Luận văn thạc sỹ: Quản lý dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới Lê Trọng Tấn GELEXIMCO

MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU 1
CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ QUẢN LÝ 6
DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI 6
1.1 Khái niêm, đặc điểm và xu thế phát triển các Khu đô thị mới ở Việt Nam 6
1.2 Chu trình quản lý dự án xây dựng khu đô thị mới 9
1.2.1 Lập kế hoạch 10
1.2.2. Điều phối và tổ chức 12
1.2.3. Kiểm soát 14
1.2.4. Điều chỉnh 15
1.3 Nội dung của công tác quản lý dư án đầu tư xây dựng Khu đô thị mới 15
1.4.1. Lập dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị mới 16
1.4.2. Thực hiện đầu tư 17
1.4.3 Giai đoạn hoàn thành công trình bàn giao đưa vào sử dụng 18
1.4.4 Các lĩnh vực quản lý lý dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới 21
1.4 Yêu cầu đối với công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới 22
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC 23
QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI LÊ TRỌNG TẤN
– GELEXIMCO 23
2.1. Giới thiệu về dự án đầu tư xây dựng KĐT mới Lê Trọng Tấn-GELEXIMCO
23
2.1.1. Giới thiệu về Công ty Xuất nhập khẩu Tổng hợp Hà Nội GELEXIMCO
23
2.1.2. Giới thiệu về dự án KĐT mới Lê Trọng Tấn - GELEXIMCO 29
2.1.3 Quá trình hình thành dự án KĐT mới Lê Trọng Tấn - GELEXIMCO 34
2.2. Thực trạng công tác QLDA đầu tư xây dựng KĐT mới Lê Trọng Tấn -
GELEXIMCO 41
2.2.1. Thực trạng xác lập quyền sử dụng đất, đền bù đất đai, giải phóng mặt
bằng 46
2.2.2 Thực trạng của quản lý lập bản vẽ thiết kế thi công 48
2.2.3 Thực trạng quản lý đấu thầu 53

2.2.4 Thực trạng quản lý thi công hiện trường và hoàn thành bàn giao đưa
vào sử dụng 58
2.2.5 Thực trạng quản lý thanh quyết toán 66
2.3 Những điểm đã đạt được và hạn chế của công tác QLDA đâu tư KĐT mới Lê
Trọng Tấn - GELEXIMCO trong thời gian qua 68
2.3.1. Những điểm đã đạt được 68
2.3.1.1. Hiệu quả tài chính 68
2.3.1.2. Hiệu quả về mặt kinh tế - xã hội 71
2.3.2. Những hạn chế 72
CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN 73
CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG 73
KHU ĐÔ THỊ MỚI LÊ TRỌNG TẤN – GELEXIMCO 73
3.1. Mục tiêu còn lại của việc thực hiện Dự án đầu tư xây dựng KĐT 73
3.2. Một số giải pháp hoàn thiện QLDA đầu tư xây dựng KĐT mới LTT-
GELEXIMCO 75
3.2.1. Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực 75
3.2.2 Nâng cao hiệu quả công tác thiết kế 83
3.2.3. Nâng cao chất lượng đấu thầu 86
3.2.4. Nâng cao hiệu quả sử dụng vốn 87
3.2.5. Kiểm soát chất lượng thi công, tiến độ bàn giao đưa vào sử dụng các
công trình hạng mục trong dự án 92
3.2.6. Thực hiện hiệu quả công tác thanh quyết toán công trình 93
3.3. Kiến nghị 94
3.3.1. Kiến nghị đối với UBND Hà Nội 94
3.3.1.1. Nghiên cứu, ban hành khung giá đất phù hợp với thị trường hơn 94
3.3.1.2. Xây dựng chính sách địa phương thực hiện đền bù 95
3.3.1.3. Thường xuyên thực hiện công tác kiểm tra thực hiện dự án 95
3.3.1.4. Đẩy mạnh công cuộc cải cách hành chính trong lĩnh vực đất đai 95
3.3.1.5. Thực hiện tốt công tác quy hoạch chi tiết của thành phố 96
3.3.2. Kiến nghị đối với Nhà nước 96

3.3.2.1. Tạo ra một khung hành lang rõ ràng về DAĐT xây dựng KĐT 96
3.3.2.2. Hướng dẫn chi tiết những văn bản về đấu thầu, nghiệm thu chất
lượng công trình xây dựng trong dự án KĐT 97
3.3.2.3 Kiến nghị nhà nước tạo ra những ưu đãi 97
KẾT LUẬN 98
TÀI LIỆU THAM KHẢO 99
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
KĐT Khu đô thị
QLDA Quản lý dự án
HTKT Hạ tầng kỹ thuật
DAĐT Dự án đầu tư
TKCS Thiết kế cơ sở
CSHT Cơ sở hạ tầng
TKTC Thiết kế thi công
NĐT Nhà đầu tư
UBND Ủy ban nhân dân
BĐS Bất động sản
CĐT Chủ đầu tư
DANH MỤC BẢNG, HÌNH
BẢNG
Bảng 1.1: Sự khác biệt giữa quản lý sản xuất và QLDA đầu tư Error: Reference
source not found
Bảng 2.1 Bảng tổng hợp sử dụng đất KĐT mới Lê Trọng Tấn – GELEXIMCO
Error: Reference source not found
Bảng 2.3 Quy trình hình thành một dự án KĐT mới Error: Reference source
not found
Bảng 2.4 : Giá trị tổng mức đầu tư của dự án HTKT Error: Reference source not
found
Bảng 2.5 Tổng mức đầu tư dự án nhà ở thấp tầng Error: Reference source not
found

Bảng 2.6: Tiến độ hoàn thiện dự án HTKT KĐT mới LTT Error: Reference
source not found
Bảng 2.7 Tiến độ xây dựng dự án nhà ở Error: Reference source not found
Bảng 2.8: Trình tự giải xác lập quyền sử dụng đất, đền bù giải phóng mặt bằng
Error: Reference source not found
Bảng 2.9: Thực trạng thu hồi đất tại khu đô thị Lê Trọng Tấn – GELEXIMCO.
Error: Reference source not found
Bảng 2.10 Thực trạng công tác thiết bản vẽ thi công và dự toán Error:
Reference source not found
Bảng 2.11: Bảng tổng hợp kế hoạch đấu thầu Error: Reference source not found
Bảng 2.12: Thực trạng thi công HTKT Error: Reference source not found
Bảng 2.13 Thực trạng thi công nhà ở thấp tầng Error: Reference source not
found
Bảng 2.14 Giá trị thanh quyết toán Nhà ở hoàn thành tính đến năm 2011 (tỷ đồng)
Error: Reference source not found
Bảng 2.15 Giá trị thanh quyết toán HTKT hoàn thành tính đến năm 2011 (tỷ đồng)
Error: Reference source not found
Bảng 2.16 Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh năm 2009 Error: Reference
source not found
Bảng 2.17 Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh năm 2010 Error: Reference
source not found
Bảng 3.1 Bảng tiến độ kết thúc HTKT Error: Reference source not found
Bảng 3.2 Tiến độ kết thúc xây dựng nhà ở thấp tầng Error: Reference source
not found
HÌNH
LỜI MỞ ĐẦU 1
CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ QUẢN LÝ 6
DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI 6
1.1 Khái niêm, đặc điểm và xu thế phát triển các Khu đô thị mới ở Việt Nam 6
1.2 Chu trình quản lý dự án xây dựng khu đô thị mới 9

