TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP Ở VIỆT NAM

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

ĐẶNG THỊ HẰNG
GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI
THU NHẬP THẤP Ở VIỆT NAM
Chuyên ngành: Tài chính và Ngân hàng
Mã số: 60 34 20
TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. PHẠM THỊ HỒNG ĐIỆP
Hà Nội - Năm 2013
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài:
Có chỗ ở thích hợp và an toàn là một trong những nhu cầu
cơ bản, là điều kiện cần thiết để phát triển con người một cách toàn
diện, đồng thời là nhân tố quyết định để phát triển nguồn nhân lực
phục vụ cho sự nghiệp phát triển đất nước. Phát triển nhà ở là trách
nhiệm của Nhà nước, của xã hội và của người dân.
Trong những năm gần đây, giá nhà tăng quá cao, rất nhiều
người dân sống ở đô thị trong diện chính sách, người nghèo, người
có thu nhập thấp….không có điều kiện để tiếp cận được loại hình
này. Nhà cho người thu nhập thấp xuất hiện từ tháng 4/2009, sau
Quyết định số 67 của Thủ tướng Chính phủ, đã giúp cho một số
người có thu nhập thấp tại đô thị có điều kiện cải thiện chỗ ở.
Nhà thu nhập thấp là một chính sách an sinh lớn của Nhà
nước dành cho các đối tượng chính sách, cán bộ, công chức, viên
chức, lực lượng vũ trang hưởng lương từ ngân sách nhà nước và
người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị. Tuy nhiên trong quá trình
thực hiện các dự án nhà ở thu nhập thấp nảy sinh một số khó khăn,
vướng mắc. Trước hết về vốn. Hầu hết các dự án đều đang “chờ” vốn
vay ưu đãi, mặc dù theo quyết định 67/2009/QĐ-TTg ngày

24/04/2009 của Thủ tướng Chính phủ thì chủ đầu tư được áp thuế giá
trị gia tăng bằng 0%, được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp, hỗ trợ
tín dụng đầu tư từ ngân hàng đầu tư. Nói riêng thành phố Hà Nội thì
cho đến nay mới chỉ có duy nhất dự án nhà thu nhập thấp tại Đặng
Xá, Gia Lâm được vay của Ngân hàng Đầu tư phát triển nhưng tiến
độ giải ngân rất chậm. Do không được hỗ trợ tín dụng nên giá thành
của nhà thu nhập thấp tương đương với giá nhà thương mại (chỉ giảm
1
chút ít do được miễn tiền sử dụng đất). Thêm nữa, khi vay vốn, các
chủ đầu tư dự án nhà ở thu nhập thấp vẫn phải có tài sản thế chấp
trong khi đó đất xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp được miễn
tiền đất nên đất này không được coi là tài sản thế chấp. Bên cạnh đó,
đối tượng mua nhà khó tiếp cận vì chưa có cơ chế, chính sách cụ thể
trong việc vay vốn để mua nhà; Việc phát triển quỹ nhà cho thuê còn
gặp nhiều khó khăn do nguồn vốn ngân sách có hạn, chưa có chế tài
bảo hộ cho nhà đầu tư khi người thuê nhà không có khả năng chi trả.
Đi tìm câu trả lời cho vấn đề giải quyết nhà ở cho người thu nhập
thấp như thế nào là gợi ý cho việc chọn đề tài “Giải pháp tài chính
phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam”
2. Tình hình nghiên cứu
Nhà ở cho người thu nhập thấp chỉ mới được triển khai một
vài năm gần đây nên các chính sách chưa được hoàn thiện, còn nhiều
vấn đề tồn tại và đã nảy sinh những vấn đề tranh luận sôi nổi trong
dư luận, tạo áp lực không nhỏ cho những cơ quan, đơn vị, doanh
nghiệp thực hiện và cả cho những người được thụ hưởng chính sách
này đồng thời đặt ra cho các nhà quản lý đô thị những thử thách, khó
khăn phức tạp. Đây là vấn đề nóng bỏng đang được cả xã hội quan
tâm.
Nghiên cứu về vấn đề tài chính phát triển nhà ở cho người
thu nhập thấp(TNT) còn rất ít và sơ sài. Cho đến thời điểm hiện nay,

theo những tài liệu tác giả tiếp cận và thông tin tra cứu từ Thư viện
Quốc gia và các nguồn khác thì hầu như chưa có nghiên cứu nào đi
sâu về vấn đề tài chính cho phát triển nhà ở TNT ngoại trừ một số
nghiên cứu trong lĩnh vực nhà ở đô thị hay bất động sản nói chung.
2
Một vấn đề hết sức quan trọng mà các chủ đầu tư, người thu
nhập thấp hiện đang gặp phải khi tiếp cận các dự án nhà thu nhập
thấp đó là vấn đề về vốn (vốn để đầu tư xây dựng nhà ở cho người
TNT và vốn để đối tượng thụ hưởng có khả năng tiếp cận, chi trả khi
mua, thuê mua nhà) . Vì vậy, để giải quyết vấn đề trên, đề tài “Giải
pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam”
sẽ đi sâu tìm hiểu thực trạng, đề xuất một số giải pháp về tài chính
nhằm tháo gỡ khó khăn về tài chính, phát triển nhà thu nhập thấp,
đáp ứng nhu cầu cấp thiết về nhà ở cho người TNT ở các đô thị lớn
hiện nay.
3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu:
* Mục đích nghiên cứu: Trên cơ sở lý luận và thực tiễn về
việc sử dụng giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập
thấp ở các đô thị Việt Nam và tham khảo kinh nghiệm một số nước,
đề tài phân tích, đánh giá một số chính sách tài chính phát triển nhà ở
cho người thu nhập thấp như: chính sách thuế, chính sách tín dụng,
chính sách giá, kinh nghiệm hình thành và vận hành các quỹ tiết
kiệm nhà ở đồng thời đề xuất một số kiến nghị nhằm tạo điều kiện về
vốn cho chủ đầu tư dự án nhà ở cho người thu nhập thấp và người
thu nhập thấp, hạ giá thành hình thành phân khúc thị trường nhà giá
thấp tạo cơ hội để người thu nhập thấp có nhà ở.
* Nhiệm vụ:
- Hệ thống hoá những vấn đề lý luận cơ bản về giải pháp tài chính
phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp.
- Phân tích thực trạng sử dụng giải pháp tài chính phát triển nhà ở

