ĐÁNH GIÁ MỨC ĐỘ HÀI LÒNG CỦA NGƯỜI DÂN ĐỐI VỚI NHÀ TÁI ĐỊNH CƯ TẠI KHU ĐÔ THỊ MỚI THỦ THIÊM.PDF

B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP.HCM




DNG THIU L THU




ÁNH GIÁ MC  HÀI LÒNG
CA NGI DỂN
I VI NHÀ  TÁI NH C
TI KHU Ô TH MI TH THIÊM





LUN VN THC S KINH T





TP. H CHÍ MINH – NM 2012
B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP.HCM

DNG THIU L THU


ÁNH GIÁ MC  HÀI LÒNG
CA NGI DỂN
I VI NHÀ  TÁI NH C
TI KHU Ô TH MI TH THIÊM

Chuyên ngành: Tài Chính Nhà nc
Mã s: 60.31.12



LUN VN THC S KINH T



NGI HNG DN KHOA HC:
PGS TS. S ÌNH THÀNH


TP. H CHÍ MINH – NM 2012



LI CAM OAN

Tôi: DNG THIU L THU

Xin cam đoan rng:

- ây là công trình do chính bn thân tôi nghiên cu và trình bày.

- Các s liu thu thp và kt qu nghiên cu đc trình bày trong đ tài
này là trung thc.

- Tôi xin hoàn toàn chu trách nhim v ni dung ca đ tài nghiên cu.



LI TRI ÂN

Tôi xin chân thành tri ân.
Quý Thy Cô ging dy  b môn c bn đã giúp tôi trang b đy đ và
tt hn nhng kin thc c bn trc khi đi vào nhng môn chuyên ngành;
Quý Thy Cô khoa Tài chính Doanh nghip, khoa Tài chính Nhà nc đã
giúp chúng tôi tìm hiu và m rng hn nhng kin thc chuyên ngành.
Ban Qun lý u t Xây dng Khu đô th mi Th Thiêm và Ban Qun
lý Công trình Th Thiêm đã to mi điu kin thun li đ tôi tham gia hc
chng trình đào to sau đi hc.
Thy Phó giáo s Tin s S ình Thành trng khoa Tài chính Nhà
nc trng i hc Kinh t Tp. HCM đã tn tâm ging dy và hng dn tôi
hoàn thành cun lun vn tt nghip này.
Cui cùng tôi xin chân thành cm n các anh ch em cùng khóa lp cao
hc K18 trng i hc Kinh t và các đng nghip ti Ban Qun lý Công
trình Th Thiêm đã h tr, đng viên và giúp đ tôi.

MC LC

Trang
Li cam đoan.
Li cm n.
Mc lc.
Danh mc các ch vit tt.
Danh mc các bng, biu, đ th
Phn m đu 01
CHNG I: KHUNG Lụ THUYT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CU 05
1.1. Khái nim và đc đim ca nhà  05
1.1.1. Khái nim nhà  05
1.1.2. âc đim nhà  06
1.2. S hài lòng ca ngi dân đi vi nhà  07
1.2.1. Khái nim s hài lòng đi vi nhà  07
1.2.2. Các yu t tác đng đn s hài lòng đi vi nhà  08
1.3. Chính sách công v nhà  tái đnh c 10
1.3.1 Khái nim chính sách tài chính công 10
1.3.2 Chính sách đt xây dng nhà tái đnh c 14
1.4. Mô hình lý thuyt ca đ tài nghiên cu 16
1.4.1. c đim nhà  16
1.4.2. V trí chung c 17
1.4.3. c đim nhân khu 18
Kt lun chng I ………………………………………………………20
CHNG II: ÁNH GIÁ KT QU THC HIN CHÍNH SÁCH NHÀ
 TÁI NH C TI KHU Ô TH MI TH THIÊM 21
2.1. Chính sách nhà  ti TP. H Chí Minh hin nay 21
2.2. C s pháp lý thc hin chính sách nhà  ti Khu đô th mi Th Thiêm24
2.3. ánh giá kt qu thc hin chính sách nhà  tái đnh c ti Khu đô th
mi Th Thiêm 27
Kt lun chng II 32

CHNG III: THIT K NGHIÊN CU 33
3.1. Thit k nghiên cu 33
3.1.1. Phng pháp nghiên cu 33
3.1.2. Quy trình nghiên cu 34
3.2. Nghiên cu chính thc 35
3.2.1. Các bin s dng trong nghiên cu ca mô hình 35
3.2.2. Mã hóa d liu 39
3.2.3 Kt qu phân tích thc nghim 39
Kt lun chng III 41
CHNG IV: PHỂN TÍCH THC NGHIM 43
4.1. Thông tin mu nghiên cu 43
4.2. Kt qu phân tích d liu 55
4.2.1 Kt qu hi quy 55
4.2.2 Kim đnh đ phù hp chung ca mô hình 57
4.2.3 Kim đnh các gi thuyt mô hình 58
4.2.4 Kim đnh hin tng đa cng tuyn 59
4.2.5 Kim đnh hin tng t tng quan 60
4.2.6 Kim đnh hin tng phng sai ca sai s thay đi 60
4.2.7 Kim đnh phân phi chun phn d 61
4.3 Kt qu mô hình 63
Kt lun chng IV 64
CHNG V: KT LUN VÀ GI ụ CHÍNH SÁCH 65
5.1 Kt lun 65
5.2 Gi ý chính sách 69
5.3 Hn ch ca đ tài và hng nghiên cu tip theo 72
Kt lun chng V………………………………………………………… 73
TÀI LIU THAM KHO
PH LC

DANH MC CÁC CH VIT TT



APAL : Cao c An Phúc An Lc, phng An Phú, Qun 2, Tp.HCM
TM : ô th mi
TXD : u t xây dng
QLCT : Qun lý công trình
QLDA : Qun lý d án
TML : Khu dân c Thnh M Li, phng Thnh M Li, Qun 2,
Tp. HCM
TNHH : Trách nhim hu hn
TP.HCM : T.p H Chí Minh.
UBND : y ban nhân dân.


DANH MC HÌNH V VÀ BNG BIU

I/ HÌNH V, BIU .
Hình 1.1: Mô hình nghiên cu ca Mastura Jaafar- Noor Liza Hasa Osman
Mohamad T. Ramayah (2004) [20].
Hình 1.2. Mô hình lý thuyt ca đ tài

Hình 3.1. Quy trình thc hin nghiên cu
Hình 4.1a: Biu đ tn s Histogram
Hình 4.1b: Biu đ phân phi tích ly P-P Plot
Hình 4.2: Kt qu mô hình các nhân t nh hng s hài lòng v nhà  tái
đnh c
II/ BNG BIU.
Bng 2.1. Bng kê chi phí đu t xây dng d án Khu dân c Thnh M Li.
Bng 2.2. Bng kê chi phí đu t xây dng d án Cao c An Phúc An Lc
Bng 3.1 Gii thích bin nghiên cu trong mô hình
Bng 4.1 Thng kê loi d án
Bng 4.2 Thng kê v din tích cn h.
Bng 4.3 Thng kê v thi gian đnh c
Bng 4.4 Thng kê v quyn s hu cn h
Bng 4.5 Thng kê v v trí d án
Bng 4.6 Thng kê v tui, s nhân khu, thu nhp bình quân hàng tháng ca
h gia đình
Bng 4.7 Thng kê v gii tính và tình trng hôn nhân
Bng 4.8 Thng kê v trình đ hc vn
Bng 4.9 Thng kê trình đ hc vn theo v trí d án
Bng 4.10 Thng kê v ngh nghip
Bng 4.11 Thng kê v mc đ hài lòng v din tích ti các lô chung c
Bng 4.12 Thng kê v tui, s hài lòng v din tích cn h và s hài lòng v
nhà  tái đnh c theo v trí chung c
Bng 4.13 Thng kê v v trí chung c và ngh nghip
Bng 4.14 Thng kê v mc đ hài lòng đi vi nhà 
Bng 4.15 Kt qu hi quy ca mô hình ban đu
Bng 4.16. Phân tích ANOVA
Bng 4.17 Model Aummary
b

Bng 4.18 Tng hp gi thuyt đc chp nhn sau khi kim đnh
Bng 4.19 Kt qu kim đnh hin tng đa cng tuyn
Bng 4.20 Kt qu kim đnh hin tng t tng quan
Bng 4.21 Tng quan hng gia phn d vi các nhân t đc lp

1


PHN M U

1. t vn đ nghiên cu
Quá trình đô th hoá là mt quy lut khách quan ca quá trình phát trin
xã hi, xây dng và phát trin các khu đô th mi là mt vic làm rt quan
trng nhm thay đi b mt đô th theo hng hài hòa và phát trin bn vng,
thu hút đu t đ khai thác qu đt đô th, to môi trng kinh doanh mi,
thúc đy quá trình đô th hóa, phát trin kinh t đô th, to c s chuyn dch
c cu kinh t, tng ngun thu cho ngân sách, gii quyt mt cách c bn v
nhu cu nhà , đt  đô th, nâng cao mc sng cho ngi dân.
Thành ph H Chí Minh là mt trung tâm kinh t ln ca c nc, có
tc đ phát trin kinh t nhanh. Tuy nhiên, môi trng kinh doanh ca thành
ph mc dù đã đc ci thin đáng k, nhng còn nhiu hn ch do kt cu h
tng phát trin chm, thiu nhng c s h tng ca mt thành ph hin đi
nh: qung trng ln, trung tâm tài chính - thng mi – dch v, khu trin
lãm quc t, khu th thao đa nng… Chính vì vy, đ án xây dng Khu đô th
mi Th Thiêm trên đa bàn qun 2 nhm đm nhn vai trò gii quyt nhng
yêu cu thc tin va cp thit, va lâu dài ca thành ph là mt nhu cu tt
yu, đúng nh Ngh quyt đi hi ng b thành ph ln th VIII (tháng 12
nm 2005) đã khng đnh: Khu đô th mi Th Thiêm là mt trong nhng
chng trình, công trình kinh t - xã hi mang tính đòn by ca thành ph,
m ra c hi tng tc phát trin v mi mt và nâng cp TP. H Chí Minh

ngang tm vi các đô th quc t hin đi ca khu vc.  thc hin kp thi
tin đ đu t xây dng d án Khu đô th mi Th Thiêm, công tác đn bù
gii ta, tái đnh c cho dân, sm to qu đt phc v đu t xây dng d án
là vic làm cp bách và vô cùng quan trng. Vic trin khai xây dng nhà 
2


tái đnh c trong Khu đô th mi Th Thiêm đã đc lãnh đo thành ph và
ngi dân rt quan tâm.
Thc t trên c nc, không ít d án nhà tái đnh c xung cp trm
trng v cht lng, công tác qun lý nhà  hn ch, các dch v phc v nhu
cu đi sng hàng ngày ca ngi dân s dng nhà  tái đnh c không đc
các nhà qun lý quan tâm đu t đúng mc, đã làm cho ngi dân rt lo lng
và bn khon khi buc phi di di và la chn nhà  tái đnh c.
Ban Qun lý u t xây dng Khu đô th mi Th Thiêm phi hp vi
các S, Ban ngành có liên quan, vi s ch đo xuyên sut và kp thi ca
Lãnh đo thành ph đã luôn n lc đ đy nhanh đu t xây dng các d án
nhà  tái đnh c, phc v cho công tác tái đnh c nhm sm n đnh cuc
sng cho ngi dân tái đnh c ti Khu đô th mi Th Thiêm. Thc hin đ
tài: “ánh giá mc đ hài lòng ca ngi dân đi vi nhà  tái đnh c ti
Khu ô th mi Th Thiêm” nhm đa ra các gii pháp hoàn thin chính
sách công v nhà  tái đnh c sao cho hiu qu hn. Vic tái đnh c cho
ngi dân ti các khu dân c, ngoài vic giúp cho ngi dân sm có cuc
sng n đnh, đem đn cho ngi dân s hài lòng thc s đi vi nhà  tái
đnh c, còn có ý ngha quan trng trong vic đy nhanh tin đ gii ta đn
bù, to qu đt cho các d án đu t xây dng ti các khu đô th mi.
2. Mc tiêu nghiên cu
- ánh giá kt qu thc hin các chính sách nhà  tái đnh c ti Khu ô
th mi Th Thiêm.
- Phân tích mc đ hài lòng v nhà  ca ngi dân tái đnh c ti Khu

ô th mi Th Thiêm.
- a ra mt s kin ngh nhm hoàn thin chính sách công v nhà  tái
đnh c.

3


3. i tng và phm vi nghiên cu
i tng nghiên cu: ánh giá mc đ hài lòng đi vi nhà  tái đnh
c.
Phm vi nghiên cu: Nhà  tái đnh c ti Khu đô th mi Th Thiêm.
4. D liu nghiên cu
Tác gi gii hn d liu nghiên cu là mt s cn h ti Khu dân c
Thnh M Li thuc phng Thnh M Li, Qun 2 và mt s cn h ti Cao
c An Phúc An Lc, phng An Phú, Qun 2.
Mu kho sát đc thc hin đi vi nhng ngi dân đang  ti các
cn h tái đnh c : Lô A, lô B và lô C, nhà liên k thuc Khu dân c Thnh
M Li ; Cao c An Phúc, An Lc 1, An Lc 2 thuc Cao c An Phúc An
Lc.  tin hành đnh lng mi bin phi có ít nht 05 ý kin kho sát
(Hair & ctg (1998)) [19], do đó, da vào Mô hình lý thuyt nghiên cu và các
bin kho sát, s phiu kho sát đc d kin thc hin khong 180 phiu,
chim 10%
s cn h đang  ti các d án nhà  tái đnh c do Ban Qun lý
TXD Khu TM Th thiêm làm ch đu t xây dng. (Hin nay tng cn h
 Khu dân c Thnh M Li và Cao c An Phúc An Lc là 1.761 cn h).
5. Phng pháp nghiên cu
S dng chng trình x lý s liu bng excel, kt hp vi thng kê
mô t và đnh lng, s dng phng pháp hi quy đa bin, c lng các h
s hi quy, gii thích mc đ tng thích ca mô hình đ phân tích s hài
lòng v nhà  tái đnh c. Phn mm x lý d liu SPSS 16.0 đc dùng

trong nghiên cu này.
6. Kt cu ca Lun vn
- Phn m đu.
- Chng 1 : Khung lý thuyt và Mô hình nghiên cu.
4


- Chng II : ánh giá kt qu thc hin chính sách nhà  tái đnh c
ti Khu đô th mi Th Thiêm.
- Chng III : Thit k nghiên cu .
- Chng IV : Phân tích thc nghim.
- Chng V: Kt lun và gi ý chính sách.











5


CHNG I : KHUNG Lụ THUYT VÀ MÔ HÌNH
NGHIÊN CU

1.1. Khái nim và đc đim ca nhà .

1.1.1. khái nim nhà 
- Nhà 
Nhà  là ni ngi dân trú ng và sinh sng, đc xây dng trên mt
din tích đt nht đnh. t đai và nhà  xây dng trên đó đc gi là bt
đng sn (real estate). Nhà  là mt hàng hóa đc bit, bi l nó b gii hn
bi qu đt đai dành cho xây dng nhà . Nhà  có nhiu thuc tính rt đc
bit. (Bùi Th Mai Hoài - S ình Thành (2011) [1])
+ Cht lng ti thiu: Mc đ ti thiu ca cht lng nhà  thng
đc xem nh mt yu t cn thit cho s sinh sng ca các cá nhân và h
gia đình. Còn nu trên mc ti thiu, thì dch v nhà  đc cung cp thông
qua hàng lot các tin nghi và cht lng khác nhau.
+ Tính lâu bn: Nhà  là loi hàng hóa có giá tr s dng lâu bn. Mt
ngôi nhà có th tn ti qua nhiu thp k hoc thm chí c th k và đt gn
vi nhà  thng không th phá hy. Nhà  liên quan đn hai hp phn: 1
hp phn không th nâng cp (đt) và 1 hp phn có th nâng cp (tòa nhà).
Do không th di chuyn không gian ca đt đai và tòa nhà, nên giá tr kinh
t ca nhà  ph thuc vào đa đim ta lc.
- Th trng nhà 
Th trng nhà  đc mô hình hóa nh là mt th trng hàng hóa tn
kho (stock market). Cung th trng nhà  gm khi lng nhà  đang hin
hu và khi lng nhà  phát trin mi. Lng cung nhà  trong mt
khong thi gian nht đnh đc quyt đnh bi khi lng nhà  tn ti
6


trong thi gian trc đó tr (-) khi lng nhà  hin ti b h hng cng
(+) khi lng nhà  đc nâng cp và tân trang li (+) khi lng nhà 
xây mi.
Nhng ch th chính tham gia vào th trng nhà :
+ Ngi s hu/ ngi s dng: Nhng ngi s hu hoc ngi đi

thuê. H mua/ thuê nhà  đ đu t hoc đ sinh sng hoc đ khai thác kinh
doanh.
+ Ngi phát trin: Nhng ngi khai thác đt đai đ xây dng nhà ,
to ra sn phm mi cho th trng.
+ Ngi chuyên ci to nhà : Nhng ngi cung cp nhà  đã đc
nâng cp và tân trang li cho th trng.
+ Ngi xúc tác: Bao gm ngân hàng, ngi môi gii, lut s và
nhng tác nhân khác to điu kin cho các giao dch ca th trng nhà 
din ra thun li.
1.1.2. c đim nhà 
Bt k s phân tích chính sách nhà  nào đu cn phi đc nhn thc
và xây dng da trên các đc đim ca nhà . Ba đc đim mang tính đc
thù ca nhà  là: (i) tính không di chuyn v mt không gian; (ii) tính lâu
bn; (iii) tính không đng nht s nh hng đn chính sách nhà  và cn
đc xem xét chi tit.
- Tính không di chuyn
Mi ngi có th di chuyn nhng nhà  thì không. Vi lý do này, thì
đa đim ta lc có ý ngha quan trng c v giá tr th trng ca nhà  đó
và khía cnh kinh t- xã hi ca h gia đình đang sinh sng. Nhng thay đi
v s thích đa đim cung – cu, và dn đn s trc trc trong ngn hn mà
qua nhiu nm mi có th hiu chnh. iu này cho chính ph s lu ý là:
7


khi xem xét bt k chính sách nhà  nào, cn phi xem xét cn thn nh
hng tc thi và nh hng dài hn ca chính sách.
- Tính lâu bn
 bt k thi đim nào, phn ln s lng nhà đu đc s dng đ 
và tn ti mt s nm đáng k. Vì th tài sn nhà  có tính lâu bn nht đnh
và liên quan đn cu trúc xây dng. Tính lâu bn ca nhà  nh hng quan

trng đn quyt đnh đu t ca ch s hu cho dù đu t đ cho thuê hay
đ . Nhà  là loi tài sn tn ti lâu nhng không có ngha là không thay
đi theo thi gian. S thay đi này bao gm các hot đng t sa cha nh
đn sa cha ln và xây dng li hoàn toàn. Nhng thay đi nh th cn
phi có chi phí và thi gian đ thc hin.
- Tính không đng nht
Nhng đn v nhà  khác nhau đáng k v: (1) đc đim c ng nh quy mô,
kích c, kiu cách, cht lng xây dng… ; (2) đc đim v trí ch , đc
biu hin nh: môi trng cng đng sng, tip cn dch v công, gn ni
làm vic…Vì th tính không đng nht ca th trng nhà  th hin  ch th
trng nhà  bao gm tp hp các th trng b phn : quy mô, đa đim,…

1.2. S hài lòng ca ngi dân đi vi nhà 
1.2.1. Khái nim s hài lòng đi vi nhà .
Theo Varady & Preiser (1998) [28], s hài lòng đi vi nhà  là s cm
nhn gia nhu cu và nguyn vng ca ngi dân và thc t ca bi cnh nhà
 hin ti. Bên cnh đó s hài lòng đi vi nhà  cng chính là mc đ tha
mãn kinh nghim ca cá nhân hay ca thành viên trong gia đình đi vi tình
trng nhà  hin ti nh nhn đnh ca McCray anh Day (1997) [21]. Còn
Satsangi & Kearns (1992) [24] nhn đnh rng s hài lòng đi vi nhà  là
mt thái đ phc tp. Nó bao gm s hài lòng vi các đn v ni  và s hài
lòng vi hàng xóm và khu vc (Onobokun (1974) [23]). Theo Ogu (2002)
8


[22] thì khái nim hài lòng v nhà  đc s dng đ đánh giá nhn thc ca
ngi dân và cm nhn đi vi các đn v nhà  và đi vi môi trng.
Tóm li khái nim s hài lòng v nhà  đã đc s dng nh mt d
báo quan trng v nhn thc ca mt cá nhân v “cht lng cuc sng” nói
chung. (Campbell st al.,1976; trích dn Djebarni&Al-Abed,2000) [17].

1.2.2. Các yu t tác đng đn s hài lòng đi vi nhà 
Có nhiu ý kin v các yu t tác đng đn s hài lòng đi vi nhà  đã
đc nghiên cu. Theodori (2001) [26], cho rng s hài lòng đi vi nhà 
b nh hng bi hàng lot các yu t nhn thc khách quan và ch quan.
Mi quan h gia s hài lòng cng đng vi nhn thc cá nhân và s gn bó
vi cng đng. Nhng cá nhân rt hài lòng vi cng đng ca h s có
nhiu kh nng cao hn v mc đ hnh phúc so vi nhng ngi khác. Các
yu t v thu nhp, quyn s hu nhà và các h tr xã hi cng liên quan
tích cc đn mc tng nhn thc tt ca ngi dân. Nghiên cu ca
Onibokun (1974) [23] đa ra nhn đnh v điu kin có th  đc trong
mt cn h b nh hng không ch các yu t v k thut mà còn b nh
hng bi các yu t xã hi, cách ng x, vn hóa và nhng yu t khác
trong toàn b h thng môi trng xã hi.
Nhìn chung s hài lòng đi vi nhà  b tác đng bi nhiu yu t trong
h thng và s tác đng ca các đc đim c bn ca nhng ngi dân c
ng. Kt qu nhn đnh đc đa ra v các yu t đã đc nghiên cu cho
rng có tác đng đn s hài lòng đi vi nhà  bao gm:
Theo Varady & Preiser (1998) [28] yu t tui, gii tính, thi gian c
trú, kinh nghim v đnh c, nhn thc cht lng nhà  hin ti tác đng
đn s hài lòng ca ngi dân đi vi nhà . Thc t còn có khác bit v s
hài lòng đi vi nhà  liên quan đn tình trng hôn nhân gia đình ca ch
9


h, s lng ngi trong h gia đình và quy mô gia đình (Tan & Hamzah
(1979) [25]) .
Trong các tài liu nghiên cu còn cho thy rng s hài lòng ca ngi
dân đi vi nhà  b nh hng bi hàng lot các yu t v tình hình kinh t
xã hi nh thu nhp, giáo dc, ngh nghip và phúc li (Brown, 1993;
Freeman, 1998 trích dn trong Varady & Preiser (1998) [28]); Các đc tính

v điu kin vt lý ca nhà , các điu kin sng trong quá kh cng nh s
di di khu dân c và b trí tái đnh c (Yeh (1972) [29]). Nghiên cu ca
Varady& Carrozza (2000) [27] đa ra nhn đnh rng các dch v v qun lý
dân c ti các khu nhà  ca ngi dân cng có tác đng đáng k đn s hài
lòng ca ngi dân đi vi nhà .
Nghiên cu ca John Gilderbloom, Ph.D Michael D. Brazley,
Ph.D.,AIA and Zhenfeng Pan (2005) [18], v vùng lân cn và s hài lòng
ca dân c đi vi nhà , đã đa ra kt lun là ngi dân thc s hài lòng
vi các yu t v nhà , v trí nhà , khu ph và s an toàn ti đa đim nhà
 ca khu dân c.
Tham kho kt qu nghiên cu ca Mastura Jaafar và Noor Liza Hasa
Osman Mohamad T. Ramayah ti trng i hc Sains ca Malaysia (2004)
[20], vi đ tài nghiên cu “Các yu t quyt đnh mc đ hài lòng v nhà
: mt nghiên cu đi vi d án phát trin Khu dân c ca Tp đoàn phát
trin Penang (PDC)”. ây là mt nghiên cu đc da trên nn tng các mô
hình nghiên cu s hài lòng v nhà  và đc thù riêng v nhà  ca Tp
đoàn Phát trin Penang (PDC) ti Malaysia. Mô hình nghiên cu đa ra gm
3 yu t và 9 bin quan sát đ thc hin đ tài trên. Vic nghiên cu các yu
t quyt đnh mc đ hài lòng đi vi nhà  ca PDC liên quan đn 21.123
nhà  ti các đa đim khách nhau  o Penang và Seberang Perai.
10


=> Mô hình nghiên cu ca Mastura Jaafar và Noor Liza Hasa Osman
Mohamad T. Ramayah (2004) [20] đc th hin nh sau:

Hình 1.1: Mô hình nghiên cu ca Mastura Jaafar- Noor Liza
Hasa Osman Mohamad T. Ramayah (2004) [20].
1.3. Chính sách công v nhà  tái đnh c
1.3.1. Khái nim chính sách tài chính công
Mc đích ca tài chính công là duy trì hot đng ca b máy nhà nc
đ đm nhim hiu qu các chc nng ca nhà nc đi vi xã hi; Tài chính
c đim nhà 
(yu t nhà )
- Loi d án.
- n giá nhà .
- Din tích cn h
- Thi gian c trú.
- Quyn s hu.
Yeh (1972), Ogu (2002), Varady&
Carrozza (2000), Theodori (2001),
Morshidi, et al., (1999)

V trí nhà 
(yu t đa lý)
- V trí đa lý ca cn h

c đim nhân khu
(yu t con ngi)
- Tui.
- Gii tính.
- Thu nhp.
Morshidi, et.al.(1999), Varady
&Preiser (1998), Varady&Carrozza
(2000), Tan&Hamzah (1979)
S hài lòng ca
ngi dân đi vi
nhà .
11


công ch yu đc thc hin thông qua c ch quyn lc nhà nc mà không
phi là c ch tha thun. Các quyt đnh v thu thu hay phân b ngân sách
đu đc thc hin di hình thc quyt đnh ca c quan nhà nc có thm
quyn. Tài chính công, ngun vn ch yu mà nhà nc có đc là t s
đóng góp không hoàn tr ca cá nhân, t chc trong xã hi di hình thc
thu và các hình thc khác, và sau đó, ngun vn này đc phân b li (tái
phân phi) cho xã hi. Hot đng tài chính công phi tuân th cht ch
nguyên tc công khai minh bch do liên quan đn tt c các t chc, cá nhân
trong xã hi. Hot đng tài chính công phi th hin nguyên tc dân ch trong
hot đng ca nhà nc, mà  đó, mc đ tham gia và th hng ca công
dân trong hot đng tài chính nhà nc hu nh không ph thuc vào kh

nng đóng góp ca bn thân h.
Mt gii pháp bt k sau khi đc chn và có quyt đnh ban hành
(di các tên gi khác nhau nh Lut, Pháp lnh, Quyt đnh, Ngh đnh,
Ngh quyt, Thông t, Chính sách, Chng trình, …) đc gi là là Chính
sách công. Trong quá trình hot đng thc hin chính sách, t nhng va chm
trong thc hin, chính sách có th đc điu chnh.
 các nc các chính sách nhm tha mãn nhu cu v nhà  giá thành
thp đu nhn mnh s chú ý đn đt đai và c s h tng.  có mt tác
đng rng hn ti s phát trin các thành ph, Nhà nc phi tip tc đu t
tr li cho vic phát trin đt và phát trin c s h tng. Quá trình đô th hóa
din ra nhanh chóng, do đó yêu cu ngun vn đu t cho nhà , h thng h
tng c s nh giao thông, đin , nc, v sinh và h thng mng li công
nghip và thng mi tng lên nhanh chóng. Hiu qu vic phân phi và s
dng các ngun vn đu t đô th cho các h thng trên là yu t quan trng
cho s phát trin quc gia và thành ph.

12


1.3.1.1. Chính sách tài chính công đi vi ngi dân tái đnh c
* T chc làm nhim v bi thng, gii phóng mt bng lp phng án
tng th v bi thng, h tr và tái đnh c : C quan Tài chính ch trì, phi
hp vi c quan Tài nguyên và Môi trng, các c quan liên quan cùng cp
thm đnh phng án tng th v bi thng, h tr và tái đnh c và phng
án bi thng, h tr và tái đnh c do t chc làm nhim v bi thng, gii
phóng mt bng chuyn đn đ trình y ban nhân dân cùng cp phê duyt.
Phng án bi thng, h tr và tái đnh c phi đc công khai theo đúng
quy đnh. (Ngh đnh s 84/2007/N-CP ngày 25/05/2007).
* Các điu kin ngi dân đc b trí nhà  tái đnh c: H gia đình, cá
nhân b thu hi toàn b nhà , đt  đ điu kin đc bi thng hoc h tr

v đt theo giá đt ; H gia đình, cá nhân b thu hi toàn b hoc mt phn
din tích nhà , đt  mà không đ điu kin đc bi thng, h tr v đt
theo giá đt , phn din tích nhà, đt còn li không đ điu kin đ  hoc
xây dng nhà  theo quy đnh nhng không còn ch  nào khác và có thi
gian trú mt nm tr lên ti đa ch thu hi đt và trc thi đim thông báo
thu hi đt theo quy đnh.
* Giá bán nhà chung c tái đnh c: Cn c quyt đnh phê duyt thit k
k thut và tng d toán tng loi nhà ca tng d án ca cp có thm quyn
phê duyt và mt bng giá khu vc, giá bán nhà tái đnh c phi đm bo
nguyên tc tính đ chi phí xây dng. y ban nhân dân Thành ph y quyn
cho S Tài chính quyt đnh giá bán nhà tái đnh c cho tng tng, loi nhà,
v trí ca tng d án c th.
* Trng hp din tích đt giao tái đnh c thc t ln hn din tích đt
b thu hi đc bi thng hoc h tr theo giá đt  thì din tích chênh lch
tng phi np tin s dng đt theo giá quy đnh nhân h s điu chnh.
13


* H tr tái đnh c: Khi Nhà nc thu hi đt, h gia đình, cá nhân có
đ điu kin đc b trí mt sut tái đnh c loi lô đt hoc cn h chung c.
Trng hp sau khi đc hng khon h tr chênh lch mà tng s tin bi
thng, h tr trong phng án vn cha đ np tin s dng đt, tin mua
nhà tái đnh c, nu có nguyn vng và có đn đ ngh thì đc tr dn s tin
còn thiu theo quy đnh hin hành ca UBND Thành ph; Trng hp không
nhn đt , nhà  ti khu tái đnh c thì đc nhn tin h tr bng mc
chênh lch gia giá tr sut tái đnh c ti thiu trên và tin bi thng, h tr.
(Lut t đai 26/11/2003).
1.3.1.2. Chính sách tài chính công đi vi các nhà đu t xây dng d án
nhà tái đnh c
Các ch đu t xây dng nhà  tái đnh c đc to mi điu kin và

hng nhiu u đãi khi thc hin đu t xây dng nhà  tái đnh c.
* Hình thc la chn ch đu t: Ch đu t các d án do Ch tch U
ban nhân dân tnh, thành ph trc thuc Trung ng ni có d án quyt đnh;
Vic la chn nhà đu t nc ngoài tham gia đu t xây dng nhà  đc
to điu kin và u đãi đu t thc hin theo quy đnh ca pháp lut v đu t
nc ngoài ti Vit Nam.
* Giá bán nhà : Do ch đu t d án xác đnh trên nguyên tc bo toàn
vn.
* Th tc đu t và xây dng. i vi nhng khu vc đã có quy hoch
chung và quy hoch chi tit đã đc c quan nhà nc có thm quyn phê
duyt thì ch đu t d án nhà  đc to điu kin và u đãi ch cn lp mt
bc báo cáo nghiên cu kh thi. Trong trng hp khu vc d án đã có quy
hoch chung, nhng cha có quy hoch chi tit do c quan có thm quyn phê
duyt thì ch đu t đc phép lp quy hoch chi tit đ trình duyt đng thi
vi báo cáo nghiên cu kh thi. Chi phí lp quy hoch chi tit đc tính vào
14


tng mc đu t ca d án. Các công trình, hng mc công trình trong phm
vi d án nhà  đc u đãi đã có thit k k thut đc c quan nhà nc có
thm quyn phê duyt thì đc min cp Giy phép xây dng.
* Huy đng vn đu t: Ch du t đc huy đng vn ng trc ca
các t chc, cá nhân có nhu cu v nhà ; đc vay vn ca các t chc tín
dng và áp dng các hình thc huy đng vn hp pháp khác theo quy đnh
ca pháp lut; đc Nhà nc xem xét cho vay vn t Qu h tr phát trin
hoc đc bo lãnh tín dng đu t theo quy đnh ti Ngh đnh s
43/1999/N-CP ngày 29 tháng 6 nm 1999 ca Chính ph hoc vay vn t
Qu phát trin nhà  hoc Qu phát trin đô th. Ngoài ra, Thành ph H Chí
Minh còn kin ngh Trung ng cho phép áp dng mt s c ch chính sách
nh phát trin nhà cho ngi có thu nhp thp ti khu vc đô th; u đãi cho

doanh nghip tham gia chng trình di di nhà  trên và ven kênh rch thành
ph v mc vn vay, thi gian vay u đãi có h tr t lãi sut ngân hàng theo
quy đnh; có chính sách bt buc ngân hàng thng mi trên đa bàn thành
ph phi có d n cho vay 5% hn mc tín dng, tham gia đu t vào vic tài
tr vn cho chng trình di di nhà trên và ven kênh rch.
1.3.2. Chính sách đt xây dng nhà tái đnh c
Nhà đu t hay ngi dân đu là nhng ch th bình đng trc lut
pháp. Vì vy li ích chính đáng ca h đu phi đc tôn trng và bo v nh
nhau.
1.3.2.1. Chính sách đt xây dng nhà tái đnh c đi vi ngi dân
Lut t đai sa đi hng đn vic đn bù đt đai đm bo cuc sng
lâu dài cho ngi dân mt đt. Các c quan qun lý nhà nc phi thc hin
công khai, dân ch trong vic thu hi, chuyn nhng, cp đt đ tránh nhng
tiêu cc có th xy ra. Các chính sách v đt xây dng nhà  bao gm các ni
dung ch yu nh sau:
15


* Ghi n tin s dng đt: Các h gia đình, cá nhân cha đ kh nng
np tin s dng đt đc ghi n tin s dng đt kèm theo h s xin cp
Giy chng nhn hoc h s xin chuyn mc đích s dng đt hoc h s
giao đt tái đnh c.
* Din tích nn đt tái b trí cho ngi dân theo thit k và quy hoch
đc duyt và gii quyt b trí theo nguyn vng ngi dân. Phn din tích
chênh lch gia din tích tiêu chun đc hng và din tích nn đt đc b
trí, ngi dân s đc nhn h tr bng tin theo quy đnh.
* Tin s dng đt phân b và cân đi vi chính sách giá bi thng,
h tr ti ni b thu hi đt. y ban nhân dân Thành ph y quyn cho S Tài
chính quyt đnh giá bán nn tái đnh c trên nguyên tc bo toàn vn.
1.3.2.2. Chính sách đt xây dng nhà tái đnh c đi vi nhà đu t xây

dng d án nhà tái đnh c
* Sau khi các bên chuyn nhng d án hoàn thành ngha v tài chính
theo quy đnh ca pháp lut, S Tài nguyên và Môi trng có trách nhim
trình U ban nhân dân cp tnh quyt đnh cho thuê đt, cp mi Giy chng
nhn đi vi trng hp chuyn nhng mt phn d án có s dng đt hoc
chnh lý Giy chng nhn đi vi trng hp chuyn nhng toàn b d án
có s dng đt; S Tài nguyên và Môi trng ký hp đng thuê đt vi bên
nhn chuyn nhng d án có s dng đt.
* Ch đu t d án đc u đãi v np tin s dng đt và thu s
dng đt nh sau:
Ch đu t d án đc min tin s dng đt đi vi din tích đt xây
dng nhà chung c cao tng; c gim 50% tin s dng đt xây dng nhà
 không phi là nhà chung c cao tng trong phm vi d án (nu có); c
min tin s dng đt xây dng các loi nhà , nu d án thuc đa bàn có
điu kin kinh t - xã hi khó khn hoc đc bit khó khn; c chm np