Chính sách phát triển nhà ở cho hộ thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Đà Nẵng

B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP. H CHÍ MINH
CHNG TRÌNH GING DY KINH T FULBRIGHT





NGUYN TH HNG DIU




CHÍNH SÁCH PHÁT TRIN NHÀ  CHO H THU NHP THP
TRÊN A BÀN THÀNH PH À NNG




LUN VN THC S KINH T







TP. H CHÍ MINH – NM 2012

B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP. H CHÍ MINH
CHNG TRÌNH GING DY KINH T FULBRIGHT




NGUYN TH HNG DIU


CHÍNH SÁCH PHÁT TRIN NHÀ  CHO H THU NHP THP
TRÊN A BÀN THÀNH PH À NNG

Chuyên ngành: Chính sách công
Mã s: 603114


LUN VN THC S KINH T


NGI HNG DN KHOA HC
TS. V THÀNH T ANH




TP. H CHÍ MINH – THÁNG 6 NM 2012
i
LI CAM OAN
Tôi xin cam oan lun vn này hoàn toàn do tôi thc hin. Các on trích dn và s liu s

dng trong lun vn u c dn ngun và có  chính xác cao nht trong phm vi hiu
bit ca tôi. Lun vn này không nht thit phn ánh quan im ca Trng i hc Kinh
t Thành ph H Chí Minh hay Chng trình Ging dy Kinh t Fulbright.
TP. H Chí Minh, ngày 27 tháng 6 nm 2012
Tác gi lun vn


Nguyn Th Hng Diu

ii
LI CM N
Tr c tiên, tôi chân thành cm n TS. V! Thành T Anh, th∀y trc tip h ng dn tôi thc
hin  tài, ã tn tình truyn t kin th#c và a ra nh∃ng li khuyên, góp ý h∃u ích giúp
tôi hoàn thành lun vn.
Tôi xin cm n TS. H K% Minh, Vin tr&ng Vin Nghiên c#u Phát trin Kinh t - Xã hi
à N∋ng, ngi luôn khuyn khích và to iu kin cho tôi theo hc chng trình này,
giúp tôi hình thành ý t&ng và cho nh∃ng li khuyên b( ích trong thi gian ∀u làm lun
vn. Cm n các ng nghip ã nhit tình giúp tôi trong vic kho sát, thu thp thông tin.
Tôi xin cm n quý th∀y cô, cán b nhân viên Chng trình Ging dy Kinh t Fulbright
và các anh ch) em l p MPP3 ã to cho tôi mt môi trng hc tp chuyên nghip và thân
thin, giúp tôi thay (i rt nhiu trong t duy, phng pháp nghiên c#u và c k∗ nng
sng. +c bit cm n ch) Ngc Qu%nh, ch) Hng, Kim Chi, Vân Anh… ã ng viên và
giúp , tôi trong quá trình hc tp và hoàn thành lun vn này.
Cui cùng, xin bày t− lòng bit n vô hn n ba má và các anh ch) em trong gia ình luôn
quan tâm, ng h và khích l tôi hoàn thành khóa hc.
Hc viên Chng trình Ging dy Kinh t Fulbright
Khóa MPP3


