Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện giao thuỷ tỉnh nam định

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
***



NGUYỄN HẢI TOÀN



THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
HOẠT ðỘNG CỦA VĂN PHÒNG ðĂNG KÝ QUYỀN
SỬ DỤNG ðẤT HUYỆN GIAO THỦY TỈNH NAM ðỊNH




CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ðẤT ðAI
MÃ SỐ : 60.85.10.03


NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC :
PGS.TS. NGUYỄN THANH TRÀ




HÀ NỘI - 2013
Trường ðạ i Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp i

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam ñoan, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã
ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược chỉ rõ nguồn
gốc.
Tác giả



Nguyễn Hải Toàn


Trường ðạ i Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ii

LỜI CẢM ƠN

ðể hoàn thành ñược bản luận văn này, trước hết tôi xin chân thành cảm ơn
PGS.TS Nguyễn Thanh Trà ñã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi
thực hiện ñề tài.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự ñóng góp ý kiến chân thành của các
thầy, cô giáo khoa Tài nguyên và Môi trường, khoa sau ñại học trường ñại học
Nông nghiệp Hà Nội ñã tạo ñiều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện ñề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng
ñăng ký quyền sử dụng ñất huyện Giao Thủy ñã giúp ñỡ tôi trong thời gian
nghiên cứu thực hiện ñề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới những người thân trong gia ñình và ñồng
nghiệp ñã khích lệ, tạo ñiều kiện tốt nhất trong quá trình thực hiện ñề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả





Nguyễn Hải Toàn
Trường ðạ i Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp iii

MỤC LỤC

Lời cam ñoan i
Lời cảm ơn ii
Mục lục iii
Danh mục bảng vi
Danh mục hình vii
Danh mục các chữ viết tắt viii
MỞ ðẦU 1
1.1. Tính cấp thiết của ñề tài 1
1.2. Mục ñích và yêu cầu của ñề tài 3
1.2.1. Mục ñích 3
1.2.2. Yêu cầu 3
1.3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài 3
Chương 1:TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 4
1.1. ðất ñai, bất ñộng sản, thị trường bất ñộng sản 4
1.1.1. ðất ñai: 4
1.1.2. Bất ñộng sản 5
1.1.3. Thị trường bất ñộng sản 6
1.2. ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản 7
1.2.1. Khái niệm về ñăng ký ñất ñai 7

1.2.2. Cơ sở ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản 8
1.2.3. ðăng ký pháp lý ñất ñai, bất ñộng sản 10
1.3. Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất 10
1.3.1. Khái quát về hệ thống ñăng ký ñất ñai Việt Nam 10
1.3.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt ñộng của VPðKQSDð 12
1.3.3. Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của VPðKQSDð. 16
1.3.4. Mối quan hệ giữa VPðKQSDð với cơ quan ñăng ký ñất ñai và chính quyền
ñịa phương 18
1.4. Mô hình tổ chức ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản ở một số nước 18
1.4.1. Australia: Hệ thống ðăng ký quyền (hệ thống Toren) 18
1.4.2. Cộng hòa Pháp: Hệ thống ñăng ký văn tự giao dịch ñảm bảo 20
1.4.3. Thụy ðiển: hệ thống ñăng ký ñất ñai và bất ñộng sản 21
1.5. Thực trạng hoạt ñộng của VPðKQSDð ở nước ta 22
Trường ðạ i Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp iv

1.5.1. Tình hình thành lập 22
1.5.2. Cơ cấu tổ chức của VPðKQSDð 23
1.5.3. Nguồn nhân lực của VPðKQSDð 23
1.5.4. Chức năng, nhiệm vụ của VPðKQSDð 24
1.5.5. Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ củaVPðKQSDð 25
1.6. Thực trạng hoạt ñộng của VPðKQSDð tỉnh Nam ðịnh 27
1.6.1. Về tổ chức 27
1.6.2. Về cơ chế tài chính 28
1.6.3. Về ñăng ký biến ñộng 28
Chương 2: ðỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU 29
2.1. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu 29
2.1.1. ðối tượng nghiên cứu 29
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu 29
2.2. Nội dung nghiên cứu: 29

2.3. Phương pháp nghiên cứu 29
2.3.1. Phương pháp ñiều tra, khảo sát 29
2.3.2. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu 30
2.3.3. Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan 30
2.3.4. Phương pháp chuyên gia 30
2.3.5. Phương pháp so sánh 30
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 31
3.1. Khái quát ñiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện Giao Thủy 31
3.1.1. ðiều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên 31
3.1.2. ðiều kiện kinh tế - xã hội 34
3.1.3 Thực trạng phát triển các ngành kinh tế 38
3.1.4. Cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất và ñời sống nhân dân 39
3.2. Tình hình hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất huyện
Giao Thủy 42
3.2.1. Hiện trạng sử dụng và quản lý ñất ñai trên ñịa bàn huyện Giao Thủy 42
3.2.2. Biến ñộng ñất ñai 44
3.2.3. Tình hình quản lý ñất ñai 46
3.2.4. Tổ chức, nhiệm vụ, cơ chế hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử
dụng ñất huyện Giao Thủy 50
Trường ðạ i Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp v

3.2.5. Quy trình thực hiện các thủ tục hành chính về ñất ñai của VPðKQSDð 52
3.2.6. Tình hình hoạt ñộng của VPðKQSDð huyện Giao Thủy 63
3.3. ðánh giá về hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất huyện
Giao Thủy 73
3.3.1. ðánh giá chung về kết quả hoạt ñộng 73
3.3.2. Mức ñộ công khai thủ tục hành chính 74
3.3.3. Thời gian thực hiện các thủ tục 75
3.3.4. Thái ñộ và mức ñộ hướng dẫn của cán bộ Văn phòng ñăng ký quyền sử
dụng ñất 77

