BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG Ở HUYỆN SƠN DƯƠNG, TỈNH TUYÊN QUANG

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận vă này là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Mọi
kết quả nghiên cứu và số liệu nghiên cứu trong luận văn này là chính xác thực.
Tác giả
Lành Hồng Mạnh
1
LỜI CẢM ƠN
Tác giả xin chân thành cảm ơn Ban Giám đốc, cô giáo chủ nhiệm cùng
toàn thể các thầy, cô giáo đã giảng dạy tại lớp Cao học CH17I, Học viện
Hành chính quốc gia.
Tác giả xin chân thành cám ơn TS. Nguyễn Thị Phượng, giảng viên tại
Học viện Hành chính quốc gia đã hướng dẫn học viên hoàn thành luận văn này.
Tác giả xin chân thành càm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện
Sơn Dương, tỉnh Tuyên Quang, Ban Đền bù giải phóng mặt bằng huyện Sơn
Dương, tỉnh Tuyên Quang cùng các cán bộ công chức đang công tác tại
phòng, ban đã tạo điều kiện và giúp đỡ tác giả có được những tài liệu cần thiết
phục vụ cho việc nghiên cứu và hoàn thành luận văn này. Tác giả cũng cám
ơn các cán bộ nghiên cứu khoa học, các thầy cô giáo đã nhiệt tình trao đổi,
hưỡng dẫn về mặt học thuật, cung cấp tài liệu, số liệu và chia sẻ quan điểm về
những vấn đề nghiên cứu của đề tài.
Lành Hồng Mạnh
2
MỤC LỤC
3
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
4
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa ở nước ta những năm gần đây
diễn ra hết sức mạnh mẽ , nền kinh tế nước ta đang ngày càng phat triển với
sự hội nhập kinh tế sâu rộng, dẫn đến nhu cầu sử dụng đất để xây dựng kết

cấu hạ tầng, phát triển công nghiệp, dịch vụ, phát triển đô thị và khu dân cư
ngày càng tăng. Hiện nay ở những tỉnh, thành phố phát triển đều có những dự
án lớn với diện tích đất thu hồi lên tới hàng ha, ảnh hưởng đến hàng ngàn hộ
dân mất đất nông nghiệp khai thác, hàng trăm hộ dân phải di chuyển chỗ ở.
Công tác thu hồi đất, bồi thường giải phóng là yếu tố khách quan, tác động
sâu rộng đến nhiều mặt đời sống xã hội và cộng đồng dân cư.
Ngày nay, công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ngày càng trở nên
khó khăn, phức tạp hơn do đất đai ngày càng khan hiếm. Có những dự án kéo
dài hàng chục năm do không thể giải phóng được mặt bằng hoặc có những dự
án mà vốn đầu tư vào công trình vào loại đắt đỏ nhất thế giới do số tiền giải
phóng mặt bằng quá lớn.
Thực tiễn cho thấy, công tác thu hồi đất của nhân dân để phục vụ phát
triển dự án đầu tư và việc bồi thường giải phóng mặt bằng cho những người bị
thu hồi đất là vấn đề hết sức nhạy cảm, giải quyết không tốt, không thỏa đáng
quyền lợi của người dân có đất bị thu hồi sẽ cản trở tiến độ dự án, dẫn đến
bùng phát khiêu kiện, đặc biệt là những khiếu kiện đông người, sẽ trở thành
vấn đề xã hội phức tạp, làm ảnh hưởng đến tình hình an ninh trật tự, gây mất
ổn định xã hội.
Sơn Dương là huyện nằm ở phía Nam của tỉnh Tuyên Quang, nơi có vị
trí quan trọng, tiếp giáp với các tỉnh bạn, đồng thời là của ngõ phía Nam của
tỉnh Tuyên Quang với các tỉnh trung du và đồng bằng Bắc Bộ. Trong những
5
năm gần đây, với quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa diễn ra mạnh mẽ, có
nhiều dự án mà diện tích đất thư hồi, giải phóng mặt bằng lớn, tác động đến
đời sống của hàng trăm hộ dân như dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu công
nghiệp An Hòa, dự án trường Phổ thông dan tộc nội trú ATK Sơn Dương, dự
án cải tạo và nâng cấp quốc lộ 2C, dự án kè hai bờ sông Phó đáy…Để phát
triển cở sở hạ tầng xã hội, thúc đẩy phát triển kinh tế, UBND tỉnh Tuyên
Quang rất quan tâm, chú trọng đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng.
Thực hiện chủ trương của tỉnh, những năm gần đây công tác bồi thường giải

