Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Hưng Nguyên, tỉnh Nghệ An

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI






LÊ THỊ THU HIỀN



THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG
HOẠT ðỘNG CỦA VĂN PHÒNG ðĂNG KÝ QUYỀN SỬ
DỤNG ðẤT HUYỆN HƯNG NGUYÊN, TỈNH NGHỆ AN


LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP


CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ðẤT ðAI

MÃ SỐ: 60.62.16


Người hướng dẫn khoa học:
PGS.TS VŨ THỊ BÌNH


Hà Nội, 2012

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

i

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam ñoan, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã
ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược chỉ rõ
nguồn gốc./.
Tác giả



Lê Thị Thu Hiền



Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

ii

Lêi c¶m ¬n
Lêi c¶m ¬nLêi c¶m ¬n
Lêi c¶m ¬n

ðể hoàn thành ñược bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành
cảm ơn PGS.TS. Vũ Thị Bình ñã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian
tôi thực hiện ñề tài.

Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô
giáo khoa Tài nguyên và Môi trường, khoa Sau ðại học - trường ðại học
Nông nghiệp Hà Nội ñã tạo ñiều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện ñề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn
phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất huyện Hưng Nguyên ñã giúp ñỡ tôi trong
thời gian nghiên cứu, thực hiện ñề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới những người thân trong gia ñình và
ñồng nghiệp ñã khích lệ, tạo những ñiều kiện tốt nhất cho tôi trong quá
trình thực hiện ñề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn



Lê Thị Thu Hiền





Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iii

MỤC LỤC
Lời cam ñoan………………………………………………………………….i
Lời cảm ơn
……………………………………………………………………………… ii

Mục lục
………………………………………………………………………………… iii

Danh mục bảng
…………………………………………………………………………vii

Danh mục sơ ñồ và ñồ thị………………………………………………… viii
Danh mục viết tắt………………………………………………………… ix
1. MỞ ðẦU 104
1.1. Tính cấp thiết của ñề tài 1
1.2. Mục ñích và yêu cầu của ñề tài 3
1.2.1. Yêu cầu 3
2. TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 4
2.1. Khái quát về ðất ñai/bất ñộng sản/thị trường bất ñộng sản 4
2.1.1 ðất ñai 4
2.1.2. Bất ñộng sản 5
2.1.3. Thị trường bất ñộng sản 6
2.2. ðăng ký ñất ñai/bất ñộng sản 7
2.2.1 Khái niệm về ñăng ký ñất ñai 7
2.2.2. Cơ sở ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản 8
2.2.3. ðăng ký pháp lý ñất ñai, bất ñộng sản 9
2.3. Hệ thống ðăng ký ñất ñai và Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng
ñất 11
2.3.1. Khái quát về hệ thống ñăng ký ñất ñai Việt Nam 11
2.3.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt ñộng của VPðK 14
2.3.3. Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng ðăng ký quyền sử
dụng ñất 18
2.3.4. Mối quan hệ giữa Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất với cơ
quan ñăng ký ñất ñai và chính quyền ñịa phương 21
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iv

2.4. Mô hình tổ chức ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản ở một số nước 21
2.4.1 Australia: ðăng ký quyền (hệ thống Toren). 21
2.4.2. Cộng hòa Pháp 23
2.4.3. Thụy ðiển 25
2.5. Thực trạng hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất
ở nước ta 26
2.5.1. Tình hình thành lập 26
2.5.2 Cơ cấu tổ chức của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất 28
2.5.3. Nguồn nhân lực của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất 28
2.5.4. Chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất 29
2.5.5. Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPðK 31
2.5.6. ðánh giá chung về tình hình hoạt ñộng của VPðK 33
2.6. Thực trạng hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký ñất tỉnh Nghệ An 35
2.6.1. Về mô hình tổ chức 35
2.6.2 Về chức năng nhiệm vụ 36
2.6.3. Về cơ chế tài chính 36
2.6.4. Về ñăng ký biến ñộng 37
3. ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU 38
3.1. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu 38
3.1.1. ðối tượng nghiên cứu 38
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu 38
3.2. Nội dung nghiên cứu 38
3.2.1. ðiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện Hưng Nguyên có liên
quan ñến ñề tài 38
3.2.2. Thực trạng tình hình hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử
dụng ñất huyện Hưng Nguyên 39

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

v

3.2.3. ðánh giá chất lượng hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử
dụng ñất theo các nội dung: 39
3.2.4. ðề xuất các giải pháp nâng cao chất lượng hoạt ñộng của Văn
phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất 40
3.3. Phương pháp nghiên cứu 40
3.3.1. Phương pháp ñiều tra, khảo sát 40
3.3.2. Phương pháp phân tích, thống kê, so sánh 41
3.3.3. Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan 41
3.3.4. Phương pháp xử lý số liệu, tổng hợp và trình bày kết quả: 41
4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 42
4.1. ðiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Hưng Nguyên, tỉnh
Nghệ An 42
4.1.1. ðặc ñiểm ñiều kiện tự nhiên 42
4.1.2 ðặc ñiểm kinh tế - xã hội: 43
4.2 Tình hình quản lý ñất ñai 48
4.2.1 Hiện trạng sử dụng ñất 48
4.2.2 Quản lý ñất ñai 50
4.3. Thực trạng tình hình hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử
dụng ñất huyện Hưng Nguyên 55
4.3.1. Tổ chức bộ máy và cơ chế hoạt ñộng 55
4.3.2. Nội dung thực hiện các thủ tục hành chính về ñất ñai 59
4.3.3. ðánh giá kết quả hoạt ñộng của Văn phòng ðăng ký quyền sử
dụng ñất huyện Hưng Nguyên từ khi thành lập ñến nay 73
4.4 ðánh giá về kết quả hoạt ñộng của Văn phòng ðăng ký quyền sử
dụng ñất: 85
4.4.1 Mức ñộ công khai thủ tục hành chính 85