3.3.5. Các khoản lệ phí phải ñóng 78
3.3.6. Nhận xét 79
3.4. Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký
quyền sử dụng ñất 79
3.4.1. Chính sách pháp luật ñất ñai 79
3.4.2. Chức năng, nhiệm vụ 79
3.4.3. Tổ chức, cơ chế hoạt ñộng 81
3.4.4. ðối tượng giải quyết 81
3.5. ðề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng
ký quyền sử dụng ñất. 81
3.5.1. Giải pháp về tổ chức 82
3.5.2. Giải pháp về nhân lực 82
3.5.3. Giải pháp về kỹ thuật, nghiệp vụ 83
3.5.4 Giải pháp về ñầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật 83
3.5.5 Giải pháp về cơ chế 83
3.5.6 Giải pháp về chính sách pháp luật 84
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 85
1. Kết luận 85
2. ðề nghị 86
2.1. ðối với Bộ Tài nguyên và Môi trường 86
2.2. ðối với Ủy ban nhân dân tỉnh Nam ðịnh. 86
2.3. ðối với Ủy ban nhân dân huyện Giao Thủy 87
TÀI LIỆU THAM KHẢO 88
Trường ðạ i Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp vi

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1 Tình hình thành lập VPðKQSDð các cấp 23
Bảng 2.2. Nguồn nhân lực của VPðKQSDð của cả nước 24
Bảng 3.1. Chỉ tiêu phát triển kinh tế của huyện giai ñoạn 2008 - 2012 35

Bảng 3.2. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế huyện Giao Thủy (2008-2012 36
Bảng 3.3. Dân số và lao ñộng huyện Giao Thủy giai ñoạn 2009 - 2012 38
Bảng 3.4.Hiện trạng và cơ cấu sử dụng ñất năm 2012 42
Bảng 3.5 Biến ñộng sử dụng ñất giai ñoạn 2008 - 2012 44
Bảng 3.6. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất nông nghiệp
cho các hộ của huyện Giao Thủy năm 2012 (tính ñến ngày
01/12/2012) 63
Bảng 3.7 Tiến ñộ cấp GCN của huyện Giao Thủy 2008 - 2012 65
Bảng 3.8.Tình trạng các hồ sơ chưa ñược cấp GCN quyền sử dụng ñất tại
huyện Giao Thủy 66
Bảng 3.9. Hiện trạng hệ thống bản ñồ ñịa chính huyện Giao Thủy 68
Bảng 3.10. Tổng hợp hiện trạng hệ thống bản ñồ ñịa chính huyện Giao Thủy 69
Bảng 3.11. Tình hình lập hồ sơ ñịa chính của huyện Giao Thủy 70
Bảng 3.12. Mức ñộ công khai thủ tục hành chính 74
Bảng 3.13. ðánh giá của người dân về tiến ñộ giải quyết hồ sơ của
VPðKQSDð 76

Trường ðạ i Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp vii

DANH MỤC HÌNH, BIỂU ðỒ

Hình 1.1 Vị trí của VPðK trong hệ thống quản lý ñất ñai. 18
Hình 1.2.Sơ ñồ tổ chức Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất tỉnh Nam ðịnh 27
Hình 3.1: Trụ sở Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất huyện Giao Thủy 51
Hình 3.2. Hình ảnh cán bộ trực 1 của tiếp nhận và trả kết quả trong giờ làm việc 62

BIỂU ðỒ

Biểu ñồ 3.1 : Giá trị sản xuất huyện Giao Thuỷ giai ñoạn 2008 – 2012 35
Biểu ñồ 3.2.Cơ cấu kinh tế huyện Giao Thuỷ giai ñoạn 2008– 2012 36

Biểu ñồ 3.3. Cơ cấu sử dụng ñất huyện Giao Thuỷ năm 2012 43

Trường ðạ i Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp viii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt Ý nghĩa
BðS Bất ñộng sản
ðKðð ðăng ký ñất ñai
GCN Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
HSðC Hồ sơ ñịa chính
PTTH Trung học phổ thông
SDð Sử dụng ñất
VPðK Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất
THCS Trung học cơ sở
UBND Ủy ban nhân dân
TN&MT Tài nguyên và Môi trường
NVTC Nghĩa vụ tài chính
Trường ðạ i Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
1

MỞ ðẦU

1.1. Tính cấp thiết của ñề tài
ðất ñai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý giá, di sản của nhân
loại. Con người sinh ra từ ñất, lớn lên nhờ ñất và khi chết ñi cũng trở về với ñất,
vì vậy ñất ñai gắn bó máu thịt với con người, mỗi gia ñình và mỗi quốc gia
Việc ñăng ký Nhà nước về ñất ñai có ý nghĩa: Các quyền về ñất ñai ñược
bảo ñảm bởi Nhà nước, liên quan ñến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung,
thống nhất dữ liệu ñịa chính. ðăng ký ñất ñai là một công cụ của Nhà nước ñể

bảo vệ lợi ích của Nhà nước, lợi ích của cộng ñồng cũng như lợi ích của mỗi
công dân.
Lợi ích ñối với Nhà nước và xã hội: Phục vụ việc thu thuế sử dụng ñất,
thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp; thuế chuyển quyền sử dụng ñất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất; Cung cấp tư liệu phục vụ các chương
trình cải cách ñất ñai, bản than việc triển khai một hệ thống ñăng ký ñất ñai cũng
là một cải cách pháp luật; Giám sát giao dịch ñất ñai; Phục vụ quy hoạch sử dụng
ñất; Phục vụ công tác quản lý trật tự an ninh xã hội;
Lợi ích ñối với công dân: Tăng cường sự ñảm bảo an toàn về chủ quyền
ñối với bất ñộng sản, khuyến khích ñầu tư cá nhân; mở rộng khả năng thế chấp
quyền sử dụng ñất; hỗ trợ các giao dịch về bất ñộng sản; giảm các vụ tranh chấp
về ñất ñai.
Hệ thống ñăng ký ñất ñai, tài sản gắn liền với ñất hiện tại của Việt Nam
ñang chịu một sức ép ngày càng lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị
trường bất ñộng sản và cung cấp khuôn khổ pháp lý ñể tăng thu hút ñầu tư. Việc
Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu ở tài sản khác gắn liền với ñất
ñã cơ bản hoàn thành nhưng nhu cầu giao dịch ñất ñai là ñảm bảo tính pháp lý,
liên quan ñến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu ñịa
chính. Tuy nhiên hồ sơ về ñất ñai ñược quản lý ở nhiều cấp khác nhau, có nhiều
khác biệt giữa thông tin trên sổ sách và trên giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất,
vì vậy mặc dù có những chuyển biến quan trọng trong khuôn khổ pháp lý về ñất
Trường ðạ i Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
2