phóng mặt bằng của huyện Sơn Dương ngày càng được củng cố, hoan thiện,
về cơ bản đã đáp ứng được mục tiêu, nhiệm vụ đề ra, tuy nhiên vẫn còn
những khó khăn vướng mắc.
Nhằm có những giải pháp tích cực trong công tác bồi thường giải
phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất, góp phần giải quyết những vấn đề
bức xúc hiện nay, tôi xin chọn đề tài “Bồi thường giải phóng mặt ở huyện Sơn
Dương, tỉnh Tuyên Quang” làm luận văn tốt nghiệp, hệ đào tạo Thạc sĩ,
chuyên ngành Quản lý công, với mong muốn thông qua kết quả nghiên cứu
của luận văn góp phần vào nâng việc nâng cao chất lượng và hiệu quả công
tác bồi thường giải phóng mặt bằng ở huyện Sơn Dương, tỉnh Tuyên Quang
nói riêng cũng như công tác bồi thường giải phóng mặt bằng trên toàn bộ địa
bàn tỉnh Tuyên Quang và cả nước nước nói chung.
2.Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận văn.
Liên quan tới công tác bồi thường đền bù giải phòng mặt bằng khi Nhà
nước thu hồi đất đã có nhiều công trình nghiên cứu cả về lý luận và thực tiễn.
Có thể kể tới những công trình sau liên quan tới việc nghiên cứu đề tài luận
văn của tác giải như:
Đề tài luận văn tốt nghiệp Thạc sĩ của tác giả Nguyễn Trung
Tiến :“Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng cho dự án xây dựng công
6
trình có sự tham gia của cộng đồng tại thị trấn Sơn Dương”; đề tài luận văn
tốt nghiệp đại học Nông lâm Thái Nguyên của tác giả Lành Văn Thượng:
“Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tại công ty trách nhiệm hữu hạn
xây dựng công trình Cát Tường”; Luận văn tốt nghiệp đại học Tài nguyên môi
trường Hà Nội của tác giả Lành Hồng Quân: “Công tác bồi thường giải phóng
mặt bằng dự án xây dựng trường phổ thông dân tộc nội trú ATK Sơn Dương”.
Về các bài viết trên các tạp chí có thể kể tới như: Báo Điện tử Tuyên
Quang online, thứ hai, ngày 5 tháng 8, năm 2013 có bài “Đẩy mạnh đầu tư
xây dựng các dự án công nghiệp”. Bài viết đã những nguyên nhân tiến độ các
dự án xây dựng các khu công nghiệp trên địa bàn huyện Sơn Dương, tỉnh

Tuyên Quang là do những vướng mắc trong công tác bồi thường giả phóng
mặt bằng, hỗ trợ, tái đinh khi tiến hành xây dựng các dự án. Chính vì thế,
muốn các dự án xây dựng hoàn thành đúng tiến độ, phát huy được hiệu quả
kính tế của địa phương thì cần đẩy mạnh hơn nữa công tác bồi thương giải
phóng mặt bằng, tái định cư khi thu hồi đất đai. Để công tác bồi thường giải
phóng mặt bằng tại các dự án được tiến hành khẩn trương, bài viết đã đi sâu
phân tích những nguyên nhân dẫn đến sự chậm trễ trong công tác bồi thường
giải phóng mặt bằng, tái định cư là do: Người dân chưa đồng tình với đơn giá
đất được bồi thường, chính sách tuyên truyền của chính quyền địa phương
đến người dân chưa tốt; một số hộ dân trong diện bị thu hồi giải phóng còn cố
tình trây ỳ bàn giao mặt bằng để xây dựng các dự án. Quá đó bài viết cũng đã
đề cập đến những giải pháp tháo gớ khó khăn như: tính toán đơn giá bồi
thường hợp lý để tránh thiệt hại cho các bên liên quan, gặp gỡ, tuyên truyền
cho các hộ dân bị thu hồi đất về chính sách, pháp luật của nhà nước…Trong
những yếu tố trên thì việc phát huy sự nỗ lực từ hai phía là chính quyền và
người dân cũng được bài viết đề cập đến.
7
Báo Điện tử Đảng cộng sản Việt Nam, số ra ngày 11 tháng 10 năm
2013 có bài “ Kiên cố hóa trường học ở Tuyên Quang”. Nội dung bài viết nói
về việc tỉnh Tuyên Quang thực hiện xây dựng 99 trường học trong giai đoạn
từ năm 2010 đến năm 2020. Với việc các dự án xây dựng mới các trường học
trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang thì riêng huyện Sơn Dương có tới 4 trường
được xây dựng mới hoàn toàn. Bài viết cũng đi sâu phân tích những thuận lợi
trong việc thực hiện các dự án xây dựng trên địa bàn được tiến hành khẩn
trương, đúng tiến độ là do địa phương đã thực hiện tốt công tác bồi thường
giải phóng mặt bằng, nhận được sự ủng hộ của nhân dân, đặc biệt những hộ
trong diện bị thu hồi đất phục vụ dự án. Bài viết cũng đánh giá rất cao sự đồn
thuận của các hộ dân bị thu hồi đất đai với chính quyền địa phương, coi đó là
bài học về sự đông thuận về lợi ích, hài hài hòa về trách nhiệm giữa người
dân và chính quyền địa phương. Đây là bài học cho chính quyền khi thực hiện

