Thẩm định giá trị khu chế xuất Tân Thuận ( Chuyên đề tốt nghiệp TP.HCM Trường Đại Học Kinh Tế, 2013 )

TRNG I HC KINH T TP.HCM
KHOA KINH T PHÁT TRIN







KHÓA LUN TT NGHIP

THM NH GIÁ TR
KHU CH XUT TÂN THUN




Giáo viên hng dn : TS. Nguyn Qunh Hoa
Sinh viên thc hin: V Minh Tun
Lp : VG1-K35




TP.H Chí Minh, Tháng 4 nm 2013



NHN XÉT CA GIÁO VIÊN HNG DN

TP.HCM, ngày …… tháng …… nm 2013



NHN XÉT CA N V THC TP

TP.HCM, ngày …… tháng …… nm 2013



LI CM N


Tri qua quá trình hc tp trên ging đng i Hc Kinh T Thành ph
H Chí Minh di s ging dy tn tâm ca thy cô ging viên trong trng
nói chung và thy cô ging viên Khoa Kinh T Phát Trin nói riêng, tôi đã
nhn đc nhng kin thc quý báu làm nn tng cho ngành ngh mình đã
chn. Tuy vy, nhng kin thc đó vn ch là lý thuyt cn bn, vì l đó mà nhà
trng cùng thy cô ging viên Khoa Kinh T Phát Trin đã to điu kin cho
tôi đc tham gia chng trình thc tp ti Công ty TNHH Tân Thun, đ t

đó cng c và b sung cho kin thc chuyên ngành Thm nh Giá mà tôi
đang hc.
Tôi xin chân thành cm n TS. Nguyn Qunh Hoa đã hng dn tn
tình, giúp đ tôi trong sut thi gian thc hin đ tài!
Tôi xin chân thành cm n s h tr và hng dn tn tình ca Ban lãnh
đo và các anh ch cán b nhân viên ti Công ty TNHH Tân Thun!
Dù đã ht sc c gng nhng vi kh nng còn hn ch ca mình thì
chc chn tôi không khi có s thiu sót trong đ tài này. Tôi kính mong quý
thy cô s giúp tôi nhn ra nhng thiu sót và hoàn thin phn nào nhc đim
ca mình !
Tôi xin gi li chúc sc khe và thành công đn quý thy cô cùng Ban
lãnh đo và các anh ch cán b nhân viên Công ty TNHH Tân Thun !





TP.HCM, ngày 1 tháng 4 nm 2013
Sinh viên thc tp
V MINH TUN



DANH MC CÁC KÝ HIU VÀ CH VIT TT

KCN : Khu công nghip
KCX : Khu ch xut
HEPZA : Ban qun lý các KCN – KCX
TP.HCM : Thành ph H Chí Minh
TNHH : Trách nhim hu hn

UBND : y ban nhân dân
CP : Chi phí
BS : Bt đng sn



DANH SÁCH CÁC BNG S DNG

Bng 3. 1: Thông tin thu nhp 32
Bng 3. 2: Thông tin chi phí 33
Bng 3. 3: Thu nhp t cho thuê đt giai đon 2013-2041 33
Bng 3. 4: Thu nhp t cho thuê nhà xng s 2 giai đon 2013-2041 34
Bng 3. 5: Thu nhp t cho thuê nhà xng s 14 giai đon 2013-2041 36
Bng 3. 6: Thu nhp t cho thuê tr s vn phòng giai đon 2013-2041 37
Bng 3. 7: Thu nhp t cho thuê Thng xá E-mall giai đon 2013-2041 38
Bng 3. 8: Thu nhp t nhà đt máy ATM và dch v đi kèm giai đon 2013-
2041 39
Bng 3. 9: Bng c tính s thay đi chi phí giai đon 2013-2041 41
Bng 3. 10: Chi phí hot đng giai đon 2013-2041 41
Bng 3. 11: Thu nhp thun giai đon 2013-2041 42
Bng 3. 12: Lãi sut trái phiu chính ph và tc đ tng VN-index giai đon
2002-2012 (%/nm) 43
Bng 3. 13 : Dòng tin KCX Tân Thun giai đon 2013-2041 45





MC LC

LI M U 1
Chng 1. C S LÝ LUN 3
1.1. Khái nim v bt đng sn công nghip: 3
1.2. Phân loi bt đng sn công nghip: 4
1.3. Nhng vn đ liên quan đn thm đnh giá tr bt đng sn công
nghip: 4
1.3.1. Nhng đc đim riêng khi thm đnh giá tr bt đng sn
công nghip: 4
1.3.2. Nhng yu t tác đng đn giá tr bt đng sn công nghip: 8
Chng 2 – THC TRNG BT NG SN CÔNG NGHIP TI
TP.HCM 11
2.1. Tng quan v TP.H Chí Minh 11
2.1.1. c đim kinh t: 11
2.1.2. S phát trin ca lnh vc công nghip ti Tp.H Chí Minh:
12
2.1.3. Ngun lc t nhiên: 17
2.1.4. Tin ích vn ti: 18
2.1.5. Chính sách ca chính quyn: 21
2.2. Tng quan v đi tng thm đnh 22
2.2.1. Lch s hình thành và phát trin ca KCX Tân Thun 22
2.2.2. Tình hình hot đng ca KCX Tân thun: 23
2.2.3. Thông tin c bn v đt: 24
2.2.4. Nhng yêu cu, quy đnh khi thuê đt: 27
Chng 3 – THM NH GIÁ TR KCX TÂN THUN 32
3.1. D tính dòng thu nhp t quyn s dng đt t nm 2013 đn
2041 32
3.1.1. Thông tin d liu c bn: 32
3.1.2. c tính thu nhp thc t : 33
3.1.3. c tính thu nhp thun (Io) 40