ñai, nhưng vẫn cần nỗ lực nhiều hơn khi triển khai hệ thống ñăng ký ñất ñai ở
cấp ñịa phương.
Theo quy ñịnh của Luật ñất ñai 2003 việc ñăng ký ñất ñai, cấp giấy chứng
nhận ñược thực hiện tại Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất cấp tỉnh và cấp
huyện. VPðKQSDð ñi vào hoạt ñộng góp phần thực hiện cải cách thủ tục hành
chính trong lĩnh vực ñất ñai nói chung và ñăng ký, cấp giấy chứng nhận QSD ñất

nói riêng theo hướng công khai, minh bạch hơn, giảm thời gian và chi phí cho tổ
chức, công dân có nhu cầu giao dịch. Tuy nhiên, việc cung ứng các dịch vụ về
ñăng ký, cấp giấy chứng nhận nhà ñất vẫn là một trong những vấn ñề bức xúc ñối
với người sử dụng ñất, ñặc biệt là tại các ñô thị.
Huyện Giao Thuỷ là huyện ven biển của tỉnh Nam ðịnh, cách thành phố
Nam ðịnh 45 km, diện tích tự nhiên 328,18km2, nằm trong hành lang trọng
ñiểm của vùng ñồng bằng châu thổ sông Hồng, giữa 2 cửa sông lớn là cửa Ba Lạt
và Hà Lạn, gồm 20 xã và 2 thị trấn: Thị trấn Ngô ðồng, Thị trấn Quất Lâm, Giao
Thiện, Giao An, Giao Hương, Giao Thanh, Hồng Thuận, Giao Xuân, Bình Hòa,
Giao Hà, Giao Long, Giao Hải, Bạch Long, Giao Tân, Giao Yến, Giao Thịnh,
Giao Châu, Giao Tiến, Hoành Sơn, Giao Nhân, Giao Phong, Giao Lạc. GiaoThuỷ
có cảnh quan thiên nhiên hấp dẫn, với chiều dài bờ biển 32 km, bãi biển ñẹp và
còn giữ vẻ hoang sơ, nhiều làng quê có nghề truyền thống, trù phú mang những
nét ñặc trưng của làng quê vùng ñồng bằng Bắc Bộ, không khí trong lành, yên
tĩnh, môi trường tự nhiên trong sạch, trong những năm qua, trên ñịa bàn huyện
quá trình ñô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, việc chuyển ñổi mục ñích sử dụng ñất dẫn
ñến có nhiều biến ñộng về sử dụng ñất. Trước nhiệm vụ ngày càng khó khăn,
phức tạp VPðKQSDð huyện Giao Thủy ñang gặp rất nhiều khó khăn về công
việc do yêu cầu khối lượng công việc lớn và cân ñược kiện toàn, củng cố nâng
cao năng lực, hiệu quả hoạt ñộng.
Trước tình hình trên, trong khuôn khổ yêu cầu thực hiện luận văn tốt
nghiệp cao học chuyên ngành Quản lý ñất ñai, Trường ðại học Nông nghiệp Hà
Nội, tôi lựa chọn thực hiện ñề tài: “Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả
hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất huyện Giao Thủy tỉnh
Nam ðịnh”.
Trường ðạ i Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
3

1.2.Mục ñích và yêu cầu của ñề tài
1.2.1. Mục ñích

- ðánh giá thực trạng hoạt ñộng của VPðKQSDð huyện Giao Thủy, tỉnh
Nam ðịnh.
- ðề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của VPðKQSDð
huyện Giao Thủy, tỉnh Nam ðịnh.
1.2.2.Yêu cầu
- ðánh giá ñúng thực trạng hoạt ñộng của VPðKQSDð trong phạm vi
nghiên cứu.
- Các số liệu ñiều tra, thu thập phải ñảm bảo tính chính xác, tin cậy.
- ðề tài phải ñảm bảo tính khoa học và thực tiễn.
1.3.Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài
- Góp phần hoàn thiện cơ sở lý luận và thực tiễn về hoạt ñộng của
VPðKQSDð.
- ðề xuất một số giải pháp nhằm góp phần nâng cao hiệu quả hoạt ñộng
của VPðKQSDð huyện Giao Thủy, tỉnh Nam ðịnh.
Trường ðạ i Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
4

Chương 1:TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

1.1.ðất ñai, bất ñộng sản, thị trường bất ñộng sản
1.1.1. ðất ñai:
“ ðất ñai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất ñặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng ñầu của môi trường sống, là ñịa bàn phân bố
các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc
phòng” ( Quốc hội nước CHXHCNVN, Luật ñất ñai1993).
1.1.1.1 ðất tự nhiên (Soil)
V.V.Dokuchaev, nhà khoa học người Nga tiên phong trong lĩnh vực khoa
học ñất