cho người thu nhập thấp ở Việt Nam.
3
- Đề xuất một số kiến nghị nâng cao hiệu quả sử dụng giải pháp tài
chính để phát triển nhà ở cho người TNT ở Việt Nam.
4. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu:
* Đối tượng: Các giải pháp tài chính, các chính sách ưu đãi về tài
chính của Nhà nước đối với chủ đầu tư, người thụ hưởng nhà ở cho
người TNT.
* Phạm vi nghiên cứu:
- Thực trạng và các chính sách tài chính nhà TNT của Việt Nam từ
năm 2009 đến nay
- Tham khảo chính sách tài chính đối với nhà ở cho người TNT của
một số nước trong khu vực.
5. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp thống kê
- Phương pháp so sánh
- Phương pháp phân tích, tổng hợp
6. Đóng góp của đề tài:
Đề tài: “Giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu
nhập thấp ở Việt Nam” khi đạt được những mục tiêu nghiên cứu sẽ
góp phần đưa ra một cái nhìn tổng quát về tình hình nhà ở cho người
thu nhập thấp ở Việt Nam, phân tích thực trạng sử dụng các giải
pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp hiện nay, từ
đó đưa ra một số kiến nghị nâng cao hiệu quả giải pháp tài chính
nhằm tháo gỡ những khó khăn mà các chủ đầu tư, những người thu
nhập thấp hiện đang gặp phải.
7. Kết cấu luận văn:
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo,
luận văn gồm 3 chương:
4

Chương 1: Giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập
thấp- Cơ sở lý luận và thực tiễn
Chương 2: Thực trạng sử dụng giải pháp tài chính phát triển nhà ở
cho người thu nhập thấp ở Việt Nam thời gian qua
Chương 3: Định hướng và kiến nghị phát huy chính sách tài chính
phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp Việt Nam đến năm 2020
CHƯƠNG 1
GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI
THU NHẬP THẤP- CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN
1.1. Tổng quan về nhà ở cho người thu nhập thấp
1.1.1. Các khái niệm liên quan đến nhà ở cho người thu nhập
thấp
1.1.1.1 Khái niệm nhà ở
Nhà ở được hiểu là công trình xây dựng với mục đích để ở
và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Nhà ở
không những là tài sản có tầm quan trọng đối với mỗi cá nhân, gia
đình, mà còn là một trong những tiêu chuẩn làm thước đo phản ánh
trình độ và tiềm năng phát triển kinh tế- xã hội của mỗi nước, mức
sống dân cư của mỗi dân tộc.
1.1.1.2 Khái niệm người có thu nhập thấp
Theo WB (Ngân hàng thế giới) “người thu nhập thấp là
người mà thu nhập bình quân một tháng của họ phải chi tiêu cho
khẩu phần ăn uống để duy trì cuộc sống tối thiểu mất 66% thu nhập,
còn lại 34% chi dùng cho cac nhu cầu cơ bản khác như: Nhà ở, văn
hóa, giáo dục, y tế, đi lại, giao tiếp” .
Theo chương trình phát triển nhà ở cho người TNT thì người
TNT được hiểu là người (hộ) có mức thu nhập ổn định, trên ngưỡng
5
nghèo và dưới mức tiệm cận với mức trung bình và có khả năng tích
lũy vốn để cải thiện điều kiện nơi ở nhưng vẫn cần sự hỗ trợ của Nhà

nước.
1.1.1.3 Khái niệm về nhà ở cho người thu nhập thấp
Theo nghĩa hẹp: Nhà ở TNT là những căn nhà cấp thấp, giá
rẻ dành cho những người có TNT và cho các đối tượng chính sách xã
hội.
Theo nghĩa rộng: Nhà ở TNT là nhà ở được xây dựng trên
quỹ nhà ở xã hội của một quốc gia, địa phương dành cho đa số dân
cư và người lao động có mức TNT dưới mức trung bình của xã hội.
Nhà ở cho người TNT gồm 3 loại: nhà để bán, nhà để cho
thuê và cho thuê mua.
1.1.2. Đặc điểm nhà ở cho người thu nhập thấp
Nhà ở cho người TNT được xây dựng cho một nhóm đối
tượng riêng trong xã hội.
Nhà TNT có những tiêu chuẩn thiết kế chung của pháp luật
về xây dựng, đảm bảo các tiêu chuẩn hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội
theo quy định quy chuẩn xây dựng hiện hành ở từng loại đô thị; có
quy định về giá bán, giá cho thuê và thuê mua; quy định về các ưu
đãi đối với chủ đầu tư và người thụ hưởng nhà ở cho người TNT
1.2 Giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp
1.2.1 Khái quát về giải pháp tài chính
- Giải pháp tài chính được hiểu là tổng thể các cách thức, các
công cụ liên quan đến lĩnh vực tài chính được vận dụng để giải quyết
vấn đề đặt ra trong những điều kiện cụ thể nhằm đạt được mục tiêu
nhất định.
6
- Giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người TNT được
hiểu là tổng thể các cách thức, công cụ liên quan đến lĩnh vực tài
chính được vận dụng nhằm mục đích phát triển nhà ở cho người
TNT.
1.2.2 Các giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập

thấp
Chính sách tài chính phát triển nhà ở cho người TNT rất đa
dạng và phong phú. Luận văn chỉ nghiên cứu những chính sách chủ
yếu có tác động trực tiếp đến sự phát triển của thị trường nhà ở cho
người TNT đó là các chính sách về thuế, chính sách tín dụng, chính
sách giá và chính sách hình thành và phát triển các quỹ phát triển nhà
ở cho người TNT.
1.2.2.1 Chính sách tín dụng
Tín dụng bất động sản được định nghĩa là những khoản tín
dụng được đảm bảo bằng bất động sản, bao gồm tín dụng ngắn hạn
với các hoạt động cho vay sửa chữa, xây dựng nhà và tín dụng dài
hạn với hoạt động cho vay để mua đất đai, nhà cửa, căn hộ, trang trại
và ngay cả hoạt động mua bất động sản ở nước ngoài.
“Tín dụng nhà ở” là khoản cho vay bất động sản được cung
cấp cho khách hàng cá nhân nhằm mục đích mua nhà cửa, căn hộ,
được xác định là khoản vay trả góp trong thời gian dài và là khoản
vay theo món có tài sản đảm bảo.
Với những định nghĩa như trên, tín dụng nhà ở được xác
định là một sản phẩm trong hoạt động tín dụng của ngân hàng, do đó
phải tuân thủ mọi nguyên tắc và quy trình cho vay của hoạt động tín
dụng nói chung và tín dụng nhà ở nói riêng.
7
1.2.2.2 Chính sách thuế
a) Thuế bất động sản
b) Chính sách thuế đối với nhà ở cho người thu nhập thấp
Doanh nghiệp hoạt động theo pháp luật Việt Nam nói chung
và các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp
nói riêng phải đóng góp các khoản thuế theo quy định của nhà nước.
Đối với doanh nghiệp xây dựng các dự án xây nhà cho người TNT
được hưởng mức thuế giá trị gia tăng 0%, thuế suất thuế thu nhập

doanh nghiệp là 10% và được miễn thuế sử dụng đất trong thời hạn 3
năm kể từ khi được giao đất.
1.2.2.3 Chính sách giá
a) Giá thành sản phẩm của doanh nghiệp
b) Giá nhà ở
Giá nhà ở có thể định nghĩa theo nhiều cách khác nhau:
Giá nhà ở là giá trị hiện tại của các lợi ích mang lại cho người
sử dụng hoặc sở hữu nó trong tương lai.
Ở cương vị người bán, do có đầy đủ thông tin về hàng hoá bán
ra nên giá được đưa ra thường được tính:
Giá nhà ở = Giá các yếu tố cấu thành nhà + Giá đất + Giá trị
thặng dư
Giá nhà ở được phân chia theo mục đích việc định giá. Giá nhà
ở có thể được phân chia thành: Giá mua-bán tài sản nhà ở; giá thuê
nhà ở; giá cầm cố thế chấp; giá bảo hiểm; giá hạch toán; giá đền bù
1.3 Kinh nghiệm của một số quốc gia về sử dụng giải pháp tài
chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp và bài học cho
Việt Nam
1.3.1 Kinh nghiệm các nước phát triển
8
* Kinh nghiệm của Mỹ
* Kinh nghiệm của Singapore
1.3.2 Kinh nghiệm các nước đang phát triển
* Kinh nghiệm của Trung Quốc
* Kinh nghiệm của Thái Lan
1.3.3 Bài học cho Việt Nam
- Thị trường chứ không phải Chính phủ giữ vai trò quyết định trong
việc giải quyết nhà ở cho người TNT.
- Nhà nước không thể trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở cho người
TNT như ở Singapore hay Thái lan mà nên vận dụng kinh nghiệm

của Trung quốc trong việc ưu đãi đối với chủ đầu tư và ưu đãi đối
với người TNT để tăng nguồn cung và tăng cầu về nhà TNT.
- Cung cấp khung thể chế thế chấp bất động sản là một trong những
nội dung quan trọng trong phát triển thị trường nhà ở cho người
TNT.
- Thu hút nguồn tài chính giá rẻ là điều kiện không thể thiếu thúc đẩy
thị trường nhà ở cho người TNT. Nguồn tài chính giá rẻ được hình
thành từ nhiều nguồn khác nhau: đóng góp của dân cư, của khu vực
tư nhân, của chính phủ, các tổ chức tự nguyện…
CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG SỬ DỤNG GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH PHÁT
TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP CỦA VIỆT
NAM
9
2.1. Quá trình phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp tại Việt
Nam
2.1.1 Khái quát tình hình phát triển nhà ở đô thị và nhà ở cho
người thu nhập thấp ở Việt Nam qua các giai đoạn
2.1.1.1 Quá trình phát triển nhà ở đô thị
Quá trình phát triển nhà ở đô thị nước ta có thể chia làm hai
giai đoạn quan trọng đó là giai đoạn trước đổi mới và sau đổi mới.
- Thời kỳ trước đổi mới (1955-1985): Thời kỳ nhà nước bao cấp về
nhà ở. Giai đoạn này, cung và cầu nhà ở có sự mất cân đối quá lớn
trong khi nguồn kinh phí nhà nước lại eo hẹp, việc cung cấp nhà ở
bao cấp đã làm cho dân cư đô thị đánh mất cơ hội và ý chí tự cố gắng
chăm lo nhà cửa, hoàn toàn thụ động trông chờ vào nhà nước.
- Thời kỳ đổi mới (từ 1986 đến 2000): Nhà nước xóa bỏ chế độ bao
cấp nhà ở, khuyến khích và tạo điều kiện cho dân cư tự xây.
Từ 2001 – nay: đây là giai đoạn các thành phố triển khai hàng loạt
luật và văn bản dưới luật do cơ quan trung ương ban hành nhằm hoàn