3.2. Xác đnh t sut chit khu: 43
3.3. c tính giá tr khu ch xut Tân thun bng phng pháp chit
khu dòng thu nhp: 45
KT LUN 47
TÀI LIU THAM KHO 48
Ph lc 1: 49
Ph lc 2: 50


LI M U

1. Lý do chn đ tài:
Vi hn mt thp k phát trin ti Vit Nam, ngành Thm đnh giá đc xem là
mt ngành non tr và còn nhiu tim nng  nc ta. Tuy nhiu tim nng nhng cng
song hành cùng thách thc dành cho Thm đnh viên. Nhng thách thc quan trng
hin nay đó là cn có hiu bit sâu rng các lý lun khoa hc chuyên ngành đng thi
vn dng nhng kin thc đó vào thc tin mt cách hp lý.
Lý lun trong ngành Thm đnh giá đc chia thành nhiu mng phù hp trên
các lnh vc khác nhau vi mc đích nht đnh, trong đó Thm đnh Bt đng sn đc
xem là mt mng rt đc quan tâm trong bi cnh sau cuc khng hong bong bóng
bt đng sn va qua. Thc t hin nay vic xác đnh giá tr th trng ca Bt đng sn
còn mang nhiu tính ch quan cha phù hp vi các lý lun khoa hc. Vic đánh giá
ch quan theo kinh nghim đi vi mt tài sn bt đng sn ph thông có th s có sai
lch  mc đ tng đi chp nhn đc. Nhng đi vi nhng bt đng sn ln hoc
mang tính cht đc bit thì nên da trên các phng pháp khoa hc khách quan đ tránh
làm sai lch ln v giá tr. Và mt trong nhng tài sn bt đng sn đc bit vn cha
có nhiu bài nghiên cu đó là Bt đng sn Công nghip.

Khu ch xut - Khu công nghip có vai trò rt quan trng trong vic thúc đy
phát trin công nghip  các nc trên th gii cng nh  Vit Nam. Nm 1991, KCX
Tân Thun, KCX đu tiên ca Vit Nam đã đc xây d
ng ti thành ph H Chí Minh.
Thành công ca KCX Tân Thun trong vic góp phn thúc đy công nghip hóa, hin
đi hóa (CNH – HH) ti thành ph H Chí Minh đã có tác dng lan ta, 47 tnh thành
ca các nc đã thành lp KCN. Sau hn 20 nm xây dng và phát trin, nhng giá tr
to ln ca KCX Tân Thun là không th chi cãi.
Do đó, tôi đã chn đ tài “Thm đnh giá tr KCX Tân Thun theo phng pháp
thu nhp” cho khóa lun tt nghip ca mình.

2. Mc tiêu ca đ tài nghiên cu:
- Làm rõ các thách thc trong vic xác đnh giá tr ca Bt đng sn Công nghip.
- 1 -

- Vn dng phng pháp khoa hc trong vic xác đnh giá tr tài sn đc bit
nhm đm bo tính chính giá ca kt qu.

3. i tng và phm vi nghiên cu ca đ tài:
- i tng nghiên cu ca đ tài là các d liu s cp thu thp ti c quan hành
chính ca Công ty TNHH Tân Thun v vic cho thuê đt.
- Phm vi nghiên cu ca đ tài là phn đt s dng vi mc đích cho thuê ti
KCX Tân Thun

4. Phng pháp nghiên cu ca đ tài:
Có nhiu phng pháp nghiên cu trong vic thm đnh giá tr bt đng sn
nhng các phng pháp đc s dng trong đ tài này là:
- Phng pháp phân tích đnh lng: là vic x lý các s liu thu thp đc
đ đa ra mc giá cho Bt đng sn.
- Phng pháp nghiên cu c bn nhm din gii quy trình vn dng

phng pháp thu nhp đ xác đnh giá tr bt đng sn.
- Phng pháp nghiên cu d liu th cp đc s dng đ thu thp và x
lý nhm xác đnh t l chit khu.

5. im mi ca đ tài:
ây là bài nghiên cu đu tiên v thm đnh giá tr KCX Tân Thun vì vy s
đóng góp nhng thông tin khá mi v tài sn đc bit này.

6. Kt cu ca đ tài:
 tài “Thm đnh giá tr KCX Tân Thun” ngoài Li m đu và Kt lun còn
gm 3 chng:
Chng 1. C S LÝ LUN
Chng 2. THC TRNG BT NG SN CÔNG NGHIP TI TP.H CHÍ
MINH
Chng 3. THM NH KCX TÂN THUN

- 2 -
Khóa lun tt nghip GVHD : TS. Nguyn Qunh Hoa
Chng 1. C S LÝ LUN

1.1. Khái nim v bt đng sn công nghip:
Bt đng sn công nghip đc đnh ngha là: “t trng hoc đt và công trình
xây dng phù hp đ s dng vào mc đích công nghip”. i tng thm đnh c th
thng là các nhà máy hoc kho tàng, công trình công nghip t hin đi đn c k, lc
hu, mt tng hoc nhiu tng
Bt đng sn công nghip thng tn ti di hình thc là Khu công nghip
hoc Khu ch xut.
Theo đnh ngha ca T đin Bách khoa toàn th m Wikipedia thì:
• Khu công nghip: còn gi là khu k ngh, là khu vc dành cho phát trin
công nghip theo mt quy hoch c th nào đó nhm đm bo đc s hài

