Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện lục ngạn tỉnh bắc giang

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM







PHẠM HỒNG LONG




ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA
VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
HUYỆN LỤC NGẠN, TỈNH BẮC GIANG



LUẬN VĂN THẠC SĨ


Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN ÍCH TÂN



HÀ NỘI - 2014
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong Luận văn này
là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này
đã được cám ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc./.


Hà Nội, ngày tháng năm 2014
Tác giả luận văn


Phạm Hồng Long

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ii


LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành Luận văn, tôi đã nhận được sự giúp đỡ tận tình, sự đóng
góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể.
Với tất cả tình cảm của mình, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới
PGS.TS Nguyễn Ích Tân, người đã hướng dẫn, chỉ bảo tận tình và giúp đỡ tôi
trong suốt quá trình thực hiện đề tài và hoàn chỉnh Luận văn của mình.
Tôi xin trân trọng cám ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa
Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo điều kiện thuận lợi cho
tôi thực hiện và hoàn thành đề tài.
Tôi xin trân trọng cám ơn tập thể Văn phòng HĐND&UBND, Phòng Tài
nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, Chi cục Thống
kê, Phòng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn huyện Lục Ngạn, cấp uỷ, chính
quyền và bà con nhân dân các xã, thị trấn trong huyện đã giúp đỡ tôi trong quá
trình thực hiện đề tài trên địa bàn.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới những người thân trong gia đình và đồng
nghiệp đã khích lệ, tạo những điều kiện tốt nhất cho tôi trong quá trình thực hiện

đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cám ơn!

Hà Nội, ngày tháng năm 2014
Tác giả luận văn



Phạm Hồng Long


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC BẢNG vi
DANH MỤC BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH vii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT viii
MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Mục đích, yêu cầu 3
2.1. Mục đích 3
2.2. Yêu cầu 3
Chương 1. TỔNG QUAN VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ VĂN PHÒNG
ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 4
1.1. Cơ sở lý luận về Đăng ký đất đai và Văn phòng đăng ký quyền sử

dụng đất 4
1.1.1. Đăng ký đất đai 4
1.1.2. Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất 12
1.2. Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước trên
thế giới 20
1.2.1. Australia 20
1.2.2. Cộng hòa Pháp 22
1.2.3. Thụy Điển 24
1.3. Đăng ký đất đai và Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt
Nam 25
1.3.1. Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai ở Việt Nam 25
1.3.2. Thực trạng hoạt động của VPĐKQSDĐ ở Việt Nam 27
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 35
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 35
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iv

2.1.1. Đối tượng nghiên cứu 35
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu 35
2.2. Nội dung nghiên cứu 35
2.2.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Lục Ngạn. 35
2.2.2. Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Lục
Ngạn. 35
2.2.3. Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử
dụng đất, những hạn chế và nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt
động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Lục Ngạn. 35
2.2.4. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng
Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Lục Ngạn. 35
2.3. Phương pháp nghiên cứu 36
2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu 36

2.3.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 36
2.3.3. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu 37
2.3.4. Phương pháp và chỉ tiêu đánh giá 37
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 38
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện Lục Ngạn 38
3.1.1. Điều kiện tự nhiên 38
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 45
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội 54
3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Lục Ngạn 56
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai 56
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất 60
3.3. Thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
huyện Lục Ngạn 62
3.3.1. Tổ chức bộ máy 62
3.3.2. Cơ chế hoạt động 65
3.3.3. Kết quả hoạt động 69
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page v

3.3.4. Đánh giá chung về hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử
dụng đất huyện Lục Ngạn 78
3.3.5. Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng
ký quyền sử dụng đất huyện Lục Ngạn 85
3.4. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng
Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Lục Ngạn 87
3.4.1. Giải pháp về chính sách pháp luật 87
3.4.2. Giải pháp về tổ chức và cơ chế 88
3.4.3. Giải pháp về cơ sở vật chất, kỹ thuật 89
3.4.4. Giải pháp về nhân lực 89
3.4.5. Một số giải pháp khác 90