4.4.2 Thời gian thực hiện các thủ tục 87
4.4.3 Thái ñộ và mức ñộ hướng dẫn của cán bộ 89
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vi

4.5. ðánh giá chung 89
4.5.1. Những mặt ñạt ñược: 89
4.5.2. Những mặt chưa ñạt ñược: 90
4.6. ðề xuất các giải pháp nâng cao chất lượng hoạt ñộng của Văn
phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất 93
5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 95
5.1. Kết luận 95
5.2. Kiến nghị 96
TÀI LIỆU THAM KHẢO 97
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
STT Tên bảng Trang


Bảng 2.1. Tình hình thành lập VPðK các cấp 27
Bảng 2.2. Nguồn nhân lực của VPðK của cả nước 29
Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng năm 2011 của huyện Hưng Nguyên 49
Bảng 4.2. Kết quả cấp giấy chứng nhận QSD ñất ở huyện Hưng Nguyên ñến
tháng 5/2012: 74
Bảng 4.3. Kết quả cấp giấy chứng nhận QSD ñất nông nghiệp huyện Hưng
Nguyên ñến tháng 5/2012 75

Bảng 4.4. Hiện trạng hệ thống bản ñồ ñịa chính huyện Hưng Nguyên 79
Bảng 4.5. Tình hình lập hồ sơ ñịa chính của huyện Hưng Nguyên 80
Bảng 4.6. Kết quả ñăng ký giao dịch bảo ñảm huyện Hưng Nguyên ………83
Bảng 4.7. Mức ñộ công khai thủ tục hành chính 86
Bảng 4.8: ðánh giá tiến ñộ giải quyết hồ sơ của VPðK 88


Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

viii

DANH MỤC CÁC HÌNH
STT Tên hình Trang

Hình 4.1.Trung tâm giao dịch Một cửa 57
Hình 4.2. Người dân ñến giao dịch tại Bộ phận Một cửa liên thông 58
Hình 4.3. Cán bộ Văn phòng ðăng ký QSD ñất trong giờ làm việc 63

DANH MỤC CÁC SƠ ðỒ
STT Tên sơ ñồ Trang
Sơ ñồ 2.1. Vị trí của VPðK trong hệ thống quản lý ñất ñai 20
Sơ ñồ 2.2. Mô hình tổ chức Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất tỉnh Nghệ
An 35
Sơ ñồ 4.1: Quy trình cấp giấy chứng nhận QSD ñất (lần ñầu) 59
Sơ ñồ 4.2: Quy trình cấp giấy chứng nhận QSD ñất trong trường hợp chuyển
nhượng, tặng cho, thừa kế QSD ñất 64
Sơ ñồ 4.3: Quy trình cấp ñổi giấy chứng nhận QSD ñất…………………….69

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

ix

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BðS Bất ñộng sản
ðKðð ðăng ký ñất ñai
GCN Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
HSðC Hồ sơ ñịa chính
PTTH Phổ thông trung học
SDð Sử dụng ñất
VPðK Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất
THCS Trung học cơ sở
UBND Uỷ ban nhân dân
TN&MT Tài nguyên và Môi trường
QSD Quyền sử dụng
QSH Quyền sở hữu
MCLT Một cửa liên thông
NSW New South Wales
NLS National Land Survey
HTX Hợp tác xã
TNHH Trách nhiệm hữu hạn
TTCN Tiểu thủ công nghiệp
CP Cổ phần
XHCN Xã hội chủ nghĩa

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

1

1. MỞ ðẦU

1.1. Tính cấp thiết của ñề tài
ðất ñai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất
ñặc biệt của mỗi quốc gia, có ảnh hưởng trực tiếp ñến cuộc sống, lao ñộng của
mọi người trong xã hội. Lucreotit – triết gia La Mã thế kỷ TCN coi “ðất ñai
là mẹ của muôn loài, không có cái gì không từ lòng ñất mẹ mà ra”. Nhà sử
học Việt Nam Phan Huy Chú thì cho rằng: “Của báu của một nước không có
gì bằng ñất ñai, Nhân dân và của cải do ñó mà ra”. Ngay từ khi xuất hiện
con người ñã biết lấy ñất ñai làm nơi trú ngụ, sinh tồn và phát triển. Ngày nay,
cùng với sự phát triển của tiến bộ xã hội, ñất ñai ngày càng phát huy ñược
nhiều giá trị to lớn của nó. ðặc biệt, trong nền kinh tế thị trường ñịnh hướng
XHCN ở Việt Nam, ñất ñai ñược xác ñịnh là nguồn tài nguyên vô cùng quý
giá, là tư liệu sản xuất ñặc biệt ñối với sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, là
thành phần quan trọng của môi trường sống, là ñịa bàn phân bố các khu dân
cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng, là
nguồn sản sinh ra mọi của cải vật chất cho xã hội. Vì vậy, việc quản lý và sử
dụng thật tốt nguồn tài nguyên này không chỉ sẽ quyết ñịnh ñến tương lai của
nền kinh tế ñất nước mà còn là sự bảo ñảm cho mục tiêu ổn ñịnh và phát triển
xã hội.
Có thể nói ñất ñai là vấn ñề xuyên suốt của thời ñại. Xã hội ngày càng
phát triển, dân số ngày càng tăng càng làm nảy sinh nhiều vấn ñề về ñất ñai,
như: nhu cầu về ñất ở, nhu cầu về ñất sản xuất, nhu cầu về ñất phát triển cơ sở
hạ tầng, … làm cho việc phân bố ñất ñai cho các ngành, cho các mục ñích
khác nhau trở nên khó khăn, ñồng thời làm cho quan hệ ñất ñai giữa Nhà

