Luận văn thạc sĩ Sự hài lòng của người dân về bồi thường giải phóng mặt bằng dự án đầu tư xây dựng đô thị mới Phước Kiển - Nhơn Đức giai đoạn 1 trên địa bàn huyện Nhà Bè TPHCM

B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP. HCM




NGUYN TH OANH







S HÀI LÒNG CA NGI DÂN V BI THNG
GII PHÓNG MT BNG D ÁN U T XÂY
DNG Ô TH MI PHC KIN - NHN C
GIAI ON 1
TRểN A BÀN HUYN NHÀ BÈ TP.HCM






Chuyên ngành: Tài chính-Ngân hàng
Mã s: 60340201

LUN VN THC S KINH T



GV HNG DN KHOA HC:

TS .PHAN M HNH









TP. H CHÍ MINH – NM 2013
LI CAM OAN


Tôi: NGUYN TH OANH, là hc viên lp Cao hc Thành y K19
Sau quá trình hc tp và nghiên cu ti trng i hc Kinh t
TP.HCM, cùng s hng dn tn tình ca thy cô khoa Tài chính-ngân hàng,
tôi đã hoàn thành đ tài lun vn “S hài lòng ca ngi dân v bi thng
gii phóng mt bng d án đu t xây dng khu đô th mi Phc Kin-
Nhn c giai đon 1”.
Tôi xin cam đoan rng:
Tôi cam đoan đây là công trình nghiên cu ca riêng tôi, các s liu, kt
qu nêu trong lun vn là trung thc và cha đc ai công b trong bt k

công trình nào khác.
Vi t cách là tác gi lun vn nghiên cu, tôi xin cam đoan rng
nhng nhn đnh và lun c khoa hc đa ra trong lun vn này hoàn toàn
không sao chép t các công trình khác mà xut phát t chng kin bn thân
tác gi, mi s trích dn đu có ngun gc rõ ràng. Nu có đo vn và sao
chép, tôi xin chu hoàn toàn trách nhim trc hi đng khoa hc.

Tp. H Chí Minh, ngày tháng nm 2013
Ngi thc hin lun vn.



Tác gi: Nguyn Th Oanh
MC LC

TRANG PH BÌA
LI CAM OAN
MC LC
DANH MC CÁC KÝ HIU, CÁC CH VIT TT
DANH MC CÁC BNG
DANH MC CÁC HÌNH V
PHN M U 1
1.1. Lý do chn đ tài 1
1.2. Mc tiêu nghiên cu. 2
1.3. i tng nghiên cu và phm vi nghiên cu 2
1.3.1. i tng nghiên cu: 2
1.3.2 Phm vi nghiên cu : 3
1.4 Phng pháp thu thp s liu và nghiên cu. 3
1.4.1 Phng pháp thu thp s liu: 3
1.4.2 Phng pháp nghiên cu. 4

1.5 ụ ngha thc tin ca đ tài 4
1.6 Kt cu ca đ tài: 5
CHNG I. C S LÝ LUN C BN V BI THNG GII PHÓNG MT
BNG VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CU. 6
1.1. Nhng vn đ c bn v bi thng thit hi khi thu hi đt. 6
1.1.1. Mt s khái nim. 6
1.1.2. S cn thit phi bi thng thit hi khi Gii phóng mt bng 7
1.1.3. Nguyên tc bi thng và h tr: 8
1.2. Tin đ gii phóng mt bng. 9
1.2.1. Khái nim chung v tin đ gii phóng mt bng. 9
1.2.2. S cn thit đy nhanh tin đ gii phóng mt bng. 9
1.3. Quy trình thc hin công tác bi thng gii phóng mt bng. 10
1.4. Các nhân t tác đng đn s hài lòng ca ngi dân v bi thng, gii phóng
mt bng. 12
1.5. Kinh nghim trong công tác gii phóng mt bng  Trung quc và ca mt s
tnh thành ca Vit Nam. 14
1.5.1. Kinh nghim bi thng ti Trung Quc. 14
1.5.2. Công tác bi thng  mt s tnh thành ti Vit Nam. 17
1.5.2.1. Công tác gii phóng mt bng  huyn Yên M, tnh Hng Yên. 17
1.5.2.2. Kinh nghim gii phóng mt bng  huyn An Dng, thành ph
Hi Phòng. 18
1.5.2.3. Kinh nghim gii phóng mt bng  tnh Long An. 19
1.5.3. Tóm tt kinh nghim. 23
1.6. Xây dng mô hình nghiên cu và k hoch phân tích d liu 24
1.6.1. Mô hình đánh giá cht lng dch v. 24
1.6.1.1. Nm khong cách cht lng dch v. 24
1.6.1.2. Thang đo SERVQUAL 26
1.6.1.3. Quy trình nghiên cu: 27
1.6.2. ng dng mô hình cht lng dch v ca Parasunaman vào nghiên cu đnh
tính ca đ tài. 28