hòa và cân bng tng đi gia các mc tiêu kinh t - xã hi - môi trng.
Khu công nghip thng đc Chính ph cp phép đu t vi h thng h
tng k thut và pháp lý riêng.
• Khu ch xut là khu công nghip đc bit ch dành cho vic sn xut, ch
bin nhng sn phm đ xut khu ra nc ngoài hoc dành cho các loi
doanh nghip hot đng trong lnh vc dch v liên quan đn hot đng
xut-nhp khu ti khu vc đó vi các u đãi v các mc
thu xut-nhp
khu hay các u đãi v giá c thuê mn mt bng sn xut, thu thu
nhp cng nh ct gim ti thiu các th tc hành chính. Khu ch xut có
v trí, ranh gii đc xác đnh t trc, có các c s h tng nh đin,
nc, đng giao thông ni khu sn có và không có dân c sinh sng.
iu hành, qun lý hot đng chung ca khu ch xut thng do mt Ban
qun lý khu ch xut điu hành.
Theo đnh ngha trong Ngh đnh s 29/2008/N-CP ngày 14/03/2008 ca Chính
ph nc Cng hòa X hi ch ngha Vit Nam quy đnh v Khu công nghip, Khu ch
xut và Khu kinh t thì:
SVTH :V Minh Tun - 3 -
Khóa lun tt nghip GVHD : TS. Nguyn Qunh Hoa
• Khu công nghip là khu chuyên sn xut hàng công nghip và thc hin
các dch v cho sn xut công nghip, có ranh gii đa lý xác đnh, đc
thành lp theo điu kin, trình t và th tc quy đnh ti ngh đnh này.
• Khu ch xut là khu công nghip chuyên sn xut hàng xut khu, thc
hin dch v cho sn xut hàng xut khu và hot đng xut khu, có ranh
gii đa lý xác đnh, đc thành lp theo điu kin, trình t và th tc áp
dng đi vi khu công nghip quy đnh ti ngh đnh này.
ây là đnh ngha chun mc đang đc áp dng ti nc ta hin nay trong vic
hình thành và phát trin các Khu công nghip và Khu ch xut.

1.2. Phân loi bt đng sn công nghip:

Thông thng bt đng sn công nghip đc phân thành bt đng sn thuc
lnh vc công nghip nng và bt đng sn thuc lnh vc công nghip nh.
• Công nghip nng bao gm nhng hng mc c khí nng, sinh ra ô nhim
nng v khói bi, mùi v, thuc các lnh vc sn xut khai thác khoáng
sn, ch bin khi lng ln nguyên vt liu và sn phm cui cùng. Bt
đng sn công nghip nng thng liên quan đn đt đai và nhng công
trình xây dng đc thit k đc bit, chuyên dùng, rt ít kh nng
chuyn đi sang mc đích s dng khác.
• Công nghip nh bao gm nhng lnh vc còn li không thuc công
nghip nng. Bt đng sn công nghip nh gm đt đai và nhng công
trình xây dng ít mang tính đc bit, chuyên dùng hn so vi công nghip
nng. Do đó, vic c tính giá tr ít phc tp hn.

1.3. Nhng vn đ liên quan đn thm đnh giá tr bt đng sn công nghip:
1.3.1. Nhng đc đim riêng khi thm đnh giá tr bt đng sn công nghip:
Thm đnh viên cn đáp ng đc yêu cu v nhng kin thc chung nh: xây
dng, kin trúc, tin t, tín dng, quy hoch, môi trng, đng thi nm đc nhng
kin thc v quá trình khai thác, sn xut, ch to, lu kho, vn chuyn vt liu, sn
phm. Ngha là cn phi kt hp nhng hiu bit kinh t hc v v trí xây dng nhà máy
SVTH :V Minh Tun - 4 -
Khóa lun tt nghip GVHD : TS. Nguyn Qunh Hoa
cùng nhng vn đ ô nhim , cht thi, ngun cung ng nguyên liu, nng lng, lao
đng, vn ti, th trng, phân phi và tiêu th đ xem xét giá tr.
Ngoài ra, thm đnh viên cn lu ý nhng đc đim riêng ca bt đng sn công
nghip bao gm:
• Có xu hng đc thit k s dng vào mc đích riêng, đc thù.
• Công trình có t l hao mòn, mt giá ln hn bình thng.
• Yu t v trí nhà máy chi phi ln đn giá tr tài sn
• Ít có hot đng mua bán, giao dch đi vi nhà ca, công trình xây dng
công nghip.

• Ngân hàng và các t chc tín dng thng cân nhc tài sn th chp khi
cho vay vn đu t.
• Ch s tín nhim tín dng bên đi vay vn đi vi ngân hàng là quan trng.

1.3.1.1. Bt đng sn công nghip đc thit k cho mc đích s dng riêng bit:
Phn ln bt đng sn công nghip đc thit k cho mc đích s dng riêng
bit, đc ch to theo kiu “may đo sn”, theo đn đt hàng ca hãng khai thác. Chính
yêu cu này quyt đnh ct nn công trình, chiu rng mt sàn, chiu cao trn nhà, khu
đ vt, h thng dây dn, h thng nâng h, không gian vn phòng
Quy mô, kích thc cng tác đng ti công dng ca tòa nhà công nghip. Nói
chung, quy mô công trình thng ln ti mc ít có ngi sn sàng mua chúng trên th
trng.
Hình dáng công trình cng nh hng ti công dng. Nói chung tòa nhà công
nghip có dng hình vuông hoc ch nht s có tin ích ln nht; hình dáng càng khác
xa so vi hình vuông, hình ch nht thì càng ít hu ích.
Khó chuyn đi mt tòa nhà xây dng cho mc đích công nghip này sang mc
đích s dng khác. Nhng công trình công nghip vi nhng hng mc, thit b, dây
chuyn đ s, gn cht xung nn bê tông, mc đích s dng chuyên dùng, đc bit

