đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện mỹ đức, thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
----------

----------

NGUYỄN HỒNG THÁI

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN MỸ ĐỨC, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI - 2015


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
---------- ----------

NGUYỄN HỒNG THÁI

“ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN MỸ ĐỨC,

THÀNH PHỐ HÀ NỘI”

BÁO CÁO LUẬN VĂN THẠC SĨ
Chuyên ngành
Mã số

: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
: 60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN ĐÌNH BỒNG

HÀ NỘI - 2015


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này
là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này
đã được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được ghi
rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Nguyễn Hồng Thái

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page ii


LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được
sự giúp đỡ, những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy cô giáo
Bộ môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai, Ban quản lý đào tạo, Học
viện Nông nghiệp Việt Nam.
Để có được kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của
bản thân, tôi còn nhận được sự hướng dẫn chu đáo, tận tình của thầy giáo
Tiến sỹ: Nguyễn Đình Bồng, là người hướng dẫn trực tiếp tôi trong suốt
thời gian nghiên cứu đề tài và viết luận văn.
Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ, tạo điều kiện của UBND huyện Mỹ
Đức, Phòng Tài nguyên và Môi trường và các phòng ban thuộc huyện Mỹ Đức.
Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ của cán bộ, nhân dân các xã trong
huyện; anh chị em và bạn bè đồng nghiệp; sự động viên của gia đình và
người thân.
Với tấm lòng chân thành, tôi xin cảm ơn mọi sự giúp đỡ quý báu đó!
Tác giả luận văn

Nguyễn Hồng Thái

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iii


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................... ii
LỜI CẢM ƠN ........................................................................................... iii
MỞ ĐẦU ................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài.......................................................................... 1
2. Mục đích nghiên cứu của đề tài ................................................................ 2
3. Yêu cầu của đề tài.................................................................................... 2

Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ........................................................... 3
1.1. Cơ sở lý luận liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất ........................... 3
1.1.1. Một số khái niệm liên quan ................................................................ 3
1.1.2. Giá đất và định giá đất........................................................................ 5
1.1.3. Đấu giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất ........................................... 8
1.2. Đấu giá đất tại một số nước trên thế giới .............................................. 11
1.2.1. Đấu giá đất tại Trung Quốc .............................................................. 11
1.2.2. Ðấu giá đất tại Ðài Loan................................................................... 14
1.2.3. Đấu giá đất tại Mỹ ........................................................................... 16
1.3. Đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam.............................................. 18
1.3.1. Cơ sở pháp lý liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt
Nam ................................................................................................ 18
1.3.2 Tình hình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Nội .. 27
Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................ 32
2.2 Phạm vi nghiên cứu ............................................................................ 32
2.3 Nội dung nghiên cứu .......................................................................... 32
2.3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Mỹ Đức.... 32
2.3.2. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Mỹ
Đức, thành phố Hà Nội giai đoạn 2011 - 2014 ................................ 32

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iv


2.3.3. Đánh giá thực trạng đấu giá QSDĐ một số dự án điển hình trong
công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Mỹ Đức, thành phố
Hà Nội............................................................................................. 33
2.3.4. Đánh giá chung trên các lĩnh vực của công tác đấu giá quyền sử
dụng đất tại huyện Mỹ Đức ............................................................. 33

2.3.5. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá
quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Mỹ Đức ............................... 33
2.4. Phương pháp nghiên cứu ................................................................... 33
2.4.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp ................................... 33
2.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ............................................... 34
2.4.3. Phương pháp so sánh theo định mức............................................... 35
2.4.4. Phương pháp tổng hợp, phân tích, xử lý số liệu .............................. 35
Chương 3KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN .................................................. 36
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội .................................................... 36
3.1.2 Khí hậu, thủy văn ............................................................................ 38
3.1.3 Tài nguyên đất ................................................................................. 39
3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................ 39
3.1.2.1 Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế ....................... 40
3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Mỹ Đức ...... 49
3.2.1 Tình hình quản lý đất đai ................................................................. 49
3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Mỹ Đức năm 2014 và biến động
diện tích đất đai 2010-2014 ............................................................. 52
3.3 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Mỹ Đức,
thành phố Hà Nội giai đoạn 2011 - 2014......................................... 56
3.3.1 Cơ sở pháp lý liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Mỹ Đức ......................................................................... 56
3.3.2 Quy trình thực hiện một số dự án đấu giá quyền sử dụng đất ........... 57
3.3.3 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất một số dự án trên địa bàn huyện .... 57
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page v


3.4 Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất một số dự án trên
địa bàn huyện Mỹ Đức .................................................................... 71

