Quản lý sử dụng đất đô thị của chính quyền quận nam từ liêm thành phố hà nội

HỌC VIỆN CHÍNH TRỊ KHU VỰC 1
KHOA QUẢN LÝ KINH TẾ
LUẬN VĂN THẠC SỸ
ĐỀ TÀI:
QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ
CỦA CHÍNH QUYỀN QUẬN NAM TỪ LIÊM
THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Học viên: Nguyễn Huy Cường.
Mã học viên: 60340410.
Giáo viên hướng dẫn: PGS.TS Mai Văn Bưu.
Hà Nội, tháng 6 năm 2015
MỤC LỤC
MỤC LỤC 2
DANH MỤC BẢNG BIỂU 3
LỜI CẢM ƠN 4
LỜI CAM ĐOAN 5
PHẦN MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài 2
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3
4. Phương pháp nghiên cứu 3
5. Đóng góp của luận văn 4
6. Kết cấu của luận văn 5
KẾT LUẬN 105
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 106
DANH MỤC BẢNG BIỂU
Sơ đồ 1.1. Khung lý luận 3
Sơ đồ 1.2. Mô hình cơ cấu tổ chức quản lý sử dụng đất đô thị của chính
quyền quận 33
Bảng 2.1: Kết quả hoạt động quản lý sử dụng đất đô thị trên địa bàn quận
Nam Từ Liêm đến năm 2015 62

Bảng 2.3: Phân kỳ các loại đất cho các mục đích sử dụng 68
Bảng 2.4: Tổng hợp nhu cầu về nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội, các công
trình hạ tầng khung, các công trình hạ tầng xã hội, các thiết chế công, hạ
tầng các khu đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn vốn đầu tư trên toàn địa
bàn Quận 71
Bảng 2.5. Tổng hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tính đến ngày
31/12/2012 78
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành Luận văn này, em xin trân trọng cảm ơn Ban Giám đốc
Học viện Chính trị khu vực I đã tạo điều kiện cho em trong suốt quá trình học
tập.
Em xin chân thành cảm ơn Thầy giáo PGS. TS. Mai Văn Bưu, người đã
trực tiếp tận tình chỉ bảo, hướng dẫn và hỗ trợ em trong suốt thời gian nghiên
cứu và hoàn thành Luận văn này.
Em xin được bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới các thầy giáo, cô giáo Khoa
Quản lý kinh tế, Khoa Đào tạo sau Đại học; Xin cảm ơn gia đình, bạn bè, các
đồng nghiệp đã giúp đỡ, động viên tôi trong suốt thời gian học tập và hoàn
thiện Luận văn. Bản thân em đã cố gắng hết sức, xong do năng lực, điều kiện
còn hạn chế không tránh khỏi những thiếu sót. Vì vậy, em rất mong nhận
được những ý kiến góp ý của Thầy cô giáo, cơ quan quản lý để em hoàn thiện
hơn.
Xin chân thành cảm ơn!
Học viên
Nguyễn Huy Cường
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu,
kết quả nêu trong luận văn là trung thực. Những kết luận khoa học của luận
văn chưa từng được công bố trong bất cứ công trình nào.
Học viên
Nguyễn Huy Cường

Trang 1
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân
bố các khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc
phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu
mới tạo lập và bảo vệ được vốn đất như hôm nay.
Đất đai là tài nguyên có hạn về số lượng, có vị trí cố định trong không
gian, không thể thay thế di chuyển được theo ý muốn chủ quan của con
người. Chính vì vậy, việc quản lý và sử dụng nguồn tài nguyên quốc gia này
một cách hợp lý không những có ý nghĩa quyết định đến sự phát triển của nền
kinh tế đất nước mà còn đảm bảo cho mục tiêu chính trị và phát triển xã hội.
Xã hội càng phát triển thì giá trị của đất sẽ càng cao và càng giữ vị trí quan
trọng. Do đó, việc quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả từ xưa đến
nay luôn là mục tiêu quan trọng của mỗi Quốc gia, trong mọi thời đại.
Ở nước ta, đất không rộng (diện tích lãnh thổ đứng thứ 65 trên thế giới),
dân số lại đông (đứng thứ 14 trên thế giới và đông dân thứ 8 ở châu Á), với
tổng diện tích đất liền tự nhiên khoảng 33 triệu ha và dự kiến dân số năm
2015 là 91,3 triệu người. Bình quân diện tích tự nhiên tính theo đầu người rất
thấp khoảng 0,36ha/người. Cả nước có khoảng hơn 15 triệu hộ gia đình sinh
sống ở khu vực nông thôn, hơn 3 triệu hộ sống ở khu vực đô thị. Với tốc độ
tăng trưởng dân số tự nhiên nước ta hiện nay, chỉ số diện tích bình quân đất tự
nhiên và đất nông nghiệp tính theo đầu người trong tương lai sẽ còn giảm. Vì
vậy, ngay sau ngày đất nước hoàn toàn thống nhất (30/04/1975), Đảng và Nhà
nước ta đã đặc biệt chú trọng đến vấn đề quản lý và sử dụng tài nguyên đất
trên phạm vi cả nước.
Trang 2
Hiện nay, quá trình thực hiện Luật Đất đai nói chung và việc quản lý sử
dụng đất đô thị nói riêng ở nước ta đang đặt ra nhiều thách thức to lớn. Một