SVTH :V Minh Tun - 5 -
Khóa lun tt nghip GVHD : TS. Nguyn Qunh Hoa
1.3.1.2. Tài sn nhanh hao mòn, mt giá do lc hu công nng
Thit k s dng cho mc đích chuyên dùng, đc bit tt nhiên s ny sinh t l
gim giá cao ca bt đng sn công nghip, thm chí quá trình hao mòn đã xy ra t
trc khi đa máy móc vào vn hành. Vì các nhà máy đc xây dng đ lp đt chính
xác nhng cu kin, hng mc cho mt mc đích sn xut, ch bin nht đnh, cng
công trình y nhng không th hoán chuyn sang mc đích s dng khác.
Mt nguyên nhân na là quá trình đi mi, ci tin công ngh không ngng đã
đt ngành công nghip vào áp lc cnh tranh ln. Quá trình sn xut c khí đc thay
th bng dây chuyn công ngh t đng hoc bán t đng dn đn nhiu nhà máy, công

trình c không cnh tranh ni và b b hoang. Yu t hao mòn, gim giá ln nht là s
lc hu v công nng, ch không phi do g sét, xung cp t nhiên.  c tính s mt
giá này, thm đnh viên cn so sánh nhng công trình hin đi vi công trình giá c,
xung cp đ tìm ra nhng yu đim và mt giá ca công trình này.

1.3.1.3. Yu t v trí:
Nhng yu t sau đây chi phi đn v trí nhà máy, t đó đn giá tr:
• Ngun lao đng.
• Ngun nguyên vt liu, ngun nc, ngun nng lng (đin, than, xng
du).
• Th trng tiêu th sn phm.
• Các tin ích công cng (đng xá, công viên).
•  dc, kt cu cht đt bên di. kích thc, đng vào – ra, khu vc
xung quanh.
• Nhng công trình phc v công nhân: nhà , trng hc, ch, bnh vin.
• Thu bt đng sn, thu thu nhp cá nhân.

1.3.1.4. Ít có hot đng giao dch, mua bán đi vi công trình công nghip:
SVTH :V Minh Tun - 6 -
Khóa lun tt nghip GVHD : TS. Nguyn Qunh Hoa
Bt đng sn công nghip kém hp dn nhà đu t so vi loi hình bt đng
sn khác (ví d nhà , đt  đô th ) vì đc đim khó chuyn đi mc đích s dng khác
hoc phi tn kém chi phí ln nu chuyn đi. i vi nhng khu đt công nghip
trng (cha có công trình xây dng trên đt) thì tình hình sáng sa hn, ngha là nhiu
nhà đu t sn sàng đu t vào lnh vc này.
Vic hình thành công viên hoc khu ch xut công nghip đã giúp khc phc
phn nào tình trng  m ca bt đng sn công nghip b hoang khi nhng khu vc,
din tích đt ln đc quy hoch thành các khu công nghip tng lai.

1.3.1.5. Bt đng sn cng nghip vi tín dng, ngân hàng:

T bn đc đim trên dn đn ít có bt đng sn công nghip đc dùng làm tài
sn đm bo, th chp vay vn ngân hàng vì mc đích s dng đc bit, chuyên dùng
ca bt đng sn công nghip làm cho các t chc tín dng khó có th gii chp, ngha
là bán chúng trên th trng mt khi bên đi vay mt kh nng tr n hoc vi phm kh
c vay mn.
Ngc li, thái đ do d ca bên cho vay cng tác đng đn nhà đu t và đn
vic đánh giá đ gim giá ca công trình nhanh hn.
Nhng hot đng vay vn hin ti hoc tng lai liên quan đn bt đng sn
công nghip đang thm đnh là mt yu t quan trng mà thm đnh viên cn xem xét,
phân tích đ tìm ra t sut vn hóa phù hp khi áp dng phng pháp thu nhp.

1.3.1.6. Nhng ri ro tín dng ca ch bt đng sn công nghip đi vi t chc tín
dng:
Bng xp hng tín dng ca ch bt đng sn công nghip luôn là thông s đc
ngân hàng, t chc tín dng quan tâm xem xét, bt k món tin vay ln hay nh. Kh
nng bên đi vay thc hin ngha v thanh toán đúng hn là đim đc thù th sáu đi vi
loi hình bt đng sn này. Tm quan trng ca ri ro tín dng đa đn mi quan h
ngc vi kh nng bán, chuyn đi, gii chp ca bt đng sn công nghip. Yu t
này cn đc xem xét, phân tích đ tìm ra t sut vn hóa phù hp khi áp dng phng
pháp thu nhp.
SVTH :V Minh Tun - 7 -
Khóa lun tt nghip GVHD : TS. Nguyn Qunh Hoa
Trong thc t, các báo cáo thm đnh bt đng sn công nghip thng không có
ni dung v xp hng tín dng đi vi ch bt đng sn. Tuy nhiên khuyn cáo đa ra
là báo cáo thm đnh giá cn đa thêm ni dung này vào.

1.3.1.7. Tác đng ca nhng đc đim đc bit đn giá tr bt đng sn công nghip:
Do đc tính duy nht, không chuyn đi công nng mà mt bt đng sn công
nghip cn có thi gian mua – bán nhiu tháng hoc nhiu nm mi hoàn thành xong
giao dch trên th trng. Xét theo thut ng thông thng thì gn nh không tn ti giá

tr th trng đi vi bt đng sn công nghip, nht là nhng bt đng sn quy mô to
ln.
Vì vy, đ c tính giá tr loi hình tái sn này, thm đnh vin cn t đt mình
vào v trí ngi s dng tài sn. Nhng din gii v giá tr ca thm đnh viên, đi vi
bt đng sn công nghip, thiên v tính hu ích mà tài sn có kh nng mang li; đó
cng chính là ni dung ca khái nim giá tr trong s dng.