1.6.2.1. Xây dng các bin thang đo. 29
1.6.2.2 iu chnh các bin thang đo thông qua kt qu nghiên cu và tho
lun. 29
1.6.2.3. Mô hình nghiên cu và các gi thuyt 31
1.6.3. Thit k phiu kho sát: 33
1.6.4. Nghiên cu đnh lng. 34
1.6.4.1. Thu thp thông tin 34
1.6.4.2. Mu nghiên cu 34
1.6.4.3. Phân tích d liu đc thc hin qua các bc 34
1.7. Tóm tt chng. 36
CHNG II: THC TRNG CÔNG TÁC BI THNG GPMB TRểN A
BÀN HUYN NHÀ BÈ VÀ TI D ÁN U T XÂY DNG KHU Ô TH
MI PHC KIN-NHN C. 37
2.1. Mt s qui đnh bi thng hin hành trên đa bàn Thành Ph H Chí Minh
(Quy đnh kèm theo Quyt đnh s 35/2010/Q-UB ngày 28/5/2010 ca UBND
Thành ph H Chí Minh). 37
2.1.1. Bi thng v đt. 37
2.1.2. Bi thng v nhà, công trình và tài sn gn lin vi đt: 38
2.1.3. Các khon h tr cho các trng hp b thu hi đt. 38
2.2. Công tác bi thng qua các thi k. 39
2.3. c đim kinh t xã hi ca huyn Nhà Bè 41
2.3.1. c đim t nhiên 41
2.3.2. c đim kinh t, xã hi 42
2.3.3. nh hng phát trin. 43
2.4. Công tác bi thng, h tr và tái đnh c trên đa bàn huyn Nhà Bè trong
nhng nm qua. 44
2.4.1. Ban bi thng - c quan chuyên trách công tác bi thng gii phóng
mt bng huyn Nhà Bè. 44
2.4.2. Kt qu thc hin công tác bi thng, h tr và tái đnh c trên đa bàn
huyn Nhà Bè giai đon t 2006-2010. 45

2.4.3. Công tác bi thng d án đu t xây dng khu đô th mi Phc Kin –
Nhn c (đô th mi). 49
2.5. Tóm tt chng. 51
CHNG III: PHÂN TÍCH KT QU NGHIÊN CU S HÀI LÒNG CA
NGI DÂN V BI THNG GPMB D ÁN U T XỂY DNG KHU
Ô TH MI PHC KIN - NHN C GIAI ON 1 52
3.1. Mô t mu. 52
3.2. Kim đnh thang đo bng h s tin cy Cronbach Alpha 54
3.2.1. Thang đo s hài lòng ca ngi dân bi thng GPMB. 54
3.2.2. H s Cronbach’alpha ca các nhân t cu thành s hài lòng ca ngi
dân v bi thng GPMB. 54
3.3. Phân tích nhân t khám phá EFA 56
3.3.1. Thang đo s hài lòng ca ngi dân v bi thng GPMB. 56
3.3.2. Thang đo các nhân t nh hng đn s hài lòng ca ngi dân v bi
thng gii phóng mt bng: 56
3.4. ánh giá chung v s hài lòng ca ngi dân v bi thng GPMB d án đu
t xây dng khu đô th mi Phc Kin Nhn c giai đon 1. 60
3.4.1. Tuân th th tc pháp lý trong công tác bi thng: 60
3.4.2. Kh nng đáp ng ca nhân viên bi thng: 61
3.4.3. Mc đng cm ca nhân viên bi thng: 62
3.4.4. Khu tái đnh c. 63
3.4.5. ào to ngh nghip sau gii ta: 64
3.4.6. Mc đ tin cy ca ngi dân đi vi Ban Bi thng. 65
3.4.7. Giá Bi thng. 66
3.5. Phân tích hi quy. 67
3.5.1. Kim tra gi đnh quan h cng tuyn 67
3.5.2. ánh giá đ phù hp ca mô hình hi qui. 68
3.5.3. Kim đnh s vi phm gi thuyt trong mô hình. 69
3.5.4. Phân tích s hài lòng ca ngi dân v bi thng GPMB. 69
CHNG IV. MT S GII PHÁP VẨ  XUT NÂNG S HÀI LÒNG CHO

NGI DÂN V BI THNG GII PHÓNG MT BNG TI HUYN NHÀ
BÈ. 73
4.1. Kt Lun. 73
4.1.1. Thun li: 73
4.1.2. Khó khn: 74
4.2. Mt s đ xut. 76
4.2.1. i vi c quan thc hin công tác bi thng – Ban Bi thng GPMB
huyn Nhà Bè. 76
4.2.2. i vi c quan chc nng h tr. 80
4. 3. Gii hn đ tài. 82
4.4. Gi ý nghiên cu. 82

TÀI LIU THAM KHO
PH LC


DANH MC CÁC CH VIT TT


GPMB : Gii phóng mt bng.
UBND : y ban nhân dân.
PTTH : Ph thông trung hc.
QSD : Quyn s dng đt.
KCN : Khu công nghip.
BBT : Ban bi thng gii phóng mt bng.
BT : Bi thng.
NSD : Ngi s dng đt.
CB. BBT : Cán b ban bi thng.
D.A : D án.
TC : Tái đnh c.

DANH MC BNG BIU

Bng 1.1: Thang đo lng s hài lòng ca ngi dân b gii ta 30
Bng 2.1: Tng d án bi thng thc hin trong giai đon 2006-2010 46
Bng 2.2: Các h dân b gii ta trong giai đon 2006-2010 46
Bng 2.3: Tin đ bi thng d đu t xây dng khu đô th mi Phc Kin –
Nhn c. 50
Bng 3.1. Thng kê bin quan sát và h s cronbach’s alpha ca các thành phn
thang đo sau khi điu chnh. 56
Bng 3.2. Ma trn xoay nhân t trong phân tích EFA ln 2 58
Bng 3.3: Thng kê tuân th trình t th tc pháp lý ca Ban bi thng. 60
Bng 3.4: Thng kê kh nng đáp ng ca Ban Bi thng 62
Bng 3.5: Thng kê mc đ đng cm ca Ban Bi thng 63
Bng 3.6: Thng kê v mc đ hài lòng ca ngi dân v tái đnh c 64
Bng 3.7: Thng kê mc đ hài lòng ca ngi dân v đào to ngh nghip sau gii
ta 65
Bng 3.8: Thng kê đ tin cy ca ngi dân b gii ta đi vi nhân viên Ban Bi
Thng 66
Bng 3.9: Mc đ đng ý ca ngi dân đi vi giá bi thng 67
Bng 3.10: H s phù hp ca mô hình 68
Bng 3.11: Kt qu hi quy 70



DANH MC HÌNH V

Hình 1.1: Mô hình nm khong cách cht lng dch v 25
Hình 1.2. Quy trình nghiên cu 28
Hình 1.3. Mô Hình nghiên cu s hài lòng ca ngi dân v bi thng GPMB d

án đu t, xây dng khu đô th mi Phc Kin – Nhn c giai đon 1. 31
Hình 2.1: Tình hình thc hin công tác bi thng giai đon 2006 - 2010 47
Hình 2.2: Ngun hình thành qu nn tái đnh c giai đon 2006 - 2010 48
Hình 3.1: Biu đ thng kê ngh nghip trc khi thu hi đt 52
Hình 3.2 Biu đ thng kê v trí thu hi đt 53

Trang 1

PHN M U

1.1. Lý do chn đ tài
Thu hi đt đ s dng vào mc đích quc phòng, an ninh, li ích quc
gia và đu t xây dng các công trình công cng, khu công nghip, khu đô th
là mt tt yu khách quan trong quá trình phát trin kinh t- xã hi, đc bit
trong giai đon công nghip hoá-hin đi hoá ca nc ta hin nay. Tuy
nhiên, làm sao đy nhanh tin đ gii phóng mt bng đ ch đu t có th thi
công kp tin đ d án và đng thi to đc s đng thun ca ngi dân b
gii ta trong d án đó là mt vn đ ht sc quan trng. Vì thc t cho thy
công tác gii phóng mt bng ca các d án trên c nc đu không đm bo
tin đ yêu cu cho nhà đu t gây ra nhiu lãng phí, bên cnh đó GPMB là
nguyên nhân khiu ni tp th, khiu kin kéo dài gây d lun xã hi không
tt trong nhng nm qua.
Huyn Nhà Bè nm phía nam Thành ph H Chí Minh, là mt huyn
ngoi thành ca Thành Ph. Cng nh các huyn ngoi thành khác ca Thành
ph H Chí Minh, tc đ đô th hoá ca huyn đang din ra nhanh chóng,
nhiu công trình đô th, cng đang đc xây dng nh: khu đô th mi, khu
công nghip Hip Phc và khu đô th - cng vi qui mô ln… Vì th công
tác gii phóng mt bng trong giai đon hin nay và trong thi gian ti chim
v trí quan trng trong công tác chính tr ca Huyn.
Công tác gii phóng mt bng trong thi gian va qua trên đa bàn

Thành Ph nói chung và trên đa bàn huyn Nhà Bè nói riêng gp rt nhiu
khó khn, nhiu d án kéo dài không đm bo tin đ và nhiu v khiu kin
kéo dài do công tác bi thng gii phóng mt bng cha nhn đc s đng
thun ca ngi dân. Có th nói nguyên nhân vic khiu kin đn vn đ bi
Trang 2

thng gii phóng mt bng nhiu, nhng nguyên nhân chính là gì, có phi
chng thc s đn giá bi thng, hay bên cnh đó có nguyên nhân khác mà
cha thc s đc nhn din và đánh giá đúng.
Xut phát t thc t trên mc đích ca đ tài đánh giá, nhn din nhng
mt hn ch và thun li công tác gii phóng mt bng nhm nâng cao cht
lng công tác bi thng trong thi gian ti.
1.2. Mc tiêu nghiên cu.
Nhn dng và xác đnh nhân t tác đng nh hng đn s hài lòng ca
ngi dân v bi thng GPMB d án đu t, xây dng khu đô th mi
Phc Kin – Nhn c giai đon 1, huyn Nhà Bè, thành ph H Chí Minh.
Phân tích các nhân t nh hng đn s hài lòng ca ngi dân v bi
thng GPMB d án đu t, xây dng khu đô th mi Phc Kin - Nhn
c giai đon 1, xác đnh mc đ nh hng ca các nhân t.
Gi ý mt s gii pháp nhm đy nhanh tin đ bi thng gii phóng
mt bng ca d án.
1.3. i tng nghiên cu và phm vi nghiên cu
1.3.1. i tng nghiên cu:
Nghiên cu chính sách bi thng, h tr và tái đnh c khi Nhà nc
thu hi đt ti Vit Nam.
Nghiên cu thc trng v công tác bi thng trên đa bàn huyn Nhà
Bè, thành ph H Chí Minh giai đon t 2006-2010.
i tng kho sát và nghiên cu là nhng h gia đình, cá nhân có đt
b thu hi trong d án đu t, xây dng khu đô th mi Phc Kin – Nhn
c giai đon 1 trên đa bàn huyn Nhà Bè Thành ph H Chí Minh.

Trang 3

1.3.2 Phm vi nghiên cu :
Do gii hn thi gian, ngun lc nên đ tài ch tp trung xem xét, phân
tích, đánh giá các yu t trong phm vi và gii hn sau:
- a bàn kho sát thu thp thông tin: Phng vn các t chc, cá nhân
có đt và tài sn b thu hi trong phm vi d án khu đô th mi Phc Kin –
Nhn c (giai đon 1: 79ha) hin đang sinh sng trên đa bàn huyn Nhà Bè
và Qun 7.
- Ngoài ra tin đ bi thng còn chu tác đng mt s yu t khác nh
l lt, thiên tai, h tr tháo g vng mc ca c quan nhà nc có liên quan
nh phòng Tài nguyên & Môi trng, chính quyn đa phng xã, s Tài
Chính… nhng trong phm vi ca đ tài này không nghiên cu, đ tài ch
yu ch điu tra kho sát da trên mi tng tác gia Ban Bi thng GPMB
mà ch yu là cán b trc tip thc hin công tác bi thng và ngi dân b
thu hi đt trong d án.
1.4 Phng pháp thu thp s liu và nghiên cu.
1.4.1 Phng pháp thu thp s liu:
D liu s cp: c thu thp thông qua phng vn cán b lãnh đo đa
phng v thun li, khó khn trong vic thc hin công tác bi thng gii
phóng mt bng. Kt qu phng vn s đc ghi nhn, tng hp làm c s đ
xác đnh, khám phá các nhân t nh hng đn s hài lòng ca ngi dân v
bi thng gii phóng mt bng. Sau đó bng câu hi chính thc s đc xây
dng và tin hành kho sát 180 h dân có đt b thu hi đt bng cách phng
vn trc tip.
D liu th cp: S dng phng pháp thu thp d liu thông qua đc
và tng hp các tài liu có liên quan đn ni dung nghiên cu nh: Báo cáo
Trang 4

tham lun ca các qun huyn trong thi gian va qua; Báo cáo tng kt nm

ca Ban bi thng GPMB huyn Nhà Bè.
1.4.2 Phng pháp nghiên cu.
 tin hành nghiên cu khám phá, đ tài vn dng các phng pháp
đnh tính: Nghiên cu thc trng công tác bi thng trên đa bàn huyn Nhà
Bè trong giai đon 2006-2010; tham kho ý kin mt s cán b chuyên môn
và lãnh đo BBT; đng thi tin hành phng vn th mt s ngi dân có đt
b thu hi trong d án nhm xác đnh các yu t quan trng nh hng đn
tin đ bi thng GPMB.
 tài vn dng phng pháp SPSS đ tin hành nghiên cu đnh
lng mc đ nh hng ca các nhân t đn tin đ bi thng GPMB. Vic
đnh lng thông qua phng vn ngi dân có đt b thu hi bng phiu kho
sát, kt qu thu thp đc x lý thông qua phn mm SPSS 16.0 đ đánh giá
mc đ tác đng ca các thành phn trong thang đo. T kt qu nghiên cu
đc, kin ngh mt s gii pháp đy nhanh tin đ bi thng GPMB ca d
án.
1.5 Ý ngha thc tin ca đ tài
Kt qu nghiên cu nhm tìm đc ting nói chung gia Nhà nc và
ngi dân b thu hi đt trong lnh vc bi thng gii phóng mt bng. Góp
phn làm gim bt bc xúc ngi dân khi thu hi đt, gim bt khiu kin
đông ngi gây mt trt t an ninh xã hi.
Kt qu nghiên cu ca đ tài có th đc tham kho nhm làm c s
đy nhanh tin đ bi thng gii phóng mt bng trên đa bàn huyn Nhà
Bè.
Trang 5

1.6 Kt cu ca đ tài:
Phn m đu.
Ngoài phn m đu và kt lun, ni dung lun vn đc trình bày trong
bn chng:
Chng I: C s lý lun c bn v bi thng GPMB và mô hình

nghiên cu.
Chng II. Thc trng công tác bi thng gii phóng mt bng trên
đa bàn huyn Nhà Bè và ti d án đu t xây dng khu đô th mi Phc
Kin - Nhn c.
Chng III: Phân tích kt qu nghiên cu s hài lòng ca ngi dân v
bi thng gii phóng mt bng d án đu t xây dng khu đô th mi Phc
Kin - Nhn c giai đon 1;
Chng IV: Mt s gii pháp và đ xut nâng s hài lòng cho ngi
dân v bi thng gii phóng mt bng.

Trang 6

CHNG I. C S LÝ LUN C BN V BI THNG GII
PHịNG MT BNG VÀ MÔ HỊNH NGHIểN CU.

1.1. Nhng vn đ c bn v bi thng thit hi khi thu hi đt.
1.1.1. Mt s khái nim.
 phát trin c s h tng thc hin các d án phát trin đt nc đòi
hi phi có mt bng. Trong khi đó, hin nay qu đt cha s dng rt him,
có th nói hu nh không có, nht là khu vc tp trung các trung tâm đô th,
công nghip, cng nh thành ph H Chí Minh. Vì th đ to mt bng xây
dng c s h tng cho xã hi, Nhà Nc phi thc hin trách nhim bi
thng thit hi cho ngi b thu hi đt. Vy công tác bi thng là gì?, theo
Lut t đai nm 2003, thut ng bi thng và thu hi đt đc gii thích
nh sau:
“Thu hi đt là Nhà nc ra quyt đnh hành chính đ thu li quyn s
dng đt hoc thu li đt đã giao cho t chc, UBND phng, xã, th trn
qun lý theo qui đnh Lut đt đai” (trích theo qui đnh đim 5 điu 4 Lut đt
đai nm 2003).
“Bi thng khi nhà nc thu hi đt là vic Nhà nc tr li giá tr

quyn s dng đt đi vi din tích đt b thu hi cho ngi b thu hi đt”
(trích theo qui đnh ti đim 6 điu 4 Lut đt đai 2003).
Trên thc t s dng đt hin nay, không phi tt c các trng hp khi
Nhà Nc thu hi đt đu đc bi thng quyn s dng đt. Vì th bên
cnh thut ng v bi thng, Lut t ai 2003 cng nêu lên chính sách h
tr khi Nhà Nc thu hi đt. Trong nhng chính sách h tr bao hàm giúp
Trang 7

đ ngi b thu hi đt thông qua đào to ngh mi, b trí vic làm mi, cp
kinh phí đ di di đn đa đim mi.
1.1.2. S cn thit phi bi thng thit hi khi Gii phóng mt
bng.
Ngân hàng th gii (World Bank, 2004) cho rng quá trình đn bù gii
ta có th dn đn nhng nguy c nh ngi thu hi đt b mt công n vic
làm, mt vn hóa làng quê, mt điu kin và môi trng sinh hot truyn
thng. Ngi dân phi đi mt vi nguy c đói nghèo khi nhng điu kin
sn xut và ngun thu nhp ca h mt đi, các mi quan h h hàng cng b
nh hng.
Ngân hàng Phát trin Châu Á (ADB, 1995) còn nêu thêm, nhng thit
hi khác mà ngi dân b thu hi đt có th gp phi nh c dân ti ni sng
mi không thân thin hay không có nhng nét tng đng v vn hóa, nhng
khó khn v công vic làm n ni  mi, có th khin ngi dân b thu hi đt
phi khai thác ti đa đn mc kit qu các tài nguyên môi trng đ sinh tn
và điu này gây ra hu qu ht sc tai hi cho môi trng.
 nc ta, đt đai thuc s hu toàn dân do Nhà Nc đi din làm ch
s hu. Nhà nc trao quyn s dng đt cho ngi s dng thông qua hình
thc giao, cho thuê, công nhn quyn s dng đt đi vi ngi s dng đt
n đnh; ng thi, qui đnh quyn và ngha v ca ngi s dng khi nhà
nc giao quyn s dng đt. Trong nhng quyn li đó có quyn đc bi
thng khi Nhà nc thu hi đt đ s dng vào mc đích quc phòng, an

ninh, li ích quc gia, li ích công cng “iu 5 Lut đt đai nm 2003“.
Nhn thc tm quan trng thu hi đt b nh hng đn đi sng vt
cht và tinh thn ca nhân dân, nên trong quy hoch phát trin đô th, Nhà
Nc đã tránh trng dng đt  nhng khu vc có nhiu c dân sinh sng đ
Trang 8

gim đc thit hi ca ngi dân. Bên cnh đó, Nhà nc cng đã có chính
sách bi thng nhng thit hi cho ngi dân khi b thu hi đt, nh các
chính sách bi thng v đt, công trình xây dng trên đt, tài sn hoa màu
Có th nói vic bi thng cha đáp ng đc nhng thit hi hu hình và vô
hình mà ngi dân khi b thu hi đt phi gánh chu. Tuy nhiên, Nhà nc đã
ban hành, sa đi nhiu ln chính sách liên quan đn bi thng đ đm bo
ngi dân gim thiu đc thit hi và điu này đc thy rõ đc chính sách
bi thng qua các thi k đc trình bày ti 1.1.4 chng này.
1.1.3. Nguyên tc bi thng và h tr:
Khi nhà nc thu hi đt s dng vào mc đích công cng, li ích quc
gia theo nguyên tc chung thng áp dng thì phi bi thng thit hi do
vic thu hi đt gây ra, giá tr bi thng phi đm bo cho ngi dân có cuc
sng ít nht phi bng hoc tt hn trc khi gii ta.
Nguyên tc thu hi đt cng đc xác đnh ti quyt đnh s
35/2010/Q-UB ngày 28/5/2010 ca UBND Thành ph H Chí Minh, c th
nh sau:
Trc ht ngi đang s dng đt đc nhà nc giao, cho thuê đt và
đ điu kin cp giy chng nhn QSD thì khi nhà nc thu hi đt đc
bi thng, h tr và tái đnh c.
Nhà nc thu hi đt ca ngi đang s dng vào mc đích nào thì
đc bi thng bng vic giao đt mi có cùng mc đích s dng, nu
không có đt đ bi thng thì đc bi thng bng giá tr quyn s dng
đt tính theo giá đt ti thi đim quyt đnh thu hi đt; trng hp bi
thng bng vic giao đt mi hoc giao đt  tái đnh c hoc nhà  tái đnh

c, nu có chênh lch v giá tr thì phn chênh lch đó đc thanh toán bng
tin.
Trang 9

Ngi s dng đt đc bi thng khi Nhà nc thu hi đt mà cha
thc hin ngha v tài chính v đt đai theo quy đnh ca pháp lut, thì phi
tr đi khon tin phi thc hin ngha v tài chính vào s tin đc bi
thng, h tr đ hoàn tr ngân sách nhà nc.
1.2. Tin đ gii phóng mt bng.
1.2.1. Khái nim chung v tin đ gii phóng mt bng.
Tin đ bi thng gii phóng mt bng là qui đnh thi gian t lúc
trin khai bi thng đn khi hoàn thành công tác bi thng và bàn giao mt
bng cho ch đu t trin khai d án. Khi nói đn tin đ, là nói đn kh nng
đáp ng v thi gian bàn giao mt bng ca d án cho ch đu t, khong
thi gian đó ít nht nm trong khong thi gian k hoch mà hi đng bi
thng lp.
Theo qui đnh quyt đnh 35/Q-UBND ngày 28 tháng 5 nm 2010
ca y ban nhân dân thành ph H Chí Minh, giao cho hi đng bi thng
lp k hoch thc hin công tác bi thng, qui đnh c th thi gian công b,
công khai, tin đ gii phóng mt bng đc chia ra làm nhiu giai đon, t
khi có quyt đnh thu hi đt đn cng ch thu hi đt đi vi trng hp
ngi b thu hi đt không bàn giao đt cho t chc làm nhim v bi thng,
gii phóng mt bng.
1.2.2. S cn thit đy nhanh tin đ gii phóng mt bng.
Bàn giao mt bng cho ch đu t đúng tin đ, mang li li ích thit
thc cho kinh t và đi sng xã hi, c th có th đim qua nh sau:
-i vi Nhà nc gim đc nhng khon điu chnh trt giá do
chm tin đ GPMB gây ra nh: Nhà nc phi bù trt giá bng h tr thêm
Trang 10

lãi sut ngân hàng hoc xác đnh li giá bi thng do giá bi thng không
còn phù hp và gây mt trt t an ninh xã hi do bc xúc ca ngi dân.
-i vi ngi dân nm trong khu vc gii ta không nhng chu nh
hng v vt cht mà còn chu nh hng v mt tinh thn. V vt cht b nh
hng đó là nhà ca h hng nhng không dám đu t sa cha do lo s sa
cha thay đi kt cu không đc bi thng, hay giá bi thng nhn đc
không đ đ hoàn vn. Ngoài ra, do ch đi lâu nên ngi dân có xu hng
bán r tài sn đ tìm ni  khác, điu này nh hng đn h ly không n
đnh đc đi sng sau gii ta.
-Ban bi thng là c quan s nghip t đm bo kinh phí, vì vy d
án kéo dài cng nh hng đn ngun thu trong khi đó vn phi duy trì chi
phí hot đng thng xuyên.
1.3. Quy trình thc hin công tác bi thng gii phóng mt bng.
Theo quy đnh hin hành (Quyt đnh s 35/2010/Q-UB ngày
28/5/2010), công tác bi thng gii phóng mt bng đc thc hin thông
qua các bc nh sau:
Bc 1: Tip nhn d án bi thng, Ban bi thng ký hp đng kinh
t vi ch đu t thc hin nhim v bi thng GPMB d án.
Bc 2: Thu thp các và hoàn chnh h s pháp lý liên quan đn d án
bi thng gm:
- Quyt đnh phê duyt d án đu t.
- Vn bn chp thun đa đim đu t và bn đ hin trng v trí thu hi
đt đ thc hin d án đc c quan có thm quyn phê duyt.
- UBND Qun (Huyn) thông báo thu hi đt đ thc hin d án.
Trang 11