3.4.1. Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở đối với 27 ô đất
tại dự án khu Sao Xa, xã Hương Sơn .............................................. 71
3.4.2. Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thị
trấn Đại Nghĩa, huyện Mỹ Đức ....................................................... 79
3.4.3. Thực trạng dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Thượng Lâm.... 86
3.5 Đánh giá chung công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội .................................................. 90
3.5.1 Ưu điểm và hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất .............. 90
3.5.2 Hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ............................ 93
3.6Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả đấu giá quyền sử dụng
đất trên địa bàn huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội ......................... 96
3.6.1. Cơ chế, chính sách liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất .......... 99
3.6.2. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và phát triển quỹ đất đấu giá .... 100
3.6.3. Quy trình, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất ................................ 100
3.6.4. Tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất .............................. 100
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................ 102
1. Kết luận .............................................................................................. 102
2. Kiến nghị............................................................................................ 103
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................... 104

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vi


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
STT

Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

1

BĐS

Bất động sản

2

BTHT,TĐC

Bồi thường hỗ trợ, tái định cư

3

CNTB

Chủ nghĩa tư bản

4

CSHT

Cơ sở hạ tầng

5

CNH

Công nghiệp hóa

6

CNH-HĐH

Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa

7

ĐGQSDĐ

Đấu giá quyền sử dụng đất

8

ĐTH

Đô thị hóa

9

ĐS

Động sản

10

GPMB

Giải phóng mặt bằng

11

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

12

HTKT

Hạ tầng kinh tế

13

HHBĐS

Hàng hóa bất động sản

14

HĐH

Hiện đại hóa

15

HĐND

Hội đồng nhân dân

16

KHSDĐ

Kế hoạch sử dụng đất

17

KT-XH

Kinh tế - Xã hội

18

ADB

Ngân hàng phát triển Châu Á

19

WB

Ngân hàng thế giới

20

QLDA

Quản lý dự án

21

QHSDĐ

Quy hoạch sử dụng đất

22

QH,KHSDĐ

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

23

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

24

SDĐ

Sử dụng đất

25

TĐC

Tái định cư

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vii


DANH MỤC BẢNG
Số bảng

Tên bảng

Trang

Bảng 3.1: Các loại đất huyện Mỹ Đức ...................................................... 39
Bảng 3.2 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế huyện Mỹ Đức 2010-2014 ............. 40
Bảng 3.3: Hiện trạng sử dụng đất huyện Mỹ Đức năm 2014 .................... 53
Bảng 3.4. Tình hình biến động diện tích đất đaihuyện Mỹ Đức 2010-2014.... 55
Bảng 3.5 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2011 - 2014 ......... 67
Bảng 3.6 Danh sách khách hàng trúng đấu giá (Lô 5 và Lô 6) thuộc dự
án khu Sao Xa, xã Hương Sơn ................................................... 68
Bảng 3.7 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất Lô 5, Lô 6 thuộc ................. 75
dự án khu Sao Xa, xã Hương Sơn............................................................. 75
Bảng 3.8 Danh sách khách hàng trúng đấu giá khu đất nhóm 1 và khu
đất nhóm 2, thị trấn Đại Nghĩa ................................................... 77
Bảng 3.9 Kết quả đấu giá khu đất nhóm 1 và nhóm 2, thị trấn Đại Nghĩa ..... 83
Bảng 3.10 Danh sách khách hàng trúng đấu giá khu đất nhóm 1 và khu
đất nhóm 2, xã Thượng Lâm ...................................................... 85
Bảng 3.11 Kết quả đấu giá khu đất nhóm 1 và nhóm 2, xã Thượng Lâm .. 89
Bảng 3.12 Bảng tổng hợp tiêu chí đánh giáđối với người tham gia đấu

giá QSD đất tại 03 dự án ............................................................ 97
PHỤ LỤC .............................................................................................. 106
Bảng PL 1 Các văn bản pháp quy hướng dẫn thi hành Luật Đất đai ...... 106
về giá đất trước khi có Luật Đất đai 2003 ............................................... 106
Bảng PL 2. Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 ............. 108
về giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất ................................................. 108

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page viii


DANH MỤC HÌNH
STT

Tên hình

Trang

Hình 3.1 Sơ đồ hành chính huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội ................. 37
Hình 3.2 Cơ cấu kinh tế huyện Mỹ Đức năm 2014 ................................... 41
Hình 3.3 Hiện trạng sử dụng đất huyện Mỹ Đức năm 2014 ...................... 54

