Thực trạng và đề xuất giải pháp thực hiện quyền sử dụng đất tại Huyện Thanh Trì, Thành phố Hà Nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI







TRƯƠNG
THỊ THU HIỀN



“THỰC TRẠNG VÀ ðỀ XUẤT GIẢI PHÁP THỰC HIỆN QUYỀN SỬ
DỤNG ðẤT TẠI HUYỆN THANH TRÌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI”


LUẬN VĂN THẠC SĨ



Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN KHẮC THỜI
Mã số: 60.62.16
Chuyên ngành: QUẢN LÝ ðẤT ðAI


Hà Nội – 2012

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

i

LỜI CAM ðOAN
Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu,
kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng ñược ai
công bố trong bất kì công trình nào khác.
Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này
ñã ñược cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñược chỉ rõ nguồn
gốc./.
Tác giả luận văn




Trương Thị Thu Hiền


Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

ii
LỜI CẢM ƠN
ðể hoàn thành chương trình học và thực hiện ñề tài tôi ñã nhận ñược sự
quan tâm, giúp ñỡ quý báu của quý Thầy, Cô trong Ban Giám hiệu Trường
ðại học Nông Nghiệp Hà Nội, khoa Tài nguyên ñất và Môi trường, Phòng
ðào tạo sau ðại học của nhà trường. Xin trân trọng gửi tới quý Thầy, Cô lòng
biết ơn chân thành và tình cảm quý mến nhất.

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc ñến Thầy giáo PGS. TS Nguyễn Khắc
Thời người hướng dẫn khoa học, ñã tận tâm giúp ñỡ tôi trong suốt quá trình

nghiên cứu và hoàn thiện luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn ñến các tập thể và cá nhân: Văn phòng Ủy ban
nhân dân huyện Thanh Trì, Văn phòng ñăng ký ðất và Nhà huyện Thanh Trì,
Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Thanh Trì, UBND các xã, thị trấn và
cán bộ ñịa chính các xã, thị trấn trên ñịa bàn huyện Thanh Trì ñã giúp ñỡ tận
tình, tạo ñiều kiện ñể tôi hoàn thành luận văn này.
Tôi xin cảm ơn tới người thân, bạn bè và ñồng nghiệp ñã góp ý, giúp ñỡ
tôi trong quá trình thực hiện ñề tài.
Hà Nội, ngày 28 tháng 7 năm 2012
Tác giả luận văn



Trương Thị Thu Hiền








Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iii

MỤC LỤC

1. MỞ ðẦU
1

1.1. Tính cấp thiết của ñề tài 1
1.2. Mục ñích, yêu cầu của ñề tài 2
1.2.1. Mục ñích 2
1.2.2. Yêu cầu 2
2. TỔNG QUAN
4
2.1. Khái quát các vấn ñề liên quan ñến quyền sử dụng ñất 4
2.1.1. Quyền sở hữu 4
2.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai 6
2.1.3. Quyền sử dụng ñất 7
2.1.4. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất 10
2.2. Lịch sử phát triển các quyền sử dụng ñất ở Việt Nam 10
2.2.1. Quá trình hình thành thị trường ñất ñai 10
2.2.2. Việc thực hiện các quyền sử dụng ñất ở Việt Nam thời gian
qua 13
2.3. Quá trình thực hiện các quyền sử dụng ñất ở Việt Nam 14
2.3.1. Chuyển nhượng, mua bán quyền sử dụng ñất 14
2.3.2. Cho thuê ñất, giao ñất 15
2.3.3. Thế chấp quyền sử dụng ñất 15
2.3.4. Góp vốn bằng quyền sử dụng ñất 16
2.4. Một số kinh nghiệm thực hiện quyền sử dụng ñất ở một số nước 16
2.4.1. Các nước phát triển 16
2.4.2. Các nước trong khu vực 22
2.5. Các văn bản pháp quy liên quan ñến việc thực hiện các quyền sử
dụng ñất 29
2.5.1. Luật 29
2.5.2. Các văn bản dưới Luật 30

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iv
2.5.3. Các văn bản quy ñịnh thực hiện quyền sử dụng ñất tại Hà
Nội 33
3. ðỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
35
3.1. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu 35
3.2. Nội dung nghiên cứu 35
3.3. Phương pháp nghiên cứu 35
3.3.1.Phương pháp chọn ñiểm nghiên cứu 35
3.3.2. Phương pháp thống kê và xử lý số liệu bằng phần mền Excel 36
3.3.3. Phương pháp ñiều tra nhanh nông thôn 36
3.3.4. Phương pháp chuyên gia 36
4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
37
4.1. ðiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Thanh Trì 37
4.1.1. ðiều kiện tự nhiên 37
4.1.2. ðịa hình, ñịa mạo 37
4.1.3. Khí hậu 37
4.1.4. Thủy văn 38
4.1.5. Các nguồn tài nguyên 39
4.1.6. Dân số, lao ñộng, việc làm và thu nhập 41
4.1.7. ðánh giá thuận lợi và khó khăn ñiều kiện tự nhiên, kinh tế
xã hội 42
4.2. Hiện trạng sử dụng ñất 44
4.2.1. Tình hình quản lý ñất ñai 463
4.2.2. Hiện trạng sử dụng ñất của các xã nghiên cứu 46
4.3. ðánh giá việc thực hiện các quyền sử ñụng ñất ở huyện Thanh Trì 50
4.3.1. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng ñất 50
4.3.2. Quyền cho thuê quyền sử dụng ñất 61
4.3.3. Quyền thừa kế quyền sử dụng ñất 69

4.3.4. Quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng ñất 76
4.3.5. Quyền tặng, cho quyền sử dụng ñất 84

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

v

4.3.6. Tổng hơp ý kiến của hộ gia ñình, cá nhân về việc thực hiện
các quyền sử dụng ñất 91
4.4. ðề xuất một số giải pháp thúc ñẩy việc thực hiện các quyền sử dụng
ñất theo luật ñất ñai luật 85
4.4.1. Kết quả ñạt ñược 96
4.4.2. ðề xuất giải pháp 97
5 . KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
100
5.1. Kết luận 100
5.2. Kiến nghị 101
TÀI LIỆU THAM KHẢO
102

