điểm
công nghiệp vừa và nhỏ tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân trong nước được thuê
mặt bằng phát triển sản xuất. Theo số liệu điều tra cho thấy trong giai đoạn đầu của
thế kỷ 21 Nhà nước đã giao cho các đối tượng sử dụng là 24.996.000 ha, chiếm
75,53% tổng diện tích tự nhiên cả nước, cụ thể như sau:
+ Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng 14.878.000 ha chiếm 59,52% tổng diện
tích đã giao, trong đó diện tích đất nông nghiệp 13.915.000 ha, chiếm 93,53% diện
tích đất nông nghiệp Nhà nước đã giao cho các đối tượng sử dụng.
+ Các tổ chức trong nước sử dụng 9.735.000 ha chiếm 38,95 % tổng diện
tích đã giao, cho thuê; trong đó diện tích đất phi nông nghiệp 1.021.000 ha, chiếm
59,50% diện tích đất phi nông nghiệp Nhà nước đã giao cho các đối tượng sử dụng.
Tổ chức, cá nhân nước ngoài được thuê sử dụng 56.000 ha (chỉ chiếm 0,22%),
trong đó đất nông nghiệp 30.000 ha (53,57%), đất phi nông nghiệp 26.000 ha
(46,43%). Trong đó có hơn 130 dự án đầu tư khu công nghiệp và khu chế xuất
được Thủ tướng Chính phủ ký duyệt với diện tích đất quy hoạch gần 30.000 ha,
trong đó diện tích đất giao, cho thuê chiếm 67%.
Đến nay nhiều dự án đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật
và đi vào sản xuất theo nội dung phê duyệt, tạo ra sản phẩm cho xã hội đóng góp
vào sự phát triển chung của đất nước. Có hơn 200 dự án cụm công nghiệp do
UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phê duyệt với diện tích
khoảng 15.000 ha đã và đang triển khai xây dựng.
+ Cộng đồng dân cư được giao 325.000 ha (1,30%), trong đó đất nông
nghiệp 274.000 ha (1,10%), đất phi nông nghiệp 6.000 ha (0,20%).
Việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nhìn
chung đã phù hợp với quy hoạch sử dụng đất được duyệt. Trình tự, thủ tục giao đất,
cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đã được thực hiện theo đúng quy định.
Đã từng bước khắc phục tình trạng giao đất, cho thuê đất trái thẩm quyền, không
đúng đối tượng. Đất được giao, cho thuê, được chuyển mục đích về cơ bản là phù
hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xét duyệt và quá trình chuyển đổi cơ
cấu đầu tư và cơ cấu lao động và bảo đảm quốc phòng - an ninh.
Đối với các dự án đầu tư do Chính phủ phê duyệt, việc triển khai thực
hiện cơ bản thuận lợi do nhận thức của nhân dân về ý nghĩa và tầm quan trọng
của dự án đối với sự phát triển chung của đất nước và những tác động trực tiếp
đến đời sống của nhân dân thông qua các chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư.
Đối với các dự án do cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phê
duyệt, việc thực hiện thường gặp một số những vấn đề như địa điểm quy hoạch
thường ở các khu vực đồng bằng, khu trung tâm hoặc ven đô, chủ yếu là đất
trồng lúa, nhu cầu sử dụng đất và đời sống kinh tế của nhân dân tương đối ổn
định nên họ không muốn thay đổi địa bàn sinh sống, chính sách về bồi thường hỗ
trợ giữa các địa phương có sự chênh lệch. Vì vậy họ thường lấy lý do là phải
đảm bảo an toàn lương thực nên không nhất trí chuyển đổi mục đích sử dụng đất,
chính sách bồi thường hỗ trợ giải phóng mặt bằng thấp hơn các địa phương khác,
đòi hỏi được thoả thuận về giá với các chủ dự án thuê đất. Bên cạnh đó là những
biến động về thị trường bất động sản, chính sách bồi thường hỗ trợ tái định cư
của Nhà nước có nhiều thay đổi đã gây một số bất cập nhất định như: việc đất
đai được coi là hàng hoá, một số chủ dự án sau khi được thuê đất đã cho thuê lại
và chuyển nhượng dự án gây bức xúc đối với người bị thu hồi đất. Việc tuyển
dụng lao động bị thu hồi đất vào làm việc tại khu vực công nghiệp đã được thực
hiện nhưng không ổn định do những khó khăn trong sản xuất và khả năng thích
nghi với môi trường sản xuất công nghiệp của các dự án trước cũng là nguyên
nhân gây khó khăn đối với các dự án thực hiện sau.
