pháp luật về thuế đất đai hiện hành

I. Khái quát pháp luật thuế về đất đai
Thuế đối với đất đai là thuật ngữ hàm chỉ các loại thuế đánh vào việc sử
dụng hoặc có quyền sử dụng và đánh vào hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng.
Đối với một số quốc gia thừa nhận sở hữu tư nhân về đất đai thì thuế đối với đất
đai còn có nghĩa là loại thuế đánh vào quyền sở hữu đất và hành vi chuyển
nhượng quyền sở hữu đất.
Mỗi khi muốn đưa một loại thuế mới vào áp dụng trong thực tiễn cần phải
tạo cơ sở pháp lý cho việc cưỡng chế thi hành. Thuế đối với đất đai không phải
là một ngoại lệ. Để đánh thuế đối với đất đai, Nhà nước phải ban hành các văn
bản pháp luật về thuế đối với đất đai làm nền tảng pháp lý cho việc thực thi loại
thuế này. Pháp luật thuế đối với đất đai có một vai trò quan trọng, giúp nhà nước
quản lý hoạt động sử dụng đất, khuyến khích việc sử dụng đất tiết kiệm, hiệu
quản; đồng thời, luật thuế về đất đai cũng giúp cho hoạt động quản lý thuế của
nhà nước đối với đất đai được tiến hành hiệu quả, bổ sung ngân sách nhà nước
các khoản thuế về đất đai...
Ở nước ta, từ cuối năm 2003 trở về trước, thuế chuyển quyền sử dụng đất
thu vào thu nhập có được từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp
của các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân. Từ ngày 01/01 năm 2004 (ngày Luật
thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2003 có hiệu lực), loại thuế này chỉ thu vào thu
nhập của các hộ gia đình và cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp
pháp. Các cơ sở kinh doanh chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải chịu thuế
thu nhập doanh nghiệp. Tuy nhiên đến khi Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 ra
đời và có hiệu lực từ năm 2009 thì quy định về thuế chuyển quyền sử dụng đất
thu vào thu nhập của các hộ gia đình và cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng
đất hợp pháp được đưa vào Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007.
Như vậy, kể từ khi Luật thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2003 (hiện tại đã
được thay thế bởi Luật thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2008) và Luật thuế thu
nhập cá nhân (2007) có hiệu lực thì mọi quy định về thuế chuyển quyền sử dụng
đất của cá nhân, hộ gia đình, cơ sở kinh doanh đã thuộc phạm vi điều chỉnh của
Luật thuế thu nhập cá nhân và luật thuế thu nhập doanh nghiệp. Có nghĩa rằng,
hiện tại, Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất không còn tồn tại nữa. Hiện nay,

nguồn chủ yếu của pháp luật thuế đối với đất đai bao gồm:
- Đối với thuế sử dụng đất nông nghiệp thì có Luật thuế sử dụng đất nông
nghiệp năm 1993 và các văn bản hướng dẫn thi hành (Nghị định 73/1993 quy
định chi tiết về phân hạng đất, Nghị định 74/1993 quy định chi tiết thi hành Luật
thuế sử dụng đất nông nghiệp 1993, thông tư 89/1993 của Bộ tài chính hướng
dẫn thi hành Nghị định 74), trong đó đặc biệt lưu ý chế độ miễn, giảm thuế sử
dụng đất nông nghiệp hiện nay được thực hiện theo Nghị quyết 55/2010 của
Quốc hội (mới có hiệu lực từ ngày 01/01/2011, và từ ngày 15 tháng 5 năm 2011
Nghị định số 20/2011/NĐ-CP quy định chi tiết Nghị quyết này sẽ có hiệu lực thi
hành).
1
- Đối với thuế nhà, đất thì hiện nay nước ta đang áp dụng các văn bản:
Pháp lệnh thuế nhà, đất năm 1992; Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung pháp lệnh thuế
nhà, đất 1994 và các văn bản hướng dẫn thi hành (Nghị định 94/1994 quy định
chi tiết một số điều của Pháp lệnh thuế nhà, đất; Thông tư 83/1994 của Bộ tài
chính hướng dẫn Nghị định 94 và Pháp lệnh thuế nhà đất). Tuy nhiên, bắt đầu từ
ngày 01/01/2012, Luật thuế sử dụng đất Phi nông nghiệp được ban hành ngày
17/6/2010 có hiệu lực thì tất cả các văn bản trước đó về thuế nhà, đất chấm dứt
hiệu lực.
Luật thuế đối với đất đai luôn được quan tâm xây dựng và hoàn thiện, trải
qua nhiều năm biến đổi theo tình hình kinh tế - xã hội của đất nước, Luật thuế
đất đai đã trở thành một công cụ pháp lý không thể thiếu trong chính sách quản
lý của Nhà nước ta đối với loại thuế về đất đai. Cho đến nay, luật thuế đất đai đã
thể hiện những ưu điểm của mình trong việc thực hiện vai trò là một trong những
công cụ quản lý thuế của nhà nước. Tuy nhiên một số quy định của nó cũng còn
bộc lộ một số hạn chế, bất cập cần được nghiên cứu và hoàn thiện hơn. Sau đây
em xin trình bày một số điểm bất cập cơ bản của Luật thuế về đất đai ở nước ta
hiện nay:
II. Những bất cập của pháp luật về thuế đất đai hiện hành
1. Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp

a. Khái quát về luật thuế sử dụng đất nông nghiệp
Theo quy định của Luật đất đai hiện hanh thì đất nông nghiệp bao gồm:
Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn nuôi, đất
trồng cây hàng năm khác; đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất; đất rừng
phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất nuôi trồng thuỷ sản; đất làm muối; đất nông
nghiệp khác theo quy định của Chính phủ.
Thuế sử dụng đất nông nghiệp là loại thuế thu vào việc sử dụng đât
nông nghiệp hoặc việc được giao đất vào sản xuất nông nghiệp. Nói cách khác,
loại thuế này đánh vào hành vi sử dụng đất nông nghiệp và hành vi không sử
dụng đất nông nghiệp được giao. Trong trường hợp thứ hai thì thuế sử dụng đất
nông nghiệp áp dụng cả với những chủ thể có quyền sử dụng đất nông nghiệp mà
không sử dụng đất đó.
Theo quy định của luật thuế sử dụng đất nông nghiệp hiện hành thì chủ thể
có nghĩa vụ nộp thuế là tổ chức và cá nhân (gọi chung là hộ nộp thuế) sử dụng
đất vào sản xuất nông nghiệp đều phải nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, hộ
được chuyển giao quyền sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp mà không sử
dụng vẫn phải nộp thuế. Để xác định số lượng thuế sử dụng đất nông nghiệp mà
hộ sử dụng đất nông nghiệp phải nộp cần phải dựa vào ba yếu tố: diện tích đất,
hạng đất và định thuế suất tính bằng kg thóc trên một đơn vị diện tích của từng
hạng đất; tuy nhiên trong trường hợp chủ thể có nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất
nông nghiệp có diện tích đất nông nghiệp được sử dụng vượt quá hạn mức còn
2
phải nộp thuế bổ sung. Về chế độ miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp từ
năm 2011 thực hiện theo Nghị quyết số 55/2010/QH12 quy định về chế độ miễn,
giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp và từ ngày 15 tháng 5 năm 2011 chế độ này
có thêm sự điều chỉnh của Nghị định số 20/2011/NĐ-CP quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành Nghị quyết số 55/2010 do Chính phủ ban hành...
a. Một số hạn chế, bất cập
Ðể khuyến khích nông nghiệp phát triển sản xuất nông nghiệp theo hướng
đẩy mạnh thâm canh tăng năng suất, tăng vụ, chuyển đổi cây trồng có hiệu quả

và tận dụng đất đai, khai thác đồi núi trọc, đầm lầy, bãi bồi, đất ở vùng cao miền
núi...đưa vào sản xuất, từ khi Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp 1993 có hiệu
lực thì điều khoản miễn, giảm thuế cho nông dân đã được triển khai thực hiện
trên thực tế. Tuy nhiên, qua quá trình tổ chức thực hiện đã có những vấn đề cần
được bổ sung, do đó Nhà nước tiếp tục những nghiên cứu, đánh giá và có những
điều chỉnh về chế đố miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp.
Giai đoạn 2003-2010, chế độ miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp ở
nước ta được thực hiện theo Nghị quyết số 15/2003/QH11 ngày 17/6/2003 của
Quốc hội khóa XI. Sau hơn 7 năm thực hiện Nghị quyết số 15/2003 đã đạt được
các mục tiêu, yêu cầu đề ra khi ban hành, như góp phần giảm bớt khó khăn, cải
thiện đời sống, hỗ trợ nông dân có thêm vốn tái đầu tư phát triển sản xuất nông
nghiệp, bảo đảm bình đẳng trong việc điều tiết thu nhập, góp phần tăng cường
quản lý nhà nước đối với việc sử dụng đất nông nghiệp. Bên cạnh đó cũng còn
tồn tại một số bất cập về đối tượng được miễn, giảm. Nhưng từ ngày 01 tháng 01
năm 2011, ngày Nghị quyết số 55/2010/QH12 về miễn giảm thuế sử dụng đất
nông nghiệp có hiệu lực thì những hạn chế, bất cập trước đây về cơ bản được
khắc phục. Quá trình thực hiện Nghị quyết này cũng đồng thời sẽ là quá trình thu
thập, phân tích, đánh giá kỹ lưỡng tình hình kinh tế - xã hội qua mỗi giai đoạn để
có điều chỉnh về chế độ miễn, giảm thuế cho phù hợp với thực tiễn sau này. Tuy
nhiên, Nghị quyết 55 lại quy định thời hạn miễn, giảm thuế sử dụng đất nông
nghiệp đến 2020, nghĩa là thi hành trong vòng 10 năm tới. Theo em điều này là
một bất cập, vì với sự phát triển, biến đổi khá nhanh chóng của tình hình kinh tế
- xã hội hiện nay thì không ai có thể đảm bảo được chính sách miễn, giảm thuế
không cần phải sửa đổi, bổ sung trong một thời gian dài 10 năm; đặc biệt là quy
định về đối tượng miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp...
Còn đối với luật thuế sử dụng đất nông nghiệp năm 1993 cũng còn một số
vấn đề khác mà trong qua quá trình thực hiện cũng đã bộc lộ một số hạn chế:
 Về thuế suất, luật thuế sử dụng đất nông nghiệp 1993 quy định:
Định suất thuế một năm tính bằng kilôgam thóc trên 1 ha đối với đất trồng cây
hàng năm và đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản như sau: đất hạng 1 thì định

thuế suất là 550 kg/1ha, đất hạng 2: 460kg/1ha, đất hạng 3: 370kg/1ha, đất hạng
4: 280kg/1ha, đất hạng 5: 180kg/1ha, đất hạng 6: 50kg/1ha.
3
Qua thực tiễn đánh giá, với mức thuế suất 550 kilogam thóc trên 1 ha với
đất hạng 1 như trên về cơ bản là khả thi đối với đất trồng cây hàng năm, vì trên
thực tế, đối với đất nông nghiệp trồng cây hàng năm thuộc đất hạng 1 thì các tiêu
chí để đánh giá dễ thực hiện và thực hiện chính xác hơn các hạng đất khác, hơn
nữa trên thực tế việc đánh giá đất thuộc hạng 1 thường là ở những vùng có điều
kiện tự nhiên thuận lợi về đất đai, hệ thông tưới tiêu đảm bảo (ví dụ như đất ở
những vùng đồng bằng, có hệ thống sông ngòi, kênh rạch đầy đủ, đất đai được
bồi đắp phù sa hàng năm...). Nên nông dân canh tác trên đất hạng 1 thường sau
mỗi mùa vụ cho năng suất cao. Ví dụ: đối với đất trồng cây hàng năm là đất
trồng lúa, theo thống kê của địa phương nơi em ở (xã Kim Thành, huyện Yên
Thành, tỉnh Nghệ An) năm 2008 thì nếu không gặp thiên tai đất hạng 1 thường
cho mức từ 150 kg đến 250 kg thóc trên 1 sào. Tuy nhiên, đối với đất hạng 5 và
hạng 6, trên thực tế ở một số vùng được đánh giá là loại đất không đạt tiêu chuẩn
để có thể cho năng suất ở mức trung bình, thậm chí đối với đất trồng cây hàng
năm thì còn có thể “mất trắng” sau mùa vụ. Nếu trên thực tế người nông dân
canh tác trên loại đất hạng 5 và hạng 6 thì năng suất thu được không bao nhiêu.
Chưa kể “mất trắng” thì không có thu hoạch trong khi đó có lúc mức thuế suất
quy định trong luật vẫn áp dụng đối với người nông dân canh tác trên loại đất
này. Như vậy, quy định của Luật về định thuế suất áp dụng vào điều kiện cụ thể
đối với loại đất nông nghiệp trồng cây hàng năm (chủ yếu là đất trồng lúa) trong
nhiều trường hợp không phù hợp với thực tế.
 Về hạng đất tính thuế, hạng đất tính thuế được xếp hạng từ năm 1994
căn cứ vào năm yếu tố : chất đất, vị trí, địa hình, điều kiện thời tiết, tưới tiêu.
Nhưng đến nay một số các yếu tố đó đã trở nên không còn phù hợp trong tình
hình hiện nay khi có chuyển dịch cơ cấu kinh tế, hiệu quả sử dụng đất thay đổi
rất lớn như đất trồng nông nghiệp hàng năm xếp hạng 6 nay chuyển sang nuôi
tôm, giá trị kinh tế cao hơn rất nhiều (đạt từ 50-100 triệu đồng/ha) thì số thuế

phải nộp quá thấp đối với hạng 6 đã chuyển sang nuôi tôm. Đến nay vẫn chưa
được điều chỉnh kịp thời, thiếu sự hướng dẫn chi tiết cách phân loại hạng đất gây
lúng túng trong việc tổ chức thực hiện.
Việc quy định phân hạng đất tại Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp năm
1993 về mặt hình thức là rất khoa học, tuy nhiên trên thực tế, việc phân hạng đất
thường mang tính chất đối phó, áp đặt theo ý chí chủ quan của các cơ quan quản
lý (ngay cả khi muốn tính toán chính xác để phân hạng thì điều kiện kỹ thuật,
nhân lực, vật lực cũng còn nhiều hạn chế). Từ đó, có thể dẫn đến trường hợp xác
định hạng đất nông nghiệp ở hai địa phương không đồng nhất mặc dù cùng trên
một khu đất nên mức thuế áp dụng sẽ khác nhau. Hơn nữa, Thuế suất được tính
bằng đơn vị kg thóc trên một đơn vị diện tích của từng hạng đất nhưng thu thuế
tính bằng tiền theo giá thóc tại thời điểm thu thuế nên dẫn đến nếu cùng hạng đất
thì số thuế nộp ở vùng này lại cao hơn ở vùng kia, thậm chí có lúc giá thóc ở
miền núi cao hơn ở vùng đồng bằng.
 Về thu thuế, nộp thuế: Luật thuế sử dụng đất nông nhiệp năm 1993 có
quy định: thuế nộp mỗi năm từ 1 đến 2 lần theo vụ thu hoạch chính của từng loại
cây trồng ở từng địa phương; Nghị định 74/1993 quy định chi tiết thi hành luật
4
thuế sử dụng đất nông nghiệp quy định: thuế tính cả năm nhưng thu mỗi năm từ
1 đến 2 lần tuỳ theo vụ thu hoạch chính của từng loại cây trồng ở từng địa
phương. Như vậy, việc thu thuế có thể được tiến hành 2 lần trong một năm theo
vụ thu hoạch chính của từng loại cây trồng ở từng địa phương. Việc quy định
như vậy là không khả thi khi mà khoản thu từ thuế sử dụng đất nông nghiệp một
năm là không lớn so với các loại thuế khác, mà tiến hành thu thuế 2 lần theo vụ
thu hoạch chính của từng loại cây thì sẽ càng làm tăng chi phí hành thu, rườm rà
hơn trong công tác thu thuế.
Nghị định 74 quy định: đất trồng cây lâu năm thu hoạch một lần thì thuế
tính theo sản lượng khai thác và theo giá bán thực tế. Giá trị sản lượng tính thuế
của cây lâu năm thu hoạch một lần (gỗ, tre, nứa, song, mây...) tính theo giá bán
thực tế của từng loại cây. Quy định là hợp lý vì trên thực tế có lúc người canh tác