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page ix


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài

Việt Nam đang trong quá trình đổi mới chuyển từ nền kinh tế kế hoạch
hóa sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đẩy mạnh thực
hiện CNH-HĐH đất nước với mục tiêu trở thành quốc gia Công nghiệp vào
năm 2020. Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh
tế thị trường đã từng bước được hình thành; Các thành phần kinh tế phát triển
mạnh mẽ và xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất
và sản phẩm đầu ra trở thành hàng hóa, trong đó đất đai cũng không phải
ngoại lệ. Chính sách pháp luật đất đai cũng từng bước đổi mới, phù hợp với
thể chế kinh tế mới. Đất đai ngày nay đã trở thành nguồn nội lực để thực hiện
CNH-HĐH đất nước.
Theo quy định của Luật Đất đai 1993, Thủ tướng Chính phủ đã cho phép
thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Hình
thức này trong thực tế đã đạt được một số thành quả làm thay đổi bộ mặt của
một số như việc định giá các khu đất dùng để thanh toán chưa có cơ sở, việc
giao đất thanh toán tiến hành không chặt chẽ.
Mặt khác, do sự chênh lệch giá đất quy định và giá trên thị trường nên
nhiều người đã lợi dụng những quy định chưa hoàn chỉnh của pháp luật, thông
qua hình thức giao đất có thu tiền để kiếm lời trên cơ sở chênh lệch giá. Việc
dùng giá đất quy định để thu tiền khi giao đất ở hầu hết các địa phương trong
cả nước trong thời gian trước đây chưa phát huy được nguồn nội lực to lớn và
gây nhiều hậu quả to lớn cho Nhà nước.
Để khắc phục những tồn tại đó trong những năm gần đây Nhà nước đã
thay đổi cơ chế với việc dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo
hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất. Công tác đấu giá
quyền sử dụng đất đã thực sự là một hướng đi mới cho thị trường bất động
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 1

sản. Giá đất quy định và giá đất theo thị trường đã xích lại gần nhau hơn thông
qua việc đấu giá quyền sử dụng đất.
Mỹ Đức là một huyện bán sơn địa. Tổng diện tích tự nhiên là 22.619,93
ha, gồm 22 xã, thị trấn, dân số có khoảng 186 ngàn người; huyện Mỹ Đức là
một trong những địa phương đi đầu trong công tác đấu giá đất của thành phố
Hà Nội, trong những năm qua, hiệu quả từ công tác đấu giá QSDĐ tác động
đến nền kinh tế - xã hội của huyện là rất lớn, công tác đấu giá đất đã thực hiện
theo nhiều phương thức khác nhau, mỗi hình thức đều có những thành công
và hạn chế khác nhau.
Tuy nhiên, việc khai thác quỹ đất như thế nào để đảm bảo hài hòa lợi ích
giữa Nhà nước, người SDĐ và các chủ đầu tư tạo động lực cho sự phát triển
kinh tế - xã hội của huyện là một vấn đề cần được nghiên cứu, làm rõ hơn nữa
trong hệ thống chính sách pháp luật về đất đai trong giai đoạn hiện nay. Vì
vậy cần tiến hành nghiên cứu và đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá qua
các dự án khác nhau với các phương án khác nhau để có thể đề xuất và góp ý
giúp quy trình đấu giá ngày càng hoàn thiện và đem lại hiệu quả cao nhất.
Nhận thấy tầm quan trọng và cấp thiết của vấn đề nâng cao hiệu quả của
công tác đấu giá quyền sử dụng đất, được sự phân công của Khoa Quản lý đất
đai, dưới sự hướng dẫn của thầy giáoTS. Nguyễn Đình Bồng. Tôi tiến hành
nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại một
số dự án trên địa bàn huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội”
2. Mục đích nghiên cứu của đề tài
- Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự
án trên địa bàn huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội.
- Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả trong công tác đấu giá quyền sử
dụng đất trên địa bàn huyện Mỹ Đức trong thời gian tới.
3. Yêu cầu của đề tài
- Số liệu điều tra phải đảm bảo chính xác, có độ tin cậy và tính pháp lý.
- Kết quả nghiên cứu phải trên cơ sở khoa học và thực tiễn.
- Đề xuất các giải pháp có tính khả thi.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 2


Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất
1.1.1. Một số khái niệm liên quan
1.1.1.1. Bất động sản
Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản được chia làm 02 loại bất
động sản và động sản. Mặc dù tiêu chí phân loại BĐS ở các nước khác nhau,
nhưng đều thống nhất BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai.
Ở Việt Nam tại Điều 181 Bộ Luật dân sự (2005) đã quy định “BĐS là tài sản
không thể di dời được bao gồm; đất đai; nhà ở; công trình xây dựng gắn liền
với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài
sản gắn liền với đất đai; các tài sản do pháp luật quy định” (Quốc hội nước
CHXHCNVN, 2005).
Bất động sản chiếm khoảng 50% của cải các quốc gia của các nước
phát triển. Hệ thống quyền sở hữu chính thức của phương Tây tạo ra 6 tác
động cho phép công dân của họ tạo ra tư bản đó là: cố định tiềm năng kinh tế
của tài sản; tích hợp thông tin tản mác vào một hệ thống; làm cho dân chúng
có trách nhiệm; làm cho các tài sản có thể thay thế nhau; kết nối dân chúng;
bảo vệ các giao dịch.
Ở các nước đang phát triển, bất động sản chiếm khoảng 3/4 tài sản
quốc gia, nhưng khoảng 85% mảnh đất ở đô thị và khoảng 40 - 50% các mảnh
đất ở nông thôn được nắm giữ theo cách mà chúng không thể dùng để tạo tư
bản, chỉ có 7% đất trên quần đảo Indonexia có chủ sở hữu rõ ràng (Hernando
De Soto, dẫn theo Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007).
1.1.1.2. Hàng hoá bất động sản

