Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Tràng Định, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2011 - 2013

67
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM


TÔ VĂN HỮU


Tên đề tài:
“ ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN TRÀNG ĐỊNH, TỈNH LẠNG SƠN
GIAI ĐOẠN 2011-2013 ”




KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC




Hệ đào tạo : Chính quy
Chuyên nghành : Quản lý đất đai
Khoa : Quản lý tài nguyên
Lớp : K8_LT_QLĐĐ
Khoá : 2012 - 2014
Giảng viên hướng dẫn : ThS. Nông Thu Huyền

Thái Nguyên, năm 2014
68
LỜI CẢM ƠN

Thực tập tốt nghiệp là giai đoạn cuối cùng của quá trình đào tạo tại các
trường Đại học. Đây là thời gian giúp cho mỗi sinh viên làm quen với công
tác nghiên cứu khoa học, củng cố những kiến thức lý thuyết và vận dụng
những kiến thức đó vào thực tế. Thực tập tốt nghiệp là kết quả của quá trình
tiếp thu kiến thức thực tế, qua đó giúp cho sinh viên tích lũy kinh nghiệm để
phục vụ cho quá trình công tác sau này.
Để đạt mục tiêu trên, được sự nhất trí của khoa Tài nguyên và Môi
trường, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em đã tiến hành nghiên cứu
chuyên đề: “Đánh giá công tác chuyển QSDĐ tại huyện Tràng Định, tỉnh
Lạng Sơn giai đoạn 2011 - 2013”.
Để hoàn thành đề tài này em đã nhận được sự giúp đỡ tận tình của các
thầy, cô giáo trong khoa Tài nguyên và Môi trường, đặc biệt là cô giáo hướng
dẫn Th.s Nông Thu Huyền, phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Tràng
Định. Em xin được bày tỏ lòng biết ơn tới tất cả sự giúp đỡ quý báu đó.
Mặc dù đã có nhiều cố gắng nhưng do kiến thức bản thân còn hạn chế.
Vì vậy không tránh khỏi những thiếu sót. Rất mong nhận được sự chỉ bảo của
các thầy, cô và ý kiến đóng góp của các bạn đồng nghiệp để chuyên đề của
em được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày tháng năm 2014
Sinh viên



Tô Văn Hữu

69
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Ký hiệu
viết tắt
Nguyên nghĩa
CBQL Cán bộ quản lý
CNH -
HĐH
Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa
NDSXPN
N
Người dân sản xuất phi nông nghiệp
NDSXNN Người dân sản xuất nông nghiệp
QSDĐ Quyền sử dụng đất
UBND Ủy ban nhân dân
GCNQSD
Đ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
VPĐKQS
DĐ
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
NHCS Ngân hàng Chính Sách


70
MỤC LỤC

PHẦN 1. MỞ ĐẦU 1
1.1. Đặt vấn đề 1

1.2. Mục tiêu của đề tài 2
1.3. Yêu cầu của đề tài 2
1.4. Ý nghĩa của đề tài 3
PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4
2.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI 4
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài 4
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài 5
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài 6
2.2. KHÁI QUÁT VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 7
2.2.1. Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất 7
2.2.2. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất 7
2.2.3. Giá chuyển quyền sử dụng đất 8
2.2.4. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 8
2.2.5. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất 12
2.2.6. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo cơ
chế một cửa tại xã, phường, thị trấn 16
2.2.7. Trách nhiệm pháp lý khi chuyển quyền sử dụng đất 22
2.3. Sơ lược về tènh hènh chuyển quyền sử dụng đất của tỉnh Lạng Sơn 22
PHẦN 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU 24
3.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 24
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu 24
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu 24
3.2. ĐỊA ĐIỂM VÀ THỜI GIAN TIẾN HÀNH 24
3.2.1. Địa điểm 24
3.2.2. Thời gian 24
3.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 24
3.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 24
71
3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp: 24