thiện cơ chế pháp luật ở các thị trường có liên quan đến việc phát
triển thị trường nhà ở như Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật đầu tư,
Luật Kinh doanh bất động sản, Luật quy hoạch đô thị… Điều này đã
có tác động tích cực một mặt trợ giúp các đối tượng gặp khó khăn về
nhà ở, mặt khác quản lý chặt chẽ và khuyến khích việc đầu tư xây
dựng phát triển nhà ở, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động
sản hình thành và từng bước phát triển.
2.1.1.2 Quá trình hình thành và phát triển nhà ở cho người có thu
nhập thấp
Nhà ở xã hội được nêu trong mục 4 chương 3 luật Nhà ở
năm 2005. Phát triển nhà ở xã hội được Nhà nước khuyến khích như
10
miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, được miễn giảm các khoản thuế
liên quan. Nhà ở xã hội đô thị phải là nhà chung cư.
Năm 2007, Thủ tướng Chính phủ ra quyết định số 105/2007
phê duyệt Định hướng chính sách tài chính nhà ở quốc gia đến năm
2020 nhằm mục tiêu thu hút các tổ chức, cá nhân tham gia phát triển
các quan hệ tài chính nhà ở thích ứng với cơ chế thị trường và tạo
điều kiện trợ giúp các đối tượng chính sách xã hội về nhà ở.
Đến quyết định số 67/2009 của Thủ tướng Chính phủ về một
số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại
khu vực đô thị thì tên gọi “nhà ở xã hội” không được đề cập đến nữa,
thay vào đó là tên gọi “nhà ở cho người TNT”, và không chỉ để cho
thuê, mà còn cho thuê mua (mua trả góp) hoặc mua trả tiền một lần.
2.1.2 Hoạt động đầu tư và xây dựng nhà ở cho người có thu nhập
thấp của các doanh nghiệp bất động sản
Nhà ở cho người có thu nhập thấp được quy định trong Luật
nhà ở từ năm 2005. Trong nhiều năm qua, các doanh nghiệp bất động
sản ít quan tâm đến phân khúc nhà ở cho người có thu nhập thấp
không phải vì không có nhu cầu, ngược lại phân khúc thị trường này

được đánh giá là phân khúc thị trường có nhu cầu rất cao nhưng lại ít
hoặc khó mang lại lợi nhuận cho doanh nghiệp.
Các khó khăn chủ yếu mà các doanh nghiệp bất động sản
gặp phải khi xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp thường tập
trung vào các yếu tố:
1. Hạn chế về nguồn vốn phát triển, thời gian đầu tư dài, doanh
nghiệp phải sử dụng vốn vay ngân hàng dài hạn với lãi suất thương
mại rất cao.
11
2. Khó khăn trong khâu xin thỏa thuận địa điểm và thủ tục đầu tư,
các quy định về thiết kế, đấu thầu, phê duyệt dự án … phức tạp hơn
một dự án kinh doanh bất động sản bình thường.
3. Chưa có sự thống nhất trong các quy định về quỹ đất dành để xây
dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp.
4. Khó khăn về xác định giá bán phù hợp với nhu cầu của người mua
và mục tiêu lợi nhuận của doanh nghiệp.
2.1.3 Thực trạng nhà ở cho người TNT ở Việt Nam hiện nay
2.1.3.1 Quỹ đất xây dựng
Đối với chương trình nhà ở cho người có thu nhập thấp tại các
đô thị, năm 2011 cả nước có 42 dự án khởi công xây dựng với tổng
mức đầu tư khoảng 4.500 tỷ đồng, tổng diện tích sàn khoảng 907.000
m2, đáp ứng cho khoảng 73.200 người có thu nhập thấp. Giai đoạn
2012 -2015, Bộ Xây dựng đặt mục tiêu phấn đấu diện tích nhà ở bình
quân đầu người đạt 19,4 m2/người và tăng lên 22 m2/người (năm
2015), phấn đấu xây dựng khoảng 10 triệu m2 nhà ở xã hội trong 3
năm tới.
2.1.3.2 Lượng cung, cầu về nhà cho người thu nhập thấp
Theo số liệu cung cấp từ Bộ Xây dựng, trong khoảng thời
gian năm 2009 - đầu năm 2010, nhiều địa phương đã báo cáo đề xuất
nhu cầu đầu tư cho giai đoạn 2009 - 2015 là 189 dự án, quy mô là

166.390 căn hộ, đáp ứng cho khoảng 700.000 người. Riêng trong hai
năm 2009-2010, các DN xây dựng đã đăng ký 150 dự án, quy mô
xây dựng 5.659.740m2 sàn, số vốn đầu tư 22.738 tỉ đồng, hoàn thành
152.372 căn hộ, đáp ứng cho 640.000 người Tuy nhiên, sau hơn 2
năm triển khai, đến nay, mới có 39 dự án được khởi công xây dựng,
với tổng mức đầu tư khoảng 3.878 tỉ đồng, tổng diện tích sàn là
12
785.500m2 đáp ứng cho khoảng 66.900 người TNT, tức là chỉ đạt
26% so với dự kiến. Trong số này hiện mới có 1.714 căn hộ hoàn
thành, đáp ứng cho khoảng 6.800 người, chỉ đạt 1% so với kế hoạch
đề ra.
Tuy lượng cung nhà TNT ra thị trường còn rất khiêm tốn so
với kế hoạch nhưng thời gian gần đây người TNT không mấy mặn
mà với loại nhà này, nhất là thời điểm hiện nay khi nhà thương mại
có một số dự án giảm giá xuống thấp hơn giá nhà TNT với diện tích
nhỏ chỉ từ 35m
2
.
2.1.3.3 Về vốn xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp:
Nguồn tài chính cho đầu tư phát triển nhà ở cho người TNT
gồm 3 nguồn chính: Vốn đầu tư từ ngân sách Nhà nước Trung Ương
và địa phương, vốn của các doanh nghiệp huy động từ các thành
phần kinh tế trong và ngoài nước, vốn của dân tự đầu tư xây dựng
nhà ở và nguồn vốn khác bao gồm vốn tín dụng, vốn tự có của các
doanh nghiệp xây dựng nhà ở, vốn do họ huy động thông qua thị
trường chứng khoán ( trái phiếu công trình, cổ phần ) vốn từ tiền sử
dụng đất chậm nộp để đầu tư xây dựng.
Mục tiêu nhà ở theo đầu người của cả nước năm 2015 là 21,5
m2 sàn, nhu cầu về vốn đầu tư cho nhà ở đến 2015 cần 2.205 nghìn
tỷ đồng. Như vậy lượng vốn lớn vẫn tiếp tục là áp lực đối với việc