Trong nền kinh tế thị trường, thị trường bất động sản là thị trường mua
bán hàng hoá đặc biệt - Hàng hoá Bất động sản. Tính đặc biệt của HHBĐS
được xác định bởi thuộc tính của đất đai mà các tài sản khác không có: i) Đất
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 3


đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, môi trường sống, địa
bàn để phân bố dân cư và các lĩnh vực kinh tế, văn hoá - xã hội, khoa học giáo dục, quốc phòng - an ninh, tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế
trong sản xuất nông - lâm nghiệp, thành quả lao động, chiến đấu của nhiều thế
hệ tạo lập nên, gắn với chủ quyền quốc gia; ii) Đất đai có vị trí cố định, diện
tích hữu hạn và độ phì biến động theo thời gian, phụ thuộc vào việc sử dụng
của con người; iii) Đất đai là yếu tố cần thiết để tạo lập BĐS nói riêng và tài
sản nói chung; iv) Là loại hàng hoá không thể di dời, liên quan đến môi
trường, cơ sở hạ tầng kỹ thuật (giao thông, thông tin liên lạc, cấp thoát nước,
điện), cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện); khu dân cư, thương mại,
dịch vụ, nông nghiệp, công nghiệp; v) Là loại hàng hoá có giá trị lớn, cần có
vốn đầu tư dài hạn; vi) Là loại hàng hoá mà việc giao dịch phải được pháp
luật cho phép và được thực hiện theo một trình tự pháp lý chặt chẽ. Đất đai là
BĐS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác nhau về phạm
vi giao dịch; vii) Không phải tất cả mọi BĐS đều trở thành hàng hoá, ví dụ:
BĐS là các công trình công cộng như các di tích lịch sử văn hoá, danh lam
thắng cảnh, công viên Quốc gia, đường giao thông, vườn hoa, công viên
(Nguyễn Đình Bồng, 2010).
1.1.1.3. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là cơ chế, trong đó hàng hóa và dịch vụ bất
động sản được trao đổi. TTBĐS được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các
hoạt động có liên quan đến giao dịch bất động sản như: Mua bán, cho thuê,
thừa kế, thế chấp bất động sản. Thị trường bất động sản theo nghĩa rộng

không chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đến giao dịch bất động sản mà
bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập bất động sản: quy hoạch,
kế hoạch, giao đất, cho thuê đất, đầu tư kinh doanh bất động sản (Viện nghiên
cứu quản lý kinh tế Trung ương,2008).

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 4


Phạm vi hoạt động của thị trường bất động sản do pháp luật của mỗi
nước quy định nên cũng không đồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Australia quy định
không hạn chế quyền được mua, bán, thế chấp, thuê bất động sản và tất cả các
loại đất, bất động sản đều được mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung
Quốc quy định giao dịch bất động sản bao gồm chuyển nhượng bất động sản,
thế chấp bất động sản và cho thuê nhà (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình
Bồng, 2005).
1.1.2. Giá đất và định giá đất
1.1.2.1. Khái niệm về giá đất và định giá đất
a) Giá đất: Giá đất được sản sinh ra trên cơ sở các giao dịch về quyền
sử hữu hoặc quyền sử dụng, tuân thủ quy luật cung cầu nhưng do những đặc
điểm của hàng hoá đất đai tác động làm cho biến động của giá đất mang tính
đặc thù; vì vậy căn cứ vào chính sách kinh tế quốc gia và tình hình thị trường
đất đai của từng thời kỳ nhất định, Chính phủ đã xây dựng một chế độ quản lý
giá đất tương ứng, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của Nhà nước và các bên giao
dịch, duy trì sự phát triển lành mạnh của thị trường đất đai và bất động sản.
b) Định giá đất: Là cơ sở của quản lý giá đất; định giá đất cung cấp
tiêu chuẩn thị trường cho việc hoạch định chính sách quản lý giá đất, đồng
thời các tài liệu thị trường về tiêu chuẩn, quy phạm quản lý giá đất thúc đẩy
hệ thống hoá phương pháp định giá và nâng cao độ chính xác của công tác

định giá. Từ đó thấy rõ rằng có sự quan hệ rất mật thiết giữa việc định giá
đất với việc quản lý đất đai và quản lý thị trường bất động sản. Quản lý tốt
giá đất sẽ mang đến những tác động tích cực sau đây: Đề phòng được giá
cả đất đai tăng đột biến; đề phòng được nạn đầu cơ đất đai; thúc đẩy sử
dụng đất hợp lý; quy phạm hoá được hành vi giao dịch của hai bên, góp
phần xây dựng một thị trường đất đai có quy phạm, định giá đất được
khách quan và chính xác; ngăn chặn được thất thoát thu lợi của đất đai
quốc hữu (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 5