công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư các dự án khác
khi thực hiện tại Tuyên Quang nói chung và trên địa bàn huyện Sơn Dương
nói riêng.
Những công trình nghiên cứu, những bài viết trên các báo và tạp trí
nêu trên, ở chừng mực nhất định có thể là những tài liệu tham khảo hữu ích
đối với đề tài luận văn của tác giả. Tuy nhiên những công trình khoa học nêu
trên vẫn chưa giải quyết hết mọi vấn đề về giải phòng mặt bằng, nhất là đối
với một huyện như huyện Sơn Dương, tỉnh Tuyên Quang. Vì vậy, đề tài mà
tác giải lựa chọn không trùng lắp với bất kỳ đề tài và chủ đề khoa học nào đã
nghiên cứu trước đó.
3. Mục đích, nhiệm vụ của luận văn.
3.1. Mục đích
Luận văn nghiên cứu cơ sở lý luận và thực tiễn công tác bồi thường giải
phóng mặt bằng ở huyện Sơn Dương, tỉnh Tuyên Quang từ đó làm rõ thực
8
trạng và giải pháp của công tác bồi thương giải phóng mặt bằng ở huyện Sơn
Dương, tỉnh Tuyên Quang từ đó có những đề xuất và kiến nghị với những cơ
quan chức năng nhằm nâng cao hiệu quả, chất lượng thu hồi đất, cũng như
công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tại huyện Sơn Dương, tránh gây nên
sự thiệt thòi cho những người dân đã nhường đất cho các dự án xây dựng các
công trình phát triển kinh tế xã hội và an ninh quốc phòng trên địa bàn huyện.
Hạn chế sự bất đồng trong nhân dân, gây nên những xáo trộn, bất ổn về đời
sống xã hội, tránh làm thiệt hại đến lợi ích của các bên liên quan trong quá
trình thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, tạo điều kiện cho
việc thực hiện các dự án xây dựng phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn huyện
Sơn Dương hoàn thành đúng tiến tiến độ, kịp thời đưa vào sự dụng, phục vụ hiệu
quả lợi ích cho nhân dân cũng như bảo đảm hiệu quả đầu tư của nguồn vốn nhà
nước và các cá nhân, tổ chức đầu tư xây dựng phát triển kinh tế xã hội.
3.2 Nhiệm vụ.
Để đạt được mục tiêu đề ra, luận văn tập trung vào các nhiệm vụ sau:

Đánh giá được thực trạng của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
tại huyện Sơn Dương, tỉnh Tuyên Quang
Đưa ra được những giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống chính sách bồi
thường giải phóng mặt bằng trên cơ sở phù hợp với Hiến pháp và Pháp luật
hiện hành.
Nghiên cứu về thực trạng công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tại
huyện Sơn Dương thông qua một số dự án, công trình cụ thể trên địa bàn huyện.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.
4.1. Đối tượng nghiên cứu.
Luận văn tập trung nghiên cứu công tác bồi thường giải phóng mặt
bằng ở huyện Sơn Dương, tỉnh Tuyên Quang.
4.2.Phạm vi nghiên cứu.
Luận văn tập trung nghiên cứu công tác bồi thường giải phóng mặt tại
huyện Sơn Dương, tỉnh Tuyên Quang từ năm 2006 đến nay
9
Hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành về công tác giải
phóng mặt bằng tthực hiện các dự án đầu tư xây dựng;
Các quy trình, phương thức thực hiện giải phóng mặt bằng tiên tiến đã
và đang được áp dụng.
5.Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu.
5.1. Cơ sở lý luận.
Luận văn được thực hiện trên cơ sở lý luận của chủ nghĩa Mác – Lênin;
tư tưởng Hồ Chí Minh; hệ thống các quan điểm, đường lối, chính sách của
Đảng và Nhà nước ta về công tác bồi thường giải phóng mặt bằng.
5.2 Phương pháp nghiên cứu.
Phương pháp điều tra khảo sát:
Để thu thập các tài liệu, số liệu có liên quan đến công tác giải phóng
mặt bằng các dự án đầu tư xây dựng công trình tại thị trấn Sơn Dương, huyện
Sơn Dương.
Phương pháp tiếp cận hệ thống:

Sử dụng các lý thuyết về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình và
GPMB có sự tham gia của cộng đồng để phân tích và tổng hợp những vấn đề
thực tiễn trong công tác giải phóng mặt bằng.
Phương pháp phân tích:
Đánh giá thực trạng về công tác bồi thường giải phóng mặt bằngcác dự
án đầu tư x dựng công trình, thông qua mô hình của thị trấn Sơn Dương, bao
gồm các nội dung:
Kết quả thực hiện giải phóng mặt bằngcác dự án đầu tư xây dựng công
trình, thông qua mô hình của thị trấn Sơn Dương; chức năng, nhiệm vụ và cơ
cấu tổ chức thực hiện giải phóng mặt bằng cấp huyện; sự phối hợp của các cơ
quan quản lý nhà nước với cộng đồng dân cư trong công tác giải phóng mặt
bằng; công tác phổ biến, tuyên truyền, giáo dục cộng đồng dân cư về công tác
10
giải phóng mặt bằng; mức độ tham gia của cộng đồng dân cư trong công tác
giải phóng mặt bằng; hệ thống văn bản pháp lý liên quan đến công tác giải
phóng mặt bằng; xác định các kết quả đạt được, tồn tại và những nguyên nhân
trong công tác giải phóng mặt bằng có sự tham gia của cộng đồng dân cư.
Phương pháp tổng hợp so sánh:
Đề xuất các giải pháp tổ chức thực hiện GPMB, cho các dự án đầu tư
xây dựng công trình trên địa bàn huyện Sơn Dương
Ngoài ra các phương pháp nghiên cứu trên luận văn còn được thực hiện
dựa trên một số phương pháp khác dựa trên cơ sở phương pháp luận duy vật
biện chứng, duy vật lịch sử như : Phương pháp nghiên cứu trìu tượng khoa
học, phương pháp điều tra, phương pháp lấy ý kiến chuyên gia, phương pháp
tổng hợp, phương pháp logic
6. Những đóng góp về lý luận và thực tiễn của luận văn
Luận văn làm rõ những khái niệm, những quan điểm và nhận thức về
công tác bồi thường giải phóng mặt bằng. Đánh giá khách quan thực trạng
công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ở huyện Sơn Dương, tỉnh Tuyên
Quang nói riêng và công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ở nước ta nói

chung; vai trò của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng với sự phát triển
của đất nước; vai trò của nhà nước trong việc nâng cao chất lượng, hiêu quả
công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
Đề xuất một số biện pháp cơ bản, góp phần nâng cao hiệu quả công tác
bồi thường giải phóng mặt bằng
Những kết quả nghiên cứu của luận văn có thể được được dùng làm tài
liêu tham khảo cũng như áp dụng trong thực tiễn vào công tác bồi thường giải
phòng mặt bằng tại huyện Sơn Dương nói riêng và công tác bồi thường giải
phóng mặt bằng tại tỉnh Tuyên Quang và cả nước nói chung.
11
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, phần kết luận và tài liệu tham khảo đề tài luận văn
được kết cấu gồm 3 chương:
Chương 1: Khái quát chung về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng;
Chương 2 : Thực trạng công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ở
huyện Sơn Dương, tỉnh Tuyên Quang;
Chương 3: Một số biện pháp hoàn thiện chính sách bồi thường, giải
phóng mặt bằng ở huyện Sơn Dương, tỉnh Tuyên Quang.
12
PHẦN NỘI DUNG
Chương 1
KHÁI QUÁT CHUNG VỀ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG,
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
Trong quá trình thu hồi đất, bồi thường giải phóng mắt bằng thì công
việc hết sức quan trong và yếu tố quyết định, tác động trực tiếp đến việc thu
hồi đất đó là việc xác định đơn giá bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất.
Việc xác định giá đất, tài sản gắn liền với đất phải đảm bảo hài hòa giữa lợi ích
của người dân (người bị thu hồi đất) và Nhà nước (hay chủ dự án thu hồi đất).
Ngoài ra một số yếu tố cũng tác động rất lớn đến việc chấp hành di dời
của chủ sử dụng đất đó là việc bố trí tái định cư và các chính sách hỗ trợ khác.

Vì đất đai, công trình xây dựng là bất động sản nên có những thuộc
tính, đặc trưng của bất động sản; vì vậy ta cần đặt nó trong môi trường của bất
động sản để thấy rõ đặc trưng và xác định những nhân tố ảnh hưởng đến giá
của nó. Qua đó, xác định những gì đã đạt được và những gì còn hạn chế để
đưa ra những giải pháp khác phục và kiến nghị hoạn thiện chính sách bồi
thường giải phóng mặt bằng ở địa phương.
1.1. Khái quát chung về đất đai và quản lý nhà nước về đất đai
1.1.1. Quan niệm chung về đất đai và tải sản đất đai.
+ Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu
sản xuất không thể thay thế của nền kinh xã hội, là nơi diễn ra các hoạt động
phát triển kinh tế, xã hội, an ninh quốc phòng, là nơi diễn ra các hoạt động
sinh sống, định cư của xã hội loài người và giới sinh vật.
+ Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, không ai có thể làm ra đất đai nên
đất đai thuộc về phạm trù vĩnh viễn, là một loại hàng hóa quý hiếm. Mặt khác,
trong đất đai còn có công sức của con người khai hoang, phục hóa, cải tạo cho
phù hợp với yêu cầu sử dụng, kể cả phải đổ cả xương máu để bảo vệ lãnh thổ.
Do đó, đất đai có giá trị và trong thuộc tính giá trị của đất đai còn có cả yếu tố
lịch sử và tinh thần.
13
+ Đất đai là bất động sản, nên có những thuộc tính, đặc trưng của bất
động sản; vậy ta cần đặt nó trong môi trường của bất động sản để thấy rõ đặc
trưng và xác định được những nhân tố ảnh hưởng đến giá trị của nó.
+ Giá trị quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất): là số tiền mà người sử
dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dựng
đất, cho phép chuyển muc đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.[1]
1.1.2 Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đai ở Việt Nam
+ Đất đai là sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện làm chủ sở hữu.
+ Nhà nước thực hiện quyền đinh đoạt đối với đất đai như sau:
- Thu tiền quyền sử dụng đất, tiền thuê đất;
- Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, kế hoạch sử dụng đất (sau đây

