Báo cáo thực tập Định giá Bất Động Sản

Khuất Văn Phòng Báo cáo thực tập Định giá Bất Động Sản

LỜI NÓI ĐẦU
Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng phát triển, nhu cầu
bán, cho thuê, tìm mua, tìm thuê bất động sản ngày càng lớn. Tuy nhiên,
những người có nhu cầu về giao dịch bất động sản đã và đang gặp nhiều khó
khăn trong việc xác định giá trị bất động sản. Dịch vụ định giá là việc cung
cấp giá mang tính tư vấn, người mua dịch vụ có thể sử dụng và có thể không
sử dụng. Nơi cung cấp dịch vụ định được giá hợp lý, đúng với thị trường,
được nhiều người đồng ý thì sẽ thu hút được nhiều người mua dịch vụ. Giá
định theo dịch vụ định giá chỉ có tính tham khảo, tư vấn chứ không quyết
định giá mua - bán của bất động sản. Người mua và người bán bất động sản
mới là người quyết định giá cuối cùng. Định giá là loại hình dịch vụ đã phát
triển từ rất lâu, nó đòi hỏi người thực hiện phải có kinh nghiệm, kiến thức và
đạo đức rất cao. Trước đây việc định giá thường do các cơ quan Nhà nước
thực hiện nhưng với xu thế phát triển của xã hội như hiện nay, nhu cầu định
giá bất động sản ngày càng nhiều, các tổ chức định giá của nhà nước không
đáp ứng đủ thì định giá lại trở thành một ngành dịch vụ có triển vọng lớn
Trường Đại học Kinh tế Quốc dân là một trong những đơn vị đầu tiên
được Cơ quan Quản lý Nhà nước cho phép đào tạo về lĩnh vực Bất động sản.
Khóa học này đã giúp tôi rất nhiều trong việc giúp tôi có cái nhìn tổng quát
và nâng cao khả năng hiểu biết về lĩnh vực định giá BĐS. Trên cơ sở nền
tảng kiến thức đã được học tại khóa học, tôi hy vọng mình sẽ dễ dàng tìm
hiểu các kiến thức mới liên quan tới bất động sản.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ, lòng nhiệt tình giảng dạy của
các thầy cô và ban tổ chức khóa học của khoa Bất Động Sản và Kinh Tế Tài
Nguyên – trường ĐH Kinh Tế Quốc Dân. Nhờ sự nhiệt tình, kinh nghiệm
cùng khả năng truyền đạt của các thầy, cô đã giúp tôi hoàn thành khóa học
và hoàn thành báo cáo này
1
Khuất Văn Phòng Báo cáo thực tập Định giá Bất Động Sản

Giới thiệu về học viên
- Họ và tên: Khuất Văn Phòng
- Sinh ngày 24 tháng 03 năm 1987
- Địa chỉ: số nhà 44 ngõ 72/82 Tôn Thất Tùng, Đống Đa, Hà Nội.
- Trình độ: Đại Học
- Đơn vị công tác: Công ty tập đoàn Austdoor
- Lớp: Định giá khóa 20
- Sở thích: Đam mê lĩnh vực Bất động sản, làm giàu
2
Khuất Văn Phòng Báo cáo thực tập Định giá Bất Động Sản

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

Hà Nội, ngày 30 tháng 07 năm 2010
CHỨNG THƯ ĐỊNH GIÁ
Kính gửi: Ông Kiều Trí Cường
Căn cứ vào Hợp đồng định giá giữa ông Kiều Trí Cường và Mr
Phòng:
1. Tài sản thẩm định giá: Địa chỉ ngôi nhà: số nhà 12, ngõ 72 đường
Tôn Thất Tùng, Đống Đa, Hà Nội.
2. Mục đích định giá: Để ông Kiều Trí Cường làm cơ sở cho việc
bán nhà.
3. Thời điểm thẩm định giá: tháng 05/2011
4. Căn cứ định giá bất động sản: Phụ lục kèm theo.
5. Cơ sở thẩm định giá: Giá trị thị trường
6. Thực trạng của bất động sản: Phụ lục kèm theo.
7. Phương pháp định giá: Phương pháp so sánh kết hợp với phương
giá thành.