1.1.2.2. Cơ sở giá đất và định giá đất
a) Giá trị đất và định giá đất
Đất đai là một trong những nhân tố cơ bản của sự tồn tại quốc gia.
Đó là một vật thể tự nhiên không do con người tạo ra tuy có thể làm thay
đổi nó trong quá trình sử dụng (được tưới tiêu, lấn biển, xây dựng nhà ở, đô
thị...) và chính nhờ vậy mà đất trở nên có giá trị. Giá trị của đất phụ thuộc
vào mục đích sử dụng, giá trị của một toà nhà khi dùng để thế chấp có thể
khác với giá trị của nó khi đấu giá hoặc bán trên thị trường tự do, vì vậy
xác định giá cả thị trường của một bất động sản không chỉ là một khoa học
mà còn là một nghệ thuật, phụ thuộc vào nhiều yếu tố ngoại lai cũng như
tính chất của bản thân đất đai và bất động sản. Khi xác định giá trị của đất
hoặc bất động sản, phải phân biệt rõ ràng ý nghĩa của giá cả, thị trường, giá
thành và giá trị.
b) Các yếu tố tác động tới giá đất
i) Địa tô: Là phần sản phẩm thặng dự do những người sản xuất trong
nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sử hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền
với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất đã từng tồn tại trong

các chế độ chiếm hữu nô lệ, phong kiến, CNTB và cả trong thời kì đầu của
XHCN, trong chế độ chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự tạo ra.
ii) Lãi suất ngân hàng:Lãi suất ngân hàng là một trong số những yếu
tố quan trọng làm cho giá đất có thể tăng hay giảm. Vì địa tô vận động một
cách độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá
đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng của yếu tố nào. Có thể thấy rằng lãi
suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền
gửi vào ngân hàng sẽ cho lợi nhuận lớn hơn là mua đất để có địa tô. Còn
nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng
lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ cũng có thể mua được

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 6


địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền mua bán đất gửi vào ngân hàng,
lúc này giá đất tăng lên thì người bán mới chấp nhận.
Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất ngân hàng là
như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị. Nếu có chênh lệch thì cũng
không đáng kể. Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói
chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp.
iii) Quan hệ cung cầu: Cung - Cầu của thị trường đất đai diễn biến có
phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hóa thông thường.
Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ
bản là cố định và bất biến. Giá cả đất trong một khu vực nhất định sẽ được
xác định bằng yếu tố cầu, như: Mật độ dân cư; tỉ lệ tăng trưởng kinh tế;
việc làm và mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương; khả
năng của hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất vay thế chấp.
Mặt dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng định lượng cung của

một loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc
giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. Có thể thấy
khi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi
một thành phố được điều chỉnh theo quy hoạch nhằm chuyển một số lớn
diện tích này sang mục đích làm khu dân cư đô thị đó nhờ thế mà tăng lên.
Sự tăng số lượng diện tích đất tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở của
khu vực này. Mặt khác, sự phát triển của một khu vực nào đó dẫn đến nhu
cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn, giá đất sẽ ngày một cao hơn (Hồ Thị
Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
1.1.2.3. Các phương pháp định giá
Người định giá sử dụng những thủ tục đặc biệt để định giá bất động sản
bằng ba phương pháp phân tích dữ liệu cho những nhiệm vụ đặc biệt như:

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 7


- Phương pháp giá thành có thể không thích hợp để đánh giá bất
động sản để tính khấu hao do sự huỷ hoại cơ học hoặc đã bị lỗi thời, vì rất
khó xác định.
- Phương pháp so sánh giá bán không thể áp dụng cho những bất
động sản đặc biệt như nhà cửa bị từ chối xử lý vì không có sẵn tài liệu để
so sánh.
- Phương pháp vốn hoá thu nhập ít khi được dùng để định giá bất
động sản là nhà ở do tư nhân chiếm hữu, tuy có thể được dùng cùng với
những tư liệu khác. Đặc biệt phương pháp vốn hoá thu nhập là không đáng
tin cậy trong thị trường bất động sản công nghiệp hoặc bất động sản thương
mại. Dẫu sao thì người định giá cũng phải dùng ít nhất là hai phương pháp
và sự so sánh giữa các kết quả sẽ giúp ích cho việc kiểm tra kết quả tốt hơn

(Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007).
1.1.3. Đấu giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất
1.1.3.1. Khái niệm liên quan đến đấu giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất
a)Đấu giá:Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá - Ai
trả giá cao nhất thì đượcmua(Từ điển tiếng Việt, 2002).
b)Đấu giá quyền sử dụng đất:Đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự
án có sử dụng đất đối với quỹ đất được sử dụng để tạo vốn cho đầu tư xây
dựng kết cấu hạ tầng (Điều 62 Luật Đất đai, 2003).
c)Giá đất và giá trị quyền sử dụng đất
i) Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích
đất(Khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai, 2013).
ii) Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất
đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định (Khoản
20 Điều 3 Luật Đất đai, 2013).
d)Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà
nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 8


mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất (Khoản 21 Điều 3 Luật
Đất đai, 2013).
1.1.3.2. Nguyên tắc và phạm vi áp dụng đấu giá đất và đấu giá quyền sử
dụng đất
a) Nguyên tắc: Đấu giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất, theo
nguyên tắc quy định của Bộ Luật Dân sự 2005: “Bán đấu giá bất động sản”.
i) Việc bán đấu giá bất động sản được thực hiện tại địa phương nơi
có bất động sản hoặc do cơ quan tổ chức bán đấu giá xác định;
ii) Sau khi có thông báo về việc bán đấu giá bất động sản, những

người muốn mua phải đăng ký mua và phải nộp một khoản tiền. Trong
trường hợp mua được tài sản bán đấu giá, thì khoản tiền đặt trước được trừ
vào giá mua; nếu người mua từ chối thì không được hoàn trả khoản tiền đó.
Người bán đấu giá phải hoàn trả tiền đặt trước cho những người khác đã
đăng ký mà không mua được tài sản bán đấu giá. Danh sách những người
đăng ký mua được công bố công khai tại nơi bán đấu giá;
iii) Việc mua bán bất động sản bán đấu giá được lập thành văn bản
có chứng nhận của công chứng nhà nước và phải được đăng ký tại cơ quan
nhà nước có thẩm quyền (Điều 455 Bộ Luật Dân sự của nước
CHXHCNVN, 1995).
b) Phạm vi áp dụng
Theo quy định tại khoản 1, điều 118 của Luật Đất đai 2013, phạm vi
áp dụng “Đấu giá quyền sử dụng đất”.
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đấttheo hình
thức đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
i) Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;
ii) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;
iii) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;
iv) Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 9


v) Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công
ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
vi) Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại,
xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh
mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;
vii) Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;

viii) Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử
dụng đất, tiền thuê đất
1.1.3.3. Các yếu tố tác động tới giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
Khi xác định giá đất để đấu giá phải quán triệt: Đất đai dùng vào các
mục đích khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ
thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất bao gồm các yếu tố sau:
a) Vị trí khu đất
Vị trí khu đất là một trong số những nhân tố quan trọng trong việc xác
định giá đất, ví dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đô thị thì giá
đất ở những vị trí mặt tiền sẽ cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm. Mặt khác,
các vị trí ở các khu trung tâm, văn hóa, kinh tế - xã hội, thương mại,… sẽ có
giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền). Vì vậy, khi
xác định giá đất, điều quan trọng là phải xác định vị trí đất là các nhân tố xung
quanh làm ảnh hưởng đến giá đất.
b) Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng
Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa được
đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, khu đất sẽ có những hạn chế nhất định trong
việc xác định giá đất. Ngược lại, một khu vực đầu tư cơ sở hạ tầng như hệ
thống đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước đồng bộ, hệ thống thống
thông tin liên lạc hiện đại, điện sinh hoạt, điện sản xuất quy mô lớn,… (những
yếu tố phục vụ trực tiếp và thiết thực đối với đời sống sinh hoạt dân cư và nhu
cầu sản xuất của các doanh nghiệp) sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động trực
tiếp đến giá đất.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 10


c) Điều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ
Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh

doanh thương mại, văn phòng, cửa hành dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là
điều kiện thu hút dân cư đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu
vực này tăng lên.
d) Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau
Một số lô đất dùng để sử dụng cho các mục đích khác nhau thì giá đất
của nó cũng ảnh hưởng theo các mục đích đó, vì đất đai là một tài sản không
giống như những tài sản thông thường (Viện nghiên cứu Địa chính, 2003).
1.2. Đấu giá đất tại một số nước trên thế giới
1.2.1. Đấu giá đất tại Trung Quốc
1.2.1.1. Quản lý đất đai và thị trường bất động sản
a) Năm hình thức của thị trường đất đai
i) Thị trường bán quyền sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nước: Thị trường
này được biết đến như là thị trường sơ cấp, ở đó quyền sử dụng đất được bán
cho các nhà đầu tư và người sử dụng thông qua hình thức đấu giá, đấu thầu
hay sự đồng ý cho phép của cơ quan quản lý đất đai các cấp thay mặt cho Nhà
nước. Đây là loại hình thị trường hoàn toàn độc quyền.
ii) Thị trường chuyển quyền sử dụng đất thuộc sở hữu Nhà nước: Đây
được biết đến như là thị trường thứ hai, ở đó các nhà phát triển đất đai và các
nhà quản lý thực hiện việc phát triển đất đai, bán và chuyển quyền sau khi họ
đã có quyền sử dụng đất theo luật pháp. Loại thị trường này hoàn toàn mang
tính cạnh tranh.
iii) Thị trường tài chính đất đai: Các hoạt động tài chính đối với thị
trường đất đai như là những nhân tố quyết định đến sự thành công của thị
trường này. Các giao dịch tài chính như cho thuê, thế chấp, chuyển quyền sử
dụng đất và tài sản gắn liền với đất sẽ tiếp sức cho thị trường này. Theo tính
chất cơ bản của mối quan hệ kinh tế, thị trường tài chính đất đai có thể được

