Phát triển hoạt động cho vay mua nhà đất tại ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam - Phòng giao dịch Mỹ Đình
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.19 MB, 102 trang )
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
BÙI TIẾN HÙNG
PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ ĐẤT
TẠI NGÂN HÀNG TMCP QUỐC TẾ VIỆT NAM –
PHÒNG GIAO DỊCH MỸ ĐÌNH
LUẬN VĂN THẠC SĨ TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG
CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG THỰC HÀNH
Hà Nội – 2015
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
BÙI TIẾN HÙNG
PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ ĐẤT
TẠI NGÂN HÀNG TMCP QUỐC TẾ VIỆT NAM –
PHÒNG GIAO DỊCH MỸ ĐÌNH
Chuyên ngành: Tài chính - Ngân hàng
Mã số: 60340201
LUẬN VĂN THẠC SĨ TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG
CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG THỰC HÀNH
NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS TRẦN THỊ VÂN ANH
XÁC NHẬN CỦA
CÁN BỘ HƢỚNG DẪN
XÁC NHẬN CỦA CHỦ TỊCH HĐ
CHẤM LUẬN VĂN
Hà Nội – 2015
LỜI CẢM ƠN
Trƣớc tiên, tôi xin trân thành cảm ơn Giảng viên TS.Trần Thị Vân
Anh đã hƣớng dẫn tôi hoàn thành luận văn này. Xin cảm ơn các thầy, cô
giảng viên đã tham gia đào tạo lớp cao học QH-2012-E.CH/TCNH1 và các
bạn cùng lớp đã giúp đỡ tôi hoàn thành chƣơng trình và luận văn tốt nghiệp.
Tôi xin cảm Ngân hàng TMCP Quốc Tế Việt Nam - Phòng giao dịch Mỹ
Đình, Ngân hàng TMCP Quốc Tế Việt Nam – Chi nhánh Cầu Giấy, Ngân hàng
TMCP Quốc Tế Việt Nam - Phòng giao dịch Hoàng Quốc Việt, Ngân hàng
TMCP Quân đội - Phòng giao dịch Nam Thăng Long, Ngân hàng TMCP Kỹ
Thƣơng Việt Nam - Phòng giao dịch Lạc Long Quân đã giúp tôi thu thập số
liệu cần thiết để trình bày trong luận văn. Đặc biệt, tôi gửi lời cảm ơn tới toàn
thể cán bộ nhân viên tại Ngân hàng TMCP Quốc Tế Việt Nam - Phòng giao
dịch Mỹ Đình và các cán bộ tại các đơn vị kinh doanh VIB khu vực Hà Nội
đã nhiệt tình tham gia quá trình khảo sát hoàn thiện phiếu phỏng vấn.
CAM KẾT
Tôi cam kết luận văn này do chính tôi thực hiện. Tên đề tài tôi lựa
chọn chƣa đƣợc thực hiện, nghiên cứu bởi bất cứ tác giả nào trƣớc đây. Toàn
bộ thông tin, dữ liệu và nội dung trình bày trong luận văn không vi phạm bản
quyền hoặc sao chép bất hợp pháp dƣới bất cứ hình thức nào.
Bằng cam kết này, tôi xin chịu trách nhiệm với những vi phạm của
mình nếu có.
TÓM TẮT
Luận văn với đề tài “Phát triển hoạt động cho vay mua nhà đất tại Ngân
hàng TMCP Quốc Tế Việt Nam – Phòng giao dịch Mỹ Đình” bao gồm 04
chƣơng với nội dung chính nhƣ sau:
Chƣơng 1 hệ thống các vấn đề chung về cơ sở lý luận và tổng quan tình
hình nghiên cứu, trong đó đã xây dựng khung lý thuyết về sản phẩm cho vay
tiêu dùng và đặc biệt là cho vay mua nhà đất. Bên cạnh đó luận văn đã khái
quát quá trình nghiên cứu của các tác giả đi trƣớc và tính kế thừa từ các luận
văn này.
Chƣơng 2 trình bày các phƣơng pháp nghiên cứu, thu thập, xử lý dữ liệu
để giải quyết vấn đề đã đặt ra.
Chƣơng 3 trình bày các kết quả đã nghiên cứu đƣợc để mô tả bức tranh
toàn cảnh về hoạt động cho vay mua nhà đất tại VIB Mỹ Đình, làm nổi bật
thực trạng mà đơn vị đang phải đối mặt.
Chƣơng 4 đề xuất một số giải pháp và kiến nghị để phát triển hoạt động
cho vay mua nhà đất tại Ngân hàng TMCP Quốc Tế Việt Nam – Phòng giao
dịch Mỹ Đình. Kết luận về các vấn đề đã thực hiện, trong đó bao gồm việc trả
lời cho các câu hỏi nghiên cứu của luận văn.
MỤC LỤC
Trang
DANH SÁCH CÁC TỪ VIẾT TẮT i
DANH MỤC CÁC BẢNG iii
DANH MỤC CÁC HÌNH iv
MỞ ĐẦU 1
CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU . 5
1. Cơ sở lý luận 5
1.1. Khái niệm, đặc điểm và các hình thức cho vay tiêu dùng 5
1.1.1. Khái niệm cho vay tiêu dùng 5
1.1.2. Đặc điểm cho vay tiêu dùng 6
1.1.3. Các hình thức cho vay tiêu dùng 7
1.1.4. Các phƣơng thức tính lãi cho vay tiêu dùng 9
1.2. Khái niệm và đặc điểm cho vay mua nhà đất 11
1.2.1. Khái niệm cho vay mua nhà đất 11
1.2.2. Đặc điểm cho vay mua nhà đất 11
1.2.3. Ƣu điểm 12
1.2.4. Nhƣợc điểm 13
1.2.5. Các nhân tố ảnh hƣởng đến cho vay mua nhà đất 15
1.3. Khái niệm phát triển hoạt động cho vay mua nhà đất 22
1.3.1. Khái niệm phát triển 22
1.3.2. Khái niệm hoạt động cho vay mua nhà đất 23
1.4. Chỉ tiêu đánh giá việc phát triển hoạt động cho vay mua nhà đất 23
1.4.1. Tỷ lệ tăng trƣởng dƣ nợ (%) 24
1.4.2. Tỷ lệ thu lãi (%) 24
1.4.3. Tỷ lệ Dƣ nợ/Tổng nguồn vốn ( % ) 25
1.4.4. Tỷ lệ nợ quá hạn (%) 25
1.4.5. Số khách hàng đƣợc vay vốn 25
1.5. Phƣơng pháp phân tích theo mô hình SWOT 25
1.5.1. Lịch sử hình thành mô hình SWOT 25
1.5.2. Đặc điểm mô hình SWOT 26
2. Tổng quan tình hình nghiên cứu 28
2.1. Các luận văn có đề tài liên quan 28
2.2. Những kết qủa có thể kế thừa 31
CHƢƠNG 2: PHƢƠNG PHÁP VÀ THIẾT KẾ NGHIÊN CỨU 32
1. Phƣơng pháp nghiên cứu 32
2. Phƣơng pháp thu thập số liệu 32
2.1. Thu thập số liệu sơ cấp 32
2.1.1. Lập bảng hỏi 32
2.1.2. Tiến hành phỏng vấn 33
2.2. Thu thập số liệu thứ cấp 34
3. Phƣơng pháp xử lý số liệu 35
3.1. Phân loại, thống kê số liệu 35
3.1.1. Số liệu thứ cấp 35
3.1.2. Số liệu sơ cấp 36
3.2. Phƣơng pháp so sánh, biểu đồ 36
4. Các phƣơng pháp phân tích, đánh giá số liệu 36
4.1. Phân tích qua mô hình SWOT 36
4.2. Đánh giá việc phát triển hoạt động cho vay mua nhà đất 36
5. Diễn giải kết quả, đề xuất giải pháp, kiến nghị và kết luận 37
6. Kết quả thu đƣợc 37
7. Đánh giá phƣơng pháp nghiên cứu 38
7.1. Ƣu điểm 38
7.2. Hạn chế 38
CHƢƠNG 3: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ ĐẤT TẠI
VIB MỸ ĐÌNH 40
1. Giới thiệu chung về VIB Mỹ Đình 40
1.1. Quá trình thành lập và phát triển 40
1.2. Cơ cấu tổ chức, hoạt động 41
2. Các sản phẩm tín dụng tại VIB Mỹ Đình 42
2.1. Danh mục sản phẩm tín dụng 42
2.2. Sản phẩm cho vay mua nhà đất 43
2.3. Quy trình cho vay mua nhà đất 44
3. Thực trạng hoạt động cho vay mua nhà đất tại VIB Mỹ Đình 44
3.1. Hoạt động cho vay mua nhà đất qua phân tích SWOT 44
3.2. Kết quả phỏng vấn chuyên gia 47
3.3. Thị trƣờng bất động sản dự án từ 2011-2014 53
3.4. Hoạt động cho vay tiêu dùng tại 03 ĐVKD 57
3.5. Hoạt động cho vay mua nhà đất tại 05 ĐVKD 60
3.6. Đánh giá việc phát triển hoạt động cho vay mua nhà đất 64
3.6.1. Tỷ lệ tăng trƣởng dƣ nợ (%) 65
3.6.2. Tỷ lệ thu lãi (%) 66
3.6.3. Tỷ lệ dƣ nợ/tổng nguồn vốn (%) 66
3.6.4. Tỷ lệ nợ quá hạn (%) 67
3.6.5. Số khách hàng đƣợc vay vốn 68
3.7. Đánh giá chung về hoạt động cho vay mua nhà đất của VIB Mỹ Đình 68
3.7.1. Tầm quan trọng của hoạt động cho vay mua nhà đất 68
3.7.2. Điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội, thách thức 69
3.7.3. Kết quả của việc phát triển hoạt động cho vay mua nhà đất 70
CHƢƠNG 4: MỘT SỐ GIẢI PHÁP, KIẾN NGHỊ VÀ KẾT LUẬN 71
1. Định hƣớng phát triển hoạt động cho vay mua nhà đất 71
2. Một số giải pháp cho VIB Mỹ Đình 71
3. Các kiến nghị 76
3.1. Kiến nghị với Ngân hàng TMCP Quốc Tế Việt Nam 76
3.2. Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nƣớc 79
3.3. Kiến nghị với Chính phủ và Bộ Xây dựng 80
4. Kết luận 81
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 83
PHỤ LỤC 1: BẢNG CÂU HỎI PHỎNG VẤN
PHỤ LỤC 2: QUY TRÌNH CHO VAY MUA NHÀ ĐẤT
i
DANH SÁCH CÁC TỪ VIẾT TẮT
STT
KÝ HIỆU
CỤM TỪ ĐẦY ĐỦ
1
BC KQHĐKD
Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh
2
BĐS
Bất động sản
3
ĐVKD
Đơn vị kinh doanh
4
ĐVT
Đơn vị tính
5
GDTD
Giao dịch tín dụng
6
MB NTL
Ngân hàng TMCP Quân đội - Phòng giao dịch
Nam Thăng Long (MB Nam Thăng Long)
7
NHBL
Ngân hàng bán lẻ
8
NHNN
Ngân hàng Nhà nƣớc
9
QLKH
Quản lý khách hàng
10
SO
Kết hợp Điểm mạnh và Cơ hội (Strength –
Opportunity)
11
SOFT
Satisfactory, Opportunity, Fault, Threat
12
ST
Kết hợp Điểm mạnh và Thách thức (Strength –
Threat)
13
SWOT
Mô hình phân tích Điểm mạnh, Điểm yếu, Cơ hội,
Thách thức (Strength, Weakness, Opportunity, and
Threat analysis)
14
TĐV
Trƣởng đơn vị
15
Techcombank
LLQ
Ngân hàng TMCP Kỹ Thƣơng Việt Nam - Phòng
giao dịch Lạc Long Quân (Techcombank Lạc Long
Quân)
16
TMCP
Thƣơng mại cổ phần
17
VIB
Ngân hàng TMCP Quốc Tế Việt Nam
18
VIB Cầu Giấy
Ngân hàng TMCP Quốc Tế Việt Nam – Chi nhánh
Cầu Giấy
ii
19
VIB HQV
Ngân hàng TMCP Quốc Tế Việt Nam - Phòng giao
dịch Hoàng Quốc Việt (VIB Hoàng Quốc Việt)
20
VIB Mỹ Đình
Ngân hàng TMCP Quốc Tế Việt Nam - Phòng giao
dịch Mỹ Đình
21
WO
Kết hợp Điểm yếu và Cơ hội (Weakness -
Opportunity
22
WT
Kết hợp Điểm yếu và Thách thức (Weakness -
Opportunity)
iii
DANH MỤC CÁC BẢNG
STT
BẢNG
NỘI DUNG
TRANG
1
Bảng 3.1
Ma trận SWOT về hoạt động cho vay mua nhà đất
45
2
Bảng 3.2
Tỷ lệ tăng trƣởng dƣ nợ
65
3
Bảng 3.3
Tỷ lệ thu lãi
66
4
Bảng 3.4
Tỷ lệ dƣ nợ/tổng nguồn vốn
66
5
Bảng 3.5
Tỷ lệ nợ quá hạn
67
6
Bảng 3.6
Số khách hàng đƣợc vay vốn
68
iv
DANH MỤC CÁC HÌNH
STT
BẢNG
NỘI DUNG
TRANG
1
Hình 1.1
Cấu trúc mô hình SWOT
26
2
Hình 3.2
Cơ cấu tổ chức của VIB Mỹ Đình
41
3
Hình 3.3
Bảy dòng sản phẩm tín dụng NHBL của VIB
43
4
Hình 3.4
Mức độ quan trọng của các sản phẩm
48
5
Hình 3.5
Chỉ tiêu của hoạt động cho vay mua nhà đất
49
6
Hình 3.6
Những bất lợi trong cạnh tranh
50
7
Hình 3.7
Khó khăn của hoạt động cho vay mua nhà đất
51
8
Hình 3.8
Những ƣu tiên cần thay đổi
52
9
Hình 3.9
Lƣợng BĐS dự án chào bán mới tại Hà Nội
54
10
Hình 3.10
Số căn hộ đã bán tại Hà Nội
55
11
Hình 3.11
Lƣợng căn hộ tồn kho tại Hà Nội
56
12
Hình 3.12
Cho vay tiêu dùng tại 03 ĐVKD từ 2011-2014
57
13
Hình 3.13
Cho vay mua nhà đất tại 05 ĐVKD từ 2011-2014
61
14
Hình 3.14
Chỉ tiêu hoạt động cho vay mua nhà đất
64
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Ngân hàng là một trong những kênh huy động và điều hòa nguồn vốn
quan trọng và ngày càng trở thành một định chế tài chính không thể thiếu trong
nền kinh tế thị trƣờng.
Mặc dù các ngân hàng của Việt Nam đã bắt đầu gia tăng nguồn thu từ
các dịch vụ phi tín dụng là nguồn thu gần nhƣ không có rủi ro, tuy nhiên hoạt
động tín dụng vẫn là lĩnh vực kinh doanh đem lại nguồn thu lớn nhất cho các
ngân hàng, nhất là các ngân hàng thƣơng mại có quy mô vừa và nhỏ. Do đó các
ngân hàng thƣơng mại luôn tìm mọi cách để phát triển hoạt động cho vay nhằm
đạt đƣợc kế hoạch tài chính. Hiện nay, việc ngân hàng cho các doanh nghiệp
vay vốn đang gặp nhiều khó khăn hơn bao giờ hết bởi số lƣợng doanh nghiệp
đã giải thể, đóng cửa rất lớn, phân khúc này đang ngày càng bị thu hẹp và tiềm
ẩn nhiều rủi ro hơn. Trong khi đó, phân khúc cho vay tiêu dùng tại Việt Nam
đã đƣợc nhiều tổ chức tín dụng lớn, uy tín trên thế giới nhƣ: Ngân hàng ANZ,
StandardCharter và HSBC mở nhiều chi nhánh tại Thành phố Hà Nội,Thành
phố Hồ Chí Minh để khai thác bởi Việt Nam đang trong thời kỳ dân số vàng và
thu nhập đầu ngƣời tăng dần đều trong các năm qua. Dự đoán đƣợc xu thế đó,
nhiều ngân hàng thƣơng mại đã chọn mảng cho vay tiêu dùng mà trọng tâm là
hoạt động cho vay mua nhà đất làm động lực để thúc đẩy sự tăng trƣởng tín
dụng. Nhƣng để chiếm lĩnh đƣợc thị phần trong hoạt động cho vay mua nhà đất
thì mỗi ngân hàng phải xác định đƣợc vị thế của mình, chọn một phân khúc
phù hợp, thiết kế đƣợc sản phẩm tín dụng tốt và có chiến lƣợc hợp lý thì mới
có khả năng cạnh tranh.
Ngân hàng TMCP Quốc Tế Việt Nam (VIB) là một ngân hàng có quy
mô khá và đang hoạt động theo định hƣớng trở thành ngân hàng bán lẻ trong
tốp đầu tại Việt Nam. Để thực hiện mục tiêu này, ngân hàng đã xây dựng chiến
2
lƣợc phát triển hoạt động cho vay tiêu dùng cá nhân thông qua các sản phẩm
cho vay tiêu dùng mà tiêu biểu là sản phẩm cho vay mua nhà đất. Các đơn vị
trực tiếp thực hiện việc cho vay mua nhà đất của VIB chính là hệ thống mạng
lƣới bao gồm 150 Chi nhánh và Phòng giao dịch trực thuộc (gọi chung là các
đơn vị kinh doanh). Tuy đặc tính, quy trình cho vay của sản phẩm áp dụng
thống nhất tại mọi đơn vị kinh doanh nhƣng cách thức triển khai, kinh doanh
tại mỗi đơn vị lại có sự khác biệt bởi mỗi nơi lại có những đặc thù riêng. Trong
hệ thống của ngân hàng VIB cũng chƣa có đơn vị nào đƣợc giao nhiệm vụ để
nghiên cứu về đối thủ, thị trƣờng, sản phẩm cho vay mua nhà đất và xây dựng
các chiến lƣợc khả thi nhằm thúc đẩy hoạt động cho vay mua nhà đất đối với
một đơn vị kinh doanh chuyên biệt nhƣ VIB Mỹ Đình.
Xuất phát từ các vấn đề nêu trên, đề tài “Phát triển hoạt động cho vay
mua nhà đất tại Ngân hàng TMCP Quốc Tế Việt Nam – Phòng giao dịch Mỹ
Đình” đã đƣợc lựa chọn làm luận văn nghiên cứu nhằm giúp Phòng giao dịch
Mỹ Đình (VIB Mỹ Đình) thấy đƣợc thực trạng hoạt động và đƣa ra những điều
chỉnh phù hợp để phát triển hoạt động cho vay mua nhà đất tại đơn vị mình góp
phần tạo ra lợi thế cho VIB trên con đƣờng tiến tới tốp đầu danh sách ngân
hàng bán lẻ tại Việt Nam.
2. Tình hình nghiên cứu
Tại Việt Nam có rất nhiều luận văn đã nghiên cứu về các hoạt động cho
vay của ngân hàng bán lẻ (NHBL) bao gồm cả VIB. Hai luận văn thạc sỹ điển
hình là: “Phát triển dịch vụ Ngân hàng bán lẻ tại Ngân hàng Nông nghiệp và
phát triển nông thôn Việt Nam - Chi nhánh Gia Lâm‟‟ của tác giả Nguyễn Thị
Thanh Hòa, Đại học Kinh tế - Đại học Quốc gia Hà Nội, năm 2012 và luận
văn “Phát triển dịch vụ ngân hàng bán lẻ tại Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt
Nam‟‟ của tác giả Nguyễn Thị Hồng Hạnh, Đại học Kinh tế - Đại học Quốc
gia Hà Nội, năm 2012 đã tập trung nghiên cứu vai trò, phân tích thực trạng và
3
đƣa ra một số giải pháp chung nhằm phát triển các của dịch vụ NHBL bao gồm
cả hoạt động cho vay mua nhà đất tại các đơn vị mà 2 tác giả đã nghiên cứu.
Tuy nhiên các luận này chỉ nghiên cứu một cách tổng quát nhiều sản phẩm,
dịch vụ của NHBL nói chungvà chƣa có nghiên cứu riêng biệt đối với hoạt
động cho vay mua nhà đất tại một đơn vị kinh doanh cụ thể.
3. Câu hỏi nghiên cứu
- Đặc điểm sản phẩm và tầm quan trọng của hoạt động cho vay mua nhà đất
đối với VIB Mỹ Đình?
- Những nhân tố nào ảnh hƣởng đến hoạt động cho vay mua nhà đất?
- Những yếu tố nào đang gây bất lợi trong hoạt động cho vay mua nhà đất của
VIB Mỹ Đình so với các đối thủ?
- Làm cách nào để phát triển hoạt động cho vay mua nhà đất tại VIB Mỹ Đình?
4. Mục đích nghiên cứu
Các nghiên cứu của luận văn thực hiện với mục đích đánh giá vai trò của
sản phẩm cho vay mua nhà đất đối với VIB Mỹ Đình, đồng thời tìm hiểu thực
trạng cho vay từ đó đề xuất các giải pháp nhằm phát triển hoạt động cho vay
mua nhà đất tại Phòng giao dịch Mỹ Đình.
5. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Xác định đƣợc tầm quan trọng của hoạt động cho vay mua nhà đất đối với
VIB Mỹ Đình.
- Làm nổi bật điểm mạnh và điểm yếu của hoạt động cho vay mua nhà đất tại
VIB Mỹ Đình.
- Làm rõ thực trạng hoạt động cho mua nhà đất tại VIB Mỹ Đình.
- Đƣa ra những kiến nghị với VIB Mỹ Đình để phát triển hoạt động cho vay
mua nhà đất.
6. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tƣợng nghiên cứu của luận văn là: Thực trạng hoạt động cho vay mua
4
nhà đất tại VIB Mỹ Đình.
- Phạm vi nghiên cứu:
+ Hoạt động cho vay mua nhà đất từ năm 2011 đến 2014 của VIB Mỹ Đình.
7. Phƣơng pháp nghiên cứu
- Luận văn sử dụng phƣơng pháp nghiên cứu định tính để giải quyết vấn đề.
- Thu thập số liệu: Luận văn sử dụng 2 phƣơng pháp thu thập số liệu sơ cấp
và thứ cấp từ 3 nguồn nhƣ sau:
+ Thu thập số liệu sơ cấp qua phỏng vấn các cán bộ kinh doanh cao cấp và
quản lý tại VIB khu vực Hà Nội.
+ Thu thập số liệu thứ cấp từ các đơn vị kinh doanh VIB Mỹ Đình, VIB Cầu
Giấy, VIB Hoàng Quốc Việt, Techcombank Lạc Long Quân và MB Nam
Thăng Long để so sánh.
+ Thu thập số liệu thứ cấp về thị trƣờng bất động sản dự án đƣợc chào bán
mới tại Hà Nội do Công ty CBRE Việt Nam công bố.
- Thống kê, phân tích số liệu: Sau khi thu thập đƣợc số liệu sơ cấp và thứ cấp
sẽ thống kê, phân loại để lập bảng, biểu đồ và phân tích sự biến động của từng
loại dữ liệu.
- Sử dụng 5 chỉ tiêu tài chính để đánh giá việc phát triển hoạt động cho vay
mua nhà đất của VIB Mỹ Đình.
8. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn gồm 4
chƣơng nhƣ sau:
Chƣơng 1 Cơ sở lý luận và tổng quan tình hình nghiên cứu
Chƣơng 2 Phƣơng pháp và thiết kế nghiên cứu
Chƣơng 3 Thực trạng hoạt động cho vay mua nhà đất tại VIB Mỹ Đình
Chƣơng 4 Một số giải pháp, kiến nghị và kết luận
5
CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ TỔNG QUAN TÌNH HÌNH
NGHIÊN CỨU
Trong chƣơng này luận văn sẽ trình bày hai vấn đề chính, đó là: Lý
thuyết về các vấn đề cần nghiên cứu và Tổng quan tình hình nghiên cứu.
1. Cơ sở lý luận
Hiện nay, có rất nhiều ngân hàng thƣơng mại cổ phần (TMCP) tại Việt
Nam, trong đó có VIB đã chia bộ phận kinh doanh thành hai khối là: Khối ngân
hàng bán lẻ (NHBL) và Khối ngân hàng doanh nghiệp để chuyên biệt hóa trong
hoạt động kinh doanh. Về cấu trúc thì sản phẩm Cho vay mua nhà đất là một
sản phẩm tín dụng cá nhân tiêu dùng của khối NHBL. Do đó luận văn sẽ trình
bày các lý thuyết sau:
- Khái niệm, đặc điểm cho vay tiêu dùng và các hình thức cho vay tiêu dùng.
- Khái niệm, đặc điểm cho vay mua nhà đất.
- Ƣu điểm, nhƣợc điểm của sản phẩm cho vay mua nhà đất so với các sản phẩm
cho vay tiêu dùng khác.
- Các nhân tố ảnh hƣởng đến cho vay mua nhà đất.
1.1. Khái niệm, đặc điểm và các hình thức cho vay tiêu dùng
1.1.1. Khái niệm cho vay tiêu dùng
Theo tác giả Đinh Xuân Hạng và Nguyễn Văn Lộc (2012, trang 189) thì
cho vay tiêu dùng là việc ngân hàng chuyển quyền sử dụng vốn cho các khách
hàng là cá nhân, hộ gia đình trong một khoảng thời gian nhất định và kèm chi
phí nhằm tài trợ tài chính để đáp ứng các nhu cầu thiết yếu của cuộc sống nhƣ:
Mua, xây dựng, sửa chữa nhà, đất, mua sắm đồ đạc gia đình, phƣơng tiện đi lại,
chi cho giáo dục, y tế, du lịch, cƣới hỏi.
6
Từ định nghĩa trên, cho vay tiêu dùng có thể hiểu một cách đơn giản là
việc ngân hàng cấp vốn cho khách hàng hàng là cá nhân, hộ gia đình để chi tiêu
cho các nhu cầu của cuộc sống và không nhằm mục đích sinh lời.
1.1.2. Đặc điểm cho vay tiêu dùng
Theo tác giả Đinh Xuân Hạng và Nguyễn Văn Lộc (2012, trang 190):
Cho vay tiêu dùng có một số đặc trƣng riêng, nhƣng về cơ bản bao gồm 4 đặc
điểm nhƣ sau:
- Đặc điểm thứ nhất: Giá trị của các khoản vay tiêu dùng thƣờng rất nhỏ
(nếu so sánh với các khoản vay của các công ty, doanh nghiệp) nhƣng số lƣợng
các khoản vay lại lớn, nhiều khoản vay chỉ có trị giá 5.000.000 VND nhƣ vay
thấu chi tài khoản hoặc thẻ tín dụng quốc tế. Cho vay tiêu dùng có thể đáp ứng
nhu cầu của rất nhiều phân khúc khách hàng, từ những ngƣời có thu nhập thấp
đến những ngƣời giàu có.
- Đặc điểm thứ hai: Ngƣời vay tiêu dùng kém nhạy cảm với lãi suất
nhƣng lại nhạy cảm với sự biến động của nền kinh tế. Các khoản vay tiêu dùng
có giá trị nhỏ nên khi lãi suất thay đổi không gây ra nhiều tác động đến quyết
định vay vốn nhƣng khi nền kinh tế phát triển hay suy thoái lại tác động gián
tiếp đến thu nhập của khách hàng và ảnh hƣởng trực tiếp đến khả năng trả nợ.
- Đặc điểm thứ ba: Chi phí cho khoản vay lớn hơn nhiều so với các
khoản vay của các doanh nghiệp bởi các khoản vay tiêu dùng có giá trị nhỏ, số
lƣợng khoản vay lớn và nằm rải rác trên nhiều địa bàn cho nên cần nhiều nhân
lực, tài nguyên để quản lý. Bên cạnh đó, ngoài việc thu đƣợc lãi suất cho vay
tiêu dùng đối với khách hàng thì gần nhƣ ngân hàng không khai thác đƣợc thêm
các loại phí phi tín dụng khác nếu so với các khách hàng doanh nghiệp. Mặt
khác, các khoản vay tiêu dùng thƣờng có thời gian cho vay trung hoặc dài hạn
(từ trên 12 – 240 tháng), khó quản lý về mặt tài chính (nguồn thu của khách
7
hàng có nhiều khả năng biến động trong thời gian vay vốn) và khó kiểm soát
mục đích sử dụng vốn của khách hàng sau khi giải ngân, hơn nữa phần lớn khả
năng trả nợ lại phụ thuộc vào ý chí, thái độ của khách hàng vay vốn do đó rủi ro
về khả năng trả nợ cao.
- Đặc điểm thứ tƣ: Tƣ cách của khách hàng và gia đình khách hàng vay
vốn là yếu tố định tính quan trọng hàng đầu nhƣng lại là thông tin khó đánh giá
đối với ngân hàng bởi các thông tin cá nhân rất khó xác định trong khoảng thời
gian ngắn khi không có đầu mối hoặc cơ sở để khai thác. Ngƣời vay vốn thƣờng
cung cấp các thông tin tốt về bản thân cho ngân hàng và hạn chế tối đa việc để
lộ thông tin bất lợi cho ngân hàng biết, trong khi đó ngân hàng chỉ khai thác
đƣợc số lƣợng hạn chế thông tin về khách hàng. Đối với các thông tin định
lƣợng nhƣ tài chính, tài sản của khách hàng đôi khi chỉ là các thông tin làm đẹp
hồ sơ vay vốn nhƣng thực chất không phản ánh đúng tiềm lực của khách hàng
cũng nhƣ ý chí, khả năng trả nợ cho ngân hàng. Vì vậy, tƣ cách khách hàng luôn
là một yếu tố quan trọng trong quá trình thẩm định, xét duyệt hồ sơ cho vay.
1.1.3. Các hình thức cho vay tiêu dùng
Từ ý kiến của tác giả Đinh Xuân Hạng và Nguyễn Văn Lộc (2012, trang
191), cho vay tiêu dùng có thể phân thành 4 nhóm chính sau:
Căn cứ vào phƣơng thức trả nợ
Cho vay tiêu dùng có thể phân thành ba loại nhƣ sau:
- Cho vay tiêu dùng trả góp
Là hình thức cho vay mà ngƣời vay phải thanh toán tiền gốc, lãi cho ngân
hàng nhiều lần theo các mốc thời gian nhất định trong khoảng thời gian vay vốn
(thông thƣờng thanh toán theo các tháng, quý, hoặc 6 tháng/lần).
Thời gian và số tiền trả nợ mỗi kỳ đƣợc tính toán dự trên thu nhập của
ngƣời trả nợ để bảo đảm rằng thu thập của mỗi kỳ trả nợ đảm bảo khả năng
8
thanh toán cao nhất đối với số tiền gốc, lãi phải trả, thời gian cho vay trả góp
thƣờng lớn hơn 12 tháng.
- Cho vay tiêu dùng phi trả góp
Đây là các khoản cho vay mà số tiền gốc, lãi đƣợc thanh toán một lần khi
đến hạn do đó các khoản cho vay này thƣờng có giá trị nhỏ, thời gian vay ngắn
(thƣờng dƣới 12 tháng).
- Cho vay tiêu dùng tuần hoàn (hạn mức)
Đây là các khoản cho vay mà khách hàng đƣợc cấp một hạn mức nhất
định và có thể vừa chi tiêu và đồng thời thanh toán nợ cho ngân hàng trong
khoảng thời gian và hạn mức tín dụng đã đƣợc cấp.
Căn cứ vào nguồn gốc khoản nợ
Cho vay tiêu dùng phân thành hai loại nhƣ sau:
- Cho vay tiêu dùng gián tiếp
Đây là phƣơng thức cho vay mà ngân hàng nhận lại các khoản nợ do các
công ty bán lẻ đã bán chịu hàng hóa cho khách hàng từ trƣớc đó.
Phƣơng thức này rất ít đƣợc áp dụng tại Việt Nam và khó áp dụng đối với
các khoản cho vay mua nhà đất bởi có tính phức tạp rất cao.
- Cho vay tiêu dùng trực tiếp
Đây là phƣơng thức cho vay mà ngân hàng tiếp xúc trực tiếp với ngƣời
vay vốn từ đầu quá trình. Ngân hàng trực tiếp quản lý, thu nợ từ khách hàng sau
khi khoản vay đƣợc giải ngân.
Căn cứ vào mục đích vay vốn
Cho vay tiêu dùng phân thành hai loại nhƣ sau:
- Cho vay tiêu dùng cƣ trú
Cho vay tiêu dùng cƣ trú là các khoản cho vay phục vụ nhu cầu liên quan
đến bất động sản, nơi ăn chốn ở của ngƣời tiêu dùng.
9
- Cho vay tiêu dùng phi cƣ trú
Cho vay tiêu dùng phi cƣ trú là các khoản cho vay phục vụ nhu cầu liên
quan đến dịch vụ và mua bán động sản của ngƣời tiêu dùng, thƣờng là các
khoản cho vay mua phƣơng tiện đi lại nhƣ ôtô, xe máy, cho vay mua sắm đồ
đạc, cho vay du học, cho vay khám chữa bệnh, cho vay cƣới hỏi
Căn cứ vào tài sản bảo đảm
Cho vay tiêu dùng phân thành hai loại nhƣ sau:
- Cho vay tiêu dùng có tài sản bảo đảm
Đây là hình thức cho vay mà ngân hàng sẽ nhận một hoặc nhiều tài sản
của ngƣời vay vốn hoặc tài sản từ bên thứ ba (hay còn gọi là bên bảo lãnh) làm
tài sản thế chấp, bảo đảm cho việc sử dụng vốn của ngƣời đi vay.
- Cho vay tiêu dùng tín chấp (không có tài sản bảo đảm)
Đây là hình thức cho vay mà ngƣời đi vay không cần thế chấp bất cứ tài
sản nào cho ngân hàng.
1.1.4. Các phƣơng thức tính lãi cho vay tiêu dùng
Trong hoạt động cho vay tiêu dùng có một số phƣơng thức tính lãi sau
thƣờng đƣợc áp dụng:
Phƣơng thức tính lãi theo dƣ nợ thực tế
Với phƣơng thức tính lãi này, hàng kỳ khách hàng hoàn trả một số tiền
gốc cố định, bằng số tiền cho vay chia cho số kỳ trả nợ. Tiền lãi đƣợc hoàn trả
hàng kỳ tính trên số dƣ nợ thực tế và số ngày thực tế sử dụng vốn vay.
Phƣơng thức trả nợ này có đặc điểm là với lãi suất cho vay không thay
đổi hoặc ít có sự biến động thì càng về các kỳ trả nợ sau số tiền trả nợ (gốc +
lãi) càng giảm vì số tiền lãi giảm trong khi số tiền gốc vẫn không đổi. Phƣơng
thức này cũng đƣợc áp dụng phổ biến tại các ngân hàng.
10
Phƣơng thức tính lãi theo số tiền cho vay
Phƣơng thức tính lãi theo số tiền cho vay (còn gọi là Add-on): Hàng kỳ,
khách hàng hoàn trả một số tiền cố định bao gồm cả gốc và lãi, đƣợc tính theo
công thức:
Số tiền vay + (Số tiền vay x Lãi suất vay x Số kỳ)
Số tiền trả hàng kỳ =
Số kỳ
Khi quy đổi từ lãi suất add-on ra lãi suất theo dự nợ thực tế thì lãi suất
thu đƣợc sẽ lớn hơn rất nhiều so với lãi suất add-on ban đầu, bởi khi áp dụng
cách tính lãi suất add-on thì tiền lãi đƣợc tính gộp cho toàn bộ gốc vay. Vì
vậy, đây là phƣơng thức tính lãi thƣờng đƣợc áp dụng cho các khoản vay có
giá trị nhỏ.
Phƣơng thức tính lãi theo niên kim cố định
Tính lãi theo niên kim cố định tức là số tiền phải thanh toán (cả gốc và
lãi) cho khoản vay trong từng kỳ trả nợ là bằng nhau, số tiền phải thanh toán
đƣợc xác định nhƣ sau:
Số tiền phải trả nợ mỗi kỳ = (Số tiền vay x Lãi suất)/(1-(1+lãi suất)^(-
Số kỳ))
Phƣơng thức này thƣờng đƣợc áp dụng để giúp các khách hàng vay vốn
giảm bớt áp lực trả nợ ban đầu sau khi vay, bởi số tiền gốc phải trả ban đầu ít
và sẽ tăng dần, trong khi số tiền lãi ban đầu nhiều nhƣng lại giảm dần, tổng số
tiền phải trả hàng kỳ không quá lớn so với khả năng tài chính của ngƣời vay.
11
1.2. Khái niệm và đặc điểm cho vay mua nhà đất
1.2.1. Khái niệm cho vay mua nhà đất
Cho vay mua nhà đất là một nghiệp vụ trong hoạt động cho vay tiêu dùng
của NHTM. Hiện chƣa có định nghĩa cụ thể về khái niệm này nhƣng qua thông
tin về sản phẩm trên các website của một số NHTM nhƣ: VIB (Ngân hàng
TMCP Quốc tế Việt Nam), MB (Ngân hàng TMCP Quân đội), Techcombank
(Ngân hàng TMCP Kỹ thƣơng Việt Nam) thì có thể hiểu một cách khái quát,
đây là hoạt động cho vay tiêu dùng đối với cá nhân, hộ gia đình với mục đích
mua nhà đất không nhằm mục đích thƣơng mại (mua bán vì mục đích chênh
lệch giá, cho thuê, kinh doanh ) trong khoảng thời gian nhất định và kèm theo
chi phí vay vốn.
1.2.2. Đặc điểm cho vay mua nhà đất
Cho vay mua nhà đất là một nghiệp vụ trong hoạt động cho vay tiêu dùng
nên có những đặc điểm chung của cho vay tiêu dùng nhƣ đã trình bày ở trên.
Bên cạnh những đặc điểm chung thì cho vay mua nhà đất thể hiện một số điểm
khác nhau về: thời gian cho vay, đối tƣợng khách hàng đƣợc cho vay, lãi suất,
tài sản bảo đảm các đặc điểm riêng này phụ thuộc vào chính sách của từng
NHTM tại mỗi thời điểm.
Qua tham khảo các website của VIB, MB và Techcombank thì sản phẩm
cho vay mua nhà đất gồm những thông tin cơ bản sau:
- Mục đích vay vốn: Tài trợ mua nhà đất.
- Đối tƣợng vay vốn: Công dân Việt Nam từ 18-65 tuổi.
- Loại tiền vay: Việt Nam Đồng (VNĐ)
- Thời gian vay: tùy thuộc vào nhu cầu của khách hàng và khả năng trả
nợ (thƣờng không quá 240 tháng).
12
- Số tiền vay: tùy thuộc vào nhu cầu của khách hàng và khả năng trả nợ,
tối đa 70% giá trị căn nhà, mảnh đất cần mua.
- Phƣơng thức trả nợ: trả gốc và lãi trả hàng tháng hoặc hàng quý hoặc
06 tháng/lần.
- Phƣơng thức tính lãi (thƣờng áp dụng): Lãi suất thả nổi theo lãi suất
thị trƣờng và đƣợc điều chỉnh hàng tháng hoặc hàng quý hoặc 06
tháng/lần, theo công thức:
Lãi suất kỳ trả nợ đƣợc tính = Số dƣ của gốc tại thời điểm tính lãi x
Lãi suất theo năm áp dụng tại thời điểm tính lãi / (360 ngày x số ngày
thực tế tĩnh lãi).
- Tài sản bảo đảm: Thế chấp bằng bất động sản định mua hoặc tài sản
khác là bất động sản hoặc động sản hoặc giấy tờ có thuộc sở hũu của
ngƣời vay vốn hoặc bên thứ ba.
1.2.3. Ƣu điểm
Hiện nay, nhiều ngân hàng đã xây dựng đƣợc danh mục các sản phẩm
cho vay tiêu dùng khá đầy đủ, về cơ bản đã đáp ứng đƣợc nhu cầu của xã hội.
Ngoài cho vay mua nhà đất thì cho vay tiêu dùng còn có một số sản phẩm khác:
- Cho vay xây dựng, sửa chữa nhà cửa
- Cho vay mua ôtô tiêu dùng
- Cho vay mua sắm đồ đạc, nội thất
- Cho vay du học, khám chữa bệnh
- Cho vay tiêu dùng tín chấp
Cả ngân hàng và khách hàng vay vốn đều có những lợi thế nhất định khi
tham gia các khoản vay mua nhà đất, điều này thể hiện nhƣ sau:
