RỦI RO TRONG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN CÔNG THƯƠNG VIỆT NAMCHI NHÁNH HOÀNG MAI.THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP

NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM
HỌC VIỆN NGÂN HÀNG
KHOA TÀI CHÍNH
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
Đề tài:
RỦI RO TRONG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI
NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN CÔNG THƯƠNG VIỆT
NAMCHI NHÁNH HOÀNG MAI.THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP.
Họ và tên : PHẠM MINH TRANG
Mã sinh viên : 12A4011494
Lớp : TCDN.C
Khóa : K12
HÀ NỘI, NĂM 2013
CHUYÊN ĐỀ
RỦI RO TRONG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI SẢN BẢO
ĐẢM TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN CÔNG
THƯƠNG VIỆT NAM- CHI NHÁNH HOÀNG MAI.
THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP.
Chuyên đề tốt nghiệp Học viện Ngân hàng
Khoa Tài chính Phạm Minh Trang- TCDNC-K12
3
Chuyên đề tốt nghiệp Học viện Ngân hàng
Mục lục
LỜI NÓI ĐẦU 1
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT 3
DANH MỤC BẢNG BIỂU 4
CHƯƠNG 1 5
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ TÍN DỤNG- BẢO ĐẢM TÍN
DỤNG VÀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI SẢN BẢO ĐẢM CHO VAY
TRONG HỆ THỐNG NGÂN HÀNG VIỆT NAM 5
I.4.Bảo đảm tín dụng: 7

3.3.3.Định giá TSBĐ theo phương pháp thu nhập: 24
CHƯƠNG2 28
CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM- RỦI RO TRONG
THẨM ĐỊNH TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI NGÂN HÀNG TMCP CÔNG
THƯƠNG VIỆT NAM- CHI NHÁNH HOÀNG MAI 28
CHƯƠNG 3 46
KẾT LUẬN 52
Ý KIẾN CỦA ĐƠN VỊ THỰC TẬP 2
Khoa Tài chính Phạm Minh Trang- TCDNC-K12
Chuyên đề tốt nghiệp Học viện Ngân hàng
I.
Khoa Tài chính Phạm Minh Trang- TCDNC-K12
Chuyên đề tốt nghiệp Học viện Ngân hàng
LỜI NÓI ĐẦU
Trong những năm gần đây, vấn đề nợ xấu trong hệ thống Ngân hàng đã và
đang là bài toán khó, không chỉ với riêng ngành Tài chính- Ngân hàng mà còn với
cả nền kinh tế Việt Nam. Từ năm 2008 đến nay, nợ xấu của các Tổ chức tín dụng
tại Việt Nam không ngừng tăng nhanh. Tính đến tháng 4/2013 tỷ lệ nợ xấu tuy có
giảm so với những tháng cuối năm 2012, nhưng vẫn ở mức cao là 6% trên tổng dư
nợ toàn hệ thống, tương đương với 184.941 tỷ đồng. Thực trạng nợ xấu đáng báo
động như hiện nay đã dẫn đến nhiều vấn đề đáng quan tâm, trong đó có việc xác
định có bao nhiêu phần trăm nợ xấu có tài sản bảo đảm cho khoản vay và giá trị của
tài sản bảo đảm bằng bao nhiêu phần trăm các khoản nợ là một câu hỏi lớn. Thực tế
cho thấy, trong khoảng thời gian khá dài trước đây, các Tổ chức tín dụng chưa chú
trọng đến hoạt động thẩm định giá tài sản bảo đảm một cách đúng mức. Nhưng từ
những bài học về nợ xấu, vai trò của tài sản bảo đảm đã ngày càng được quan tâm
nhiều hơn. Đối với các khách hàng không thực hiện nghĩa vụ trả nợ theo cam kết thì
tài sản bảo đảm là công cụ nhằm nâng cao thiện chí trả nợ, đối với khách hàng
không có khả năng thực hiện nghĩa vụ thì tài sản bảo đảm là nguồn trả nợ thứ hai
giúp Tổ chức tín dụng giảm thiểu rủi ro mất vốn. Xuất phát từ thực tiễn đã nêu, bài

báo cáo này em xin trình bày về Công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm, cũng như
những rủi ro trong công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm tại Ngân hàng Thương
mại cổ phần Công thương Việt nam- Chi nhánh Hoàng Mai- Hà Nội; từ đó đưa ra
các giải pháp để giảm thiểu rủi ro thẩm định tài sản bảo đảm tại Chi nhánh nói riêng
và trong hệ thống Ngân hàng Việt Nam nói chung.
Em xin gửi lời cảm ơn tới các thầy cô bộ môn Thẩm định giá tại trường Học
viện Ngân hàng đã cung cấp cho em kiến thức lý luận cơ bản nhất về bộ môn Thẩm
định giá, làm tiền đề, cơ sở để em có thể tiếp cận với chủ đề này. Em cũng gửi lời
cảm ơn tới Ban lãnh đạo và toàn thể cán bộ, nhân viên thuộc Phòng Giao dịch Định
Công- Chi nhánh Hoàng Mai- Hà Nội, đã tạo điều kiện tốt nhất, hướng dẫn tận tình,
cung cấp những số liệu hết sức quan trọng, giúp em bổ sung được kiến thức thực tế
Khoa Tài chính Phạm Minh Trang- TCDNC-K12
1
Chuyên đề tốt nghiệp Học viện Ngân hàng
về hoạt động tín dụng, nhất là hoạt động thẩm định giá tài sản bảo đảm trong Ngân
hàng.
Một lần nữa, em xin chân thành cảm ơn!
Khoa Tài chính Phạm Minh Trang- TCDNC-K12
2
Chuyên đề tốt nghiệp Học viện Ngân hàng
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS
CBTD
CBTĐ
CMND
CP
DN
GCN
GDBD
MMTB