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 91
I. Kết luận 91
II. Kiến nghị 92
TÀI LIỆU THAM KHẢO 93



Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vi

DANH MỤC BẢNG

Bảng 1.1. Tình hình thành lập VPĐKQSDĐ các cấp 28
Bảng 1.2. Nguồn nhân lực VPĐKQSDĐ của cả nước 29
Bảng 3.1: Cơ cấu các nhóm đất 42
Bảng 3.2: Tốc độ tăng trưởng giá trị sản xuất giai đoạn 2001 – 2013 (Giá
cố định) 45
Bảng 3.3: Cơ cấu giá trị sản xuất các nhóm ngành (Giá hiện hành) 46
Bảng 3.4. Dân số và biến động dân số 51
Bảng 3.5. Hiện trạng sử dụng đất huyện Lục Ngạn năm 2013 60
Bảng 3.6. Tiến độ cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Lục Ngạn 69
Bảng 3.7. Kết quả đăng ký biến động đất đai huyện Lục Ngạn (2006-
2013) 72
Bảng 3.8. Tình hình lưu trữ hồ sơ địa chính của huyện Lục Ngạn 75
Bảng 3.9. Hiện trạng hệ thống bản đồ địa chính huyện Lục Ngạn 76
Bảng 3.10. Mức độ công khai thủ tục hành chính 79
Bảng 3.11. Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của VPĐKQSDĐ 80
Bảng 3.12. Đánh giá về thái độ tiếp nhận hồ sơ của VPĐKQSDĐ 81
Bảng 3.13. Đánh giá về mức độ hướng dẫn của VPĐKQSDĐ 82

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vii

DANH MỤC SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH , BIỂU ĐỒ


Sơ đồ 1.1. Sơ đồ vị trí của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất trong
hệ thống quản lý đất đai ở Việt Nam 19
Sơ đồ 3.1. Quy trình cấp GCN lần đầu 66
Sơ đồ 3.2. Quy trình thực hiện đăng ký biến động 69
Hình 3.1. Sơ đồ hành chính huyện Lục Ngạn 38
Biểu đồ 3.1. Cơ cấu các ngành kinh tế năm 2013 47
Biểu đồ 3.2. Cơ cấu đất đai năm 2013 huyện Lục Ngạn 60
Biểu đồ 3.3. So sánh số GCN kê khai và số GCN được cấp các năm 70


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page viii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

TT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ
1 BĐS Bất động sản
2 CN-TTCN Công nghiệp - Tiểu thủ công nghiệp
3 DTNT Dân tộc nội trú
4 ĐKĐĐ Đăng ký đất đai
5 GCN Giấy chứng nhận
6 HSĐC Hồ sơ địa chính
7 HTX Hợp tác xã

8 KT-XH Kinh tế - Xã hội
9 TDTT Thể dục Thể thao
10 THCS Trung học cơ sở
11 THPT Trung học phổ thông
12 TN&MT Tài nguyên và Môi trường
13 TTGDTX-DN Trung tâm Giáo dục thường xuyên và Dạy nghề

14 VPĐKQSDĐ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
15 UBND Ủy ban nhân dân

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 1

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên Quốc gia vô cùng quý giá, là thành phần quan trọng
của môi trường sống, là địa bàn phân bố của các khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh
tế, văn hoá, xã hội, quốc phòng, an ninh…. Theo thời gian, đất đai ngày càng gắn
bó với con người hơn, bởi nó đã dần trở thành tài sản đặc biệt với các giao dịch
trong thị trường bất động sản.
Luật Đất đai năm 2003 quy định: Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ
sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai. Hệ thống
tổ chức cơ quan quản lý đất đai được thành lập thống nhất từ Trung ương đến cơ
sở. Tại địa phương, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất (VPĐKQSDĐ) là cơ
quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý
thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người
sử dụng đất.
Đăng ký đất đai là một trong những nội dung quan trọng của quản lý Nhà
nước về đất đai. Việc đăng ký đất đai có ý nghĩa: Các quyền về đất đai được bảo

đảm bởi Nhà nước. Đăng ký đất đai là một công cụ để bảo vệ lợi ích của Nhà
nước, lợi ích của cộng đồng cũng như lợi ích của mỗi công dân. Lợi ích đối với
Nhà nước và xã hội thể hiện ở chỗ: Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản,
thuế thu nhập; cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản
thân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật;
giám sát giao dịch đất đai; phục vụ quy hoạch sử dụng đất; phục vụ công tác
quản lý trật tự an ninh xã hội. Lợi ích đối với công dân thể hiện như: Tăng cường
sự đảm bảo an toàn về chủ quyền đối với bất động sản; khuyến khích đầu tư cá
nhân; mở rộng khả năng thế chấp quyền sử dụng đất; hỗ trợ các giao dịch về bất
động sản; giảm các vụ tranh chấp về đất đai.
Một nguyên tắc cơ bản cho hệ thống đăng ký đất đai là đảm bảo tính
pháp lý, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ
liệu địa chính. Tuy nhiên, hồ sơ về đất đai được quản lý ở nhiều cấp khác nhau,
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 2

có nhiều khác biệt giữa thông tin trên sổ sách và trên giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (GCN), vì vậy
mặc dù có những chuyển biến quan trọng trong khuôn khổ pháp lý về đất đai,
nhưng vẫn cần nỗ lực nhiều hơn khi triển khai hệ thống đăng ký đất đai ở cấp
địa phương.
Lục Ngạn là huyện miền núi của tỉnh Bắc Giang, có diện tích tự nhiên lớn
nhất so với các huyện trong tỉnh (101.850,41 ha), dân số 209.907 người, mật độ
khoảng 206 người/km
2
. Những năm qua, thực hiện đường lối đổi mới, nền kinh
tế Lục Ngạn đã có những khởi sắc và đang trên đà phát triển. Cùng với sự phát
triển về kinh tế xã hội, tình hình giao dịch về đất đai, bất động sản ngày một tăng
lên. Trước nhiệm vụ ngày càng khó khăn, phức tạp, ngày 16 tháng 02 năm 2006,
VPĐKQSDĐ huyện Lục Ngạn đã được thành lập. Sau 7 năm đi vào hoạt động,

VPĐKQSDĐ đã góp phần thực hiện cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực
đất đai nói chung và đăng ký, cấp GCN nói riêng theo hướng công khai, minh
bạch hơn, giảm thời gian và chi phí cho tổ chức, công dân có nhu cầu giao dịch.
Tuy nhiên, ở một số xã có tỷ lệ cấp GCN còn thấp, quá trình xây dựng nông thôn
mới ở nhiều xã đã và đang tiếp tục thực hiện công tác chuyển dịch cơ cấu cây
trồng, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất trái
phép còn diễn ra, tình trạng dồn việc, dồn hồ sơ có liên quan đến việc đăng ký,
cấp GCN ngày càng tăng.
Trước tình hình trên, trong khuôn khổ yêu cầu thực hiện luận văn tốt nghiệp
cao học, ngành Quản lý đất đai, Học viện Nông nghiệp Việt Nam, em lựa chọn
thực hiện đề tài "Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu
quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Lục Ngạn,
tỉnh Bắc Giang" nhằm nghiên cứu, đánh giá thực trạng và đề xuất các giải pháp
hoàn thiện để nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng
đất, góp phần cải cách thủ tục hành chính, thực hiện tốt hơn nữa chức năng dịch vụ
công của Nhà nước về đất đai, bất động sản; giải quyết được một số những hạn
chế, khó khăn trong công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận, phục vụ cho
công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Lục Ngạn.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 3

2. Mục đích, yêu cầu
2.1. Mục đích
- Đánh giá được thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử
dụng đất huyện Lục Ngạn;
- Đề xuất được một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của
Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Lục Ngạn.
2.2. Yêu cầu
- Đánh giá đúng thực trạng hoạt động của Đăng ký quyền sử dụng đất
huyện Lục Ngạn;

- Các số liệu điều tra, thu nhập phải đảm bảo độ chính xác, tin cậy;
- Các giải pháp đề xuất trong đề tài phải đảm bảo tính khoa học và thực
tiễn, phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương.





















Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 4

Chương 1. TỔNG QUAN VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI
VÀ VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1. Cơ sở lý luận về Đăng ký đất đai và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
1.1.1. Đăng ký đất đai
1.1.1.1. Khái niệm về đăng ký đất đai:
a) Đăng ký đất đai:
- Đăng ký đất đai là một cách gọi của hệ thống đăng ký đất đai và theo
định nghĩa của UN-ECE (Ủy ban kinh tế về Châu Âu của Liên Hợp quốc), nó là
một quá trình xác lập và lưu trữ một cách chính thức các quyền lợi đối với đất đai
dưới hình thức là đăng ký văn tự giao dịch hay đăng ký các loại văn kiện nào đó
có liên quan đến việc chuyển giao quyền sở hữu/sử dụng đất hoặc là dưới hình
thức đăng ký chủ quyền đất. Kết quả của quá trình đăng ký đất đai thể hiện trong
một sổ đăng ký (cụ thể là hồ sơ giấy tờ hoặc được kỹ thuật hóa thành hồ sơ điện
tử) với những thông tin về chủ sở hữu/sử dụng và chủ quyền hoặc những thay đổi
về chủ quyền đối với những đơn vị đất đai được xác định.
Bằng những thông tin đó, hệ thống đăng ký đất đai có chức năng cung cấp
sự an toàn và tạo nền tảng vững chắc cho việc chiếm hữu, hưởng dụng và định
đoạt đất đai. Nó đảm bảo cho quyền sở hữu và những quyền lợi khác trên một
diện tích đất cũng như hỗ trợ cho sự năng động của thị trường đất đai và thị
trường tín dụng. Với thông tin rõ ràng về chủ quyền đất, các nhà đầu tư có thể
yên tâm về nguồn vốn đầu tư đã bỏ ra trong giao dịch và nguồn vốn cho vay;
đồng thời, những rủi ro về mâu thuẫn, tranh chấp quyền lợi cũng được giảm
thiểu. Hơn nữa thông tin đất đai đăng ký còn đem lại cho ngân sách nhà nước
một nguồn thu lớn thông qua việc thu phí từ việc cung cấp thông tin và thu thuế
chuyển quyền bất động sản. Vì vậy, mặc dù đăng ký đất đai trực tiếp hướng tới
bảo vệ lợi ích của người sở hữu đất đai, nhưng nó cũng là một trong những công
cụ của quản lý nhà nước, hỗ trợ cho sự phát triển kinh tế. Đo đó, theo FIG, mặc
dù các nước trên thế giới có những hình thức đăng ký đất đai khác nhau, nhưng
hầu hết đều có chung nỗ lực phát triển hệ thống đăng ký đất đai của mình nhằm
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 5