Nguyn Th Hng Diu

iii
TÓM TT LUN VN
Quá trình ô th) hóa di.n ra mnh m/ cùng v i s gia tng dân s ch yu do nhp c ngày
càng nhanh ã làm gia tng áng k nhu c∀u v nhà & ti thành ph à N∋ng. Th) trng
nhà & xut hin tình trng phi hiu qu ca ngoi tác tích cc, tình trng ∀u c bt ng
sn và bong bóng giá nhà t gây nên tht bi trên th) trng nhà & thu nhp thp. Trong
khi ó m#c  chênh lch giàu nghèo gi∃a các nhóm thu nhp trên )a bàn à N∋ng ngày
càng tng làm cho a s h gia ình có thu nhp thp cha có nhà & không có c hi tip
cn c nhà &.
M+c dù chính quyn Thành ph ã có nh∃ng bin pháp can thip nh0m phát trin nhà & xã
hi cho ngi thu nhp thp thông qua các  án nh: mi.n tin s dng t, mi.n gim
thu, cho vay vn v i lãi sut u ãi, cung cp mi.n phí các thit k mu, h1 tr ∀u t h
t∀ng k∗ thut ngoài hàng ràng d án cho bên cung; h1 tr lãi sut vay vn t2 ngân hàng
thng mi  mua nhà ho+c mua nhà tr góp, tr cp tin thuê nhà & xã hi… cho bên
c∀u. Song quá trình thc hin chính sách bc l nhiu v ng m3c, các bin pháp can thip
ca Nhà n c cha thc s mang li hiu qu, h thu nhp thp trên )a bàn Thành ph
vn thiu ch1 & phù hp, trong khi giá nhà & thu nhp thp vn n0m ngoài kh nng chi tr
và ngun cung t2 khu vc t nhân rt hn ch.
Th nht, cha thu hút c ngun vn ∀u t a dng t2 khu vc t nhân do chính sách
u ãi tín dng còn mang tính chung chung, thc t doanh nghip khó áp #ng iu kin
ca ngân hàng  tip cn vn vay. Th hai, ngun vn ngân sách c s dng cha hiu
qu, chi phí ∀u t cho xây dng nhà & xã hi t2 vn ngân sách cao hn so v i chi phí ∀u
t b0ng ngun vn ca khu vc t nhân. Th ba, chính sách h1 tr cha h ng n úng
mc tiêu là ngi c∀n tr giúp nhà &, mà ch yu tp trung vào các u ãi cho nhà ∀u t,
d. phát sinh tiêu cc. Th t, chính sách h1 tr cho h thu nhp thp cha n c úng
i tng do (i) bt cp trong vic xét duyt i tng th h&ng; (ii) i tng th h&ng
sang nhng trái phép quyn s& h∃u cho ngi có  kh nng chi tr; và (iii) h1 tr tín
dng kém hiu lc do iu kin cho vay t2 phía ngân hàng không phù hp v i kh nng
thanh toán ca ngi có thu nhp thp. Ngoài ra, các khu nhà & thu nhp thp có cht

lng kém c!ng là mt rào cn.
iv
 giúp các h gia ình có thu nhp thp trên )a bàn thành ph à N∋ng có c ch1 &
phù hp, chính quyn Thành ph c∀n có bin pháp tháo g, nh∃ng v ng m3c nêu trên
nh0m hoàn thin chính sách phát trin nhà & cho h thu nhp thp trong thi gian t i.
Tr c ht,  tng hiu qu trong ∀u t xây dng, h thp giá thành nhà &, chính quyn
Thành ph c∀n to c ch khuyn khích khu vc t nhân tham gia xây dng nhà & thu nhp
thp thông qua phng th#c hp tác xây dng - chuyn giao (BT); và có các bin pháp
giám sát ch+t ch/ cht lng nhà &. ng thi, Thành ph c∀n kin ngh) Chính ph có s
iu ch4nh cân i phng th#c can thip gi∃a bên cung và bên c∀u: (i) c3t gim nh∃ng
khon h1 tr cha hp lý và kém hiu lc cho nhà ∀u t nh mi.n gim các loi thu, h1
tr lãi vay; (ii) b( sung các quy )nh c th và hoàn thin khung pháp lý nh0m tng tính
kh thi và hiu lc i v i c ch h1 tr tín dng cho h thu nhp thp tng kh nng chi
tr  tip cn c ch1 & phù hp nh tr giá, tr góp dài hn, bo lãnh vay ngân hàng
Cui cùng, v i nh∃ng iu kin hin có v qu∗ t công di dào và th+ng d ngân sách
hàng nm tng i l n, à N∋ng có th vn dng mô hình nhà & xã hi ca Singapore,
quc gia ã rt thành công trong vic gii quyt vn  nhà & cho ngi thu nhp thp & ô
th) và có nh∃ng nét tng ng v i thành ph à N∋ng.