Nhìn chung việc giao đất, cho thuê đất ở nước ta giai đoạn những năm
2000-2010 thời gian đầu việc thực hiện chưa thật đầy đủ với quy trình do việc
quy hoạch sử dụng đất của các địa phương chưa được phê duyệt, nên việc giao
đất cho thuê đất thường được phê duyệt theo đăng ký nhu cầu sử dụng đất hàng
năm. Các dự án đầu tư được triển khai trên cơ sở các quyết định phê duyệt quy
hoạch chi tiết trong phạm vi dự án, khi có chủ trương tiếp nhận đầu tư. Công tác
bồi thường, hỗ trợ tái định cư chưa thật sự đảm bảo quyền lợi cho người có đất
bị thu hồi, thậm chí có những dự án phải nhiều lần điều chỉnh chính sách bồi
thường gây khó khăn trong thực hiện. Giai đoạn sau việc quy hoạch sử dụng đất
đã được các địa phương khẩn trương hoàn thiện nên việc giao đất cho thuê đất đã
có căn cứ thực hiện, nhưng chất lượng quy hoạch chưa cao, chưa dự đoán được
đầy đủ nhu cầu sử dụng đất của xã hội nên vẫn phải điều chỉnh bổ xung nhiều.
Địa điểm quy hoạch các cụm, điểm công nghiệp được ưu tiên quá nhiều, chưa
chú trọng đến sản xuất nông nghiệp. Do đó các cụm, điểm công nghiệp chủ yếu
được quy hoạch ở vùng đồng bằng, ven các đô thị, gần khu dân cư mà các khu
vực này chủ yếu là đất nông nghiệp trồng lúa với năng xuất và điều kiện sản xuất
rất thuận lợi được hình thành qua nhiều thế hệ mới có được.
Mặt khác, căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất chưa
sàng lọc được nhà đầu tư kém năng lực, chưa kiểm soát được tình trạng một nhà
đầu tư nhưng xin giao đất, thuê đất để thực hiện nhiều công trình, dự án ở nhiều địa
phương khác nhau, dẫn đến tình trạng giao đất, cho thuê đất tràn lan, chủ đầu tư bao
chiếm, găm giữ đất, bỏ hoang gây lãng phí.
Việc quản lý và sử dụng đất sau khi giao còn hạn chế, tình trạng để lãng phí
đất kéo dài trong nhiều năm nhưng Nhà nước chưa có biện pháp xử lý kịp thời.
Về cơ chế giao đất, cho thuê đất: các quy định về nghĩa vụ tài chính của
người được giao đất, người thuê đất chưa đảm bảo bình đẳng về quyền và nghĩa vụ
của các đối tượng sử dụng đất, cụ thể là giá đất tính tiền sử dụng đất và giá đất tính
tiền thuê đất chênh lệch quá lớn, trong khi quyền của tổ chức trong nước được Nhà
nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và quyền của tổ chức, cá nhân nước ngoài
được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê là tương
đương. Nhiều nơi giá thuê đất của Nhà nước thấp hơn nhiều giá thuê đất trên thị
trường, đã có tình trạng nhiều tổ chức được Nhà nước cho thuê đất nhưng không
sản xuất, kinh doanh mà cho thuê lại đất để hưởng chênh lệch giá thuê trên thị
trường và giá thuê của Nhà nước. Vì vậy, "đầu vào" của các dự án cùng loại là khác
nhau giữa dự án có chủ dự án là tổ chức kinh tế trong nước và dự án có chủ đầu tư
là tổ chức, cá nhân nước ngoài; giữa dự án do được Nhà nước cho thuê đất với dự
án thuê đất của tổ chức, cá nhân khác.