nước và chủ sử dụng ñất luôn có biến ñộng.
ðể phát huy vai trò nguồn lực của ñất ñai, công tác quản lý nhà nước về
ñất ñai phải ñược tăng cường trên cả phương diện xây dựng chính sách pháp
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

2

luật và tổ chức thực hiện chính sách pháp luật ñó. Chính sách ñất ñai phù hợp
và tổ chức thực hiện quản lý ñất ñai tốt, khoa học sẽ có tác ñộng tích cực ñối
với việc thu hút các nguồn ñầu tư ñể phát triển kinh tế, thúc ñẩy sự nghiệp công
nghiệp hóa, hiện ñại hóa ñất nước. Trên thực tế, sổ sách hồ sơ về ñất ñai ñược
quản lý ở nhiều cấp khác nhau, có nhiều khác biệt giữa thông tin trên sổ sách
và trên giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất. Nhiều ý kiến cho rằng ñã có những
chuyển biến quan trọng trong khuôn khổ pháp lý về ñất ñai, nhưng vẫn cần nỗ
lực nhiều hơn khi triển khai hệ thống ñăng ký ñất ñai ở cấp ñịa phương.
Từ khi thực hiện Luật ðất ñai năm 2003 cùng với việc cải cách thủ tục
hành chính theo cơ chế “một cửa”, các cấp, các ngành ñã có nhiều nỗ lực
trong quá trình giải quyết các hồ sơ có liên quan ñến lĩnh vực ñất ñai cho
người dân. Tất cả các thủ tục ñều công khai hóa, cộng với trang thiết bị hiện
ñại, cán bộ nhiệt tình, có trình ñộ ñã góp phần giảm phiền hà, tạo niềm tin ñối
với người dân. Tuy nhiên, do ñiều kiện nhận thức khác nhau nên nhiều ñơn vị
chưa áp dụng ñúng những quy ñịnh chung, một số nơi cũng ñã chú trọng áp
dụng công nghệ thông tin vào việc giải quyết các thủ tục hành chính về ñất
ñai song vẫn chưa ứng dụng ñược công nghệ thông tin vào giải quyết hồ sơ.
Ở Nghệ An nói chung, huyện Hưng Nguyên nói riêng, từ khi thành lập
Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất ñến nay, công tác quản lý ñất ñai ñã
từng bước chuyển biến tích cực và ngày càng ñi vào nề nếp, tạo ñiều kiện
thuận lợi cho người sử dụng ñất phát huy hiệu quả sử dụng ñất, góp phần
quan trọng vào việc phát triển kinh tế xã hội của ñịa phương.
Tuy nhiên do tình trạng buông lỏng quản lý ñất ñai ở các cấp chính

quyền tại huyện Hưng Nguyên ñã diễn ra trong thời gian dài, việc xác lập hệ
thống hồ sơ phục vụ công tác quản lý ñất ñai còn thiếu, trong những năm gần
ñây tốc ñộ ñô thị hóa diễn ra nhanh, thị trường bất ñộng sản diễn biến phức
tạp, tình trạng vi phạm chính sách pháp luật ñất ñai còn khá phổ biến, dẫn
ñến việc quản lý và sử dụng ñất hiện nay vẫn còn nhiều vấn ñề bất cập.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

3

ðể làm tốt vai trò tham mưu cho chính quyền các cấp trong lĩnh vực
quản lý nhà nước về ñất ñai, Tổ chức Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất
ñược thành lập thuộc sự quản lý của ngành Tài nguyên và Môi trường nhằm
nâng cao năng lực quản lý ñất ñai, ñảm bảo thực hiện ñúng pháp luật và phù
hợp với thực tế ñịa phương.
ðể hoàn thiện, nâng cao chất lượng hoạt ñộng của Tổ chức Văn phòng
ñăng ký quyền sử dụng ñất, hạn chế tình trạng tồn ñọng hồ sơ, giải quyết nhanh
chóng thủ tục hành chính về ñất ñai, tôi lựa chọn thực hiện nghiên cứu ñề tài
“Thực trạng và giải pháp nâng cao chất lượng hoạt ñộng của Văn phòng
ñăng ký quyền sử dụng ñất huyện Hưng Nguyên, tỉnh Nghệ An”

1.2. Mục ñích và yêu cầu của ñề tài
- ðánh giá thực trạng hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng
ñất huyện Hưng Nguyên, tỉnh Nghệ An, nhằm khắc phục những bất cập, hoàn
thiện và giải quyết nhanh chóng thủ tục hành chính về ñất ñai;
- ðề xuất một số giải pháp nâng cao chất lượng hoạt ñộng của Văn
phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất huyện Hưng Nguyên, tỉnh Nghệ An, góp
phần làm tốt công tác quản lý nhà nước về ñất ñai, từng bước phát triển thị
trường quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn huyện.
1.2.1. Yêu cầu
- ðánh giá ñược ñúng thực trạng hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký

quyền sử dụng ñất trong phạm vi nghiên cứu;
- Các số liệu ñiều tra, thu thập phải ñảm bảo ñộ chính xác, tin cậy;
- ðề tài phải ñảm bảo tính khoa học và thực tiễn.





Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

4

2. TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

2.1. Khái quát về ðất ñai/bất ñộng sản/thị trường bất ñộng sản
2.1.1 ðất ñai
ðất ñai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản vô cùng quý giá của
mỗi quốc gia với vai trò, ý nghĩa ñặc trưng: ñất ñai là nơi ở, nơi xây dựng
cơ sở hạ tầng của con người và là tư liệu sản xuất.
Về mặt thổ nhưỡng, ñất là vật thể thiên nhiên có cấu tạo ñộc lập,
ñược hình thành do kết quả tác ñộng của nhiều yếu tố: khí hậu, ñịa hình, ñá
mẹ, sinh vật và thời gian. Giá trị tài nguyên ñất ñược ño bằng số lượng diện
tích và ñộ phì. Winkler
(1968)
xem ñất như một vật thể sống vì trong nó có
chứa nhiều sinh vật: vi khuẩn, nấm, tảo, thực vật, ñộng vật,… do ñó ñất cũng
tuân thủ những quy luật sống, ñó là: phát sinh, phát triển, thoái hóa và già cỗi.
Tùy thuộc vào thái ñộ của con người ñối với ñất mà ñất có thể trở nên phì
nhiêu hơn, cho năng suất cây trồng cao hơn hoặc ngược lại. [Winkler
(1968)]

Cũng cách nhìn nhận như vậy, các nhà sinh thái học còn cho rằng ñất là
một “vật mang” (carrier) của tất cả các hệ sinh thái tồn tại trên trái ñất. Như
vậy, ñất luôn luôn mang trên mình nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này
chỉ bền vững khi “vật mang” bền vững. Con người tác ñộng vào ñất cũng
chính là tác ñộng vào các hệ sinh thái mà ñất “mang” trên mình nó. Một vật
mang, lại có tính chất ñặc thù, ñộc ñáo của ñộ phì nhiêu nên ñất là cơ sở cần
thiết, vững chắc, giúp cho các hệ sinh thái tồn tại và phát triển [2].
Như vậy, một ñịnh nghĩa ñầy ñủ có thể như sau
“ðất là một diện tích cụ thể của bề mặt trái ñất, bao gồm tất cả các ñặc
tính sinh quyển ngay trên hay dưới bề mặt ñó gồm có: Yếu tố khí hậu gần bề
mặt trái ñất; các dạng thổ nhưỡng và ñịa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ,
sông, suối và ñầm lầy nước cạn); lớp trầm tích và kho dự trữ nước ngầm sát
bề mặt trái ñất; tập ñoàn thực vật và ñộng vật; trạng thái ñịnh cư của con
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

5

người và những thành quả vật chất do các hoạt ñộng của con người trong quá
khứ và hiện tại tạo ra” [11].

2.1.2. Bất ñộng sản
Pháp luật các nước trên thế giới ñều thống nhất xác ñịnh bất ñộng là ñất
ñai và những tài sản có liên quan ñến ñất ñai, không tách rời với ñất ñai, ñược
xác ñịnh bởi vị trí ñịa lý của ñất (ðiều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp,
ðiều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, ðiều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang
Nga, ðiều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang ðức…). Tuy nhiên, pháp
luật của mỗi nước cũng có những nét ñặc thù riêng, ví dụ:
- Pháp luật Nga quy ñịnh cụ thể bất ñộng sản là “mảnh ñất” chứ không
phải là ñất ñai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi ñất ñai nói chung là

bộ phận của lãnh thổ, không thể là ñối tượng của giao dịch dân sự.
- ðiều 520 Luật Dân sự Pháp quy ñịnh “mùa màng chưa gặt, trái cây
chưa bứt khỏi cây là bất ñộng sản, nếu ñã bứt khỏi cây ñược coi là ñộng sản”.
Tương tự, quy ñịnh này cũng ñược thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật
Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ.
- Luật Dân sự Thái Lan, tại ðiều 100 quy ñịnh: “Bất ñộng sản là ñất ñai
và những vật gắn liền với ñất ñai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở
hữu ñất ñai”.
Như vậy, có hai cách diễn ñạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì
ñược coi là “gắn liền với ñất ñai”; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm này
và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với ñất ñai”.
Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt
Nam, tại ðiều 174 có quy ñịnh: “Bất ñộng sản là các tài sản bao gồm: ðất
ñai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với ñất ñai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà, công trình xây dựng ñó; Các tài sản khác gắn liền với ñất ñai; Các
tài sản khác do pháp luật quy ñịnh”. [12]