3.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 25
3.4.3. Phương pháp phân tích thống kê: 25
3.4.4. Phương pháp tổng hợp, phân tích, đánh giá, so sánh 25
3.4.5. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu 25
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 26
4.1. TÌNH HÌNH CƠ BẢN CỦA HUYỆN TRÀNG ĐỊNH 26
4.1.1. Điều kiện tự nhiên của huyện Tràng Định 26
4.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội của huyện Tràng Định 28
4.1.3. Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lí đất đai tại
huyện Tràng Định 31
4.1.4. Đánh giá chung về điều kiện Tự nhiên – Kinh tế - Xã hội của huyện
Tràng Định ảnh hưởng đến sử dụng đất 33
4.2. ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI
HUYỆN TRÀNG ĐỊNH GIAI ĐOẠN 2011 - 2013 34
4.2.1. Đánh giá kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất tại huyện Tràng Định
giai đoạn 2011 - 2013 34
4.2.2. Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Tràng Định giai đoạn 2011 - 2013 35
4.2.3. Đánh giá kết quả cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất tại huyện
Tràng Định giai đoạn 2011 - 2013 36
4.2.4. Đánh giá kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Tràng Định giai
đoạn 2011 - 2013 37
4.2.5. Đánh giá kết quả thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện Tràng Định giai
đoạn 2011 - 2013 38
4.2.6. Đánh giá kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại huyện
Tràng Định giai đoạn 2011 - 2013 39
4.2.7. Đánh giá kết quả bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất tại huyện
Tràng Định giai đoạn 2011 - 2013 41
4.2.8. Đánh giá kết quả góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất tại huyện
Tràng Định giai đoạn 2011 - 2013 43

72
4.3. ĐÁNH GIÁ SỰ HIỂU BIẾT CỦA NGƯỜI DÂN HUYỆN TRÀNG
ĐỊNH VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 43
4.3.1. Đánh giá sự hiểu biết của người dân huyện Tràng Định về những quy
định chung của chuyển quyền sử dụng đất theo số liệu điều tra. 44
4.3.2. Đánh giá sự hiểu biết của người dân huyện Tràng Định về các hình thức
chuyển quyền sử dụng đất 46
4.3.3. Tổng hợp sự hiểu biết của người dân huyện Tràng Định về chuyển
quyền sử dụng đất 60
4.4. Đánh giá chung về công tác chuyển quyền ở huyện Tràng Định, tỉnh
Lạng Sơn, giai đoạn 2011 - 2013 61
4.4.1. Thuận lợi 61
4.4.2. Khó khăn 61
4.5. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền cho địa
phương. 62
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 63
5.1. KẾT LUẬN 63
5.2. ĐỀ NGHỊ 64

73
DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.1. Thành phần các dân tộc của huyện Tràng Định 30
Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất huyện Tràng Định năm 2013 31
Bảng 4.3: Kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất của huyện Tràng Định 34
Bảng 4.4: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất của
huyện Tràng Định 35
Bảng 4.5: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất của huyện Tràng Định 37
Bảng 4.6: Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất của huyện Tràng Định 39
Bảng 4.7: Kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất của

huyện Tràng Định 40
Bảng 4.8: Kết quả bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ huyện Tràng Định 42
giai đoạn 2011 - 2013 42
Bảng 4.9: Sự hiểu biết cơ bản của người dân về chuyển QSDĐ 44
Bảng 4.10: Sự hiểu biết của người dân huyện Tràng Định về chuyển đổi
QSDĐ 46
Bảng 4.11: Sự hiểu biết của người dân huyện Tràng Định về 48
chuyển nhượng QSDĐ 48
Bảng 4.12: Sự hiểu biết của người dân huyện Tràng Định về cho thuê
và cho thuê lại QSDĐ 50
Bảng 4.13: Sự hiểu biết của người dân huyện Tràng Định về
tặng cho QSDĐ 52
Bảng 4.14: Sự hiểu biết của người dân huyện Tràng Định về
thừa kế QSDĐ 54
Bảng 4.15: Sự hiểu biết của người dân huyện Tràng Định 55
về bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ 55
Bảng 4.16: Sự hiểu biết của người dân huyện Tràng Định 57
về góp vốn bằng giá trị QSDĐ 57
Bảng 4.17: Sự hiểu biết của người dân huyện Tràng Định 59
về thế chấp bằng giá trị QSDĐ 59

1
PHẦN 1
MỞ ĐẦU

1.1. Đặt vấn đề
Hiện nay chúng ta không thể phủ nhận vai trò đất đai ngày càng trở
nên quan trọng, nó gắn liền với sự tồn vong của một quốc gia, là tài sản
quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, là điểm tựa cho mọi hoạt động sản xuất,
sinh hoạt của con người. Đặc biệt trong nền kinh tế thị trường phát triển