Một số địa phương vẫn thực hiện cơ chế cũ (xin - cho) là thu hồi đất đồng
thời với giao, cho thuê đất cho chủ đầu tư để chủ đầu tư tự bồi thường cho người bị
thu hồi đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tính theo bảng giá đất của UBND cấp tỉnh
mà không thực hiện theo cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất. Vì vậy, nguồn thu cho
ngân sách từ việc giao đất, cho thuê đất giảm so với nguồn thu tính theo cơ chế đấu
giá quyền sử dụng đất mà Luật Đất đai đã quy định; đồng thời tăng chi từ ngân sách
cho việc bồi thường về đất do chủ đầu tư tự ứng trước, sau đó trừ vào tiền sử dụng
đất, tiền thuê đất phải nộp ngân sách; chi phí tái định cư cũng lấy từ ngân sách Nhà
nước nhưng thường không được hạch toán với việc thực hiện dự án; nhiều trường
hợp triển khai dự án đầu tư nếu hạch toán thì chi ngân sách (tiền xây dựng quy
hoạch, tiền bồi thường, tiền bố trí tái định cư) cao hơn thu ngân sách (tiền sử dụng
đất, tiền thuê đất, thuế, lệ phí). Phần giá trị tăng thêm do Nhà nước quy hoạch, cho
chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án chủ yếu thuộc về chủ đầu tư dự án
mà biểu hiện về mặt xã hội là tình trạng khiếu kiện đông người, kéo dài tại nhiều
địa phương do người bị thu hồi đất bức xúc trước thực trạng các dự án đầu tư, kinh
doanh nhà ở là giá đất bồi thường thấp (chủ yếu là giá đất nông nghiệp), chủ đầu tư
nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo bảng giá đất ở của UBND cấp tỉnh nhưng
chủ đầu tư đã bán (thậm chí bán trên "giấy tờ" ngay sau khi dự án được phê duyệt,
chưa giải phóng mặt bằng) cho người mua nhà ở với giá đất, giá nhà thị trường (cao
gấp hàng chục, thậm chí hàng trăm lần), trong khi đó nhiều người bị thu hồi đất
nhiều năm chưa được bố trí tái định cư. Đây là một trong những nguyên nhân gây
thất thoát cho ngân sách Nhà nước, do vẫn có cơ chế "xin-cho" mà không thực hiện
cơ chế Luật Đất đai 2003 đã quy định là tách phần thu hồi đất riêng thuộc trách
nhiệm Nhà nước để tạo quỹ đất "sạch" và phần giao đất, cho thuê đất do Tổ chức
phát triển quỹ đất thực hiện theo cơ chế thị trường là đấu giá quyền sử dụng đất.
Quy định về thời hạn, hạn mức sử dụng đất nông nghiệp còn làm hạn chế đến
việc tích tụ đất đai để đầu tư phát triển sản xuất nông nghiệp hàng hóa trên quy mô lớn,
chưa tạo động lực để ổn định và phát triển nông nghiệp.
Việc phân cấp mạnh thẩm quyền thu hồi, giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất cùng với quy định phân cấp mạnh thẩm quyền quyết
định đầu tư của pháp luật về đầu tư đã bộc lộ nhiều bất cập; đặc biệt là trong việc
quyết định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất chuyên
trồng lúa nước, đất lâm nghiệp có rừng, giao đất, cho thuê đất tại các khu vực nhạy
cảm, vùng biên giới, gây bức xúc trong dư luận.