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

6

Các quy ñịnh về bất ñộng sản trong pháp luật của Việt Nam là khái
niệm mở. Bất ñộng sản bao gồm ñất ñai, vật kiến trúc và các bộ phận không
thể tách rời khỏi ñất ñai và vật kiến trúc. Bất ñộng sản có những ñặc tính sau
ñây: có vị trí cố ñịnh, không di chuyển ñược, tính lâu bền, tính thích ứng, tính
dị biệt, tính chịu ảnh hưởng của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản
lý, tính ảnh hưởng lẫn nhau.
2.1.3. Thị trường bất ñộng sản
Thị trường bất ñộng sản có thể ñược ñịnh nghĩa là cơ chế trong ñó hàng
hoá và dịch vụ bất ñộng sản ñược trao ñổi, trong ñó có sự can thiệp của chính

phủ và hệ thống chính trị vào thị trường, cũng như nhu cầu và mong muốn
của những người tham gia trên thị trường.
Thị trường bất ñộng sản chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hóa
cơ bản như các quy luật cung - cầu, giá trị, cạnh tranh. Thị trường bất ñộng sản
cũng giống như mọi thị trường khác, phân bổ hàng hoá bằng sử dụng cơ chế
giá cả. Trong một số trường hợp, chính phủ sẽ quyết ñịnh việc phân bổ nguồn
lực. Việc thực hiện kiểm soát sử dụng ñất trong những quy ñịnh liên quan ñến
các khu quy hoạch có thể ñược coi là một trong những loại phân bổ này.
Thị trường bất ñộng sản kết nối cung và cầu ñối với bất ñộng sản. Thị
trường bất ñộng sản là tổng hoà các giao dịch bất ñộng sản ñạt ñược tại một
khu vực ñịa lý nhất ñịnh trong thời ñiểm nhất ñịnh. Thị trường bất ñộng sản
bao gồm 3 thị trường nhánh: Thị trường mua bán; thị trường cho thuê bất ñộng
sản; thị trường thế chấp và bảo hiểm bất ñộng sản. Căn cứ vào thứ tự thời gian
mà bất ñộng sản gia nhập thị trường, thị trường bất ñộng sản có 3 cấp, gồm:
- Thị trường cấp I: là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê
quyền sử dụng ñất (còn gọi là thị trường ñất ñai);
- Thị trường cấp II: Là thị trường xây dựng công trình ñể bán, cho thuê;
- Thị trường cấp III: Là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại [5].
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

7

2.2. ðăng ký ñất ñai/bất ñộng sản
2.2.1 Khái niệm về ñăng ký ñất ñai
2.2.1.1 ðăng ký Nhà nước về ñất ñai
Các quyền về ñất ñai ñược bảo ñảm bởi Nhà nước, liên quan ñến tính
tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu ñịa chính. Khái niệm
này chỉ rõ:
- ðăng ký ñất ñai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy ñịnh của pháp luật mới có quyền

tổ chức ñăng ký ñất ñai;
- Dữ liệu ñịa chính (hồ sơ ñịa chính) là cơ sở ñảm bảo tính tin cậy, sự
nhất quán và tập trung, thống nhất của việc ñăng ký ñất ñai ;
- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây
dựng dữ liệu ñịa chính (hồ sơ ñịa chính).
2.2.1.2 Vai trò, lợi ích của ñăng ký Nhà nước về ñất ñai
- ðăng ký ñất ñai là một công cụ của nhà nước ñể bảo vệ lợi ích nhà
nước, lợi ích cộng ñồng cũng như lợi ích công dân.
- Lợi ích ñối với nhà nước và xã hội:
+ Phục vụ thu thuế sử dụng ñất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp,
thuế chuyển nhượng;
+ Giám sát giao dịch ñất ñai, hỗ trợ hoạt ñộng của thị trường bất ñộng sản;
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất, giao ñất, thu hồi ñất;
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách ñất ñai, bản thân
việc triển khai một hệ thống ñăng ký ñất ñai cũng là một cải cách pháp luật;
+ ðảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;
- Lợi ích ñối với công dân:
+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền ñối với bất ñộng sản;
+ Khuyến khích ñầu tư cá nhân;
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

8

2.2.2. Cơ sở ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản
2.2.2.1 Hồ sơ ñất ñai, bất ñộng sản
Hồ sơ ñất ñai và bất ñộng sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ ñịa chính) là tài
liệu chứa ñựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ
quyền ñối với ñất ñai, bất ñộng sản. Hồ sơ ñất ñai, bất ñộng sản ñược lập ñể
phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân.

(1) ðối với Nhà nước: ñể thực hiện việc thu thuế cũng như ñảm bảo cho
việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển ñất ñai một cách hợp lý và hiệu quả.
(2) ðối với công dân, việc lập hồ sơ ñảm bảo cho người sở hữu, người
sử dụng có các quyền thích hợp ñể họ có thể giao dịch một cách thuận lợi,
nhanh chóng, an toàn và với một chi phí thấp.
2.2.2.2 Nguyên tắc ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản
ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc ñăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc ñồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá.
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản ñược
công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin ñược pháp luật
bảo vệ. ðối tượng ñăng ký ñược xác ñịnh một cách rõ ràng, ñơn nghĩa, bất
biến về pháp lý.
2.2.2.3 ðơn vị ñăng ký - thửa ñất
Thửa ñất ñược hiểu là một phần bề mặt trái ñất, có thể liền mảnh hoặc
không liền mảnh, ñược coi là một thực thể ñơn nhất và ñộc lập ñể ñăng ký
vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một ñối tượng ñăng ký có một số hiệu nhận
biết duy nhất. Việc ñịnh nghĩa một cách rõ ràng ñơn vị ñăng ký là vấn ñề
quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống ñăng ký [9].
Trong các hệ thống ñăng ký giao dịch cổ ñiển, ñơn vị ñăng ký - thửa
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

9

ñất không ñược xác ñịnh một cách ñồng nhất, ñúng hơn là không có quy ñịnh,
các thông tin ñăng ký ñược ghi vào sổ một cách ñộc lập theo từng vụ giao
dịch. Trong hệ thống ñăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa
ñất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ ñồ hoặc không.