v
MC LC
LI CAM OAN i

LI C5M 6N ii

TÓM T7T LU8N VN iii

M9C L9C v

DANH M9C CÁC CH: VI;T T7T viii


DANH M9C B5NG BI<U ix

DANH M9C HÌNH ix

DANH M9C PH9 L9C x

Chng 1 GII THI=U > TÀI 1

1.1 Bi cnh nghiên c#u 1

1.2 Câu h−i nghiên c#u 3

1.3 Mc tiêu nghiên c#u 3

1.4 Phm vi và i tng nghiên c#u 3

1.5 Phng pháp nghiên c#u và ngun thông tin 3

1.6 Cu trúc  tài 4

Chng 2 T?NG QUAN V> CHÍNH SÁCH PHÁT TRI<N NHÀ ≅ THU NH8P THΑP
VÀ KINH NGHI=M GI5I QUY;T VΑN > NHÀ ≅ THU NH8P THΑP ≅
Ô THΒ 5

2.1 Nhà & thu nhp thp và tht bi th) trng nhà & thu nhp thp 5

2.1.1 Mt s khái nim c bn 5

2.1.2 +c im và tiêu chí xác )nh ngi (h) thu nhp thp 6


2.1.3 Tht bi th) trng và s c∀n thit can thip ca nhà n c vào th) trng
NOTNT 7

2.2 Can thip ca nhà n c vào th) trng nhà & nh0m phát trin NOTNT 8

2.2.1 Các hình th#c can thip ch yu 8

2.2.2 Các phng th#c can thip ca nhà n c 9

2.2.3 Các yu t nh h&ng n quyt )nh la chn chính sách NOTNT 10

vi
2.3 C s& pháp lý và các chính sách khuyn khích phát trin NOXH cho ngi thu nhp
thp ca Trung ng và ca )a phng 11