1.2.1 Lập kế hoạch 10
1.2.2. Điều phối và tổ chức 12
1.2.3. Kiểm soát 14
1.2.4. Điều chỉnh 15
1.3 Nội dung của công tác quản lý dư án đầu tư xây dựng Khu đô thị mới 15
1.4.1. Lập dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị mới 16
1.4.2. Thực hiện đầu tư 17
1.4.3 Giai đoạn hoàn thành công trình bàn giao đưa vào sử dụng 18
1.4.4 Các lĩnh vực quản lý lý dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới 21
1.4 Yêu cầu đối với công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới 22
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC 23
QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI LÊ TRỌNG TẤN
– GELEXIMCO 23
2.1. Giới thiệu về dự án đầu tư xây dựng KĐT mới Lê Trọng Tấn-GELEXIMCO
23
2.1.1. Giới thiệu về Công ty Xuất nhập khẩu Tổng hợp Hà Nội GELEXIMCO
23
2.1.2. Giới thiệu về dự án KĐT mới Lê Trọng Tấn - GELEXIMCO 29
2.1.3 Quá trình hình thành dự án KĐT mới Lê Trọng Tấn - GELEXIMCO 34
2.2. Thực trạng công tác QLDA đầu tư xây dựng KĐT mới Lê Trọng Tấn -
GELEXIMCO 41
2.2.1. Thực trạng xác lập quyền sử dụng đất, đền bù đất đai, giải phóng mặt
bằng 46
2.2.2 Thực trạng của quản lý lập bản vẽ thiết kế thi công 48
2.2.3 Thực trạng quản lý đấu thầu 53
2.2.4 Thực trạng quản lý thi công hiện trường và hoàn thành bàn giao đưa
vào sử dụng 58
2.2.5 Thực trạng quản lý thanh quyết toán 66
2.3 Những điểm đã đạt được và hạn chế của công tác QLDA đâu tư KĐT mới Lê
Trọng Tấn - GELEXIMCO trong thời gian qua 68

2.3.1. Những điểm đã đạt được 68
2.3.1.1. Hiệu quả tài chính 68
2.3.1.2. Hiệu quả về mặt kinh tế - xã hội 71
2.3.2. Những hạn chế 72
CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN 73
CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG 73
KHU ĐÔ THỊ MỚI LÊ TRỌNG TẤN – GELEXIMCO 73
3.1. Mục tiêu còn lại của việc thực hiện Dự án đầu tư xây dựng KĐT 73
3.2. Một số giải pháp hoàn thiện QLDA đầu tư xây dựng KĐT mới LTT-
GELEXIMCO 75
3.2.1. Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực 75
3.2.2 Nâng cao hiệu quả công tác thiết kế 83
3.2.3. Nâng cao chất lượng đấu thầu 86
3.2.4. Nâng cao hiệu quả sử dụng vốn 87
3.2.5. Kiểm soát chất lượng thi công, tiến độ bàn giao đưa vào sử dụng các
công trình hạng mục trong dự án 92
3.2.6. Thực hiện hiệu quả công tác thanh quyết toán công trình 93
3.3. Kiến nghị 94
3.3.1. Kiến nghị đối với UBND Hà Nội 94
3.3.1.1. Nghiên cứu, ban hành khung giá đất phù hợp với thị trường hơn 94
3.3.1.2. Xây dựng chính sách địa phương thực hiện đền bù 95
3.3.1.3. Thường xuyên thực hiện công tác kiểm tra thực hiện dự án 95
3.3.1.4. Đẩy mạnh công cuộc cải cách hành chính trong lĩnh vực đất đai 95
3.3.1.5. Thực hiện tốt công tác quy hoạch chi tiết của thành phố 96
3.3.2. Kiến nghị đối với Nhà nước 96
3.3.2.1. Tạo ra một khung hành lang rõ ràng về DAĐT xây dựng KĐT 96
3.3.2.2. Hướng dẫn chi tiết những văn bản về đấu thầu, nghiệm thu chất
lượng công trình xây dựng trong dự án KĐT 97
3.3.2.3 Kiến nghị nhà nước tạo ra những ưu đãi 97
KẾT LUẬN 98

TÀI LIỆU THAM KHẢO 99
TÓM TẮT LUẬN VĂN
Cũng như các nước phát triển và đang phát triển trên thế giới, trong quá trình
hội nhập và phát triển của đất nước, các dự án đóng vai trò quan trọng trong nền
kinh tế. Và ở Việt Nam cũng vậy, hàng ngày trên báo đài ti vi đều nhắc đến các dự
án từ vài tỷ đồng đến các đự án hàng chục nghìn tỷ đồng, từ các dự án chăm sóc
nông nghiệp nông thôn đến các dự án khai thác khoáng sản, luyện kim và thậm chí
là các dự án mang tính quan trọng quốc gia như dự án điện hạt nhân. Tại Việt Nam
cũng như trên thế giới từ lâu đã xuất hiện những cụm từ như quản lý dự án, dự án.
Và quản lý dự án từ lâu đã là một môn khoa học được phổ biến rộng rãi và nghiên
cứu sâu rộng trên toàn thế giới. Trong giai đoạn từ năm 2001 khi kinh tế đất nước
đang trong quá trình tăng trưởng mạnh mẽ. Các dự án liên tục được thành lập và
thực hiện. Nhu cầu của con người về ăn ở đi lại và sinh hoạt tăng lên cả về chất
lượng và số lượng, con người có nhu cầu được sinh sống tại những khu đô thị phát
triển đầy đủ cơ sở hạ tầng kỹ thuật phát triển, cùng với các dịch vụ ngày càng một
hoàn thiện thì lập tức xuất hiện các dự án khu đô thị. Các khu đô thị đầu tiên xuất
hiện tại Hà Nội như khu đô thị Linh Đàm, khu đô thị Định công, khu đô thị Trung
hòa – Nhân chính, các khu đô thị này ra đời đánh dấu sự thành công của các dự án
khu đô thị. Và từ đó đến nay tính trong phạm vi Hà Nội nói riêng và cả nước nói
chung đã có rất nhiều các khu đô thị ra đời. Đi đôi với sự hình thành của các khu đô
thị mới đó là công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng khu đô thị. Để có thể xây
dựng thành công các khu đô thị như hiện tại, đòi hỏi các Chủ đầu tư dự án phải nắm
rõ được quá trình quản lý dự án đầu tư xây dựng nói chung và dự án đầu tư xây
dựng khu đô thị nói riêng. Công ty CP Xuất nhập khẩu tổng hợp Hà Nội –
GELEXIMCO là một trong những Chủ đầu tư như thế. Nắm bắt được các xu hướng
phát triển của đất nước, nắm bắt được nhu cầu về khu đô thị của Hà nội, Công ty đã
đầu tư xây dựng nhiều khu đô thị trong phạm vi cả nước, trong đó có dự án tiêu
biểu là dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới Lê Trọng Tấn – GELEXIMCO. Để có
thể thành công được trong dự án khu đô thị này đòi hỏi chủ đầu tư cũng phải có
i