Các hệ thống ñăng ký giao dịch nâng cao có ñòi hỏi cao hơn về nội
dung mô tả thửa ñất, không chỉ bằng lời mà còn ñòi hỏi có sơ ñồ hoặc bản ñồ
với hệ thống mã số nhận dạng thửa ñất không trùng lặp.
Với hệ thống ñịa chính ña mục tiêu ở Châu Âu, việc ñăng ký quyền và
ñăng ký ñể thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa ñất có thể
từ hàng chục m
2

cho ñến hàng ngàn ha ñược xác ñịnh trên bản ñồ ñịa chính,
hệ thống bản ñồ ñia chính ñược lập theo một hệ toạ ñộ thống nhất trong phạm
vi toàn quốc.
2.2.3. ðăng ký pháp lý ñất ñai, bất ñộng sản
2.2.3.1. ðăng ký văn tự giao dịch
- Giao dịch ñất ñai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ
liên quan ñến ñất ñai ñược chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm
thế chấp, nghĩa vụ, cho thuê, quyết ñịnh phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn
kiện phong tặng, tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và bất cứ sự bảo
ñảm quyền nào khác. Trên thực tế các giao dịch pháp lý về bất ñộng sản rất ña
dạng trong khuôn khổ các phương thức chuyển giao quyền. ðó có thể là một
giao dịch thuê nhà ñơn giản, thuê nhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn,
thuê danh nghĩa kèm thu lãi, cho quyền ñịa dịch, thế chấp và các quyền khác,
ñặc biệt là hình thức giao dịch phổ thông nhất là mua bán bất ñộng sản.
- Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch ñộc lập,
nó thường là các văn bản hợp ñồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả
thuận khác về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên ñất hoặc
liên quan tới ñất. Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào ñó
ñã ñược thực hiện, nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tính
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

10

hợp pháp của các quyền ñược các bên ñem ra giao dịch. Văn tự mua bán có
thể không có người làm chứng, có thể có người làm chứng, có thể do người
ñại diện chính quyền xác nhận. Tuy nhiên, văn tự trên không thể là bằng
chứng pháp lý về việc bên bán có quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp ñối
với nhà và ñất ñem ra mua bán.
- ðăng ký văn tự giao dịch là hình thức ñăng ký với mục ñích phục vụ
các giao dịch, chủ yếu là mua bán bất ñộng sản. Hệ thống ñăng ký văn tự giao
dịch là một hệ thống ñăng ký mà ñối tượng ñăng ký là bản thân các văn tự
giao dịch. Khi ñăng ký, các văn tự giao dịch có thể ñược sao chép nguyên văn
hoặc trích sao những nội dung quan trọng vào sổ ñăng ký.
Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù ñược ñăng ký
hay không ñăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng
ñịnh quyền hợp pháp ñối với bất ñộng sản. ðể ñảm bảo an toàn cho quyền của
mình, bên mua phải tiến hành ñiều tra ngược thời gian ñể tìm tới nguồn gốc
của quyền ñối với ñất mà mình mua.
- Hình thức ñăng ký văn tự giao dịch thường ñược ñưa vào sử dụng ở
các nước theo xu hướng Luật La Mã và Luật ðức như Pháp, Ý, Hà Lan, ðức,
Bỉ, Tây Ban Nha và các nước khác trên thế giới mà trong quá khứ chịu ảnh
hưởng của các quốc gia trên như các nước Nam Mỹ, một phần Bắc Mỹ, một
số nước châu Phi và châu Á. Hệ thống ñăng ký ñất ñai hiện nay của Hà Lan là
một hệ thống ñăng ký văn tự giao dịch ñiển hình ñã ñược cải tiến và tự ñộng
hoá ñể nâng cao ñộ an toàn pháp lý và hiệu quả hoạt ñộng.
2.2.3.2 ðăng ký quyền
- Quyền ñược hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người ñược
giao quyền hoặc các bên liên quan ñược ñảm bảo thực hiện và hưởng lợi.
- Trong hệ thống ñăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch,
hay các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch ñược ñăng ký
vào sổ. Nói cách khác, ñối tượng trung tâm của ñăng ký quyền chính là mối
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