8. Kết quả định giá:
Trên cơ sở hồ sơ, tài liệu do ông Kiều Trí Cường cung cấp, qua khảo
sát thực tế hiện trạng của bất động sản, căn cứ vào việc phân tích thị trường
và động thái của người mua tiềm năng, với phương pháp thẩm định được áp
dụng trong tính toán, đã cho ra kết quả như sau:
Giá trị của bất động sản là: 7.354.000.000 (Bảy tỷ ba trăm năm mươi
tư triệu đồng./)
3
Khuất Văn Phòng Báo cáo thực tập Định giá Bất Động Sản

9. Điều kiện ràng buộc:
9.1: Mức giá trên là giá trị thị trường quyền sử dụng công trình xây
dựng gắn liền với đất, và vật dụng nội thất đi kèm.
9.2: Phương pháp so sánh chủ yếu dựa vào các dữ liệu điều tra trên thị
trường tại thời điểm định giá, vì vậy các dữ liệu có tính lịch sử dễ trở nên lạc
hậu khi thị trường biến động.
9.3: Kết quả định giá trên được sử dụng làm cơ sở tham khảo xác định
giá trị mua bán nhà.
Người định giá
Khuất Văn Phòng
4
Khuất Văn Phòng Báo cáo thực tập Định giá Bất Động Sản

LẬP BÁO CÁO ĐỊNH GIÁ
I/. Bất động sản và các căn cứ để định giá:
1.Giới thiệu về Bất động sản:
1.1: Vị trí:
10 Địa chỉ ngôi nhà: số nhà 12, ngõ 72, Tôn Thất Tùng, Đống Đa,
Hà Nội.
- Hiện tại tổng diện tích khuôn viên đất của ngôi nhà là 60m2, trên đất

có công trình xây dựng là ngôi nhà 5 tầng trên nền đất có diện tích 60m2,
xây kiên cố, tuổi thọ dài.
- Ngôi nhà có mặt tiền lớn 4m và chiều sâu 15m.
- Ngôi nhà được xây năm 2009, có cầu thang gỗ, sàn gỗ, gần hồ Hố
Mẻ- đại học Y Hà Nội
1.2: Điều kiện tự nhiên:
1.2.1: Địa hình ngôi nhà:
- hiện đang được sử dụng kinh doanh cafe
- Tình trạng hạ tầng kỹ thuật tương đối hoàn chỉnh, vị trí đwp (Cách
phố Tôn Thất Tùng 30m, gần Hồ Hố Mẻ, ngõ rộng ô tô ra vào được ), rất
thuận lợi cho việc kinh doanh.
1.2.2:Khí hậu:
Ngôi nhà có khí hậu của Hà Nội là có 2 mùa nóng và lanh:
- Mùa nóng từ tháng 4 đến tháng 10, hướng gió chủ yếu là Đông Nam,
nhiệt độ trung bình từ 30-38oC. Mùa nóng đồng thời là mùa mưa, tập trung
khoảng từ tháng 7 đến tháng 9. Mùa này cũng thường xuất hiện gió bão,
mạnh từ cấp 8 đến cấp 10. Ngôi nhà nằm bên bờ sông Hồng nên rất thoáng
mát.
5
Khuất Văn Phòng Báo cáo thực tập Định giá Bất Động Sản

- Mùa lạnh từ tháng 11 đến tháng 3 năm sau, hướng gió chủ đạo là
Đông Bắc, thời tiết lạnh và khô hanh, nhiệt độ trung bình khoảng 20oC, có
lúc thấp khoảng 6-8oC.
1.2.3: Điều kiện xã hội:
Theo quy hoạch của Hà Nội, ngôi nhà nằm trong khu vực dân cư đông
đúc, trên tuyến đường có các công trình trụ sở hành chính, khu dân trí cao.
Hiện nay thị trường mua bán nhà rất sôi động, những ngôi nhà mặt
ngõ rộng, dân cư đông đúc là nơi kinh doanh rất tốt, đắc biệt là những ngôi
nhà có mặt tiền lớn 4m.