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


1

1. MỞ ðẦU
1.1. Tính cấp thiết của ñề tài
ðất ñai là một tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất
ñặc biệt, là nguồn nội lực và là nguồn vốn to lớn của ñất nước; Quyền sử
dụng ñất là một hàng hóa ñặc biệt. Trong khi dân số liên tục tăng lên hàng

năm thì diện tích ñất ñai hầu như không thay ñổi và ngày càng khan hiếm.
Với sự khan hiếm của ñất ñai và ñất ñai là ñịa bàn (ñịa ñiểm, mặt bằng) ñể tạo
dựng trên ñó các loại BðS như ñường sá, cầu cống, trụ sở, nhà ở, công
xưởng, khách sạn, nhà hàng, khu vui chơi giải trí…, ñồng thời bản thân ñất
ñai là một lại BðS, nên ñất ñai có vị trí, ñặc biệt quan trọng trong thị trường
QSD ñất.
Trong những năm ñổi mới vừa qua, nền kinh tế nước ta ñã ñạt ñược
nhiều thành tựu to lớn nhưng nhiều loại thị trường (kể cả thị trường QSD ñất)
chưa ñược thiết lập hoặc chưa ñược phát triển, do vậy ñã có phần hạn chế
nhất ñịnh tới sự phát triển, tăng trưởng kinh tế. Nhận thức ñược vai trò quan
trọng của BðS nói chung, ñất ñai nói riêng ñối với sự phát triển kinh tế - xã
hội, cũng như sự tồn tại các quan hệ xã hội về BðS là tất yếu, khách quan
trong mọi xã hội, ðảng ta luôn quan tâm, có chủ trương kịp thời và ñúng ñắn
ñối với lĩnh vực quan trọng này.
Ở Việt Nam ñất ñai thuộc quyền sở hữu toàn dân do nhà Nhà nước ñại
diện quản lý nhằm ñảm bảo việc sử dụng ñất ñai một cách ñầy ñủ hợp lý, tiết
kiệm và có hiệu quả cao nhất. ðồng thời nhà nước cũng trao các quyền cho
người sử dụng ñất ñể họ yên tâm chủ ñộng sử dụng ñất có hiệu quả. Theo ñiều
106 Luật ðất ñai năm 2003 quy ñịnh người sử dụng ñất có các quyền như sau:
“Quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng ñất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng
ñất; quyền ñược bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất”.
Những diễn biến phức tạp của thị trường bất ñộng sản, sự yếu kém trong

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


2

công tác quản lý Nhà nước ñối với sự phát triển của thị trường ñã gây nhiều

khó khăn, trở ngại cho công cuộc ñầu tư, phát triển, chuyển ñổi cơ cấu kinh
tế, thực hiện công nghiệp hóa, hiện ñại hóa ñất nước. Trước tình hình ñó tiếp
tục hoàn thành và phát triển thị trường bất ñộng sản là một trong những ñịnh
hướng quan trọng trong những năm tới của Việt Nam.
Thanh Trì là một huyện nội ñô của thành phố Hà Nội, nằm ở cửa ngõ
phía Nam, có vị trí chiến lược quan trọng về chính trị - kinh tế - xã hội, văn
hóa của Hà Nội. Trên ñịa bàn huyện có nhiều tuyến tuyến ñường giao thông
tiện ích ñi các hướng, ñường quốc lộ IA, IB nối liền Bắc – Nam, tuyến ñường
vành ñai 3, các cơ sở sản xuất, nhà máy, viện nghiên cứu, cụm công nghiệp.
Chính nhờ những yếu tố thuận lợi như vậy ñã thúc ñẩy huyện Thanh Trì phát
triển nhanh chóng về mọi mặt. Cùng với việc phát triển kinh tế, huyện cũng
chịu tác ñộng lớn của quá trình ñô thị hóa, công nghiệp hóa, nhu cầu thị
trường QSD ñất cho yêu cầu phát triển kinh tế, xã hội có xu hướng ngày càng
tăng. Công tác quản lý và sử dụng ñất của Huyện còn có những vướng mắc,
bất cập, trở ngại ñang cần ñược khắc phục. Vậy thị trường ñất ñai ở ñây ñang
diễn ra như thế nào, nguyên nhân của những trở ngại là do ñâu? Giải pháp
thúc ñẩy thị trường QSD ñất phát triển ra sao? Là các câu hỏi cần phải ñược
giải ñáp ñể ñưa ra hướng giải quyết thích hợp trong giai ñoạn tới. Vì vậy tôi
ñã tiến hành thực hiện ñề tài “Thực trạng và ñề xuất giải pháp thực hiện
quyền sử dụng ñất tại huyện Thanh Trì, Thành phố Hà Nội”

1.2. Mục ñích, yêu cầu của ñề tài
1.2.1. Mục ñích
- Tìm hiểu, phân tích, ñánh giá việc thực hiện các quyền của người sử
dụng ñất trên ñịa bàn huyện Thanh Trì theo Luật ñất ñai năm 2003.
- ðề xuất giải pháp nhằm thực hiện tốt quyền của người sử dụng ñất.
1.2.2. Yêu cầu
- Làm rõ các quy ñịnh của pháp luật hiện hành trong việc thực hiện

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

3

quyền của người sử dụng ñất.
- Phân tích các số liệu ñã có, ñánh giá và tìm ra các tồn tại chính trong
việc thực hiện quyền của người sử dụng ñất ñề xuất giải pháp cho phù hợp.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


4



2. TỔNG QUAN
2.1. Khái quát các vấn ñề liên quan ñến quyền sử dụng ñất
2.1.1. Quyền sở hữu
Quyền sở hữu ñược hình thành rất sớm, chưa có tài liệu nào có thể khẳng
ñịnh ñược chính xác thời ñiểm hình thành khái niệm quyền sở hữu. Chúng ta
chỉ có thể khẳng ñịnh rằng một số khái niệm khác của luật dân sự phát sinh
muộn hơn, thậm chí còn ñược coi như một hệ luận của quyền sở hữu (như
khái niệm thừa kế, sở hữu trí tuệ …). Hơn thế nữa, khái niệm quyền sở hữu
trải qua nhiều giai ñoạn tiến hoá khác nhau, mỗi giai ñoạn mang những nét
ñặc trưng riêng.
Quyền sở hữu ñược hiểu dưới góc ñộ là mức ñộ xử sự (quyền năng) mà
pháp luật cho phép chủ sở hữu ñược thực hiện các hành vi nhất ñịnh (như
chiếm hữu, sử dụng, ñịnh ñoạt) lên tài sản theo ý chí của mình (nghĩa chủ
quan). Dưới góc ñộ này, quyền sở hữu ñược coi là một trong những quyền
năng cơ bản nhất mà một chủ thể có thể có ñược ñối với tài sản (bên cạnh các
quyền khác ñối với tài sản như quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề,
quyền dụng ích cá nhân …).
ðiều 173 Bộ luật dân sự quy ñịnh: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm
hữu, quyền sử dụng và quyền ñịnh ñoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy ñịnh
của pháp luật”.