1.2 Những nội dung cơ bản của công tác giao đất, cho thuê đất
1.2.1 Căn cứ giao đất, cho thuê đất
Căn cứ để quyết định giao đất, cho thuê đất được quy định trong Luật Đất
đai 2003 và được hướng dẫn cụ thể tại điều 30 Nghị định 181 bao gồm:
1. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong các văn bản sau:
a) Dự án đầu tư của tổ chức có sử dụng nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước đã
được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc dự án có vốn đầu tư nước
ngoài đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép đầu tư.
b) Văn bản thẩm định về nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư của tổ
chức kinh tế không sử dụng vốn ngân sách Nhà nước hoặc không phải là dự án có
vốn đầu tư nước ngoài. Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì phối hợp với các Sở,
ban, ngành có liên quan thẩm định về nhu cầu sử dụng đất trên cơ sở xem xét hồ sơ
dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư.
c) Dự án xây dựng cơ sở tôn giáo đã được Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố
trực thuộc Trung ương xét duyệt.
d) Đơn xin giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân có
xác nhận của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất về nhu cầu sử dụng
đất đối với trường hợp xin giao đất nông nghiệp trong hạn mức giao đất hoặc giao
đất làm nhà ở.
đ) Đơn xin giao đất của cộng đồng dân cư có xác nhận của Ủy ban nhân dân
xã, phường, thị trấn nơi có đất về nhu cầu sử dụng đất.
2. Việc chấp hành tốt pháp luật về đất đai của người xin giao đất, thuê đất đối
với trường hợp người xin giao đất, thuê đất đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
trước đó để thực hiện các dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh, dịch vụ. Trên cơ sở
bản tự kê khai của người xin giao đất, thuê đất về tất cả diện tích đất, tình trạng sử
dụng đất đã được Nhà nước giao, cho thuê trước đó và tự nhận xét về chấp hành
pháp luật về đất đai, Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất đang làm thủ tục giao
đất, cho thuê đất có trách nhiệm liên hệ với Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất
đã giao, đã cho thuê để xác minh mức độ chấp hành pháp luật về đất đai của người
sử dụng đất trong quá trình thực hiện các dự án đã được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất.
3. Quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc quy
hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
Trường hợp chưa có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất
chi tiết thì căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền xét duyệt.
1.2.2 Đối tượng giao đất, cho thuê đất
a/ Đối tượng giao đất
Nhà nước giao đất cho người sử dụng đất dưới hai hình thức: Giao đất không
thu tiền sử dụng đất và Giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Giao đất không thu tiền sử dụng đất:
Điều 33 Luật Đất đai 2003 quy định Nhà nước giao đất không thu tiền sử
dụng đất trong các trường hợp sau:
- Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, NTTS,
làm muối được Nhà nước giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định.
- Tổ chức sử dụng đất vào mục đích nghiên cứu, thí nghiệm, thực nghiệm về
nông nghiệp, lâm nghiệp, NTTS, làm muối.
- Đơn vị vũ trang nhân dân được Nhà nước giao đất để SXNN, lâm nghiệp,
NTTS, làm muối hoặc sản xuất kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.
- Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo các dự án
của Nhà nước.
- Hợp tác xã nông nghiệp sử dụng đất làm mặt xây dựng trụ sở hợp tác xã,
sân phơi, nhà kho; xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ SXNN, lâm nghiệp,
NTTS, làm muối.
- Người sử dụng đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất xây dựng trụ sở
cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an
ninh; đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và
đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng và các công trình công cộng
khác không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa.
- Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi
nông nghiệp.
Giao đất có thu tiền sử dụng đất:
Theo điều 34 Luật Đất đai 2003, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất
trong các trường hợp sau:
- Hộ gia đình cá nhân được giao đất ở.
- Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở để bán
hoặc cho thuê.
- Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích đầu tư xây dựng kết
cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê.
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được giao đất làm mặt bằng xây dựng
cơ sở sản xuất, kinh doanh.
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình
công cộng có mục đích kinh doanh.