có thể trồng một lần và thu hoạch một lần rồi chuyển sang trồng loại cây khác
hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, hơn nữa giá trị sản lượng có thể chênh
lệch so với việc căn cứ vào hạng đất để tính thuế theo cách tính bằng thóc, thu
bằng tiền. Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy không chỉ là đất trồng cây lâu năm thu
hoạch một lần mà loại cây lâu năm thu hoạch nhiều lần (ví dụ như cây ăn quả,
cây lấy dầu, nhựa...) cũng thường có giá trị sản lượng để tính thuế chênh lệch
(thấp hoặc cao hơn) so với việc căn cứ vào hạng đất để định thuế suất. Ví dụ:
một vụ thu hoạch của cây chè có thể lên đến 98,8 tạ/ha, giá trị thu nhập bình
quân của người làm chè có thể tăng lên trên 50 triệu đồng/ha và tại các vùng chè
đặc sản có thể đạt trên 100 triệu đồng/ha (theo đánh giá của Sở nông nghiệp và
phát triển nông thôn Thái Nguyên về đề án phát triển chè giai đoạn 2006 – 2010
của tỉnh); với giá trị sản lượng này thì cho dù là đất hạng 1 hay đất hạng 6 thì
cũng chênh lệch so với cách thu thuế tính bằng thóc, thu bằng tiền như quy định
của pháp luật hiện nay...
Trên đây là một số điểm bất cập cơ bản của luật thuế sử dụng đất nông
nghiệp hiện hành. Những bất cập này cũng xuất phát từ sự thay đổi của tình hình
kinh tế - xã hội trong khi Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp và các văn bản
hướng dẫn thi hành đã được ban hành cách đây hơn 15 năm, do đó khó tránh
khỏi một thực tế là Luật không đáp ứng hết “nhu cầu” cần điều chỉnh của các
quan hệ về thuế sử dụng đất nông nghiệp hiện nay.
2. Về Thuế nhà đất
a. Khái quát chung về thuế nhà, đất
Thuế nhà, đất là loại thuế thu vào chủ thể trực tiếp sử dụng hoặc việc có
quyền sử dụng đất ở, đất xây dựng công trình. Một cách chính xác, có thể gọi
loại thuế này là thuế đất vì tới nay nhà nước vẫn tạm thời chưa thu thuế nhà (theo
như quy định của pháp lệnh thuế nhà, đất 1992 và pháp lệnh sửa đổi, bổ sung
thuế nhà, đất 1994). Và đến năm 2012, Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
được ban hành năm 2010 có hiệu lực thì cũng chưa quy định về thu thuế đối với
5
nhà ở. Loại thuế này không thu vào đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất nuôi trồn