đẩy nhanh quỹ nhà ở. Do vậy, tăng cường khả năng huy động nguồn
vốn đầu tư của các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở, đẩy
mạnh chủ trương kích cầu là mục tiêu trong thời gian tới.
2.1.3.4 Về giá nhà ở cho người TNT:
Các công ty xây dựng và phát triển nhà ở cho biết trong các
dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, giá thành 1m2 sàn xây
13
dựng hiện nay dựa vào các khoản chi phí gồm chi phí xây dựng hạ
tầng kỹ thuật hoàn chỉnh, chi phí thuê đất, sử dụng đất, lãi vay ngân
hàng và các chi phí khác.
Về nguyên tắc, những người mua căn hộ thu nhập thấp được
ưu đãi không phải trả tiền đất song thực tế việc thực thi chính sách
này chưa hoàn toàn công khai minh bạch. Vẫn còn tình trạng cơ chế
xin-cho và nhiều thủ tục rắc rối phức tạp đẩy giá nhà lên cao và chất
lượng không đảm bảo. Mặt khác, lãi suất cho vay trong các năm gần
đây luôn ở mức từ 15% - 20%/năm thì việc mua nhà sẽ hết sức khó
khăn cho người mua, đặc biệt là với những đối tượng thu nhập thấp.
Sau hơn 3 năm triển khai mạnh mẽ việc xây dựng nhà ở
TNT, không chỉ thất bại về mặt số lượng, nhiều dự án đang triển khai
cũng đưa ra mức giá quá cao so với mức sống của người dân, đi
ngược lại với mục tiêu nhà TNT. 2.2 Tình hình sử dụng giải pháp tài
chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam
2.2.1 Chính sách thuế
- Các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà TNT được miễn thuế
GTGT và thuế thu nhập doanh nghiệp (Theo khoản 2, điều 5 Quyết
định số 67/2009/QĐ-TTg): Được áp thuế suất ưu đãi thuế giá trị gia
tăng ở mức cao nhất (thuế suất 0%); Được miễn thuế thu nhập doanh
nghiệp trong 4 năm kể khi có thu nhập chịu thuế; giảm 50% thuế thu
nhập doanh nghiệp trong 5 năm tiếp theo; và được áp thuế suất thu
nhập doanh nghiệp 10% trong suốt thời gian hoạt động.

Tuy nhiên, chỉ sau gần 3 tháng tại Quyết định số 96/QĐ-TTg
ngày 22/07/2009 thì chủ đầu tư chỉ được giảm 50% thuế GTGT trong
thời hạn hết ngày 31/12/2009 và chỉ được miễn thuế thu nhập doanh
14
nghiệp năm 2009. Điều này khiến cho các nhà đầu tư dễ rơi vào tình
trạng “nản” do sự thay đổi về ưu đãi….
- Sau đó, Chính sách của Nhà nước với nhà đầu tư xây dựng nhà thu
nhập thấp (được xây dựng bằng nguồn vốn không phải từ ngân sách
nhà nước): được quy định tại Điều 34 của Nghị định 71/2010/NĐ-
CP ngày 23/06/2010 như sau: Được áp dụng thuế suất ưu đãi thuế
giá trị gia tăng theo quy định của pháp luật về thuế giá trị gia tăng;
Được miễn, giảm và hưởng các ưu đãi về thuế suất thuế thu nhập
doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập doanh
nghiệp.
Trên thực tế, theo các doanh nghiệp, Quyết định 67 của
Chính phủ ban hành năm 2009, quy định một số cơ chế, chính sách
ưu đãi phát triển nhà ở thu nhập thấp thì doanh nghiệp tham gia đầu
tư xây dựng dự án hiện nay mới chỉ được miễn tiền sử dụng đất. Các
ưu đãi về miễn thuế VAT, miễn giảm thuế thu nhập doanh nghiệp,
được hỗ trợ tín dụng đầu tư từ các nguồn nêu trong Quyết định 67
đến nay doanh nghiệp vẫn không được áp dụng. Điều này khiến
doanh nghiệp đã thiếu vốn lại càng khó khăn hơn trong đầu tư dự án.
2.2.2 Chính sách tín dụng
Theo quy định tại điều 34 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP
ngày 23/06/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi
hành luật nhà ở thì các chủ đầu tư nhà ở cho người TNT được ưu đãi:
1) Được hỗ trợ tín dụng đầu tư từ các nguồn: vay vốn tín dụng ưu đãi
hoặc bù lãi suất theo quy định; vay từ Quỹ phát triển nhà ở hoặc Quỹ
tiết kiệm nhà ở (nếu có); được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét hỗ
trợ một phần hoặc toàn bộ lãi vay.