- Tổ chức kinh tế được giao đất để SXNN, lâm nghiệp, NTTS, làm muối.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án
đầu tư.
b/ Đối tượng cho thuê đất
Theo quy định tại Điều 35 Luật Đất đai 2003, Nhà nước cho thuê đất dưới
hai hình thức: cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm và cho thuê thu tiền thuê đất một
lần cho cả thời gian thuê. Tuy nhiên trong điều này không quy định việc cho thuê
trả tiền thuê nhiều năm và trả tiền một lần đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá
nhân trong nước. Việc cho thuê trả tiền một lần chỉ áp dụng đối với tổ chức, cá nhân
nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi đầu tư vào Việt Nam.
Hình thức cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm áp dụng đối với
những đối tượng sau:
- Hộ gia đình, cá nhân thuê đất để SXNN, lâm nghiệp, NTTS, làm muối.
- Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng diện tích đất nông nghiệp
vượt hạn mức được giao trước ngày 01 tháng 01 năm 1999 mà thời hạn sử dụng đất
đã hết.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất từ
ngày 01 tháng 01 năm 1999 đến trước ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành,
trừ diện tích đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân thuê đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh
doanh, hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng để xây dựng công trình công cộng có mục
đích kinh doanh.
- Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân
nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư SXNN, lâm nghiệp, NTTS, làm
muối, làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; xây dựng công trình công
cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc
cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở
làm việc.
Hình thức cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
áp dụng cho các đối tác nước ngoài như sau:
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê
đất để thực hiện dự án đầu tư SXNN, lâm nghiệp, NTTS, làm muối; làm mặt bằng
xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh; xây dựng công trình công cộng có mục đích
sản xuất kinh doanh, xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;
hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; xây dựng nhà ở để
bán hoặc cho thuê.
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở
làm việc.
Như vậy, hình thức cho thuê đất có những tiêu chí mới khi phân định giữa
đối tượng cho thuê trả tiền hàng năm và trả tiền một lần cho toàn bộ quá trình thuê
cũng như giữa đối tác trong nước và nước ngoài sử dụng đất. Đây là sự đổi mới
trong Luật Đất đai 2003 so với Luật Đất đai 1993 và các Luật Đất đai sửa đổi bổ
sung, nhằm bước đầu chuyển mạnh hướng thuê đất cho người sử dụng đất để phù
hợp với cơ chế thị trường.
1.2.3 Thời hạn giao đất, cho thuê đất
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, thời hạn giao đất, cho thuê đất
được chia theo các loại đất sử dụng gồm đất sử dụng ổn định lâu dài và đất sử dụng
có thời hạn.
a. Đất sử dụng ổn định lâu dài
Tại điều 66 Luật Đất đai 2003 quy định người được giao đất, cho thuê đất
được sử dụng ổn định lâu dài trong các trường hợp sau đây:
- Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng.
- Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng.
- Đất ở.
- Đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh của hộ gia đình, cá
nhân đang sử dụng ổn định được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.
- Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp.
- Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh.
- Đất do cơ sở tôn giáo sử dụng.
- Đất có công trình là đình, đền, miếu, am tự đường, nhà thờ họ.
- Đất giao thông thuỷ lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục
và đào tạo, thể dục, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng và các công trình
công cộng khác không nhằm mục đích kinh doanh; đất có di tích lịch sử - văn hoá,
danh lam thắng cảnh.
- Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa.
b. Đất sử dụng có thời hạn
Tại điều 67 Luật Đất đai 2003 quy định người sử dụng đất được sử dụng đất
có thời hạn trong các trường hợp sau đây:
- Thời hạn giao đất trồng cây hàng năm, đất NTTS, đất làm muối cho hộ gia
đình, cá nhân sử dụng là 20 năm; thời hạn giao đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản
xuất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là 50 năm.
- Thời hạn cho thuê đất trồng cây hàng năm, đất NTTS, đất làm muối cho hộ
gia đình, cá nhân sử dụng là không quá 20 năm; thời hạn cho thuê đất trồng cây lâu
năm, đất rừng sản xuất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là không quá 50 năm.
Thời hạn giao đất, cho thuê đất được tính từ ngày có quyết định giao đất của
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; trường hợp đất được Nhà nước giao trước ngày
15/10/1993 thì thời hạn giao đất được tính từ ngày 15/10/1993.