Quyền sở hữu là hệ thống những quy phạm pháp luật do Nhà nước ban
hành nhằm ñiều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực chiếm hữu
sử dụng và ñịnh ñoạt tài sản của chủ sở hữu.
Quyền sở hữu là vấn ñề có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong ñời sống
kinh tế xã hội cũng như trong pháp luật dân sự. Nó là một trong những tiền ñề
vật chất cho sự phát triển kinh tế, vì quyền sở hữu chính là mức ñộ xử sự mà

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


5

pháp luật cho phép một chủ thể ñược thực hiện trong quá trình, chiếm hữu, sử
dụng và ñịnh ñoạt tài sản. Mức ñộ xử sự ấy qui ñịnh giới hạn và khả năng
thực hiện của họ trong quá trình học tập, nghiên cứu khoa học, tham gia lao
ñộng sản xuất, kinh doanh… ðiều ñó tác ñộng trực tiếp ñến nền kinh tế, thúc
ñẩy hoặc kìm hãm sự phát triển của nền kinh tế.
Xuất phát từ vai trò chi phối của cơ sở kinh tế hạ tầng ñối với pháp luật,
Bộ luật dân sự ra ñời khẳng ñịnh vị trí trung tâm của chế ñịnh “tài sản và
quyền sở hữu”. Quyền sở hữu là cơ sở, là mục ñích của rất nhiều quan hệ
pháp luật dân sự. Vì thế, quyền sở hữu còn là tiền ñề, là xuất phát ñiểm cho
tính hợp pháp của các quan hệ ñó. Mục ñích cuối cùng của ña phần các hành
vi dân sự và giao dịch dân sự là nhằm hướng tới xác lập hoặc chấm dứt quyền
sở hữu của các chủ thể. Tại ñiều 164 Bộ Luật dân sự quy ñịnh “Quyền sở hữu
bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền ñịnh ñoạt tài sản của chủ
sở hữu theo quy ñịnh của pháp luật. Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ
thể khác có ñủ ba quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền ñịnh ñoạt
tài sản”.
Theo một nghĩa hẹp Quyền sở hữu ñược hiểu là mức ñộ xử sự mà pháp
luật cho phép một chủ thể thực hiện các quyền năng chiếm hữu, sử dụng, ñịnh

ñoạt trong những ñiều kiện nhất ñịnh. Như vậy quyền sở hữu chính là quyền
năng dân sự của chủ thể sở hữu ñối với một tài sản cụ thể và xuất hiện trên cơ
sở nội dung qui ñịnh của qui phạm pháp luật khách quan.
2.1.1.1. Các quyền năng của chủ sở hữu
- Quyền chiếm hữu:
Luật dân sự Việt Nam xác ñịnh chiếm hữu là một quyền năng của quyền
sở hữu, ðiều 182 BLDS qui ñịnh quyền chiếm hữu là quyền nắm giữ, quản lý
tài sản. Nắm giữ tài sản là việc người chiếm hữu giữ vật trong phạm vi kiểm
soát làm chủ và chi phối tài sản ñó theo ý chí của mình. Trong chiếm hữu theo
luật Việt Nam, xét dưới góc ñộ chủ thể chiếm hữu, có thể tồn tại hai khả năng

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


6

sau ñây:
Người chiếm hữu tài sản ñồng thời là chủ sở hữu tài sản và người chiếm
hữu không phải là chủ sở hữu của tài sản.
- Quyền sử dụng:
ðiều 192 BLDS ñịnh rõ: “Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng,
hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản”. Khai thác công dụng của tài sản ñược hiểu
là việc dùng tài sản ñể phục vụ nhu cầu, sở thích của bản thân hoặc ñể khai
thác lợi ích kinh tế của tài sản.
- Quyền ñịnh ñoạt
ðiều 195 BLDS ñịnh rõ: “Quyền ñịnh ñoạt là quyền chuyển giao quyền
sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu tài sản”. Là quyền quyết ñịnh số phận
pháp lý của ñất ñai. ðây là quyền năng duy nhất và tuyệt ñối của chủ sở hữu.
Các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ñất ñược nhà nước bảo hộ các
quyền và lợi ích hợp pháp nhưng không có quyền ñịnh ñoạt ñất ñai. Mọi hành

vi vi phạm ñến quyền sở hữu ñất ñai ñều có biện pháp xử lý thích ñáng.
Quyền ñịnh ñoạt ñất ñai không giống quyền ñịnh ñoạt tài sản trong dân
sự, nó ñược ghi nhận tại khoản 2, ðiều 5 Luật ðất ñai năm 2003, như sau:
- Quyết ñịnh mục ñích sử dụng ñất thông qua việc quyết ñịnh, xét duyệt
quy hoạch sử dụng ñất, quyết ñịnh sử dụng ñất
- Quy hoạch về hạn mức giao ñất và kế hoạch sử dụng ñất.
- Quyết ñịnh giao ñất, cho thuê ñất, thu hồi ñất, cho phép chuyển mục
ñích sử dụng ñất.
- ðịnh giá ñất.
2.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai
Sở hữu ñối với ñất ñai là một loại hình sở hữu ñặc biệt. Nó ñặc biệt ở
chỗ, có một phần quyền sở hữu do nhà nước ñịnh ñoạt và một phần của người
giữ ñất thực hiện. Tại Luật ñất ñai năm 1987 ñã ñược khẳng ñịnh và qua các
lần sửa ñổi bổ sung, Luật ñất ñai 1993, Luật sửa ñổi bổ sung năm 1998 và