những phương pháp quản lý dự án đúng đắn đã thành công tại nhiều dự án của các
công ty khác nói chung và của bản thân công ty nói riêng. Trong phạm vi luận văn,
tác giả đứng trên vi trí là những nhà lãnh đạo của Công ty CP Xuất nhập khẩu tổng
hợp Hà Nội – GELEXIMCO để nhìn nhận về thực trạng công tác quản lý dự án của
mình tại khu đô thị mới mới Lê Trọng Tấn – GELEXIMCO. Qua các biện pháp phân
tích như bản thân tác giả đi hiện trường thực tế thi công để quan sát và mô tả các hiện
trạng đã và đang xảy ra tại khu đô thị. Thu thập số liệu, dữ liệu, nhật ký thực hiện thu
thập được tại dự án GELEXIMCO và các số liệu khác liên quan tiến hành tổng hợp
và phân tích từ đó đưa ra những đánh giá khái quát nhất về thực trạng quản lý của
khu đô thị. Một phương pháp nghiên cứu quan trọng nữa là việc phỏng vấn các kỹ sư,
chuyên gia tại dự án cũng như tham khảo ý kiến chuyên môn các chuyên gia có kinh
nghiệm lâu năm ngoài dự án, những người đã gắn bó với dự án từ lâu năm từ lúc lập
dự án đầu tư xây dựng đến hiện tại. Qua những phương pháp phân tích đó kết hợp với
các lý luận thực tiễn để đưa ra những đánh giá tồn tại và nguyên nhân của những tồn
tại đó và tìm ra giải pháp để khắc phục những tồn tại đó.
Để có thể phân tích được các thực trạng tại khu đô thị trước tiên ta phải hiểu
rõ được những cơ sở lý luận về công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng khu đô thị.
Những lý luận này cũng đã được nêu ra nhiều trong những tài liệu trong và ngoài
nước, được các văn bản pháp luật hướng dẫn thi hành.
“Dự án KĐT mới” là DAĐT xây dựng một KĐT đồng bộ có hệ thống các
công trình HTKT, hạ tầng xã hội, khu dân cư và các công trình dịch vụ khác, được
phát triển nối tiếp đô thị hiện có hoặc hình thành KĐT tách biệt, có ranh giới và chức
năng được xác định phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt; KĐT mới có địa giới hành chính thuộc một tỉnh.
Việc quản lý dự án đầu tư xây dựng khu đô thị thực tế là quản lý quá trình
hình thành lên khu đô thị đến lúc hoàn thành khu đô thị.
Quá trình quản lý đầu tư xây dựng khu đô thị được quản lý theo vong tròn
khép kín gồm 4 chu trình đó là lập kế hoạch, tổ chức điều phối và thực hiện, kiểm
soát và điều chỉnh.
ii

Lập kế hoạch là giai đoạn xây dựng mục tiêu, xác định công việc, dự tính
nguồn lực cần thiết để thực hiện dự án và là quá trình phát triển một kế hoạch hành
động thống nhất, theo trình tự logic, có thể biểu diễn dưới dạng các sơ đồ hệ thống
hoặc theo các phương pháp lập kế hoạch truyền thống. Việc lập kế hoạch đòi hỏi
chủ đầu tư phải xác định được mục tiêu chính xác cần đạt được là gì? Dự án này
làm cho ai? Những vấn đề cần giải quyết để đi đến kết quả cuối cùng là gì?
Điều phối thực hiện dự án là quá trình phân phối nguồn lực bao gồm tiền
vốn, lao động, thiết bị và đặc biệt quan trọng là điều phối và quản lý tiến độ thời
gian. Giai đoạn này chi tiết hóa thời gian, lập lịch trình từng công việc và toàn bộ
dự án, trên cơ sở đó bố trí vốn, nhân lực và thiết bị phù hợp.
Kiểm soát được hiểu là một quá trình hoạt động và là một hệ thống. Kiểm
soát dự án bao gồm một loạt hành động và công việc được thực hiện theo một quy
trình nhất định, đồng bộ từ ý tưởng đầu tư, qua thực hiện cho đến khi dự án được
vận hành đi vào hoạt động
Sau khi kiểm soát sẽ phát hiện những sai lệch cần điều chỉnh. Do vậy hoạt
động này là hoạt động theo sau hành động kiểm soát nó giúp nhà quản lý dự án có
thể kịp thời điểu chỉnh những sai xót và ngăn ngừa những sai xót đó lặp lại. Cần
phải phân tích đi vào cội nguồn của những vấn đề để tìm ra nguyên nhân gây sai
lệch từ đó không những có sửa chữa mà có thể khắc phục triệt để.
Việc quản lý dự án đầu tư xây dựng khu đô thị chính là quản lý các quá trình
hình thành lên khu đô thị. Khu đô thị được hình thành lên qua 3 giai đoạn: lập dự án
đầu tư xây dựng, thực hiện đầu tư, và quá trình hoàn thành bàn giao đưa công trình
vào sử dụng. Trong đó khâu thực hiện đầu tư là khâu chính trong quá trình thực
hiện dự án. Nó là khâu chiếm nhân lực nhiều nhất cũng như là khâu có tiến độ kéo
dài nhất. Vì vậy trong phạm vi luận văn chủ yếu đi vào phân tích việc quản lý dự án
ở giai đoạn này. Ở giai đoạn này công việc thực hiện đầu tư bao gồm các nội dung
chính sau: giải phóng mặt bằng, thiết kế bản vẽ thi công, đấu thầu, thi công xây
dựng, bàn giao đưa vào sử dụng, thanh quyết toán công trình xây dựng.
iii
Dự án khu đô thị mới Lê Trọng Tấn - GELEXIMCO được hình thành dựa

trên sự hình thành đường Láng - Hòa Lạc và quy hoạch hai bên đường, quy hoạch
của Tỉnh Hà Tây cũ, quy hoạch mạng lưới giao thông của TP. Hà Đông và huyện
Hoài Đức, Quy hoạch hệ thống khu đô thị hai bên đường Lê Trọng Tấn. Quyết định
1269/QĐ - UBND ngày 19/7/2007 của UBND tỉnh Hà Tây về việc chop phép đầu
tư dự án KĐT mới LTT. Dự án Khu đô thị Lê Trọng Tấn - GELEXIMCO với diện
tích 135 ha, nằm trên địa bàn Quận Hà Đông và huyện Hoài Đức.Khu đô thị này đã
đạt được những thành công nhất định, góp phần nâng cao hiệu quả kinh doanh của
Doanh nghiệp và đặc biệt là góp phần tạo nên việc phát triển đô thị của TP. Hà nội.
Để đạt được những thành công nhất định, Ban lãnh đạo công ty cùng với toàn thể
cán bộ công nhân viên đã cùng nhau nỗ lực phấn đấu từ lúc lập dư án đầu tư xây
dựng đến hiện tại. Ngoài những thành công còn những tồn tại nhất định trong từng
công tác. Trong phạm vi luận văn đã phân tích thực trạng những công tác QLDA
đầu tư xây dựng khu đô thị và tìm ra những nguyên nhân của nó.
Khâu giải phóng mặt bằng được thực hiện đầu tiên trong quá trình thực hiện
đầu tư. Chủ đầu tư có vai trò phối hợp chặt chẽ với ban ngành chức năng UBND
huyện xã, chuẩn bị kinh phí để thực hiện tốt nhất quá trình bối thường, hỗ trợ , thu
hồi đất. Khâu mặt bằng liên quan chặt chẽ đến tiến độ thực hiện dự án và được đánh
giá là khâu khó khăn nhất của mỗi dự án. Với việc phân tích những hạn chế của
chính sách giải phóng mặt bằng, những đơn giá đền bù giải phóng mặt bằng, tác giả
kiến nghị những hỗ trợ tích cực hơn nữa từ phía các cơ quan chưc năng ban ngành,
đưa ra những đơn giá chính sách phù hợp hơn với thị trường để đảm bảo việc giải
phóng mặt bằng được tiến triển nhanh hơn.
Thiết kế bản vẽ thi công với quy trình hiện tại được giao cho Phòng dự án là
đơn vị đầu mối từ lúc bắt đầu chuẩn bị dự án đến lúc thực hiện dự án thiết kế bản vẽ
thi công. Điều này dẫn đến sự chồng chéo về chức năng với Phòng kế hoạch xây
dựng (Ban chức năng khác). Qua việc phân tích những tồn tại của công việc thiết kế
bản vẽ thi công tìm ra những khâu gây kéo dài khâu thiết kế, chất lượng còn chưa
đạt yêu cầu qua đó kiến nghị quy trình mới cho việc triển khai thiết kế bản vẽ thi
iv
công. Việc chuẩn bị và lập dự án sẽ được chuyển lên Ban hạ tầng và BĐS với