NHCT
NHCTD
NHNN
NHTM
PTVT
QSD
QSH
TCKT
TCTD
TMCP
TNHH
TSBĐ
Bất động sản
Cán bộ tín dụng
Cán bộ thẩm định
Chứng minh nhân dân
Chi phí
Doanh nghiệp
Giấy chứng nhận
Giao dịch bảo đảm
Máy móc thiết bị
Ngân hàng Công thương
Ngân hàng cấp tín dụng
Ngân hàng Nhà nước
Ngân hàng thương mại
Phương tiện vận tải
Quyền sử dụng
Quyền sở hữu
Tổ chức kinh tế
Tổ chức tín dụng

Thương mại cổ phần
Trách nhiệm hữu hạn
Tài sản bảo đảm
Khoa Tài chính Phạm Minh Trang- TCDNC-K12
3
Chuyên đề tốt nghiệp Học viện Ngân hàng
DANH MỤC BẢNG BIỂU
STT Tên bảng biểu Trang
1 Bảng 01: Bảng tổng hợp tình hình
tài chính chung của Chi nhánh
Hoàng Mai (2011-2012)
34
2 Bảng 02: Nợ quá hạn phân theo mức
độ đảm bảo (2011-2012)
39
3 Bảng 03 : Các hình thức đảm bảo
tiền vay (2011-2012)
40
4 Bảng 04: Tỷ lệ các loại tài sản bảo
đảm (2011-2012)
40
Khoa Tài chính Phạm Minh Trang- TCDNC-K12
4
Chuyên đề tốt nghiệp Học viện Ngân hàng
CHƯƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ TÍN DỤNG- BẢO ĐẢM TÍN
DỤNG VÀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI SẢN BẢO ĐẢM CHO
VAY TRONG HỆ THỐNG NGÂN HÀNG VIỆT NAM
1. Tín dụng trong Ngân hàng:
I.1. Khái niệm về tín dụng:

Tín dụng là sự chuyển nhượng tạm thời một lượng giá trị từ người sở hữu
sang người sử dụng và sau một thời gian nhất định được quay trở lại người sở
hữu một lượng giá trị lớn hơn ban đầu.
Tín dụng trong Ngân hàng là mối quan hệ giữa một bên là Ngân hàng (bên
cho vay) với một bên là các tổ chức kinh tế, các doanh nghiệp, cá nhân trong xã
hội (bên đi vay), trong đó, Ngân hàng chuyển giao một lượng tiền cho bên đi vay
sử dụng trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận, bên đi vay có trách nhiệm
hoàn trả gốc và lãi cho Ngân hàng khi đến hạn thanh toán.
I.2. Khái niệm quy trình tín dụng và ý nghĩa của việc thiết lập quy trình
tín dụng:
I.2.1. Khái niệm:
Quy trình tín dụng là bảng tổng hợp mô tả công việc của Ngân hàng từ khi
tiếp nhận hồ sơ vay vốn của một khách hàng cho đến khi quyết định cho vay, giải
ngân, thu nợ và thanh lý hợp đồng tín dụng.
I.2.2. Ý nghĩa của việc thiết lập quy trình tín dụng:
Việc thiết lập và không ngừng hoàn thiện quy trình tín dụng có ý nghĩa rất
quan trọng đối với hoạt động tín dụng của Ngân hàng. Về mặt hiệu quả, quy trình
tín dụng hợp lý góp phần nâng cao chất lượng và giảm thiếu rủi ro tín dụng. Về
mặt quản trị, quy trình tín dụng có tác dụng sau đây:
- Quy trình tín dụng làm cơ sở cho việc phân định trách nhiệm và quyền
hạn của từng bộ phận liên quan trong hoạt động tín dụng.
- Quy trình tín dụng làm cơ sở cho việc thiết lập các hồ sơ và thủ tục vay vốn
về mặt hành chính.
Khoa Tài chính Phạm Minh Trang- TCDNC-K12
5
Chuyên đề tốt nghiệp Học viện Ngân hàng
- Quy trình tín dụng chỉ rõ mối quan hệ giữa các bộ phận liên quan trong hoạt
động tín dụng.
I.3. Quy trình tín dụng căn bản:
I.3.1. Lập hồ sơ đề nghị cấp tín dụng:

Là khâu căn bản đầu tiên của quy trình tín dụng, nó được thực hiện ngay sau
khi cán bộ tín dụng hướng dẫn khách hàng lập hồ sơ với những thông tin yêu cầu
khác nhau. Nhìn chung một bộ hồ sơ đề nghị cấp tín dụng cần thu thập từ khách
hàng những thông tin sau:
- Thông tin về năng lực pháp lý và năng lực hành vi của khách hàng.
- Thông tin về khả năng sử dụng và hoàn trả vốn của khách hàng.
- Thông tin về đảm bảo tín dụng.
I.3.2. Phân tích tín dụng:
a. Khái niệm:
Phân tích tín dụng là phân tích khả năng hiện tại và tiềm tàng của khách hàng
về sử dụng vốn tín dụng, khả năng hoàn trả và khả năng thu hồi vốn vay cả gốc và
lãi.
b. Mục tiêu:
Mục tiêu của phân tích tín dụng là tìm kiểm những tình huống có thể dẫn đến
rủi ro cho ngân hàng, tiên lượng khả năng kiểm soát những loại rủi ro đó và dự kiến
các biện pháp phòng ngừa và hạn chế những thiệt hại có thể xảy ra. Mặt khác phân
tích tín dụng còn quan tâm đến việc kiểm tra tính chân thực của hồ sơ vay vốn mà
khách hàng cung cấp, từ đó nhận định về thái độ của khách hàng làm cơ sở quyết
định cho vay.
c. Quyết định và hợp đồng tín dụng:
Quyết định tín dụng là quyết định cho vay hoặc từ chối đối với một hồ sơ
vay vốn của khách hàng.
I.3.3. Giải ngân:
Giải ngân là phát tiền vay cho khách hàng trên mức cơ sở tín dụng đã cam
kết trong hợp đồng. Giải ngân góp phần phát hiện và chấn chỉnh kịp thời nếu có sai
sót ở khâu trước. ngoài ra, cách thức giải ngân còn góp phần kiểm tra và kiểm soát
xem vốn tín dụng có được sử dụng đúng mục đích cam kết hay không.
I.3.4. Giám sát tín dụng:
Giám sát tín dụng là khâu khá quan trọng nhằm mục đích đảm bảo cho tiền
vay được sử dụng đúng mục đích đã được cam kết, kiểm soát rủi ro tín dụng, phát