11

quan hệ pháp lý hiện hành giữa bất ñộng sản và người có chủ quyền ñối với
bất ñộng sản ñó. ðăng ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung
thực; khép kín và bảo hiểm.
2.3. Hệ thống ðăng ký ñất ñai và Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất
2.3.1. Khái quát về hệ thống ñăng ký ñất ñai Việt Nam
2.3.1.1 Giai ñoạn năm 1980 – 1988:
Hiến pháp năm 1980 ra ñời quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước thống nhất quản lý.
Trong thời gian này, Nhà nước ñã quan tâm hơn ñến công tác ñăng ký
ñất ñai; nhiều văn bản pháp luật ñã ñược ban hành như:
- Quyết ñịnh số 201/CP ngày 01/7/1980 của Chính phủ về công tác
quản lý ñất ñai trong cả nước.
- Chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ “về việc ño
ñạc và ñăng ký thống kê ruộng ñất” ñã lập ñược hệ thống hồ sơ ñăng ký cho toàn
bộ ñất nông nghiệp và một phần diện tích ñất thuộc khu dân cư nông thôn.
- Quyết ñịnh số 56/Qð-ðKTK ngày 05/11/1981 về ñiều tra ño ñạc, kê
khai ñăng ký, lập hồ sơ ñịa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất.
Tuy nhiên, hệ thống tổ chức ñất ñai giai ñoạn này còn nhiều hạn chế,
chưa có biện pháp cụ thể ñể quản lý toàn bộ quỹ ñất.
2.3.1.2 Từ khi có Luật ðất ñai 1987 ñến 1993:
- Luật ðất ñai năm 1987 quy ñịnh: “Khi ñược cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền giao ñất, cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng, thay ñổi mục
ñích sử dụng hoặc ñang sử dụng ñất hợp pháp mà chưa ñăng ký phải xin ñăng
ký ñất ñai tại cơ quan Nhà nước - Ủy ban nhân dân quận, thành phố thuộc
tỉnh, thị xã, thị trấn và UBND xã thuộc huyện lập, giữ sổ ñịa chính, vào sổ ñịa
chính cho người SDð và tự mình ñăng ký ñất chưa sử dụng vào sổ ñịa
chính”[12].

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

12

- Sau khi có Luật ðất ñai năm 1987, công tác ñăng ký thống kê ñược
triển khai thực hiện theo tinh thần Chỉ thị 299/TTg ngày 22/4/1996 của Thủ
tướng Chính phủ.
- Tổng cục ðịa chính ñã ban hành Quyết ñịnh số 201/Qð-ðKTK ngày
24/7/1989 về thực hiện ñăng ký ñất ñai và cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng ñất và Thông tư số 302/TT- ðKTK ngày 29/10/1989 hướng dẫn thi hành
Quyết ñịnh 201/ðKTK ñã tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống
ñăng ký ñất ñai của Việt Nam.
Thời kỳ này do ñất ñai ít biến ñộng, Nhà nước nghiêm cấm việc mua,
bán, lấn, chiếm ñất ñai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương
thức quản lý ñất ñai theo cơ chế bao cấp nên hoạt ñộng ñăng ký ñất ñai ít
phức tạp. [10, tr.226]
2.3.1.3 Từ khi có Luật ðất ñai năm 1993 ñến năm 2003:
- Luật ðất ñai năm 1993 quy ñịnh:
“ðăng ký ñất ñai, lập và quản lý sổ ñịa chính, quản lý các hợp ñồng sử
dụng ñất, thống kê, kiểm kê ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất”.
“Người ñang sử dụng ñất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải ñăng ký
tại xã, phường, thị trấn ñó - Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản
lý sổ ñịa chính, ñăng ký vào sổ ñịa chính ñất chưa sử dụng và sự biến ñộng về
việc sử dụng ñất” [13].

- Thời kỳ này ñánh dấu sự chuyển ñổi của nền kinh tế sau 7 năm thực
hiện ñường lối ñổi mới của ðảng. Vì vậy, ñất ñai (quyền sử dụng ñất) tuy
chưa ñược pháp luật thừa nhận là loại hàng hoá nhưng trên thực tế, thị trường
này có nhiều biến ñộng, việc chuyển ñổi mục ñích sử dụng ñất trái pháp luật
xảy ra thường xuyên, ñặc biệt là khu vực ñất ñô thị, ñất ở nông thôn thông qua

việc mua bán, chuyển nhượng bất hợp pháp không thực hiện việc ñăng ký với
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
- Luật sửa ñổi bổ sung Luật ðất ñai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các
quy ñịnh về ñăng ký ñất ñai của Luật ðất ñai 1993, công tác ñăng ký ñất ñai
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

13

ñược chấn chỉnh và bắt ñầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở ñịa
phương ñã nhận thức ñược vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm
vụ ñăng ký ñất ñai với công tác quản lý ñất ñai, tìm các giải pháp khắc phục,
chỉ ñạo sát sao nhiệm vụ này.
Luật ðất ñai năm 1993 ra ñời ñể ñáp ứng nhu cầu mới của ñất nước.
Sau khi Luật ðất ñai năm 1993 ñược ban hành, Chính phủ ñã ban hành các
văn bản pháp luật ñể triển khai công tác quản lý ñất ñai.
Tổng cục ðịa chính ñã ban hành nhiều văn bản quy ñịnh việc ñăng ký
ñất ñai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất như:
- Công văn số 434/CV-TCðC tháng 7/1993 ban hành tạm thời mẫu sổ
sách hồ sơ ñịa chính.
- Quyết ñịnh số 499/Qð-TCðC ngày 27/7/1995 quy ñịnh mẫu hồ sơ ñịa
chính thống nhất trong cả nước.
- Thông tư số 346/TT-TCðC ngày 16/3/1998 hướng dẫn các thủ tục
ñăng ký ñất ñai, lập hồ sơ ñịa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất.
2.3.1.4 Từ khi có Luật ðất ñai năm 2003 ñến nay:
- Theo quy ñịnh pháp luật ñất ñai hiện hành ñất ñai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao ñất cho tổ chức, hộ gia
ñình, cá nhân sử dụng vào các mục ñích; Nhà nước còn cho các tổ chức, hộ gia
ñình, cá nhân thuê ñất. Do vậy, ở nước ta ñăng ký ñất ñai là ñăng ký quyền sử
dụng ñất Nhà nước giao, cho thuê.
Luật ðất ñai năm 2003 quy ñịnh cụ thể nhiệm vụ: “ðăng ký quyền sử