15
2) Được xem xét hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ kinh phí đầu tư xây
dựng hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án phát triển nhà ở xã hội.
3) Được Bộ Xây dựng cung cấp miễn phí thiết kế mẫu, thiết kế điển
hình về nhà ở và các tiến bộ khoa học kỹ thuật về thi công, xây lắp
nhằm giảm giá thành xây dựng; được áp dụng hình thức chỉ định
thầu đối với các hợp đồng tư vấn, thi công xây lắp hoặc mua sắm
thiết bị.
Trên thực tế, các chủ đầu tư rất khó tiếp cận nguồn vốn vay
ưu đãi, dẫn đến thực trạng nhiều dự án nhà ở cho người TNT đã đăng
ký đầu tư xây dựng nhưng buộc phải đình hoãn. Lý giải điều này có
thể thấy có nhiều vấn đề vướng mắc. Không những khó khăn về thủ
tục, dài về thời gian mà doanh nghiệp còn phải chi phí rất tốn kém.
Những chi phí đó, doanh nghiệp không thể hạch toán vào công trình
khi kết thúc. Và, mặc dù chính sách khuyến khích ghi rõ: doanh
nghiệp được ưu tiên vay vốn, được hỗ trợ lãi suất… nhưng lại không
chỉ định ngân hàng nào phải cho vay nên việc này cũng không hề
đơn giản. Các hỗ trợ về lãi suất trong đầu tư xây dựng nhà thu nhập
thấp chưa thu hút được các nhà đầu tư.
2.2.3 Chính sách giá
Nhà nước đã có những chính sách ưu đãi về giá đối với nhà ở
cho người TNT như: Giá bán nhà TNT do chủ đầu tư dự án xây dựng
bảo đảm tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng, kể cả lãi
vay (nếu có) và lợi nhuận định mức theo quy định; không tính các
khoản ưu đãi của Nhà nước vào giá bán; đồng thời có những ưu đãi
về thời hạn thanh toán nhưng hiện nay khách hàng không mặn mà
với chương trình nhà thu nhập thấp vì thực tế giá bán của những căn
16
hộ thuộc diện này lại không được như tên gọi, trong khi địa điểm, vị
trí dự án lại cách xa trung tâm thành phố.

Mặt khác, hiện nay hầu hết các dự án nhà thu nhập thấp được
thiết kế với diện tích từ 60 - 70 m2. Nếu nhân với mức giá trên 13
triệu đồng/m2 thì số tiền bỏ ra để mua nhà là không hề nhỏ.
Như vậy, Chính phủ chưa ban hành những văn bản pháp luật
cụ thể, chi tiết về các dự án nhà TNT. Khung giá chung cho các dự
án chưa có, khiến giá căn hộ các dự án không thống nhất và thiếu
tính minh bạch; tiêu chuẩn thiết kế cho các căn hộ cũng chỉ quy định
chung chung về diện tích với khoảng chênh lệch về diện tích tối thiểu
(30m
2
) và diện tích tối đa (70m
2
) là lớn. Do quy định mang tính
chung chung nên người dân có nhu cầu sử dụng nhà không có căn cứ
chính xác để so sánh chất lượng và giá thành các dự án để có sự lựa
chọn.
2.2.4 Thực trạng quỹ phát triển nhà ở, quỹ tiết kiệm nhà ở
2.2.4.1 Quỹ phát triển nhà ở
Theo Bộ Tài chính, đến hết 8/2012, cả nước đã có một số địa
phương có Quỹ phát triển nhà; 30 tỉnh, thành có Quỹ đầu tư phát
triển. Tổng số dư nguồn vốn hoạt động đến tháng 8/2012 đạt trên
15.000 tỉ đồng, các quỹ cho vay được 4.300 chương trình, dự án với
tổng số vốn gần 25.500 tỉ đồng. Tuy nhiên, con số này không thấm
vào đâu so với nhu cầu cấp bách về nhà ở xã hội hiện nay của hàng
triệu CBCNV.
Hiệu quả hoạt động của các quỹ này thời gian qua quá hạn
chế, số lượng dự án được vay quá ít, thủ tục rườm rà khiến chủ đầu
tư các dự án cũng không mặn mà.
2.2.4.2 Mô hình quỹ tiết kiệm nhà ở theo đề án của Bộ Xây dựng
17

Tháng 6 năm 2012, Bộ Xây dựng đã trình Thủ tướng Chính
phủ đề án Quỹ tiết kiệm nhà ở. Bộ Xây dựng kiến nghị thành lập hai
mô hình tiết kiệm nhà ở cho người TNT và cá nhân hộ gia đình khác
có nhu cầu mua nhà ở thương mại.
Mô hình thứ nhất: Bộ Xây dựng đề xuất tên gọi của mô hình tiết
kiệm nhà ở mới này là Quỹ tiết kiệm phát triển nhà ở xã hội.
Với mục đích sử dụng vốn của quỹ giúp cho người tham gia
đóng quỹ vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội hoặc để cải tạo, sửa
chữa nhà ở. Đồng thời cho các doanh nghiệp trong nước vay để xây
dựng nhà ở xã hội và đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê, cho
thuê mua hoặc để bán.
Mô hình 2: Thành lập Quỹ tiết kiệm nhà ở để cho các cá nhân, hộ
gia đình trong nước vay mua nhà ở thương mại, trong đó chủ yếu tập
trung cho các đối tượng có thu nhập từ trung bình trở lên vay.
Quỹ sẽ cho người dân vay tiền mua nhà ở với lãi suất thấp
kèm những quy định về đối tượng và điều kiện vay. Đồng thời quỹ
cũng dành một phần nhất định ưu tiên cho các doanh nghiệp xây
dựng tham gia chương trình phát triển nhà ở xã hội.
2.3. Đánh giá các chính sách tài chính nhằm hỗ trợ sự phát triển
nhà ở cho người có thu nhập thấp ở Việt nam thời gian qua:
2.3.1 Chính sách thuế
Nhà nước đã ban hành những chính sách thuế ưu đãi chủ đầu
tư nhà ở cho người TNT và người có TNT. Tuy nhiên, chỉ trong thời
gian ngắn (từ 24/4/2009 đến 22/07/2009) thì đã có sự thay đổi, điều
chỉnh giảm ưu đãi đối với chủ thể được hưởng và đến NĐ
71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 thì mức ưu đãi không được nêu
18
bằng con số cụ thể. Điều này khiến cho các nhà đầu tư do dự, không
mặn mà với dự án nhà ở cho người TNT.
Bên cạnh đó, nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng nhà ở