cho rằng

:
“
ðất như là một thực thể tự nhiên có nguồn gốc và lịch sử phát
triển riêng, là thực thể với những quá trình phức tạp và ña dạng diến ra trong
nó. ðất ñược coi là khác biệt bởi với ñá. ðá trở thành ñất dưới ảnh hưởngcủa
một loạt các yếu tố tạo thành ñất như khí hậu, cây cỏ, khu vực, ñịa hình và tuổi”.
Lớp ñất mặt của vỏ trái ñất gọi là Thổ nhưỡng (Soil). Thổ nhưỡng phát
sinh là do tác ñộng lẫn nhau của khí trời (Khí quyển), nước (Thuỷ quyển), sinh
vật (Sinh quyển), ñá mẹ (Thạch quyển), qua thời gian lâu dài. Thổ nhưỡng là một
hỗn hợp gồm các khoáng vật do ñá mẹ phong hoá dưới tác ñộng của các nhân tố
vật lý, hoá học và chất mùn do xác ñộng thực vật phân huỷ tạo thành. Chất mùn
làm cho ñất có ñộ phì nhiêu, ñó là ñặc tính ñặc trưng của ñất mà ñá không có.
Chất mùn còn làm tăng ñộ ñệm của ñất, làm giảm hữu hiệu những thay ñổi ñột
ngột của môi trường bảo vệ cho các sinh vật sống và phát triển (Tổng cục Quản lý
ñất ñai (2009).
1.1.1.2 ðất ñai (land)
"ðất ñai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái ñất, bao gồm tất cả các cấu
thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt ñó: bao gồm khí hậu bề
mặt, thổ nhưỡng, dạng ñịa hinh, nước mặt (hồ, sông, nước ngầm, tập ñoàn thực
vật và ñộng vật, trạng thái ñịnh cư của con người, những kết quả do hoạt ñộng
của con người trong quá khứ và hiện tại ñể lại (sau nền, hồ chứa nước hay hệ
thống tiêu thoát nước, ñường xá, nhà cửa )".“ðất như là một khu vực hay một
Trường ðạ i Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
5

nhất thể không gian từ một thửa ñất ñến một ñất nước cho ñến cả hành tinh”
(Nguyễn ðình Bồng, Quản lý Thị trường bất ñộng sản, 2010 ).
1.1.2. Bất ñộng sản
Pháp luật các nước trên thế giới ñều thống nhất xác ñịnh bất ñộng sản là
ñất ñai và những tài sản có liên quan ñến ñất ñai, không tách rời với ñất ñai, ñược

xác ñịnh bởi vị trí của ñất (ðiều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hòa Pháp, ðiều 86
Luật Dân Sự Nhật Bản, ðiều 130 Luật Dân sự Cộng hòa Liên Bang Nga, ðiều
94, 96 Luật Dân sự Cộng hòa Liên Bang ðức ). Tuy nhiên, pháp luật của mỗi
nước có những nét ñặc thù riêng.
Ví dụ:
- Pháp luật Nga quy ñịnh cụ thể bất ñộng sản là “ mảnh ñất” chứ không
phải là ñất ñai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý ñất ñai nói chung là bộ
phận của lãnh thổ, không thể là ñối tượng của giao dịch dân sự.
- ðiều 520 Luật Dân sự Pháp quy ñịnh “ mùa màng chưa gặt, trái cây chưa
bứt khỏi cây là bất ñộng sản, nếu ñã bứt khỏi cây là ñộng sản”. Tương tự, quy
ñịnh này cũng thể hiện ở Luật dân sự Nhật Bản, Bộ Luật dân sự Bắc Kỳ và Sài
Gòn cũ.
- Luật Dân sự Thái Lan, tại ðiều 100 quy ñịnh: “ Bất ñộng sản là ñất ñai
và những vật gắn liền với ñất ñai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu
ñất ñai”.
- Luật dân sự ðức ñưa ra khái niệm bất ñộng sản bao gồm ñất ñai và các
tài sản gắn với ñất.
Như vậy, có hai cách diễn ñạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì
ñược coi là “gắn liền với ñất ñai”; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm này
và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với ñất ñai”.
Các quy ñịnh về bất ñộng sản trong pháp luật Việt Nam là khái niệm mở.
Bất ñộng sản bao gồm ñất ñai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời
khỏi ñất ñai và vật kiến trúc. Bất ñộng sản có những ñặc tính sau ñây: có vị trí cố
ñịnh, không di chuyển ñược, tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính chịu
ảnh hưởng của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh hưởng
lẫn nhau.
Trường ðạ i Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
6

Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam,

tại ñiều 174 có quy ñịnh: “ Bất ñộng sản là các tài sản bao gồm: ðất ñai; Nhà,
công trình xây dựng gắn liền với ñất ñai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công
trình xây dựng ñó; Các tài sản khác gắn liền với ñất ñai; Các tài sản khác do pháp
luật quy ñịnh”. (Quốc hội nước CHXHCNVN, Bộ Luật dân sự năm 2005).
1.1.3. Thị trường bất ñộng sản
a. Khái niệm:
- Thị trường bất ñộng sản (TTBðS) là cơ chế hàng hóa và dịch vụ bất
ñộng sản ñược trao ñổi. TTBðS ñược hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt
ñộng có liên quan ñến giao dịch bất ñộng sản như: Mua bán, cho thuê, thừa kế,
thế chấp BðS. TTBðS theo nghĩa rộng bao gồm cả lĩnh vực liên quan ñến việc
tạo lập BðS.
- TTBðS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường.
TTBðS liên quan chặt chẽ với các thị trường khác như: Thị trường hàng hóa, thị
trường chứng khoán, thị trường lao ñộng, thị trường khoa học công nghệ.
b. Tính chất:
- TTBðS chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hóa: quy luật giá trị,
quy luật cung cầu.
- TTBðS theo mô hình chung của thị trường hàng hóa với 3 yếu tố xác
ñịnh: sản phẩm, số lượng và giá cả.
- Phạm vi hoạt ñộng của TTBðS do pháp luật của mỗi nước quy ñịnh nên
cũng không ñồng nhất.
c. ðặc ñiểm:
- TTBðS không chỉ là giao dịch bản thân bất ñộng sản mà cái cơ bản là thị
trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa ñựng trong bất ñộng sản.
- TTBðS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc.
- TTBðS chịu sự chi phối của pháp luật.
- Cung cấp BðS phản ứng chậm so với cầu về BðS.
d. Chức năng của TTBðS.
- ðưa người mua và người bán BðS ñến với nhau.
- Xác ñịnh giá cả cho các BðS giao dịch.