Khoa Tài chính Phạm Minh Trang- TCDNC-K12
6
Chuyên đề tốt nghiệp Học viện Ngân hàng
hiện và chấn chỉnh kịp thời những sai phạm có thể ảnh hưởng đển khả năng thu hồi
nợ sau này.
I.3.5. Thanh lý hợp đồng tín dụng:
Đây là khâu kết thúc của quy trình tín dụng. Khâu này bao gồm:
a. Thu nợ:
NHCTDtiến hành thu nợ khách hàng theo đúng những điều khoản đã cam
kết trong hợp đồng tín dụng tùy theo tính chất của khoản vay và tình hình tài chính
của khách hàng, hai bên có thể thỏa thuận và lựa chọn một trong những hình thức
thu nợ.
Nếu đến hạn trả nợ mà khách hàng không có khả năng trả nợ thì NHCTDcó
thể xem xét cho gia hạn hoặc chuyển sang nợ quá hạn để sau này có biện pháp xử lý
thích hợp nhằm đảm bảo thu hồi nợ.
b. Tái xét hợp đồng tín dụng:
Thực chất là tiến hành phân tích tín dụng trong điều khoản tín dụng đã được
cấp nhằm mục tiêu đánh giá chất lượng tín dụng, phát hiện rủi ro để có hướng xử lý
kịp thời.
c. Thanh lý hợp đồng tín dụng:
Nếu hết thời hạn của hợp đồng tín dụng và khách hàng đã hoàn tất nghĩa vụ
trả nợ cả gốc và lãi thì NHCTDvà khách hàng làm thủ tục thanh lý hợp đồng tín
dụng, giải chấp tài sản nếu có và lưu hồ sơ vay vốn của khách hàng vào kho lưu trữ.
I.4. Bảo đảm tín dụng:
I.4.1. Khái niệm:
Đảm bảo tín dụng là việc thiết lập các cơ sở kinh tế và pháp lý, tạo điều kiện
cho NHCTD thỏa mãn nhu cầu thu hồi tín dụng đã cấp trong trường hợp người vay
không thực hiện nghĩa vụ trả nợ theo quy định.
I.4.2. Các hình thức bảo đảm tín dụng:
a. Cấp tín dụng có tài sản bảo đảm:

Các biện pháp bảo đảm bao gồm:
- Cầm cố, thế chấp bằng tài sản của khách hàng, bên thứ ba
- Bảo lãnh của bên thứ ba
- Ký quỹ của khách hàng
b. Cấp tín dụng không có bảo đảm
NHCTDchủ động chọn khách hàng đáp ứng đủ các điều kiện cấp tín dụng
không có bảo đảm theo quy định. Các NHCTDcó quyền áp dụng các biện pháp bảo
đảm hoặc thu hồi nợ trước hạn trong trường hợp khách hàng được NHCTDlựa chọn
Khoa Tài chính Phạm Minh Trang- TCDNC-K12
7
Chuyên đề tốt nghiệp Học viện Ngân hàng
cấp tín dụng không có bảo đảm, nhưng trong quá trình thực hiện, khách hàng vi
phạm cam kết trong Hợp đồng cấp tín dụng.
2. Cấp tín dụng có TSBĐ:
2.1. Nguyên tắc bảo đảm tài sản:
- NHCTD chỉ nhận tài sản bảo đảm nếu quản lý, giám sát và xử lý được tài sản
bảo đảm:
- Trường hợp định giá TSBĐ theo giá thị trường NHCTD phải có các căn cứ
cụ thể và xác đáng về giá trị thực của tài sản trên thị trường.
- Nguyên tắc nhận TSBĐ là QSD đất, tài sản gắn liền với đất:
+ Đối với đất được phép thế chấp theo quy định của pháp luật, NHCTD phải
nhận bảo đảm bằng QSD đất và tài sản gắn liền với đất.
+ Đối với tài sản gắn liền với đất đầy đủ điều kiện làm bảo đảm nhưng QSD
đất không được thế chấp theo quy định của pháp luật: NHCTD chỉ được nhận bảo
đảm bằng tài sản gắn liền với đất nếu tài sản thuộc quyền sở hữu và đất thuộc quyền
sử dụng hợp pháp của cùng một bên bảo đảm.
- Sau khi xử lý tài sản:
Nếu số tiền thu được không đủ thực hiện nghĩa vụ trả nợ thì khách hàng có
trách nhiệm tiếp tục thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ đã cam kết.
2.2. Các loại tài sản bảo đảm cho vay:

- Ngoại tệ bằng tiền mặt.
- Tài sản có tính thanh khoản cao bao gồm số dư tài khoản tiền gửi, sổ/thẻ tiết
kiệm và giấy tờ có giá (trừ cổ phiếu) do cơ quan quản lý ngân sách Nhà nước và Tổ
chức tín dụng phát hành.
- Nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất (kể cả các tài sản
gắn liền với nhà ở.
Khoa Tài chính Phạm Minh Trang- TCDNC-K12
8
Chuyên đề tốt nghiệp Học viện Ngân hàng
- QSD đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp bao gồm:
a. Đối với bên bảo đảm là TCKT Việt Nam:
+ QSD đất thuê được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, hoặc nhận
chuyển nhượng QSD đất mà tiền sử dụng đất đã nộp/ chuyển tiền chuyển nhượng
đất đã trả không có nguồn gốc từ NSNN;
+ QSD đất thuê của Nhà nước trước ngày 01/07/2004 và đã được bên bảo đảm
trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà
thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất 5 năm;
+ QSD đất thuê lại của TCKT được Nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng
kết cấu hạ tầng trong Khu công nghiệp, Khu công nghệ cao, Khu kinh tế và đã được
bên bảo đảm trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê lại.
b. Đối với bên bảo đảm là DN liên doanh: QSD đất mà bên góp vốn bằng giá trị
QSD đất là:
+ TCKT trong nước có QSD đất (không phải là đất thuê) nêu tại khoản a.
+ DN Nhà nước được Nhà nước cho thuê đất ngày 01/07/2004, được sử dụng
giá trị tiền thuê đất như NSNN cấp cho DN mà không phải ghi nhận nợ và không
phải hoàn trả tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
c. Đối với bên bảo đảm là cá nhân, hộ gia đình:
+ QSD đất không phải là đất thuê.
+ QSD đất thuê của Nhà nước trước ngày 01/07/2004 và đã được bên bảo đảm
trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà

thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất 5 năm.
d. Đối với bên bảo đảm là người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại
Việt Nam.
Khoa Tài chính Phạm Minh Trang- TCDNC-K12
9
Chuyên đề tốt nghiệp Học viện Ngân hàng
+ QSD đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển
nhượng QSD đất trong Khu công nghiệp, Khu công nghệ cao, Khu kinh tế.
+ QSD đất được Nhà nước cho thuê để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam
và đã được bên bảo đảm trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê.
+ QSD đất thuê lại của TCKT được Nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng
kết cấu hạ tầng trong Khu công nghiệp, Khu công nghệ cao, Khu kinh tế và đã được
bên bảo đảm trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê lại.
e. Đối với bên bảo đảm là tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam:
+ QSD đất được Nhà nước cho thuê để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam
và đã được bên bảo đảm trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê;
+ QSD đất thuê lại của TCKT được Nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng
kết cấu hạ tầng trong Khu công nghiệp, Khu công nghệ cao, Khu kinh tế và đã được
bên bảo đảm trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê lại.
- Tàu biển theo quy định của Bộ luật hàng hải Việt Nam, tàu bay theo quy
định của Luật hàng không dân dụng Việt Nam trong trường hợp được thế chấp.
- Máy móc, thiết bị (trừ máy móc thiết bị công trình), phương tiện vận tải, kim
khí quý, đá quý, hàng hóa.
- Trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng thuộc tài
sản thế chấp. Trong trường hợp thế chấp một phần tài sản có vật phụ, thì vật phụ
cũng chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu các bên có thỏa thuận.
- Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ TSBĐ cũng thuộc TSBĐ nếu các
bên có thoải thuận hoặc pháp luật quy định.
- Quyền được nhận bảo hiểm cũng thuộc tài sản cầm cố, thế chấp trong trường
hợp tài sản cầm cố, thế chấp được bảo hiểm.

2.3. Các loại TSBĐ mà NHCTD chỉ được nhận sau khi được chấp thuận
bằng văn bản của Tổng giám đốc, trừ trường hợp NHCTD áp dụng biện pháp
bảo đảm bổ sung:
- Cổ phiếu.
- Máy móc, thiết bị công trình.
- Quyền tài sản phát sinh từ quyền đòi nợ, quyền tác giả, quyền sở hữu công
nghiệp, quyền được nhận tiền bảo hiểm (trừ trường hợp quy định tại mục 2.10),
quyền được hưởng lợi từ L/C xuất khẩu, các quyền khác phát sinh từ hợp đồng.
Khoa Tài chính Phạm Minh Trang- TCDNC-K12
10
Chuyên đề tốt nghiệp Học viện Ngân hàng
- Quyền đối với phần vốn góp trong doanh nghiệp, kể cả DN có vốn đầu tư
nước ngoài.
- Quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên theo quy định của pháp luật.
- Các tài sản hình thành ở nước ngoài, được đăng ký quyền sở hữu ở nước
ngoài.
- Tài sản có tính thanh khoản cao không thuộc loại quy định tại mục 2.2
- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
2.4. Các loại tài sản mà NHCTD không được nhận làm bảo đảm:
- QSD đất hình thành trong tương lai.
- QSD đất mà trên giấy chứng nhận QSD đất ghi nhận bên bảo đảm chưa hoàn
thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
- QSD đất thuê trả tiền hàng năm.
- QSD đất của TCKT được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc
thu tiền sử dụng đất nhưng cho miễn tiền sử dụng đất hoặc thu tiền sử dụng đất đã
trả có nguồn gốc từ NSNN.
- Tài sản được hình thành trong một phần/ toàn bộ từ kinh phí cho NSNN cấp
hoặc/và tài sản của NSNN.
- Máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải, nguyên liệu, nhiên liệu, vật liệu, hàng
tiêu dùng, kim khí quý, đá quý mua trả chậm, trả dần có thời hạn trả chậm, trả dần

từ 01 năm trở lên của bên bảo đảm mà hợp đồng mua bán trả chậm, trả dần giữa bên
bảo đảm và bên bán tài sản đã được bên bán tài sản đăng ký tại cơ quan đăng ký
GDBĐ.
2.5. Điều kiện về TSBĐ:
- Tài sản phải:
- Thuộc quyền sở hữu của khách hàng, đối với tài sản hình thành ở nước
ngoài, quyền tài sản, quyền đối với phần vốn góp, quyền khai thác tài nguyên, hoặc
- Xác định được quyền sở hữu của khách hàng, đối với tài sản hình thành
trong tương lai, hoặc
- Thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng đất của khách hàng/bên thứ ba, đối với
các TSBĐ khác.
- Tài sản không có chanh chấp về quyền sở hữu tại thời điểm ký kết HĐBĐ
- Tài sản mà pháp luật không cấm giao dịch
- Tài sản ít hao mòn vô hình do tiến bộ khoa học kỹ thuật, ít thay đổi công
nghệ và dễ bán/ chuyển nhượng, bảo đảm khả năng thu nợ khi xử lý tài sản.
Khoa Tài chính Phạm Minh Trang- TCDNC-K12
11
Chuyên đề tốt nghiệp Học viện Ngân hàng
- Tài sản phải được bên bảo đảm mua bảo hiểm vật chất/ tài sản trong suốt
thời hạn bảo đảm với số tiền bảo hiểm không thấp hơn mức dư nợ bảo đảm bằng tài
sản đó tại NHCTD trong các trường hợp sau:
a. Tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm’
b. Tài sản là phương tiện vận tải;
c. Tài sản mà NHCTD thấy cần thiết phải mua bảo hiểm.
- Đối với tài sản của công ty Nhà nước mà cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
đã có quyết định khoán kinh doanh hoặc cho thuê thì việc cầm cố, chế chấp phải
thuộc quyền quản lý trực tiếp của Tổng công ty Nhà nước theo quy định hiện hành,
NHCTD không được nhận cầm cố, thế chấp tài sản mà Tổng công ty Nhà nước đã
giao cho các đơn vị thành viên là công ty hạch toán độc lập, đơn vị sự nghiệp, công
ty trách nhiệm hữu hạn Nhà nước. Quy định này cũng áp dụng đối với tài sản DN