dành cho người thu nhập thấp chưa hấp dẫn người dân là do các
chính sách khuyến khích doanh nghiệp đầu tư xây dựng như chính
sách ưu đãi thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp chưa được các cơ
quan chức năng thực hiện đầy đủ. Doanh nghiệp tham gia xây dựng
nhà ở thu nhập thấp chỉ được áp dụng các ưu đãi nói trên trong năm
2009, trong khi phần lớn dự án nhà ở dành cho người thu nhập thấp
khởi công vào năm 2010 và kéo dài nhiều năm qua.
2.3.2 Chính sách tín dụng
Nhà nước đã có quy định về ưu đãi tín dụng tại điều 34 Nghị
định 71/2010/NĐ-CP. Tuy nhiên, đây mới là những quy định về ưu
đãi tín dụng cho chủ đầu tư nhà ở cho người TNT mà chưa có quy
định về ưu đãi đối với người mua nhà. Trên thực tế, những ưu đãi về
tín dụng chưa được thực hiện đầy đủ, thủ tục rườm rà, tiến độ giải
ngân chậm và phải có tài sản thế chấp trong khi dự án xây nhà cho
người TNT được miễn tiền đất nên không thể lấy làm tài sản thế
chấp. Do những bất cập trong quá trình thực thi chính sách trên nên
không thu hút được đầu tư, giá nhà TNT cao một phần do phải vay
vốn không được ưu đãi, nhiều dự án thực hiện không đúng tiến độ…
2.3.3 Chính sách giá
Ngoài những yếu tố tác động đến giá nhà TNT ở trên (thuế,
vốn), còn rất nhiều yếu tố góp phần đẩy giá nhà TNT lên cao: giá
nguyên vật liệu, cơ sở hạ tầng, tiện ích dịch vụ kèm theo….
Một vấn đề bất cập trong quy định mức giá nhà TNT đó là
khi đưa ra các văn bản pháp luật, Chính phủ chưa tính đến yêu tố lạm
19
phát trong thời kỳ thi hành nên còn nhiều mâu thuẫn dẫn đến thực tế
với người những người thu nhập thấp thì mức giá các dự án là cao,
trong khi với chủ đầu tư thì đó lại là mức giá thấp hơn nhiều so với
kỳ vọng.
CHƯƠNG 3

ĐỊNH HƯỚNG VÀ KIẾN NGHỊ PHÁT HUY GIẢI PHÁP TÀI
CHÍNH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP
THẤP Ở VIỆT NAM
3.1 Quan điểm, định hướng sử dụng giải pháp tài chính phát
triển nhà ở cho người TNT Việt Nam đến năm 2020
3.1.1 Bối cảnh mới và dự báo nhu cầu nhà ở cho người có thu
nhập thấp
Đô thị hóa là quá trình tất yếu đang diễn ra mạnh mẽ trên thế
giới, đặc biệt là các nước châu Á, trong đó có Việt nam. Công nghiệp
hóa, đô thị hóa góp phần đẩy mạnh phát triển kinh tế-xã hội của khu
vực, nâng cao đời sống nhân dân. Tuy nhiên, nó cũng kéo theo nhiều
vấn đề cần giải quyết, trong đó có vấn đề di dân, giải quyết việc làm,
phân hóa thu nhập và sức ép nhà ở tại các đô thị lớn, các khu công
nghiệp.
Theo số liệu báo cáo và dự báo về nhà ở của các cơ quan,
ban ngành có liên quan thì nhu cầu nhà ở dành cho đối tượng có thu
nhập trung bình và thấp tại các đô thị lớn thực sự là rất lớn, chênh
lệch cung – cầu nhà ở dành cho các đối tượng này là vấn đề mà
Chính phủ và các doanh nghiệp, người dân đều rất quan tâm.
20
3.1.2 Quan điểm sử dụng giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho
người thu nhập thấp ở Việt Nam
Trên cơ sở những quan điểm chung về phát triển nhà ở, việc
sử dụng giải pháp tài chính để phát triển nhà ở cho người TNT cần
quán triệt những quan điểm cơ bản sau đây:
- Sử dụng công cụ tài chính phải tuân thủ quy luật thị trường. .
- Phối hợp đồng bộ việc sử dụng công cụ tài chính với các cơ chế
chính sách về đất đai, khoa học kỹ thuật, cơ cấu tổ chức, quản lý
- Nhà nước phải phát huy vai trò trung tâm của mình trong hoạch
định và thực thi giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người TNT.

- Ưu tiên hỗ trợ trực tiếp cho người TNT thay cho hỗ trợ gián tiếp
thông qua các doanh nghiệp nhằm nâng cao khả năng chi trả, thanh
toán nhà ở cho người TNT.
3.1.3 Định hướng giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người
thu nhập thấp:
3.1.3.1 Mục tiêu phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp
Diện tích nhà ở bình quân toàn quốc đạt khoảng 22 m
2
sàn/người, trong đó tại đô thị đạt 26 m
2
/sàn và tại nông thôn đạt 19
m
2
sàn/người; phấn đấu đạt chỉ tiêu diện tích nhà ở tối thiểu 6 m
2
sàn/người;
Trong giai đoạn 2011 - 2015, tiếp tục triển khai thực hiện
các chương trình phát triển nhà ở cho người TNT tại khu vực đô thị
và hỗ trợ các hộ nghèo khu vực nông thôn; phấn đấu xây dựng tối
thiểu khoảng 10 triệu m
2
nhà ở cho người TNT để giải quyết chỗ ở
cho người có TNT tại khu vực đô thị (chủ yếu là nhà căn hộ chung
cư).
21
Trong giai đoạn 2016 - 2020, phấn đấu thực hiện đầu tư xây
dựng tối thiểu khoảng 12,5 triệu m
2
nhà ở cho người TNT tại khu
vực đô thị.