trong những nguyên nhân là do sự phát triển năng động của nền kinh tế theo
cơ chế thị trường đã làm nảy sinh các mâu thuẫn giữa nhận thức và hành động
của người dân đối với việc thực thi pháp luật. Vì vậy, làm thế nào để quản lý
sử dụng đất đô thị theo đúng quy định của pháp luật, đảm bảo phát triển kinh
tế - xã hội, nâng cao đời sống nhân dân đã, đang và sẽ luôn là vấn đề đặt ra
cho Nhà nước và chính quyền các cấp.
Thực hiện Nghị quyết 132/NĐ-CP ngày 27/12/2013 của Chính phủ về
việc chia tách huyện Từ Liêm để thành lập 02 Quận và 23 phường mới trực
thuộc thành phố Hà Nội, từ ngày 01/4/2014, UBND Quận Nam Từ Liêm đã
chính thức đi vào hoạt động. Cùng với việc chính quyền quản lý có bước
chuyển đổi từ nông thôn sang đô thị, phần lớn diện tích đất đai trên địa bàn
Quận theo các đồ án quy hoạch đô thị cũng đã được chuyển đổi mục đích sử
dụng từ đất nông nghiệp sang thành đất đô thị. Công tác quản lý và sử dụng
đất đô thị của bộ máy chính quyền trên địa bàn quận Nam Từ Liêm cũng
bước vào giai đoạn khởi đầu. Đứng trên góc độ là một người công chức thuộc
cơ quan chuyên môn về lĩnh vực xây dựng của quận, nhận thấy vấn đề triển
khai thực hiện các chức năng quản lý và sử dụng đất đô thị của chính quyền
trên địa bàn quận là hết sức cần thiết và cấp bách, đó là cơ sở lý luận và thực
tiễn phù hợp với công tác chuyên môn của bản thân, bởi vậy, học viên chọn
đề tài làm luận văn Thạc sỹ là: “Quản lý sử dụng đất đô thị của chính quyền
quận Nam Từ Liêm - thành phố Hà Nội”.
2. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài.
2.1. Mục tiêu nghiên cứu:
Đề xuất một số định hướng và giải pháp hoàn thiện quản lý sử dụng đất
Trang 3
đô thị của chính quyền trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội.
2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu:
- Xây dựng khung lý luận về quản lý sử dụng đất đô thị của chính
quyền trên địa bàn quận.
- Phân tích thực trạng quản lý sử dụng đất đô thị của chính quyền trên

địa bàn quận Nam Từ Liêm.
- Đề xuất định hướng và giải pháp hoàn thiện quản lý sử dụng đất đô
thị của chính quyền trên địa bàn quận Nam Từ Liêm.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.
3.1. Đối tượng nghiên cứu
Công tác quản lý và sử dụng đất đô thị của chính quyền quận.
3.2. Phạm vi nghiên cứu
- Về nội dung: Nghiên cứu 8 chức năng quản lý đất đô thị của của
chính quyền quận.
- Về không gian: Nghiên cứu trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, thành
phố Hà Nội.
- Về thời gian: Nghiên cứu thực trạng giai đoạn 2012 - 2014, nghiên
cứu đề xuất định hướng, giải pháp trong giai đoạn 2015 - 2020.
4. Phương pháp nghiên cứu.
4.1. Khung lý luận:
Sơ đồ 1.1. Khung lý luận
Trang 4
4.2. Phương pháp thu thập số liệu
Chủ yếu thu thập các số liệu thứ cấp qua các công bố của cơ quan quản
lý Nhà nước có thẩm quyền.
4.3. Phương pháp phân tích và xử lý số liệu.
- Phương pháp thống kê mô tả.
- Phương pháp so sánh.
- Phương pháp dự báo thống kê.
- Phương pháp chuyên gia.
5. Đóng góp của luận văn.
- Góp phần hoàn thiện cơ sở lý luận về quản lý sử dụng đất đô thị của
chính quyền quận Nam Từ Liêm.
- Phân tích rõ một số điểm yếu và nguyên nhân trong quản lý sử dụng
đất đô thị của chính quyền quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội.