- Thời hạn sử dụng đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức do được
giao trước ngày 01 tháng 01 năm 1999 đối với đất trồng cây hàng năm, đất NTTS,
đất làm muối cho hộ gia đình, cá nhân là 10 năm; đất trồng cây lâu năm, đất rừng
sản xuất cho hộ gia đình, cá nhân là 25 năm.
- Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế để sử dụng vào mục
đích SXNN, lâm nghiệp, NTTS, làm muối; tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để
sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; tổ chức kinh tế để
thực hiện dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân
nước ngoài để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên
cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm; đối với
dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn kinh tế -
xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt mà cần thời hạn dài
hơn thì thời hạn giao đất là không quá 70 năm.
- Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của các tổ chức nước
ngoài có chức năng ngoại giao là không quá 99 năm.
- Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích
công ích của xã, phường, thị trấn là không quá 5 năm; trường hợp cho thuê đất
trước ngày 01 tháng 01 năm 1999 thì thời hạn cho thuê đất được xác định theo hợp
đồng thuê đất.
1.2.4 Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất
Luật Đất đai 2003 quy định thẩm quyền giao đất, cho thuê đất như sau:
a. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương.
Theo quy định tại Điều 37 của Luật đất đai, UBND tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương có các thẩm quyền giao đất, cho thuê đất sau:
- Có quyền quyết định cho thuê đất đối với tổ chức trong nước, giao đất đối
với cơ sở tôn giáo trên cơ sở công nhận diện tích mà hiện nay họ đang sử dụng hoặc
sử dụng và mục đích phi nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất.
Khái niệm “tổ chức” cần được hiểu theo nghĩa rộng, nghĩa là mọi tổ chức
trong nước sử dụng đất bao gồm từ cơ quan Nhà nước, các tổ chức chính trị, tổ chức
chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân… đều gọi chung là tổ
chức. Như vậy, không phân biệt là cơ quan Trung ương hay địa phương đóng trên
địa bàn, khi có nhu cầu xin thuê đất thì người có thẩm quyền quyết định là UBND
tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có đất.
- Giao đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư
vào Việt Nam.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam được quyền lựa
chọn giữa hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất, trong trường hợp
thuê đất thì được lựa chọn giữa việc trả tiền thuê hàng năm hoặc trả tiền một lần.
Tuy nhiên, dù nhà đầu tư Việt kiều chọn hình thức nào đi chăng nữa thì người có
quyền quyết định việc giao hoặc cho thuê là UBND tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương.
- Giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài. Tổ chức, cá
nhân nước ngoài sử dụng đất ở Việt Nam có thể là: các cơ quan đại diện ngoại
giao, các văn phòng đại diện của các tổ chức quốc tế tại Việt Nam, các tổ chức, cá
nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo quy định của Luật Đầu tư nước ngoài
tại Việt Nam.
b. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của UBND huyện, quận, thị xã, thành
phố thuộc tỉnh.
Cấp huyện là địa bàn rất quan trọng để tổ chức và phân công lại lao động, bố
trí lại sản xuất, thẩm quyền của cấp huyện chủ yếu tập trung vào việc giao đất, cho
thuê đất đối với các hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích nông nghiệp và phi
nông nghiệp. Luật Đất đai căn cứ vào chủ thể để phân biệt thẩm quyền giữa UBND
tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương với thẩm quyền của UBND huyện, quận, thị
xã, thành phố thuộc tỉnh. Trong khi UBND cấp tỉnh tập trung thẩm quyền giao đất,
cho thuê đất đối với các loại tổ chức, thì UBND cấp huyện quyết định đối với hộ gia
đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất.
c. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của UBND xã, phường, thị trấn.