- Phân phối BðS theo quy luật cung cầu.
Trường ðạ i Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
7

- Phát triển BðS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.
e. Vai trò, vị trí của TTBðS:
- Tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả.
- Tác ñộng tới tăng trưởng kinh tế thông qua việc khuyến khích ñầu tư
phát triển BðS.
- Tác ñộng trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường chứng khoán, thị
trường hàng hóa, thị trường lao ñộng.
- Liên quan ñến một số lĩnh vực xã hội như: lao ñộng, việc làm, nhà ở.
g. Các yếu tố của thị trường bất ñộng sản:
- Quyền của người bán và ñược bán BðS và quyền của người mua ñược
mua BðS ñược pháp luật quy ñịnh và bảo hộ.
- Biện pháp ñể người mua và người bán BðS ñến với nhau.
- Biện pháp cung cấp thông tin khách quan liên quan ñến BðS cho người
mua (quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu, hưởng lợi tài sản trên ñất liên quan ñến
BðS của người bán; nghĩa vụ tài chính và những tồn tại ñối với người bán; mối
liên quan giữa BðS của người bán với các BðS liền kề cũng như sự liên quan
ñến quy hoạch sử dụng ñất của Nhà nước
- Thỏa thuận giá mua bán.
- Hình thức hợp ñồng giữa người bán và người mua có thể thực hiện và
ñược cộng ñồng chấp nhận.
- Biện pháp ñảm bảo chuyển quyền sở hữu BðS cho người mua tại cơ
quan ñăng ký BðS.
- Biện pháp ñảm bảo cho người mua BðS có thể vay tiền bằng thế chấp
BðS là vật bảo ñảm như bảo ñảm quyền lợi của người cho vay.
- Biện pháp ñảm bảo các nguồn thu của Nhà nước từ hoạt ñộng của
TTBðS.

1.2. ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản
1.2.1. Khái niệm về ñăng ký ñất ñai.
1.2.1.1. ðăng ký Nhà nước ñất ñai.
Các quyền về ñất ñai ñược bảo ñảm bởi Nhà nước, liên quan ñến tính tin
cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu ñịa chính. Khái niệm này
chỉ rõ:
Trường ðạ i Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
8

-ðăng ký ñất ñai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có có
quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy ñịnh của pháp luật mới có quyền tổ chức
ñăng ký ñất ñai.
- Dữ liệu ñịa chính là cơ sở ñảm bảo tính tin cậy, sự nhất quán và tập
trung thống nhất của việc ñăng ký ñất ñai.
- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây
dựng dự liệ ñịa chính.
1.2.1.2. Vai trò, lợi ích của ñăng ký Nhà nước về ñất ñai.
- ðăng ký ñất ñai là một công cụ của Nhà nước ñể bảo vệ lợi ích của Nhà
nước, lợi ích của cộng ñộng cũng như lợi ích của công dân.
- Lợi ích với Nhà nước và xã hội:
+ Phục vụ thu thuế sử dụng ñất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp,
thuế chuyển nhượng.
+ Giám sát giao dịch ñất ñai, hỗ trợ hoạt ñộng của thị trường bất ñộng sản.
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất, giao ñất, thu hồi ñất.
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách ñất ñai, bản thân
việc triển khai một hệ thống ñăng ký ñất ñai cũng là một cải cách pháp luật.
+ ðảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội.
- Lợi ích ñối với công dân:
+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền ñối với bất ñộng sản.
+ Khuyến khích ñầu tư cá nhân.

+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội.
1.2.2. Cơ sở ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản
1.2.2.1. Hồ sơ ñất ñai, bất ñộng sản
Hồ sơ ñất ñai và bất ñộng sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ ñịa chính) là tài
liệu chứa ñựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ
quyền ñối với ñất ñai, bất ñộng sản. Hồ sơ ñất ñai, bất ñộng sản ñược lập ñể phục
vụ cho lợi ích của Nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân.
ðối với Nhà nước: ñể thực hiện việc thu thuế cũng như ñảm bảo cho việc
quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển ñất ñai một cách hợp lý và hiệu quả.
Trường ðạ i Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
9

ðối với công dân: Việc lập hồ sơ ñảm bảo cho người sở hữu, người sử
dụng có các quyền thích hợp ñể họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh
chóng, an toàn và chi phí thấp.
1.2.2.2. Nguyên tắc ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản
ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc ñăng nhập hồ sơ.
- Nguyên tắc ñồng thuận.
- Nguyên tắc công khai.
- Nguyên tắc chuyên biệt hóa.
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản ñược
công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin ñược pháp luật bảo
vệ. ðối tượng ñăng ký ñược xác ñịnh một cách rõ ràng, ñơn nghĩa, bất biến về
pháp lý.
1.2.2.3. ðơn vị ñăng ký – thửa ñất.
Thửa ñất ñược hiểu là một phần bề mặt trái ñất, có thể liền mảnh hoặc
không liền mảnh, ñược coi như một thực thể ñơn nhất và ñộc lập ñể ñăng ký vào
hệ thống hồ sơ với tư cách là một ñối tượng ñăng ký có một số hiệu nhận biết
duy nhất. Việc ñịnh nghĩa một cách rõ ràng ñơn vị ñăng ký là vấn ñề quan trọng

cốt lõi trong từng hệ thống ñăng ký.
Trong các hệ thống ñăng ký giao dịch cổ ñiển, ñơn vị ñăng ký – thửa ñất
không ñược xác ñịnh một cách ñồng nhất, ñúng hơn là không có quy ñịnh, các
thông tin ñăng ký ñược ghi vào sổ một cách ñộc lập theo từng vụ giao dịch.
Trong hệ thống ñăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa ñất chủ
yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ ñồ hoặc không.
Các hệ thống ñăng ký giao dịch ñăng ký nâng cao có ñòi hỏi cao hơn về
nội dung mô tả thửa ñất, không chỉ bằng lời mà còn ñòi hỏi có sơ ñồ hoặc bản ñồ
với hệ thống mã số nhận dạng thửa ñất không trùng lặp.
Với hệ thống ñịa chính ña mục tiêu ở Châu Âu, việc ñăng ký quyền và
ñăng ký ñể thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa ñất có thể từ
hàng chục mét vuông cho ñến hàng ngàn hecta ñược xác ñịnh trên bản ñồ ñịa
Trường ðạ i Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
10