1.3.2. Nhng yu t tác đng đn giá tr bt đng sn công nghip:
Có hai nhóm yu t chính là nhng yu t chung ca bt đng sn đc xem xét
di góc đ đc đim ca bt đng sn công nghip và nhng yu t riêng đi vi vi
bt đng sn công nghip.

1.3.2.1. Nhóm nhng yu t chung:
- Li vào – ra:
• Mt tin
• Cng chính
•  rng đng
• a hình
- Nhà xng:
• Kích thc tòa nhà
• Hình dáng tòa nhà
SVTH :V Minh Tun - 8 -
Khóa lun tt nghip GVHD : TS. Nguyn Qunh Hoa
• Thang máy
• Chiu cao trn nhà
• Khong cách gia các ct
• Din tích vn phòng
• Chi phí xây dng
- Thit b chuyên ch, vn chuyn, nâng h: cn lu ý đn s phù hp gia đ
cao nn công trình vi chiu cao sàn toa xe.

- Thit b c khí:
• Chiu sáng
• Cp nhit
• Cp gas
• iu hòa nhit đ
• Thang máy
• H thng báo cháy
- Tình hình khu vc xung quanh: yu t x lý cht thi do hot đng ca các nhà
máy trong KCN – KCX.
- Quy hoch mc đích s dng đt, din tích lu không.
- Bãi đ xe.
-  dc đt.
- a tng.
- Thu.
- H thng đin, cp thoát nc, vin thông.
- T l din tích trng, không có khách thuê.

1.3.2.2. Nhóm nhng yu t riêng đi vi bt đng sn công nghip:
- Kh nng chuyn đi mc đích s dng công nghip sang s dng vào mc
đích khác là mt vn đ khó khn khi c tính giá tr bt đng sn công nghip. Yu t
này cn cn c vào th trng thông qua thông tin giá bán, giá thuê và điu tra kho sát
ca thm đnh viên.
SVTH :V Minh Tun - 9 -
Khóa lun tt nghip GVHD : TS. Nguyn Qunh Hoa
- ng cao tc: đây là yu t làm tng giá tr ca bt đng sn công nghip nu
đc đt gn đng cao tc.
- Th trng lao đng: bao gm các yu t cn đc xem xét là tin công, tui
tác, đi li, vui chi gii trí, nhà  cho ngi lao đng.
- Nhân t đa phng:
• Th trng tiêu th.

• Ngun cung lao đng.
• Ngun nguyên vt liu, nng lng.
• Chi phí vn chuyn.
- H thng giao thông: yu t này tác đng rt ln đn giá tr đt.
SVTH :V Minh Tun - 10 -
Khóa lun tt nghip GVHD : TS. Nguyn Qunh Hoa
Chng 2 – THC TRNG BT NG SN CÔNG NGHIP TI
TP.HCM

2.1. Tng quan v TP.H Chí Minh
2.1.1. c đim kinh t:
Thành ph H Chí Minh gi vai trò đu tàu kinh t ca c Vit Nam. Thành ph
chim 0,6% din tích và 8,34% dân s ca Vit Nam nhng chim ti 20,2% tng sn
phm, 27,9% giá tr sn xut công nghip và 34,9% d án nc ngoài. Vào nm 2005,
Thành ph H Chí Minh có 2.966.400 lao đng có đ tui t 15 tr lên, trong đó 139
nghìn ngi ngoài đ tui lao đng nhng vn đang tham gia làm vic. Nm 2008, lc
tng lao đng có đ tui t 15 tr lên trên đa bàng thành ph gm có 3.856.500 ngi,
nm 2009 là 3.868.500 ngi, nm 2010 đt 3.909.100 ngi, nhng đn 2011 còn s
này đt 4.000.900 ngi. Tính chung trong 9 tháng đu nm 2012, GDP đt 404.720 t
đng, tng khong 8,7%. Nm 2012, GDP đt khong 9,2%, trong đó khu vc dch v
đt khong 10,8%, công nghip và xây dng đt khong 9,2%, nông lâm và thy sn
đt 5%. GDP bình quân đu ngi đt 3.700 USD. Thu ngân sách nm 2012 c đt
215.975 t đng, nu không tính ghi thu chi là 207.000 t đng, đt 92,42% d toán,
bng 105,40% so vi cùng k. Trong đó, thu ni đa đt 109.500 t đng, bng 88,81%
d toán, thu t hot đng
xut nhp khu đt 70.000 t đng, bng 88,72% d toán.
Bên cnh đó y ban nhân dân Thành ph H Chí Minh cng đã trình Hi đng
nhân dân Thành ph 29 ch tiêu v kinh t và xã hi trong nm 2013, đt mc tiêu thu
nhp bình quân đu ngi nm 2013. Trong đó có mt s ch tiêu kinh t gm có GDP
bình quân đu ngi đt khong 4.000 USD/ngi, tng sn phm trong nc (GDP)

d kin tng 9,5-10%, tc đ kim ngch xut khu là 13%, tng vn đu t phát trin
toàn xã hi d kin khong 248.500-255.000 t đng, bng 36-37% GDP, ch s giá
tiêu dùng thp hn tc đ tng ca c nc.
Nn kinh t ca Thành ph H Chí Minh đa dng v lnh vc, t khai thác m,
thy sn, nông nghip, công nghip ch bin, xây dng đn du lch, tài chính
C cu
kinh t ca thành ph, khu vc nhà nc chim 33,3%, ngoài quc doanh chim 44,6%,
phn còn li là khu vc có vn đu t nc ngoài. V các ngành kinh t, dch v chim
SVTH :V Minh Tun - 11 -
Khóa lun tt nghip GVHD : TS. Nguyn Qunh Hoa
t trng cao nht: 51,1%. Phn còn li, công nghip và xây dng chim 47,7%, nông
nghip, lâm nghip và thy sn ch chim 1,2%.
Tính đn gia nm 2006, 3 khu ch xut và 12 khu công nghip Thành ph H
Chí Minh đã thu hút đc 1.092 d án đu t, trong đó có 452 d án có vn đu t
nc ngoài vi tng vn đu t hn 1,9 t USD và 19,5 nghìn t VND. Thành ph cng
đng đu Vit Nam tng lng vn đu t trc tip nc ngoài vi 2.530 d án FDI,
tng vn 16,6 t USD vào cui nm 2007. Riêng trong nm 2007, thành ph thu hút
hn 400 d án vi gn 3 t USD. Trong bng xp hng v Ch s nng lc cnh tranh
cp tnh ca Vit Nam nm 2011, thành ph H Chí Minh xp  v trí th 20/63 tnh
thành.
V thng mi, Thành ph H Chí Minh có mt h thng trung tâm mua sm,
siêu th, ch đa dng. Ch Bn Thành là biu tng v giao lu thng mi t xa xa
ca thành ph, hin nay vn gi mt vai trò quan trng. Nhng thp niên gn đây, nhiu
trung tâm thng mi hin đi xut hin nh Saigon Trade Centre, Diamond Plaza.Mc
tiêu th ca Thành ph H Chí Minh cng cao hn nhiu so vi các tnh khác ca Vit
Nam và gp 1,5 ln th đô Hà Ni. S Giao dch Chng khoán Thành ph H Chí Minh
,
có mã giao dch là VN-Index, đc thành lp vào tháng 7 nm 1998. Tính đn ngày 31
tháng 12 nm 2007, toàn th trng đã có 507 loi chng khoán đc niêm yt, trong
đó có 138 c phiu vi tng giá tr vn hóa đt 365 nghìn t đng.

Tuy vy, nn kinh t ca Thành ph H Chí Minh vn phi đi mt vi nhiu
khó khn. Toàn thành ph ch có 10% c s công nghip có trình đ công ngh hin đi.
Trong đó, có 21/212 c s ngành dt may, 4/40 c s ngành da giày, 6/68 c s ngành
hóa cht, 14/144 c s ch bin thc phm, 18/96 c s cao su nha, 5/46 c s ch to
máy có trình đ công ngh, k thut sn xut tiên tin. C s h tng ca thành ph
lc hu, quá ti, ch giá tiêu dùng cao, t nn xã hi, hành chính phc tp cng gây khó
khn cho nn kinh t. Ngành công nghip thành ph hin đang hng ti các lnh vc
cao, đem li hiu qu kinh t hn.

2.1.2. S phát trin ca lnh vc công nghip ti Tp.H Chí Minh:
2.1.2.1. Tình hình phát trin các lnh vc công nghip ti Tp.H Chí Minh:
SVTH :V Minh Tun - 12 -
Khóa lun tt nghip GVHD : TS. Nguyn Qunh Hoa
Vic phát trin hiu qu các ngành công nghip có hàm lng khoa hc - công
ngh và giá tr gia tng cao này đã góp phn quan trng trong vic chuyn đi c cu
công nghip ti Tp.H Chí Minh, trung tâm công nghip ln nht c nc
Là trung tâm công nghip quan trng ca c nc, TP H Chí Minh chim gn
30% t trng công nghip c nc và 46% khu vc phía nam. Giá tr sn xut công
nghip ca thành ph liên tc tng cao. T 2006 đn 2010, giá tr sn xut công nghip
tng 1,85 ln so vi nm nm trc đó. Mt trong nhng yu t quan trng giúp công
nghip TP H Chí Minh phát trin nhanh và hiu qu là các ngành công nghip có hàm
lng tri thc, công ngh cao, có li th cnh tranh bao gm c khí, đin t - công ngh
thông tin, hóa dc - cao-su, ch bin tinh lng thc, thc phm đc chn là ngành
công nghip trng yu đã có bc phát trin n đnh.
Nhng nm qua, bn ngành công nghip trng yu tng t 55,4% (nm 2005)
lên 59,4% (nm 2010) t trng công nghip thành ph. Nm 2011, thành ph phn đu
t trng này s đt 60%. Bên cnh kt qu đt đc v tc đ tng trng, các ngành
công nghip này liên tc tng cao v nng sut lao đng vi mc bình quân 17%/nm
(giai đon 2006-2010), cao hn nng sut lao đng toàn ngành công nghip. Nng sut
lao đng các ngành c khí; đin t - công ngh thông tin; hóa dc - cao-su; ch bin