Khoản 3 điều 37 Luật Đất đai 2003 quy định thẩm quyền giao đất, cho thuê
đất của UBND xã, phường, thị trấn thực hiện việc giao đất, cho thuê đất và quản lý
quỹ đất công ích phục vụ cho mục tiêu xây dựng các công trình công cộng nhằm
nâng cao đời sống vật chất và tinh thần của người dân.
d. Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất
* Luật Đất đai 2003 quy định về trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất đối
với đất đã được GPMB như sau:
- Đối với tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức
cá nhân nước ngoài xin thuê đất nộp 2 bộ hồ sơ tại cơ quan quản lý đất đai của tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương nơi có đất.
- Đối với hộ gia đình, cá nhân xin thuê đất nộp 2 bộ hồ sơ tại cơ quan quản lý
đất đai của huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất.
Bộ hồ sơ thuê đất gồm có:
+ Đơn xin thuê đất.
+ Dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư (đối với tổ chức).
+ Dự án đầu tư và bản sao giấy phép đầu tư (đối với tổ chức cá nhân nước
ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam).
Sau khi cơ quan tiếp nhận hồ sơ nhận đủ bộ hồ sơ của người có nhu cầu xin
thuê đất, trong thời hạn không quá 10 ngày làm việc, cơ quan này phải có trách
nhiệm thẩm tra hồ sơ và thực hiện các công việc khác có liên quan như: trích lục
bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất xin thuê; xác định mức thu tiền sử
dụng đất, tiền thuê đất. Sau khi hoàn tất hồ sơ, cơ quan quản lý đất đai sẽ chuyển hồ
sơ này cho UBND có thẩm quyền để ra quyết định cho thuê đất.
Quyết định này sẽ được cơ quan quản lý đất đai trực tiếp trao cho người
được cho thuê đất.
Khi đã nhận được quyết định cho thuê đất, người sử dụng đất phải thực hiện
các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Trong thời hạn 10 ngày cơ quan
quản lý đất đai ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất, tổ chức bàn giao
đất trên thực địa.
* Đối với đất chưa được GPMB thì quy định về trình tự, thủ tục giao đất, cho
thuê đất được thực hiện như sau:
- Sau khi tiếp nhận đủ bộ hồ sơ của các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong
nước, các tổ chức và cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có
nhu cầu xin thuê đất, cơ quan quản lý đất đai có trách nhiệm hoàn thành việc giới
thiệu địa điểm, trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất xin thuê;
xác định mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Thời gian thực hiện các công việc
này là 30 ngày làm việc.
- Cơ quan quản lý đất đai (Sở Tài nguyên và Môi trường cấp tỉnh hoặc phòng
Tài nguyên và Môi trường cấp huyện) hoàn tất hồ sơ và chuyển cho UBND cấp có
thẩm quyền (cấp tỉnh hoặc cấp huyện) để ra quyết định cho thuê đất.
- Căn cứ vào quyết định cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền,
UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh tổ chức thực hiện về bồi thường,
GPMB.
- Sau khi thực hiện xong việc GPMB và người được thuê đất thực hiện xong
nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, cơ quan quản lý đất đai ký hợp đồng
thuê đất đối với trường hợp thuê đất, tổ chức bàn giao đất trên thực địa cho người
được thuê đất.
Như vậy qua mỗi giai đoạn lịch sử, Đảng và Nhà nước ta đều có những
chính sách quản lý và sử dụng đất đai phù hợp với hoàn cảnh của đất nước. Đại
hội Đảng toàn quốc lần thứ VI đã xác định phát triển nền kinh tế nước ta vận
hành theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, từ đó đến nay đất đai
đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển của nền kinh tế. Để phát huy tối đa
hiệu quả sử dụng đất đồng thời đảm bảo chế độ quản lý, sử dụng đất đai thuộc sở
hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, Nhà nước đã ban hành Luật và
các văn bản dưới Luật, thực hiện việc giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức, cá
nhân đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh.
CHƢƠNG 2
NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GIAO ĐẤT,
CHO THUÊ ĐẤT TẠI HUYỆN THẠCH THẤT
2.1 Khái quát chung về địa bàn nghiên cứu