gọi chung là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất);
- Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất;
- Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển nhượng mục
đích sử dụng;
- Định giá đất.
+ Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông
qua các chính sách tài chính về đất đai như sau:
- Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
- Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển nhượng sử dụng đất;
- Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng
đất mang lại. [2]
+ Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng thông qua hình
thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang
sử dụng ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
1.1.3. Về thu hồi đất đai.
Thu hồi đất: Là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của
người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử
dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai
1.1.3.1. Mục đích, yêu cầu của việc thu hồi đất đai.
14
+ Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng
sau quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố hoặc khi dự án đầu tư có
nhu cầu sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
+ Trước khi thu hồi đất, chậm nhất là chín mươi ngày đối với đất nông
nghiệp và một trăm tám mươi ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phải thông báo cho người bị thu hồi biết lý do thu hồi,
thời gian và kế hoạch di chuyển, phương án tổng thể về bồi thường giải phóng
mặt bằng, tái định cư.
+ Sau khi có quyết định thu hồi đất và phương án bồi thường giải

phóng mặt bằng, tái định cư được cơ quan nhà nước có thẩm quyển xét duyệt,
được thông báo công khai, có hiệu lực thi hành, người bị thu hồi đất phải có
trách nhiệm chấp hành quyết định thu hồi đất.
Trường hợp người bị thu hồi đất không chấp hành quyết định thu hồi
đấtthì Ủy ban nhân dân có thẩm quyền quyết định thu hồi đất ra quyết định
cưỡng chế Người bị cưỡng chế thu hồi đất phải chấp hành quyết định cưỡng
chế và có quyền khiếu nại. [3]
+ Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất để áp dụng vào mục đích phát
triển kinh tế trong trường hợp đầu tư xây dựng các khu công nghiệp, khu công
nghệ cao, khu kinh tế các dự án đầu tư lớn theo quy định của chính phủ. Việc
thu hồi được thực hiện theo quy định tại Điều 39 của Luật Đất đai.
+ Đối với dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng
đã được xét duyệt thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử
dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, hộ
gia đình, cá nhân mà không phải thực hiện nghĩa vụ thực hiện thu hồi đất [4]
1.1.3.2. Các trường hợp thu hồi đất đai.
Nhà nước thu hồi đất đai trong các trường hợp sau đây:
+ Nhà nước sử dụng đất vào mục đich quốc phòng, an ninh, lợi ích
quốc gia, lợi ích cộng đồng, phát triển kinh tế.
15
+ Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc
từ nguồn ngân sách nhà nước hoặc cho thuê đất thu tiền hàng năm bị giải thể,
phá sản, chuyển đi nơi khác, hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;
+ Sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả;
+ Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;
+ Đất được giao không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;
+ Đất bị lấn, chiếm trong các trường hợp sau đây:
- Đất chưa sử dụng bị lấn, chiếm;
- Đất không được chuyển nhượng, sử dụng theo quy định của Luật Đất đai mà

người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;
+ Cá nhân người sử dụng đất chết không có người thừa kế;
+ Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;
+ Ngưới sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước;
+ Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không được gia
hạn khi hết thời hạn;
+ Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn mười hai
tháng liền; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn mười tám
tháng liền; đất trồng rừng không được sử dụng trong hai mươi bốn tháng liền;
+ Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà
không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền hoặc tiến độ sử dụng
đất chậm hơn hai mươi bốn tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ
khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà không được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đó cho phép. [5]
1.2. Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
1.2.1. Quan niệm chung về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước có
nhu cầu thu hồi đất.
+ Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất: là việc Nhà nước trả lại giá trị
quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người bị thu hồi đất. Giá
16
trị quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất là số tiền tính trên một đơn vị
diện tích do nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền
sử dụng đất; hay giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng
đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
+ Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất: là việc Nhà nước giúp đỡ người bị
thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí di
chuyển đến địa điểm mới.
+ Tái định cư: là một khái niệm mang nội hàm khá rộng, dùng để chỉ
những ảnh hưởng tác động đến đời sống của người dân do bị mất tài sản và
nguồn thu nhập trong quá trình phát triển dự án gây ra, bất kể có phải di