chính, hệ thống bản ñồ ñịa chính ñược lập theo một hệ tọa ñộ thống nhất trong
phạm vi toàn quốc.(Nguyễn Thanh Trà & Nguyễn ðình Bồng (2005), Thị trường
bất ñộng sản).
1.2.3. ðăng ký pháp lý ñất ñai, bất ñộng sản
1.2.3.1. ðăng ký văn tự giao dịch
- ðăng ký văn tự giao dịch là hình thức ñăng ký với mục tiêu phục vụ các
giao dịch, chủ yếu là mua bán bất ñộng sản. Hệ thống ñăng ký văn tự giao dịch là
một hệ thống ñăng ký mà ñối tượng ñăng ký là bản thân các văn tự giao dịch. Khi
ñăng ký, các văn tự giao dịch có thể ñược sao chép nguyên văn hoặc trích sao
những nội dung quan trọng vào sổ ñăng ký.
- Do ñăng ký và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch dù ñược ñăng ký hay
không ñược ñăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng ñịnh
quyền hợp pháp ñối với bất ñộng sản. ðể ñảm bảo an toàn cho quyền của mình,
bên mua phải tiến hành ñiều tra ngược thời gian ñể tìm tới nguồn gốc của quyền
ñối với ñất mà mình mua.

1.2.3.2. ðăng ký quyền
- Quyền ñược hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người ñược
giao quyền hoặc các bên liên quan ñược ñảm bảo thực hiện và hưởng lợi.
- Trong hệ thống ñăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay
các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch ñược ñăng ký vào sổ.
Nói cách khác, ñối tượng trung tâm của ñăng ký quyền chính là mối quan hệ
pháp lý hiện hành giữa bất ñộng sản và người có chủ quyền ñối với bất ñộng sản
ñó. ðăng ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực, khép kín và
bảo hiểm (Chính phủ (2001), Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ).
1.3. Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất
1.3.1. Khái quát về hệ thống ñăng ký ñất ñai Việt Nam.
1.3.1.1. Trước khi có Luật ðất ñai
- Chỉ thị 299-TTg ngày 10 tháng 11 năm 1980 của Thủ tướng Chính
phủ về việc ño ñạc và ñăng ký thống kê ruộng ñất ñã lập ñược hệ thống hồ
sơ ñăng ký cho toàn bộ ñất nông nghiệp và một phần diện tích ñất thuộc khu
dân cư nông thôn.
Trường ðạ i Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
11

1.3.1.2. Từ khi có Luật ñất ñai 1988 ñến 1993.
- Luật ðất ñai năm 1988 quy ñịnh: “ Khi cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền giao ñất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay ñổi mục ñích sử dụng hoặc
ñang sử dụng ñất hợp pháp mà chưa ñăng ký phải xin ñăng ký ñất ñai tại cơ quan
Nhà nước - Ủy ban nhân dân quận, huyện, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn
và UBND xã thuộc huyện lập, giữ sổ ñịa chính, vào sổ ñịa chính cho người sử
dụng ñất và tự mình ñăng ký ñất chưa sử dụng vào sổ ñịa chính” (Quốc hội nước
CHXHCNVN, Luật ñất ñai năm 1988).
- Tổng cục quản lý ruộng ñất ñã ban hành quyết ñịnh số 201- ðKTK ngày
14/7/1989 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và Thông tư số 302-
ðKTK ngày 18/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết ñịnh số 201- ðKTK ñã tạo

ra một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống ñăng ký ñất ñai của Việt Nam.
Thời kỳ này do ñất ñai ít biến ñộng, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán,
lấn, chiếm ñất ñai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương thức quản
lý ñất ñai theo cơ chế bao cấp nên hoạt ñộng ñăng ký ñất ñai ít phức tạp (Tôn Gia
Huyên 2007, Quản lý ñất ñai và thị trường bất ñộng sản).
1.3.1.3. Từ khi có Luật ñất ñai năm 1993 ñến năm 2003
- Luật ðất ñai năm 1993 quy ñịnh:
“ ðăng ký ñất ñai, lập và quản lý sổ ñịa chính, quản lý các hợp ñồng sử
dụng ñất, thống kê, kiểm kê ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất”.
“ Người ñang sử dụng ñất tại xã, phường, thị trấn nào thì ñăng ký tại xã,
phường, thị trấn ñó - Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ ñịa
chính, ñăng ký vào sổ ñịa chính ñất chưa sử dụng và sự biến ñộng về việc sử
dụng ñất” (Quốc hội , Luật ñất ñai năm 1993).
- Luật sửa ñổi bổ sung Luật ñất ñai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các
quy ñịnh về ñăng ký ñất ñai của Luật ñất ñai 1993, công tác ñăng ký ñất ñai ñược
chấn chỉnh và bắt ñầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở ñịa phương ñã
nhận thức ñược vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ ñăng ký ñất
ñai với công tác quản lý ñất ñai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ ñạo sát sao
nhiệm vụ này.
Trường ðạ i Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
12

1.3.1.4. Từ khi có Luật ñất ñai năm 2003 ñến nay
Luật ñất ñai năm 2003 quy ñịnh cụ thể nhiệm vụ: “ ðăng ký quyền sử
dụng ñất, lập và quản lý hồ sơ ñịa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
ñất”. “ðăng ký quyền sử dụng ñất là việc ghi nhận quyền sử dụng ñất hợp pháp
ñối với một thửa ñất xác ñịnh vào hồ sơ ñịa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa
vụ của người sử dụng ñất’’ (Quốc hội, Luật ñất ñai1993).
Luật dành riêng một chương quy ñịnh các thủ tục hành chính trong quản
lý và sử dụng ñất ñai theo phương châm tạo ñiều kiện thuận lợi nhất cho người

sử dụng ñất hợp pháp thực hiện ñầy ñủ quyền và nghĩa vụ sử dụng ñất của mình.
- Hệ thống ðăng ký ñất ñai có hai loại là ñăng ký ban ñầu và ñăng ký
biến ñộng.
+ ðăng ký ban ñầu ñược thực hiện khi Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân.
+ ðăng ký biến ñộng – ñăng ký những biến ñộng ñất ñai trong quá trình
sử dụng do thay ñổi diện tích ( tách, hợp thửa ñất, sạt lở, bồi ñắp ), do thay ñổi
mục ñích sử dụng, do thay ñổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng ñất.
- Cơ quan ñăng ký ñất ñai: Cơ quan quản lý ñất ñai ở ñịa phương có
VPðKQSDð là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ ñịa
chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ ñịa chính, phục vụ người sử dụng ñất thực
hiện các quyền và nghĩa vụ (Tôn Gia Huyên 2007, Quản lý ñất ñai và thị trường
bất ñộng sản).
1.3.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt ñộng của VPðKQSDð.
1.3.2.1. Chủ trương, chính sách của ðảng và Nhà nước về cải cách hành chính.
ðại hội ðại biểu toàn quốc ðảng cộng sản Việt Nam lần thứ IX ñã xác
ñịnh mục tiêu xây dựng nền hành chính nhà nước dân chủ, trong sạch, vững
mạnh, từng bước hiện ñại hóa, chủ trương tiếp tục ñẩy mạnh thực hiện cải cách
hành chính trong ñó có giải pháp tách cơ quan hành chính công quyền với tổ
chức sự nghiệp. “ ðổi mới và hoàn thiện thể chế, thủ tục hành chính, kiên quyết
chống tệ cửa quyền, sách nhiễu, “xin – cho” và sự tắc trách vô kỷ luật trong
công việc” (Quốc hội , Bộ Luật dân sự năm 2005).
Trường ðạ i Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
13

Nghị quyết số 38/2004/NQ-CP ngày 4 tháng 5 năm 1994 của Chính phủ
về cải cách một bước thủ tục hành chính trong giải quyết công việc của công dân
và tổ chức.
Quyết ñịnh số 136/2004/Qð-TTg ngày 17 tháng 9 năm 2001 của Thủ
tướng Chính phủ về việc phê duyệt Chương trình tổng thể cải cách hành chính

Nhà nước giai ñoạn 2001 – 2010 với mục tiêu xây dựng nền hành chính dân chủ
trong sạch, vững mạnh, chuyên nghiệp, hiện ñại hóa, nhiệm vụ này ñược xác
ñịnh là một trong ba giải pháp cơ bản ñể thực hiện chiến lược phát triển kinh tế.
Quyết ñịnh số 181/2003/Qð-TTg ngày 4 tháng 9 năm 2003 của Thủ tướng
Chính phủ ban hành quy chế thực hiện cơ chế “ một cửa” tại các cơ quan hành
chính Nhà nước ở ñịa phương (Quốc hội, Luật ñất ñai năm 1988).
1.3.2.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt ñộng của VPðKQSDð.
a. Luật ðất ñai năm 2003
Luật ðất ñai năm 2003 quy ñịnh:
-“ Việc ñăng ký quyền sử dụng ñất ñược thực hiện tại VPðKQSDð trong
các trường hợp: Người ñang sử dụng ñất chưa ñược cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng ñất; Người sử dụng ñất thực hiện quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng,
nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất; Thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất, Người sử dụng ñã có giấy chứng nhận
quyền sử dụng ñất ñược cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép ñổi tên,
chuyển mục ñích sử dụng ñất, thay ñổi ñường ranh giới thửa ñất; Người ñược sử
dụng ñất theo bản án hoặc quyết ñịnh của Tòa án nhân dân, quyết ñịnh thi hành
án của cơ quan thi hành án, quyết ñịnh giải quyết tranh chấp ñất ñai của cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền ñã ñược thi hành” (Quốc hội, Luật ñất ñai1993).
- “Cơ quan quản lý ñất ñai ở ñịa phương có VPðKQSDð là cơ quan dịch
vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ ñịa chỉnh gốc, chính lý thống nhất hồ
sơ ñịa chính, phục vụ người sử dụng ñất thực hiện các quyền và nghĩa vụ” (Quốc
hội, Luật ñất ñai1993).
- Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
Luật ñất ñai theo quy ñịnh: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết
Trường ðạ i Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
14

ñịnh thành lập VPðKQSDð thuộc Sở Tài nguyên & Môi trường và thành lập các
chi nhánh của VPðKQSDð tại các ñịa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã,

thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu ñăng ký quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn
quyết ñịnh thành lập VPðKQSDð thuộc Phòng Tài nguyên và Môi Trường.
Như vậy, Nghị ñịnh ñã quy ñịnh rất rõ sự phân cấp trong việc thành lập cơ
quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về ñất ñai, giảm bớt những
ách tắc trong quản lý Nhà nước về ñất ñai.
-Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày
15/3/2010 của liên Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ, Bộ Tài chính
hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ và tổ chức của VPðKQSDð và tổ chức phát
triển quỹ ñất. Trong ñó quy ñịnh việc thành lập VPðKQSDð khi chưa có ñủ ñiều
kiện về cơ sở vật chất, thiết bị, nhân lực; hoạt ñộng của tổ chức VPðKQSDð gắn
liền với công tác cải cách hành chính (Quốc hội, Luật sửa ñổi bổ sung một số
ñiều Luật ñất ñai 2001).
-Thông tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18/4/2005 của liên Bộ
Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ và
trách nhiệm của các cơ quan có liên quan trong việc luân chuyển hồ sơ về nghĩa
vụ tài chính, nhằm ñáp ứng nhu cầu cải cách một bước thủ tục hành chính khi
người sử dụng ñất, thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan ñến ñất, nhà ( nộp tiền
sử dụng ñất, tiền thuê ñất, thuế chuyển quyền sử dụng ñất, thuế thu nhập từ thuế
chuyển quyền sử dụng ñất lệ phí trước bạ và các khoản thu khác nếu có) (Vũ
Ngọc Tuyên, 1994)
- Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11
năm 2011 hướng dẫn việc ñăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ñất, tài
sản gắn liền với ñất. Thông tư quy ñịnh phạm vi ñiều chỉnh, các trường hợp ñăng
ký thế chấp, bảo lãnh tại VPðKQSDð; Các quy ñịnh liên quan ñến thẩm quyền,
nhiệm vụ, quyền hạn và trách nhiệm của VPðKQSDð, quy trình thực hiện thủ
tục ñăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ñất, tài sản gắn liền với ñất
của người sử dụng ñất.

Trường ðạ i Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
15

b. Bộ Luật Dân sự (2005)
Liên quan ñến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất khi thực hiện
ñăng ký quyền sử dụng ñất tại VPðKQSDð, quyền sở hữu ñược Bộ Luật Dân sự
2005 quy ñịnh cụ thể bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền ñịnh
ñoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy ñịnh của pháp luật (ðiều 164); Việc ñăng ký
quyền sở hữu tài sản (ðiều 167); Thời ñiểm chuyển quyền sở hữu ñối với tài sản
(ðiều 168); Các quyền của người không phải là chủ sở hữu ñối với tài sản (ðiều
173). Trên cơ sở ñó, pháp nhân, thể nhân tự xác ñịnh quyền và nghĩa vụ của mình về
bất ñộng sản hợp pháp (trong ñó có quyền sử dụng ñất) ñối với Nhà nước và cơ
quan có thẩm quyền (Nguyễn ðình Bồng, Quản lý Thị trường bất ñộng sản, 2010).
c. Nhận xét chung về cơ sở pháp lý
Về tổng thể thì việc Nhà nước ban hành các quy ñịnh liên quan ñến
VPðKQSDð trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tuy không
nhiều nhưng ñược xem là tương ñối ñầy ñủ. ðây là căn cứ pháp lý ban ñầu ñể
thành lập và ñưa các VPðKQSDð ñi vào hoạt ñộng. Tuy nhiên, các văn bản
pháp quy liên quan ñến VPðKQSDð còn những hạn chế như:
Thông tư 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 15/3/2010 của liên bộ
Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vu, Bộ Tài chính quy ñịnh không rõ ràng (cho
phép các ñịa phương có thể không thành lập VPðKQSDð) vì vậy cơ chế bắt
buộc phải thành lập mô hình VPðKQSDð ñang bị “bỏ ngỏ”.
- Thiếu các quy ñịnh hướng dẫn tô chức hoạt ñộng của VPðKQSDð và việc
phổ biến, tổ chức tập huấn cho công tác này chưa ñược tiến hành ñồng bộ hóa.
- Chính quyền các cấp chưa nhận thức ñầy ñủ vài trò, vị trí và tác dụng
của tổ chức này ñối với nhiệm vụ quản lý Nhà nước về ñất ñai.
Tình hình trên cho thấy việc hoàn thiện cơ chế, chính sách ñưa
VPðKQSDð ñi vào hoạt ñộng hiệu quả là nhiệm vụ bức thiết nhằm ñáp ứng yêu
cầu quản lý, sử dụng ñất phục vụ phát triển kinh tế ñất nước thời kỳ công nghiệp
hóa, hiện ñại hóa và hội nhập.
Trường ðạ i Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

16

1.3.3. Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của VPðKQSDð.
1.3.3.1. Chức năng
Theo quy ñịnh của pháp luật hiện hành, VPðKQSDð thành lập ở cấp tỉnh
và cấp huyện là cơ quan dịch vụ công hoạt ñộng theo loại hình sự nghiệp có thu,
có chức năng tổ chức thực hiện ñăng ký sử dụng ñất, chỉnh lý thống nhất biến
ñộng sử dụng ñất và quản lý hồ sơ ñịa chính; tham mưu cho cơ quan Tài nguyên
và Môi trường cùng cấp trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử
dụng ñất ñai theo quy ñịnh của pháp luật.
1.3.3.2. Nhiệm vụ
Nhiệm vụ cụ thể của VPðKQSDð là: Giúp các cấp quản lý trực tiếp làm
ñầu mối thực hiện các thủ tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
ñất theo thẩm quyền cho các ñối tượng sử dụng ñất ở ñịa phương; ðăng ký sử
dụng ñất và chỉnh lý biến ñộng về sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật khi
thực hiện các quyền của người sử dụng ñất; Lập và quản lý toàn bộ HSðC gốc
ñối với tất cả các thửa ñất thuộc phạm vi ñịa giới hành chính; Chỉnh lý HSðC
gốc khi có biến ñộng về sử dụng ñất theo thông báo của cơ quan Tài nguyên và
Môi trường; Lưu trữ HSðC, hệ thống thông tin ñất ñai. (Tổng cục Quản lý ñất ñai
2009, Tài liệu hội thảo ñăng ký ñất ñai ở Pháp).
Như vậy, về chức năng, nhiệm vụ , hoạt ñộng của VPðKQSDð có 3 chức
năng chính là : Quản lý HSðC gốc, Chỉnh lý thống nhất HSðC, Phục vụ người
sử dụng ñất thực hiện quyền và nghĩa vụ.
1.3.3.3. Vai trò
Với tư cách là tổ chức dịch vụ công trong lĩnh vực ñất ñai, vai trò của
VPðKQSDð trong cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý ñất ñai ở ñịa phương rất
quan trọng vì những lý do sau:
a. Hoạt ñộng của VPðKQSDð ñã cơ bản tách bạch giữa hoạt ñộng quản
lý Nhà nước với hoạt ñộng của ñơn vị sự nghiệp, trong ñó trực tiếp, cụ thể là cơ
quan chuyên môn trực thuộc. Khác với các quy ñịnh trước ñây, cơ quan Nhà

nước ở ñịa phương (UBND cấp có thẩm quyền) chỉ thực hiện quyền ñại diện chủ
sở hữu, thu hồi ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất, công nhận quyền sử dụng ñất.