1.2.4 Hiện trạng của ngôi nhà:
*/. Đặc điểm pháp lý: tốt, đất toàn quyền, hiện không có tranh chấp gì,
đang được sử dụng để cho thuê làm quán cafe Net Moi
- Giấy chứng nhận QSĐ số 58/2003, ngày 24/10/2005
- Giấy phép xây dựng số 157/2007, ngày 10/5/2008
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 186/2007, ngày 15/8/2007
*/. Ngôi nhà được xây dựng tốt, 5 tầng rộng rãi.
- Tỷ trọng giá trị của các kết cấu chính (%)
Bộ phận
Tỷ trọng
Móng Tường Sàn Trụ cột
% 20 10 20 15
- Chất lượng còn lại của các kết cấu chính (%)
Bộ phận
Tỷ trọng
Móng Tường Sàn Trụ cột
% 90 95 85 90
2. Căn cứ pháp lý và hồ sơ pháp lý của Bất động sản:
a./ Các văn bản pháp qui về thẩm định giá:
- Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26 tháng 4 năm
2002;
6
Khuất Văn Phòng Báo cáo thực tập Định giá Bất Động Sản

- Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 của
Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Pháp lệnh Giá; Nghị định số
75/2008/NĐ-CP ngày 09/6/2008 v/v sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị
định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003;
- Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 của Chính phủ về
Thẩm định giá;

- Thông tư số 15/2004/TT-BTC ngày 9 tháng 3 năm 2004 của Bộ Tài
chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12
năm 2003 của Chính phủ;
- Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13 tháng 3 năm 2006 hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng 8 năm 2005 của
Chính phủ về thẩm định giá;
- Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 của Bộ Tài chính
v/v "Ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam" và Quyết định số
77/2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính
v/v "Ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2);
b./ Các văn bản pháp qui về Đất đai, kinh doanh Bất động sản:
- Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003;
- Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005;
- Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006;
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về
thi hành Luật Đất đai;
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và Thông tư
hướng dẫn số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính, Thông
7
Khuất Văn Phòng Báo cáo thực tập Định giá Bất Động Sản

tư số 69/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 của Bộ Tài chính V/v sửa đổi, bổ
sung Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính;
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về
thu tiền sử dụng đất và Thông tư hướng dẫn số 117/2004/TT-BTC ngày
07/12/2004 của Bộ Tài chính và Thông tư số 70/2006/TT-BTC ngày
02/8/2006 của Bộ Tài chính V/v hướng dẫn sửa đổi, bổ sung Thông tư

117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính;
- Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ quy
định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ V/v
sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày
16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Thủ tướng
Chính phủ V/v Qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất
động sản;
- Thông tư số 01/2005/TT - BTNMT ngày 13/4/2005 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều Nghị định số
181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai;
- Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính
hướng dẫn thực hiện Nghi định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của
Chính phủ và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ;
- Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 của Bộ Xây dựng
hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP
ngày 15/10/2007 của Chính phủ;
- Quyết định số 150/2007/QĐ-UBND ngày 28/12/2007 của UBND
thành phố Hà Nội về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm
2008;
8
Khuất Văn Phòng Báo cáo thực tập Định giá Bất Động Sản

- Quyết định số 137/2007/QĐ-UBND ngày 30/11/2007 của UBND
thành phố Hà Nội ban hành Quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
trên địa bàn thành phố Hà Nội;
c./ Các văn bản pháp qui về Xây dựng:
- Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003;
- Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính phủ về

quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình; Nghị định số 112/2006/NĐ-CP
ngày 29/9/2006 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số
16/2005/NĐ-CP;
- Nghị định số 02/2005/NĐ-CP ngày 24/01/2005 của Chính phủ về
việc Ban hành quy chế Khu đô thị mới;
- Nghị định 29/2007/NĐ-CP ngày 27/02/2007 của Chính phủ về quản
lý kiến trúc đô thị;
- Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13 tháng 6 năm 2007 của Thủ
tướng Chính phủ về Quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình;
- Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25 tháng 7 năm 2007 hướng dẫn
lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình;
- Thông tư số 04/2008/TT - BXD ngày 20/02/2008 của Bộ Xây dựng
về hướng dẫn quản lý đường đô thị;
- Thông tư số 09/2008/TT-BXD ngày 17/4/2008 của Bộ Xây dựng về
hướng dẫn điều chỉnh giá và hợp đồng xây dựng do biến động giá nguyên
liệu, nhiên liệu và vật liệu xây dựng;
- Quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số
682/BXD-CSXD ngày 14/12/1996 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng;
- Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03 tháng 4 năm 2008 của Bộ
Xây dựng Về việc ban hành "Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây
dựng";
9
Khuất Văn Phòng Báo cáo thực tập Định giá Bất Động Sản