chuyển hay không và các chương trình nhằm khôi phục cuộc sống của họ. Tái
định cư bao hàm cả việc thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi thu hồi
đất. Tái định cư theo nghĩa hẹp là quá trình di chuyển người dân đến nơi ở
mới.[6]
1.2.2. Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Người bị thu hồi đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có
cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường
bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi, cụ thể :
+ Người được sử dụng đất nông nghiệp theo quy định của pháp luật
nhưng tụ ý sử dụng làm đất phi nông nghiệp thì chỉ được bồi thường theo đất
nông nghiệp;
+ Người được sử dụng đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) theo
quy định của pháp luật nhưng tự ý sử dụng làm đất ở thì chỉ được bồi thường
theo đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở).
Việc thực hiện bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu
không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng đất ở, hoặc được bồi
thường bằng tiền cho phù hợp với thực tế tại địa phương.
17
Trường hợp người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất nhưng chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của
pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chinh vào số
tiền được bồi thường, hỗ trợ để hoàn trả ngân sách. Nghĩa vụ tài chính bao
gồm: tiền sử dụng đất phải nộp, tiền thuê đất đối với đất do nhà nước cho
thuê, thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các thửa đất
khác của người có đất bị thu hồi (nếu có), tiền thu từ việc xử phạt vi phạm
luật về đất đai, tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý
và sử dụng đất đai, phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.
Trong trường hợp khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai phải nộp lớn hơn
hoặc bằng tiền bồi thường đất thì số tiền được trừ tối đa bằng số tiền bôi
thường đất.

+ Diện tích đất được bối thường là diện tích đất được xác định trên
thực địa – thực tế đo đạc diện tích thu hồi của từng người sử dụng đất. [7]
1.2.3 Điều kiện được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Người bị nhà nước thu hồi đất, có một trong nhưng điều kiện sau
đây thì được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi, giải phóng
mặt bằng:
+ Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Pháp luật
Đất đai.
+ Có quyết định giao đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo
quy định của Pháp luật Đất đai.
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định, được Ủy ban nhân dân xã,
phường, trị trấn (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) xác nhận
không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây:
- Những giấy tờ về quyền sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do
cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của
18
Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng
hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chử nghĩa Việt Nam;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ Địa chính;
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn
liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất
trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác
nhận là đất sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định
của pháp luật;
- Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng
đất.
+ Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong những lại giấy tờ

quy định được kể trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ
về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan,
nhưng đến thời điểm có quyết định thu hồi đất chưa thực hiện thủ tục chuyển
nhượng sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Ủy ban nhân dân
cấp xã xác nhận không có tranh chấp.
+ Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa
phương và trự tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản,
làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo,
nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nới có đất xác nhận là người đã sử dụng đất
ổn định, không có tranh chấp.
+ Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đát không có các loại giấy tờ quy
đinh như đã kể trên nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15
tháng 10 năm 1993, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất đó
không có tranh chấp.
19
+ Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất theo bản án hoặc quy định của
tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định
giải quyết tranh chấp đất đai của nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
+ Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ kể
trên nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến thời điểm
có quyết định thu hồi đất, mà tại thời điểm sử dụng không vi phạm quy hoạch;
không vi phạm hành lang bảo vệ các công trình, được cấp có thẩm quyển phê
duyệt đã công bố công khai, cắm mốc, không phải là đất lấn chiếm trái phép
và được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất bị thu hồi xác nhận đất đó không
có tranh chấp.
+ Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà trước đây Nhà nước đã có
quyết định quản lý trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước,
nhưng trong thực tế Nhà nước chưa quản lý, mà hộ gia đình, cá nhân đó vẫn
sử dụng.
+ Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình là đình, chùa, đền

miếu, am, tư, hương, nhà thờ họ, được Ủy ban nhân dân cấp xã có đất đai bị thu
hồi xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng và không có tranh chấp.
+ Tổ chức sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
- Đất được Nhà nước giao cho có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã
nộp không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;
- Đất nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp mà tiền trả việc
chuyển nhượng không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;
- Đất sử dụng có nguồn gốc hợp pháp từ hộ gia đình, cá nhân.
1.2.3. Giá đất và giá trị tài sản trên đất để bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
1.2.3.1. Phương pháp xác định giá đất
Theo quy định về phương pháp xác định giá các loại đất thì có hai
phương pháp xác định giá đất:
+ Phương pháp so sánh trực tiếp:
20
Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích
các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của
loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, loại đô thị, loại đường phố
và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá.
Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của loại đất tương tự sử dụng
để, phân tích, so sánh với loại đất cần định giá phải là giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trên thực tế thị trường trong điều kiện bình thường.
Giá chuyển nhượng quyeend sử dụng đất trên thực tế thị trường trong
điều kiện bình thường được Nghị định giải thích rõ, đó là số tiền VNĐ tình
trên đơn vị diện tích đất được hình thành kể từ kết quả của những giao dịch
thực tế mang tính phổ biến giữa người cần chuyển nhượng và người muốn
được chuyển nhượng không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như tăng giá do đầu
cơ, do thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, quan
hệ huyết thống.
Giá trị
ước tính của

thửa đất, khu
đất cần định giá
=
Giá trị chuyển
nhượng quyền sử
dụng đất của từng
thửa đất, khu đất so
sánh
±
Mức tiền điều
chỉnh mức giá bình quân
hình thành từ những yếu
tố khác biệt về giá của
từng thửa đất, khu đất so
với thửa đất, khu đất cần
định giá
Trong đó, mức tiền điều chỉnh mức giá giữu từng thửa đất, khu đất
so sánh và thửa đất, khu đất định giá là lượng điều chỉnh sự khác biệt về giá
xuất phát từ những khác biệt về giá xuất phát từ những khác biệt về vị trí thửa
đất, mức độ ô nhiễm môi trường
Sự khác biệt về giá giữa thửa đất só sánh và thửa đất định giá ( có thể
tính theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ % của giá chuyển nhượng quyền sử dụng
đất) được xác định căn cứ vào đánh giá của các chuyên gia và cơ quan định
giá đất.
21
Trường hợp giá đất có những biến động trong khoảng thời gian từ thời
điểm chuyển nhượng thành công quyền sử dụng đất của thửa đất đó đến thời
điểm xác định giá của thửa đất cần định giá, thì cần phải điều chỉnh mức giá
của thửa đất so sánh về ngang mức giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất
thực tế trên thị trường, sau đó thực hiện việc điều chỉnh tiếp mức giá của thửa

đất so sánh theo công thức nêu trên.
+ Phương pháp thu thập:
Là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu
nhập thuần túy thu được hàng năm trên đơn vị diện tích so với lãi xuất tiền gửi
tiết kiệm bình quân một năm( tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền
gửi bằng đồng Việt Nam kỳ hạn một năm (12 tháng) tại ngân hàng thương mại
quốc doanh có mức lãi xuất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.
Giá đất ước tính =
Thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ thửa đất
Lãi xuất gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng
Phương pháp này chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xác định
được các khoản thu nhập mang lại từ đất.
Ví dụ: Thu nhập thuần túy bình quân của 1ha đất sản xuất nông nghiệp
cây hàng năm ở xã Tú Thịnh, huyện Sơn Dương, tỉnh Tuyên Quang trong 3
năm vừa qua là 25.500.000 đồng / ha. Lãi xuất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 12
tháng tại ngân hàng thương mại quốc doanh là 8,5%/ năm.
Giá trị 1ha đất nêu trên là: 25.500.000 : 8,5 x 100 = 300.000.000 đồng.
+ Sử dụng kết hợp hai phương pháp:
Nghị định cho phép: Căn cứ vào tình hình cự thể về thị trường chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, hồ sơ về các loại đất, số liệu thu thập, Ủy ban
nhân cấp tỉnh lựa chọn phương pháp xác định giá cho phù hợp; trong trường
hợp cần thiết có thể sử dụng cả hai phương pháp xác định giá đất trên để kiểm
22
tra, so sánh, đối chiếu các mức giá ước tính để quyết định mức giá cụ thể.
Việc sử dụng kết hợp hai phương pháp trong trường hợp sau:
- Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên thị trường,
số liệu thu thập được không có tính hệ thống.
- Giá chuyển nhượng đất trên thị trường biến động bất thường, không phản ánh
đúng quan hệ cung cầu về đất trong điều kiện bình thường.
- Mức giá đất ước tính bằng cách áp dụng một trong hai phương pháp xác định

giá đất có kết quả cao hơn mức giá tối đa của khung giá và thời hạn cho phép
vận dụng do Chính phủ quyết định. [8]
1.2.3.2 Phương pháp xác định giá tài sản gắn liền với đất.
Tái sản gắn liền với đất bao gồm: nhà, công trình xây dựng đơn chiếc;
nhà, công trình xây dựng theo hệ thống trong khuân viên đất (gọi chung là
nhà, công trình) và cây trồng, vật nuôi trong nước và trên đất.
Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi mất đất mà bị
thiệt hại thì được bồi thương.
+ Nhà, công trình xây dưng trên đất:
- Nhà, công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân được bồi thương
bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình xây dựng tiêu chuẩn kỹ thuật
tương đương do Bộ xây dựng ban hành. Giá trị xây dựng mới của nhà, công
trình xây dựng tính theo diện tích xây dựng của nhà, công trình nhân với đơn
giá xây dựng mới của nhà, công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành
theo quy định của Chính phủ.
- Đối với nhà, công trình xây dựng khác không thuộc nhà ở, công trình phục vụ
sinh hoạt hộ gia đình, cá nhân thì được bồi thường theo mức:
Mức bồi thường = Giá trị còn lại + Khoản tiền hỗ trợ % giá trị còn lại.
Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định bằng tỷ lệ
phần trăm chất lượng còn lại của nhà, công trình kỹ thuật có tiêu chuẩn tương
đương do Bộ xây dựng ban hành. Khoản tiền cộng thêm được tính bằng tỷ lệ
23
phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình do Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh quy định
- Việc phá dỡ nhà, công trình xây dựn ảnh hưởng đến công trình khác mà
những công trình này không thể sử dụng theo thiết kế, quy hoạch xây dựng
ban đầu hoặc phải phá dỡ thì được bồi thường.
- Đối với nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, mà phần thiết kế
còn lại không được sử dụng được thì được bồi thường cho toàn bộ nhà, công
trình; trường hợp nhà công trình khác bị phá dỡ một phần nhưng vẫn tồn tại

và sử dụng được phần còn lại thì được bồi thường giá trị bị phá dỡ và chi phí
để sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương
của nhà, công trình trước đó bị phá dỡ.
- Riêng đối với công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật, mức bồi thương bằng giá trị
xây dựng mới của công trình tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương bo Bộ xây
dựng ban hành; nếu công trình không còn sử dụng nữa thì không được bồi
thường. Đối với công trình kết cấu hạ tầng mà không còn sử dụng được, hoặc
thực tế không sử dụng, thì khi nhà nước thu hồi đất không được bồi thường.
- Nhà,công trình khác được phép xây dựng trên đất có đủ điều kiện bồi thường,
thì được bồi thường; nhà công trình xây dựng trên đất không đủ điều kiện bồi
thường, nhưng tại thời điểm xây dựng mà chưa có quy hoạch, hoặc kế hoạch
sử dụng đất được cấp có thẩm quyền công bố hoặc xây dựng phù hợp với quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất, không vi phạm hành lang bảo vệ công trình thì
được hỗ trợ tối đa bằng mức 80% mức bồi thường quy định.
- Nhà, công trình xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 trên đất không đủ
điều kiện bồi thường theo quy định mà khi xây dựng vi phạm quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đã được công bố và cắm mốc thì không được bồi thường;
trường hợp đặc biệt, Ủy ban nhân cấp tỉnh xem xét hỗ trợ cho từng trường
hợp cụ thể.
- Nhà, công trình xây dựng khác trên đất không đủ điều kiện được bồi thường
theo quy định tại Điều 8, Nghị định 197/2004/NĐ – CP, mà khi xây dựng đã
24
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thông báo được không phép xây dựng
thì không được bồi thường, không được hỗ trợ; người có công trình trái phép
đó buộc phải tự phá dỡ và tự chịu chi phí phá dỡ trong trường hợp cơ quan có
thẩm quyền thực hiện phá dỡ.
- Người sử dụng đất thuộc sở hữu Nhà nước (nhà thuê hoặc nhà do tổ chức tự
quản) nằm trong phạm vi thu hồi đất phải phá dỡ, thì người đang thuê không
được bồi thường đối với diện tích nhà ở thuộc sở hưu Nhà nước và diện tích
cơi nới trái phép, nhưng được bối thường chi phí tự cải tạo, sửa chữa, nâng

cấp; mức bồi thường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
Phần diện tích nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cải tạo, sửa chữa nâng cấp
được coi là hợp pháp là các trường hợp được cơ quan ra quyết định phân nhà
hoặc cơ quan quản lý nhà đất thuộc sở hữu Nhà nước tại địa phương cho
phép.
Người đang sử dụng nhà thuộc sở hữu Nhà nước bị phá dỡ được thuê
nhà tại nơi định cư, diện tích mới tại nơi định cư tương đương với diện tích
thuê cũ, giá thuê nhà là giá thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; nhà thuê tại
nơi tái định cư được nhà nước bán cho người đang thuê theo quy định của
Chính phủ về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê theo quy
đinh của Chính phủ về bán nhà thuộc sở hữu của Chính phủ cho người đang
thuê; trường hợp đặc biệt không có nhà tái định cư để bố trí thí được hỗ trợ
bằng tiền để tự do lo chỗ ở mới; mức hỗ trợ bằng 60% giá trị đất và 60% giá
trị nhà đàng đang thuê. Nếu cớ nơi tái định cư để bố trí nhưng người đang sử
dụng nhà ở thuộc sở hưu nhà nước không thuê thì được hỗ trợ bằng tiền.
+ Bồi thường di chuyển mồ mả: mức bồi thường được tính cho chi phí
về đất đai, đào, bốc, di chuyển, xây dựng lại và các chi phí hợp lý khác có liên
quan trực tiếp.
+ Bồi thường đối với công trình văn hóa, di tích lịch sử, nhà thờ, đình,
miếu, chùa, am trong trường hợp phải di chuyển việc bồi thường cho việc di
25