những nhân lực từ phòng dự án. Còn lại sau khi đã hình thành dự án, trong khâu
thực hiện dự án bản vẽ thiết kế thi công sẽ được chuyên cho các phong ban chức
năng chuyên môn trực tiếp quản lý dự án qua đó có thể nâng cao được chất lượng
và tiến độ thiết kế.
Đấu thầu là hình thức cạnh tranh giữa các đơn vị dự thầu về năng lực, kinh
nghiệm. thông qua đấu thầu sẽ tạo động lực cho sự phát triển kinh tế và xã hội nói
chung. Về mặt công trình xây dựng sẽ lựa chọn được nhà thầu có năng lực kinh
nghiệm hoàn thành công trình xây dựng với giá thành hợp lý nhất. Tuy nhiên trong
dự án này CĐT hầu hết sử dụng hình thức chỉ định thầu là hình thức mà tình cạnh
tranh về giá là hạn chế nhất. Qua việc phân tích những han chế như hình thưc đấu
thầu, quy trình chuẩn bị đấu thầu và xét thầu giữa các phòng ban của Chi nhánh
kiến nghị những thay đổi hợp lý hơn về nhân lực thực hiện những công việc trên để
nâng cao chất lượng của công tác đấu thầu xét duyệt thầu như tạo thêm một phóng
ban là Phòng Kinh tế kế hoạch thẩm định. Phòng ban này sẽ chịu trách nhiệm lập hồ
sơ xét thầu, và đề xuất ký hợp đồng. Việc này sẽ nâng cao hơn nữa khả năng kiểm
soát về đấu thầu so với trước kia và nâng cao hơn nữa tính thống nhất và minh bạch
trong việc xét thầu tại dự án KĐT.
Quá trình thực hiện thi công xây dựng là quá trình chính của thực hiện đầu tư
và là khâu kéo dài nhất và đòi hỏi nguồn nhân lực và tài chính lớn nhất. Những yếu
tố quyết định lên sự thành công ở giai đoạn này đó chính là chất lượng và tiến độ
xây dựng. Điều này phụ thuộc vào quy trình kiểm tra chất lượng của chủ đầu tư đề
ra yêu cầu với tư vấn giám sát và nhà thầu xây dựng, phụ thuộc vào năng lực kinh
nghiệm và phụ thuộc vào khả năng tài chính của chủ đầu tư thanh toán cho nhà
thầu. Trong thời gian gần đây đỏi hỏi chủ đầu tư phải có những giải pháp nhất định
về đảm bảo nguồn vốn để thanh toán kịp thời cho nhà thầu thi công xây dựng để
đảm bảo tiến độ đề ra và hợp đồng xây dựng. Chủ đầu tư cần phải xây dựng một
quy trình giám sát chất lượng chặt chẽ hơn nữa để kiểm soát chất lượng thi công
xây dựng tại khu đô thị.
v
Quá trình thanh quyết toán: Giá trị thanh toán của CĐT cho nhà thầu xây

dựng được CĐT căn cứ vào cơ sở định mức của nhà nước ban hành, căn cứ vào các
nghị định, thông tư hướng dẫn, để xác định vào giá trị thanh toán hoàn thành xây
dựng công trình của nhà thầu xây dựng. Với việc phân tích những tồn tại trong quá
trình này để đưa ra những giải pháp như nâng cao độ chính xác, hiệu quả thanh
toán, để làm được điều này đòi hỏi phải có nhưng nhân lực thích hợp và chất
lượng, hơn nữa phải có những hướng dẫn cụ thể của cơ quan chưc năng ban ngành
hướng dẫn những nội dung mới giúp chủ đầu tư chủ động trong việc thanh quyết
toàn với nhà nước.
Như vậy thông qua việc phân tích thực trạng những công tác chính trong quá
trình thực hiện đầu tư xây dựng dự án khu đô thị mới Lê Trọng Tấn –
GELEXIMCO tìm ra nhưng tôn tại nguyên nhân trong Chương II để kiến nghị
những giải pháp trong chương III.
Nhân tố tổ chức và nhân lực đóng vai trò là điều kiện cần trong những giải
pháp để hoàn thiện công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng khu đô thị. Vì vậy công
tác cần thiết đầu tiên là phải xây dựng một cơ cấu hoạt động của bộ mày quản lý dự
án hợp lý, đào tạo nâng cao trình độ của những cán bộ tham gia quản lý dự án.
Kiến nghị cụ thể những thay đổi về công tác quản lý công tác thiết kế, công
tác đấu thầu qua những phân thích trong chương II bằng chuyển đổi phóng kế hoạch
xây dựng thành bộ phân quản lý hạ tầng kỹ thuật, thành lập phòng kinh tế kế hoạch
thẩm định qua đó sẽ nâng cao được khâu kiểm soát của các công tác này. Tạo nên
sự thống nhất về các quy trình làm việc, thống nhất về các chính sách đơn giá được
áp dụng và quy đinh rõ, gắn trách nhiệm cụ thể với các cá nhân tham giá công tác
QLDA. Bổ sung thêm chức năng kinh doanh qua đó cũng có thể khuyến khích động
viên các cá nhân tăng thêm thu nhập trang trải cho chi phí sinh hoạt góp phần giảm
những nhũng nhiễu trong bộ phận QLDA.
Đề xuất về các giải pháp tăng cương kiểm soát chất lượng, đẩy nhanh tiến độ
bàn giao đưa vào sử dụng bằng các biện pháp giám sát hiện trường hợp lý của chủ
đầu tư và kiến nghị thuê các đơn vị tư vấn giám sát là các cơ quan quản lý chuyên
vi
ngành mà tương lai sẽ là những đơn vị nhận quản lý duy tu và khai thác những công

trình trong khu đô thị mới Lê Trọng Tấn –GELEXIMCO.
Đề xuất các giải pháp về nâng cao hiệu quả sử dụng vốn như huy động vốn
từ các tổ chức cá nhân, huy động vốn từ bản thân các cán bộ công nhân viên trong
công ty cũng thúc đẩy mối quan hệ với công ty của nhân viên và gắn chặt quyền lợi
của nhân viên với dự án và với công ty. Tăng cường kiếm soát các chi phí như chi
phí gián tiếp, thực hiện hiệu quả công tác thanh quyết toán.
Cuối cùng là các kiến nghị với UBND TP. Hà Nội đưa ra những chính sách
quy định cụ thể: Nghiên cứu, ban hành khung giá đất phù hợp với thị trường hơn,
Xây dựng chính sách địa phương thực hiện đền bù, Thường xuyên thực hiện công
tác kiểm tra thực hiện dự án. Đẩy mạnh công cuộc cải cách hành chính trong lĩnh
vực đất đai. Thực hiện tốt công tác quy hoạch chi tiết của thành phố.
Kiến nghị đối với nhà nước như: Tạo ra một khung hành lang rõ ràng về việc
thực hiện DAĐT xây dựng KĐT, Hướng dẫn chi tiết những văn bản về đấu thầu,
nghiệm thu chất lượng công trình xây dựng trong dự án KĐT, tạo ra những ưu đãi.
vii
LỜI MỞ ĐẦU
1. Sự cần thiết lựa chọn đề tài nghiên cứu
Trong quá trình phát triển đất nước các dự án đóng vai trò quan trọng trong
việc xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
Khái niệm dự án đã và đang được sử dụng ngày càng rộng rãi. Dự án là một
khái niệm rộng nó bao gồm tất cả các lĩnh vực trong sản xuất kinh doanh, trong xây
dựng hạ tầng xã hội mà còn trong nhiều các lĩnh vực kinh tế xã hội khác, những dự
án mang mục tiêu lợi nhuận và những dự án không mang mục tiêu lợi nhuận,
Một cách đơn giản có thể hiểu “dự án” là một tập hợp các hoạt động cần thiết
để tác động vào các nguồn lực hữu hạn, nhằm đạt được một mục tiêu xác định
Cũng như các nước phát triển và đang phát triển trên thế giới, trong quá trình
hội nhập và phát triển của đất nước, các dự án đóng vai trò quan trọng trong nền
kinh tế. Và ở Việt Nam cũng vậy, hàng ngày trên báo đài ti vi đều nhắc đến các dự
án từ vài tỷ đồng đến các đự án hàng chục nghìn tỷ đồng, từ các dự án chăm sóc
nông nghiệp nông thôn đến các dự án khai thác khoáng sản, luyện kim và thậm chí