2.3.1 Chính sách, pháp lut do Trung ng quy )nh 11

2.3.2 Chính sách phát trin NOTNT do TP.N ban hành 11

2.4 Kinh nghim gii quyt vn  NOTNT & ô th) và kh nng áp dng ti TP.N 12

Chng 3 CHÍNH SÁCH PHÁT TRI<N NHÀ ≅ CHO HΧ THU NH8P THΑ
P
TRÊN ΒA BÀN THÀNH PH∆ À NΕNG THI GIAN QUA 15

3.1 Khái quát tình hình KTXH, dân s và m#c sng h gia ình ca TP.N 15

3.1.1 Tình hình KTXH ca TP.N 15


3.1.2 Quy mô dân s và m#c sng h gia ình qua các cuc t(ng iu tra xã hi hc
16

3.2 Quá trình phát trin nhà & ti TP.N 18

3.3 Chính sách phát trin NOTNT trên )a bàn TP.N thi gian qua 21

3.3.1 Ngun cung NOXH cho h thu nhp thp 21

3.3.2 C ch giá NOTNT và chính sách h1 tr bên cung 22

3.3.3 Kh nng chi tr ca h thu nhp thp và chính sách h1 tr bên c∀u 24

Chng 4 K;T QU5 KH5O SÁT ÁNH GIÁ CHÍNH SÁCH PHÁT TRI<N NHÀ ≅
CHO HΧ THU NH8P THΑP TRÊN ΒA BÀN THÀNH PH∆ À NΕNG 26

4.1 Chính sách cha n c úng i tng 26

4.1.1 Tình trng sang nhng quyn s& h∃u và cho thuê li 26

4.1.2 Kh nng thanh toán tin mua nhà ca h thu nhp thp 27

4.2 S phù hp gi∃a giá nhà và kh nng thanh toán ca ngi thu nhp thp 28

4.3 Chính sách h1 tr tín dng kém hiu lc 29

4.4 V cht lng cn h và iu kin sng ti các khu chung c 30

4.4.1 Thiu mt s công trình công cng c bn 30


4.4.2 Ngi dân hài lòng v i các d)ch v công c cung cp 31

4.4.3 Cht lng cn h và khu nhà & c∀n c quan tâm hn 32

Chng 5 K;T LU8N VÀ GΦI Ý CHÍNH SÁCH 33

5.1 ánh giá chung v chính sách phát trin NOTNT ti TP.N 33

5.2 Gi ý chính sách 34

vii
5.2.1 To c ch  t nhân tham gia xây dng theo phng th#c BT 35

5.2.2 iu ch4nh hp lý phng th#c can thip gi∃a bên cung và bên c∀u 35

5.2.3  xut th nghim vn dng mô hình Singapore cho TP.N 36

5.3 Kt lun 37

TÀI LI=U THAM KH5O 38

PH9 L9C 43



viii
DANH MC CÁC CH VIT TT
BS Bt ng sn
CBCCVC Cán b, công ch#c, viên ch#c
CSHT C s& h t∀ng

GDP T(ng sn phΓm quc ni (Gross Domestic Product)
KTXH Kinh t - xã hi
NOXH Nhà & xã hi
NOTNT Nhà & thu nhp thp, hay nhà & cho ngi (h) có thu nhp thp
NSNN Ngân sách Nhà n c
TP.N Thành ph à N∋ng
UBND Ηy ban nhân dân
UN-HABITAT Chng trình )nh c con ngi ca Liên hip quc
(The United Nations Human Settlements Programme)


ix
DANH MC BNG BIU
Bng 3.1: C cu dân s theo khu vc ca TP.N 17

Bng 3.2: M#c  chênh lch thu nhp trong dân s ca TP.N 18

Bng 3.3: Tình trng nhà & ca các h gia ình trên )a bàn TP.N 20

Bng 3.4: Kt qu xây dng NOXH cho h TNT trên )a bàn TP.N 21

Bng 3.5: Giá nhà ti thành ph à N∋ng 22

Bng 3.6: n giá sàn xây dng chung c d i 20 t∀ng 22

Bng 4.1: ánh giá v giá nhà và kh nng chi tr ca h TNT 28

Bng 4.2: ánh giá v chính sách h1 tr tín dng 30

Bng 4.3: H thng công trình công cng trong và g∀n khu chung c 30




DANH MC HÌNH
Hình 1.1: S lng cn h chung c hoàn thành a vào s dng so v i k hoch 2

Hình 2.1: Các phng th#c can thip ca nhà n c 10

Hình 2.2: Các yu t nh h&ng n quyt )nh la chn chính sách nhà & 10

Hình 2.3: Chính sách phát trin NOTNT theo thi gian 12

Hình 3.1: Tc  tng tr&ng GDP và GDP theo giá so sánh 1994 15

Hình 3.2: Tc  tng tr&ng dân s bình quân hàng nm ca TP.N và c n c 17

Hình 3.3: So sánh c cu giá thành cn h chung c thng mi và NOXH 23

Hình 4.1: Hình th#c s& h∃u nhà ca các h c kho sát 26

Hình 4.2: Phng th#c thanh toán khi mua nhà 28

Hình 4.3: M#c  hài lòng v các d)ch v công ti khu chung c 31

Hình 4.4: ánh giá cht lng cn h và khu nhà & 32



x
DANH MC PH LC

Ph lc 1: i tng th h&ng và c ch h1 tr ca chính sách NOTNT quy )nh ti
Quyt )nh 3882/Q-UBND ngày 26/5/2009 ca UBND TP.N v vic phê
duyt  án xây dng 7000 cn h phc v chng trình có nhà & cho nhân dân
trên )a bàn TP.N 43