- Đề xuất định hướng và một số giải pháp hoàn thiện quản lý sử dụng
Các yếu tố ảnh
hưởng
Các yếu tố bên
trong.
Các yếu tố bên
ngoài.
Nội dung quản lý
-Điều tra, khảo sát.
-Quy hoạch xây dựng.
-Giao đất, cho thuê đất.
-Thu hồi đất.
Mục tiêu quản lý
Nâng cao hiệu lực quản lý sử
dụng đất đô thị của chính quyền
quận được đánh giá qua tỷ lệ các
loại đất: Đất được quy hoạch; Tỷ
lệ giao đất, cấp đất; Cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất;
Đất chưa sử dụng; Đất được định
giá.
Trang 5
đất đô thị của chính quyền quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội đến năm
2020.
6. Kết cấu của luận văn.
Ngoài phần Mở đầu, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo, luận văn có
kết cấu 3 Chương:
- Chương 1: Cơ sở lý luận và bài học kinh nghiệm về quản lý sử dụng
đất đô thị của chính quyền quận.
- Chương 2: Phân tích thực trạng quản lý sử dụng đất đô thị của chính

quyền quận Nam Từ Liêm - thành phố Hà Nội.
-

Chương 3: Định hướng và giải pháp hoàn thiện quản lý sử dụng đất
đô thị của chính quyền quận Nam Từ Liêm - thành phố Hà Nội giai đoạn
2015 - 2020.
Trang 6
CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ BÀI HỌC KINH NGHIỆM VỀ QUẢN
LÝ SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ CỦA CHÍNH QUYỀN QUẬN
1.1. Đất đô thị và sử dụng đất đô thị:
1.1.1. Khái niệm đất đô thị:
Luật Đất đai năm 2013 xác định: Đất đô thị là đất nội thành, nội thị xã,
thị trấn, được sử dụng để xây dựng nhà ở, trụ sở các cơ quan, các tổ chức, các
cơ sở sản xuất kinh doanh, cơ sở hạ tầng phục cụ công cộng, quốc phòng an
ninh và các mục đích khác.
Đất ngoại thành, ngoại thị đã có quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt để phát triển đô thị cũng như quản lý đất đô thị. Trên
cơ sở đó, đất đô thị bao gồm đất nội thành, nội thị, đất ven đô đã được đô thị
hoá. Như vậy ranh giới đô thị và nông thôn chỉ là ranh giới pháp lý.
1.1.2. Phân loại đất đô thị.
1.1.2.1. Phân loại theo mục đích sử dụng
Căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu, đất đô thị được phân thành các
loại sau đây:
a. Đất sử dụng vào mục đích công cộng:
Đất sử dụng vào mục đích công cộng là đất do nhà nước quản lý không
thu tiền sử dụng đất. Đất công cộng là những đất chỉ sử dụng vào mục đích
phục vụ nhu cầu công cộng như: Xây dựng các công trình công cộng, đường
giao thông, công viên, vỉa hè, sông suối….
b. Đất quốc phòng và an ninh:
Đất quốc phòng và an ninh là đất chuyên dùng được nhà nước giao cho

các đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh như
làm nhà công vụ, đất sử dụng làm doanh trại, trại tạm giam giữ, đất thuộc khu
vực khác mà Chính phủ giao cho Bộ Quốc phòng, Bộ Nội vụ quản lý…
Trang 7
Ngoài ra các đơn vị vũ trang nhân dân được Nhà nước giao đất Quốc
phòng, an ninh sử dụng có những nghĩa vụ sau đây:
- Sử dụng đất đúng mục đích, đúng vị trí, đúng ranh giới diện tích và
các yêu cầu khác đã được qui định khi giao đất.
- Tuân theo những qui định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại
đến lợi ích của người sử dụng đất xung quanh.
- Không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn
liên doanh và phải tuân theo các qui định của pháp luật về đất đai.
c. Đất ở:
Đất ở là đất dùng làm nhà ở và xây dựng các công trình phục vụ cho đời
sống, sinh hoạt của nhân dân nông thôn và đô thị, đất vườn ao gắn liền với
nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư (kể cả trường hợp vườn, ao
gắn liền với nhà ở riêng lẻ) đã được công nhận là đất ở. Trường hợp thửa đất
có vườn, ao gắn liền với nhà ở đang sử dụng nhưng chưa được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất thì tạm thời xác định diện tích đất ở bằng hạn
mức giao đất ở mới do UBND cấp tỉnh quy định. Trường hợp đất ở có kết hợp
sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp thì ngoài việc
thống kê theo mục đích đất ở còn phải thống kê theo mục đích phụ là đất sản
xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.
d. Đất chuyên dùng:
Đất chuyên dùng là đất đang được sử dụng vào các mục đích không phải
là nông nghiệp, lâm nghiệp và đất ở, gồm đất xây dựng, đất giao thông, đất
thủy lợi và mặt nước chuyên dùng, đất di tích lịch sử và văn hoá, đất an ninh,
quốc phòng, đất khai thác khoáng sản; đất làm nguyên liệu và vật liệu xây
dựng, đất làm muối, đất nghĩa trang và nghĩa địa, đất chuyên dùng khác như
Trang 8