hoạt động theo mô hình công ty mẹ- công ty con.
2.6. Vai trò của tài sản bảo đảm cho vay:
2.6.1. Giảm bớt tổn thất cho NHCTD khi khách hàng vì một lí do nào đó không
thanh toán được nợ cho NHCTD.
Trong các hoạt động của ngân hàng thì hoạt động tín dụng là hoạt động đem
lại nhiều lợi nhuận cho ngân hàng. Tuy nhiên nó cũng là hoạt động đem
lại nhiều rủi ro nhất cho ngân hàng. Rủi ro xảy ra khi đến hạn trả mà doanh
nghiệp lại không có khả năng thực hiện nghĩa vụ. TSBĐ là tấm chắn cho các ngân
hàng, giúp ngân hàng giảm bớt rủi ro khi vì một lý do nào đó khách hàng không
thanh toán được khoản vay. Vì vậy việc định giá TSBĐ chính xác trước khi cho vay
làm giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng.
2.6.2. Làm động lực thúc đẩy khách hàng trả nợ .
Với hình thức cấp tín dụng có TSBĐ, khi khách hàng thế chấp TSBĐ tức là
nguồn lực của mình bị ngân hàng kiểm soát, đó là một trong những nhân tố giúp
cho doanh nghiệp sử dụng vốn một cách hiệu quả hơn. Nếu không trả được nợ sẽ
mất tài sản và tốn kém nhiều chi phí hơn.
2.6.3. Là rào cản đối với những đối tượng đi vay có chủ định lừa đảo.
Khi nền kinh tế phát triển, chính sách của nhà nước là khuyến khích và huy
động tất cả mọi nguồn lực trong xã hội vì vậy mà chính sách cấp tín dụng cũng
được nới lỏng và thoải mái hơn đối với khách hàng, quy trình và thủ tục dễ dàng
Khoa Tài chính Phạm Minh Trang- TCDNC-K12
12
Chuyên đề tốt nghiệp Học viện Ngân hàng
hơn. Vì vậy mà có nhiều đối tượng có ý định gian lận trong việc vay vốn. Tín dụng
có TSBĐ là một trong những rào cản lớn đối với những đối tượng này.
3. Công tác thẩm định giá TSBĐ trong hệ thống Ngân hàng Việt Nam:
3.1. Khái niệm thẩm định giá tài sản:
Pháp luật Việt Nam hiện nay có cả quy định về thẩm định giá và định giá,
trong đó quy định thuật ngữ định giá được sử dụng cho hai trường hợp đó là định
giá Bất động sản và định giá công nghệ:

- Định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản
cụ thể tại một thời điểm xác định (Luật kinh doanh bất động sản- 2006).
- Định giá công nghệ là hoạt động xác định giá của công nghệ (Luật chuyển
giao công nghệ 2006).
- Còn các hoạt động xác định giá trị tài sản nói chung đều gọi là thẩm định giá.
Như vậy, có thể đưa ra những định nghĩa chung nhất về định giá và thẩm
định giá tài sản ở Việt Nam như sau:
- Định giá tài sản là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi
ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.
- Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù
hợp với thị trường tại một thời điểm, địa điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt
Nam hoặc thông lệ quốc tế (Pháp lệnh giá 2002).
3.2. Hướng dẫn và nội dung thẩm định TSBĐ
3.2.1. Hướng dẫn thu thập và xử lý thông tin phục vụ cho việc thẩm định
Tùy từng loại tài sản, đặc thù của từng địa phương nơi có tài sản, cán bộ
thẩm định lựa chọn các thông tin và phương pháp xử lý thông tin phù hợp phục vụ
cho công tác thẩm định
a. Phương thức thu thập thông tin
- Thu thập các thông tin qua hồ sơ:
+ Các hồ sơ do khách hàng, bên bảo đảm cung cấp: các thông tin trên Giấy chứng
nhận quyền sử dụng/ sở hữu tài sản, thông tin trên sổ sách kê toán của doanh nghiệp
(Thẻ kho, sổ chi tiết tài khoản,…)
+ Các hồ sơ thu thập được từ các cơ quan chức năng
+ Các hồ sơ thông tin thu thập được từ các phương tiện thông tin đại chúng (báo,
đài, internet,…)
- Thu thập các thông tin thông qua phỏng vấn khách hàng, bên bảo đảm và
người có liên quan (cơ quan cấp GCN, cơ quan đăng ký GDBĐ,…)
- Thu thập thông tin qua khảo sát thực tế:
Khoa Tài chính Phạm Minh Trang- TCDNC-K12
13