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 11

chia làm hai loại là thị trường cho thuê quyền sử dụng đất và thị trường thế
chấp quyền sử dụng đất.
iv) Thị trường đất đai liên quan đến nước ngoài: Thị trường này có thể
được xem như thị trường bất động sản liên quan đến người nước ngoài. Mối
liên hệ về kinh tế có thể là các doanh nghiệp nước ngoài thuê quyền sử dụng
đất cho mục đích đầu tư phát triển, hoặc cho thuê/bán công trình nhà xưởng
hoặc công trình dân dụng cho người nước ngoài để sử dụng. Đây là loại hình
thị trường đặc biệt đang được hình thành để phục vụ nhu cầu của các doanh
nghiệp ngoài Trung Quốc bản địa.
v) Thị trường dịch vụ trung gian: Lĩnh vực hoạt động của thị trường
này bao gồm các dịch vụ tư vấn, môi giới, thông tin, định giá, đăng ký và
phân xử. Nếu không có hệ thống dịch vụ trung gian này thì sẽ khó có thể xây
dựng cơ chế thị trường hiệu quả.
b) Năm hệ thống quản lý thị trường đất đai
i) Hệ thống phân bổ đất đai: Cùng với yêu cầu là việc khai thác đất đai
phải được tiến hành theo đúng kế hoạch tổng thể, thì người sử dụng cũng như
các nhà đầu tư phải nắm giữ các nguồn tài nguyên và nguồn ngân sách tương
ứng. Đồng thời các bước để có được đất đai, việc đầu tư phát triển đất đai và
việc chuyển quyền đối với bất động sản (sau đầu tư) cần phải tuân theo các
thủ tục pháp lý liên quan đến việc tham gia vào thị trường đất đai để việc phân
bổ tài nguyên đất đai được thực hiện theo phương thức hợp lý, có trật tự và
đạt hiệu quả cao.
ii) Hệ thống quản lý giá đất: Giá có vai trò đặc biệt quan trọng và tạo ra
những ảnh hưởng ổn định trong trao đổi thông tin, trong việc phân bổ đất đai,
tăng cường quản lý và thúc đẩy tiến bộ kỹ thuật. Hiện tại quản lý giá đất sẽ
được tăng cường.
iii) Hệ thống phân phối thu nhập:Nhiệm vụ trước tiên là phân định rõ
quyền tài sản và tăng cường quản lý nhà nước đối với đất đai. Về cơ bản, tỉ lệ

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 12


và cách thức hợp lý về phân phối giữa Nhà nước, các doanh nghiệp, các cá
nhân và giữa chính quyền trung ương với địa phương cần được định rõ.
iv) Hệ thống pháp luật của thị trường đất đai: Nền kinh tế thị trường
cần phải được luật pháp quản lý. Một hệ thống pháp luật hoàn thiện và đầy đủ
là tối cần thiết cho sự vận hành suôn sẻ của thị trường đất đai.
v) Hệ thống dịch vụ trung gian của thị trường: Hệ thống này liên quan
chủ yếu đến các thông tin về thị trường đất, thẩm định giá đất và các giao dịch
về quyền sử dụng đất, cung cấp các dịch vụ tư vấn, môi giới, thông tin, các
vấn đề kinh tế liên quan đến pháp luật, chính sách của chính phủ và khoa học
kỹ thuật (Tổng cục Quản lý Đất đai, 2012).
1.2.1.2. Xuất nhượng quyền sử dụng đất bằng phương thức đấu giá, đấu thầu
và thỏa thuận song phương
Tại Trung Quốc, “Luật tài sản nhà đất’’ ra đời năm 1994, và thị trường
BĐS thực sự được xác lập từ năm 1998 quy định Nhà nước giao quyền SDĐ
thuộc quyền sở hữu Nhà nước. Trong một số năm nhất định và việc nộp tiền
cho Nhà nước về quyền SDĐ của người SDĐ được gọi là xuất chuyển
nhượng quyền SDĐ.
Việc xuất chuyển nhượng quyền SDĐ có thể lựa chọn phương thức đấu
giá, đấu thầu hoặc thỏa thuận song phương.
Tiền sử dụng đất trong trường hợp xuất chuyển nhượng quyền sử
dụng đất bằng phương tức thương lượng song phương không thể thấp hơn
mức giá thấp nhất của Nhà nước. Toàn bộ tiền SDĐ đều phải nộp vào ngân
sách, đưa vào dự toán để dùng vào việc xây dựng cơ sở hạ tầng và mở
mang đất đai. Chính phủ quy định cụ thể việc nộp tiền SDĐ và các biện
pháp sử dụng cụ thể.

Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất bằng phương thức đấu giá, đấu
thầu hoặc thỏa thuận song phương hiện nay chủ yếu được giao cho Trung
tâm tư vấn thẩm định giá BĐS Trung quốc (CRECAC). Trung tâm được
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 13


thành lập từ tháng 8/1992 theo giấy phép của Ban tổ chức Trung ương,
CRECAC hoạt động dưới sự chỉ đạo của trực tiếp của Cục quản lý đất đai
Quốc gia. Hiện nay, CRECAC chủ yếu cung cấp dịch vụ như: Định giá
BĐS, định giá tài sản, tư vấn về xây dựng, ... , lớp kế hoạch đầu tư cho các
dự án SDĐ, nghiên cứu thị trường sử dụng đất (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn
Văn Quân, 2006).
1.2.1.3. Thành quả
Năm 1998 Thâm Quyến thành lập thị trường BĐS, ngay trong năm
đầu 178 thửa đất với diện tích 5.175.000m2 đã được chuyển nhượng bằng
hình thức đấu giá đất với số tiền thu được 12,88 triệu USD (trong đó
163.000m2 thực hiện đấu giá thu được 9,28 triệu USD). Số tiền đó được
chính quyền thành phố sử dụng lập quỹ phát triển đất, xây dựng đô thị và
phát triển đất (Phát triển 400ha đất, khai thác 1200ha, xây dựng 20km
đường và 2km kênh thoát nước) "Bất động sản từ đó trở thành một trong
những ngành công nghiệp chủ chốt của Đặc khu kinh tế Thâm Quyến. Thị
trường bất động sản đang phát triển cùng với việc cải cách toàn diện hệ
thống hành chính của nó. Tất cả những cố gắng này đã tạo ra một con
đường dẫn đến thành công cho sự phát triển kinh doanh bất động sản và
hình thành thị trường bất động sản đô thị Trung Quốc" (Tôn Gia Huyên và
Nguyễn Đình Bồng, 2007).
Ngày nay, nền kinh tế Trung Quốc đã đạt được sự phát triển vượt
bậc trong nhiều năm liên tiếp (trên 10%), thị trường đất đai cũng đã góp

phần không nhỏ vào tỉ lệ tăng trưởng trên.
1.2.2. Ðấu giá đất tại Ðài Loan
Đài Loan đã tiến hành song song 2 chương trình là “Người cày có
ruộng” và “Bình quyền về đất đô thị” với nguyên tắc chủ đạo tối cao của
công cuộc cải cách là sử dụng đất một cách tối ưu. Chương trình “Bình
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 14


quyền về đất đô thị” kêu gọi thực thi bình quyền về đất đô thị và đóng góp
tất cả lợi nhuận thu được từ đất đô thị cho mục đích công cộng. Giá trị đất
đô thị do các chủ đất kê khai đăng ký được sử dụng làm cơ sở để thực thi
chương trình này và cách thức xúc tiến chương trình bao gồm việc đánh
thuế đất theo giá trị đã kê khai đăng ký và việc nhà nước mua đất của các
chủ đất dựa vào giá trị kê khai đăng ký đó. Mục tiêu cao nhất của chương
trình là đưa tất cả giá trị gia tăng của đất vào công quỹ nhằm cung cấp tài
chính cho những đề án phát triển cộng đồng và tăng phúc lợi cho nhân dân.
Để sử dụng đất đô thị tốt hơn, một chương trình dài hạn 10 năm đã được
thiết lập nhằm củng cố đất đô thị với mục đích sử dụng tốt hơn và làm cho
thành phố phát triển, thịnh vượng. Việc hoàn thành đề án củng cố đất đô thị
sẽ làm cho 80% đất đai có hình thể méo lệch không phù hợp cho xây dựng
trở thành hình dáng đều đặn thích hợp cho việc sử dụng, tạo thêm được
nguồn đất công ích rất lớn. Một thành tựu khác do các đề án về củng cố đất
đô thị đem lại là làm cho đất đai ban đầu chỉ có 20% là mặt đường trở thành
100% đất mặt đường, nhờ vậy giá trị đất đã tăng lên trung bình là 6,4 lần.
Kết quả khi thi hành chương trình “Bình quyền về đất đô thị” đã đạt
được ngoài quỹ đất khoảng 150.000 ha đất công được giữ lại để "Đổi đất
lấy hạ tầng" còn có đạt được các thành tựu sau:
(1) - 28% đất đô thị của các chủ đất lớn đã được bán.

(2) - Số chủ đất đô thị không có biệt thự giảm xuống 59%.
(3) - Những gia đình chủ đất đô thị tăng 14% và bình quân đất đai
mỗi gia đình nắm giữ giảm xuống 12%.
(4) - Diện tích đất đô thị sử dụng để xây nhà đã tăng 700%.
(5) - Số lượng nhà xây ở khu vực đô thị tăng 229%.
(6) - Diện tích tầng nhà xây tăng 330%.
(7) - Tổng ngân sách dành cho quỹ phúc lợi xã hội tăng 410%.
Những đặc trưng nêu ở mục (1), (2), (3) nói trên đã chỉ ra rằng việc
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 15