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


7

2001, Luật ñất ñai năm 2003. “ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
ñại diện chủ sở hữu” là nguyên tắc hiến ñịnh, ñược quy ñịnh tại ñiều 17 -
Hiếp pháp năm 1992 “ðất ñai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước tài nguyên
trong lòng ñất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục ñịa và vùng trời cùng các
tài sản khác mà pháp luật quy ñịnh là của Nhà nước, ñều thuộc sở hữu toàn
dân”.
Với tư cách là chủ thể trong quan hệ sở hữu ñất ñai, nhân dân có quyền
chiếm hữu, sử dụng, ñịnh ñoạt tài sản của mình. Nhưng nhân dân không thể tự
mình thực hiện mà chuyển giao các quyền này cho Nhà nước. Việc quy ñịnh
“ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân” thực chất bắt nguồn từ tính lịch sử của ñất ñai

nước ta. ðất ñai nước ta là thành quả trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta ñã tốn
bao công sức, xương máu mới tạo lập và bảo vệ ñược vốn ñất ñai như ngày
nay; “ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý”. Như
vậy nhân dân ñã trao quyền chủ sở hữu ñất ñai cho Nhà nước, Nhà nước với
tư cách ñại diện sở hữu toàn dân quản lý ñất ñai. Luật ðất ñai năm 2003 ñã cụ
thể hóa vấn ñề sở hữu toàn dân là quyền về chiếm hữu, quyền về ñịnh ñoạt và
quyền về sử dụng.
2.1.3. Quyền sử dụng ñất
Với tư cách ñại diện chủ sở hữu toàn dân, Nhà nước không trực tiếp thực
hiện quyền sử dụng ñất, mà thực hiện quyền này thông qua hình thức giao ñất,
cho thuê ñất cho người sử dụng ñất và quy ñịnh quyền và nghĩa vụ của người
sử dụng ñất trực tiếp. Trong mối quan hệ pháp lý giữa chủ sở hữu và người sử
dụng ñất, ñại diện chủ sở hữu toàn dân thực hiện quyền năng sử dụng ñất một
cách gián tiếp, thông qua hình thức giao ñất, cho thuê ñất cho người sử dụng
ñất trực tiếp; Nhà nước ñảm bảo quyền sử dụng ñất hợp pháp, ổn ñịnh và lâu
dài cho người sử dụng ñất trực tiếp thông qua các hình thức ñược quy ñịnh cụ
thể tại ñiều 10 Luật ñất ñai năm 2003 là: “Nhà nước cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng ñất cho người sử dụng ñất; nhà nước không thừa nhận việc ñòi

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


8

lại ñất ñã ñược giao theo quy ñịnh của Nhà nước cho người khác sử dụng
trong quá trình thực hiện chính sách ñất ñai của Nhà nước Việt Nam dân chủ
cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và
Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam; nhà nước có chính sách tạo
ñiều kiện cho người trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thuỷ sản, làm muối có ñất ñể sản xuất; ñồng thời có chính sách ưu ñãi ñầu tư,

ñào tạo nghề, phát triển ngành nghề, tạo việc làm cho lao ñộng ở nông thôn
phù hợp với quá trình chuyển ñổi cơ cấu sử dụng ñất và chuyển ñổi cơ cấu
kinh tế nông thôn theo hướng công nghiệp hoá, hiện ñại hoá.
Thông qua các hình thức nhà nước ñảm bảo quyền lợi của người sử dụng
ñất khi nhà nước là người “ñại diện chủ sở hữu” các tổ chức, hộ gia ñình, cá
nhân ñược sử dụng ñất có các quyền bao gồm: “Quyền chuyển ñổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng ñất; quyền
thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDð, quyền ñược bồi thường khi Nhà
nước thu hồi ñất”. Sau ñây là nội dung của từng quyền:
* Quyền chuyển ñổi quyền sử dụng ñất
Là phương thức ñơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng ñất của
các hộ gia ñình trong cùng một ñịa phương (xã, phường, thị trấn). Hành vi
này chỉ bao hàm việc “ñổi ñất lấy ñất” giữa các hộ gia ñình, cá nhân xuất phát
từ mục ñích nhu cầu sản xuất và ñời sống khi ñược Nhà nước giao ñất ñể sử
dụng nhằm tổ chức lại sản xuất cho phù hợp ñiều kiện, hoàn cảnh, khắc phục
tình trạng manh mún, phân tán ñất ñai hiện nay. Hình thức chuyển ñổi QSD
ñất không mang tính chất thương mại, Nhà nước chỉ cho phép chuyển ñổi
QSD ñất ruộng ñất lấy ruộng ñất, không chuyển ñổi quyền sử dụng ñất lấy tài
sản khác hoặc sử dụng ñất vào mục ñích khác.
* Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng ñất
Là việc chuyển quyền sử dụng ñất cho người khác trên cơ sở có giá;
trong trường hợp này người nhận ñất phải trả cho người chuyển quyền một

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


9

khoản tiền tương ứng với mọi chi phí mà họ ñã bỏ ra và ñể có ñược quyền sử
dụng ñất cũng như chi phí ñầu tư làm tăng giá trị của ñất ñai. Người nhận

quyền sử dụng ñất phải sử dụng ñất ñúng mục ñích, phải thực hiện ñầy ñủ mọi
nghĩa vụ ñối với Nhà nước và ñược hưởng các quyền mà Nhà nước quy ñịnh
cho người sử dụng ñất ñối với ñất ñó.
* Quyền cho thuê quyền sử dụng ñất
Là một dạng tạm chuyển quyền sử dụng ñất nhưng bị hạn chế về thời
gian, thông qua hợp ñồng giao dịch phù hợp với quy ñịnh của pháp luật.

Theo
ñó, bên cho thuê chuyển giao ñất cho bên thuê ñể sử dụng trong một thời hạn,
còn bên thuê phải sử dụng ñất ñúng mục ñích, trả tiền thuê và trả lại ñất khi
hết thời hạn thuê (ðiều 714
BLDS).

2.1.3.4. Quyền thế chấp quyền sử dụng ñất
Thế chấp quyền sử dụng ñất là một trong những quyền năng cơ bản của
người sử dụng ñất, ñược ra ñời kể từ khi Quốc hội nước ta ban hành Luật ðất
ñai năm 1993. Thế chấp, bão lãnh quyền sử dụng ñất trong quan hệ tín dụng
là một quy ñịnh mới về việc chuyển quyền sử dụng ñất không ñầy ñủ. Người
làm thế chấp vay nợ, lấy ñất ñai làm vật thế chấp ñể thi hành trách nhiệm vay
nợ với người cho vay; ñất ñai dùng làm vật thế chấp không ñược chuyển dịch
vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó ñảm bảo có một giá trị
nhất ñịnh, khi người thế chấp ñến kỳ không thể trả nợ ñược, người nhận thế
chấp có quyền ñem ñất ñai phát mại và ưu tiên thanh toán ñể thu hồi vốn. Thế
chấp ñất ñai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất ñộng sản, trong
thế chấp bất ñộng sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDð. Trong
trường hợp người vay tiền không có QSDð ñể thế chấp thì có thể dùng
phương thức bảo lãnh ñể huy ñộng vốn, ñó là dựa vào một cá nhân hay tổ
chức cam kết dùng QSDð của họ ñể chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của
mình.
* Cho tặng, thừa kế quyền sử dụng ñất