Chuyên đề tốt nghiệp Học viện Ngân hàng
+ CBTĐ trực tiếp tới nơi có tài sản, mô tả khu vực có tài sản, đối chiếu thông tin
trên hồ sơ TSBĐ với hiện trạng TSBĐ.
+ Khảo sát các thông tin qua hàng xóm, dân cư địa phương có tài sản, địa bàn lân
cận với TSBĐ.
b. Xử lý thông tin:
- So sánh đối chiếu tính khớp đúng giữa các thông tin thu thập được từ các
nguồn khác nhau để xác minh tính trung thực của thông tin.
- Tổng hợp các thông tin thu thập được từ các nguồn thông tin khác nhau để
có bức tranh tổng quát về TSBĐ, phục vụ cho việc đề xuất quyết định nhận TSBĐ
trình Ban lãnh đạo phê duyệt.
3.2.2. Nội dung thẩm định TSBĐ:
a. Kiểm tra loại TSBĐ và thẩm quyền nhận TSBĐ:
 Xác định loại tài sản dự kiến nhận bảo đảm, đối chiếu với quy định hiện
hành của Ngân hàng.
Xác định thẩm quyền nhận TSBĐ:
- Tài sản thuộc thẩm quyền của chi nhánh: Chi nhánh thực hiện thẩm định các
nội dung theo quy định.
- Tài sản thuộc thẩm quyền của Trụ sở chính: trên cơ sở đánh giá khách hàng
và thẩm định về TSBĐ, Chi nhánh trình Trụ sở chính để xem xét quyết định.
- Tài sản mà Ngân hàng không được phép nhận bảo đảm theo quy định của
pháp luật.
 Riêng đối với quyền sử dụng đất:
Ngân hàng xác định loại QSD đất được phép nhận bảo đảm trên cơ sở thông
tin trên Giấy chứng nhận QSD đất, tài sản gắn liền với đất về chủ sử dụng đất,
nguồn gốc sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, thông tin liên quan đến quy hoạch,
thông tin về nợ và xóa nợ nghĩa vụ tài chính, cán bộ đối chiếu với các loại đất được
nhận thế chấp theo quy định của pháp luật và Ngân hàng.
 Đối với tài sản khác:
Xác định nguồn gốc của tài sản để loại trừ, không nhận tài sản là máy móc

thiết bị, phương tiện vận tải, nguyên liệu, nhiên liệu, vật liệu, hàng tiêu dùng, kim
khí quý, đá quý mua trả chậm trả dần có thời hạn từ 01 năm trở lên của các TCKT,
cá nhân có đăng ký kinh doanh mà hợp đồng mua trả chậm, trả dần đã được bên bán
hàng đăng ký tại cơ quan đăng ký GDBĐ.
b. Thẩm định các thông tin về TSBĐ:
 Tài sản thuộc quyền sở hữu của bên đảm bảo:
 Kiểm tra các thông tin về quyền sở hữu tài sản thông qua bề mặt hồ sơ:
Khoa Tài chính Phạm Minh Trang- TCDNC-K12
14
Chuyên đề tốt nghiệp Học viện Ngân hàng
 Đánh giá tính đấy đủ của các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu của bên bảo
đảm.
 Kiểm tra các dấu hiệu sửa chữa, giả mạo, mâu thuẫn, tính pháp lý của các
loại giấy tờ ủy quyền, tính pháp lý trong các trường hợp đồng sở hữu tài sản, tìm
hiều cơ quan ban hành các giấy tờ này có đúng thẩm quyền không
 Khảo sát thực tế TSBĐ theo nội dung quy định và thu thập thêm thông tin từ
những nguồn khác (phỏng vấn bên bảo đảm, hàng xóm láng giềng, chính quyền địa
phương, cơ quan đăng ký GDBĐ) nhằm đối chiếu và khẳng định lại các thông tin
trên hồ sơ tài sản, các thông tin thu thập được từ khách hàng với thực tế, qua đó kịp
thời phát hiện dấu hiệu lừa đảo/ những vấn đề mới cần thẩm định tiếp.
 Đối với Sổ thẻ tiết kiệm, Giấy tờ có giá: thực hiện xác định quyền sở hữu của
bên bảo đảm thông qua xác thực, phong tỏa tại cơ quan quản lý, cơ quan phát hành
để có văn bản xác nhận số dư và đồng ý phong tỏa của cơ quan phát hành/ cơ quan
quản lý tài khoản, văn bản xác thực việc phát hành của cơ quan phát hành nếu là
giấy tờ có giá vô danh
 Đối với Quyền tài sản: thẩm định tính hợp pháp, hợp lệ của các tài liệu
chứng minh giao dịch giữa bên bảo đảm với bên phát sinh nghĩa vụ với bên bảo
đảm (bên thứ ba) phù hợp với quy định của pháp luật về giao kết hợp đồng, thẩm
quyền ký kết hợp đồng/ các văn bản liên quan giữa bên bảo đảm và bên thứ ba.
 Đối với Quyền tài sản phát sinh từ phần vốn góp: Kiểm tra giấy chứng nhận

vốn góp, Biên bản thỏa thuận góp vốn và các tài liệu chứng minh vốn góp đã thực
góp và doanh nghiệp.
 Tài sản được phép giao dịch:
 Đối chiếu loại tài sản với quy định của pháp luật về loại tài sản được phép
hoặc không cấm giao dịch mua, bán, cho, tặng, chuyển nhượng, thế chấp, cầm cố và
các giao dịch khác.
 Kiểm tra thông tin tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm, Trung tâm thông
tin tín dụng CIC để biết tài sản đã được thế chấp tại TCTD khác, đề xuất quyết định
việc nhận TSBĐ.

Tài sản không có tranh chấp:
Việc khẳng định TSBĐ hiện có tranh chấp hay không là khá phức tạp vì vậy ngoài
việc tự xem xét thẩm định, cần yêu cầu bên bảo đảm cam kết trong HĐBĐ tài sản
hiện không có tranh chấp, không bị gán nợ cho các khoản nợ của khách hàng và
Khoa Tài chính Phạm Minh Trang- TCDNC-K12
15
Chuyên đề tốt nghiệp Học viện Ngân hàng
chịu trách nhiệm trước pháp luật về cam kết của mình. Kiểm tra những thông tin
nào qua các cơ quan có thẩm quyền như Sở Tài nguyên Môi trường, Ủy ban nhân
dân cấp có thẩm quyền hoặc thông qua tìn hiểu từ hàng xóm, dân chúng địa
phương,

Tính thanh khoản của tài sản
Xác định tài sản dễ bán, dễ chuyển nhượng thông qua việc tìm hiểu các nội dung
sau:
 Tình hình thị trường liên quan bao gồm thông tin về cung- cầu của loại tài
sản định giá, lực lượng tham gia thị trường, những người mua và người bán tiềm
năng. Qua đó, đánh giá xu thế biến động giá cả của tài sản hiện tại và dự báo xu thế
trong vòng ít nhất một năm tới để xem xét khả năng bán, chuyển nhượng của TSBĐ
trong tương lai đủ để thu hồi nợ.