đất dùng làm bãi thải công nghiệp, bãi để gỗ khai thác của lâm nghiệp
Việc quản lý và sử dụng đất chuyên dùng tại đô thị phải tuân theo Nghị
định riêng của Chính phủ và các quy định sau đây:
- Nhà nước xét giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng
ổn định lâu dài trên cơ sở quy hoạch đô thị được duyệt và thực trạng sử
dụng đất tại các địa phương.
- Người được giao đất phải đăng ký địa chính và thực hiện mọi quy
định của pháp luật, nghĩa vụ đối với Nhà nước về đất được giao.
- Đối với đất chuyên dùng sử dụng vào mục đích kinh doanh thì tuỳ
tính chất kinh doanh và quá trình sử dụng mà Nhà nước quy định nghĩa vụ
tài chính của người được giao đất theo Nghị định về đất chuyên dùng.
e. Đất nông nghiệp, lâm nghiệp:
- Đất nông nghiệp là đất sản xuất nông nghiệp được sử dụng vào mục
đích sản xuất nông nghiệp. Bao gồm: Đất trồng cây hàng năm; Đất trồng
cây lâu năm.
- Đất nông nghiệp khác là đất tại nông thôn sử dụng để xây dựng nhà
kính (vườn ươm) và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả
các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất, xây dựng chuồng trại chăn
nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép,
đất để xây dựng trạm, trại nghiên cứu thí nghiệm nông nghiệp, lâm nghiệp,
diêm nghiệp, thủy sản, xây dựng cơ sở ươm tạo cây giống, con giống, xây
dựng nhà kho, nhà của hộ gia đình, cá nhân để chứa nông sản, thuốc bảo vệ
thực vật, phân bón, máy móc, công cụ sản xuất nông nghiệp.
- Đất lâm nghiệp là đất có rừng tự nhiên hoặc có rừng trồng, đất
khoanh nuôi phục hồi rừng (đất đã giao, cho thuê để khoanh nuôi, bảo vệ
Trang 9
nhằm phục hồi rừng bằng hình thức tự nhiên là chính), đất để trồng rừng
mới (đất đã giao, cho thuê để trồng rừng và đất có cây rừng mới trồng chưa
đạt tiêu chuẩn rừng). Theo loại rừng lâm nghiệp bao gồm: đất rừng sản
xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng.

Việc quản lý và sử dụng các loại đất nông nghiệp, lâm nghiệp trong đô
thị phải tuân theo các Nghị định số 64-CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ về
việc ban hành bản quy định về giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân
sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp và Nghị định số
2-CP ngày 15/1/1994 của Chính phủ ban hành bản quy định về việc giao đất
lâm nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào
mục đích lâm nghiệp. Tổ chức và cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm
nghiệp ở đô thị phải tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, vệ sinh đô
thị, mỹ quan đô thị và các quy định về quản lý đô thị.
Phạm vi, ranh giới và thời hạn sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp
trong đô thị phải được xác định trong quy hoạch đô thị được duyệt.
f. Đất thu hồi:
Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền
sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Ủy ban nhân dân xã,
phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật Đất đai.
Cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất là:
+ Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định thu
hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
tổ chức, cá nhân nước ngoài (trừ trường hợp quy định dưới đây).
+ Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định
thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam
Trang 10
định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử
dụng đất ở tại Việt Nam.
Các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất được quy định ở trên
không được ủy quyền cho cơ quan khác thực hiện việc thu hồi đất.
g. Đất chưa sử dụng:
Đất chưa sử dụng là loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.
Cơ quan quản lý đất chưa sử dụng là:
- Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và

Chủ tịch Ủy ban nhân dân các đô thị có trách nhiệm về việc quản lý quỹ
đất chưa sử dụng trong đô thị.
- Việc sử dụng và khai thác quỹ đất chưa sử dụng phải được cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền quyết định theo quy định của Luật Đất đai.
1.1.2.2. Phân loại căn cứ vào quy hoạch xây dựng đô thị, bao gồm:
a. Quy hoạch chung:
Quy hoạch chung là việc tổ chức không gian, hệ thống các công trình hạ
tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội và nhà ở cho một đô thị phù hợp với
sự phát triển kinh tế - xã hội của đô thị, bảo đảm quốc phòng, an ninh và phát
triển bền vững. Quy hoạch chung còn là quy hoạch độc lập cho toàn bộ phạm
vi lãnh thổ, đơn vị ở và các vùng đô thị hóa cao xung quanh được áp dụng đối
với các loại đô thị mới.
Nhiệm vụ quy hoạch chung là xác định vai trò, tính chất đô thị, quy mô
đô thị, nghiên cứu tiềm năng, động lực và định hướng phát triển bố trí hệ
thống hạ tầng kinh tế - xã hội và mật độ đô thị. Yêu cầu môi trường đánh giá
chiến lược, xác định phân hóa xây dựng, loại dự án đầu tư.
Quy hoạch chung phải đạt được các nội dung cơ bản sau: Phân tích, đánh
Trang 11
giá điều kiện tự nhiên và hiện trạng tổng hợp; Xác định tiềm năng địa phương
và động lực phát triển; Định hướng phát triển không gian, khớp nối đồng bộ
hệ thống hạ tầng kỹ thuật; Dự kiến các hạng mục ưu tiên và nguồn lực thực
hiện; Đánh giá sự tác động, ảnh hưởng của khu vực quy hoạch với môi trường
đô thị
Các bản vẽ của quy hoạch chung đô thị mới được thể hiện theo tỷ lệ
1/10.000 hoặc 1/25.000.
Thời hạn quy hoạch đối với quy hoạch chung đô thị mới có tầm nhìn,
giai đoạn từ 20 đến 25 năm.
Quy hoạch chung đô thị mới đã được phê duyệt là cơ sở để lập các đồ án
quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết đối với các khu vực và lập dự án đầu
tư hạ tầng kỹ thuật khung trong đô thị mới.

b. Quy hoạch phân khu:
Quy hoạch phân khu là việc phân chia và xác định chức năng, chỉ tiêu sử
dụng đất quy hoạch đô thị, mạng lưới công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình
hạ tầng xã hội trong một khu vực đô thị nhằm cụ thể hoá nội dung quy hoạch
chung và được lập cho các khu vực trong thành phố, thị xã và đô thị mới.
Nội dung đồ án quy hoạch phân khu bao gồm: Xác định chức năng sử
dụng cho từng khu đất; Nguyên tắc tổ chức không gian, kiến trúc cảnh quan
cho toàn khu vực lập quy hoạch; Chỉ tiêu về dân số, sử dụng đất, hạ tầng kỹ
thuật đối với từng khu phố, bố trí công trình hạ tầng xã hội phù hợp với nhu
cầu sử dụng, bố trí mạng lưới các công trình hạ tầng kỹ thuật đến các trục
đường phố phù hợp với các giai đoạn phát triển của toàn đô thị; Đánh giá môi
trường chiến lược.
Các bản vẽ của quy hoạch phân khu được thể hiện theo tỷ lệ 1/5.000
Trang 12
hoặc 1/2.000.
Thời hạn quy hoạch đối với quy hoạch phân khu được xác định trên cơ
sở thời hạn quy hoạch chung và yêu cầu quản lý, phát triển đô thị.
Quy hoạch phân khu đã được phê duyệt là cơ sở để xác định các dự án
đầu tư xây dựng trong đô thị và lập quy hoạch chi tiết.
c. Quy hoạch chi tiết:
Quy hoạch chi tiết là việc phân chia và xác định chỉ tiêu sử dụng đất quy
hoạch đô thị, yêu cầu quản lý kiến trúc, cảnh quan của từng lô đất, bố trí công
trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội nhằm cụ thể hoá nội dung của
quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung.
Nội dung đồ án quy hoạch chi tiết bao gồm: Xác định chỉ tiêu về dân số,
hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật và yêu cầu tổ chức không gian, kiến trúc cho
toàn khu vực quy hoạch; Bố trí công trình hạ tầng xã hội phù hợp với nhu cầu
sử dụng, chỉ tiêu sử dụng đất và yêu cầu về kiến trúc công trình đối với từng
lô đất; Bố trí mạng lưới các công trình hạ tầng kỹ thuật đến ranh giới lô đất;
Đánh giá môi trường chiến lược.

Các bản vẽ của quy hoạch chi tiết được thể hiện theo tỷ lệ 1/500.
Thời hạn quy hoạch đối với các quy hoạch chi tiết được xác định trên cơ
sở thời hạn quy hoạch phân khu và theo yêu cầu quản lý, nhu cầu đầu tư.
Quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt là cơ sở để cấp giấy phép xây dựng
và lập dự án đầu tư xây dựng.
1.1.2.3. Phân loại căn cứ vào nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất:
Tuỳ theo mục đích sử dụng đất đô thị bao gồm 3 loại sau:
a. Đất cho thuê:
Trang 13
Đất cho thuê là Nhà nước cho thuê đất có thu tiền thuế đất hàng năm
trong các trường hợp sau: Hộ gia đình, cá nhân, cá nhân nước ngoài, tổ chức
kinh tế, thuê đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, xây
dựng cơ sở sản xuất…xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh
doanh, xây dựng trụ sở làm việc.
Nhà nước cho thuê đất, thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
trong các trường hợp sau đây: Người Việt Nam ở nước ngoài, tổ chức, cá
nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp, sản xuất vật liệu xây dựng… Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại
giao thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc.
Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất có các quyền và nghĩa vụ
sau đây:
- Các quyền và nghĩa vụ quy định tại Luật Đất đai.
- Thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với
đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay
vốn sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật.
- Bán tài sản, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với
đất thuê, người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục
đích đã được xác định.
- Cho thuê lại đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường
hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng tại khu công

nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
b. Đất có thu tiền sử dụng:
Đất có thu tiền sử dụng là những trường hợp Nhà nước giao đất có thu
tiền sử dụng đất; Chuyển mục đích sử dụng đất; Chuyển từ thuê đất sang giao
Trang 14
đất có thu tiền sử dụng đất; Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các
đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất; Xây dựng khu công nghiệp, khu công
nghệ cao, khu kinh tế.
Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu
tiền sử dụng đất.
Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có các
quyền và nghĩa vụ quy định tại Luật Đất đai.
Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền
sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có các
quyền và nghĩa vụ sau đây:
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc, kết cấu
hạ tầng đã được xây dựng gắn liền với đất.
- Cho thuê quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng
đã được xây dựng gắn liền với đất.
- Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, tặng cho quyền sử dụng
đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung
của cộng đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của
pháp luật.
- Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu
của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt
Nam để vay vốn theo quy định của pháp luật.
- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình
gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo
quy định của pháp luật.

Trang 15
- Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà
tiền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có các
quyền, nghĩa vụ quy định tại Luật Đất đai.
c. Đất không thu tiền sử dụng:
Đất không thu tiền sử dụng là trường hợp người được Nhà nước giao đất
không thu tiền sử dụng đất theo quy định tại Luật Đất đai. Hộ gia đình, cá
nhân đang sử dụng đất, khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
trong các trường hợp sau đây: Đất đã sử dụng ổn định, được Ủy ban nhân dân
xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) xác nhận
không có tranh chấp thuộc một trong các trường hợp quy định tại Luật Đất
đai. Hộ gia đình, cá nhân được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất ở
trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của pháp luật về đất đai.
Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền
sử dụng đất:
- Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có các
quyền và nghĩa vụ quy định tại Luật Đất đai.
- Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không
có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng
đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
- Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất
để xây dựng các công trình không bằng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước
được quyền bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.
Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục giao đất không thu tiền sử dụng
đất theo mục đích đã được xác định.
Trang 16
Việc khai thác, sử dụng đất đô thị và khu công nghiệp phải tuân thủ theo
các quy định của Nhà nước như Luật đất đai và các Nghị định, các Thông tư
hướng dẫn của Chính phủ hay các Bộ ngành có liên quan theo thẩm quyền,

tránh sử dụng tùy tiện bừa bãi đất đô thị.
1.1.3. Sử dụng đất đô thị
1.1.3.1. Khái niệm sử dụng đất đô thị
Sử dụng đất đô thị là việc bố trí, sắp xếp đất đai đô thị, là hệ thống các
biện pháp kinh tế kỹ thuật, các phương án khai thác sử dụng triệt để nguồn tài
nguyên đất đai đô thị để thỏa mãn những nhu cầu mới của con người, xã hội,
phục vụ tốt nhất cho chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
1.1.3.2. Yêu cầu sử dụng đất đô thị
Như các loại đất khu vực khác, yêu cầu sử dụng đất đô thị là: sử dụng
tiết kiệm, hợp lý, hiệu quả. Tuy nhiên, đối với đất đô thị còn có những yêu
cầu cơ bản sau:
- Sử dụng đất đô thị phải đúng mục đích theo quy hoạch.
- Sử dụng đất đô thị phải đảm bảo hiệu quả kinh tế xã hội.
- Sử dụng đất đô thị phải bảo đảm cảnh quan môi trường.
- Sử dụng đất đô thị phải nghiên cứu kỹ lưỡng, tránh hiện tượng phá đi
làm lại. Bảo đảm tính bền vững, ổn định của đô thị.
- Sử dụng đất đô thị phải ứng dụng các kinh nghiệm và khoa học kỹ
thuật để tạo ra một đô thị đẹp và phát triển bền vững.
- Sự bố trí các khu đất trong đô thị phải phù hợp, đảm bảo thuận lợi
cho sự giao lưu giữa các khu cũng như cả vùng với nhau.
1.1.3.3. Nội dung sử dụng đất đô thị
Đất đô thị hiện nay có thể sử dụng rất nhiều mục đích khác nhau. Quỹ
Trang 17
đất đô thị có thể dùng trong các công trình quốc phòng - an ninh, giao thông,
công trình công cộng, đất ở đô thị, đất nông lâm nghiệp, vui chơi giải trí Cụ
thể:
- Đất quốc phòng, an ninh: Việc đảm bảo quốc phòng, an ninh là vấn
đề quan trọng và rất cần thiết đối với các đô thị cũng như với Quốc gia. Do
đó, đất phục vụ quốc phòng, an ninh phải được bố trí thuận tiện và có khả
năng liên hệ với các khu vực khác, đảm bảo tính cơ động, phục vụ an ninh

quốc phòng đô thị nói riêng và khu vực nói chung.
- Đất giao thông: Quỹ đất giao thông trong đô thị chiếm tỷ trọng lớn,
giao thông đô thị là một bộ phận hết sức quan trọng. Khi tiến hành thi công
xây dựng và khai thác, sử dụng quỹ đất giao thông cần phải tính đến đất
dành cho các mạng lưới phục vụ cho cơ sở hạ tầng như là: mạng lưới cấp
thoát nước, mạng lưới thông tin liên lạc, mạng lưới cấp điện, chiếu sáng,
cây xanh đô thị Đây là các phần, bộ phận thường gắn liền với đất giao
thông.
- Đất công trình công cộng: Các công trình hạ tầng xã hội phục vụ dân
sinh, quảng trường, khu vui chơi, công viên cần phải tính toán hợp lý
giữa các khu ở, đơn vị ở với nhau để vừa tạo cảnh quan cho đô thị, vừa tạo
điều kiện thuận lợi cho người dân, vừa phục vụ hiệu quả chức năng của
mình.
- Đất ở đô thị: Là đất xây dựng các công trình nhà ở các loại. Các khu
nhà ở, chung cư, các đơn vị ở là những đơn vị chức năng chính của khu dân
dụng. Việc tổ chức hợp lý các khu ở đô thị có ý nghĩa quyết định đến đời
sống của cư dân đô thị, cảnh quan, môi trường và khung cảnh sống ở đô
thị.
- Đất nông, lâm nghiệp: Trong đô thị, quỹ đất dành cho đất nông, lâm
Trang 18
nghiệp thường chiếm tỷ trọng nhỏ, dùng để sản xuất cây nông nghiệp ngắn
ngày, ươm trồng cây xanh
- Đất xây dựng: Thường chiếm tỷ trọng lớn trong quỹ đất đô thị. Việc
sử dụng đất xây dựng phải đảm bảo cảnh quan, kiến trúc và không gian đô
thị. Hiện nay, công tác quản lý các công trình xây dựng đang là vấn đề nổi
cộm với tất cả các đô thị. Việc này càng trở nên khó khăn khi các văn bản
quy phạm pháp luật về hướng dẫn xây dựng theo quy hoạch chưa rõ ràng,
vẫn trong tình trạng “mạnh ai nấy làm”.
- Đất công nghiệp: Khi sử dụng đất đô thị để xây dựng khu công
nghiệp phải được nghiên cứu kỹ các vấn đề nảy sinh sau khi khu công