- Hp các h dân có đt b thu hi trong d án, thông báo ch trng
thu hi đt ca UBND Thành Ph; công b tên công trình d án xây dng; đ
ngh các h dân c ngi đi din tham gia hi đng bi thng ca d án.
- UBND Huyn ban hành quyt đnh thành lp hi đng bi thng, h

tr và tái đnh c ca d án bi thng (Hi đng bi thng GPMB d án).
Bc 3: c thc hin đng thi 2 công vic c th sau:
- Hp đng vi đn v thm đnh giá đ xác đnh giá bi thng d án,
h s chng th thm đnh giá bi thng đc Ban Bi thng GPMB trình
Hi đng bi thng GPMB ca d án. Sau khi chng th giá đc Hi đng
bi thng d án thông qua, tip tc trình Hi đng thm đnh bi thng
Thành Ph thm đnh và trình UBND Thành Ph phê duyt.
- Trong thi gian xác đnh giá bi thng, Ban Bi thng t chc xác
đnh tài sn b thit hi ca các h dân b gii ta trong d án và lp h s chi
tit bi thng ca tng h gia đình, cá nhân b gii ta trong d án.
Bc 4: Lp phng án bi thng, h tr, tái đnh c d án bi
thng.
Ni dung phng án bi thng trình bày các quy đnh hin hành ti
thi đim thc hin d án, gm: Nguyên tc bi thng; điu kin đc bi
thng và h tr; đn giá bi thng đt và tài sn, chính sách h tr, phng
thc b trí tái đnh c và d án tái đnh c s dng đ b trí tái đnh c cho
các h dân, t chc thc hin.
Phng án bi thng đc thông qua Hi ng bi thng GPMB
ca d án góp ý kin chnh sa.
Trang 12

Bc 5: Niêm yt công khai ti đa phng xã, t dân ph ni có đt b
thu hi và ly ý kin ngi dân có đt b thu hi ca d án. Ý kin ca các h
dân đc tng hp và trình Hi ng bi thng GPMB ca d án.
Bc 6: Trình t thm đnh bi thng Huyn thm đnh; trên c s đó
t thm đnh trình UBND Huyn phê duyt.
Bc 7: T chc tip xúc vi tng ngi dân có đt b thu hi nhm
thông báo giá tr bi thng và t chc chi tr nu đng ý.
Bc 8: Gii quyt khiu ni.
1.4. Các nhân t tác đng đn s hài lòng ca ngi dân v bi

thng, gii phóng mt bng.
T nghiên cu trên, tác gi rút ra mt s nhân t nh hng đn s hài
lòng ca ngi dân v bi thng GPMB nh sau:
- n giá bi thng: ó là phn bi đp v vt cht mà Nhà Nc
phi b ra khi thu hi đt đ thc hin d án. Nguyên tc xác đnh giá bi
thng là phi sát vi giá chuyn nhng trên th trng trong điu kin bình
thng, nu cha sát vi giá đt chuyn nhng thc t trên th trng thì
Ban Bi thng phi thuê mt đn v thm đnh giá đc lp xác đnh li và
trình c quan có thm quyn phê duyt. Nu giá bi thng đt đc yêu cu,
sát vi giá chuyn nhng thc t trên th trng thì tác đng tt ti tâm lý
ngi dân b gii ta và nh hng có li đn tin đ GPMB.
- Tái đnh c: Qu đt tái đnh c là qu nn đt  đã hoàn chnh c s
h tng k thut, đc s dng đ b trí tái đnh c cho nhng h gia đình có
nhà  đt  b gii ta phi di chuyn ch . Theo qui đnh, khi ngi dân b
gii to toàn b nhà  đt  trc khi bàn giao mt bng, thì phi có sn nn
tái đnh c và khu tái đnh c phi đt đc yêu cu v c s h tng nh
Trang 13

đin, nc, đng. Vì th yêu cu đt ra khi xem xét v nhân t này là nn tái
đnh c có đáp ng theo yêu cu v h tng k thut hay không, có đm bo
cho cuc sng ca ngi dân n đnh cuc sng sau gii ta.
- Th tc pháp lý: Trình t pháp lý là mt phn quan trng trong công
tác bi thng, không nên vì chy theo tin đ d án mà b qua các bc cn
thit và gây thit thòi cho ngi dân. Trc ht phi lp h s bi thng theo
đúng trình t quy đnh ca Nhà nc t khi bt đu công b d án bi thng
đn lúc hoàn tt h s và chi tr tin bi thng cho h dân. Thc hin đúng
qui trình trình t, có ngha là ngi dân đc tham gia và có ý kin phn ánh
tâm t, nguyn vng đn c quan chc nng cng nh ch đu t d án. Góp
phn đm bo công khai, minh bch trong thc hin công tác bi thng và
to đc đng thun ca ngi dân b gii ta trong d án.