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


10
Là một hành vi ñặc biệt trong tình huống chuyển nhượng quyền sử dụng
ñất, người nhận QSDð không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Riêng
về thừa kế quyền sử dụng ñất thì ñây ñược coi như một dạng ñặc biệt của việc
chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, có khác chăng ñó là việc chuyển quyền từ
người chết sang cho người thừa kế theo di chúc hay theo pháp luật. Cho nên,
mọi cá nhân có quyền sử dụng ñất có quyền lập di chúc ñể ñịnh ñoạt di sản
của mình là quyền sử dụng một mảnh ñất cụ thể hoặc ñể lại quyền sử dụng
của mình cho người thừa kế theo quy ñịnh của pháp luật trên cơ sở một quyết
ñịnh của toà án.
2.1.4. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất
Chế ñịnh quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất là một chế ñịnh cơ
bản của Luật ñất ñai năm 2003 ñiều 105 và ñiều 107. Chế ñịnh này ra ñời trên
cơ sở chế ñộ sở hữu ñất ñai mang tính ñặc thù ở Việt Nam, chế ñộ sở hữu
toàn dân về ñất ñai. Việc nghiên cứu sự hoàn thiện và phát triển chế ñịnh này
về mặt lý luận sẽ cho thấy quá trình phát triển tư duy pháp lý về công nhận
quyền về tài sản trong lĩnh vực ñất ñai ở nước ta.
2.2. Lịch sử phát triển các quyền sử dụng ñất ở Việt Nam
2.2.1. Quá trình hình thành thị trường ñất ñai
ðất ñai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá. Nó không phải là hàng
hóa thông thường mà là một tư liệu sản xuất ñặc biệt trong sản xuất và ñời
sống, là ñiều kiện tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác ở
trên trái ñất. ðất ñai là tư liệu sản xuất chính, không thể thay thế ñược của
một số ngành sản xuất như nông nghiệp, lâm nghiệp. ðất ñai là một bộ phận
không thể tách rời của lãnh thổ quốc gia gắn liền với chủ quyền quốc gia.
Không thể quan niệm về một quốc gia không có ñất ñai. Tôn trọng chủ quyền

quốc gia trước hết là tôn trọng lãnh thổ quốc gia. ðiều này giải thích tại sao
các Nhà nước với tư cách là người ñại diện cho chủ quyền quốc gia luôn thực
hiện các biện pháp quản lý và bảo vệ ñất ñai ñể không có sự xâm lược từ bên

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


11
ngoài. Ngay từ những ngày ñầu tiên, từ bản Cương lĩnh năm 1930, ðảng ta ñã
nhận ñịnh “Có ñánh ñổ ñế quốc chủ nghĩa mới phá ñược cái giai cấp ñịa chủ
và làm Cách mạng thổ ñịa ñược thắng lợi”. Trong Luận cương chính trị năm
1930, ðảng ta ñã xác ñịnh “Quyền sở hữu (QSH) ruộng ñất thuộc về chánh
phủ công nông”.
Sau Cách mạng tháng 8, Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa ñược
thành lập. Trong nước Việt Nam mới, các quy ñịnh về ruộng ñất trước ñây bị
bãi bỏ. Năm 1949, Chủ tịch Hồ Chí Minh ñã ký Sắc lệnh giảm tô và ra chỉ thị
chia ruộng ñất các ñồn ñiền, trại ấp vắng chủ cho nông dân. Pháp luật quy
ñịnh về ñất ñai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa ñược ñánh dấu bởi
hiến pháp năm 1980, quy ñịnh ñất ñai phải thuộc “Sở hữu toàn dân”, thuộc
về dân tộc Việt Nam.
Khi Luận ñất ñai năm 1987 ra ñời, ñánh dấu một cột mốc quan trọng của
hệ thống pháp luật về ñất ñai, ñã thể chế hóa ñường lối, chính sách của ðảng.
Luật ðất ñai ñầu tiên quy ñịnh “ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước
thống nhất quản lý. Nhà nước giao ñất cho các nông trường, lâm trường, xí
nghiệp, ñơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức xã hội và cá
nhân ñể sử dụng ổn ñịnh, lâu dài” Luật quy ñịnh về QSD ñất là: “Nhà nước
giao ñất không thu tiền sử dụng ñất ñối với mọi loại ñất, người ñược giao ñất
chỉ ñược hưởng những kết quả ñầu tư trên ñất. Họ không có quyền chuyển
nhượng QSD ñất dưới mọi hình thức khác nhau”. Tuy nhiên sau 4 năm thi
hành luật ñã nảy sinh những bất cập yếu kém, hạn chế. Luật ðất ñai năm 1993

ñược Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và có hiệu lực ngày 15/10/1993 về
cơ bản là kế thừa Luật ñất ñai năm 1987 và bổ sung nội dung mới về quyền
của người sử dụng ñất. Luật ðất ñai năm 1993 khẳng ñịnh ñất ñai thuộc sở
hữu toàn dân và nguyên tắc giao ñất sử dụng ổn ñịnh lâu dài cho tổ chức, hộ
gia ñình cá nhân. ðồng thời giao quyền sử dụng ñất và kèm theo các quyền
khác như: quyền chuyển ñổi, quyền thừa kế, quyền thế chấp, quyền cho thuê,

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


12
quyền chuyển nhượng nhằm tăng cường tính tự chủ và lợi ích kinh tế ñược
ñảm bảo về mặt pháp lý cho những người sử dụng ñất.
Tuy nhiên, kinh tế thị trường phát triển kéo theo các quan hệ xã hội trở
nên phức tạp hơn, nhu cầu sử dụng và mua bán quyền sử dụng ñất (thực chất
là mua bán ñất ñai) trở nên thường xuyên ñã làm phát sinh rất nhiều vấn ñề
mà Luật ðất ñai năm 1993 khó giải quyết. Vì thế, ngày 02/12/1998 Luật sửa
ñổi bổ sung một số ñiều của Luật ñất ñai năm 1993 như cho phép gia ñình, cá
nhân có quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng ñất thuê cùng với tài sản
thuộc sở hữu của mình gắn liền với ñất thuê ñể hợp tác sản xuất kinh doanh,
cho thuê lại quyền sử dụng ñất trong thời hạn thuê ñất. Tổ chức kinh tế ñược
Nhà nước giao ñất không thu tiền sử dụng ñất ñể sử dụng vào mục ñích sản
xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối thì ñược thế
chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với QSD ñất ñó tại tổ chức tín
dụng Việt Nam ñể vay vốn, ñược góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng ñất ñể
hợp tác sản xuất kinh doanh với tổ chức cá nhân trong và ngoài nước ñể sử
dụng vào mục ñích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiập nuôi trồng thuỷ sản làm
muối mở rộng công nghiệp chế biến dịch vụ nhằm phát triển sản xuất. Tổ
chức kinh tế ñược Nhà nước cho thuê ñất mà trả tiền thuê cho cả thời gian
thuê, ñã trả trước tiền thuê ñất nhiều năm nếu thời hạn thuê ñất ñã trả tiền còn