đáp ứng những nhu cầu đa dạng về thông tin đất đai, về giao dịch và giảm thiểu
chi phí. (Đặng Anh Quân, 2011)
- Đăng ký đất đai là thủ tục hành chính bắt buộc do cơ quan Nhà nước
thực hiện đối với các đối tượng là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất.
Theo Điều 4 của Luật Đất đai 2003: "Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận
quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính
nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất". (Quốc hội Nước
CHXHCNVN, 2003)
- Ngày nay ta sử dụng thuật ngữ Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thực chất là việc ghi vào hồ sơ địa chính về
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với một thửa đất xác
định và cấp GCN đối với thửa đất, tài sản gắn liền với thửa đất đó nhằm chính
thức xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn
liền với đất. Tại Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: "Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất
đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính".
Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cũng có
những đặc điểm chung như các loại hình đăng ký khác; song đăng ký quyền sử
dụng đất có một số đặc điểm khác biệt:
Một là: Đăng ký quyền sử dụng đất là thủ tục hành chính do Nhà nước
quy định, tổ chức thực hiện và có tính bắt buộc đối với mọi người sử dụng đất;
đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất không có tính bắt buộc mà do nhu
cầu của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Hai là: Đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đối với loại tài sản đặc biệt:
+ Đất đai là tài sản đặc biệt có giá trị; giá trị đặc biệt vừa thể hiện ở giá trị
sử dụng không thể thiếu và có ý nghĩa sống còn với mọi tổ chức, cá nhân, nhưng
chỉ có giới hạn về diện tích trong khi nhu cầu sử dụng của xã hội ngày càng tăng;
giá trị đặc biệt còn được thể hiện ở giá đất và luôn có xu hướng tăng lên.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 6

+ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân; người đăng ký chỉ được hưởng quyền sử
dụng đất; trong khi đó quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật lại không
đồng nhất giữa các thửa đất có mục đích sử dụng khác nhau, do loại đối tượng (tổ
chức, cá nhân) khác nhau sử dụng;
+ Đất đai thường có các tài sản gắn liền (gồm: nhà, công trình xây dựng,
cây rừng, cây lâu năm) mà các tài sản này chỉ có giá trị nếu gắn liền với một thửa
đất tại vị trí nhất định; trong thực tế đời sống xã hội có nhiều trường hợp tài sản
gắn liền với đất không thuộc quyền sở hữu của người sử dụng đất.
Ba là: Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
phải thực hiện đồng thời cả hai việc: vừa ghi vào hồ sơ địa chính của cơ quan
Nhà nước để phục vụ cho yêu cầu quản lý Nhà nước đối với đất đai theo quy
hoạch và theo pháp luật; vừa cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất yên tâm
đầu tư vào việc sử dụng đất và có điều kiện thực hiện các quyền của người sử
dụng đất theo pháp luật.
b) Đăng ký Nhà nước về đất đai
Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin
cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Khái niệm này
ghi rõ:
- Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ
quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức
đăng ký đất đai;
- Dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất
quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai;
- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây
dựng dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính).
c) Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai:
Đăng ký đất đai là một công cụ của Nhà nước để bảo vệ lợi ích Nhà nước,
lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân.

- Lợi ích đối với Nhà nước và xã hội:
+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp,
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 7

thuế chuyển nhượng;
+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản;
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất;
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân
việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật;
+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;
- Lợi ích đối với công dân:
+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản;
+ Khuyến khích đầu tư cá nhân;
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội. (Nguyễn Thanh Trà & Nguyễn Đình
Bồng, 2005)
1.1.1.2. Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai, bất động sản:
a) Hồ sơ đất đai, bất động sản:
Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài
liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ
quyền đối với đất đai, bất động sản. Hồ sơ đất đai, bất động sản được lập để phục
vụ cho lợi ích của Nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân.
- Đối với Nhà nước: Để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho
việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả.
- Đối với công dân: Việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử
dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh
chóng, an toàn và với một chi phí thấp.
b) Nguyên tắc Đăng ký đất đai, bất động sản:
Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;

- Nguyên tắc đồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá.
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được
công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 8

vệ. Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về
pháp lý. (Nguyễn Thanh Trà & Nguyễn Đình Bồng, 2005)
c) Đơn vị đăng ký - thửa đất:
Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc
không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ
thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký, có một số hiệu nhận biết duy
nhất. Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt
lõi trong từng hệ thống đăng ký. (Nguyễn Văn Chiến, 2006)
Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất
không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các
thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch.
Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ
yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không.
Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội dung
mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ
thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp.
Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và
đăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể từ
hàng chục m
2

cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính, hệ

thống bản đồ đia chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm vi
toàn quốc. (Nguyễn Thanh Trà & Nguyễn Đình Bồng, 2005)
d) Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản:
* Đăng ký văn tự giao dịch:
- Giao dịch đất đai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên
quan đến đất đai được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế
chấp, nghĩa vụ, cho thuê, quyết định phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện
phong tặng, tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và bất cứ sự bảo đảm
quyền nào khác. Trên thực tế các giao dịch pháp lý về bất động sản rất đa dạng
trong khuôn khổ các phương thức chuyển giao quyền. Đó có thể là một giao dịch
thuê nhà đơn giản, thuê nhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn, thuê danh
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 9

nghĩa kèm thu lãi, cho quyền địa dịch, thế chấp và các quyền khác, đặc biệt là
hình thức giao dịch phổ thông nhất là mua bán bất động sản.
- Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch độc lập, nó
thường là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả thuận
khác về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên đất hoặc liên
quan tới đất. Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào đó đã được
thực hiện, nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tính hợp pháp của
các quyền được các bên đem ra giao dịch. Văn tự mua bán có thể không có người
làm chứng, có thể có người làm chứng, có thể do người đại diện chính quyền xác
nhận. Tuy nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng pháp lý về việc bên bán có
quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp đối với nhà và đất đem ra mua bán.
- Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các
giao dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản. Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là
một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự giao dịch. Khi
đăng ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao
những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký.

Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay
không đăng ký, văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền
hợp pháp đối với bất động sản. Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên
mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối
với đất mà mình mua.
* Đăng ký quyền:
- Quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được
giao quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi.
- Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay
các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ.
Nói cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ
pháp lý hiện hành giữa bất động sản và người có chủ quyền đối với bất động sản
đó. Đăng ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín và
bảo hiểm. (Nguyễn Thanh Trà & Nguyễn Đình Bồng, 2005)
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 10

1.1.1.3. Đối tượng đăng ký đất đai:
- Nguyên tắc xác định người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất:
+ Là người đang sử dụng đất;
+ Là người có quan hệ trực tiếp với Nhà nước trong việc thực hiện quyền
và nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật.
- Các đối tượng sử dụng đất phải thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất
được quy định tại Điều 9 của Luật Đất đai 2003 gồm:
1. Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị,
tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội,
tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự
nghiệp công, đơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy định của
Chính phủ được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng
đất; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
hoặc công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất.
3. Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng
địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc và các điểm dân cư tương tự có cùng
phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ được Nhà nước giao đất hoặc công
nhận quyền sử dụng đất.
4. Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, thánh thất, thánh đường, tu viện,
trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và các cơ sở khác
của tôn giáo được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hoặc giao đất.
5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện
ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng
ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức
thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của
tổ chức liên chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất.
6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư, hoạt động văn hoá,
hoạt động khoa học thường xuyên hoặc về sống ổn định tại Việt Nam, được Nhà
nước Việt Nam giao đất, cho thuê đất, được mua nhà ở gắn liền với quyền sử
dụng đất ở.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 11

7. Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu
tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất (Quốc hội Nước CHXHCNVN, 2003).
1.1.1.4. Các trường hợp phải đăng ký đất đai:
Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần
đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ
quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và
có giá trị pháp lý như nhau.
1. Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
a) Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;

b) Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
c) Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
d) Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.
2. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy
chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
c) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;
d) Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
đ) Chuyển mục đích sử dụng đất;
e) Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
g) Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm
sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà
nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất
sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
h) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài
sản chung của vợ và chồng;
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 12

i) Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của
nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
k) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo
kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm
quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định

của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại,
tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi
hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả
đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;
l) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
m) Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất. (Chính
phủ, 2004)
1.1.2. Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
1.1.2.1. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐKQSDĐ
a) Pháp luật đất đai
* Luật Đất đai 2003
- Luật Đất đai 2003 quy định: "Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực
hiện tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất trong các trường hợp: Người
đang sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; người sử
dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho,
cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền
sử dụng đất; người sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng
đất, thay đổi đường ranh giới thửa đất; người được sử dụng đất theo bản án hoặc
quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án,
quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã
được thi hành" (Quốc hội Nước CHXHCNVN, 2003)
"Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn phòng Đăng ký quyền sử
dụng đất là cơ quan dịch vụ công, thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 13

gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện
các quyền và nghĩa vụ" (Quốc hội Nước CHXHCNVN, 2003)
* Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính
phủ về thi hành Luật Đất đai quy định: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương quyết định thành lập Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở
TN&MT và UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu
đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn quyết định thành lập Văn phòng Đăng ký
quyền sử dụng đất thuộc Phòng TN&MT. (Chính phủ, 2004)
Như vậy, Nghị định đã quy định rất rõ sự phân cấp trong việc thành lập cơ
quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về đất đai, giảm bớt những
ách tắc trong quản lý Nhà nước về đất đai.
- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31 tháng 12
năm 2004 hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ và tổ chức hoạt động của
VPĐKQSDĐ và tổ chức phát triển quỹ đất. Trong đó quy định việc thành lập
VPĐKQSDĐ khi chưa có đủ điều kiện về cơ sở vật chất, thiết bị, nhân lực; hoạt
động của tổ chức VPĐKQSDĐ gắn liền với công tác cải cách hành chính.
- Thông tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm 2005
của liên Bộ Tài chính và Bộ TN&MT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ và trách
nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc luân chuyển hồ sơ về nghĩa vụ tài
chính, nhằm đáp ứng yêu cầu cải cách thủ tục hành chính khi người sử dụng đất,
thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất và nhà (nộp tiền sử dụng đất, tiền
thuê đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng
đất, lệ phí trước bạ và các khoản thu khác nếu có).
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm
2005 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản
gắn liền với đất. Thông tư quy định phạm vi điều chỉnh, các trường hợp đăng ký
thế chấp, bảo lãnh tại VPĐKQSDĐ; các quy định liên quan đến thẩm quyền,
nhiệm vụ quyền hạn và trách nhiệm của VPĐKQSDĐ, quy trình thực hiện thủ
tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 14

của người sử dụng đất.
- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm
2006 sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số
05/2005/TTLT/BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh.
- Thông tư liên tịch số 06/2010/TTLT-BTP-BTNMT ngày 01 tháng 3 năm
2010 sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-
BTP-BTNMT và Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13
tháng 6 năm 2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi, bổ
sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT.
- Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11
năm 2011 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn
liền với đất.
b) Bộ Luật Dân sự (2005)
Liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi thực hiện
đăng ký quyền sử dụng đất tại VPĐKQSDĐ, quyền sở hữu được Bộ Luật Dân sự
2005 quy định cụ thể bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định
đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật (Điều 164); việc đăng ký
quyền sở hữu tài sản (Điều 167); thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản
(Điều 168); các quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản (Điều
173). Trên cơ sở đó, pháp nhân, thể nhân tự xác định quyền và nghĩa vụ của mình
về bất động sản hợp pháp (trong đó có quyền sử dụng đất) đối với Nhà nước và
cơ quan có thẩm quyền. (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2005)
c) Một số văn bản khác:
- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây
dựng cơ bản có hiệu lực thi hành từ 01/8/2009. Đối với lĩnh vực quản lý Nhà
nước về đất đai, Luật này tập chung cho một số vấn đề trong công tác cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất nhằm bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 15

Phân định rõ ràng, cụ thể trình tự, thủ tục, điều kiện được uỷ quyền cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất.
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:
Nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho người sử dụng đất cũng như
xác lập quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về
đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, nhằm đảm bảo thống nhất trong công tác
quản lý giữa các bộ, ngành, nâng cao vai trò trong công tác quản lý đất đai từ
Trung ương đến địa phương. Nghị định 88/2009/NĐ-CP quy định cụ thể việc cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đơn thuần chỉ là quyền sử dụng đất
mà nó bao gồm cả tài sản khác gắn liền với đất và được nhắc đến "giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất".
Như vậy, vai trò của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện
phải đảm nhiệm thêm một nhiệm vụ mới, đó là phải xác định được công trình
nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất và tất nhiên phải có sự thay đổi phương
pháp làm việc, mẫu giấy chứng nhận, mẫu văn bản có liên quan để bổ sung các
yếu tố như nhà ở, công trình xây dựng, cây lâu năm và rừng sản xuất là rừng
trồng, đồng thời cũng quy định các văn bản pháp lý có liên quan để xác định
quyền hợp pháp của người đăng ký chủ sở hữu tài sản đó (Điều 8-10).
Người sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có quyền
lựa chọn các hình thức, trình tự cấp giấy chứng nhận đối với các trường hợp nhà
ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất nhưng không đồng
thời là chủ sử dụng đất (Điều 20).
Một điểm nữa Nghị định 88/2009/NĐ-CP quy định trình tự, thủ tục cấp
giấy chứng nhận, nơi nộp và trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm đảm
bảo đơn giản hoá thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian thực hiện công việc và

hiệu quả của cán bộ trực tiếp thực thi nhiệm vụ (Điều 11,12).
- Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 quy định về
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 16

với đất, gồm có 4 chương và 36 Điều. Được quy định cụ thể và thống nhất trên
toàn quốc việc sử dụng giấy chứng nhận một mẫu chung cho tất cả các loại đất
và nhà cũng như tài sản khác gắn liền trên đất, việc thể hiện các thông tin về
người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, hình thức sử dụng đất và
tài sản, loại đất theo mục đích sử dụng, nguồn gốc sử dụng đất (Điều 3, 4, 5).
- Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/5/2011 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục
hành chính về lĩnh vực đất đai.
Thông tư này quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ
tục hành chính và rút ngắn thời gian từ 50 ngày đối với cấp giấy chứng nhận lần
đầu theo Nghị định số 88/2009/NĐ-CP còn 43 ngày, đồng thời điều chỉnh bổ
sung một số nội dung đơn xin giao đất làm nhà ở của thông tư 09/2007/TT-
BTNMT và một số mẫu đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất bằng mẫu đơn xin
đăng ký biến động (Mẫu 03) của thông tư 17/2009/TT-BTNMT…
d) Nhận xét chung về cơ sở pháp lý về tổ chức, hoạt động của
VPĐKQSDĐ
Về tổng thể thì việc Nhà nước ban hành các quy định liên quan đến
VPĐKQSDĐ trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tuy không
nhiều nhưng được xem là tương đối đầy đủ. Đây là căn cứ pháp lý ban đầu để
thành lập và đưa VPĐKQSDĐ đi vào hoạt động. Tuy nhiên, các văn bản pháp
quy liên quan đến VPĐKQSDĐ còn những hạn chế như:
- Thông tư 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV quy định không rõ ràng (cho
phép các địa phương có thể không thành lập VPĐKQSDĐ) vì vậy cơ chế bắt
buộc phải thành lập mô hình VPĐKQSDĐ đang bị "bỏ ngỏ". (Bộ Tài nguyên và

Môi trường&Bộ Nội vụ, 2004)
- Thiếu các quy định hướng dẫn tổ chức hoạt động của VPĐKQSDĐ và
việc phổ biến, tổ chức tập huấn cho công tác này chưa được tiến hành đồng bộ.
- Chính quyền các cấp chưa nhận thức đầy đủ vai trò, vị trí và tác dụng
của tổ chức này đối với nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai.
Tình hình trên cho thấy việc hoàn thiện cơ chế, chính sách đưa