mạnh, quá trình đô thị hóa diễn ra trên quy mô toàn cầu gây ra những lo
ngại như: Bùng nổ dân số, hiện tượng ô nhiễm môi trường, mất cân đối
trong cơ cấu sử dụng đất trong khi quỹ đất có hạn thì việc sử dụng đất như
thế nào là một bài toán khó. Tất cả những trở ngại đó là áp lực nặng nề đặt
lên vai các nhà quản lý đất đai.
Ý thức được tầm quan trọng của công tác quản lý và sử dụng đất đai phù
hợp và hiệu quả, nhà nước ta đã sớm ban hành và hoàn thiện các văn bản luật
để quản lý tài nguyên quý giá này: Mới đây nhất là luật đất đai năm 2003. Và
chuyển quyền sử dụng đất là một hoạt động diễn ra thường xuyên từ xưa đến
nay và tồn tại dưới nhiều hình thức đa dạng. Tuy nhiên chỉ đến luật Đất Đai
1993, chuyển quyền mới được một cách có hệ thống và các hình thức chuyển
quyền cũng như các trình tự, thủ tục thực hiện chúng. Trong quá trình thực hiện
chuyển đổi, bổ sung Luật Đất Đai 2003 ra đời, hoàn thiện hơn và khắc phục
những tồn tại của luật Đất Đai 1993, những vấn đề về chuyển quyền sử dụng
đất được quy định chặt chẽ và cụ thể về số hình thức chuyển quyền và thủ tục
chuyển quyền cũng như nhiều vấn đề liên quan khá.
Trong những năm qua, đặc biệt là nhiều năm trở lại đây việc thực hiện
quyền và nghĩa vụ của Nhà Nước đại diện quyền chủ sở hữu chủ sử dụng đất
trong quản lý và sử dụng đất đai đã đạt nhiều thành tích đáng kể song vẫn gặp
nhiều khó khăn nhất định trong quá trình thực hiện luật đất đai. Do đó, để
thấy được những mặt tồn tại yếu kém trong công tác quản lý nhà nước về đất
đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của nhà
nước và chủ sử dụng trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh
2
giá một cách khách quan những kết quả đã đạt được, từ đó rút ra những bài
học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất.
Huyện Tràng Định là một trong 11 huyện thị thuộc tỉnh Lạng Sơn.
Tràng Định có vị trí địa lý thuận lợi cho việc giao lưu, buôn bán, là một huyện
thuần nông nên đời sống nhân dân phụ thuộc chủ yếu vào sản xuất nông
nghiệp, thu nhập bình quân trên đầu người chưa cao, trình độ nhận thức và

hiểu biết của đại bộ phận dân số về pháp luật còn thấp kém. Đặc biệt là luật
đất đai vì vậy việc thực hiện giải quyết các vấn đề liên quan đến đất đai còn
gặp nhiều khó khăn như các công tác: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, chuyển quyền sử dụng đất, bồi thường giải phóng mặt bằng…v.v. Với
thực tiễn địa phương em thấy được sự quan trọng của công tác chuyển QSDĐ
trong quản lý nhà nước về đất đai, được sự nhất trí của Ban giám hiệu trường
Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Tài Nguyên và Môi
trường, dưới sự hướng dẫn của cô giáo Th.s Nông Thu Huyền, em tiến hành
nghiên cứu đề tài: “Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất tại
huyện Tràng Định, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2011 - 2013”.
1.2. Mục tiêu của đề tài
Đánh giá được công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn huyện Tràng Định
nhằm xác định được những kết quả đạt được và những tồn tại, yếu kém trong
công tác chuyển QSDĐ tại địa phương. Từ đó đề xuất những giải pháp nhằm
nâng cao hiệu quả trong công tác chuyển quyền sử dụng đất cho địa phương.
1.3. Yêu cầu của đề tài
- Nắm được các quy định của nhà nước về công tác chuyển
quyền sử dụng đất
- Các số liệu điều tra thu thập chính xác, đầy đủ phản ánh trung
thực khách quan công tác chuyển quyền tại địa phương
- Đánh giá kết quả chuyển QSDĐ đất đai tại địa phương, từ đó có
thể đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn và hoàn
thiện trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai trong thời gian tiếp.
3
1.4. Ý nghĩa của đề tài
* Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học:
- Bổ sung hoàn thiện kiến thức đã được học trong nhà trường cho bản
thân đồng thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi và khó khăn của công
tác chuyển QSDĐ trong thực tế.
- Nắm vững những quy định của Luật đất đai 2003 và các văn bản dưới

Luật về đất đai của trung ương và địa phương về chuyển QSDĐ.
* Ý nghĩa trong thực tiễn:
- Tìm hiểu được đúng thực trạng của công tác chuyển quyền sử dụng
đất của huyện Tràng Định, tỉnh Lạng Sơn
- Kiến nghị và đề xuất với các cấp có thẩm quyền đưa ra những giải
pháp phù hợp cho công tác chuyển QSDĐ nói riêng và công tác quản lý nhà
nước về đất đai nói chung được tốt hơn.