thủy sản và đất làm muối.
Về nguyên tắc, mọi chủ thể có quyền sử dụng đất ở, đất xây dựng công
trình hợp pháp đều có nghĩa vụ nộp thuế cho nhà nước. Việc thu thuế nhà, đất
góp phần tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước song mục đích trước hết khi ban
hành thuế nhà, đất là phục vụ cho việc quản lý nhà nước đối với việc sử dụng đất
ở, khuyến khích tổ chức, cá nhân sử dụng đất tiết kiệm, hợp lý, phù hợp với quy
định của Luật đất đai. Căn cứ tính thuế nhà, đất là diện tích đất, hạng đất và mức
thuế trên một đơn vị diện tích. Diện tích đất để tính thuế đất ở, đất xây dựng
công trình bao gồm diện tích mặt đất xây nhà ở, công trình và các diện tích khác
trong khuôn viên đất ở; đất xây dựng công trình bao gồm cả diện tích đường đi
lại, diện tích sân, diện tích bao quanh nhà, quanh công trình kiến trúc, diện tích
trồng cây, diện tích ao hồ và các diện tích để trống. Hạng đất tính thuế và mức
thuế đất được xác định có sự phân biệt giữa đất ở, đất xây dựng công trình ở khu
vực thành phố, thị xã, thị trấn với khu vực ven đô thị, ven đầu mối giao thông,
ven trục giao thông chính và đất ở, đất xây dựng công trình thuộc vùng nông
thôn, đồng bằng, trung du, miền núi. Nguyên tắc xác định mức thuế là: khu vực
nào đất đai có khả năng sinh lợi càng lớn thì mức thuế (so với mức thuế sử dụng
đất nông nghiệp) càng cao.
Một đặc trưng của pháp luật thuế nhà, đất hiện hành là ở chỗ, việc xác
định mức thuế nhà, đất cần phải dựa vào mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của
địa phương. Đây là điểm tương đối đặc trưng trong cách thức xác định thuế nhà,
đất ở Việt Nam so với nhiều quốc gia trên thế giới – vốn coi diện tích đất, giá đất
tính thuế và thuế suất mới là những yếu tố cấu thành nên căn cứ tính thuế.
Pháp lệnh thuế nhà, đất được ban hành từ năm 1992, sửa đổi bổ sung một
lần vào năm 1994 và được áp dụng cho tới hiện nay. Ra đời và tồn tại tính đến
nay là gần 20 năm, Pháp lệnh thuế nhà, đất cơ bản đã đạt được các mục tiêu, yêu
cầu đề ra khi ban hành Pháp lệnh như: Pháp lệnh thuế nhà, đất đã góp phần tăng
cường quản lý nhà nước đối với việc sử dụng đất; góp phần khuyến khích tổ
chức, cá nhân sử dụng đất tiết kiệm phù hợp với quy định pháp luật về đất đai;
góp phần thực hiện chính sách của Nhà nước đối với các đối tượng cần được ưu

đãi; động viên sự đóng góp của người sử dụng đất vào ngân sách nhà nước, góp
phần tạo nguồn thu cho ngân sách địa phương để thực hiện các nhiệm vụ chi của
ngân sách địa phương (thuế nhà, đất có số thu bình quân khoảng 500 tỷ đồng mỗi
năm và tốc độ tăng bình quân hàng năm 13%. Đây là nguồn thu ổn định, góp
phần thực hiện các nhiệm vụ chi ngân sách địa phương
(1)
– theo Đặc san tuyên
truyền pháp luật số 11/2010 về chủ đề luật thuế sử dụng đất nông nghiệp của hội
đồng hợp tác phổ biến, giáo dục pháp luật của Chính phủ

)...
a. Một số bất cập của pháp luật thuế nhà, đất

Khi nền kinh tế thị trường ngày càng phát triển mạnh mẽ, nhu cầu về nhà
ở, đất ở càng cao, trong bối cảnh nhiều nguồn thu ngân sách bị giảm sút do Việt
6