3.1.3.2 Các định hướng cơ bản
- Nhà nước chủ động đầu tư phát triển quỹ nhà ở cho người TNT từ
nguồn ngân sách nhà nước để cho thuê, thuê mua; đồng thời ban
hành các cơ chế, chính sách ưu đãi để khuyến khích các thành phần
kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp để bán, cho
thuê, thuê mua.
- Khuyến khích vay tiền mua, sửa nhà; xây dựng hệ thống cho vay
thế chấp nhanh gọn, hiệu quả, an toàn và dễ tiếp cận
- Bổ sung, hoàn thiện cơ chế, chính sách nhằm khai thác và huy động
tối đa các nguồn lực tài chính trong và ngoài nước cho phát triển nhà
ở.
- Có chính sách hỗ trợ về tài chính (Quỹ phát triển nhà ở, Quỹ tiết
kiệm nhà ở và các nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp
luật) để tạo điều kiện cho các đối tượng gặp khó khăn về nhà ở;
- Nghiên cứu sửa đổi, bổ sung chính sách về thuế nhà ở nhằm
khuyến khích sử dụng có hiệu quả nhà ở và hạn chế đầu cơ, ưu đãi
thuế đối với các dự án phát triển nhà ở cho các đối tượng chính sách
xã hội, nhà ở cho người có TNT, nhà ở cho thuê.
3.2 Một số kiến nghị phát huy giải pháp tài chính phát triển nhà
ở cho người thu nhập thấp
3.2.1 Chính sách thuế
Các ưu đãi về thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh
nghiệp đối với các dự án nhà ở cho người TNT sẽ góp phần kích
thích đầu tư vào lĩnh vực này. Vấn đề còn lại là làm sao để pháp luật
22
được thực thi nghiêm minh. Để giải quyết vấn đề này thì cần có tiêu
chí rõ ràng về loại hình nhà được hưởng thuế suất ưu đãi nhằm tránh
việc lợi dụng pháp luật để trốn thuế, đồng thời phải có cơ chế kiểm
soát việc áp dụng và thực hiện chính sách ưu đãi thuế trên thực tế
đảm bảo lợi ích đến được đúng đối tượng. Chính phủ cần quy định rõ

biện pháp “hậu kiểm” để bảo đảm thực thi pháp luật nghiêm minh,
chống hành vi gian lận, trốn thuế, lợi dụng ưu đãi để thu lợi cho cá
nhân, tổ chức của mình.
3.2.2 Chính sách tín dụng
- Nhà nước cần có các chính sách hỗ trợ hợp lý đối với người TNT,
chủ đầu tư xây dựng nhà ở cho người TNT và chính sách khuyến
khích để các ngân hàng tham gia giải quyết nhà ở cho người TNT.
- Trên thực tế, nhu cầu về nhà ở và vốn hỗ trợ mua nhà đối với người
có TNT là rất lớn, vấn đề đặt ra là chính sách hỗ trợ thanh toán và
việc quản lý cho vay mua nhà cần phải có bài toán thích ứng. Căn cứ
vào hoàn cảnh cụ thể của mình, người TNT có thể lựa chọn các
phương thức vay và trả thích hợp:
(1) Phương án vay thế chấp để thanh toán ngay tiền nhà cho
chủ đầu tư xây dựng, rồi sau đó tiến hành thanh toán định kỳ cho các
định chế tài chính trung gian.
(2) Hình thức vay một số năm đầu trả thấp, những năm tiếp
theo trả tăng dần: Hình thức thanh toán này rất hữu dụng cho các hộ
gia đình trẻ.
- Bên cạnh những chính sách tín dụng đối với chủ đầu tư dự án nhà
TNT, đối với người TNT thì cần phải có chính sách thúc đẩy, khuyến
khích các NHTM tham gia vào thị trường tín dụng nhà ở dành cho
người TNT.
23
3.2.3 Chính sách giá
- Để khắc phục bất cập về giá cả mà cụ thể là giảm giá thành, giá bán
nhà TNT, cần sớm ban hành quy định, đưa ra quy chuẩn chung đối
với các dự án nhà giá thấp, chẳng hạn về diện tích, quy định về thiết
kế Bên cạnh đó, cần có chính sách khuyến khích tìm nguồn nguyên
vật liệu xây dựng giá rẻ, đảm bảo chất lương; lựa chọn các công
nghệ thi công phù hợp, đơn giản, góp phần làm giảm giá thành xây

dựng.
- Xây dựng một khung giá nhà ở khi bán ra cho người thu nhập thấp
để doanh nghiệp điều chỉnh hoạt động của mình; Có chính sách ưu
đãi phù hợp, khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư vào các dự án
nhà ở cho người TNT, tạo nguồn cung dồi dào cũng tạo là một yếu tố
góp phần làm giảm giá thành; Nên tổ chức đấu thầu để lựa chọn nhà
thầu xây nhà TNT. Nhà thầu nào có giải pháp công nghệ tiên tiến,
giá thành giảm mà chất lượng nhà vẫn đảm bảo tốt thì trúng thầu.
3.2.4 Thành lập Quỹ tiết kiệm nhà ở
Để quỹ tiết kiệm nhà ở tại Việt Nam có tính khả thi cao thì
cần cải thiện được tính minh bạch trong mọi hoạt động và có được
niềm tin từ cộng đồng. Khi nguồn vốn này được khai thông, nó sẽ ít
nhiều đóng góp cho sự phát triển của thị trường bất động sản, nhưng
quan trọng hơn hết là lợi ích thiết thực mà Quỹ sẽ mang lại cho
những người có nhu cầu mua nhà. Do đó, Quỹ tiết kiệm nhà ở nên
được thiết lập theo quy mô địa phương thay vì quy mô quốc gia để
dễ quản lý đồng thời sẽ hỗ trợ trực tiếp và nhanh chóng cho những
đối tượng có nhu cầu. Ngoài ra, Quỹ nên được kết hợp phát triển
đồng bộ với những chương trình phát triển nhà ở xã hội của địa
phương để giúp những người có thu nhập thấp có thêm cơ hội sở hữu
24