- Quyết định 151/2007/QĐ - UBND ngày 31/12/2007 của UBND
Thành phố Hà Nội về việc ban hành giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vật
kiến trúc trên địa bàn Thành phố Hà Nội; Quyết định số 36/2008/QĐ-UBND
ngày 23/6/2008 của UBND Thành phố Hà Nội v/v điều chỉnh giá xây dựng
mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc trên địa bàn Thành phố Hà Nội ban hành
kèm theo Quyết định số Quyết định 151/2007/QĐ - UBND ngày 31/12/2007;

- Công văn số 1600/BXD-VP ngày 25/07/2007 của Bộ Xây dựng về
việc công bố Suất vốn đầu tư xây dựng công trình năm 2007;
- Công văn số 1781/BXD-VP ngày 18/8/2008 của Bộ Xây dựng về
việc công bố chỉ số giá xây dựng Quí II năm 2008;
- Quyết định số 2316/QĐ-NHNN ngày 21/10/2008 của Ngân hàng
Nhà nước Việt Nam về mức lãi suất cơ bản bằng đồng Việt Nam;
II/. Phương pháp định giá bất động sản:
1. Các phương pháp thẩm định giá:
Có nhiều phương pháp thẩm định giá Bất động sản và chúng khác
nhau một cách đáng kể, nhưng mỗi phương pháp đều rất cần thiết:
* Phương pháp so sánh: gần như phổ biến rộng rãi và sử dụng nhiều
nhất trong thực tế.
Phương pháp này dựa trên sự phân tích, so sánh và điều chỉnh giá trị
của Bất động sản cần bán với giá trị của các Bất động sản tương tự có thể so
sánh đã được mua, bán trên thị trường trong thời gian gần nhất.
Đây là phương pháp được sử dụng phổ biến nhất vì:
- Hầu như không gặp khó khăn về kỹ thuật.
- Nó thể hiện sự đánh giá về giá trị của thị trường. Vì vậy nó có cơ sở
vững chắc để được cơ quan pháp lý công nhận.
- Nó là cơ sở cho nhiều phương pháp thẩm định giá khác. Thông
thường nhà thẩm định giá sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp với
các phương pháp khác để thẩm định giá Bất động sản.
10
Khuất Văn Phòng Báo cáo thực tập Định giá Bất Động Sản

Tuy nhiên, phương pháp so sánh trực tiếp không có công thức hay mô
hình cố định, mà dựa trên kinh nghiệm và kiến thức thị trường để tiến hành
việc thẩm định giá một cách thích hợp. Phương pháp so sánh trực tiếp đòi
hỏi phải tìm kiếm các Bất động sản đã được giao dịch trên thị trường hiện
hành và tương đối giống so với Bất động sản cần thẩm định giá, từ đó có

điều chỉnh thích hợp để xác định giá trị Bất động sản cần thẩm định giá.
Ngoài ra, chỉ so sánh được với những giao dịch được thực hiện trong thời
gian gần đây, do vậy thị trường cần phải ổn định, nếu các điều kiện kinh tế
và pháp lý thay đổi nhanh chóng sẽ làm hạn chế tính thực tế của phương
pháp này. Mặt khác, nếu trị trường bị đóng băng, số lượng giao dịch trên thị
trường không đủ thì việc áp dụng phương pháp này là rất hạn chế. Đối với
những bất động sản được đổi mới lần đầu tiên trong một khu vực đang
xuống cấp hoặc đối với một bất động sản cụ thể thì rất ít số liệu có thể so
sánh được. Bất động sản thẩm định giá, các số liệu để tính toán theo phương
pháp so sánh không nhiều và không tương đồng.
* Phương pháp giá thành:
Phương pháp giá thành là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở
chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để ước tính giá
trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.
Phương pháp giá thành chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài
sản chuyên dùng, ít hoặc không có mua, bán phổ biến trên thị trường; tài sản đã
qua sử dụng; tài sản không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.
2. Áp dụng phương pháp thẩm định giá:
2.1. Áp dụng phương pháp chi phí để ước tính giá trị công trình xây dựng
Chi phí xây dựng nhà ở:
Chi phí xây dựng nhà ở 3 tầng: Vốn đầu tư xây dựng nhà ở tham khảo
từ Công văn số 292/BXD-VP, nhà ở 5 tầng đơn giá xây dựng
4.280.000đ/m2, quy về thời điểm hiện nay theo chỉ số giá tại công văn số
11
Khuất Văn Phòng Báo cáo thực tập Định giá Bất Động Sản