Tài sản mua bảo hiểm
• Trường hợp tại thời điểm bảo đảm chưa mua bảo hiểm
 Đối chiếu danh mục các tài sản phải mua bảo hiểm theo quy định của pháp
luật và của Ngân hàng
Theo quy định của Pháp luật hiện hành, bảo hiểm cháy nổ là loại bảo hiểm
bắt buộc.
 Đề nghị bên bảo đảm mua bảo hiểm của các Tổ chức bảo hiểm có uy tín với
các yêu cầu tối thiểu như sau:
- Loại bảo hiểm: bảo hiểm mọi rủi ro, hoặc bảo hiểm vật chất đối với tài sản
(bao gồm cháy nổ, hư hỏng, mất mát, )
- Giá trị tối thiểu: bằng dư nợ được đảm bảo bằng tài sản.
- Thời hạn được bảo hiểm: đảm bảo bảo hiểm được mua trong suốt thời hạn
cấp tín dụng.
- Người thụ hưởng bảo hiểm đầu tiên: NHCTD
- Điều kiện thực hiện bảo hiểm: không có các điều kiện bất lợi cho NHCTD
khi xảy ra các rủi ro liên quan đến tài sản.
Đã hoàn thành việc đóng phí bảo hiểm trước khi thực hiện giải ngân.
• Nếu bên bảo đảm đã mua bảo hiểm trước khi bảo đảm cho NHCT
 Yêu cầu khách hàng xuất trình hợp đồng mua bảo hiểm và kiểm tra các nội
dung của hợp đồng, đảm bảo đáp ứng các yêu cầu trên, đánh giá uy tín và năng lực
tài chính của Công ty bảo hiểm.
 Trường hợp không đáp ứng được yêu cầu nêu trên, cán bộ yêu cầu bên bảo
đảm sửa đổi, bổ dung Hợp đồng bảo hiểm theo quy định.
Khoa Tài chính Phạm Minh Trang- TCDNC-K12
16
Chuyên đề tốt nghiệp Học viện Ngân hàng

Thời hạn sử dụng còn lại của TSBĐ
CBTĐ xác định thời gian sử dụng còn lại của TSBĐ thông qua các thông tin được

ghi nhận trên Giấy chứng nhận QSH,QSD, thông tin liên quan tới tuổi thọ của tài
sản để đảm bảo thời hạn cho vay không vượt quá thời gian sử dụng còn lại của
TSBĐ

Đánh giá khả năng quản lý
Nội dung đánh giá trả lời các câu hỏi sau:
 Nếu nhận làm bảo đảm, Chi nhánh có quản lý được tài sản không? Quản lý
như thế nào?
 Chi nhánh có thường xuyên kiểm tra, giám sát được tài sản theo quy định
của NHCTD không? Phương pháp kiểm tra đánh giá, tần suất kiểm tra?
 Khách hàng/ Bên có tài sản có quy định về việc quản lý, trông giữ, bảo
dưỡng sửa chữa tài sản hay không? Đánh giá về khả năng quản lý TSBĐ của khách
hàng/ bên có tài sản. Trường hợp tài sản do bên thứ ba không phải là bên có tài sản
trông giữ, đánh giá năng lực quản lý, mức độ tín nhiệm của Bên thứ ban, đảm bảo
tài sản được trông giữ, khai thác an toàn.
Địa điểm trông giữ: có đảm bảo điều kiện cơ sở vật chất, kỹ thuật theo tiêu chuẩn
của nhà sản xuất, không ảnh hưởng xấu đến chất lượng và giá trị TSBĐ hay không.

Xác định giá trị TSBĐ
Thực hiện định giá theo quy định của NHCTD

Xác định mức cấp tín dụng tối đa so với giá trị TSBĐ
Thực hiện theo quy định của NHCTD
3.3. Các phương pháp thẩm định giá TSBĐ
Tại Việt Nam cũng như trên thế giới có nhiều phương pháp để thẩm định giá
một loại tài sản, tuy nhiên, với hoạt động thẩm định giá TSBĐ trong hoạt động cấp
tín dụng thường áp dụng ba phương pháp thẩm định giá TSBĐ sau đây:
3.3.1. Định giá TSBĐ theo phương pháp so sánh:
a. Khái niệm:
Phương pháp so sánh là phương pháp định giá dựa trên cơ sở phân tích

mức giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường của các tài
sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc
Khoa Tài chính Phạm Minh Trang- TCDNC-K12
17
Chuyên đề tốt nghiệp Học viện Ngân hàng
gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của
tài sản.
b. Các trường hợp áp dụng:
Phương pháp so sánh được áp dụng chủ yếu trong định giá các tài sản có
giao dịch phổ biến trên thị trường. Một tài sản được coi là có giao dịch phổ biến
trên thị trường khi có ít nhất 2 tài sản tương tự đã có giao dịch mua bán trên thị
trường, như căn hộ chung cư, các dãy nhà được xây dựng cùng một kiểu, các
ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân xưởng và các nhà kho trên một
mặt bằng, các nhóm văn phòng và các nhóm cửa hiệu, các mảnh đất trống,
c. Các bước thực hiện:
Bước 1: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin vềTSBĐ và các tài sản tương tự
được giao dịch trong thời gian gần với thời điểm định giá.
 Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin tài sản cần định giá.
Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ bằng chứng và căn cứ cho việc định giá
TSBĐ, CBTĐ cần chụp ảnh tài sản theo cá dạng (toàn cảnh, chi tiết), các hướng
khác nhau.
 Khảo sát hiện tượng, thu thập thông tin các tài sản sử dụng để so sánh.
Bên cạnh các thông tin về TSBĐ, CBTĐ cần thu thập các thông tin về giá cả, đặc
điểm của các tài sản tương tự với TSBĐ cần định giá trên thị trường làm cơ sở để
xác định giá của TSBĐ. Các nội dung yêu cầu đối với thông tin của tài sản so
sánh:
 Nguồn thu thập thông tin:
- Khảo sát thực địa
- Những giao dịch mua bán tài sản trên thị trường, giá chào, giá trả, giá thực
mua bán, điều kiện mua bán, khổi lượng giao dịch,