nghiệp được đưa vào sử dụng, như tác động của khu vực công nghiệp tới
môi trường sống của đô thị, vấn đề về lưu thông hàng hoá công nghiệp
- Đất nghĩa trang: Sử dụng đất nghĩa trang trong đô thị phải được
nghiên cứu, ứng dụng công nghệ, khoa học kỹ thuật để tạo nên khu nghĩa
trang vừa khang trang, vừa sạch đẹp, hạn chế tối đa tác động tới môi trường
khu vực.
Hiện nay, nhu cầu sử dụng đất đô thị ngày một tăng lên, trong khi quá
trình đô thị hóa và tốc độ phát triển đô thị bị giới hạn bởi nhiều yếu tố. Đó là
sự không phù hợp giữa các chức năng đất trong đô thị vẫn thường diễn ra.
Cùng với nó là các mối quan hệ sử dụng đất đô thị dẫn đến sự phức tạp đa
dạng trong sử dụng đất đô thị.
1.2. Quản lý sử dụng đất đô thị của chính quyền quận
1.2.1. Khái niệm:
Quản lý sử dụng đất đô thị của chính quyền quận là quá trình chính
quyền quận thực hiện các chức năng quản lý sử dụng đất đô thị thuộc địa bàn,
trên cơ sở thẩm quyền được phân cấp và tuân thủ hệ thống quy hoạch, chính
Trang 19
sách, pháp luật về quản lý đất đai của Nhà nước nhằm sử dụng có hiệu quả
nguồn lực đất đai vào thực hiện mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của Quận,
Thành phố.
1.2.2. Mục tiêu và tiêu chí đánh giá quản lý sử dụng đất đô thị của
chính quyền quận.
1.2.2.1. Mục tiêu quản lý sử dụng đất đô thị của chính quyền quận
Quản lý sử dụng đất đô thị của chính quyền quận nhằm sử dụng có hiệu
quả nguồn lực đất đai trên địa bàn phục vụ phát triển kinh tế xã hội của quận,
thành phố và đất nước.
1.2.2.2. Một số tiêu chí đánh giá quản lý Nhà nước về sử dụng đất đô thị
Dưới đây là một số tiêu chí đánh giá quản lý sử dụng đất đô thị của
chính quyền quận:
- Tiêu chí 1: Tỉ lệ đất trên địa bàn có quy hoạch, kế hoạch sử dụng:

Tỉ lệ này phản ánh diện tích đất đã được lập quy hoạch, kế hoạch sử
dụng vào các mục đích khác nhau trên tổng số diện tích đất trên địa bàn quận.
Tỉ lệ này càng cao đánh giá công tác quản lý của chính quyền càng tốt. Lập
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là chức năng đầu tiên đầu tiên quan trọng
nhất trong thực hiện mục tiêu quản lý sử dụng đất của chính quyền quận.
- Tiêu chí 2: Tỉ lệ đất trên địa bàn được giao và cho thuê:
Tỉ lệ này phản ánh diện tích đất trên địa bàn quận được giao và cho thuê
trên tổng diện tích đất trên địa bàn quận. Tỉ lệ này càng cao công tác quản lý
của chính quyền được đánh giá càng tốt. Xác lập quyền sử dụng và khai thác
đất đai là cơ sở để khai thác sử dụng có hiệu quả đất đai.
- Tiêu chí 3: Tỉ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn:
Tỉ lệ này phản ánh diện tích đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử
Trang 20
dụng trên tổng diện tích đất trên địa bàn quận. Tỉ lệ này càng cao công tác
quản lý sử dụng đất của chính quyền được đánh giá càng tốt.
Tỉ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng so với tiêu chí tỉ lệ giao và cho
thuê được đánh giá cao hơn do tính pháp lý đầy đủ hơn. Các chủ thể được cấp
giấy chứng nhận có điều kiện để khai thác đất có hiệu quả do có thể dùng giấy
chứng nhận để thế chấp, vay vốn tại các tổ chức tín dụng, hơn nữa quá trình
cấp giấy chứng nhận liên quan đến yếu tố pháp lý phức tạp, mất nhiều thời
gian và công sức của chính quyền và người dân.
- Tiêu chí 4: Tỉ lệ đất trên địa bàn chưa đưa vào sử dụng:
Tỉ lệ này phản ánh diện tích đất chưa đưa vào sử dụng so với tổng diện
tích đất trên địa bàn quận. Đất chưa sử dụng có thể đã được quy hoạch và kế
hoạch sử dụng. Tỉ lệ này càng thấp càng tốt. Chỉ khi đất được đưa vào khai
thác sử dụng mới phát huy được hiệu quả trong quá trình phát triển kinh tế -
xã hội.
- Tiêu chí 5: Tỉ lệ đất trên địa bàn có hạ tầng kỹ thuật:
Đất có hạ tầng kỹ thuật mới có điều kiện để khai thác sử dụng có hiệu
quả. Hạ tầng kỹ thuật cần đi trước một bước trong quản lý và sử dụng đất đô

thị cũng như đất đai nói chung. Trách nhiệm xây dựng hạ tầng kỹ thuật thuộc
về Nhà nước, chính quyền. Tỉ lệ đất có hạ tầng kỹ thuật thể hiện vai trò của
Nhà nước trong quản lý sử dụng đất đai. Tỉ lệ này càng cao thể hiện vai trò
quản lý, sử dụng đất của chính quyền càng được đánh giá càng tốt.
- Tiêu chí 6: Tỉ lệ đất được sử dụng theo đúng mục đích, quy hoạch,
kế hoạch.
Trong tình hình hiện nay, quản lý sử dụng đất đô thị của các cấp chính
quyền là tiêu chí quan trọng đánh giá mức độ hoàn thiện công tác quản lý và