1028/BXD - VP. Giá xây dựng nhà ở quy về thời điểm 6 tháng đầu năm
2011 tăng 1,1 lần (Thông tin bổ sung: theo phân tích thị trường giá vật liệu
xây dựng tại thời điểm hiện tại có xu hướng tăng so với 5 tháng đầu năm
2009 khoảng 12%).

=>giá xây dựng quy về thời điểm 7/2011 tăng là : 1,1*1,08=1,1.232 lần
Vậy chi phí thay thế của công trình xây dựng là :
(60m2 x 4.280.000đ/m2 x 1,232)/1,1 = 2.876.616.000 đồng
Làm tròn thành 2.870 triệu
Bảng tính chất lượng còn lại của công trình xây dựng
TT Kết cấu chính
TLCL
còn lại
(%)
TLđóng
góp vào
GTCT(%)
TLCL còn
lại của KC
chính (%)
TLGT còn lại
của CT
1 Móng 90 20 18
89,00%
s2 Tường 95 10 9,5
3 Sàn 85 20 17
4 Trụ cột 90 15 13,5
Tổng cộng 65 58
=> Kết luận: Căn cứ khảo sát thực tế tại hiện trường, tỷ lệ phần trăm
(%) chất lượng còn lại của nhà chính là: 89,00%.
Vậy giá trị của công trình xây dựng ước tính là :
2.87 *89%=2.554.000.000 đồng
(Hai tỷ năm trăm năm mươi tư triệu đồng)
2.2. Áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để thẩm định giá trị
quyền sử dụng đất

- Các bất động sản so sánh thu thập trên thị trường
S
TT
Vị trí Nguồn thông tin Diện tích Đặc điểm Pháp
lý
Giá trị
trường
QSDĐ
12
Khuất Văn Phòng Báo cáo thực tập Định giá Bất Động Sản

S
SS1
Số 8
ngõ 22
Tôn
Thất
Tùng
- Khảo sát thực tế
ngày 20/04/2010
- Liên hệ
04.3856… (a.Hải)
DTKV:
15x3.5=
52.5m2
DTXD:
52.5m2
Vị trí: Nhà nằm
mặt ngõ có vị trí
gần đầu ngõ, thuận

lợi hơn BĐS định
giá
Cấu trúc: Nhà 5
tầng
Sổ đỏ 80 trđ/m2
S
SS2
Số 15
Khươ
ng
Thượn
g –
Đống
Đa
- Web: landtoday
ngày 15/04/2010
- Khảo sát thực tế
ngày 15/04/2010
- Liên hệ
090497….
(a.Minh)
DTKV:
15x4=
60m2
DTXD:
60m2
Vị trí: Nhà nằm rất
gần BĐS định giá,
có vị trí tương
đồng, cách BĐS

định giá khoảng
500m, Cấu trúc:
Nhà 5 tầng
Sổ đỏ 77
trđ/m2
S
SS3
Phố
Khươ
ng
Thượn
g
- Khảo sát thực tế
ngày 02/05/2010
- Liên hệ
012868….
(c.Hương)
DTKV:
16x4=64
m2
DTXD:
64m2
Vị trí: Nhà nằm ở
vị trí kém BĐS
định giá
Cấu trúc: Nhà 4
tầng
Sổ đỏ 82
trđ/m2
Nhận xét: Các bất động sản dùng để so sánh có điều kiện địa lý, điều

kiện giao thông, điều kiện môi trường, điều kiện kinh doanh tương đối tương
đồng với bất động sản thẩm định giá, có thể dùng làm căn cứ để so sánh
được.
- Hệ số điều chỉnh giữa giá BĐS so sánh và BĐS định giá
Chỉ tiêu điều
chỉnh
Đơn vị So sánh 1 So sánh 2 So sánh 3
Vị trí % -7% +0% +2%
Pháp lý % 0% 0% 0%
13
Khuất Văn Phòng Báo cáo thực tập Định giá Bất Động Sản

Hạ tầng xã hội % 0% 0% 0%
Môi trường % -2% 0% +1%
Quy mô % +2% -3% +1%
tổng mức điều
chỉnh
% -7% - 3% +4%
Giá bán 1000đ 80.000 đ/m2 77.000 đ/m2 82.000 đ/m2
Giá bán đã điều
chỉnh
1000đ 75.100đ/m2 74.000đ/m2 86.400đ/m2
Mức giá thị trường tại khu vực thẩm định giá ứng với loại bất động
sản có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, quy mô
diện tích khoảng 60m2 - 70m2 dao động trong khoảng từ 74 triệu đến 86
triệu đồng/m2.
Sau khi điều chỉnh, thẩm định viên đánh giá mức giá bán đã được điều
chỉnh đối với quyền sử dụng đất tại ngôi nhà số 12- Ngõ 72/82 Phố Tôn
Tùng, Đống Đa, Hà Nội, Giá trị quyền sử dụng đất là 80tr/m2
80 triệu đồng/m2 x 60m2 = 4.800 triệu đồng

(Bốn tỷ tám trăm triệu đồng)
Vậy giá trị bất động sản = giá trị quyền sử dụng đất + giá trị công trình
trên đất
Ước tính giá trị bất động sản cần thẩm định là:
4.800 + 2.554 = 7.354 triệu đồng
(Bảy tỷ ba trăm năm mươi tư triệu đồng./)
* Những lưu ý về kết quả thẩm định giá:
- Khó khăn trong việc xác định yếu tố "giá thị trường trong điều kiện
bình thường": Giá thị trường hiện nay tuy có tăng hơn so với thời điểm giữa
năm 2009 nhưng vẫn khá cao so với năm 2007 và năm 2008. Thông tin thị
trường trong Báo cáo được khảo sát tại thời điểm Thẩm định giá (hiện nay).
14
Khuất Văn Phòng Báo cáo thực tập Định giá Bất Động Sản

- Phương pháp so sánh được thực hiện dựa trên các số liệu khảo sát thị
trường tại thời điểm thẩm định giá, trên cơ sở các giao dịch thực tế trong
điều kiện thương mại bình thường. Trong trường hợp thị trường bất động sản
có biến động lớn về giá thì cần phải có điều chỉnh, cập nhật phù hợp theo qui
định hiện hành.
- Chi phí đầu tư xây dựng được tính dựa theo suất vốn đầu tư xây
dựng hiện hành và chỉ số giá do Bộ Xây dựng ban hành. Tuy nhiên, suất đầu
tư này vẫn còn khá thấp khi so sánh với giá thành xây dựng thực tế thị
trường tại thời điểm hiện nay.
- Tất cả quá trình định giá đều do một người làm nên không mang tính
khách quan, không được minh bạch và dễ dẫn đến những sai sót không đáng
có.
- Phương pháp so sánh chủ yếu dựa vào các dữ liệu điều tra trên thị
trường tại thời điểm thẩm định, vì vậy các dữ liệu có tính lịch sử dễ trở nên
lạc hậu khi thị trường biến động. Các số liệu giao dịch bất động sản thu thập
được tại khu vực đều không phải là số liệu công khai. Giá giao dịch bất động

sản có thể là phi thị trường
Lưu ý:
- Kết quả thẩm định giá chỉ sử dụng cho mục đích đã được đề cập tại
phần 1 của văn bản này.
- Thời hạn có hiệu lực của Báo cáo thẩm định giá là 90 ngày kể từ
ngày phát hành Báo cáo Thẩm định giá.
- Mr Khuất Văn Phòng chỉ chị trách nhiệm về số lượng văn bản (bản
chính và bản sao) do ngài đưa ra. Các trường hợp sao văn bản không có xác
nhận của bà Ngài Khuất Văn Phòng hoặc của Công chứng Nhà nước đều
không có giá trị.
15
Khuất Văn Phòng Báo cáo thực tập Định giá Bất Động Sản

- Khách hàng chịu trách nhiệm về tính chính xác của các thông tin liên
quan tới tài sản thẩm định giá đã cung cấp cho Ngài Khuất văn Phòng trong
quá trình thẩm định giá tài sản.
Chuyên viên thẩm định
Khuất Văn Phòng
16
Khuất Văn Phòng Báo cáo thực tập Định giá Bất Động Sản


17