dụng ñất, lập và quản lý hồ sơ ñịa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng ñất”. “ðăng ký quyền sử dụng ñất là việc ghi nhận quyền sử dụng ñất
hợp pháp ñối với một thửa ñất xác ñịnh vào hồ sơ ñịa chính nhằm xác lập
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất” [15].
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

14

Luật dành riêng một chương quy ñịnh các thủ tục hành chính trong quản
lý và sử dụng ñất ñai theo phương châm tạo ñiều kiện thuận lợi nhất cho người
sử dụng ñất hợp pháp thực hiện ñầy ñủ quyền và nghĩa vụ sử dụng ñất của mình.
- Hệ thống ðăng ký ñất ñai có hai loại là ñăng ký ban ñầu và ñăng ký
biến ñộng.
+ ðăng ký ban ñầu ñược thực hiện khi Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho tổ chức, hộ gia ñình cá nhân;
+ ðăng ký biến ñộng - ñăng ký những biến ñộng ñất ñai trong quá trình
sử dụng do thay ñổi diện tích (tách, hợp thửa ñất, sạt lở, bồi lấp…), do thay ñổi
mục ñích sử dụng, do thay ñổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng ñất.
- Cơ quan ñăng ký ñất ñai: Cơ quan quản lý ñất ñai ở ñịa phương có
Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức
năng quản lý hồ sơ ñịa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ ñịa chính, phục
vụ người sử dụng ñất thực hiện các quyền và nghĩa vụ
”
[15].

2.3.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt ñộng của VPðK
2.3.2.1 Chủ trương, chính sách của ðảng và Nhà nước về cải cách hành chính
ðại hội ñại biểu toàn quốc ðảng cộng sản Việt Nam lần thứ IX (tháng
4/2001), ñã xác ñịnh mục tiêu xây dựng nền hành chính nhà nước dân chủ,
trong sạch, vững mạnh, từng bước hiện ñại hoá, chủ trương tiếp tục ñẩy mạnh

thực hiện cải cách hành chính trong ñó có giải pháp tách cơ quan hành chính
công quyền với tổ chức sự nghiệp. “ðổi mới và hoàn thiện thể chế, thủ tục
hành chính, kiên quyết chống tệ cửa quyền, sách nhiễu, “xin - cho” và sự tắc
trách vô kỷ luật trong công việc”

[22, tr.218].

- Quyết ñịnh số 136/2001/Qð-TTg ngày 17 tháng 9 năm 2001 của Thủ
tướng Chính phủ về việc phê duyệt Chương trình tổng thể cải cách hành chính
Nhà nước giai ñoạn 2001 - 2010 với mục tiêu xây dựng nền hành chính dân
chủ trong sạch, vững mạnh, chuyên nghiệp, hiện ñại hoá, nhiệm vụ này ñược
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

15

xác ñịnh là một trong 3 giải pháp cơ bản ñể thực hiện chiến lược phát triển
kinh tế.
- Quyết ñịnh số 181/2003/Qð-TTg ngày 04 tháng 9 năm 2003 của Thủ
tướng Chính phủ ban hành quy chế thực hiện cơ chế “một cửa” tại các cơ
quan hành chính nhà nước ở ñịa phương.
- Nghị quyết số 38/2004/NQ-CP ngày 04 tháng 5 năm 2004 của Chính
phủ về cải cách một bước thủ tục hành chính trong giải quyết công việc của
công dân và tổ chức.
2.3.2.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt ñộng của VPðK
- Luật ðất ñai 2003 quy ñịnh:
“Việc ñăng ký quyền sử dụng ñất ñược thực hiện tại Văn phòng ñăng
ký quyền sử dụng ñất trong các trường hợp: Người ñang sử dụng ñất chưa
ñược cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất; Người sử dụng ñất thực hiện
quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê
lại quyền sử dụng ñất; Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất;

Người sử dụng ñất ñã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñược cơ quan
nhà nước có thẩm quyền cho phép ñổi tên, chuyển mục ñích sử dụng ñất, thay
ñổi ñường ranh giới thửa ñất; Người ñược sử dụng ñất theo bản án hoặc quyết
ñịnh của Toà án nhân dân, quyết ñịnh thi hành án của cơ quan thi hành án,
quyết ñịnh giải quyết tranh chấp ñất ñai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền ñã
ñược thi hành”

[15].

“Cơ quan quản lý ñất ñai ở ñịa phương có Văn phòng ñăng ký quyền sử
dụng ñất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ ñịa chính
gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ ñịa chính, phục vụ người sử dụng ñất thực hiện
các quyền và nghĩa vụ ” [15].

- Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính
phủ về thi hành Luật ðất ñai quy ñịnh: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương quyết ñịnh thành lập Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất