PHÂN TÍCH MÃ CỔ PHIẾU ITA

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG
KHOA SAU ĐẠI HỌC


TIỂU LUẬN
MÔN PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH

Đề tài:

PHÂN TÍCH MÃ CỔ PHIẾU ITA












Giáo viên hướng dẫn : PGS. TS Nguyễn Đình Thọ
Lớp : TCNH19D
Sinh viên thực hiện : Phan Thị Thúy Hòa - STT: 28
MỤC LỤC
Trang

MỞ ĐẦU 1
NỘI DUNG 2
I. Giới thiệu doanh nghiệp 2

1. Lĩnh vực kinh doanh 2
2. Mặt hàng kinh doanh 3
3. Thị trường kinh doanh 5
II. Phân tích môi trường kinh doanh 7
1. Môi trường kinh tế vĩ mô 7
2. Môi trường cạnh tranh ngành 8
III. Phân tích doanh nghiệp 10
1. Phân tích SWOT 10
IV. Phân tích một số chỉ tiêu tài chính 13
1. Các chỉ tiêu tài chính qua các năm 13
V. Phân tích định giá cổ phiếu 15
1. Theo phương pháp chiết khấu cổ tức 15
2. Theo phương pháp chiếu khấu luồng tiền 16
KẾT LUẬN 19
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 20


1 | P a g e

LỜI MỞ ĐẦU
Công ty Cổ phần đầu tư và công nghiệp Tân Tạo (ITACO), tiền thân là
Công ty TNHH Đầu tư – Xây dựng – Kinh doanh Cơ sở hạ tầng Khu Công Nghiệp
tập trung Tân Tạo, được thành lập theo giấy phép số 3192/GP-TLDN ngày
04/12/1996 của UBND thành phố Hồ Chí Minh, là chủ đầu tư Khu công nghiệp
(KCN) Tân Tạo. Công ty đã đầu tư phát triển KCN Tân Tạo tại quận Bình Tân,
Thành phố HCM thành KCN lớn nhất và thành công nhất thành phố HCM, liên tục
và KCN dẫn đầu cả nước trong suốt 10 năm qua - đến nay cơ bản đã hoàn thành
đầu tư xây dựng khoảng 400 ha tại KCN Tân Tạo và tiến hành đầu tư phát triển
Quần thể công nghiệp-dân cư-dịch vụ Tân Đức trên diện tích 1200 ha tại huyện
Đức Hòa, tỉnh Long An.

Ngày 15/11/2006 Công ty CP đầu tư và công nghiệp Tân Tạo đã chính thức
niêm yết trên sàn giao dịch tại Trung tâm giao dịch chứng khoán thành phố HCM
và là KCN đầu tiên trên cả nước được niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán.
Là một trong những tập đoàn lớn mạnh và có uy tín nhất tại Việt Nam, cổ
phiếu của công ty hứa hẹn sẽ trụ vững được trên thị trường. Dưới đây là phần phân
tích đánh giá cổ phiếu ITA của công ty Công ty cổ phần Đầu tư và Công nghiệp
Tân Tạo trên sàn HOSE, dựa trên báo cáo kết quả kinh doanh, báo cáo tài chính của
những năm gần đây.
Ngoài phần Mở đầu, Kết luận, bố cục của đề tài bao gồm những nội dung
chính sau:
I. Giới thiệu doanh nghiệp
II. Phân tích môi trường kinh doanh
III. Phân tích doanh nghiệp
IV. Phân tích một số chỉ tiêu tài chính
V. Phân tích định giá cổ phiếu
2 | P a g e

NỘI DUNG
I. Giới thiệu doanh nghiệp
Tên công ty: CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ CÔNG NGHIỆP TÂN
TẠO
Tên viết tắt: ITACO
Tên tiếng anh: TAN TAO INVESTMENT INDUSTRIAL JSC
Địa chỉ trụ sở chính : Lô 16, Đường số 2, Khu Công nghiệp Tân Tạo, Phường
Tân Tạo A, Quận Bình Tân, Tp. Hồ Chí Minh.
Vốn điều lệ: 6 619 581 510 000 đồng
Ngày niêm yết: 11/01/2006
Ngày chính thức giao dịch: 15/11/2006
Khối lượng cổ phiếu đang niêm yết: 619 047 911 cổ phiếu
Khối lượng cổ phiếu đang lưu hành: 618 074 955 cổ phiếu

Loại cổ phiếu: cổ phiếu phổ thông
Mã chứng khoán: ITA
Mã ISIN: VN000000ITA7
Mệnh giá cổ phiếu: 10.000 đồng (Mười nghìn đồng)
Tổng giá trị cổ phiếu niêm yết theo mệnh giá: 6 190 479 110 000 đồng.
1. Lĩnh vực kinh doanh
Đầu tư xây dựng và kinh doanh cơ sở hạ tầng trong Khu công nghiệp Tân
Tạo.
Đầu tư xây dựng và kinh doanh khu công nghiệp, khu dân cư đô thị.
Cho thuê đất đã được xây dựng xong cơ sở hạ tầng.
3 | P a g e

Cho thuê hoặc bán nhà xưởng do Công ty xây dựng trong khu công nghiệp.
Kinh doanh các dịch vụ trong Khu công nghiệp.
Dịch vụ tư vấn đầu tư, tư vấn khoa học kỹ thuật và chuyển giao công nghệ.
Xây dựng công nghiệp, dân dụng, giao thông.
Dịch vụ giao nhận hàng hóa và dịch vụ cho thuê kho bãi.
Xây dựng các công trình điện đến 35KV.
Kinh doanh nhà ở (xây dựng, sửa chữa nhà để bán hoặc cho thuê).
Dịch vụ truyền số liệu; dịch vụ truyền tệp điện tử, truy cập từ xa; dịch vụ
truy cập dữ liệu theo các phương thức khác nhau.
Cung cấp dịch vụ truy nhập internet, cung cấp dịch vụ ứng dụng
internet(ISP), cung cấp nội dung thông tin trên internet (chỉ hoạt động khi được cấp
phép theo quy định của pháp luật)
Các dịch vụ lưu trữ và cung cấp thông tin
Dịch vụ tổ chức hội chợ, triển lãm, hội nghị, hội thảo.
Sàn giao dịch bất động sản.
2. Mặt hàng kinh doanh
Công ty Cổ phần đầu tư và công nghiệp Tân Tạo là doanh nghiệp chuyên
kinh doanh cơ sở hạ tầng khu công nghiệp. Sau khi được các cơ quan chức năng

chấp thuận đầu tư vào khu đất, Công ty tiến hành giải phóng mặt bằng, xây dựng cơ
sở hạ tầng và cho thuê đất để các doanh nghiệp xây dựng nhà máy, nhà xưởng phục
vụ sản xuất, các dịch vụ trong khu công nghiệp, v.v…
Khu công nghiệp Tân Tạo, nằm dọc theo Quốc lộ 1A, phía Tây Nam của Tp.
Hồ Chí Minh, thuộc quận Bình Tân, cách trung tâm Tp. Hồ Chí Minh 12 km, cách
sân bay Tân Sơn Nhất 12 km, cách cảng Sài Gòn 15 km. Đây là vị trí khá quan
trọng trong kế hoạch phát triển kinh tế của Thành phố Hồ Chí Minh, là đầu mối
giao thông của khu vực và các tỉnh miền Tây. Dự kiến, khu vực này sẽ phát triển
4 | P a g e

thành Trung tâm Công nghiệp và Thương mại của Thành phố. Khu công nghiệp
Tân Tạo bao gồm 2 khu: Khu hiện hữu và Khu mở rộng với tổng diện tích theo
thiết kế ban đầu là 443,25 ha.
Dự án Khu Công nghiệp Tân Tạo hiện hữu được Thủ tướng Chính phủ phê
duyệt tháng 11 năm 1996 với diện tích là 181 ha, vốn đầu tư là 500 tỷ đồng. Diện
tích đất và nhà xưởng tại Khu công nghiệp hiện hữu đã cho thuê như sau:
Diện tích đất cho thuê: 73,42 ha - đạt tỉ lệ 96%;
Diện tích nhà xưởng cho thuê: 22,67 ha - đạt tỉ lệ 98%;
Vốn đầu tư thu hút đạt: 4.477,283 tỷ đồng và trên 122,671 triệu USD;
Tổng số nhà đầu tư: 146 nhà đầu tư.
Tiếp tục sự thành công của Khu công nghiệp hiện hữu, Công ty đầu tư dự án
KCN Tân Tạo mở rộng với vốn đầu tư là 900 tỷ đồng, tổng diện tích theo thiết kế là
262,25 ha sau đó điều chỉnh giảm làm hai khu tái định cư xuống còn lại 212,55 ha.
Dự án được Thủ tướng chính phủ phê duyệt vào tháng 5 năm 2000. Tổng diện tích
xây dựng cơ sở hạ tầng theo quy hoạch khoảng 65% tổng diện tích được giao, diện
tích đã cho thuê đạt:
Giải phóng mặt bằng đạt tỉ lệ: 83%;
Cho thuê đạt: 98 ha - đạt tỉ lệ 75% diện tích theo quy hoạch;
Diện tích nhà xưởng cho thuê: 6,98 ha;
Xây dựng cơ sở hạ tầng đạt: 162 ha;

Vốn đầu tư thu hút đạt: 5.354,45 tỷ và 140 triệu USD;
Tổng số nhà đầu tư: 91 nhà đầu tư.
Điện được cấp từ trạm biến áp 110/15KV, bằng đường dây điện cấp riêng
cho các KCN. KCN Tân Tạo là KCN đầu tiên của TP Hồ Chí Minh được cung cấp
nước từ hệ thống nước máy của Thành phố và đáp ứng đủ nhu cầu sử dụng của các
doanh nghiệp trong KCN Tân Tạo.
5 | P a g e

Công ty thiết lập mạng lưới viễn thông hiện đại đáp ứng đầy đủ và nhanh
chóng nhu cầu thông tin liên lạc trong và ngoài nước cho các nhà đầu tư. Hệ thống
giao thông được quy hoạch, xây dựng hoàn chỉnh với trọng tải lớn và nối liền trực
tiếp với quốc lộ 1A. Khu công nghiệp có cảng cạn (ICD) và kho ngoại quan, được
Thủ tướng chính phủ cho phép thành lập điểm thông quan nội địa tại đây, các
doanh nghiệp được làm thủ tục hải quan tại KCN sẽ tiết kiệm thời gian và chi phí.
Khu Công nghiệp đã đầu tư trạm xử lý nước thải vận hành tốt. Ngoài ra,
Công ty đã xây dựng trạm y tế và đã nâng cấp lên Phòng khám đa khoa để phục vụ
cho các daonh nghiệp trong khu công nghiệp. Đội An ninh trật tự - phòng cháy
chữa cháy có hơn 40 người, được huấn luyện chính quy, bảo vệ an toàn 24/24 h cho
các doanh nghiệp trong khu công nghiệp. Công ty luôn đảm bảo duy trì Cơ sở hạ
tầng (quản lý hành chính, vệ sinh, chăm sóc cây xanh, tiện ích công cộng, bảo vệ
v.v…) tại khu công nghiệp.
Công ty được nhận huân chương lao động hạng 3; liên tục trong 4 năm 2000
- 2003 được Thủ Tướng Chính Phủ tặng cờ thi đua vì đã xuất sắc dẫn đầu phong
trào thi đua, năm 2004 tiếp tục được UBND Thành phố tặng cờ thi đua. Là KCN
dẫn đầu về tinh thần phục vụ các nhà đầu tư. Công ty Tân Tạo được tổ chức BVQI
của Anh Quốc cấp chứng thư về chất lượng ISO 9001: 2000; ngoài ra đã xây dựng
Hệ thống quản lý môi trường và được tổ chức chứng nhận Quốc Tế BVQI cấp
chứng thư về môi trường ISO 14000: 1996.
3. Thị trường kinh doanh
Tân Tạo nhắm đến một nhóm khách hàng riêng biệt: các Công ty trong nước

và nhà đầu tư nước ngoài. Công ty xác định đó là những khách hàng tiềm năng để
tập trung tiếp thị và vận động thu hút đầu tư vào KCN.
Công ty thường xuyên trao đổi với các doanh nghiệp đã đầu tư vào KCN Tân
Tạo nhằm hỗ trợ các vấn đề phát sinh liên quan, nắm bắt nhu cầu của các doanh
nghiệp đã đầu tư vào KCN cần mở rộng thêm nhà xưởng, thuê thêm đất hoặc có
nhu cầu sử dụng các dịch vụ phụ trợ khác với phương thức thanh toán linh hoạt và
có nhiều chính sách ưu đãi.
6 | P a g e

Công ty thường xuyên tiếp cận và làm việc trực tiếp với các doanh nghiệp
tiềm năng, tìm hiểu nhu cầu mở rộng sản xuất của các KCN và gửi thư chào dịch
vụ cho doanh nghiệp. Ban lãnh đạo trực tiếp tiếp cận các khách hàng có vốn đầu tư
nước ngoài; bộ phận Marketing hỗ trợ Ban lãnh đạo thực hiện các công việc mở
rộng thị trường, trao đổi với khách hàng hiện tại và phát triển khách hàng tiềm
năng.
7 | P a g e

II. Phân tích môi trường kinh doanh
1. Môi trường kinh tế vĩ mô
So với các nước trong khu vực và thế giới, Việt Nam có nền kinh tế non trẻ
với khoảng 70% dân số sống bằng nghề nông nghiệp. Các nhà máy công nghiệp tập
trung rải rác với công nghệ lạc hậu, vừa không đáp ứng được nhu cầu phát triển của
xã hội vừa gây ô nhiễm môi trường.
Để đáp ứng nhu cầu phát triển đất nước theo con đường công nghiệp hóa,
hiện đại hóa bắt kịp nhịp sống của thế giới ngày càng tiến bộ. Một đất nước phát
triển bền vững cần phải có nền công nghiệp phát triển. Bởi công nghiệp được ví
như bộ khung móng vững chắc để xây dựng ngôi cao nhà tầng hiện đại.
Trong 4 tháng đầu năm 2006, các KCN đã thu hút được 87 dự án có vốn đầu
tư nước ngoài với tổng số vốn đầu tư đăng ký đạt 544 triệu USD, chiếm khoảng
30% tổng số vốn đầu tư nước ngoài đăng ký của cả nước và gấp hơn 1,6 lần so với

cùng kỳ năm ngoái. Về tình hình tăng vốn trong 4 tháng đầu năm 2006, có 73 dự án
đầu tư nước ngoài tăng vốn với tổng số vốn đầu tư đăng ký tăng thêm 325 triệu
USD, chiếm khoảng 50% số vốn tăng thêm của cả nước.
Cả nước hiện nay có 184 trên tổng số 289 KCN (97%) đã đi vào hoạt động.
Đến cuối năm 2012, các dự án tại đây chiếm một nửa tổng vốn đầu tư trực tiếp
nước ngoài (FDI) vào Việt Nam và đóng góp cho ngân sách hàng năm khoảng 20
nghìn tỷ đồng. Lũy kế đến hết tháng 10/2013, các KCN trong cả nước đã thu hút
được 5.196 dự án đầu tư trong nước với tổng vốn đăng ký hơn 461.469 tỷ đồng,
tổng vốn đầu tư thực hiện đạt 246.909 tỷ đồng, bằng 54% tổng vốn đăng ký.
Nghị quyết 11/1997/QH10 ngày 12 tháng 12 năm 1997 về Luật Khu Công
Nghiệp đã được ban hành tại kỳ họp thứ hai tại Quốc hội khóa X và Thủ tướng
Chính phủ đã ra Quyết định số 1144/TTg ngày 29 tháng 12 năm 1997 về thành lập
Ban soạn thảo Luật Khu Công Nghiệp.
Đề án Điều chỉnh Quy hoạch phát triển các KCN thời kỳ 2005 – 2020 làm
cơ sở cho các địa phương chủ động xây dựng và phát triển các KCN trên địa bàn,
8 | P a g e

hình thành và quản lý hoạt động của các KCN trên phạm vi cả nước một cách đồng
bộ và hiệu quả hơn nếu sớm được thông qua sẽ tạo điều kiện cho lĩnh vực này phát
triển.
Bên cạnh đó, cơ chế hỗ trợ xây dựng nhà ở cho người lao động làm việc
trong các KCN, nhanh chóng giải quyết những khó khăn về nhà ở và điều kiện sinh
hoạt của công nhân làm việc trong các KCN đang ngày càng trở nên bức xúc.
Theo định hướng phát triển kinh tế của Tp Hồ Chí Minh, Thành phố đặt mục
tiêu: Tập trung đầu tư đổi mới công nghệ, nâng cao chất lượng các ngành công
nghiệp hiện có, từng bước phát triển các ngành công nghiệp mũi nhọn, hoàn chỉnh
các khu công nghiệp tập trung. Phát triển các ngành, các lãnh vực dịch vụ then
chốt.
Hoạt động kinh doanh của Công ty cũng như các dự án trong tương lai của
Công ty phù hợp với tình hình phát triển của đất nước, các chính sách của Nhà

nước, của ngành cũng như chiến lược phát triển của Thành phố.
2. Môi trường cạnh tranh ngành
Các khu công nghiệp, khu chế xuất giữ một vai trò quan trọng trong nền
kinh tế các quốc gia, đặt biệt là các nước đang phát triển. Các khu công nghiệp
được hình thành nhằm giải quyết những nhiệm vụ kinh tế đối ngoại cũng như các
nhiệm vụ chung của đất nước. Sự ra đời các loại mô hình KCN là kết quả của
những đổi thay quan trọng diễn ra trong nền kinh tế mỗi nước và nền kinh tế thế
giới vào những thập kỷ gần đây.
Nền kinh tế Việt Nam đã đạt được những thành tựu đáng kể từ khi chính
sách đổi mới được áp dụng trong một thập kỷ qua. Tốc độ tăng trưởng kinh tế đạt
6.78% năm 2010, 5,89% năm 2011 và 5,5% năm 2012. Đây là tốc độ khá tốt trong
giai đoạn toàn thế giới đang phải đấu tranh với cuộc khủng hoảng kinh tế đang lan
rộng.
Tp. Hồ Chí Minh là đầu tàu kinh tế của cả nước, chiếm tỷ trọng công nghiệp
lớn nhất nước. Có cảng biển lớn, Thành phố là đầu mối giao thương đường biển rất
9 | P a g e

quan trọng, nối vùng Nam Bộ, Nam Trung Bộ với cả nước, có mối giao thương
đường biển với nhiều nước trên thế giới. Đồng thời, giao thương bằng hàng không
với các nước trong khu vực và trên thế giới cũng phát triển mạnh. Về đường bộ,
thành phố liên hệ dễ dàng với Campuchia và Nam Lào. Thành phố còn là trung tâm
khoa học kỹ thuật chuyển giao công nghệ hiện đại, trung tâm đào tạo cán bộ khoa
học kỹ thuật, cán bộ chuyên môn, công nhân kỹ thuật cho các tỉnh Nam Bộ và Nam
Trung Bộ và một trong những trung tâm giao dịch, thương mại, dịch vụ du lịch, tài
chính ngân hàng của cả nước và khu vực.
Với những ưu thế kể trên, với cơ sở hạ tầng xã hội và kỹ thuật hiện có, Tp.
Hồ Chí Minh đang phát triển nhanh trong công cuộc đổi mới cùng cả nước. Với đà
phát triển này, thành phố sẽ thu hút nhiều hơn nữa đầu tư trong và ngoài nước trên
nhiều lĩnh vực.
Trong xu thế đổi mới hiện nay, Đảng và Nhà Nước đang khuyến khích các

doanh nghiệp trong nước đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng các khu công nghiệp để
cho các doanh nghiệp trong và ngoài nước thuê xây dựng nhà máy, xí nghiệp.
Hiện tại trong Tp. Hồ Chí Minh có 13 Khu Công Nghiệp và 3 Khu Chế
Xuất, hiện đã đi vào hoạt động góp phần vào sự phát triển thành phố nói chung và
công nghiệp thành phố riêng. Tuy nhiên với sự phát triển và ra đời của các Công ty
đầu tư hạ tầng KCN ngày càng nhiều, cần tạo thêm nhiều hơn nữa mặt bằng phục
vụ cho các doanh nghiệp, góp phần di dời các doanh nghiệp để chỉnh trang thành
phố và bảo vệ môi trường. Trên tình hình thực tế đó, thành phố đã có chủ trương
quy hoạch tổng thể toàn thành phố đến năm 2020 sẽ có 20 Khu Công Nghiệp và
chế xuất.
Công ty hiện nay đang phải đối mặt với sự cạnh tranh về ngành khá khốc liệt
do có rất nhiều doanh nghiệp cũng đầu tư vào ngành này. Tuy nhiên sau cuộc
khủng hoảng về thị trường bất động sản đã có rất nhiều doanh nghiệp khá sản hoặc
làm ăn cầm chừng. Tập đoàn Tân Tạo là một trong những đơn vị đã vượt qua được
cuộc khủng hoảng và tiếp tục hoạt động khá tốt cho đến thời điểm này.
10 | P a g e

III. Phân tích doanh nghiệp
1. Phân tích SWOT
Điểm mạnh: Công ty hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực có rào cản gia nhập
tương đối lớn. Các dự án lớn đầu tư vào cơ sở hạ tầng và khu công nghiệp luôn là
những dự án không phải bất cứ công ty hoặc cá nhân nào cũng có thể thực hiện
được. Tính phức tạp và nguồn vốn đầu tư lớn chính là hạn chế với nhiều nhà đầu tư
vào lĩnh vực này. Khi dự án đã được hình thành, và được triển khai thành công,
doanh nghiệp đã có được lợi thế mà các công ty khác khó có thể cạnh tranh nổi.
Ngoài ra, Công ty có thế mạnh là đội ngũ lãnh đạo năng động, có kinh nghiệm và
sáng tạo, cùng với sự hiểu biết rộng rãi và tâm huyết với sự phát triển Công ty. Đây
chính là nền tảng của khả năng cạnh tranh của công ty.
Khu Công nghiệp Tân Tạo là một trong những khu được đánh giá là có giá thuê
đất cao hơn so với các KCN khác trong khu vực là do chi phí đền bù và chi phí san

lấp cao… nhưng bù lại có vị trí thuận lợi, cơ sở hạ tầng đầu tư hoàn chỉnh, hệ thống
quản lý chặt chẽ và đảm bảo, đã góp phần phục vụ tốt cho quá trình phát triển
chung của các doanh nghiệp. Giá thuê đất tại KCN thuộc loại cao khi so sánh với
các KCN ở Tp Hồ Chí Minh với mức 242 - 286 USD/m2(40 năm đối với khu mở
rộng và 37 năm đối với khu hiện hữu). Tuy nhiên, đây là khu có tốc độ lấp đầy diện
tích nhanh nhất.
Trong khi đó, phần lớn các khu công nghiệp khác là doanh nghiệp nhà nước, có
ưu thế về sở hữu nhưng không thành lập công ty chuyên trách, hoạt động phụ thuộc
vào Công ty mẹ nên không chủ động giải quyết kịp thời các quyết định chiến lược
kinh doanh. Hơn nữa, do các doanh nghiệp này trực thuộc Nhà nước nên hoạt động
Marketing chưa được chú trọng, mang nặng cơ chế “xin – cho” trong việc cân đối
ngân sách Marketing; các chiến lược tiếp thị cũng bị phụ thuộc nhiều vào tình hình
biến động nhân sự trong công ty.
Khu công nghiệp Tân Tạo, với phương châm “Khu Công nghiệp Tân Tạo chính
là ngôi nhà của bạn”, đã trở thành điểm hẹn của các nhà đầu tư trong và ngoài
11 | P a g e

nước. Suốt những năm qua, Tân Tạo luôn là khu công nghiệp đứng đầu cả nước về
thu hút đầu tư và về cung cấp tiện ích, cũng như dịch vụ cho nhà đầu tư trong khu
công nghiệp. Với sự thành công của Khu công nghiệp Tân Tạo, thương hiệu Tân
Tạo đã được minh chứng qua thời gian và được nhiều nhà đầu tư và các tổ chức tài
chính ủng hộ. Nhờ đó, việc huy động nguồn vốn qua khách hàng, ngân hàng cũng
có nhiều thuận lợi.
Điểm yếu: Chi phí đền bù của KCN cao hơn các nơi khác của thành phố, chi phí
đầu tư cơ sở hạ tầng cao do nền địa chất yếu. Ngoài ra, mật độ diện tích đất công
nghiệp cho thuê chỉ chiếm hơn 50% diện tích đất tự nhiên, phần còn lại là đường
giao thông thông thoáng, cây xanh, mật độ này thấp hơn so với các khu khác. Do
vậy giá cho thuê đất cao hơn các Khu công nghiệp khác trong khu vực và cả thành
phố, ảnh hưởng rất lớn đến khả năng cạnh tranh của công ty.
Cơ hội: Theo Chính sách di dời của Thành phố Hồ Chí Minh, các cơ sở sản xuất

ô nhiễm trong nội thành phải chuyển việc sản xuất ra ngoại thành, đặc biệt là các
khu công nghiệp tập trung. Nhà nước khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư vào
các khu công nghiệp tập trung nhằm bảo vệ môi trường bằng những ưu đãi về thuế,
vay vốn, được bù lãi suất đầu tư theo chương trình kích cầu, được quyền sử dụng
đất tại các nhà máy cũ vào mục đích sinh lợi khác cao hơn v.v… tạo thuận lợi cho
hoạt động kinh doanh của các khu công nghiệp. Tân Tạo được xem là nơi có vị trí
thuận lợi nên dễ dàng thu hút doanh nghiệp đến thuê đất để đầu tư đổi mới thiết bị
phát triển sản xuất kinh doanh.
Chiến lược kinh doanh của công ty hướng vào phục vụ tốt nhất nhu cầu của
khách hàng như: phát triển cơ sở hạ tầng hoàn thiện (hệ thống công nghệ thông tin,
đường giao thông, giao nhận hàng hóa, hệ thống xử lý nước thải…), giúp đỡ khách
hàng trong các thủ tục liên quan đến giấy phép đầu tư, đăng ký kinh doanh v.v…
Ưu đãi về thuế thu nhập doanh nghiệp cũng là một điều kiện thuận lợi với hoạt
động sản xuất kinh doanh của Công ty. Theo giấy ưu đãi đầu tư số 1969/UB-CNN
do Ủy Ban Nhân Dân Tp.Hồ Chí Minh cấp ngày 12/04/2004 do dự án KCN Tân
12 | P a g e

Tạo mở rộng và giấy ưu đãi đầu tư số 3474/GCN-UBKT ngày 19/07/1997 cho
KCN Tân Tạo hiện hữu.
Thách thức: Trong quá trình giải phóng mặt bằng, Công ty cũng gặp một số khó
khăn do khung giá đền bù cho người dân thấp, không thể giải phóng mặt bằng như
tiến độ đã đề ra. Mặc dù vậy, công ty đã thực hiện một số biện pháp để khắc phục
khó khăn này là hoán đổi đất thổ cư.
Mô hình khu công nghiệp đang được hình thành khá rầm rộ ở các địa phương
trên cả nước nói chung và các vùng lân cận nói riêng điều này làm cho việc thu hút
đầu tư vào khu công nghiệp ngày càng khó khăn

13 | P a g e

IV. Phân tích một số chỉ tiêu tài chính

1. Các chỉ tiêu tài chính qua các năm
Chỉ tiêu 2012 2011 2010 TB 3 năm
Dữ liệu trên mỗi cổ phiếu
Giá cổ phiếu cuối năm 4 700

6 500

16 600

9 267

EPS pha loãng 74,17

214,77

31,19

106,71

EPS cơ bản 79,18

215,08

37,64

110,63

Doanh thu trên mỗi cổ
phiếu
87,07

1088,43

8901,26

3358,92

Giá trị sổ sách trên
mỗi cổ phiếu
13240,48

17111,89

16948,98

15767,12

Sức mạnh tài chính
Hệ số thanh toán
nhanh
1,18

0,71

1,14

1,01

Hệ số thanh toán hiện
hành

2,62

2,05

2,4

2,36

Nợ dài hạn/Vốn CSH 0,33

0,17

0,25

0,25

Tổng nợ/Vốn CSH 0,41

0,32

0,39

0,38

Tổng nợ/Tổng tài sản 0,41

0,35

0,36

0,37

Khả năng sinh lợi
Tỷ lệ lãi gộp (%) 403,33

50,38

20,09

157,93

Tỷ lệ lãi từ hoạt động
kinh doanh (%)
44,11

18,88

30,98

31,32

Tỷ lệ EBIT (%) 393,79

55,25

33,15

160,73

Tỷ lệ lãi ròng (%) 91,82

20,10

26,94

46,29

14 | P a g e

Hiệu quả quản lý
Hệ số thu nhập trên tài
sản (ROA) (%)
0,35

0,83

8,34

3,17

Hệ số thu nhập trên
vốn cổ phần (ROE)
(%)
0,57

1,28

12,50

4,78

Hệ số thu nhập trên
vốn đầu tư (ROIC)
(%)
1,89

1,25

5,33

2,82

Khả năng hoạt động
Vòng quay hàng tồn
kho
-0,04

0,08

1,05

0,36

Vòng quay các tài sản
phải thu
0,01

0,11

0,87

0,33

Vòng quay tổng tài sản

0,00

0,04

0,31

0,12

Các chỉ số định giá
P/E 57,59

30,22 6,48
P/B 0,35


P/S 1.86



15 | P a g e

V. Phân tích định giá cổ phiếu
1. Theo phương pháp chiết khấu cổ tức
 Thông tin giá cổ phiếu ITA (niêm yết trên sàn HOSE) ngày 31/12/2013
như sau:

 Giá cổ phiếu: 6 500 VND
 Dư mua: 3 653 000
 Dư bán: 11 684 580
 Cao nhất 52T: 8 600 VND
 Thấp nhất 52T: 5 100 VND
 Khối lượng trung bình 10 ngày: 1 354 932
 NN mua: 0
 % NN nắm giữ: 16.36%
 Cổ tức TM: 2 333
 Tỷ suất cổ tức: 0.36
 Bêta: 1.47
 EPS: 37
 P/E: 175.68
 P/B: 0.57
 Thông tin cổ phiếu vào cuối năm 2012(ngày 28/12/2012)
 Giá đóng cửa: 4 700 VND
 Giá mở cửa: 4 600 VND
 ROE: 0.57 %
16 | P a g e

 Tỷ lệ cổ tức = 50%
 Cổ tức: 470 VND/ cổ phiếu
 Như vậy lãi suất chiết khấu (tính theo phương pháp Implied) là:
r = 0.57% x (1-0.5) + 470/4700 = 10.29 %
Giá cổ phiếu vào ngày 31/12/2013là 6 500 VND
Như vậy, giá cổ phiếu (tính theo năm 2013) = (470 + 6500) / (1+10.29%) =
6319.7 VND
Giá hiện tại của cổ phiếu đang giao dịch là 6 500 VND. Các nhà đầu tư nên tiến
hành bán ra.
Tỷ suất sinh lợi phi rủi ro = Lợi suất kỳ hạn 1 năm vào năm 2013 = 14%

 Tỷ lệ lãi suất tính theo phương pháp CAPM:
r = 14% + [0.5 x (0.0057-0.14)] = 0.0729 = 7.29%
 Như vậy Giá cổ phiếu theo phương pháp chiết khấu cổ tức:
= (470 + 6 500) / (1+7.29%) = 6 496 VND
Một cổ phiếu ITA có giá trị nội tại thấp hơn giá trị thị trường vậy có nghĩa là giá
cổ phiếu đang được định giá cao hơn so với giá trị thực của nó. Tuy nhiên chênh
lệch này cũng không quá lớn, nhưng theo kết quả hoạt động kinh doanh của Tập
đoàn Tân Tạo trong vài năm trở lại đây thì việc nắm giữ cổ phiếu ITA là không
được khuyến khích.
2. Theo phương pháp chiếu khấu luồng tiền
Ta có bản báo cáo kết quả kinh doanh của công ty như sau:
(đơn vị: 1000 000 VNĐ)
DANH MỤC Q3/2013

Q2/2013 Q1/2013

Q4/2012 Q3/2012
Doanh thu thuần -18,757

46,967

-6,764

207,382

-232,952

Giá vốn hàng bán -3,230

21,719

-15,420

158,416

-287,974

17 | P a g e

Lợi nhuận gộp -15,527

25,248

8,655

48,966

55,022

Chi phí tài chính 18,281

31,576

27,166

36,229

23,815

Trong đó: Chi phí lãi

vay
18,281

-74,642

26,855

35,877

24,580

Chi phí bán hàng N/A

1,032

323

74

122

Chi phí quản lý
doanh nghiệp
8,521

17,390

14,239

8,691

6,298

Tổng chi phí hoạt
động
26,802

49,998

41,427

44,994

30,235

Tổng doanh thu hoạt
động tài chính
56,272

15,150

7,601

10,320

7,931

Lợi nhuận thuần từ
hoạt động kinh doanh
13,942

-9,600

-25,472

14,293

32,717

Lợi nhuận khác 4,506

26,168

751

1,721

1,806

Tổng lợi nhuận kế
toán trước thuế
18,347

16,522

-24,755

16,014

34,447

Chi phí thuế TNDN
hiện hành
-3,742

7,625

1,431

-7,533

2,174

Chi phí thuế TNDN
hoãn lại
12,669

6,567

-28,265

22,294

20,857

Lợi ích của cổ đông
thiểu số
335

84

33

-61

487

Tổng chi phí lợi
nhuận
9,262

14,276

-26,801

14,700

23,518

Lợi nhuận sau thuế
thu nhập doanh
nghiệp
9,084

2,276

2,046

1,313

10,929


a. Nếu r = 10.29% ta có lợi suất theo quý là:
r’ = 0.1029/4 =0.0257 = 2.57%
NPV = 9084/ (1 + 0.0257) + 2276/ (1 + 0.0257)
2

+ 2046/ (1 + 0.0257)
3
+ 1313/
(1 + 0.0257)
4
+ 10929/ (1 + 0.0257)
5
= 23,728.787826 (triệu đồng)
18 | P a g e

Lợi nhuận trên 1 cổ phiếu = 23,728.787826 (triệu đồng) / 618 074 955 (cp) =
38.39 (đồng/cp)
Vậy giá cổ phiếu: 6 500 + 38.39 = 6,538.39 ( đồng/ cp)
b. Nếu r = 7.29%:
r’ = 0.0243
NPV = 9084/ (1 + 0.0243) + 2276/ (1 + 0.0243)
2

+ 2046/ (1 + 0.0243)
3
+ 1313/
(1 + 0.0243)

4
+ 10929/ (1 + 0.0243)
5
= 23,827.062768 (triệu đồng)
Lợi nhuận trên 1 cổ phiếu = 23,827.062768 (triệu đồng) / 618 074 955 (cp) =
38.55 (đồng/cp)
Vậy giá cổ phiếu: 6500 + 38.55 = 6,538.55( đồng/ cp)
 Khuyến nghị đầu tư:
 Đối với các nhà đầu tư đang sở hữu cổ phiếu OPC: nắm giữ và theo dõi biến
động trên thị trường.

Đối với các nhà đầu tư chưa sở hữu cổ phiếu OPC: Không nên nắm giữ cổ
phiếu ITA trong thời điểm hiện tại do kết quả kinh doanh của Tập đoàn này
không khả quan trong thời gian này. Kết quả kinh doanh cũng như giá cổ phiếu
của Tân Tạo cũng đang đi xuống trong vài năm trở lại đây.


19 | P a g e

KẾT LUẬN
Hoạt động kinh doanh chính của Tập đoàn Tân Tạo là hoạt động cho thuê, bán
đất đã hoàn thiện cơ sở hạ tầng, nhà xưởng. Với thị trường bất động sản trong 3 quý
đầu năm 2013 chưa khởi sắc làm cho các công ty trong KCn chưa thực hiện đầu tư
mở rộng sản xuất là nguyên nhân chính dẫn tới sự sụt giảm doanh thu cũng như lợi
nhuận so với cùng kỳ năm trước. Bên cạnh với nền kinh tế đang suy thoái là sự
hoạt động kém hiệu quả đã khiến cho lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp bị
giảm mạnh. Tính 3 quý đầu năm 2013, lợi nhuận mới chỉ đạt 40,7% so với cả năm
2012 và thua xa các năm 2011 và 2010.
Trong phạm vi nghiên cứu của đề tài này, bài luận mới chỉ dừng lại ở việc phân
tích và định giá cổ phiếu của công ty cổ phần Đầu tư – Công nghiệp Tân Tạo dựa

trên hai phương pháp “Chiết khấu cổ tức” và “Chiết khấu luồng tiền”. Nếu có điều
kiện nghiên cứu sâu hơn, bài luận sẽ có ích trong việc áp dụng có hiệu quả các công
cụ phân tích, định giá cổ phiếu trên thị trường chứng khoán Việt Nam.
20 | P a g e

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. TS Phan Trần Trung Dũng, bài giảng “Phân tích tài chính”.
2. Website
3. Website
4. Website
5. Website
6. Website