- Thông tin từ các công ty kinh doanh tài sản, công ty xây dựng, nhà thầu.
Khoa Tài chính Phạm Minh Trang- TCDNC-K12
18
Chuyên đề tốt nghiệp Học viện Ngân hàng
- Thông tin từ báo chí, cơ quan quản lý nhà nước về thị trường tài sản.
- Thông tin trên các văn bản thể hiện dặc điểm, quyền lợi của tài sản,
 Thời gian thu thập thông tin:
Thông tin về tài sản so sánh( bao gồm đặc điểm, giá cả mua bán, giá giao dịch) vào
thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần nhất với thời điểm cần thẩm định giá và với
địa điểm giao dịch gần nhất với tài sản cần thẩm định giá.
 Điều kiện đối với thông tin thu thập
- Thông tin thu thập phải đảm bảo khách quan theo đúng thực tế các giao dịch
tài sản và dựa trên bằng chứng cụ thể để chứng minh về mức giá của tài sản giao
dịch trên thị trường.
- Đối với các thông tin về tài sản đã giao dịch thành công được thu thập thông
qua phỏng vấn qua điện thoại, phỏng vấn trực tiếp, thu thập từ tài sản giao dịch
BĐS, qua mạng internet, ;
- Các thông tin thu thập được về các tài sản so sánh thông qua khảo sát thực tế
(trao đổi, phỏng vấn, ) phải được thể hiện rõ về thời gian, địa điểm khảo sát, đối
tượng khảo sát, nội dung và cả chữ ký của các thành phần tham gia khảo sát .
- Đối với thông tin về các tài sản đang chào mua (giao dịch chưa thành công):
CBTĐ tìm ra mức giá phù hợp trước khi sử dụng làm mức giá so sánh do giá chào
mua thường thấp hơn giá phổ biến trên thị trường.
Bước 2: Phân tích thông tin thu thập được, so sánh các thông tin của tài sản so
sánh với tài sản cần định giá để tìm những thông tin có thể so sánh được.
- Phân tích, so sánh để rút ra được những điểm tương tự và những điểm
khác biệt, những lợi thế và điểm bất lợi của tài sản cần thẩm định giá với tài sản
so sánh, rút ra được những thông tin có thể được sử dụng để điều chỉnh giá cả của
tài sản định giá.
- Đối với bất động sản, các thông tin có thể được sử dụng để làm tiêu chuẩn

so sánh như các đặc điểm về pháp lý, điều kiện thanh toán, điều kiện giao dịch,
điều kiện thị trường, vị trí, các đặc điểm về vật lý, quy hoạch, kết cấu hạ tầng,…
- Đối với máy móc thiết bị, các thông tin được sử dụng làm tiêu chuẩn so
sánh có thế là : tính năng sử dụng, công suất, mức độ tiêu hao điện năng, nguyên
liệu, năm sản xuất; thời gian sử dụng còn lại,
Khoa Tài chính Phạm Minh Trang- TCDNC-K12
19
Chuyên đề tốt nghiệp Học viện Ngân hàng
Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so sánh đối
với mỗi đơn vị so sánh chuẩn.
Bước 4: Lựa chọn và tiến hành điều chỉnh các thông tin cho phù hợp với tài sản
cần định giá. Số lượng tài sản thường được sử dụng để lựa chọn thông tin là từ 2-
5 tài sản
Các tài sản được lựa chọn để so sánh phải là các tài sản tương tự với tài sản cần
định giá: có mục đích để sử dụng, các đặc điểm tương tự: được giao dịch trong
thời gian gần nhất, với các điều kiện mua bán tương tự.
- Đối tượng điều chỉnh: là giá bán hoặc giá quy đổi về đơn vị so sánh chuẩn
(giá giao dịch thành công hoặc giá chào mua, chào bán trên thị trường sau khi đã
có sự điều chỉnh hợp lý về mức giá mua bán phổ biến trên thị trường).
- Căn cứ điều chỉnh: dựa vào số chênh lệch các yếu tố so sánh như đã phân
tích ở Bước 3 để lựa chọn những yếu tố điều chỉnh tiêu biểu, có ảnh hưởng lớn
nhất tới giá trị của tài sản (khả năng sinh lợi, tình trạng pháp lý, cơ sở hạ tầng, các
đặc điểm tự nhiên, thiết kế, công suất, )
- Nguyên tắc điều chỉnh:
• Mỗi điều chỉnh về các yếu tố so sánh phải được chứng minh từ các căn cứ
thu thập được trên thị trường.
• Khi điều chỉnh giá theo chênh lệch của một yếu tố so sánh thì cố định
những yếu tố so sánh còn lại.
• Những yếu tố ở tài sản so sánh kém hơn so với tài sản cần thẩm định giá
thì điều chỉnh tăng mức giá tính theo đơn vị chuẩn của tài sản so sánh (cộng).

• Những yếu tố ở tài sản so sánh vượt trội hơn so với tài sản cần thẩm định
giá thì điều chỉnh giảm mức giá tính theo đơn vị chuẩn của tài sản so sánh (trừ).
• Những yếu tố ở tài sản so sánh giống với tài sản cần thẩm định giá thì giữ
nguyên giá của tài sản so sánh.
Khoa Tài chính Phạm Minh Trang- TCDNC-K12
20