- Nng lc phc v ca nhân viên: Nng lc phc v ca nhân viên
Ban Bi thng là nói lên trình đ, chuyên môn thc hin nghip v trong
lnh vc bi thng gii phóng mt bng. Kh nng chuyên môn là cn thit
đi vi nhân viên khi tip xúc vi ngi dân đ gii thích nhng qui đnh,
chính sách ca Nhà Nc nói chung và c th d án bi thng nói riêng đn
ngi dân có đt b thu hi. Là cu ni gia chính sách ca nhà nc vi nhân
dân, chính cán b nhân viên Ban Bi thng tuyên truyn, gii thích các
chính sách bi thng ca d án, nhng quyn li và ngha v ca ngi b
thu hi đt.
- ng cm vi ngi b thu hi đt: Gii ta bi thng không nhng
b nh hng vt cht mà còn tác đng đn yu t tâm lý ca ngi dân. Vì
th yêu cu cán b thc hin công tác bi thng không nhng cn nm vng
nhng qui đnh v pháp lut ca Nhà Nc v qun lý đt đai, công tác bi
thng mà phi cm thông, tôn trng li ích ca nhân dân, thu hiu đc
Trang 14

tâm t và nguyn vng ca ngi dân đ kp thi đ xut Hi ng bi
thng GPMB ca d án gii quyt, nhm tránh các phn ng tiêu cc lây lan
gây bt li cho tin đ gii phóng mt bng (GPMB).
-  tin cy: Trong công tác Bi thng, to đc s tin tng, đng
thun ca ngi dân là ht sc quan trng, vì chính s tin cy to gn kt gia
c quan thc hin bi thng vi ngi dân b thu hi đt. Bi vì, b thu hi
đt đc bit là gii ta toàn b nhà  - đt , ngi dân không nhng phi chu
thit hi v kinh t, nh hng đn vic làm và thu nhp sau gii ta mà còn
chu tác đng v tinh thn nh di di khi ni h tc sinh sng, thay đi môi
trng sng, phi thit lp li mi quan h cng đng ni  mi … Vì th, c
quan thc hin công tác bi thng là ni ngi dân có th tin cy, gi gm
đc giá tr b thit hi đc quam tâm và h tr đúng mc.
- ào to ngh nghip sau gii ta: Nh đã trình bày, nhng h gia đình
cá nhân có đt sn xut b thu hi thì ngoài vn đ bi thng bng giá tr b

thit hi, cn phi chm sóc ngh nghip sau gii ta cho ngi dân. Vì ngi
dân b thu hi đt canh tác trong đ tui lao đng mà h ch yu sinh sng
bng ngh nông nghip thì cn phi có ngun thu nhp thay th t ngành ngh
khác đ đm bo n đnh cuc sng sau gii ta. Vì vy, đào đo ngh và đnh
hng ngh cho ngi dân khi b thu hi đt nông nghip là cn thit.
1.5. Kinh nghim trong công tác gii phóng mt bng  Trung quc và
ca mt s tnh thành ca Vit Nam.
1.5.1. Kinh nghim bi thng ti Trung Quc.
Trung Quc thi hành ch đ công hu xã hi ch ngha v đt đai, gm:
1/ t đô th thuc s hu Nhà nc; 2/ t nông thôn khu vc nông thôn,
ngoi th thuc s hu tp th.
Trang 15

Hin pháp ln sa đi mi nht nm 2005 quy đnh:”Quc gia do s
cn thit vì li ích công cng, có th cn c vào pháp lut mà trng thu hay
trng dng đt đai và tr tin bi thng”. Các nhà làm lut gii thích rng
trng thu áp dng đi vi đt thuc s hu tp th do phi chuyn quyn s
hu tp th sang s hu nhà nc, còn trng dng thì áp dng đi vi đt
thuc s hu nhà nc vì ch thay đi mc đích s dng đt mà thôi.
Lut đt đai ra đi nm 1986, đã qua nhiu ln sa đi b sung vào các
nm 1988, 1998 và nm 2004, chia đt đai thành đt s dng vào nông
nghip, đt dùng vào xây dng (kin thit) và đt cha s dng. Lut quy
đnh mi đn v và cá nhân khi cn đt đai đ tin hành xây dng, thì phi cn
c vào pháp lut mà xin s dng đt thuc s hu nhà nc, tr trng hp
xây dng xí nghip hng trn, nhà  nông thôn, c s h tng và công ích
hng trn. Nu Nhà nc chp nhn đ ngh đó thì trng dng đt thuc s
hu Nhà nc đ cung ng (trong mt s trng hp thì gi là thu hi quyn
s dng đt), khi không có hoc không đ loi đt này thì trng thu đt thuc
s hu tp th đ chuyn đi thành đt thuc s hu Nhà nc.
Khi trng thu đt đai thì phi bi thng theo hin trng s dng đt

lúc đó. Chi phí bi thng bao gm tin bi thng đt, tin tr giúp an c
tính theo s nhân khu ca h gia đình và tin hoa màu. Tin bi thng đt
bng 6 đn 10 ln, còn tng s tin tr giúp an c ti đa không quá 15 ln giá
tr trung bình sn lng hàng nm ca 3 nm trc trng thu.
i vi đt thuc s hu Nhà nc, khi nhu cu vì li ích công cng
hoc đ ci to các khu đô th c đã đc cp có thm quyn phê chun thì
đc thu hi quyn s dng đt có bi thng. Khi đó đ thu hi đt buc
phi di di nhà ca, vì vy nm 1991 Quc v vin ban hành điu l qun lý
di di nhà ca đô th, đn nm 2001 thì thay bng điu l mi. Theo điu l