Phân tích tình hình cho vay mua nhà tại ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín - Phòng giao dịch Phổ Quang

TRNG I HC M TP. H CHÍ MINH
CHNG TRÌNH ÀO TO C BIT



KHÓA LUN TT NGHIP
CHUYÊN NGÀNH TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG

PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH CHO VAY
MUA NHÀ TI NGÂN HÀNG TMCP SÀI
GÒN THNG TÍN – PHÒNG GIAO
DCH PH QUANG


SVTH: NG THÙY LINH
MSSV: 0854030429
NGÀNH: TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG
GVHD: NGUYN MINH KIU




THÀNH PH H CHÍ MINH – NM 2012
LI CM N

 hoàn thành đc khóa lun tt nghip này em đã nhn đc rt nhiu s giúp đ,
đóng góp nhit tình ca các cá nhân và t chc liên quan.
Li đu tiên em xin đc chân thành cm n thy Nguyn Minh Kiu đã hng dn và
h tr em trong sut quá trình làm đ tài.
Xin cm n Ngân hàng Thng mi c phn Sài Gòn Thng Tín – S Giao dch
TPHCM – Phòng giao dch Ph Quang đã hng dn em hc hi nhng kinh nghim

thc t trong sut quá trình thc tp và cung cp nhng ngun tài liu, thông tin hu
ích cho báo cáo thc tp ca em.
Xin cm n anh T Quc Dng và anh Nguyn Ngc Huy – chuyên viên khách hàng
cá nhân ca Phòng giao dch Ph Quang đã ch bo và cho em nhng li khuyên chân
thành, giúp em hoàn thành đc báo cáo thc tp.


DANH MC CÁC T VIT TT

• BCTC: Báo cáo tài chính
• BS: Bt đng sn
• CB-CNV: Cán b - công nhân viên
• CMND: Chng minh nhân dân
• CVKH: Chuyên viên khách hàng
• NHNN: Ngân hàng nhà nc
• NHTM: Ngân hàng Thng mi
• PGD PQ: Phòng giao dch Ph Quang
• PGD: Phòng giao dch
• PGS. TS : Phó giáo s tin s
• SGD: S giao dch
• STB: Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thng Tín
• SXKD : Sn xut kinh doanh
• TCKT: T chc kinh t
• TCTD: T chc tín dng
• Th. S: Th
c s
• TMCP : Thng mi c phn
• TPHCM: Thành ph H Chí Minh
• TS: Tin S
• TSB: Tài sn đm bo

• UBND: y ban nhân dân


1

MC LC
CHNG 1 : GII THIU 4
1.1 TNG QUAN V VN  NGHIÊN CU 4
1.2 LÝ DO CHN  TÀI 5
1.3 MC TIÊU NGHIÊN CU 5
1.4 PHNG PHÁP NGHIÊN CU 6
1.5 PHM VI NGHIÊN CU 6
1.6 KT CU CA KHÓA LUN 6
CHNG 2 : TNG QUAN V HOT NG
CHO VAY MUA NHÀ CA NHTM 8
2.1 TNG QUAN V HOT NG CA NHTM VÀ HOT NG CHO
VAY CA NHTM 8
2.1.1 Khái nim v Ngân hàng thng mi 8
2.1.2 Nghip v kinh doanh ch yu ca NHTM 8
2.2 TÍN DNG NGÂN HÀNG 11
2.2.1 Khái nim 11
2.2.2 Phân loi tín dng 11
2.2.3 Bo đm tín dng 11
2.3 HOT NG CHO VAY MUA NHÀ  HOC U T BT NG SN
14
2.3.1 Khái nim 14
2.3.2 Tm quan trng ca vic cho vay mua nhà và đu t bt đng sn ca
ngân hàng 14
2.3.3 c đim ca cho vay mua nhà và đu t bt đng sn 15
2.3.4 Phân loi cho vay mua nhà và đu t bt đng sn 16

2.3.5 Nhng ch tiêu đ phân tích tình hình cho vay 16
2.4 NHNG  TÀI NGHIÊN CU CÓ LIÊN QUAN 17
CHNG 3 :THC TRNG CHO VAY MUA
NHÀ TI NGÂN HÀNG THNG MI C PHN

2

SÀI GÒN THNG TÍN – S GIAO DCH
THÀNH PH H CHÍ MINH 19
3.1 GII THIU TNG QUAN V NGÂN HÀNG SACOMBANK 19
3.1.1 Quá trình hình thành và phát trin ca Sacombank 19
3.1.2 S đ t chc và b máy điu hành ca Sacombank 22
3.1.3 Kt qu hot đng kinh doanh ca Sacombank trong nhng nm gn đây
23
3.2 THC TRNG CHO VAY MUA NHÀ TI NGÂN HÀNG THNG MI
C PHN SÀI GÒN THNG TÍN – S GIAO DCH THÀNH PH H CHÍ
MINH – PHÒNG GIAO DCH PH QUANG 27
3.2.1 Tng quan v sn phm cho vay mua nhà 27
3.2.2 Phân tích tình hình hot đng cho vay mua nhà ca Sacombank 32
3.2.3 Mt s ri ro trong hot đng cho vay mua nhà ca Sacombank 38
CHNG 4 : NHN XÉT VÀ GII PHÁP 41
4.1 NHN XÉT 41
4.1.1 Kt qu đt đc 41
4.1.2 Nhng mt tn ti 41
4.2 GII PHÁP 42
4.2.1 Gii pháp v phân khúc khách hàng 42
4.2.2 Phát trin sn phm 43
4.2.3 ào to nhân s 43
4.2.4 Chin lc phát trin 44
4.2.5 M rng mi quan h vi đi tác 44

4.2.6 Cân bng v ngun vn 45
4.3 KIN NGH 45
4.3.1 Kin ngh đi vi Nhà nc 45
4.3.2 Kin ngh đi vi ngân hàng nhà nc 45

DANH MC BNG BIU, S 


3

DANH MC BNG
Bng 3.1: Ngun vn huy đng ca Sacombank trong nm 2010 21
Bng 3.2: Tc đ tng trng tín dng ca Sacombank trong nhng nm gn đây 22
Bng 3.3: Tình hình hot đng tín dng ca Sacombank trong nhng nm gn đây 22
Bng 3.4: Chi tit sn phm cho vay mua nhà 24
Bng 3.5: Cp phê duyt h s vay vn 27
Bng 3.6: T trng cho vay mua nhà, xây nhà trong tng d n cho vay 29
Bng 3.7: Tình hình cho vay có TSB và cho vay tín chp 31
Bng 3.8: Tình hình cho vay theo ch th là cá nhân – doanh nghip 32
Bng 3.9: Tình hình cho vay theo ch th là CB-CNV ca STB và đi tng khác 33
Bng 3.10: Lãi sut cho vay đi vi CB-CNV ca Sacombank group 35
DANH MC HÌNH
Hình 3.1: Biu đ ngun vn huy đng ca Sacombank trong nhng nm gn đây 21
Hình 3.2: Cht lng tín dng và t l an toàn vn ca Sacombank 23
Hình 3.3: Bin đng lãi sut vay cá nhân ca Sacombank 2010-2011 34
DANH MC S 
S đ 3.1: S đ t chc và b máy điu hành ca Sacombank 19

4

CHNG 1 : GII THIU
1.1 TNG QUAN V VN  NGHIÊN CU
Vi khong thi gian trên di mi lm nm đ hình thành và phát trin, th
trng bt đng sn Vit Nam tuy đc đánh giá là rt giàu tim nng, có nhiu đóng
góp tích cc vào phát trin kinh t xã hi nhng vn cha phát trin toàn din, còn
nhiu bt n, và khá nhy cm vi nhng tác đng xung quanh nh: bin đng trên th
trng chng khoán, chính sách mi ca Nhà nc, dòng v
n đu t nc
ngoài,…thm chí nh hng bi tin đn. c bit trong nhng nm gn đây, sau mt
thi gian trong tình trng “bong bóng bt đng sn” thì th trng bt đng sn gn
nh b đóng bng. iu này cng là mt khó khn cho ngân hàng khi phát trin sn
phm cho vay mua nhà, bt đng sn. “Cho vay bt đng sn chim gn 1/3 khon
m
c cho vay và chim 1/5 tích sn ca các ngân hàng thng mi” (Edward W.Reed
Ph.D và Edward K.Gill Ph.D, 2004). Tín dng bt đng sn là yu t quan trng thúc
đy hot đng kinh doanh bt đng sn, là cu ni gia ngi sn xut, xây dng,
chuyn quyn s dng đt,… góp phn phát trin kinh t. Vn vay ngân hàng giúp ci
to kt cu h tng, đng thi giúp ngi dân cha đ điu kin kinh t
 vn s hu nhà
, đt đai. Chính sách tín dng ngân hàng trong lnh vc bt đng sn còn h tr và
khai thác ngun lc các doanh nghip trong và ngoài nc đu t bt đng sn, làm
tng thêm các nhu cu v vn phòng, nhà xng, nhà …góp phn làm th trng bt
đng sn thêm sôi đng. Nhà nc to điu kin cho các t chc tín dng phát trin đa
dng các hình thc huy
đng vn, quan trng là vn trung và dài hn phc v cho th
trng bt đng sn. C ch tín dng áp dng rng rãi đi vi các thành phn kinh t,
quy đnh c th điu kin vay, mc vay, lãi sut, thm đnh, kim tra giám sát khon
vay,… theo quy đnh ca Nhà nc. Bên cnh đó, c ch th chp, bo lãnh bng bt
đng sn đ vay vn c

ng tuân th theo các quy đnh pháp lut, bt đng sn dùng đ
th chp ch yu bao gm quyn s dng đt, nhà ca, công trình, tài sn khác gn
lin trên đt,…
ây là mt khon mc quan trng trong chính sách phát trin tín dng ca ngân
hàng thng mi vì nó đem đn nhiu li nhun nht và cng góp phn phát trin kinh
t xã hi ca quc gia. Thm chí,  mt s
nc phát trin thì nhà nc có u đãi rt
nhiu đi vi nhng khon vay đ mua nhà.  Vit Nam, lãi sut cho vay mua nhà vn
còn khá cao hin nay nên tình hình cho vay mua nhà đang có xu hng gim đi.
Chúng ta có th hy vng trong nm nay, th trng bt đng sn s m dn tr li cùng

5

vi chính sách gim lãi sut và đy mnh tín dng ca Ngân hàng Nhà Nc s khin
cho tình hình vay mua nhà ca ngi dân kh quan hn.

1.2 LÝ DO CHN  TÀI
Nh đã nói  trên, th trng bt đng sn Vit Nam là mt th trng rt tim
nng vi dân s gn 90 triu dân và nhu cu nhà  ngày càng ln. Thêm vào đó, kinh
t Vit Nam ngày càng phát trin, nhu cu ca con ngi hin nay không ch dng li
 “n ngon mc đp” mà còn là có mt ni  thoi mái na.  bt c vùng min nào
thì nhu cu v nhà 
ca ngi dân Vit Nam rt ln do t tng t xa xa là “an c
lc nghip” nhng không phi ai cng có đ điu kin đ s hu nt cn nhà m c.
Chính vì th s ra đi ca các ngân hàng giúp thc hin c m đó. Thành ph H Chí
Minh là mt thành ph ln vi dân s hn 8 triu ngi và lng ngi di c t
nhng
tnh và thành ph khác ti đây ngày càng tng hàng nm thì nhu cu v nhà  li càng
cp thit hn bao gi ht. c bit là trong tình hình th trng bt đng sn đang
đóng bng nh hin nay thì vic cho vay mua nhà ca các ngân hàng cng đang góp

phn “ phá bng” cho th trng bt đng sn.
Xut phát t thc trng nhu cu nhà  ca ngi dân Vit Nam nói chung và
ngi dân Thành ph H Chí Minh nói riêng cng nh tim nng phát trin v cho vay
mua nhà tr góp ti ngân hàng nên tôi quyt đnh chn đ tài: “PHÂN TÍCH TÌNH
HÌNH TÍN DNG CHO VAY MUA NHÀ TI NGÂN HÀNG TMCP SÀI GÒN
THNG TÍN – S GIAO DCH TPHCM - PGD PH QUANG”
Qua thi gian thc tp ti Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thng Tín, tôi đã hc hi
đc nhiu kin thc thc t và đc bit là tìm hiu rõ hn v tình hình cho vay mua
nhà tr góp ca Ngân hàng. Sau khi phân tích thc trng cho vay mua nhà, tôi xin đa
ra m
t s gii pháp nhm góp phn nâng cao hiu qu trong vic phát trin hot đng
cho vay mua nhà ca Sacombank hin nay.
1.3 MC TIÊU NGHIÊN CU
Mc tiêu chính ca khóa lun là đánh giá tình hình cho vay mua nhà ti Ngân
hàng Sacombank – – S Giao dch TPHCM - PGD Ph Quang
.  đt đc mc tiêu chính này thì mc tiêu trc mt là:
Phân tích tình hình cho vay mua nhà ca Sacombank – S Giao dch TPHCM -
PGD Ph Quang
a ra nhng gii pháp nhm nâng cao hiu qu hot đng cho vay mua nhà ti
Ngân hàng.

6

1.4 PHNG PHÁP NGHIÊN CU
 đt đc mc tiêu trên, phng pháp nghiên cu là mt phn không th thiu.
Ngun s liu s dng là ngun s liu do Sacombank cung cp, nhng s liu su
tm t các nghiên cu khác v th trng bt đng sn.
Các phng pháp nghiên cu đc s dng trong khóa lun này là:
Phng pháp lun nhm tr li câu hi: “Ti sao chn đ tài này mà không phi
là

đ tài khác?”
Phng pháp quan sát, su tm và thng kê s liu đ có th phân tích đc tình
hình hot đng cho vay mua nhà ca Ngân hàng.
Phng pháp đnh tính, phng pháp đnh lng.
Công c thng kê đ phân tích s liu là s liu đc cung cp t Sacombank,
máy vi tính, phn mm Microsoft Excel Worksheets s đc s dng trong nghiên
cu.
1.5 PHM VI NGHIÊN CU
 nghiên cu tránh khi tình trng dài dòng và phù hp vi ngun lc đc
cung cung thì gii hn phm vi ca đ tài v đi tng, quy mô, không gian và thi
gian nghiên cu nh sau:
i tng nghiên cu: Tình hình cho vay mua nhà ca Ngân hàng Sacombank –
S Giao dch TPHCM - PGD Ph Quang
Không gian nghiên cu: Ngân hàng Sacombank – S Giao dch TPHCM- PGD
Ph Quang
Thi gian nghiên cu: t nm 2010-2011
1.6 KT CU CA KHÓA LUN
B cc ca đ tài đc phân thành bn chng nh sau:
Chng 1: Gii thiu v đ tài. Ni dung ca chng này bao gm lý do chn đ
tài, mc tiêu nghiên cu, phng pháp nghiên cu, phm vi nghiên cu và kt cu ca
khóa lun.
Chng 2: Tín dng ngân hàng, hot đng cho vay mua nhà và bt đng sn. Ni
dung chính ca chng này là nhng c s lý lun chung v Ngân hàng, tín dng ngân
hàng, hot đng cho vay mua nhà, b
t đng sn, th trng bt đng sn.
Chng 3: Thc trng cho vay mua nhà tr góp ca Ngân hàng TMCP Sài Gòn
Thng tín –– S Giao dch TPHCM - PGD Ph Quang. Ni dung ch yu ca
chng này là trình bày v thc trng hot đng cho vay mua nhà ti Ngân hàng

7

Sacombank – – S Giao dch TPHCM - PGD Ph Quang trong thi gian t 2010-2011
và phân tích thc trng này. Sau đó rút ra nhng kt qu đt đc và nhng mt tn
ti.
Chng 4: ánh giá và gii pháp cho hot đng cho vay mua nhà ti Ngân hàng
TMCP Sài Gòn Thng tín – – S Giao dch TPHCM - PGD Ph Quang. Trong
chng này, tác gi s đa ra mt s gii pháp nhm nâng cao hiu qu hot đng cho
vay mua nhà ca Ngân hàng.

8


CHNG 2 : TNG QUAN V HOT NG
CHO VAY MUA NHÀ CA NHTM
2.1 TNG QUAN V HOT NG CA NHTM VÀ HOT
NG CHO VAY CA NHTM
2.1.1 Khái nim v Ngân hàng thng mi
Lut Ngân hàng ca nhiu nc trên th gii đu cho rng: Ngân hàng thng
mi là nhng t chc tài chính trung gian vi nhim v thng xuyên là nhn tin gi
ca công chúng di hình thc ký thác, hoc di các hình thc khác, và s dng
ngun lc đó trong các nghip v v chit khu, tín dng và tài chính.
Theo lut s 02/1997/QH10 Lut các t chc tín dng Vit Nam khng đnh:
“Ngân hàng là loi hình t
chc tín dng đc thc hin toàn b hot đng ngân
hàng và các hot đng kinh doanh khác có liên quan” (iu 10 Lut các t chc Tín
dng).
“Ngân hàng thng mi (NHTM) là loi ngân hàng giao dch trc tip vi các
công ty, xí nghip, t chc kinh t và cá nhân, bng cách nhn tin gi, tin tit kim,
ri s dng s vn đó đ cho vay, chit khu, cung cp các phng tin thanh toán và
cung ng d

ch v ngân hàng cho các đi tng nói trên. (Nguyn ng Dn, 2009)
NHTM là loi ngân hàng có s lng ln và rt ph bin trong nn kinh t. S có
mt ca NHTM trong hu ht các mt hot đng ca nn kinh t xã hi đã chng minh
rng:  đâu có mt h thng ngân hàng thng mi phát trin thì  đó s có s phát
trin vi tc đ cao ca n
n kinh t - xã hi”. (Nguyn ng Dn, 2009, tr.8)
2.1.2 Nghip v kinh doanh ch yu ca NHTM
Ngân hàng thng mi là mt đnh ch tài chính trung gian và là loi hình doanh
nghip hot đng kinh doanh trong lnh vc tin t - ngân hàng. Chính vì th mà
nghip v kinh doanh ch yu ca NHTM là nghip v ngun vn, nghip v s dng
vn và nghip v khác.
2.1.2.1 Nghip v ngun vn
NHTM mun hot đng thì phi có vn và vn ca NHTM bao gm nhiu loi
khác nhau, mi lo
i có mt đc đim và phng thc s dng khác nhau.
a. Vn t có

9

“Vn t có, còn đc gi là vn ch s hu, là vn riêng ca mt NHTM. ây là
s vn ban đu và không ngng đc gia tng cùng vi s phát trin ca NHTM. V
phng din qun lý, vn t có là s vn ti thiu, bt buôc mt NHTM phi có đ
đc cp giy phép kinh doanh, đng thi là c s đ thu hút ngun vn khác.
c đim c
a vn t có:
- Vn t có ca NHTM thng chim t trng nh trong tng ngun vn -
thng t trng này ch khong t 5% đn 10%.
- Vn t có có tính n đnh cao và luôn luôn đc b sung trong quá trình tn ti
và phát trin ca NHTM. Vic gia tng vn t có đng ngha vi vic gia tng
nng lc tài chính ca mt NHTM, do đó s t

ng nng lc cnh tranh, m
rng mng li…
- Vn t có quyt đnh đn quy mô hot đng ca NHTM, đng thi là nhân t
đ xác đnh các t l an toàn trong hot đng kinh doanh ca NHTM.”
(Nguyn ng Dn, 2009, tr.40)
b. Vn huy đng
“Vn huy đng là tài sn bng tin ca các t chc và cá nhân mà ngân hàng
đang tm thi qun lý và s dng vi trách nhi
m hoàn tr, vn huy đng là ngun
vn ch yu và quan trng nht ca bt k mt NHTM nào. Ch có NHTM mi có
quyn huy đng vn di nhiu hình thc khác nhau.
Huy đng vn đc coi là hot đng c bn, có tính cht sng còn đi vi bt k
mt NHTM nào vì hot đng này to ra ngun vn ca yu ca các NHTM.
c đim ca v
n huy đng:
- Vn huy đng chim t trng ln nht trong tng ngun vn ca NHTM.
- Các NHTM hot đng đc ch yu là nh ngun vn này.
- Vn huy đng, v mt lý thuyt là mt ngun vn không n đnh vì khách hng
có th rút tin ca h mà không b ràng buc - chính vì đc đim này mà các
NHTM cn phi duy trì mt khon “d
tr thanh khon” đ sn sàng đáp ng
nhu cu rút tin ca khách hàng.
- Có chi phí s dng vn tng đi cao và chim t trng chi phí đu vào rt ln
trong hot đng kinh doanh ca các NHTM.
- ây là ngun vn có tính cnh tranh gay gt gia các ngân hàng.
Vn huy đng ch đc s dng trong các hot đng tín dng và bo lãnh,
NHTM không đc s dng ngun vn này đ đ
u t.(Nguyn ng Dn, 2009, tr.
46)

10

c. Vn đi vay
Vn đi vay là ngun vn giúp cho các NHTM b sung ngun vn ngn hn ca
mình đ đm bo duy trì hot đng mt cách bình thng.
Vn đi vay đc chia thành hai nhóm sau: vn đi vay NHNN ( còn gi là vn đi
vay trên th trng tin t 1) và vn đi vay các ngân hàng thng mi và các t chc
tín dng khác (vn đi vay trên th trng tin t 2). (Nguyn ng D
n, 2009, tr. 51)
d. Vn khác
Ngun vn này ch yu là các ngun vn tip nhn t các t chc tin t, ca
Chính ph đ tài tr cho các hot đng xã hi,… đc chuyn qua NHTM thc hin.
Nhng ngun vn này s đc NHTM s dng đúng mc đích tài tr và đc làm
theo yêu cu ca nhà tài tr.
Ngoài ra còn nhng ngun vn khác phát sinh t các nghip v khác trong quá
trình hot đng nh các khon phi tr, khon tin tm gi theo quyt đnh ca tòa
án,…
2.1.2.2 Nghip v s dng vn
Nghip v tín dng: ây là nghip v quan trng nht ca NHTM do đây là
khon mc sinh li ch yu ca ngân hàng.
Nghip v chit khu: “là nghip v mà NHTM đng ra tr tin trc cho các
hi phiu ho
c các chng t có giá khác cha ti hn thanh toán theo yêu cu ca
ngi th hng (ngi s hu chng t) bng cách khu tr ngay mt s tin nht
đnh. S tin khu tr đc tính theo tr già chng t, thi hn chit khu, lãi sut và
các t l chit khu khác, s tin còn li thanh toán cho ngi th hng.” (Nguyn
ng D
n, 2009)
Theo Nguyn ng Dn (2009), “Nghip v bao thanh toán là nghip v tín
dng gián tip ca NHTM, theo đó NHTM đng ý cung cp tín dng cho nhà cung cp

(ngi bán) nu nhà cung cp xut trình mt b chng t thanh toán trên c s hp
đng thng mi đã ký kt vi bên mua phù hp vi các điu khon ca hp đng bao
thanh toán.” (Nguyn ng Dn, 2009)
Ngoài ra còn có nhng nghip v khác nh cho thuê tài chính, nghi
p v bo
lãnh, nghip v đu t,… mi nghip v đu có tm quan trng nht đnh đi vi
NHTM.

11

2.2 TÍN DNG NGÂN HÀNG
2.2.1 Khái nim
Theo Lut các t chc tín dng s 02/1997/Q10 thì hot đng tín dng là: vic t
chc tín dng s dng ngun vn t có, ngun vn huy đng đ cp tín dng.
Cp tín dng là vic t chc tín dng tho thun đ khách hàng s dng mt
khon tin vi nguyên tc có hoàn tr bng các nghip v cho vay, chit khu, cho
thuê tài chính, bo lãnh ngân hàng và các nghip v khác. (Lu
t các t chc tín dng
s 02/1997/Q10)
Theo điu 3 ca quy ch cho vay ca các TCTD đi vi khách hàng ban hành
ngày 31/12/2001 ca thng đc NHNN: Cho vay là mt hình thc cp tín dng, giao
cho khách hàng mt khon tin đ s dng vào mc đích trong mt khong thi gian
nht đnh theo tha thun vi nguyên tc hoàn tr c gc ln lãi.
Nh vy, nói chung tín dng là s chuyn nhng quyn s
dng vn t ngi
cho vay sang ngi đi vay kèm theo mt s điu kin nht đnh và sau mt thi gian
đã tha thun trc thì ngi đi vay s tr li cho ngi cho vay mt khon giá tr
danh ngha ln hn giá tr ban đu.
2.2.2 Phân loi tín dng
Cn c theo thi hn tín dng thì tín dng bao gm 3 loi: tín dng ngn hn (

di 12 tháng), tín dng trung hn ( t 1- 5 nm) và tín dng dài hn ( t 5 nm tr
lên).
Cn c theo ch th cp tín dng : cá nhân và doanh nghip.
Cn c theo mc đích s dng vn: cho vay tiêu dùng và cho vay đ đu t kinh
doanh sn xut.
2.2.3 Bo đm tín dng
Hot đng tín dng ca ngân hàng là mt hot đng mang nhiu ri ro. Mc dù
trc khi quyt đnh cho vay, ngân hàng đã tri qua nhiu khâu thu thp, x lý, phân
tích và thm đnh k kh nng tr n ca khách hàng nhng vn cha th nào loi b
đc ri ro tín dng. Do vy, bo đm tín dng có th s dng nh mt trong nhng
cách thc nhm gia tng kh
nng thu hi n và gim thiu ri ro tín dng. Bo đm
tín dng hin nay đc thc hin theo Ngh đnh 163/2006/N-CP ngày 29/12/2006
v bo đm tín dng ca các t chc tín dng.

12

2.2.3.1 Khái nim v cho vay có TSB
Theo ngh đnh 163/2006/N-CP, tài sn bo đm là tài sn mà bên bo đm
dùng đ bo đm thc hin ngha v dân s đi vi bên nhn bo đm.
Cho vay có tài sn đm bo là hình thc cho vay vn ca t chc tín dng mà
theo đó ngha v tr n ca khách hàng đc cam kt đm bo thc hin bng tài s
n
cm c, th chp, ký qu, bo lãnh bng tài sn ca bên th ba hay bo đm bng tài
sn hình thành t vn vay
Các đc trng ca bo đm tín dng:
Giá tr bo đm phi ln hn ngha v bo đm. Giá tr bo đm bao gm vn
gc, lãi (k c lãi quá hn) và các chi phí khác tr trng hp các bên có tha thun lãi
và các lo
i phí thuc phm vi bo đm đc thc hin ngha v.

Tài sn bo đm phi có th trng tiêu th, ngha là phi có tính thanh khon.
Có đy đ c s pháp lý chng minh ngi đi vay có quyn s dng nó làm tài
sn bo đm
2.2.3.2 Các hình thc bo đm tín dng
a. Bo đm tín dng bng tài sn th chp
Theo lut dân s thì th
 chp tài sn là vic bên đi vay dùng tài sn s hu ca
mình là BS hoc giá tr quyn s dng đt hp pháp đ bo đm thc hin ngha v
đi vi bên cho vay.
Trong quan h tín dng: th chp là ngi di vay đem tài sn thuc quyn s hu
hp pháp ca mình th chp cho ngân hàng cho vay, đ vay mt s tin nht đnh và
dùng tài sn đ
ó đ bo đm cho s n vay. Nu khi đn hn mà ngi đi vay không
thc hin đc ngha v tr n hoc tr không ht n cho ngân hàng cho vay thì ngân
hàng đc quyn phát mãi tài sn th chp đ thu n.
iu kin ca tài sn th chp:
- ó là tài sn có giá tr và giá tr s dng mt cách bình thng.
- Tài sn th chp phài là s
hu hp pháp ca bên th chp (phi có chng th
s hu hp pháp).
- c phép giao dch và không có tranh chp.
- Phi đc bo him đi vi nhng tài sn mà Nhà nc bt buc phi mua bo
him.
b. Bo đm tín dng bng cm c tài sn

13

Cm c tài sn là bic bên có ngha v giao tài sn thuc s hu ca mình cho
bên có quyn nm gi đ bo đm vic thc hin ngha v dân s.
Trong quan h tín dng, cm c là vic ngi đi vay chuyn giao tài sn cho

ngân hàng cho vay nm gi, đ vay mt s tin nht đnh và dùng tài sn đó đ bào
đm cho s n vay, khi đn hn ng
i đi vay không tr đc n cho ngân hàng thì
ngân hàng s phát mãi tài sn cm c hoc tip nhn tài sn cm c đ thu n.
c. Bo lãnh
Theo Lut dân s, bo lãnh là vic mt đn v hoc cá nhân (gi là bên bo lãnh)
cam kt vi bên có quyn (bên nhn bo lãnh) là s thc hin ngha v thay cho bên có
ngha v (bên đc bo lãnh), nu khi đn hn mà bên có ngha v không th
c hin
hoc thc hin không đúng, không đy đ các ngha v đc ghi trong hp đng dân
s.
Trong quan h tín dng, bo lãnh là mt vic mt đn v hoc cá nhân đng ra
bo lãnh cho ngi vay vn đ ngi nay đi vay mt s tin nht đnh ti ngân hàng.
Nu khi đn hn ngi đi vay không tr hoc không tr ht n cho ngân hàng thì đn
v ho
c cá nhân bo lãnh s đng ra tr n thay.
d. Bo đm bng tài sn hình thành t vn vay
Hai bên cho vay (Ngân hàng) và bên đi vay có th tha thun dùng tài sn hình
thành bng vn vay đ bo đm n vay. Nu khi đn hn mà bên vay không thc hin
vic tr n thì ngân hàng s x lý tài sn hình thành bng vn vay thu n.
e. S d bù
Ngi đi vay phi m tài khon tin g
i ti ngân hàng cho vay và duy trì trên tài
khon đó mt s d nht đnh – lúc đó ngân hàng cho vay mi thc hin vic gii ngân
– s d đó là s d bù. Trong thc t nhiu ngân hàng s dng khá linh hot hình thc
s d bù, bng cách khi mt khách hàng vay vn, ngân hàng s gi li mt s tin
(khong 10-20%) vn cho vay và chuyn vào tài khon tin gi ca khách hàng vay
vn.
f. Tín ch
p

Nhng khách hàng có uy tín hot đng SXKD n đnh, có lãi, không có n nn,
khi vay vn ngân hàng có th đc ngân hàng cho vay bng tín chp trên c s xem
xét k hoch hoc phng án SXKD ca doanh nghip. Theo quy đnh hin hành tng
giám đc (giám đc) ngân hàng cho vay có th la chn nhng doanh nghip đ cho
vay tín chp, nhng phi chu trách nhim vi s la chn ca mình.

14

Nhìn mt cách tng th thì tín chp nên đc m rng cho nhiu đi tng vay
và đ gim bt các th tc và chi phí không cn thit. Song cn phi thm đnh tht k
phng án hoc k hoch SXKD ca đn v vay vn đ quyt đnh cho vay tín chp.
2.3 HOT NG CHO VAY MUA NHÀ  HOC U T
BT NG SN
2.3.1 Khái nim
Cho vay mua nhà  hoc đu t bt đng sn là mt hình thc vay tiêu dùng vi
mc đích vay nhm mua nhà đ  hoc đ đu t bt đng sn.
ây là nghip v chim gn 1/3 khon mc cho vay và chim 1/5 tích sn ca
các ngân hàng thng mi. (Edward W.Reed Ph. D và Edward K. Gill, 2004)
2.3.2 Tm quan trng ca vic cho vay mua nhà và đu t bt
đng sn ca ngân hàng
2.3.2.1 i vi ngân hàng
Hot đng cho vay mua nhà là mt hình thc cho vay tiêu dùng góp phn làm đa
dng hóa hot đng tín dng, phân tán ri ro và tng thêm thu nhp. Hot đng này
cng góp phn đáp ng đc nhu cu đa dng ca khách hàng và thông qua hot đng
này, ngân hàng có c hi thit lp mi quan h vi khách hàng trong nhng hot đng
khác nh huy đng tin gi tit kim,phát trin dch v
 khách hàng và m rng th
phn.
Có nhiu lý do khin cho ngân hàng thích m rng tín dng cho vay mua nhà.
Nói chung, các ngân hàng thích cách cho vay nào có li cho xã hi và ít có hình thc

nào đáp ng đc các tiêu chun đó hn là vic cho vay mua bt đng sn nhà . 
Vit Nam, trong nhng nm va qua, Nhà nc có đa ra chính sách cho vay mua nhà
đi vi nhng ngi có thu nhp thp. ây là mt trong nhng chính sách ln và các
ngân hàng đã tn dng điu kin này
đ tng trng tín dng mc dù cha thc s hiu
qu.
2.3.2.2 i vi khách hàng
Vic cho vay mua nhà đi vi khách hàng có ý ngha rt ln. Nu nh trc kia
khách hàng không cn phi tit kim trong mt thi gian dài và sng trong nhng cn
nhà thuê cht lng thp đ có th tích ly mua đc cn nhà m c thì gi đây vi
sn phm cho vay mua nhà ngi dân có th
đt đc mc tiêu ca mình dù cha đ
vn.

15

2.3.2.3 i vi xã hi
Bng nghip v cho vay mua nhà ca ngân hàng s góp phn không nh vào ci
thin nhu cu sng ca ngi dân. Bên cnh đó, giúp nâng cao mc sng ca ngi
dân, tái đnh c li mt s ngi dân lao đng có thu nhp thp, dp b nhng khu 
chut, làm cho b mt xã hi thay đi và đp hn.
Bên cnh li ích thay đi tích cc cho x h
i thì còn góp phn phát trin kinh t
làm cho ngun vn lu thông và quay vòng nhanh hn. ây là mt nghip v có tim
nng rt ln vì dân s Vit Nam hin nay là hn 90 triu dân và có tc đ tng dân s
khá nhanh. Trong đó, nhu cu nhà  ca ngi dân còn khá nhiu vì th, đây là mt
sn phm rt tim nng đi vi ngân hàng thng mi.
2.3.3 c đim ca cho vay mua nhà và đu t bt đng sn
Nhu cu vay vn ph thuc nhiu vào chu kì kinh t. Khi nn kinh t phát trin
thnh vng, đi sng ngi dân lên cao, thu nhp cao thì nhu cu vay cng tng lên.

Khách hàng vay ch yu là cá nhân nên vic xác minh thc t v nng lc tài
chính ca khách hàng khó bi vì h d dàng giu kín nhng thông tin cá nhân đáng l
phi khai báo nh trin vng công vic, tình hình sc khe, thu nhp,…hn doanh
nghip. Bi doanh nghip có đy đ
báo cáo tài chinh đ chng minh thu nhp ca
mình còn cá nhân ch ch yu là da vào tin lng và phng đoán ch không có bng
chng rõ ràng.
Nhu cu vay ph thuc khá nhiu vào trình đ hc vn và thu nhp. Nhng cá
nhân có thu nhp khá và n đnh thng có nhu cu vay vn vì h có kh nng tr
đc n.
T cách, phm cht ca ngi đi vay khó xác đnh, ch yu da trên kinh nghim
c
a cán b tín dng. ây là nhân t quan trng quyt đnh s hoàn tr n vay ca
khách hàng.
Nguyên tc cho vay mua nhà và đu t bt đng sn
Vn vay phi có mc đích, đm bo s dng đúng mc đích và có hiu qu
Khách hàng vay vn phi s dng đúng mc đích nh đã cam kt trong hp đng
vay vn. Nu có nhng hành vi sai trái trong quá trình s dng v
n thì khách hàng s
phi chu mi trách nhim trc pháp lut.
Vn vay phi đc hoàn tr đy đ c vn gc và lãi vay theo đúng thi hn đã
cam kt trong hp đng tín dng.
“Nguyên tc này đ ra nhm đm bo cho các ngân hàng thng mi tn ti và
hot đng mt cách bình thng. Vì ngun vn cho vay ca ngân hàng ch yu là
ngun vn huy đng. ó là m
t b phn tài san ca các ch s hu mà ngân hàng tm

16

thi qun lý và s dng ; ngân hàng cng có ngha v đáp ng nhu cu rút tin ca

kahch1 hàng nu h yêu cu.
Nu các khon tín dng không đc hoàn tr đúng hn thì nht đnh s nh
hng ti kh nng hoàn tr ca ngân hàng.” ( Nguyn ng Dn, 2009, tr.56)
2.3.4 Phân loi cho vay mua nhà và đu t bt đng sn
2.3.4.1 Theo mc đích vay vn
Mua nhà đ : là hình thc cho vay tài tr mua nhà hoc cn h đ sinh sng
Mua đu t bt đng sn: là hình thc cho vay đ đu t kinh doanh bt đng sn
2.3.4.2 Theo thi hn vay:
Thi hn tín dng là thi gian k t khi vn vay đc gii ngân ln đu tiên đn
khi n gc đc hoàn tr ln cui cùng. Thng đc chia thành 3 loi bao gm:
Cho vay ngn hn: là loi thi hn cho vay khong t 1-12 tháng.
Cho vay trung hn: là loi thi hn cho vay t 1-5 nm.
Cho vay dài hn: là loi thi hn cho vay trên 5 nm.
2.3.4.3 Theo hình thc đm bo:
Theo tiêu thc này thì tìn dng đc chia làm 2 loi:
Cho vay có tài sn đm bo: theo hình thc này, khon vay phi có tài sn th
chp, cm c hoc bo lãnh ca mt bên th ba. Trên mt tài sn th
chp c th có
th giúp cho ngân hàng có ngun thu n d phòng, ngoài ngun thu n chính thc theo
tha thun.
Cho vay tín chp: theo hình thc này thì khon vay da vào uy tín, nng lc và
trin vng tài chính ca khách hàng.
2.3.5 Nhng ch tiêu đ phân tích tình hình cho vay
2.3.5.1 D n bình quân:
Là ch tiêu phn ánh d n trong mt khong thi gian xác đnh nào đó Ngân
hàng hin còn cho vay bao nhiêu và đây cng là khon mà ngân hàng cn phi thu v.


17

2.3.5.2 N xu bình quân
Là ch tiêu phn ánh cht lng ca nghip v tín dng ca Ngân hàng. Theo
cách phân loi ca Ngân hàng là t nhm tr đi là n xu bao gm : n di tiêu
chun, n nghi ng, n có kh nng mt vn.

2.3.5.3 T l n xu bình quân:
Ch tiêu này do lng n xu trên quy mô cho vay. Nu ch tiêu này nh phn
ánh cht lng cho vay ca Ngân hàng tt và ngc li nu ch tiêu này ln cho thy
cht lng cho vay ca ngân hàng cha thc s hiu qu. Thông thng ch tiêu này
di 1,5% đc coi là tt.


2.4 NHNG  TÀI NGHIÊN CU CÓ LIÊN QUAN
Tác gi có tham kho và nghiên cu khá nhiu nhng đ tài nghiên cu trc kia
có liên quan ti đ tài này đ hiu rõ hn v vn đ nghiên cu và có mt s nhn bit
đa dng đi vi lý thuyt trong phm vi nghiên cu.
1.  tài “Thc trng hot đng cho vay mua nhà, xây mi và sa cha nhà ti
ngân hàng TMCP Công Thng - chi nhánh à Nng” ca tác gi Trn Th
Yn vi s h
ng dn ca Trn Th Xuân. Mc tiêu ca đ tài là phân tích
thc trng hot đng cho vay mua nhà, xây mi và sa cha nhà ca Ngân
hàng, t đó đa ra nhng gii pháp nhm m rng, phát trin sn phm này.
 tài này có nét gn ging vi đ tài ca tác gi, ch có khác v phm vi
nghiên cu là ti mt chi nhánh ca ngân hàng khác ti à Nng. iu này
giúp cho tác gi có cái nhìn tng quan hn v
 tình hình hot đng ca các
ngân hàng khác. T đó có th so sánh đc nhng đim mnh và đim yu
ca ngân hàng mình đang phân tích. Bên cnh đó, tác gi nhìn ra đc nhng
đim khác nhau gia ngân hàng có hu thun là nhà nc và ngân hàng t
nhân và nhng tn ti xung quanh vn đ này.

2.  tài “Phát trin th trng nhà  cho ngi có thu nhp thp” ca tác gi Võ
Th M Hng (2012). M
c tiêu ca nghiên cu này nhm đánh giá thc
trng phát trin th tràng nhà  cho ngi có thu nhp thp và kin ngh gii
pháp góp phn thúc đy s pháp trin ca phân khúc này trong điu kin hin
nay. Nghiên cu caVõ Th M Hng cung cp cho tác gi mt h thng các

18

quy đnh hng dn v Lut nhà  ca Quc hi đc thc thi t ngày
01/07/2006 và đa ra nhng “bt hp lý” trên th trng nhà  có thu nhp
thp trên th trng nhà  cho ngi có thu nhp thp đc bit là vn đ cung
cu và giá c ca loi nhà  này. T đó, tác gi có th soi chiu vào hot đng
ca Ngân hàng và đa ra mt s gii pháp nh
m phát trin sn phm này
trong tng lai da vào nghiên cu ca Võ Th M Hng (2012).

19


CHNG 3 :THC TRNG CHO VAY MUA NHÀ
TI NGÂN HÀNG THNG MI C PHN
SÀI GÒN THNG TÍN – S GIAO DCH
THÀNH PH H CHÍ MINH
3.1 GII THIU TNG QUAN V NGÂN HÀNG
SACOMBANK
3.1.1 Quá trình hình thành và phát trin ca Sacombank
Ngân hàng Thng mi C phn Sài Gòn Thng Tín đc thành lp ngày
21/12/1991 vi s vn điu l ban đu là 3 t đng. Qua 20 nm hot đng và phát
trin, đn nay Sacombank đã đt s vn điu l khong 9.179 t đng và tr thành

ngân hàng TMCP hàng đu  Vit Nam vi 366 đim giao dch, trong đó có 67 Chi
nhánh/S Giao dch, 295 Phòng giao dch và 01 ti Lào và 01 chi nhánh ti Campuchia
(tính đn thi đ
im 31/12/2010).
Ngày 12/7/2006 Sacombank là ngân hàng đu tiên chính thc niêm yt c phiu
trên Trung tâm giao dch chng khoán TP.HCM (nay là S Giao dch Chng khoán
Thành ph H Chí Minh), đây là mt s kin rt quan trng và có ý ngha cho s phát
trin ca th trng vn Vit Nam, cng nh to tin đ cho vic niêm yt c phiu
ca các NHTMCP khác. n nm 2008, Sacombank cng là ngân hàng Vit Nam tiên
phong công b hình thành và hot đng theo mô hình Tp đoàn tài chính t
nhân vi 5
công ty trc thuc và 5 công ty liên kt.
Vi vic khai trng Chi nhánh Lào vào nm 2008, Chi nhánh Campuchia nm
2009, Sacombank tr thành ngân hàng Vit Nam đu tiên thành lp chi nhánh ti nc
ngoài. ây đc xem là bc ngot trong quá trình m rng mng li ca
Sacombank vi mc tiêu to ra cu ni trong lnh vc kinh doanh tin t, tài chính ca
khu vc ông Dng.
Gii thiu v Sacombank
- Tên t chc NGÂN HÀNG THNG MI C PH
N SÀI GÒN
THNG TÍN
- Tên giao dch quc t SAIGON THUONG TIN COMMERCIAL JOINT
STOCK BANK
- Tên vit tt SACOMBANK

20

- Tr s chính 266-268 Nam K Khi Ngha, Qun 3, TP. H Chí Minh
- in thoi (84-8) 39 320 420
- Fax (84-8) 39 320 424

- Website: www.sacombank.com.vn
- Logo:



- Vn điu l: 9.179.230.130.000 đng
- Giy phép thành lp S 05/GP-UB ngày 03/01/1992 ca UBND TP. H Chí
Minh
- Giy phép hot đng S 0006/GP-NH ngày 05/12/1991 ca Ngân hàng Nhà
nc Vit Nam
- Giy CNKKD S 0301103908 do S K Hoch và u T TP. HCM cp
(đng ký ln đu ngày 13/01/1992, đng ký thay đi ln th 32 ngày 16/11/2010)
- Tài khon S 4531.00.804 ti Ngân hàng Nhà nc Chi nhánh TP. H Chí
Minh
- Mã s thu 0301103908
Ngành ngh kinh doanh
X Huy đng v
n ngn hn, trung và dài hn di hình thc tin gi
có k hn, không k hn, chng ch tin gi;
X Tip nhn vn đu t và phát trin ca các t chc trong nc,
vay vn ca các t chc tín dng khác;
X Cho vay ngn hn, trung và dài hn;
X Chit khu thng phiu, trái phiu và giy t có giá;
X Hùn vn và liên doanh theo pháp lut;
X
Làm dch v thanh toán gia các khách hàng;
X Kinh doanh ngoi t, vàng bc, thanh toán quc t;
X Huy đng vn t nc ngoài và các dch v khác;
X Hot đng bao thanh toán.

21


H thng mng li chi nhánh
n cui tháng 1 nm 2010, tng s đim giao dch ca Sacombank đc khai
trng hot đng là 316 đim giao dch ti khu vc ông Dng vi 69 chi nhánh, 1
S giao dch và 245 Phòng giao dch ph khp 45/63 tnh, thành trong c nc, 1 vn
phòng đi din ti Trung Quc Vi tc đ m rng mng li trong giai đon 2001
đn nay, Sacombank
đi trc mt bc nhm chim lnh th trng, tng th phn và
đt nn tng phát trin thành tp đoàn tài chính đa chc nng – đa s hu trong tng
lai. Cùng vi mng li giao dch, h thng tr s khang trang b th ti các v trí
trng đim to ra u th trong cnh tranh và hi nhp, cng c và vun đp lòng tin đ
i
vi khách hàng giao dch.
C cu nhân s ca Sacombank
Nhân lc: 7,195 cán b nhân viên tr, nng đng và có trình đ chuyên môn vi
c cu nh sau:
X V gii tính: 51.7% n, 48.3% nam.
X V trình đ: 57.48% trình đ trên i hc và i hc;
19.38% trình đ Cao đng và Trung cp; 17.22% trình đ Ph thông
trung hc và 5.92% trình đ di 12/12 tr xung.
X V đ tui: 60.62% di 30 tui; 33.82% trong đ tu
i t
30 đn 40 và 5.56% trên 40 tui.

22


3.1.2 S đ t chc và b máy điu hành ca Sacombank
S đ 3.1: S đ t chc và b máy điu hành ca Sacombank

Ngun “bn cáo bch ca Sacombank 2011”