mở rộng hoạt động cho vay mua nhà tại ngân hàng tmcp công thương việt nam chi nhánh bình định

Quy Nhơn – 2013
Quy Nhơn – 2013
Trang 1
TRƯỜNG ĐẠI HỌC QUANG TRUNG
KHOA KINH TẾ - TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
MỞ RỘNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ TẠI
NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG
VIỆT NAM CHI NHÁNH BÌNH ĐỊNH
Giáo viên hướng dẫn : Văn Thị Bích Ngọc
Sinh viên thực tập : Trần Thị Mai Thúy
Lớp : K4-407LDB
Trang 2
MỤC LỤC
Lời mở đầu
1
CHƯƠNG 1: Những vấn đề cơ bản về cho vay mua nhà tại Ngân hàng thương
mại
4
1.1. Khái quát về Ngân hàng thương mại

4
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm Ngân hàng thương mại.

4
1.1.2. Chức năng của Ngân hàng thương mại.

4
1.1.3. Đặc đểm của NHTM

6
1.1.4. Các hoạt động chủ yếu của NHTM

6
1.1.5. Hoạt động cho vay của NHTM

8
1.1.5.1. Khái niệm cho vay

8
Trang 3
1.1.5.2. Các hình thức cho vay của NHTM

8
1.1.5.3. Nguyên tắc cho vay

9
1.1.5.4. Điều kiện cho vay

9
1.1.5.5. Phương pháp cho vay

10
1.2. Hoạt động cho vay mua nhà của Ngân hàng Thương mại.

10
1.2.1. Khái niệm cho vay mua nhà.

10

1.2.2. Đặc điểm của cho vay mua nhà

10
1.2.3. Phân loại cho vay mua nhà, xây mới và sửa chữa nhà ở

12
1.2.4. Vai trò của cho vay mua nhà

13
1.2.5. Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động cho vay mua nhà
Trang 4

15
1.2.5.1. Các nhân tố chủ quan

15
1.2.5.2. Các nhân tố khách quan

16
1.2.6. Các chỉ tiêu đánh giá chất lượng cho vay

18
CHƯƠNG 2: Thực trạng hoạt động cho vay mua nhà tại NHTMCP Công
Thương – CN Bình Định
20
2.1. Giới thiệu chung về Ngân hàng TMCP Công Thương

20
2.2. Khái quát về Ngân hàng TMCP Công Thương – CN Bình Định.

21
2.2.1. Chức năng và nhiệm vụ của NHTMCP Công Thương – CN Bình
Định
23
2.2.2. Bộ máy tổ chức của Ngân hàng TMCP Công Thương – CN Bình Định
26
2.2.3. Các hoạt động cơ bản của Ngân hàng TMCP Công Thương – CN
Bình Định
29
Trang 5
2.2.4. Kết quả hoạt động kinh doanh
31
2.2.4.1. Huy động vốn

31
2.2.4.2. Hoạt động tín dụng

34
2.2.4.3. Thu nhập

35
2.3. Thực trạng nghiệp vụ cho vay tiêu dùng tại Ngân hàng TMCP Công
Thương – CN Bình Định
36
2.3.1. Những quy định về nghiệp vụ cho vay mua nhà tại Chi nhánh.

36
2.3.1.1. Điều kiện vay vốn

36

2.3.1.2. Phương thức cho vay.

37
2.3.1.3. Thời hạn vay.

38
2.2.1.4. Các hình thức bảo đảm vốn vay.

38
Trang 6
2.3.1.5. Mức cho vay.

39
2.3.1.6. Quy định về thời gian giải quyết thủ tục vay vốn.

40
2.3.2. Quy trình nghiệp vụ cho vay mua nhà tại Ngân hàng TMCP Công
Thương – CN Bình Định
40
2.3.3. Phân tích kết quả hoạt động cho vay mua nhà tại Ngân hàng Công
Thương – CN Bình Định
46
2.3.3.1. Tình hình chung cho vay mua nhà, xây nhà và sửa chữa nhà ở

46
2.3.3.2. Phân tích theo thời hạn vay.

50
2.3.3.3. Phân tích theo mục đích sử dụng vốn

53
2.3.3.4. Phân tích theo chủ thể vay.

56
2.3.3.5 Phân tích theo hình thức đảm bảo

60
Trang 7
2.4. Đánh giá chung về thực trạng hoạt động cho vay mua nhà tại NHTMCP
Công Thương – CN Bình Định
63
2.4.1. Những thành tựu đạt được.

63
2.4.2. Một số hạn chế còn tồn tại.

65
2.4.3. Những rủi ro tiềm ẩn.

71
CHƯƠNG 3: Giải pháp mở rộng hoạt động cho vay mua nhà tại Ngân hàng
TMCP Công Thương - CN Bình Định
73
3.1. Định hướng phát triển cho vay mua nhà của chi nhánh trong thời gian
tới
73
3.2. Một số giải pháp mở rộng hoạt động cho vay mua nhà tại CN.

74
3.2.1. Giải pháp về thị trường

74
3.2.2. Giải pháp về nguồn vốn

74
3.2.3. Giải pháp về nguồn nhân lực
Trang 8

75
3.2.4. Giải pháp về tín dụng

77
3.2.4.1. Hoàn thiện chính sách tín dụng và việc áp dụng chính sách tín
dụng
77
3.2.4.2 Hoàn thiện công tác định giá trong cho vay có TSBĐ là đất

81
3.2.5. Mở rộng quan hệ với các đơn vị hỗ trợ hoạt động ngân hàng

82
3.2.6. Giai pháp về dịch vụ

83
3.2.7. Giai pháp về công nghệ

85
3.2.8 Giải pháp về hạn chế rủi ro

85

3.3. Một số kiến nghị.

86
3.3.1. Kiến nghị với Chính phủ cùng các bộ ngành liên quan
Trang 9

86
3.3.2. Kiến nghị với Ngân hàng nhà nước

87
3.3.3. Kiến nghị với NHTMCP Công Thương – CN Bình Định.

88
Kết luận
90
Trang 10
DANH MỤC SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ, BẢNG BIỂU
Sơ đồ 1.1: Chức năng trung gian tín dụng
4
Sơ đồ 2.1: Cơ cấu bộ máy tổ chức NH TMCP Công Thương – CN Bình Định
26
Sơ đồ 2.2: Quy trình huy động vốn tại Ngân hàng
30
Bảng 2.1: Tổng nguồn vốn huy động của Ngân hàng TMCP Công Thương –
CN Bình Định
32
Bảng 2.2: Cơ cấu tín dụng của NH TMCP Công Thương – CN Bình Định
34
Bảng 2.3: Thu nhập của Ngân hàng TMCP Công Thương – CN Bình Định
35

Bảng 2.4: Tỷ trọng cho vay mua nhà, xây nhà và SCN ở trong tổng dư nợ cho vay
47
Bảng 2.5: Tình hình cho vay theo thời hạn vay
51
Bảng 2.6: Tình hình hình cho vay theo mục đích sử dụng vốn
54
Bảng 2.7: Tình hình cho vay theo chủ thể
58
Bảng 2.8: Tình hình cho vay theo hình thức đảm bảo
61
Trang 11
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
STT
TỪ VIẾT TẮT NỘI DUNG
1 BHXH Bảo hiểm xã hội
2 CBCNV Cán bộ công nhân viên.
3 SCN Sửa chữa nhà
4 DN Doanh nghiệp.
5 DNCV Dư nợ cho vay
6 DPRR Dự phòng rủi ro.
7 DS Doanh số
8 DSCV Doanh số cho vay
9 CVTD Cho vay tiêu dùng
10 DV Dịch vụ.
11 GTCG Giấy tờ có giá
12 HĐQT Hội đồng quản trị
13 KH Khách hàng.
14 KHCN Khách hàng cá nhân
15 TLNQHBQ Tỷ lệ nợ quá hạn bình quân
16 LNST Lợi nhuận sau thuế.

17 LNTT Lợi nhuận trước thuế.
18 LSCB Lãi suất cơ bản
19 NHNN Ngân hàng Nhà Nước.
20 NHTM Ngân hàng Thương mại.
21 NHTMCP Ngân hàng thương mại cổ phần
22 QHKH Quan hệ khách hàng.
23 DNBQ Dư nợ bình quân
Trang 12
24 TCTD Tổ chức tín dụng.
25 TDH Trung dài hạn.
26 NQH Nợ quá hạn
27 TGĐ Tổng giám đốc
28 TSĐB Tài sản đảm bảo
29 TSHH Tài sản hữu hình
30 VCSH Vốn chủ sở hửu
31 VHĐ Vốn huy động.
Trang 13
LỜI MỞ ĐẦU
Việt Nam là một đất nước đang phát triển với nhiều tiềm năng về kinh tế - xã
hội và ngày càng khẳng định vị thế của mình trên trường quốc tế bằng những thành
tựu khả quan về phát triển kinh tế - xã hội đã đạt được trong những năm qua, bằng
chứng điển hình nhất là việc trở thành thành viên chính thức của tổ chức thương
mại thế giới WTO trong năm 2007. Khi nền kinh tế tăng trưởng, chính trị ổn định,
dân số gia tăng khiến cho nhu cầu mua – sửa chữa và xây dựng nhà ở tăng cao hơn
bao giờ hết.
Nắm bắt được nhu cầu của người dân, các NHTM – những trung gian tài chính
với nguồn vốn huy động dồi dào từ công chúng, đã sử dụng nguồn vốn đó để cho
vay đối với những KH có nhu cầu vay mua – sửa chữa và xây dựng nhà. Việc cho
vay này không những có tác dụng kích thích sự tăng trưởng của nền kinh tế mà còn
đem lại nguồn thu nhập và lợi ích khác cho chính ngân hàng.

Quy Nhơn - một trong những thành phố đang trên đà phát triển với dân số ngày
càng đông đúc và do tác động của các chính sách xây dựng và phát triển thành phố
nhiều khu vực có đông dân cư sinh sống đã và đang bị giải toả, quy hoạch nhằm
mục đích xây dựng cơ sở hạ tầng cho thành phố, làm cho nhu cầu về nhà ở ngày
càng trở nên cấp thiết, song đều đó lại bị giới hạn bởi nhiều yếu tố trong đó phải kể
đến khả năng chi trả cho việc đáp ứng những nhu cầu đó. Nhận thấy nhu cầu cấp
thiết đó, NHTMCP Công thương đã áp dụng hình thức cho vay mua nhà; xây dựng
và sửa chữa nhà ở nhằm đáp ứng tốt nhất nhu cầu nhà ở cho người dân.
Tuy nhiên hoạt động này đang có nhiều diễn biến khá phức tạp, những hạn chế
nhất định vì vậy cần phải xem xét và đưa ra giải pháp khắc phục để hoạt động ngày
càng hiệu quả hơn.
Đóng góp một phần nhỏ của mình, em hy vọng với đề tài :“Mở rộng hoạt động
cho vay mua nhà tại Ngân hàng TMCP Công thương – CN Bình Định” làm nội
dung nghiên cứu của mình với hy vọng sẽ mở ra một hướng đi đúng để phát triển
cho vay mua nhà tại CN nói riêng và NH nói chung.
Trang 14
 Mục đích nghiên cứu
Việc nghiên cứu của đề tài nhằm đưa ra những giải pháp mở rộng mua nhà tại
NHTMCP Công thương – CN Bình Định là rất cần thiết, để xây dựng phương pháp
mở rộng cho vay, tận dụng thế được mạnh của mình và khai thác tiềm năng vốn có
của thị trường. Qua đó, CN tối đa hóa lợi nhuận, giảm thiểu rủi ro và phục vụ KH
một cách linh hoạt, đáp ứng tốt nhu cầu của KH.
 Phương pháp nghiên cứu
- Thu thập số liệu: các báo cáo và tài liệu của NHTMCP Công thương – CN
Bình Định, thông tin trên các trang báo tài chính, bản tin tài chính và các trang web
liên quan kết hợp với những kiến thức thực tiễn có được trong quá trình thực tập tại
CN.
- Phương pháp: Thống kê, tổng hợp, diễn dịch, quy nạp.
- Phân tích số liệu và đánh giá số liệu về chỉ số tuyệt đối và tương đối của cho
vay tiêu dùng từ tài liệu có được. Từ đó đưa ra nhận xét, kết luận về hoạt động cho

vay tiêu dùng tại CN.
- Với những thông tin thu thập được kết hợp với những đánh giá từ việc phân
tích số liệu đưa ra những đánh giá về thành tựu đạt được và hạn chế của CN, trên cơ
sở đó đưa ra những giải pháp phù hợp.
 Phạm vi đề tài
Do lĩnh vực hoạt động kinh doanh của NHTMCP Công thương – CN Bình Định
phong phú và đa dạng nhưng với thời gian thực tập và nghiên cứu có hạn nên em
chỉ đi sâu nghiên cứu hoạt động cho vay mua nhà của CN trong 5 năm từ 2009 đến
6 tháng đầu năm 2013
 Kết cấu của bài báo cáo
- Đề tài gồm 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề cơ bản về cho vay mua nhà tại ngân hàng thương mại.
Chương 2: Thực trạng hoạt động cho vay mua nhà tại Ngân hàng Công Thương –
CN Bình Định từ năm 2009 đến 6 tháng đầu năm 2013.
Chương 3: Giải pháp nhằm nâng cao chất lượng cho vay mua nhà tại hàng Ngân
hàng Công Thương – CN Bình Định.
Do thời gian nghiên cứu ngắn và kinh nghiệm chưa có nên bài viết không tránh
hạn chế trong quá trình tìm hiểu, trình bày và đánh giá, vì vậy em rất mong nhận
Trang 15
được những ý kiến quý báu, sự quan tâm nhiệt tình giúp đỡ của cô Văn Thị Bích
Ngọc – giảng viên Khoa Tài chính Ngân hàng, trường Đại học Quang Trung và các
cô, chị trong Phòng giao dịch Đống Đa, Ban lãnh đạo Ngân hàng TMCP Công
Thương – CN Bình Định để bài báo cáo của em được hoàn thiện hơn.
Xin chân thành cảm ơn
Sinh viên thực tập
Trần Thị Mai Thúy
Trang 16
CHƯƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ CHO VAY MUA NHÀ
TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

1.1. Khái quát về NHTM
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm NHTM
Theo Luật Tổ chức tín dụng số 47/2010/QH 12 ban hành ngày 16/06/2010 định
nghĩa: Ngân hàng Thương mại là loại hình Tổ chức Tín dụng được thực hiện toàn
bộ hoạt động ngân hàng và các hoạt động kinh doanh khác có liên quan. Trong đó,
hoạt động ngân hàng là hoạt động kinh doanh tiền tệ và dịch vụ ngân hàng với nội
dung thường xuyên là nhận tiền gửi, sử dụng tiền này để cấp tín dụng và cung ứng
các dịch vụ thanh toán.
1.1.2 Chức năng của NHTM
 Chức năng trung gian tín dụng
Thực hiện chức năng trung gian tín dụng, NHTM đóng vai trò là “cầu nối” giữa
người dư thừa vốn và người cần vốn trong nền kinh tế.
Sơ đồ 1.1: Chức năng trung gian tín dụng

Với chức năng này, NHTM vừa đóng vai trò là người đi vay vừa đóng vai trò là
người cho vay. Điều này đã đã góp phần tạo lợi ích cho tất cả các bên tham gia, bao
gồm người gửi tiền, ngân hàng và người đi vay, đồng thời thúc đẩy sự phát triển của
nền kinh tế.
Có thể nói, chức năng trung gian tín dụng là chức năng quan trọng nhất của
NHTM vì nó phản ánh bản chất của NHTM là đi vay để cho vay, nó quyết định sự
Người dư
thừa vốn
Ngân hàng
thương mại
Người cần
vốn
Gửi tiền
Ủy thác
ngân hàng
Cho vay

Đầu tư
Trang 17
tồn tại và phát triển của ngân hàng. Đồng thời, nó cũng là cơ sở để thực hiện các
chức năng khác.
 Chức năng trung gian thanh toán
NHTM thực hiện chức năng trung gian thanh toán trên cơ sở thực hiện chức
năng trung gian tín dụng.
Ở đây NHTM đóng vai trò là thủ quỹ cho các doanh nghiệp và cá nhân, thực
hiện các thanh toán theo yêu cầu của KH như trích tiền từ tài khoản tiền gửi của họ
để thanh toán tiền hàng hóa, dịch vụ hoặc nhập vào tài khoản tiền gửi của KH tiền
thu bán hàng và các khoản thu khác theo lệnh của họ. Các NHTM cung cấp cho KH
nhiều phương tiện thanh toán tiện lợi như séc, ủy nhiệm chi, ủy nhiệm thu, thẻ rút
tiền, thẻ thanh toán, thẻ tín dụng… Tùy theo nhu cầu, KH có thể chọn cho mình
phương thức thanh toán phù hợp. Nhờ đó mà các chủ thể kinh tế không phải giữ
tiền trong túi, mang theo tiền để gặp chủ nợ, gặp người phải thanh toán dù ở gần
hay xa mà họ có thể sử dụng một phương thức nào đó để thực hiện các khoản thanh
toán. Do vậy các chủ thể kinh tế sẽ tiết kiệm được rất nhiều chi phí, thời gian, lại
đảm bảo thanh toán an toàn. Chức năng này vô hình chung đã thúc đẩy lưu thông
hàng hóa, đẩy nhanh tốc độ thanh toán, tốc độ lưu chuyển vốn, từ đó góp phần phát
triển kinh tế. Đối với NHTM, chức năng này góp phần tăng thêm lợi nhuận cho
ngân hàng thông qua việc thu phí thanh toán. Chức năng này cũng chính là cơ sở
hình thành chức năng tạo tiền của NHTM.
 Chức năng tạo tiền
Tạo tiền là một chức năng quan trọng, phản ánh rõ bản chất của ngân NHTM.
Với mục tiêu là tìm kiếm lợi nhuận như là một yêu cầu chính cho sự tồn tại và phát
triển của mình, các NHTM với nghiệp vụ kinh doanh mang tính đặc thù của mình
đã vô hình chung thực hiện chức năng tạo tiền cho nền kinh tế. Khi ngân hàng chỉ
thực hiện chức năng nhận tiền gửi mà chưa cho vay, ngân hàng chưa hề tạo tiền, chỉ
khi thực hiện cho vay, ngân hàng mới bắt đầu tạo tiền. Đó là một phát minh lớn
trong hoạt động ngân hàng. Chức năng tạo tiền được thực thi trên cơ sở hai chức

năng khác của NHTM là chức năng tín dụng và chức năng thanh toán. Thông qua
chức năng trung gian tín dụng, ngân hàng sử dụng số vốn huy động được để cho
Trang 18
vay, số tiền cho vay ra lại được KH sử dụng để mua hàng hóa, thanh toán dịch vụ
trong khi số dư trên tài khoản tiền gửi thanh toán của KH vẫn được coi là một bộ
phận của tiền giao dịch, được họ sử dụng để mua hàng hóa, thanh toán dịch vụ…
Với chức năng này, hệ thống NHTM đã làm tăng tổng phương tiện thanh toán trong
nền kinh tế, đáp ứng nhu cầu thanh toán, chi trả của xã hội.
Tóm lại, các chức năng của NHTM có mối quan hệ chặt chẽ, bổ sung, hỗ trợ cho
nhau, trong đó chức năng trung gian tín dụng là chức năng cơ bản nhất, tạo cơ sở
cho việc thực hiện các chức năng sau. Đồng thời khi ngân hàng thực hiện tốt chức
năng trung gian thanh toán và chức năng tạo tiền lại góp phần làm tăng nguồn vốn
tín dụng, mở rộng hoạt động tín dụng.
1.1.3. Đặc điểm của NHTM
• Đối tượng kinh doanh là tiền
• Hoạt động của NH có liên quan đến nhiều đối tượng khác nhau và các
KH hoạt động trên nhiều lĩnh vực khác nhau
• Các NH hoạt động mang tính thống nhất
• Rủi ro trong kinh doanh lớn
• Hoạt động của NHTM chịu sự thống chế của NHNN về giá cả và lãi suất
1.1.4. Các hoạt động chủ yếu của NHTM
 Hoạt động huy động vốn
Như chúng ta đã biết, bất cứ một tổ chức kinh doanh nào khi tham gia vào nền
kinh tế đều cần đến vốn và kinh doanh ngân hàng cũng không phải ngoại lệ. Nguồn
vốn của ngân hàng bao gồm:
- Vốn điều lệ: là khoản vốn thuộc sở hữu của ngân hàng, ghi trong bản điều lệ
của ngân hàng, được hình thành ngay từ khi NHTM được thành lập
- Qũy dự trữ: được hình thành từ 2 quỹ là quỹ dự trữ để bổ sung vốn điều lệ và
các quỹ dự trữ đặc biệt để bù đắp rủi ro.
- Vốn coi như tự có: bao gồm các khoản vốn tạm thời nhàn rỗi của ngân hàng.

- Vốn tiền gửi: đây là nguồn vốn quan trọng nhất trong số vốn thu hút từ bên
ngoài của các NHTM.
Trang 19
- Vốn đi vay: trong quá trình hoạt động, ngân hàng còn có thể vay vốn từ
NHTW hay các tổ chức tín dụng khác, hoặc từ thị trường tài chính trong và ngoài
nước.
- Các nguồn vốn khác: vốn tài trợ, vốn đầu tư phát triển, vốn ủy thác đầu tư để
cho vay theo các chương trình, dự án xây dựng,… và vốn hình thành trong quá trình
hoạt động của ngân hàng.
Nếu ngân hàng có càng nhiều vốn thì càng tạo cơ hội cho ngân hàng mở rộng
kinh doanh do đó mà các ngân hàng luôn tìm kiếm những nguồn vốn với chi phí
thấp và ổn định, đa dạng hóa các hình thức và lãi suất tiền gửi, giấy nợ nhằm thu
hút được nhiều vốn nhất trong giới hạn có thể.
 Hoạt động sử dụng vốn
Là hoạt động mà ngân hàng sử dụng nguồn vốn để đầu tư hoặc cấp tín dụng (cho
vay, cho thuê, ). Hoạt động tín dụng là hoạt động chiếm tỉ trọng lớn nhất trong tổng
tài sản của ngân hàng và là hoạt động mang lại nhiều lợi nhuận nhất cho ngân hàng.
Tuy nhiên hoạt động đầu tư và tín dụng cũng mang lại khá nhiều rủi ro do đó ngân
hàng rất cẩn trọng khi thực hiện các nghiệp vụ này.
 Hoạt động kinh doanh ngoại tệ
Ngân hàng đứng ra mua hoặc bán ngoại tệ và thu lợi nhuận nhờ chênh lệch tỉ giá
và thu phí dịch vụ. Ngày nay, hoạt động này được mở rộng với rất nhiều hình thức
và nghiệp vụ phong phú: mua bán, trao đổi, gửi vay các loại ngoại tệ thông qua các
hợp đồng kỳ hạn, hợp đồng giao ngay, hợp đồng hoán đổi, hợp đồng quyền chọn,
hợp đồng tương lai. Các NHTM tham gia kinh doanh ngoại hối với hai mục đích
chính: một là ngân hàng cung cấp dịch vụ cho KH chủ yếu là mua hộ và bán hộ,
thông qua đó ngân hàng thu một khoản phí dịch vụ; hai là ngân hàng kinh doanh
ngoại hối nhằm kiếm lời khi tỷ giá trên thị trường biến động.
 Các hoạt động khác
Các hoạt động của ngân hàng càng ngày càng được mở rộng và phát triển. Peter

Rose có nói: “NHTM thực hiện nhiều chức năng tài chính nhất so với bất kì một tổ
chức kinh doanh nào trong nền kinh tế”.
Trang 20
Một số các hoạt động khác của ngân hàng có thể kể đến đó là: cung cấp các tài
khoản giao dịch và thực hiện thanh toán, quản lí ngân quỹ, dịch vụ ủy thác và tư
vấn, dịch vụ môi giới đầu tư chứng khoán, bảo hiểm, … Các hoạt động này mang
lại thu nhập cho ngân hàng thông qua việc ngân hàng thu các khoản phí dịch vụ. Có
thể nói các hoạt động này chứa đựng ít rủi ro nên các ngân hàng hiện đại đang ngày
càng mở rộng các hoạt động dịch vụ này.
1.1.5. Hoạt động cho vay của NHTM
1.1.5.1. Khái niệm cho vay
Cho vay của NHTM là việc chuyển nhượng tạm thời một lượng giá trị từ NHTM
(người sở hữu) sang KH vay (người sử dụng) sau một thời gian nhất định quay trở
lại NHTM với lượng giá trị lớn hơn lượng giá trị ban đầu. Hay có thể hiểu cho vay
của NHTM là quan hệ giữa một bên là người cho vay (NHTM) bằng cách chuyển
giao tiền hoặc tài sản cho bên người vay (KH vay) để sử dụng trong một thời gian
nhất định với cam kết của người vay là hoàn trả cả gốc và lãi khi đến hạn.
Đối với NHTM, cho vay được cho là hoạt động quan trọng nhất, chiếm tỷ trọng
khoảng 70% - 80%. Do đó các ngân hàng luôn luôn tìm kiếm các cơ hội cho vay.
Hình thức tín dụng truyền thống của NHTM là cho vay ngắn hạn có đảm bảo bằng
tài sản. Sau này hình thức tín dụng được mở rộng thành nhiều hình thức khác nhau
như cho vay thế chấp bằng bất động sản, bằng các chứng khoán, bằng giấy tờ lưu
kho hoặc không cần thế chấp. Các ngân hàng lớn hiện nay thực hiện đa dạng các
hình thức tín dụng từ cho vay ngắn, trung và dài hạn, bảo lãnh cho KH mua các tài
sản để cho thuê.
1.1.5.2. Các hình thức cho vay của NHTM
 Căn cứ theo thời hạn cho vay
- Cho vay ngắn hạn: là các khoản vay có thời hạn đến 12 tháng, được sử dụng để
bù đắp sự thiếu hụt vốn lưu động của các doanh nghiệp và các nhu cầu chi tiêu ngăn
hạn của cá nhân. Cho vay ngắn hạn chiếm tỷ trọng cao nhất đối với các NHTM.

- Cho vay trung hạn: là loại cho vay có thời hạn trên 12 tháng đến 5 năm, được
sử dụng chủ yếu để đầu tư mua sắm tài sản cố định, cải tiến đổi mới thiết bị, công
Trang 21
nghệ, mở rộng sản xuất kinh doanh, xây dựng các dự án mới có quy mô nhỏ và thời
gian thi hồi vốn nhanh.
- Cho vay dài hạn: là loại cho vay có thời hạn trên 5 năm, được sử dụng đê cấp
vốn cho xây dựng cơ bản như đầu tư xây dựng các xí nghiệp mới, các công trình
thuộc cơ sở hạ tầng, cải tiến và mở rộng sản xuất có quy mô lớn.
 Căn cứ theo tính chất đảm bảo của vốn vay
- Cho vay có đảm bảo không bằng tài sản : nghĩa là cho vay mà không cần tài
sản cầm cố, thế chấp hoặc bảo lãnh của người thứ ba. Việc cho vay chỉ dựa vào
phương án vay vốn khả thi, uy tín của bản thân KH hoặc của người bảo lãnh.
- Cho vay có đảm bảo bằng tài sản: nghĩa là cho vay có tài sản cầm cố, thế chấp
hoặc bảo lãnh của bên thứ ba, hoặc bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay. Sự
bảo đảm này chính là căn cứ pháp lý để ngân hàng có thêm một nguồn thu nợ thứ
hai, bổ sung cho nguồn thu nợ thứ nhất thiếu chắc chắn.
 Căn cứ vào mục đích sử dụng vốn vay
- Cho vay đầu tư kinh doanh: được dùng để cấp vốn cho các nhà doanh nghiệp
và các chủ thể kinh tế khác để tiến hành sản xuất và kinh doanh.
- Cho vay tiêu dùng: là hình thức cấp tín dụng cho các cá nhân để đáp ứng nhu
cầu tiêu dùng như: mua sắm nhà cửa, xe cộ, máy giặt, tủ lạnh và các nhu cầu bình
thường hàng ngày. Đây là loại tín dụng có khả năng sinh lời khá lời, góp phần nâng
cao hiệu quả kinh doanh của ngân hàng.
- Cho vay nông nghiệp: là hình thức cấp phát tín dụng đáp ứng nhu cầu vay vốn
của nông dân sản xuất nông nghiệp.
1.1.5.3. Nguyên tắc cho vay
- Sử dụng vốn vay đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng.
- Hoàn trả nợ gốc và lãi vốn vay đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
1.1.5.4. Điều kiện cho vay
- Có đủ năng lực pháp lý.

- Mục đích sử dụng vốn vay hợp pháp.
- Có đủ khả năng tài chính để đảm bảo trả nợ trong thời hạn cam kết.
Trang 22
- Có dự án đầu tư, phương án sản xuất kinh doanh, dịch vụ khả thi và có hiệu
quả; dự án đầu tư, phương án phục vụ đời sống khả thi và phù hợp với các quy định
pháp luật.
- Thực hiện các quy định về bảo đảm tiền vay theo quy định của Chính phủ và
hướng dẫn của NHNN Việt Nam.
1.1.5.5. Phương pháp cho vay
- Cho vay từng lần: là phương thức cho vay mà mỗi lần vay vốn KH và ngân
hàng đều phải làm thủ tục vay vốn cần thiết và kí hợp đồng tín dụng.
- Cho vay theo hạn mức tín dụng: nghĩa là ngân hàng và KH xác định và thỏa
thuận một hạn mức tín dụng, duy trì trong một khoảng thời gian nhất định. Hạn mức
tín dụng là mức dư nợ vay tối đa được duy trì trong một thời hạn nhất định mà ngân
hàng và KH đã thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng.
1.2. Hoạt động cho vay mua nhà của Ngân hàng Thương mại.
1.2.1. Khái niệm cho vay mua nhà.
Cho vay mua nhà; xây dựng và sửa chữa nhà ở là một trong những hoạt động
cho vay tiêu dùng, được thực hiện trên cơ sở hợp đồng tín dụng giữa ngân hàng và
KH, trong đó KH sử dụng tiền vay để mua nhà; xây dựng và sửa chữa nhà ở, và có
trách nhiệm phải hoàn trả đầy đủ vốn gốc và lãi theo quy định trong hợp đồng tín
dụng.
1.2.2. Đặc điểm của cho vay mua nhà.
 Về đối tượng: Đối tượng cho vay mua nhà trước tiên là những cá nhân có đủ
năng lực pháp luật và hành vi dân sự. Tùy theo các tiêu chí phân loại mà đối tượng
cho vay mua nhà được phân như sau:
 Phân theo mức thu nhập
Với các cán bộ tín dụng, mức thu nhập và sự ổn định thu nhập là những thông tin
quan trọng. Thu nhập được phân thành ba nhóm chủ yếu
- Đối tượng có thu nhập thấp: là những người có hoàn cảnh khó khăn, rất muốn

cải thiện đời sống của mình nhưng bị hạn chế do thu nhập không đủ để thỏa mãn
nhu cầu của họ. Tuy nhiên họ cũng mong muốn có được cuộc sống tốt hơn như bất
kỳ nhóm người nào khác. Họ được đánh giá là những KH tiềm năng trong hiện tại
Trang 23
và tương lai của các ngân hàng thương mại
- Đối tượng có thu nhập trung bình: Đây là đối tượng chiếm đa số trong xã hội
đặc biệt là ở những khu đô thị, khi thu nhập tăng lên nhu cầu tiêu dùng của họ cũng
tăng theo, trong đó có nhu cầu về nhà ở. Đây có thể được coi là thị trường mục tiêu
cần hướng tới của các NHTM, NHTM có thể phối hợp với các chủ đầu tư để cung
ứng những ngôi nhà riêng có diện tích nhỏ hoặc căn hộ chung cư mới có diện tích
không quá lớn.
- Đối tượng có thu nhập cao: Cùng với sự phát triển kinh tế đối tượng này ở các
đô thị ngày càng tăng lên rõ rệt. Loại hình nhà mà đối tượng có thu nhập cao quan
tâm thường là những căn hộ chung cư có diện tích lớn, chung cư cao cấp, biệt thự,
nhà riêng…Ở nhóm này thường coi việc vay mượn nhằm tăng khả năng thanh toán
và coi đó như là một khoản linh hoạt để chi tiêu khi mà tiền vốn tích lũy của họ đã
được sử dụng để đầu tư trung, dài hạn.
 Phân theo tính chất của thu nhập
- Nhóm có thu nhập ổn định thường xuyên: thường là những KH làm công ăn
lương, là những người có công việc kinh doanh riêng hay là những người hành nghề
chuyên nghiệp như bác sĩ, luật sư, ca sĩ…
- Nhóm có thu nhập không ổn định: thường là những người lao động tự do.
 Quy mô, thời hạn vay: Do cho vay mua nhà dùng để tài trợ cho việc mua
nhà, căn hộ chung cư hay xây sửa nhà cho người dân nên quy mô trung bình của
một món vay là rất lớn, lớn hơn rất nhiều so với quy mô của khoản vay bình
thường, đặc biệt là các khoản vay tiêu dùng và các khoản vay kinh doanh nhỏ khác.
- Thời hạn cho vay mua nhà là rất dài thường có kỳ hạn dài nhất trong danh mục
cho vay của ngân hàng, có thể kéo dài từ 15 đến 20 năm
 Về lãi suất: Lãi suất của các khoản cho vay mua nhà tùy thuộc vào thời điểm
ký kết hợp đồng, thỏa thuận giữa NH và KH. Đây là khoản vay trong thời hạn dài

ngân hàng sẽ chịu ảnh hưởng của rủi ro lãi suất, sự bất ổn định của môi trường kinh
tế vĩ mô đồng thời ngân hàng cũng có thể gặp rủi ro khi giá cả nhà có biến động
giảm trong tương lai, ngoài ra cho vay có tính nhạy cảm theo chu kỳ nó tăng lên
Trang 24
trong thời kỳ nền kinh tế mở rộng, khi mà người dân cảm thấy lạc quan về tương
lai.
 Nguồn trả nợ: nguồn trả nợ chủ yếu của khoản vay mua nhà chính là thu
nhập của người đi vay. NH thường xem xét mức thu nhập thường xuyên của KH để
ra quyết định cho vay.
 Về rủi ro:
Rủi ro từ hoạt động cho vay mua nhà là rất lớn do thời gian cho vay dài có thể
kéo dài đến 15, 20 năm dẫn đến nhiều vấn đề có thể xảy ra. Khả năng xả ra rủi ro
của cho vay mua nhà nói chung có thể đến từ ba phía: rủi ro từ KH vay vốn, rủi ro
từ thị trường, và rủi ro từ bản thân ngân hàng.
• Rủi ro từ phía KH là rủi ro về khả năng không hoàn trả nợ gốc và lãi
đúng hạn gây ra tổn thất cho ngân hàng. Nguồn trả nợ từ khoản tiền vay mua nhà
chủ yếu lấy từ thu nhập thường xuyên của KH. Thu nhập này lại phụ thuộc vào
công việc, tuổi tác hay sức khỏe của người vay. Thời hạn càng dài thì mức độ rủi ro
càng lớn. Bên cạnh đó chất lượng thông tin tín dụng ít, thông tin thu được chủ yếu
do chính KH cung cấp họ có thể đưa ra những thông tin không đúng (rủi ro đạo đức
xảy ra), hơn nữa tài sản thế chấp thường chính là căn nhà được mua từ khoản vay
của ngân hàng, đây là loại tài sản đảm bảo có khả năng thanh khoản không cao ngân
hàng rất khó chuyên nhượng thành tiền để thu hồi vốn từ việc phát mại tài sản khi
có rủi ro xảy ra. Trong khi đó giá cả của ngôi nhà thường có sự biến động lớn, nguy
cơ giảm giá là rất cao.
• Rủi ro từ phía ngân hàng: KH không có khả năng trả nợ,hoặc trả lãi hoặc
trả gốc chậm, quá hạn.Khi KH không có khả năng trả nợ thì có tài sản đảm bảo
nhưng tài sản đảm bảo lại khó phát mãi.
1.2.3. Phân loại cho vay mua nhà, xây mới và sửa chữa nhà ở.
 Căn cứ vào mục đích sử dụng tiền vay

Dựa vào mục đích sử dụng của KH, có thể phân tích theo các chỉ tiêu: cho vay
để mua nhà, xây dựng hay sửa chữa nhà ở. Mục đích của việc phân chia này là để
nắm rõ từng nhu cầu trong từng lĩnh vực của KH. Qua đó có thể biết được với mục
đích vay nào của KH chiếm tỷ trọng cao và mục đích sử định nào vẫn chưa phát
Trang 25
triển. Từ đó Ngân hàng có thể đưa ra kế hoạch và phương hướng hoạt động cụ thể
hơn đạt được kết quả kinh doanh tốt nhất.
 Căn cứ vào thời hạn vay
Thời hạn tín dụng là khoảng thời gian kể từ khi vốn vay được giải ngân lần đầu
tiên đến khi nợ gốc được hoàn trả lần cuối cùng. Thường chia thành ba loại:
- Cho vay ngắn hạn: là loại cho vay có thời hạn đến 1 năm.
- Cho vay trung hạn: là loại cho vay có thời hạn từ trên 1 năm đến 5 năm.
- Cho vay dài hạn: là loại cho vay có thời hạn trên 5 năm.
Việc xác định đúng thời gian sẽ giúp cho ngân hàng thu được nợ đúng hạn, theo
dõi kỹ các thời kỳ trả nợ gốc, lãi của KH nhằm hạn chế thấp nhất các rủi ro.
 Căn cứ vào mức độ tín nhiệm của người đi vay
Cho vay có tài sản bảo đảm (thế chấp): là loại cho vay mà để có được khoản vay
này, người đi vay bắt buộc phải có tài sản thế chấp, cầm cố hoặc bảo lãnh của bên
thứ ba.
Cho vay không có tài sản bảo đảm (tín chấp): là hình thức cho vay mà ngân
hàng cho vay chỉ căn cứ vào uy tín của bản thân người đi vay mà không cần bất cứ
tài sản bảo đảm nào.
1.2.4. Vai trò của cho vay mua nhà
Ngân hàng đã không ngừng khai thác nguồn tiền gửi trong dân cư bởi vì không
phải lúc nào các gia đình cũng có khoản tiền nhàn rồi muốn gửi vào ngân hàng mà
đôi khi họ cũng cần phải vay vốn từ ngân hàng để chi trả cho những khoản chi tiêu
của mình. Lợi nhuận từ cho vay lớn hơn so với số tiền họ phải trả lãi khi huy động
vốn.
 Đối với KH:
Nếu như trước kia, để làm được một căn nhà thì người dân phải lao động, tiết

kiệm hàng chục năm, hoặc phải đi vay mượn thông qua mối quan hệ họ hàng, người
quen biết… Vì vậy để có được căn nhà mới thuộc sở hữu của mình thì cá nhân phải
trải qua một thời gian dài sống khổ sở trong những căn nhà tạm bợ hay những căn
nhà thuê chất lượng thấp. Sản phẩm cho vay về nhà ở ra đời giúp những người có