tinh lng thc, thc phm, cao hn 5,3 đn 12 ln toàn ngành công nghip. Bn ngành
công nghip này đc tp trung đu t, nâng cao sc cnh tranh ca sn phm trên th
trng. Trên thc t, nhiu sn phm có đc th
phn ln trong nc nh: dây cáp
đin chim 80% th trng trong nc; qut đin 70%; lp ô-tô, xe máy 90%; đin t
gia dng 50%; nc gii khát, sa đc, sa đóng hp 80%; thc phm ch bin 70%.
C cu công nghip TP H Chí Minh tip tc chuyn bin tích cc, theo đúng
đnh hng i hi ln th 8 ng b thành ph đ ra. Bn ngành công nghip trng
yu đã có vai trò quan trng đi vi công nghip thành ph. Hin ti, công nghip c
khí phát trin nhanh, nht là c khí ch to. Công nghip đin t - công ngh thông tin
có mc doanh thu hng nm chim ti 40% doanh thu ca c nc, thu hút nhiu tp
đoàn kinh t ln trên th gii đu t vào các d án s dng công ngh bán dn, công
ngh vi mch, bo vi mch. Công nghip hóa cht - hóa dc - nha - cao-su đã phát
trin theo hng bo v môi trng và tng giá tr gia tng. Ngành công nghip ch
SVTH :V Minh Tun - 13 -
Khóa lun tt nghip GVHD : TS. Nguyn Qunh Hoa
bin lng thc, thc phm đã chuyn sang tinh ch vi công ngh tiên tin, cho ra đi
nhng sn phm cht lng cao.
Nhm to sc hút vi các nhà đu t, TP H Chí Minh đã trin khai có hiu qu
nm nhóm h tr các doanh nghip, trong đó u tiên phát trin các ngành công nghip
trng yu. Theo quyt đnh ca UBND thành ph v thc hin các d án trong nc
thuc chng trình kích cu trên đa bàn, mt s d án đu t sn xut sn phm đin t,
công ngh thông tin, sn phm c khí chính xác; ch bin lng thc, thc phm có giá
tr gia tng cao, đc ngân sách thành ph h tr 100% hoc 50% lãi sut vn vay.
Hng nm thành ph dành khong nm t đng cho các hot đng h tr đi mi công
nghip. Nm 2010, S Công thng trình thành ph phê duyt 76 d án đc h tr lãi
vay, trong đó công nghip có 13 d án v c khí ch to, sáu d án v dc - nha -
cao-su k thut; nm d án đin - đin t công ngh thông tin.
Thc hin chuyn đi c cu công nghip theo hng bn vng, TP H Chí
Minh quy hoch phát trin các khu công nghip sn xut sn phm ph tr, ch đng

phát trin trung tâm và công ngh phn mm tp trung, xây các khu công nghip k
thut cao đ hút các nhà đu t, nht là các d án đu t vào các ngành công nghip
trng yu. Trong nm nm gn đây, bn ngành công nghip trng yu đã có 24 nghìn
345 doanh nghip đc thành lp, tng hai đn ba ln so vi giai đon 2001-2005,
chim 46% s các doanh nghip mi thành lp ca thành ph. Mt trong nhng đim
đáng chú ý là, các d án v c khí đã tp trung nhiu trang thit b, công ngh mi, bo
v môi trng, s dng công ngh tiên tin và ngày càng có nhiu các d án ln ca các
tp đoàn ln trên th gii đu t. Cui tháng 1/2011, TP H Chí Minh đã cp phép đu
t cho d án sn xut pin nng lng mt tri vi s vn đu t hn mt t USD ti
Khu công nghip ông Nam ca thành ph. Trc đó, mt tp đoàn hàng đu th gii
đã khánh thành nhà máy sn xut chíp đin t vi tng vn d án hn mt t USD ti
khu Công ngh cao TP H Chí Minh. Nhng kt qu đó cho thy, môi trng đu t
vào các ngành công nghip trng yu ngày càng hp dn. Các d án này đi vào hot
đng, góp phn phát trin các ngành công nghip trng yu ca thành ph theo hng
phát trin công nghip sch, có hàm lng cht xám cao. Thành ph cam kt s tip tc
ci thin môi trng đu t kinh doanh; thúc đy phát trin các ngành công nghip h
SVTH :V Minh Tun - 14 -
Khóa lun tt nghip GVHD : TS. Nguyn Qunh Hoa
tr; đào to ngun nhân lc cht lng cao; to môi trng thun li nht cho nhà đu
t yên tâm sn xut kinh doanh.

2.1.2.2. Tình hình phát trin ca các Khu công nghip – Khu ch xut ti Tp.H Chí
Minh:
Do tình hình kinh t th gii và trong nc gp khó khn, cng nh mt s chính
sách u đãi v thu, giá thuê đt không đ hp dn nhà đu t đã khin tình hình thu hút
đu t nm 2012 vào các khu ch xut - khu công nghip trên đa bàn TPHCM gim sút
so vi nm 2011, vn đu t thu hút gim 21,13%; trong đó vn đu t nc ngoài
gim 19,02%, vn đu t trong nc gim 23,16%, mc dù vn đu t trong nc điu
chnh tng gp 3,3 ln so vi nm 2011. Tuy nhiên, vn đu t điu chnh tng là do
mt s d án có vn đu t ln nh: d án Tân Cng Sài Gòn, d án ca Công ty c

phn Bia ru nc gii khát Sài Gòn điu chnh tng vn.
C th, nm 2012 có 220 d án đu t đc cp mi và điu chnh vi vn đu
t đng ký đt 411,73 triu USD, đt 82,35% k hoch nm 2012 (500 triu USD),
gim 21,13% so vi nm 2011 (522 triu USD không bao gm d án First Solar 1,004
t USD). Trong đó, v đu t nc ngoài, tng vn đu t đng ký đt 207,62 triu
USD, gim 19,02% so vi nm 2011 (256,37 triu USD). C th, cp mi 20 d án vi
vn đu t đng ký 33,11 triu USD, gim 2,07% so vi nm 2011; điu chnh 109 d
án, trong đó 38 d án điu chnh tng vn vi vn điu chnh tng 174,51 triu USD,
gim 21,59% so vi nm 2011 (222,56 triu USD).
V đu t trong nc, tng vn đu t đng ký đt 4.082,15 t đng (tng
đng 204,11 triu USD), gim 23,16% so vi nm 2011 (265,63 triu USD). Trong đó,
cp mi 46 d án vi vn đng ký 2.814,41 t đng (tng đng 140,72 triu USD),
gim 42,93% so vi nm 2011 (246,59 triu USD); 45 d án điu chnh, trong đó 22 d
án điu chnh tng vn vi vn điu chnh tng 1.267,75 t đng (tng đng 63,39
triu USD), gp 3,3 ln so vi nm 2011 (19,05 triu USD).
Nguyên nhân chính ca thu hút đu t gim sút do tình hình kinh t th gii và
trong nc vn còn khó khn; doanh nghip đu t vào KCN không còn đc hng u
đãi thu thu nhp doanh nghip (tr đu t vào các d án công ngh cao); giá thuê đt 
SVTH :V Minh Tun - 15 -
Khóa lun tt nghip GVHD : TS. Nguyn Qunh Hoa
mt s KCX-KCN không đ hp dn nhà đu t; thu hút đu t có chn lc, tp trung
thu hút vào 4 ngành trng đim (c khí, đin t - tin hc, hóa cht và ch bin tinh
lng thc - thc phm).
Hin nay, trên đa bàn TPHCM có 16 KCX-KCN đc thành lp, trong đó có 12
KCX-KCN hin hu đang hot đng, 4 KCN đang xây dng h tng (An H, Phong
Phú, Tân Phú Trung, ông Nam).
Theo các quyt đnh ca Th tng Chính ph thì đnh hng đn nm 2020
TPHCM có thêm 7 KCN thành lp mi vi tng din tích 1.569ha gm: Phú Hu, Bàu
ng, Phc Hip, Xuân Thi Thng, Vnh Lc 3, Lê Minh Xuân 2, Lê Minh Xuân 3
và mt KCN chuyn đi t cm công nghip vi din tích 100ha là Cm C khí ô tô