là các dự án mang tính quan trọng quốc gia như dự án điện hạt nhân. Tại Việt Nam
cũng như trên thế giới từ lâu đã xuất hiện những cụm từ như quản lý dự án, dự án.
Và quản lý dự án từ lâu đã là một môn khoa học được phổ biến rộng rãi và nghiên
cứu sâu rộng trên toàn thế giới. Trong giai đoạn từ năm 2001 khi kinh tế đất nước
đang trong quá trình tăng trưởng mạnh mẽ. Các dự án liên tục được thành lập và
thực hiện. Nhu cầu của con người về ăn ở đi lại và sinh hoạt tăng lên cả về chất
lượng và số lượng, con người có nhu cầu được sinh sống tại những khu đô thị phát
triển đầy đủ cơ sở hạ tầng kỹ thuật phát triển, cùng với các dịch vụ ngày càng một
hoàn thiện thì lập tức xuất hiện các dự án khu đô thị. Các khu đô thị đầu tiên xuất
hiện tại Hà Nội như khu đô thị Linh Đàm, khu đô thị Định công, khu đô thị Trung
hòa – Nhân chính, các khu đô thị này ra đời đánh dấu sự thành công của các dự án
khu đô thị. Và từ đó đến nay tính trong phạm vi Hà Nội nói riêng và cả nước nói
chung đã có rất nhiều các khu đô thị ra đời. Đi đôi với sự hình thành của các khu đô
1
thị mới đó là công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng khu đô thị. Để có thể xây
dựng thành công các khu đô thị như hiện tại, đòi hỏi các Chủ đầu tư dự án phải nắm
rõ được quá trình quản lý dự án đầu tư xây dựng nói chung và dự án đầu tư xây
dựng khu đô thị nói riêng
Trong bối cảnh Việt Nam đang tích cực hội nhập vào nền kinh tế thế giới, mặc
dù sẽ còn gặp nhiều thách thức và khó khăn, Công ty Xuất nhập khẩu tổng hợp Hà
Nội – GELEXIMCO sẽ tiếp tục nâng cao năng lực quản lý kính doanh, tăng năng
suất, thực hiện chiến lược tăng doanh thu và chất lượng sản phẩm. Với chiến lược
phát triển của Công ty, cùng với đường lối của Đảng và Nhà nước Việt Nam, Công
ty GELEXIMCO sẽ tiếp tục phát triển vững chắc trong thời gian tới, phấn đấu trở
thành một tập đoàn hàng đầu của Việt Nam trong các lĩnh vực sản xuất, chế biến,
thương mại, dịch vụ, du lịch, đặc biệt là đầu tư xây dựng nhằm đáp ứng một cách
tốt nhất nhu cầu ngày càng đa dạng của khách hàng và xã hội, đồng thời đóng góp
tích cực vào công cuộc phát triển kinh tế của đất nước, đảm bảo uy tín và thương
hiệu GELEXIMCO trên trường Quốc tế.
Công ty tham gia đầu tư mạnh vào lĩnh vực kinh doanh BĐS, xây dựng các

KĐT tại Hà Nội, Hà Tây, Quảng Ninh, Vĩnh Phúc, Cần Thơ….kinh doanh khách
sạn, trung tâm thương mại, siêu thị đạt tiêu chuẩn quỗc tế. Hiện nay, Công ty đang
là CĐT và triển khai thi công rất nhiều KĐT lớn như KĐT thành phố Giao Lưu - Hà
Nội, KĐT Cái Dăm - Quảng Ninh, KĐT Hưng Phú - Cần Thơ, KĐT mới LTT -
GELEXIMCO, KĐT mới Nam Láng Hòa Lạc - TP. Hòa Bình…, đường giao thông,
cầu vượt, kè bao biển, khách sạn, trung tâm thương mại, chung cư cao tầng.
Với rất nhiều với dự án đã kể trên đòi hỏi ban lãnh đạo GELEXIMCO phải có
những phương án để nâng cao các hiệu quả DAĐT của mình, họ cần phải tìm ra
những giải pháp để nang cao hiệu quả QLDA đầu tư của mình.
Bản thân là một thành viên gắn bó với GELEXIMCO tôi đã có nhiều năm công
tác về lĩnh vực QLDA đầu tư tại các dự án của GELEXIMCO, và đặc biệt là trong
DAĐT KĐT mới Lê Trọng Tấn. Tôi chọn đề tài “QLDA đầu tư xây dựng KĐT mới
Lê Trọng Tấn - GELEXIMCO” để làm luận văn thạc sĩ Quản trị kinh doanh.
2
2. Mục tiêu nghiên cứu
Việc nghiên cứu đề tài nhằm một số mục đích sau:
- Áp dụng những kiến thức, phương pháp quản lý vào quản trị dự án KĐT mới.
- Đánh giá dự án từ đó tìm ra những biện pháp nâng cao hiệu quả của DAĐT
(trong đó có dự án KĐT mới Lê Trọng Tấn) tại tập đoàn GELEXIMCO nói riêng và
các công ty đầu tư các dự án để phát triển kinh tế xã hội nói chung.
- Làm tài liệu tham khảo cho các cơ quan hữu quan hoàn thiện các quy chế
quy định hướng dẫn việc QLDA nhằm đạt hiệu quả cao trong việc phát triển của
doanh nghiệp cũng như đóng góp cho phát triển xã hội.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: Công tác QLDA của tập đoàn GELEXIMCO tại dự án
xây dựng KĐT mới LTT - GELEXIMCO (bắt đầu từ khi nghiên cứu hình thành dự
án đến lúc xây dựng hoàn thành sản phẩm nhà ở để bàn giao cho khách hàng).
Phạm vi nghiên cứu:
+ Về không gian nghiên cứu: Dự án KĐT mới LTT -GELEXIMCO, trên địa
bàn huyện Hoài Đức và quận Hà Đông - TP. Hà Nội (Hà Tây cũ).

+ Về thời gian nghiên cứu: giai đoạn triển khai thực hiện dự án từ năm 2006
đến năm 2013.
4. Tổng quan tình hình nghiên cứu có liên quan
Trên thế giới cũng như tại Việt Nam đã có rất nhiều những nghiên cứu liên
quan đến QLDA. Và QLDA đã trở thành một môn khoa học được đào tạo tại các
trường đại học và viện nghiên cứu. Và ngày nay càng nhiều những môn học đề cập
đến quản lý dự án cũng như nhiều những lớp học những viên nghiên cứu mở các
lớp học về quản lý dự án để đáp ứng yêu cầu ngày càng lớn về môn khoa học quản
lý dự án. Thông thường những chuyên đề về quản lý dự án đề cập đến công tác
quản lý của một dự án nói chung nó có thể là một dự án nhỏ như dự án phát triển
chăn nuôi, dự án khai thác nông nghiệp và lớn hơn có thể là đự án khai thác quặng,
dự án đầu tư xây dựng đường cao tốc, và quan trọng hơn có thể là dự án điện hạt
3
nhân. Việc quản lý dự án nói chung đề cập ra những nét tổng quát nhất về một dự
án và quy trình cũng như các phương pháp để mang lại hiệu quả cho việc quản lý
thành công một dự án. Đối với từng dự án cụ thể như trong phạm vi luận văn đó là
dự án đầu tư xây dựng thì những công trình nghiên cứu thường đi sâu vào việc phân
tích tính chất thực trạng những đặc thù của loại dự án cụ thể để từ đó áp dụng
những phương pháp quản lý một dự án chung để áp dụng vào một loại dự án cụ thể.
Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị là một trong những dự án mà ở Việt Nam cũng
như trên thế giới được chú trọng hàng đầu trong quá trình phát triển kinh tế. Nhu
cầu về văn hóa, sinh hoạt ngày càng cao thúc đẩy nhu cầu về hình thành các khu đô
thị ngày càng nhiều do vậy sự hình thành ngày càng nhiều những khu đô thị là một
xu hướng phát triển tất yếu. Do vậy mà việc nghiên cứu quản lý dự án đầu tư xây
dựng khu đô thị cũng được đề cập đến và đặc biệt hơn đó là việc quản lý các dự án
đầu tư xây dựng công trình là loại quản lý có nhiều nét tương đồng với quản lý đầu
tư xây dựng khu đô thị. Đối với các cơ quan chức năng ban ngành cũng có những
văn bản pháp luật hướng dẫn cụ thể về việc quản lý dự án đầu tư xây dựng khu đô
thị( cụ thể được đề cập trong luận văn).
Trong phạm vi đề tài thạc sĩ quản trị kinh doanh có các luận văn có các điểm

tương đồng:
- Hoàn thiện công tác QLDA đầu tư tại Tổng công ty Khoáng sản - TKV -
Học viên: Lê Tuán Ngọc - Trường Đại học Bách Khoa Hà Nội.
- QLDA đầu tư xây dựng nhà ở tại Công ty CP đầu tư và xây dựng Hud1.
Tuy nhiên trong phạm vi đề tài đi sâu vào nghiên cứu việc QLDA của một
doanh nghiệp cụ thể với một vài dự án cụ thể mà ở đây là Công ty Xuất nhập khẩu
Tổng hợp Hà Nội GELEXIMCO tại dự án KĐT mới LTT -GELEXIMCO, để từ đó
có thể đưa ra những nhận định cụ thể dự án cụ thể đó là dự án đầu tư xây dựng khu
đô thị mới Lê Trọng Tấn – GELXIMCO, qua việc việc phân tích thực trạng tìm ra
những tồn tại và nguyên nhân để đưa ra những giải pháp thúc đẩy việc quản lý dự
án đầu tư xây dựng khu đô thị tốt hơn cũng như áp dụng vào các dự án khác của
công ty và có thể áp dụng việc quản lý dự án của những ty doanh ngiệp khác.
4
5. Phương pháp nghiên cứu
- Mô tả: Đi hiện trường, quan sát, mô tả.
- Tổng hợp và phân tích: Từ số liệu, dữ liệu, nhật ký thực hiện thu thập
được tại dự án GELEXIMCO và các số liệu khác liên quan tiến hành tổng hợp và
phân tích.
- Phỏng vấn chuyên sâu: Phóng vấn các kỹ sư, chuyên gia tại dự án cũng như
tham khảo ý kiến chuyên môn các chuyên gia có kinh nghiệm lâu năm ngoài dự án.
6. Đóng góp của nghiên cứu
Vận dụng các lý thuyết về QLDA đầu tư vào việc quản lý cụ thể một số dự
án của một doanh nghiệp nhất định mà ở đây là của doanh nghiệp GELEXIMCO
đối với việc QLDA đầu tư KĐT mới LTT - GELEXIMCO.
5
CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ QUẢN LÝ
DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI
1.1 Khái niêm, đặc điểm và xu thế phát triển các Khu đô thị mới ở Việt Nam
Khái niệm:
Để hiểu về khái niệm thế nào là dự án đầu tư xây dựng KĐT mới trước hết

chúng ta cần hiểu thế nào là công trình xây dựng và các công trình cấu tạo nên một
dự án KĐT mới.
Công trình xây dựng là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con
người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với
đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và
phần trên mặt nước, được xây dựng theo thiết kế. Công trình xây dựng bao gồm
công trình xây dựng công cộng, nhà ở, công trình công nghiệp, giao thông, thủy lợi,
năng lượng và các công trình khác
Công trình nhà ở gồm nhà chung cư và nhà riêng lẻ.
Công trình công cộng gồm: các công trình văn hóa; công trình giáo dục;
công trình y tế; công trình thương nghiệp, dịch vụ; nhà làm việc; khách sạn, nhà
khách; nhà phục vụ giao thông; nhà phục vụ thông tin liên lạc, tháp thu phát sóng
phát thanh, phát sóng truyền hình; nhà ga, bến xe; công trình thể thao các loại.
Công trình công nghiệp gồm: công trình khai thác than, khai thác quặng;
công trình khai thác dầu, khí; công trình hoá chất, hóa dầu; công trình kho xăng,
dầu, khí hoá lỏng và tuyến ống phân phối khí, dầu; công trình luyện kim; công trình
cơ khí, chế tạo; công trình công nghiệp điện tử - tin học; công trình năng lượng;
công trình công nghiệp nhẹ; công trình công nghiệp thực phẩm; công trình công
nghiệp vật liệu xây dựng; công trình sản xuất và kho chứa vật liệu nổ công nghiệp.
Công trình giao thông gồm: công trình đường bộ; công trình đường sắt; công
trình đường thủy; cầu; hầm; sân bay.
Công trình thủy lợi gồm: hồ chứa nước; đập; cống; trạm bơm; giếng; đường
ống dẫn nước; kênh; công trình trên kênh và bờ bao các loại.
6
Công trình HTKT gồm: công trình cấp nước, thoát nước; nhà máy xử lý
nước thải; công trình xử lý chất thải: bãi chứa, bãi chôn lấp rác; nhà máy xử lý rác
thải; công trình chiếu sáng đô thị.
“Dự án KĐT mới” là DAĐT xây dựng một KĐT đồng bộ có hệ thống các
công trình HTKT, hạ tầng xã hội, khu dân cư và các công trình dịch vụ khác, được
phát triển nối tiếp đô thị hiện có hoặc hình thành KĐT tách biệt, có ranh giới và chức

năng được xác định phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt; KĐT mới có địa giới hành chính thuộc một tỉnh.
Đặc điểm:
Trong phạm vi ranh giới KĐT này tất cả phải được thiết kế đồng bộ có liên
quan đến các khu vực lân cận xung quanh, có hỗ trợ bổ sung cũng như kế tục phát
triển. Trong thực tế khi phê duyệt các dự án KĐT mới người ta có thể định nghĩa các
công trình HTKT có thể bao gồm: mặt bằng xây dựng được san nền đến cốt cao độ
được phê duyệt theo quy hoạch, hệ thống đường giao thông nội bộ, hệ thống cấp thoát
nước, hệ thống điện, thông tin liên lạc. Những công trình HTKT này sau khi được CĐT
quản lý xây dựng hoàn thiện xong, có những công trình sẽ được chuyển giao cho các
ban quản lý chuyên ngành chức năng để duy tu quản lý, có những công trình sẽ tiếp tục
được CĐT quản lý và khai thác dưới hình thức kinh doanh, cho thuê,….
Bên cạnh HTKT đó là các công trình mà CĐT được phép xây dựng và bán
cho khách hàng để thu về doanh thu cho mình. Các công trình đó có thể là đất nền
trong KĐT đã hoàn thiện hạ tầng hoặc cũng có thể là những căn hộ chung cư. Tất cả
những công trình khi được bàn giao cho dân phải qua các khâu lập dự án, khảo sát
kiểm tra, cũng như nghiệm thu tính an toàn khi đi vào sử dụng để bảo đảm an toàn
cho khách hàng khi sử dụng.
Dự án KĐT gồm nhiều công trình mà mỗi công trình trong đó cũng có thể
tách thành một dự án. Một KĐT có thể tách thành các dự án như sau: dự án xây
dựng HTKT, dự án xây dựng nhà ở thấp tầng và các công trình xã hội, dự án xây
dựng nhà ở cao tầng và các dự án này có thể độc lập với nhau về tính pháp lý, chủ
trương, tuy nhiên phải tuân theo quy hoạch đã được phê duyệt. Và chính đặc điểm
này giải thích tại sao việc hoàn thành một dự án đầu tư xây dựng một KĐT cần một
7
thời gian kéo dài, một nguồn tài chính tương đối lớn, và bên cạnh đó điều quan
trọng là phải có nguồn nhân lực dồi dào với trình độ hiểu biết, kiên thức về các lĩnh
vực trong xây dựng.
Một dự án K ĐT hay những dự án nhỏ hơn trong nó như: HTKT, nhà ở thấp
tầng và các công trình xã hội, nhà ở cao tầng, mỗi dự án này phải tuân thủ quy

hoạch 1/500 đã được phê duyệt. Tất cả các dự án trên đều phải thực hiện đúng chu
trình của một dự án bắt đầu từ bước lập dự án TKCS đến bước thiết kế kỹ thuật thi
công và thi công hoàn thành nghiệm thu công trình. Để hoàn thiện bước lập DAĐT
xây dựng, CĐT thường phải mất từ 2 đến 3 năm để hoàn thành. Sau khi thủ tục
được hoàn tất công việc thi công xây dựng và hoàn thành bàn giao thực tế cho thấy
ở những khu đô thị đã hoàn thành như Trung Hòa Nhân Chính, Dự án Khu đô thị
mới Linh Đàm, Dự án Khu đô thi mới Cipuchar thi thời gian hoàn thành thường
phải trên 10 năm.
Xu thế:
Trong 20 năm đổi mới hệ thống đô thị Việt Nam đã có những thành tựu nhất
định, cho đến nay diện tích đất toàn đô thị là 48.965 km2 chiếm 14,78% tổng diện
tích đất tự nhiên của cả nước; trong đó đất nội thị là 14.104 km2 (chiếm 4,26%) đất
ngoại thị là 34.861 km2 (chiếm 10,52%). Dân số toàn đô thị là 31,695 triệu người
chiếm 37,0% dân số cả nước, dân số nội thị là 25,990 triệu người chiếm 30,5%; dân
số ngoại thị là 5,602 triệu người chiếm 6,5%.
Mạng lưới đô thị quốc gia đã đang được mở rộng và phát triển tại các
vùng,dọc theo các trục hành lang kinh tế - kỹ thuật quốc gia, quốc tế quan trọng.
Đến tháng 6/2009 cả nước có 747 đô thị, trong đó: loại đặc biệt là 2 (Hà Nội, TP.Hồ
Chí Minh); loại I là 7; loại II là 13; loại III là 44; loại IV là 44 và loại V là 637. Có
một sự mất cân đối lớn trong sự phân bố các đô thị loại IV và loại V.
Các KĐT mới cũng phát triển mạnh mẽ đóng góp không nhỏ cho quỹ nhà
của đô thị, và tạo cảnh quan, nâng cao chất lượng sống của người dân đô thị. Tổng
số KĐT mới có quy mô 20ha đến trên 1.000ha là 486 khu với diện tích theo quy
hoạch dự kiến là 74.057 ha. Trung bình một tỉnh có khoảng 7-8 KĐT mới với diện
tích khoảng 1.175,5 ha. Trung bình một KĐT mới có diện tích khoảng 152ha.
8
Hệ thống đô thị Việt Nam phát triển theo 3 giai đoạn: đến 2015 phát triển
theo mô hình vùng đô thị lớn, đến 2025 vùng đô thị hóa tập trung và ngoài 2025 là
mạng lưới đô thị; có cơ sở HTKT, hạ tầng xã hội phù hợp đồng bộ, hiện đại; có môi
trường và chất lượng sống đô thị tôt; có nền kiến trúc đô thị tiên tiến, giàu bản sắc;

có vị thế xứng đáng , có tính cạnh tranh cao trong phát triển kinh tế - xã hội quốc
gia, khu vực và quốc tế. Dự báo năm 2015 tổng số đô thị cả nước đạt trên 870 dô
thị, đến 2025 tổng số đô thị cả nước đạt khoảng trên 1000 đô thị. Dân số đô thị năm
2015 đạt khoảng 35 triệu người, tỉ lệ đô thị hóa đạt khoảng 38%; năm 2025 khoảng
52 triệu người, tỉ lệ đô thị hóa đạt khoảng 50%.
Với những tiềm năng và định hướng phát triển của đất nước, Việt Nam quyết
tâm phát triển đô thị theo kịp các nước phát triển trên thế giới, phát triển các KĐT
trên toàn lãnh thổ, nâng cao mức sống của toàn dân, phát triển nền kinh tế nói
chung và phát triển đô thị nói riêng.
1.2 Chu trình quản lý dự án xây dựng khu đô thị mới
Một KĐT mới cũng như bất kỳ một dự án nào khác, ngoài những điểm riêng
biệt nó có một chu trình quản lý chung cho mọi DAĐT. Và DAĐT xây dựng KĐT
cũng vậy.
Hình 1.1 Chu trình QLDA đầu tư xây dựng KĐT mới
Lập kế hoạch:
Thiết lập mục tiêu
Dự tính nguồn lực, Xây
dựng kế hoạch
Điều phối thực hiện:
Bố trí tiến độ thực hiện
Phân phối nguồn lực
Phối hợp các nguồn lực
Khuyến khích động viên
Kiểm soát:
Đo lường kết quả
Sơ sánh với mục tiêu
Báo cáo
Giải quyết các vấn đề
Điều chỉnh:
Phát hiện, điều chỉnh

những sai lệch
Phát hiện nguồn gốc ngăn
chặn những sai sót
9
1.2.1 Lập kế hoạch
Lập kế hoạch là giai đoạn xây dựng mục tiêu, xác định công việc, dự tính
nguồn lực cần thiết để thực hiện dự án và là quá trình phát triển một kế hoạch hành
động thống nhất, theo trình tự logic, có thể biểu diễn dưới dạng các sơ đồ hệ thống
hoặc theo các phương pháp lập kế hoạch truyền thống.
Lập kế hoạch dự án do những người có liên quan trực tiếp đến dự án thực
hiện, thường là chủ nhiệm dự án. Chủ nhiệm dự án và những người cùng tham gia
có thể đặt sự quan tâm của họ nhiều vào tiến độ lập kế hoạch hơn là việc đồng nhất
dự án đó vào hệ thống hoạt động và guồng máy tổ chức của CĐT. Lập kế hoạch đòi
hỏi một năng lực khám phá, tiên đoán trước và là một nghệ thuật vì trong quá trình
lập dự án, những người thực hiện không thể chỉ xem xét các vấn đề dự án trong một
khuôn khổ kế hoạch mà ở một mức độ tri thức hơn, họ không chỉ am tường thấu
hiểu hết những ý tưởng, hàm ý của dự án mà còn biểu lộ thiện chí trong mỗi bước đi
của dự án. Để thực hiện dự án trong bối cảnh kinh tế như hiện nay, việc lập kế
hoạch một cách “bài bản” thì chưa đủ. Lập kế hoạch đòi hỏi sự sáng tạo và linh
hoạt. Người chịu trách nhiệm trong việc lập kế hoạch phải là nhà tổ chức giỏi, có
khả năng khơi dậy những tiềm năng sáng kiến của các thành viên trong đội lập kế
hoạch. Một trong những mục tiêu cụ thể là cuốn hút mọi thành viên từ các bên tham
gia nghiên cứu nhằm đạt được sự hiểu biết xem dự án đòi hỏi cái gì? Những đóng
góp của họ sẽ bao gồm một phương pháp nào đó được chấp nhận, sự phân bổ nguồn
lực, các ước tính về thời gian và chi phí. Phương pháp này sẽ tạo ra động cơ thực
hiện cho tất cả các bên có liên quan (CĐT, nhà tư vấn, nhà thầu), vì chính họ được
tham gia một cách tích cực vào giai đoạn lập kế hoạch hay chương trình dự án.
Một số vấn đề nảy sinh trong quá trình lập dự án có thể là:
- Lập kế hoạch cho riêng một cấp có thể sẽ bỏ qua những yêu cầu khác nhau
của các cấp quản lý trong phạm vi tổ chức của CĐT;

- Việc dự tính nguồn lực và thời gian bị hạn chế quá mức mà dự án có thể bị
kéo dài kèm theo những khoản chi phí phát sinh;
10
- Nếu việc lập kế hoạch không được mở rộng phạm vi tham gia tới tất cả các
bên hữu quan và các thành viên tham gia có thể sẽ là cơ hội cho nhiều người hoạt
động tự do, không tuân theo các kế hoạch đã đặt ra.
Các dự án đã hoàn thành đều bắt đầu từ việc định rõ kết quả cuối cùng, điều
đó nghĩa là người QLDA phải xác định đúng được mục đích cũng như cấu trúc của
công việc, phải tưởng tượng kết quả mong muốn cuối cùng của dự án là như thế
nào? Những vấn đề cần thực hiện trong tiến trình dự án là gì và mục tiêu đặt ra là
như thế nào. Do vậy, trước khi thực hiện dự án, nhà quản lý phải nắm rõ được câu
trả lời cho ba vấn đề chính gồm có:
(i). Mục tiêu chính xác cần đạt được là gì? Mục tiêu của dự án đã nêu đầy đủ
nhiệm vụ cần thực hiện hay chưa. Khi nhận rõ được mục tiêu nhà quản lý có thể
hình dung tương đối rõ ràng về kết quả cuối cùng,
(ii). Dự án này làm cho ai? Ai là người sử dụng dự án này và nhằm mục đích
gì? Nhiều khi hạng mục dự án của một số dự án tương tự nhau nhưng mục đích sử
dụng mỗi dự án lại khác nhau do đó người QLDA phải nắm rõ để định hướng thực
hiện dự án theo mục đích sử dụng đó cho hợp lý.
(iii). Những vấn đề cần giải quyết để đi đến kết quả cuối cùng là gì? Mục
tiêu là đích cuối cùng mà chúng ta phải hướng tới.
Việc lập kế hoạch đối với dự án xây dựng KĐT mới có tất cả các đặc điểm
kể trên của một dự án khi lập kế hoạch. Tuy nhiên khi xét về quy mô do tính chất
của dự án xây dựng KĐT là một dự án lớn, vốn đầu tư khổng lồ, có thời gian thực
hiện kéo dài nên nó cũng có những điểm riêng biệt của nó.
Mục tiêu cần đạt được của dự án KĐT rất lớn. Vì nó liên quan đến xã hội,
liên quan đến rất nhiều cá nhân sinh hoạt trong và ngoài phạm vi KĐT do đó khi
KĐT được đưa vào vận hành khai thác thì các mục tiêu đó mới lần lượt được đánh
giá về chất lượng cũng như khối lượng. Như vậy trước tiên mục tiêu cần đạt được
của dự án KĐT phải là về mặt xã hội. Nó giúp phát triển kinh tế của địa phương đó

cũng như nâng cao đời sống của người dân sống trong và ngoài phạm vi KĐT. Tuy
nhiên song song với mục tiêu xã hội, NĐT luôn luôn quan tâm đến mục tiêu cá
11
nhân của mình đó là lợi ích kinh tế mà NĐT sẽ đạt được. Vì vậy khi lập kế hoạch
xác định mục tiêu cần đạt được NĐT phải cân đối được lợi ích xã hội và lợi ích cá
nhân của NĐT. Xác định được sự cân bằng này trước NĐT sẽ định hướng được
những khối lượng và chất lượng những công trình được xây dựng bố trí trong KĐT
sao cho phù hợp với những quy định tiêu chuẩn của pháp luật và hài hòa lợi ích xã
hộ và lợi ích cá nhân. NĐT phải tuân thủ về quy hoạch chung được phê duyệt về
mật độ xây dựng, công năng sử dụng của một KĐT yêu cầu gồm những công trình
xã hội như thế nào, nhưng bên cạnh đó CĐT luôn tìm cách tối đa hóa lợi nhuận của
mình bằng cách tận dụng tối đa diện tích đất để tạo ra sảm phẩm nhà ở có thể bán
cho khách hàng thu về lợi nhuận.
Việc đã xác định được những đối tượng khách hàng là người sẽ sử dụng các
sản phẩm KĐT trong tương lai, đó là một tập hợp đông đảo các khách hàng, giúp
NĐT xác định được các công năng sử dụng các hạng mục KĐT từ đó đề ra được
các biện pháp đảm bảo chất lượng khối lượng và tiến độ công trình.
Dự án xây dựng KĐT là một dự án lơn kéo dài vì vậy mà việc lập kế hoạch
cho nó cũng đòi hỏi chi tiết và kéo dài. Kế hoạch phải luôn luôn thay đổi phù hợp
với thực tế. Tùy những giai đoạn xây dựng khác nhau mà NĐT phải có những kế
hoạch về nhân lực về tài chính khác nhau phù hợp với giai đoạn tương ứng để có
thể đáp ứng phù hợp những yêu cầu về mục đích hoàn thành về khối lượng chất
lượng và tiến độ.
1.2.2. Điều phối và tổ chức
Điều phối thực hiện dự án là quá trình phân phối nguồn lực bao gồm tiền
vốn, lao động, thiết bị và đặc biệt quan trọng là điều phối và quản lý tiến độ thời
gian. Giai đoạn này chi tiết hóa thời gian, lập lịch trình từng công việc và toàn bộ
dự án, trên cơ sở đó bố trí vốn, nhân lực và thiết bị phù hợp.
Một trong những phương tiện cơ bản trong điều phối dự án là sơ đồ ngang
được xây dựng trên sơ đồ mạng. Chủ nhiệm dự án phải đảm bảo việc tất cả các

thành viên ban dự án hiểu được thời gian đóng góp của họ và mối quan hệ qua lại
giữa các công việc trong dự án với công việc ngoài dự án.
12