lại ít nhất là 5 năm có quyền: thế chấp giá trị quyền sử dụng ñất và tài sản
thuộc sở hữu của mình gắn liền với ñất thuê trong thời hạn thuê tại tổ chức tín
dụng Việt Nam ñể vay vốn, chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thuê cùng với
tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với ñất thuê trong thời hạn thuê, góp
vốn bằng giá trị quyền sử dụng ñất thuê trong thời hạn thuê cùng với tài sản
thuộc sở hữu của mình gắn liền với ñất thuê, cho thuê lại quyền sử dụng.
Luật ñất ñai sửa ñổi, bổ sung năm 2001 quy ñịnh thế chấp quyền sử dụng
ñất cho phép tổ chức kinh tế hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ñất có quyền thế
chấp hoặc bảo lãnh bằng giá trị QSD ñất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


13
liền với ñất ñó tại Việt Nam không phân biệt ñó là tổ chức tín dụng của Việt
Nam hay của nước ngoài. Ngày 26/11/2003 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội
chủ nghĩa Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ VI ñã thông qua Luật ñất ñai năm
2003, ñược ban hành và có hiệu lực từ ngày 01/07/2004 Luật tiếp tục sửa ñổi,
bổ sung cho phù hợp với nền kinh tế thị trường ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa.
Nhằm ñảm bảo cho người sử dụng ñất ñược hưởng những quyền lợi trên ñất
tại Luật ñất ñai năm 2003 nhà nước ñã liên tục cụ thể hóa các quyền cho
người sử dụng ñất từ “5 quyền” trong Luật ñất ñai năm 1993, ñến “9 quyền”
trong Luật ñất ñai năm 2003 cụ thể: chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng ñất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng quyền sử dụng ñất (ðiều 106). Năm 2009, Quốc hội ñã sửa Luật ðất ñai
năm 2003 ñể tăng thêm quyền cho thuê, ủy quyền quản lý ñối với nhà ở gắn
liền với QSDð ở.
Chính sách ñất ñai Việt Nam qua các thời kỳ cho thấy Luật ñã dần ñưa ra
những quy ñịnh phù hợp với cuộc sống và chấp nhận những thực tế ñòi hỏi
mở rộng các quyền về ñất ñai nhưng vẫn ñảm bảo ñược nguyên tắc ñất ñai

thuộc sở hữu toàn dân.
2.2.2. Việc thực hiện các quyền sử dụng ñất ở Việt Nam thời gian qua
Luật ñất ñai năm 1987 quy ñịnh “ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà
nước thống nhất quản lý” và nhà nước “Nghiêm cấm việc việc mua, bán, lấn,
chiếm ñất ñai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận ñất ñược giao mà
không sử dụng, sử dụng không ñúng mục ñích, tự tiện sử dụng ñất nông
nghiệp, ñất có rừng vào mục ñích khác, làm huỷ hoại ñất ñai” do những hạn
chế trong quy ñịnh của pháp luật về ñất ñai nên trong thời gian này quyền sử
dụng ñất của tổ chức, hộ gia ñình và cá nhân chưa ñược luật pháp quy ñịnh và
việc chuyển nhượng, mua bán ñất ñai bị cấm. Do vậy các quan hệ chuyển
nhượng, mua bán ñất ñai của dân cư ở thời kỳ này diễn ra tự phát và hoàn
toàn là những quan hệ chuyển nhượng, mua bán “ngầm”. Do nhu cầu nhà ở,

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


14
ñất ở và ñất ñể sản xuất kinh doanh của nhân dân ngày càng tăng, nhất là ở
các ñô thị quan hệ chuyển nhượng, mua bán ñất ñai trong thời gian này bị
cấm. Nên khi Luật ñất ñai năm 1993 có hiệu lực thi hành ñã tác ñộng mạnh
mẽ ñến thị trường bất ñộng sản làm thị trường “sốt” mạnh ở phân khúc ðất và
Quyền sử dụng ñất, tạo nên các cơn “nóng, lạnh” về ñất liên tục. Từ ñầu năm
2000 ñến nay, diễn biến thị trường bất ñộng sản của Việt Nam khá phức tạp.
Do nền kinh tế tăng trưởng ở mức cao dẫn tới nhu cầu về ñất ñai phục vụ cho
sản xuất kinh doanh và nhu cầu nhà ở của dân chúng liên tục gia tăng, do sự
ñầu cơ trong kinh doanh nhà ñất gia tăng mạnh mẽ, do yếu tố tâm lý kỳ vọng
vào khả năng sinh lợi vô tận của ñất và cuối cùng là do thiếu các thông tin về
giá nhà ñất. Dưới tác ñộng của Luật ñất ñai năm 2003 có hiệu lực thi hành,
Luật mở rộng các quyền của người sử dụng ñất nên thị trường ñất ñai luôn
biến ñộng “tăng, giảm” không ngừng.

2.3. Quá trình thực hiện các quyền sử dụng ñất ở Việt Nam
Sau gần 9 năm triển khai thực hiện các quy ñịnh của Luật ðất ñai ñã ñi
vào cuộc sống, nhiều quy ñịnh của Luật ðất ñai 2003 (ñược sửa ñổi bổ sung
vào năm 2009) ñã ñược thực tiễn kiểm nghiệm là ñúng ñắn và phù hợp với
ñiều kiện kinh tế, xã hội ở Việt Nam, ñảm bảo tính thống nhất và ñồng bộ.
Luật ðất ñai và các văn bản hướng dẫn luật ñã tạo cơ sở pháp lý quan trọng
cho người sử dụng ñất thực hiện các quyền của mình ñối với ñất ñai.
2.3.1. Chuyển nhượng, mua bán quyền sử dụng ñất
Chuyển nhượng QSD ñất là việc xóa QSD ñất của chủ thể ñang sở hữu
và xác lập QSD ñất cho ñược người khác theo quy ñịnh của pháp luật thông
qua các thỏa thuận hợp nhất dân sự. Việc mua bán chuyển nhượng ñất giữa
các hộ gia ñình cá nhân ñược lập thành các văn bản có chứng thực của các cơ
quan nhà nước có thẩm quyền. Việc trao quyền năng ñịnh ñoạt tài sản cho
người sử dụng ñất ñể người sử dụng ñất chủ ñộng ñầu tư, năng ñộng hơn
trong sử dụng ñất ñáp ứng ñược các nhu cầu về ñất cho sản xuất kinh doanh,

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


15
ñất ở, ñất nông nghiệp.
Thuế là nguồn thu chủ yếu của quốc gia, trong rất nhiều loại hàng hóa
phải nộp thuế thì ñất ñai là một hàng hóa ñặc biệt và cũng phải chịu thuế. Tuy
nhiên theo thống kê của Bộ Tài nguyên và Môi trường trong những năm qua
có tới 60 - 70% các giao dịch bất ñộng sản ñược thực hiện trao tay không
thông qua hệ thống ñăng ký và ñã làm mất ñi một số tiền khá lớn từ các giao
dịch này. Do hầu hết các bất ñộng sản chưa có ñủ ñiều kiện pháp lý tham gia
vào các giao dịch trên thị trường chính thức, lại thêm các qui ñịnh về ñiều
kiện ñược giao dịch quá chặt chẽ, vì thế chưa phát huy ñược vai trò tích cực
của thị trường bất ñộng sản ñối với quá trình phát triển kinh tế - xã hội.

2.3.2. Cho thuê ñất, giao ñất
Trong những năm qua diện tích ñất ñã cho thuê là 25,16 triệu ha, chiếm
76,4% diện tích tự nhiên của cả nước. Trong ñó: Hộ gia ñình, cá nhân chiếm
49,65%; các tổ chức kinh tế trong nước chiếm 22,98%; Ủy ban nhân dân xã
chiếm 12,56%; tổ chức, cá nhân nước ngoài, liên doanh với nước ngoài chiếm
0,22%; các ñối tượng khác chiếm 14,59%.
2.3.3. Thế chấp quyền sử dụng ñất
Thế chấp QSD ñất là một trong những quyền năng cơ bản của người sử
dụng, ñược ra ñời kể từ khi ban hành Luật ñất ñai năm 1993. Trong BLDS
năm 1995 ñã có các quy ñịnh cụ thể nhằm tạo ñiều kiện ñể quyền năng này
tham gia vào các giao dịch dân sự. Việc thực hiện thế chấp, bảo lãnh bằng
QSD ñất thực sự ñã phát huy ñược nguồn vốn ñầu tư ñất ñai, góp phần ñáng
kể vào quá trình phát triển sản xuất, kinh doanh. Các bộ, ban ngành có liên
quan có văn bản hướng dẫn thực hiện nhằm tháo gỡ các vướng mắc, bấp cập,
ñơn giản hóa thủ thủ tục hành chính trong lĩnh vực ñăng ký giao dịch bảo
ñảm. Từ ngày 15/01/2012 sau khi có Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-
BTP-BTNMT của các bộ, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp có hiệu
lực thi hành, hồ sơ ñăng ký thế chấp QSD ñất, tài sản gắn liền với ñất sẽ ñược

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


16
thực hiện ngay trong ngày.
Việc thế chấp, bảo lãnh ñã ñược cải thiện thuận lợi cho cả người ñi vay
và người cho vay, thể hiện qua việc số vốn vay có thế chấp bằng QSD ñất ñã
tăng dần qua các năm; năm 2005 tăng 7,3 lần so với năm 2001, năm 2008
tăng 3,7 lần với năm 2004.
2.3.4. Góp vốn bằng quyền sử dụng ñất
Cùng với sự phát triển của các ngành kinh tế, các khu vực kinh tế và các

ñơn vị kinh tế, doanh nghiệp liên doanh ñóng một vai trò quan trọng trong sự
phát triển ñó. Doanh nghiệp liên doanh ñược xem như là một mẫu doanh
nghiệp ñể các doanh nghiệp Việt Nam học hỏi về trình ñộ kỹ thuật, trình ñộ
quản lý. Nhà nước chủ trương khuyến khích ñầu tư nước ngoài bằng các
chính sách ưu ñãi ñặc biệt là các ưu ñãi trong việc huy ñộng vốn. ðể giúp các
doanh nghiệp có vốn ñầu tư nước ngoài hoạt ñộng có hiệu quả, ñiều này gián
tiếp là một biện pháp kêu gọi vốn ñầu tư nước ngoài có trong ñiều kiện nền
kinh tế của ta ñang rất cần vốn cho phát triển kinh tế. ðiều này ñã làm gia
tăng ñầu tư nước ngoài vào nước ta dẫn ñến sự liên doanh liên kết trong ñầu
tư, sản xuất, kinh doanh mà chủ yếu hình thức liên doanh là thông qua việc
góp vốn bằng QSD ñất. Tuy nhiên, hiện nay có một số vấn ñề cần nảy sinh
trong quá trình liên doanh, liên kết chưa có cơ sở pháp lý ñể giải quyết như
QSD ñất khi cổ phần hóa doanh nghiệp, doanh nghiệp chuyển sang 100% vốn
nước ngoài khi doanh nghiệp phá sản hoặc giải thể.
2.4. Một số kinh nghiệm thực hiện quyền sử dụng ñất ở một số nước
2.4.1. Các nước phát triển
* Thụy ðiển
Tại Thụy ðiển, pháp luật ñất ñai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân
về ñất ñai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội
tồn tại rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển ñất ñai và bảo vệ môi trường.
Hoạt ñộng giám sát là một hoạt ñộng phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


17
trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết ñược hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về ñất ñai của Thụy ðiển gồm có rất nhiều các ñạo
luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt ñộng ño ñạc ñịa chính và quản lý
ñất ñai. Các hoạt ñộng cụ thể như hoạt ñộng ñịa chính, quy hoạch sử dụng ñất,

ñăng ký ñất ñai, biến ñộng và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu ñất ñai ñều
ñược luật hóa. Dưới ñây là một số ñiểm nổi bật của pháp luật, chính sách ñất
ñai của Thụy ðiển.
- Việc ñăng ký quyền sở hữu: Việc ñăng ký quyền sở hữu khi thực hiện
chuyển nhượng ñất ñai: Tòa án thực hiện việc ñăng ký quyền sở hữu khi có
các chuyển nhượng ñất ñai. Người mua nộp hợp ñồng chuyển nhượng ñể xin
ñăng ký. Tòa án sẽ xem xét, ñối chiếu với Sổ ñăng ký ñất. Nếu xét thấy hợp
pháp, sẽ tiến hành ñăng ký quyền sở hữu ñể người mua là chủ sở hữu mới.
Các bản sao của hợp ñồng chuyển nhượng sẽ lưu tại tòa án, bản gốc ñược trả
lại cho người mua. Tòa án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của
bên bán (ví dụ cấm bán).
ðăng ký ñất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ
hợp ñồng chứ không phải từ việc ñăng ký. Việc chuyển nhượng là một hợp
ñồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác nhận
của cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát việc ñăng ký. Nhưng ở Thụy
ðiển, hầu như tất cả các chuyển nhượng ñều ñược ñăng ký. Vì việc ñăng ký
sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyều sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ sở hữu
mới quyền ñược ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào ñó và quan
trọng hơn, quyền sở hữu ñược ñăng ký rất cần thiết khi thế chấp
.
- Vấn ñề thế chấp: Quyền sở hữu ñược ñăng ký sau khi hợp ñồng ñược
ký kết nhưng thế chấp lại ñược thực hiện theo một cách khác. Theo quy ñịnh
của pháp luật về thế chấp, có 3 bước ñể thực hiện thế chấp:
+ Bước 1: Trước tiên người sở hữu ñất ñai phải làm ñơn xin thế chấp ñể
vay một khoản tiền nhất ñịnh. Nếu ñơn ñược duyệt thì thế chấp ñó sẽ ñược

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


18

ñăng ký và tòa án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện
thế chấp. Văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp này sẽ ñược sử dụng như
một cam kết thế chấp thực tế ñược thực hiện sau khi ñăng ký. Văn bản xác
nhận ñủ ñiều kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thụy ðiển.
+
Bước 2: Văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp ñược gửi cho bên cho
vay. Khi thực hiện bước 1, tòa án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu ñối
với thế chấp. Yêu cầu ñối với thế chấp chỉ ñược xét ñến khi thực sự sử dụng
bất ñộng sản ñể vay vốn (tức là chỉ ñược xem xét ñến ở bước 2). Các yêu cầu
ñặt ra khi thế chấp là: Bên ñi vay phải là chủ sở hữu bất ñộng sản; bên cho
vay cần ñặt ra các ñiều kiện cho người ñi vay; bên ñi vay phải cam kết việc
thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi không ñáp
ứng các yêu cầu này thì thế chấp sẽ không hợp pháp. ðó là trình tự thế chấp
theo quy ñịnh của pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp ñều do
ngân hàng và tổ chức tín dụng thực hiện. Tại ngân hàng, bên ñi vay sẽ ký ba
văn bản; hợp ñồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp ñồng thế chấp (thế chấp
bất ñộng sản) và một ñơn gửi tòa án ñể xin ñăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ
giữ hai tài liệu ñầu tiên và gửi ñơn xin thế chấp ñến tòa án. Sau khi ñược xử
lý, ñơn xin thế chấp lại ñược chuyển lại ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế
chấp. Thông thường ngân hàng ñợi ñến khi có quyết ñịnh phê duyệt của tòa
án mới chuyển tiền cho người ñi vay. Khi nợ thế chấp ñược thanh toán hết,
văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp sẽ ñược trả lại cho bên ñi vay.
+ Bước 3: ðược áp dụng khi hợp ñồng thế chấp bị vi phạm. Khi không
thanh toán ñược theo ñúng hợp ñồng, bên cho vay sẽ làm ñơn xin tịch thu tài
sản ñể thế nợ. Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền ñặc biệt thực hiện,
ñó là; Cơ quan thi hành pháp luật (Enforcement Service). Nếu yêu cầu không
ñược chấp thuận, tài sản sẽ ñược bán ñấu giá và bên cho thế chấp sẽ ñược
thanh toán khoản tiền cho thế chấp. Thủ tục này ñược tiến hành khá nhanh
chóng. Vụ việc ñược xử lý trong vòng 6 tháng kể từ khi có ñơn xin bán ñấu

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


19
giá.
- Về vấn ñề bồi thường: Khi nhà nước thu hồi ñất, giá trị bồi thường
ñược tính dựa trên giá thị trường. Người sở hữu còn ñược bồi thường các thiệt
hại khác. Chủ ñất ñược hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình (nếu
trong trường hợp tài sản ñó phải nộp thuế thì chủ ñất phải nộp thuế). Chủ ñất
có thể bán tài tài sản và ñược hưởng lợi nhuận nếu bán ñược với giá cao hơn
khi mua nhưng phải nộp thuế cho chuyển dịch ñó. Chủ ñất ñược quyền giữ lại
tài sản của mình, tuy nhiên chủ ñất cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi ñất
ñó cần cho mục ñích chung của xã hội. Trong trường hợp ñó sẽ là bắt buộc thu
hồi và chủ ñất ñược quyền ñòi bồi thường dựa trên giá trị thị trường của tài
sản.
* Ôxtrâylia
Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lý, sở hữu và sử dụng ñất ñai từ rất
sớm. Thời gian trước 01/01/1875, Luật Ôxtrâylia quy ñịnh 2 loại ñất thuộc sở
hữu của Nhà nước (ñất Nhà nước) và ñất thuộc sở hữu tư nhân (ñất tư nhân).
ðất Nhà nước là ñất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. ðất tư nhân là
ñất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (ñất có ñăng ký khoán thời
gian sau ngày 01/01/1875). Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của
Ôxtrâylia quy ñịnh Nhà nước và tư nhân ñều có quyền sở hữu bất ñộng sản
trên mặt ñất, không phân chia giữa ñất và nhà. Về phạm vi, người sở hữu có
quyền sở hữu khoảng không và ñộ sâu ñược quyền sử dụng có thể từ 12 ñến
60 mét (theo quy ñịnh cụ thể của pháp luật). Toàn bộ khoáng sản có trong lòng
ñất như : bạc, vàng, ñồng, chì, kém, sắt, ngọc, than ñá, dầu mỏ, phốt phá…
ñều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về ñất ñai 1933); nếu Nhà nước thực
hiện khai thác khoáng sản phải ñăng ký hợp ñồng thuê ñất với chủ ñất và phải
ñền bù thiệt hại tài sản trên ñất.

Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu
tuyệt ñối, không bắt buộc phải sử dụng ñất. Chủ sở hữu có quyền chuyển