TPHCM. Nh vy, đn nm 2020 TPHCM s có tng cng 24 KCX, KCN tp trung
vi tng din tích 6.142ha.
Nhm thu hút nhà đu t tp trung đu t vào các KCX-KCN trên đa bàn
TPHCM trong nm 2013, Ban Qun lý các KCX-KCN TPHCM (HEPZA) s trin khai
nhiu nhóm gii pháp thc hin trong thi gian ti:
• C th, xây dng KCN u tiên thu hút nhà đu t Nht Bn thuc các ngành
công nghip ph tr, d kin thc hin ti KCN Hip Phc. Thành lp Khu
công ngh cao Vit Nam - Singapore (VSIP) ti TPHCM. y mnh xúc tin
đu t ti ch thông qua vic thúc đy ci cách hành chính, gii quyt nhanh
th tc cho doanh nghip, nâng cao v th ca ban qun lý đi vi nhà đu t.
• Thúc đy vic trin khai d án ca các KCN d kin thành lp mi nh Lê
Minh Xuân 2, Lê Minh Xuân 3, Vnh Lc 3, Xuân Thi Thng, Hip Phc
- giai đon 3, Lê Minh Xuân m rng, Hòa Phú, Phc Hip đ sm trin
khai to qu đt sn sàng cho thu hút đu t. y mnh công tác xúc tin đu
t, khai thác các KCN đã sn sàng qu đt đu t: KCN Tân Phú Trung,
ông Nam, An H, Hip Phc - giai đon 2, KCX Tân Thun.
• Khuyn khích Công ty Phát trin h tng xây dng sn nhà xng tiêu chun,
trung tâm dch v phc v công nghip phù hp các ngành sn xut phn
mm, công ngh thông tin, nghiên cu và phát trin.
SVTH :V Minh Tun - 16 -
Khóa lun tt nghip GVHD : TS. Nguyn Qunh Hoa
• Phát trin xây dng nhà xng cao tng đa công nng, gim ô nhim môi
trng đ tng din tích sàn công nghip. Phi hp UBND các qun - huyn,
ch đu t KCN đy nhanh tin đ bi thng gii phóng mt bng ti 3
KCN hin hu (Vnh Lc, Tân To, Cát Lái 2) và 8 KCN đang trin khai
(ông Nam, Tân Phú Trung, Hip Phc - giai đon 2, Phong Phú, Hòa Phú,
Lê Minh Xuân 2, Lê Minh Xuân 3, Xuân Thi Thng). Rà soát, thu hi đt
đi vi nhng d án không trin khai theo đúng tin đ đng ký đ trin khai
các d án khác.
• Ngoài ra, xây dng chin lc thu hút đu t nc ngoài có chn lc, đnh

hng vào lnh vc công nghip xanh, thân thin vi môi trng, lnh vc
công ngh cao. Phi hp cht ch vi Trung tâm Xúc tin thng mi - đu
t TPHCM, S K hoch - u t, Công ty Phát trin h tng KCX-KCN t
chc vn đng xúc tin đu t  nc ngoài, tp trung vào các tp đoàn đa
quc gia.

2.1.3. Ngun lc t nhiên:
Thành ph H Chí Minh vi v trí tâm đim ca khu vc ông Nam Á, Thành
ph H Chí Minh là mt đu mi giao thông quan trng v c đng b, đng thy và
đng không, ni lin các tnh trong vùng và còn là mt ca ngõ quc t, rt thun li
cho vic phát trin mô hình Công nghip xut khu hàng hóa.
ng thi, vi v trí giáp ranh khu vc min Tây Nam b là ngun cung nông
sn thô ln nht c nc rt thun li khi phát trin ngành công nghip ch bin. Ngoài
ra ngun nguyên vt liu dành cho công nghip đin t hay các ngành công ngh cao
cng không thiu vi ngun cung t các tnh v tinh trong khu vc ông Nam b.
Là đô th có ngun nhân lc ln nht nc, vi khong 4,7 triu ngi trong đ
tui lao đng, tng s ngi có vic làm hin vào khong 3,2 triu ngi. i ng cán
b khoa hc - k thut có trình đ chuyên môn cao trên đa bàn chim ti 30% so vi c
nc. S lao đng đã qua đào to tng t 40% nm 2005 lên 55% nm 2010. Trong giai
đon 2010 đn 2015, s u tiên phát trin nhân lc đ đ cung cp cho nhng ngành có
hàm lng công ngh cao, có giá tr gia tng cao ti các Khu công nghip – Khu ch
SVTH :V Minh Tun - 17 -