4
PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài
Hiến pháp 1992;
Luật Đất đai 2003; ngày 26 tháng 11 năm 2003.
Bộ luật Dân sự 2005; ngày 14 tháng 6 năm 2005.
Nghị đinh 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004/ của chính phủ về thi
hành Luật Đất đai 2003
Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/11/2006 của chính phủ về việc
sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định 181/2004/NĐ-CP
Nghị định 114-CP ngày 5/9/1994 quy định chi tiết thi hành luật thuế
chuyển quyền sử dụng đất
Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ
quy định phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất
Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ quy định
trình tự các bước, nội dung và trách nhiệm của các đơn vị, cá nhân có liên
quan trong giải quyết thủ tục hành chính chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế,
tặng cho quyền sử dụng đất

Điều 99 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định về nhận chuyển QSDĐ
Thông tư của Bộ Tài Chính số 78-TC/TCT ngày 30/9/1994 hướng dẫn
thi hành nghị định số 114-CP ngày 5/9/1994
Thông tư 23/2006/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn xác
định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng QSDĐ đã trả có nguồn gốc
ngân sách nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật
Đất đai.
Thông tư liên tịch 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT của Bộ Tư pháp và Bộ
Tài nguyên và Môi trường về việc sửa đổi bổ sung một số quy định của thông
tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/06/20005 của Bộ Tư
pháp và Bộ Tài Nguyên và Môi Trường hướng dẫn về việc đăng kí thế chấp,
bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất .
5
Thông tư liên tịch 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của
Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng,
chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất.
Thông tư 01/2005/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về
việc hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP
ngày 29/10/2004 của Chính Phủ về thi hành Luật Đất đai.
Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về
việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
Quyết định số 93/QĐ-TTg ngày 22/06/2007 của Thủ tướng Chính phủ
về việc ban hành Quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên
thông tại cơ quan hành chính nhà nước địa phương.
Quyết định 08/2011/QĐ - UBND ngày 15/03/2011 UBND tỉnh Lạng
Sơn về việc điều chỉnh, bổ sung và bãi bỏ một số khoản thu phí, lệ phí thuộc
quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh Lạng Sơn.
Quyết định số 1324/2007/QĐ-UBND ngày 05/9/2007 của UBND tỉnh
Lạng Sơn về việc điều chỉnh, bổ sung, ban hành mới các loại phí và lệ phí.
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài

Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất
đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến
động do chuyển QSDĐ. Mặc dù, trong luật đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy
định một phạm vi hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép
chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp các loại đất khác hầu như bị cấm đoán.
Nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự quản lý của
nhà nước.
Đến Luật Đất đai 1993, nhà nước đã thừa ghi nhận sự thay đổi mối
quan hệ đất đai toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai đã có giá trị sử dụng
và coi nó như một loại hàng hóa đặc biệt, cho phép người sử dụng được
quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình
thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ, Các
quyền này được quy định tại điều 73 Luật Đất đai 1993. Tuy vậy Luật Đất đai
1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá
6
trình thực hiện đã được bổ sung hai lần vào năm 1998 và năm 2001 cho phù
hợp. Sau 10 năm thực hiện đã thu được kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào
công tác quản lí đất đai của nhà nước trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh
tế Việt Nam phát triển. Song trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 1993 cũng
còn bộc lộ những điểm chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất
nước trong thời kỳ CNH - HĐH. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai
1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại
kỳ họp 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật Đất đai 2003.
Đến Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được
chuyển QSDĐ của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể
hóa hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung hình thức chuyển quyền
dưới hình thức cho tặng QSDĐ và thủ tục cũng như có nhiều vấn đề khác
liên quan.
Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất

nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép
chuyển quyền sử dụng đất trong 3 trường hợp sau:
- Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp
- Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển
quyền sử dụng.
- Đất đang có tranh chấp.
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Qua quá trình đổi mới đất nước nhằm đưa nước ta với nền kinh tế nông
nghiệp lạc hậu thành một nước có nền kinh tế CNH - HĐH đã đạt được những
thành tựu vượt bậc. Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam cũng đang
dần đổi mới với xu thế hiện đại hóa đất nước. Xã hội ngày càng phát triển, thị
trường đất đai ngày càng sôi động, vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người
sử dụng ngày cao cũng như công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này đạt
tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng
cao của người sử dụng cũng như toàn xã hội.
Huyện Tràng Định nằm ở phía bắc của tỉnh Lạng Sơn, là nơi dân cư
đông đúc, nền kinh tế tương đối phát triển. Vì vậy mà đất đai của huyện
cũng trở nên có giá trị hơn, nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích phát triển
7
các ngành cũng tăng lên nhanh chóng. Từ thực tiễn này mà chuyển QSDĐ
đã trở thành mối quan tâm lớn của người dân trong huyện và các ngành các
cấp trong huyện nhất là cơ quan quản lý đất đai ở địa phương. Thực tế cho
thấy trong thời gian qua, kể từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời và có hiệu lực,
đã tạo cơ sở pháp lí chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất trên cơ sở hoàn
thiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai cũng như hoàn thiện điều
chỉnh các mối quan hệ về đất đai. Các cấp lãnh đạo cũng như UBND huyện
Tràng Định cùng các ngành liên quan đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các
hoạt động trong lĩnh vực đất đai nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển QSDĐ
tại địa phương, từ đó góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội nói
chung cũng như sự phát triển thị trường đất đai nói riêng.

2.2. KHÁI QUÁT VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.2.1. Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất
Chuyển quyền sử dụng đất là việc người có quyền sử dụng đất hợp
pháp chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người khác tuân theo các quy
định của bộ luật Dân sự và pháp luật đất đai
2.2.2. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất
Khi hộ gia đình cá nhân muốn chuyển quyền sử dụng đất phải tuân thủ
các nguyên tắc sau:
- Chỉ những hộ gia đình và cá nhân nào có quyền sử dụng đất hợp pháp
mới được phép chuyển quyền sử dụng đất. Luật pháp không thừa nhận dùng
đất lấn, chiếm không thuộc quyền sử dụng của mình để thực hiện các hành vi
chuyển quyền
- Đảm bảo quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất đồng thời
khuyến khích họ đầu tư công sức, vật tư, tiền vốn vào việc sử dụng đất đai có
hiệu quả
- Đất được giao sử dụng vào mục đích nào thì người nhận chuyển vẫn
phải sử dụng vào mục đích đó, giao theo thời hạn nào thì người nhận chuyển
được sử dụng hết thời hạn đó
- Phải xuất phát từ nhu cầu thực tế của hai bên
- Việc chuyển quyền sử dụng đất phải được thực hiện trên cơ sở giá trị
sử dụng ( là khả năng sinh lợi của đất để giải quyết lợi ích vật chất giữa hai bên ).
8
2.2.3. Giá chuyển quyền sử dụng đất
Tiền sử dụng đất được coi là một quyền tài sản, được phép chuyển
quyền, được để thừa kế…vì vậy khi chuyển quyền phải quy định rõ giá cả khi
thực hiện hợp đồng. Giá chuyển quyền sử dụng đất phải trên cơ sở giá trị, khả
năng sinh lợi của đất phù hợp với luật đất đai và nghị định 188/2004/NĐ-CP
ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ quy định phương pháp xác định
giá đất và khung giá các loại đất. Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương căn cứ vào quy định của Chính phủ về khung giá sẽ quy

định cụ thể về bảng giá đất đai tại địa phương phù hợp với thị trường quyền
sử dụng đất. Như vậy khi hộ gia đình, cá nhân thực hiện việc chuyển quyền
sử dụng đất thỏa thuận về giá cả trong phạm vi Nhà nước quy định.
2.2.4. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Luật Đất đai 2003 quy định có 8 hình thức chuyển QSDĐ đó là hình
thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSDĐ.
2.2.4.1. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền sử dụng đất
trong đó các bên chuyển giao đất và chuyển quyền sử dụng đất cho nhau theo
các nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất theo quyết định của các cơ
quan có thẩm quyền được quy định trong bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai
Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển
QSDĐ. Hành vi này chỉ bao hàm hành vi “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể
sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức sản xuất phù hợp khắc phục
tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay.
- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp phải
là người cùng một xã, phường, thị trấn với người chuyển đổi.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được nhà nước giao đất
hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho QSDĐ
hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp đó cho hộ gia
đình, cá nhân khác trong cùng một xã, phường thị trấn để thuận tiện cho sản xuất
nông nghiệp.
9
- Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trương
chung về “dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc
chuyển QSDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính.
2.2.4.2. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền sử dụng
đất trong đó người sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho

người được chuyển nhượng, còn người được chuyển nhượng trả tiền cho
người chuyển nhượng
Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển
QSDĐ, nó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong
trường hợp này người được nhấn đất phải trả cho người chuyển quyền sử
dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có
được QSDĐ và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất.
Hiện nay, Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng QSDĐ rộng rãi
khi có đủ 4 điều kiện đã nêu ở điều 106 Luật Đất đai 2003.
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng
QSDĐ trừ các trường hợp quy định tại điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐ-
CP như sau:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển, nhận tặng cho
QSDĐ đối với trường hợp mà nhà nước không cho phép chuyển nhượng,
tặng cho QSDĐ.
+ Tổ chức kinh tế không nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng
lúa nước, rừng phòng hộ, rừng đặc dụng của hộ gia đình cá nhân, trừ
trường hợp được chuyển mục đích theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã
được phê duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục
hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không
sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
10
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng
QSDĐ trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế (Nguyễn Khắc
Thái Sơn.2007). [ 6 ]
2.2.4.3. Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất

Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhường
QSDĐ của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian nhất
định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật .
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng
cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử dụng
cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê
lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê của nhà nước trong một số trường
hợp nhất định, còn Luật Đất đai 2003 thì không cấm việc này (Nguyễn Khắc Thái
Sơn.2007). [ 6 ]
2.2.4.4. Quyền để thừa kế
Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết đi để lại
QSDĐ cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội
dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị -
xã hội.
Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và
cho phép người sử dụng được chuyển QSDĐ rộng rãi theo quy định của pháp
luật. Từ đó QSDĐ được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử
dụng đất có quyền thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của
bộ luật dân sự về thừa kế. Dưới đây là một vài quy định cơ bản về thừa kế.
- Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã chết mà
không tự thỏa thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào
di chúc mà chia.
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc một phần nào di chúc hợp pháp
thì chia theo di chúc.
- Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc một
phần nào của di chúc không hợp pháp thì chia những phần không hợp pháp theo
pháp luật.
11
- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một

hàng thừa kế được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước
thì những người hàng sau mới được hưởng:
- Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con
nuôi của người đã chết;
- Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột,
em ruột của người đã chết;
- Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người đã chết; bác ruột, chú ruột,
cậu ruột, cô ruột, gì ruột, của người đã chết; cháu ruột của người đã chết mà
người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột. (Nguyễn Khắc Thái
Sơn.2007) [6]
2.2.4.5. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo
quan hệ tình cảm mà chủ sử dụng không thu lại tiền hay hiện vật nào. Nó
thường diễn ra theo quan hệ huyết thống, tuy nhiên nó không loại trừ ngoài
quan hệ này.
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới
nhưng trước đây không có trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ
áp dụng những quy định thừa kế sang để thực hiện.
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà
người chuyển quyền không thu lại hiện vật. Tuy nhiên, để tránh việc lợi dụng
trường hợp này nhằm chốn thuế nên nhà nước đã quy định cụ thể những
trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền
hoặc thuế thu nhập cá nhân và những trường hợp nào vẫn chịu các loại thuế
này (Nguyễn Khắc Thái Sơn.2007). [ 6 ]
2.2.4.6. Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp QSDĐ là việc người sử dụng đất mang QSDĐ của mình đến
thế chấp một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo một
quy định của pháp luật để vay tiền hay mua chịu hàng hóa trong một thời gian
thỏa thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết

được một số vấn đề cơ bản sau:
12
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay
vốn để phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của
người lao động;
- Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng
cũng như nhũng người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi
của họ.
2.2.4.7. Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất
Tương tự như quyền thế chấp QSDĐ, quyền bảo lãnh bằng giá trị
QSDĐ là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị QSDĐ của mình để bảo
lãnh cho một người khác vay vốn hay mua chịu hàng hóa khi chưa có tiền trả
ngay. Do đó, những quy định về quyền bảo lãnh tương tự như quyền thế chấp
(Nguyễn Khắc Thái Sơn.2007). [ 6 ]
2.2.4.8. Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất có
quyền có giá trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp
vốn với người khác để cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có
thể xảy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể
góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy
móc theo thỏa thuận.
Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hóa phát triển. Đồng thời,
các đối tác có thể phát huy được sức mạnh riêng của mình; từ đó có thể thành
sức mạnh tổng hợp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất
kinh doanh nói chung (Nguyễn Khắc Thái Sơn.2007). [ 6 ]
2.2.5. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
2.2.5.1. Điều kiện để thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất
Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền
muốn thực hiện các quyền chuyển QSDĐ thì phải đảm bảo 4 điều kiện quy
định tại điều 106 Luật Đất đai 2003 như sau :

1. Có giấy chứng nhận QSDĐ và các giấy tờ hợp lệ khác được các cơ
quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai
2. Đất không có tranh chấp, phải sử dụng đất đúng mục đích
3. QSDĐ không bị kê biên để đảm bảo thi hành án
13
4. Trong thời hạn sử dụng đất.
2.2.5.2. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sư dụng đất
Thời điểm mà người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình cũng
được quy định tại điều 98 Nghị định số 181/2004/NĐ - CP như sau:
1 - Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất do nhà nước giao có
thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyên mục đích sử dụng phải nộp
tiền sử dụng đất được quy định như sau:
- Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện
nghĩa vụ tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được
thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện song nghĩa vụ
tài chính theo quy định của pháp luật.
- Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
quyết định cho chậm nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì
được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định đó.
- Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài
chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì
được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao
đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất.
2 - Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển
QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất nông nghiệp do Nhà
nước giao không thu tiền sử dụng đất được xác định từ khi quyết định giao đất có
hiệu lực thi hành.
3 - Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển từ hình thức

thuê đất sang hình thức giao đất được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ
tài chính theo quy định của pháp luật.
4 - Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp được miễn
nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật được xác định từ khi có quyết
định giao đất, ký hợp đồng thuê đất.
14
5 - Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán
và cho thuê được chuyển nhượng QSDĐ thực hiện như sau: Tổ chức kinh tế,
người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài
sử dung đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc
cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng QSDĐ đối với diện tích đất đã hoàn
thành việc xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; trường hợp dự án đầu
tư xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì được phép chuyển nhượng QSDĐ
sau khi hoàn thành việc đầu tư theo dự án thành phần của dự án đầu tư được
xét duyệt; không cho phép chuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức bán nền nhà
mà chưa xây dựng nhà ở ( điều 101 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ). [3]
2.2.5.3. Một số quy định về nhận chuyển quyền sử dụng đất
Điều 99 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định về nhận chuyển QSDĐ
như sau:
1) Người nhận chuyển nhượng QSDĐ được quy định như sau:
a, Hộ gia đình, cá nhân được nhận QSDĐ nông nghiệp thông qua chuyển
đổi QSDĐ quy định tại khoản 2 điều 114 của Luật Đất đai và điều 102 của nghị
định này.
b, Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển QSDĐ
thông qua nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ trường hợp quy định tại khoản 103
của Nghị định này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSDĐ
thông qua nhận chuyển nhương QSDĐ trong khu công nghệ cao, khu kinh tế.
c, Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ
thông qua nhận tặng cho QSDĐ theo quy định tại khoản c điều 101 và khoản

6 điều 113 của Luật Đất đai 2003 trừ trường hợp được quy định tại điều 103
của nghị định này;
d, Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ
thông qua nhận thừa kế QSDĐ;
e, Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các trường hợp quy
định tại khoản 121 của Luật Đất đai năm 2003 được nhận QSDĐ thông qua
mua nhà ở, nhận thừa kế nhà ở, được tặng cho nhà ở gắn liền với QSDĐ ở;
f, Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua góp vốn
bằng giá trị QSDĐ được nhận QSDĐ từ người tham gia góp vốn;
15
g, Tổ chức, hộ gian đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận chuyển QSDĐ thông qua việc nhà nước
giao đất.
h, Tổ chức kinh tế, hộ gia đình cá nhân, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận QSDĐ thông
qua việc Nhà nước cho thuê đất.
i, Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận
QSDĐ thông qua việc Nhà nước công nhận QSDĐ đối với đất đang được sử dụng
ổn định.
k, Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước
ngoài được nhân QSDĐ theo kết quả hòa giải về tranh chấp đất đai được
UBND cấp có thẩm quyền công nhận, thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp,
bảo lãnh để xử lý nợ, quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại tố cáo về đất đai, quyết định
hoặc bản án của tòa án nhân dân, quyết định thi hành của cơ quan thi hành án;
văn bản công nhận kết quả đấu giá QSDĐ phù hợp với pháp luật, văn bản về
chia tách QSDĐ phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người
có chung QSDĐ.
l. Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành qua việc chia tách hoặc

sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về
việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận
QSDĐ từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập;
2. Người nhận chuyển QSDĐ phải sử dụng đúng mục đích đã được xác
định trong thời hạn sử dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ tại nơi đăng
ký hộ khẩu thường trú và tại địa phương khác trừ trường hợp được quy định
tại khoản 3 và 4 điều 104 của Nghị định này.
Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thì
được nhận chuyển QSDĐ tại nơi đăng ký kinh doanh và tại địa phương khác
trừ trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 điều 103 của Nghị định này.
16
Người nhận chuyển nhượng QSDĐ quy định tại khoản này được cấp
giấy chứng nhận QSDĐ mà không phụ thuộc vào điều kiện nơi đăng ký hộ
khẩu, nơi đăng kí kinh doanh (Nguyễn Khắc Thái Sơn.2007). [6]
2.2.6. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo
cơ chế một cửa tại xã, phường, thị trấn
2.2.6.1. Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất
* Quy định về hồ sơ
a, Hồ sơ chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân bao gồm:
+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các giấy tờ về QSDĐ quy
định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai 2003
+ Hợp đồng chuyển đổi QSDĐ đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá
nhân (có xác nhận của UBND xã )
+ Trích lục thửa đất hoặc tờ bản đồ thửa đất đối với những nơi chưa có
bản đồ địa chính (bản chính có xác nhận của UBND xã)
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất
+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đất (đối với trường hợp phải tách thửa

hợp thửa đất) có xác nhận của UBND cấp xã
b, Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ bao gồm:
+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ
quy định tai các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (bản chính)
+ Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ (02 bản có xác nhận của UBND
cấp xã).
+ Sơ đồ thửa đất (Bản chính có xác nhận của UBND cấp xã)
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
+ Tờ khai phí trước bạ nhà đất
+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đất (Đối với trường hợp phải tách thửa,
hợp thửa đất) có xác nhận của UBND cấp xã
c, Hồ sơ tặng cho QSDĐ bao gồm:
+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ
quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (bản chính )
17
+ Hợp đồng tặng cho QSDĐ (có xác nhận của UBND cấp xã)
+ Sơ đồ thửa đất (bản chính có xác nhận của UBND cấp xã)
+ Giấy khai sinh hoặc sổ hộ khẩu (bản sao)
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất
+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đất (đối với trường hợp phải tách thửa,
hợp thửa đất) có xác nhận của UBND cấp xã
d, Hồ sơ nhận thừa kế QSDĐ bao gồm:
+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ
quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (bản chính)
+ Di chúc
+ Biên bản phân chia tài sản thừa kế hoặc bản án, quyết định giải quyết
tranh chấp về thừa kế QSDĐ của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật
(có xác nhận của UBND cấp xã).
+ Đơn đề nghị của người nhận thừa kế (đối với trường hợp người nhận

thừa kế là duy nhất)
+ Tờ trình của UBND cấp xã
+ Đơn xin cấp giấy chứng nhận QSDĐ
+ Sơ đồ thửa đất (bản chính có xác nhận của UBND cấp)
+ Giấy khi sinh (bản sao)
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất
+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đất (Đối với trường hợp phải tác thửa ,
hợp thửa đất) có xác nhận của UBND xã.
+ Sổ hộ khẩu của người nhận thừa kế có giấy xác nhận của UBND cấp xã.
+ Giấy kết hôn (nếu là vợ hoặc chồng) của người thừa kế
+ Giấy chứng tử có xác nhận của UBND xã
Trình tự giả quyết công việc đối với trường hợp chuyển đổi, chuyển
nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ
• Bước 1: Người nhận QSDĐ nộp một bộ hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận
và trả kết quả của UBND xã (trường hợp sử dụng đất và tài sản gắn liền với
đất tại thị trấn thì nộp tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND huyện )
18
bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xem xét hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy
đủ thì hướng dẫn người nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất bổ sung, hoàn
chỉnh hồ sơ; nếu hồ sơ đã đầy đủ thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết
quả và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký QSDĐ của huyện, thành phố.
Thời gian không quá 2 ngày làm việc.
• Bước 2 : Văn phòng đăng ký QSDĐ thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa
chính, gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính
đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính; thời gian làm việc không
quá 3 ngày.
• Bước 3 : Cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính và gửi thông báo
nghĩa vụ tài chính cho người nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất về thời
gian, địa điểm nộp tiền và gửi thông báo cho Văn phòng đăng ký QSDĐ cấp

huyện lưu hồ sơ. Thời gian không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ.
• Bước 4: Văn phòng đăng ký QSDĐ cấp huyện chỉnh lý giấy chứng
nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất cho bên chuyển QSDĐ theo quy định;
in giấy chứng nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp phải
cấp mới do nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ.
Chuyển hồ sơ cấp mới giấy chứng nhận cho phòng Tài nguyên và Môi trường
huyện. Thời gian thực hiên không quá 3 ngày làm việc kể từ khi nhận được
thông báo của cơ quan thuế về nghĩa vụ tài chính.
• Bước 5: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện kiểm tra, thẩm định
hồ sơ trình chủ tịch (hoặc phó chủ tịch theo ủy quyền) UBND huyện ký giấy
chứng nhận với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận QSDĐ. Thời gian
làm việc không quá 2 ngày làm việc.
• Bước 6: Chủ tịch (phó chủ tịch ) UBND huyện ký giấy chứng nhận
QSDĐ và tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp cấp mới, chuyển kết
quả cho Văn phòng đăng ký QSDĐ. Thời gian thực hiện không quá 3 ngày
làm việc.
• Bước 7: Văn phòng đăng ký QSDĐ vào sổ cấp giấy chứng nhận
QSDĐ và tài sản gắn liền với đất sau đó chỉnh lý hồ sơ địa chính theo quy
định và chuyển hồ sơ cho bộ phận tiếp nhận và trả kết quả nơi nhận hồ sơ.
Thời gian thực hiện không quá 2 ngày làm việc.