Ph lc 2: Kinh nghim gii quyt vn  NOTNT & ô th) 45

Ph lc 3: ChuΓn nghèo quc gia và chuΓn nghèo riêng ca TP.N 51

Ph lc 4: C cu giá thành ca mt d án NOXH in hình ti Sn Trà, TP.N 51

Ph lc 5: Phng pháp chn mu 52

Ph lc 6: Mu phiu kho sát dùng cho h thu nhp thp ã c gii quyt nhà 54

Ph lc 7: Thng kê mô t v t∀n s và tΙ l % mt s ni dung kho sát 58

Ph lc 8: Th+ng d ngân sách ca TP.N giai on 2002 - 2009 66

1

Ch ng 1
GI!I THIU ∀ TÀI
1.1 B#i c∃nh nghiên c%u
T2 01/01/1997, sau khi tách kh−i t4nh Qung Nam - à N∋ng, tr& thành n v) hành chính
trc thuc Trung ng, thành ph à N∋ng (TP.N) ã liên tc t tc  cao trong tng
tr&ng kinh t và ô th) hóa, +c bit chú trng n vic ch4nh trang, phát trin h t∀ng ô
th), dn n s h gia ình b) gii t−a ngày càng tng  nhng ch1 cho các khu công
nghip, khu ô th) m i, nh∃ng cây c∀u, tuyn ph khang trang. T2 ó phát sinh nhu c∀u
l n v nhà & cho ngi dân b) nh h&ng, mà a ph∀n h là nh∃ng h có thu nhp thp.

c xem là trung tâm kinh t, chính tr), vn hóa ca khu vc Min Trung - Tây Nguyên,
TP.N không ch4 ang #ng tr c nh∃ng thách th#c l n v quá trình ô th) hóa mnh m/,
mà còn phi i m+t v i s gia tng dân s ngày càng nhanh làm gia tng áng k nhu c∀u
v nhà &. Nguyên nhân chính là s di dân t2 các )a phng khác n TP.N sinh sng,
hc tp và làm vic.
Nhà & là nhu c∀u thit yu và là mt quyn c bn ca ngi dân (iu 62 Hin pháp nm
1992). Trong khi ó, th) trng nhà t cha c to lp ng b, tn ti tht bi th)
trng, và tim Γn nhiu bin ng, ri ro. Tình trng ∀u c nhà t tr& nên ph( bin ã
Γy giá c tng cao ngoài t∀m kim soát, khin cho nhiu i tng có nhu c∀u thc s v
nhà & khó có kh nng tip cn c qu∗ nhà trên th) trng, +c bit là nh∃ng h thu nhp
thp. Vì vy, Nhà n c c∀n phi có chính sách can thip, giúp nh∃ng h nghèo, h thu
nhp thp có c ch1 & phù hp.
Nh∃ng nm qua, bên cnh ch trng, chính sách chung ca Chính ph, TP.N ã ban
hành và thc thi nhiu chính sách c th nh0m Γy mnh chng trình phát trin nhà & xã
hi (NOXH), và to iu kin  các thành ph∀n kinh t, h gia ình, cá nhân to lp nhà
&, ∀u t xây dng nhà & thng mi. +c bit, v i  án bo m nhà  cho nhân dân
trên a bàn giai on 2005-2010, TP.N ã xóa c áng k nh∃ng cn nhà ch (nhà
dng tm b, bán thy bán )a), nhà ( chut, a dân vào sng trong các khu chung c có
iu kin tt hn v kt cu h t∀ng và iu kin sinh hot. Tip n,  án xây dng 7000
cn h phc v chng trình có nhà  cho nhân dân trên a bàn TP.N c phê duyt
nh0m to ra qu∗ nhà & cho ngi có thu nhp thp. Ni dung  án yêu c∀u t2 nm 2009
2

n 2010 xây dng thêm 7000 cn h chung c phc v các i tng thuc din gia ình
chính sách, h tái )nh c, ngi h&ng lng t2 ngân sách nhà n c (NSNN)… ang sinh
sng ti khu vc ô th), có khó khn v ch1 &. Tr c nm 2005, trên toàn )a bàn TP.N
có 24 nhà chung c thuc qun lý nhà n c v i 3.884 cn h. n cui nm 2011, TP.N
ã có thêm 131 khu chung c v i 15.864 cn h thuc chng trình NOXH c trin
khai. Tuy nhiên trong ó ch4 có 74 khi nhà v i 4.848 cn h hoàn thành a vào s dng.
Hình 1.1: S# l&ng c∋n h( chung c hoàn thành )a vào s∗ d+ng so v,i k− ho.ch

Ngun: S Xây dng TP.N (2011)
iu này cho thy  án ra i ã thu hút khi lng ∀u t khá l n, tuy nhiên vic thc
hin ã không theo tin  k hoch và ang bc l mt s khó khn, v ng m3c c∀n c
tháo g,. n nay, ∀u t vào nhà & thu nhp thp (NOTNT) ch yu t2 ngun vn NSNN,
có rt ít doanh nghip t nhân tham gia. B&i thc t nh∃ng h1 tr và u ãi v vn ∀u t,
tín dng cho NOTNT ca Chính ph nói chung, ca à N∋ng nói riêng còn kém hiu lc,
cha thc s tháo g, khó khn tài chính cho c ngi có thu nhp thp và doanh nghip
tham gia.
Ph∀n l n h gia ình có thu nhp thp tht s c!ng không  kh nng chi tr  mua cn
h chung c khi cha tip cn c các chính sách h1 tr tín dng ca Nhà n c. Bên
cnh ó, bt cp trong thc thi chính sách c!ng làm cho chính sách không n c úng
i tng.
Vì vy, vic nghiên c#u  xut các c ch, chính sách phù hp  v2a khuyn khích các
nhà ∀u t trong vic xây dng nhà & v2a to iu kin cho ngi thu nhp thp có th
mua ho+c thuê nhà & ti TP.N ang là vn  cp thit.
2.513
4.848
8.503
S cn h hoàn thành
a vào s dng
S cn h chm tin 
so v i k hoch
S cn h ã c phê
duyt ang trin khai
2005-2011
3

1.2 Câu h/i nghiên c%u
(i) Chính sách phát trin NOTNT ca TP.N g+p nh∃ng trc tr+c gì?

(ii) Nhà n c c∀n làm th nào  giúp các h gia ình có thu nhp thp trên )a bàn TP.N
có nhà &?
1.3 M+c tiêu nghiên c%u
(i) T(ng quan v chính sách nhà & cho ngi thu nhp thp & ô th), các yu t tác ng
n chính sách, và kinh nghim trong và ngoài n c v phát trin NOTNT.
(ii) Phân tích và ánh giá thc trng chính sách NOTNT ca TP.N trong thi gian qua.
(iii)  xut kin ngh) nh0m hoàn thin chính sách phát trin NOTNT trên )a bàn TP.N,
góp ph∀n vào vic hoàn thành tt mc tiêu có nhà & trong Chng trình “5 không 3
có” ca TP.N.
1.4 Ph.m vi và )#i t&ng nghiên c%u
NOTNT là vn  tng i rng và liên quan n rt nhiu khía cnh, tuy nhiên  tài ch4
tp trung nghiên c#u & khía cnh hình th#c s& h∃u (mua, thuê, thuê mua), th) trng cung-
c∀u, tài chính và c ch giá.
 tài c!ng ch4 tp trung vào i tng th h&ng là h có thu nhp thp ti TP.N, trong
ó loi tr2 nhóm i tng là công nhân & các khu công nghip và c!ng không nghiên c#u
vn  nhà & cho i tng hc sinh, sinh viên.
1.5 Ph ng pháp nghiên c%u và ngun thông tin
 tài s dng phng pháp nghiên c#u )nh tính da trên các s liu thng kê mô t.
S liu s cp: s dng phng pháp iu tra, chn mu ngu nhiên và phân tích thng kê
mô t  ánh giá thc trng chính sách NOTNT & TP.N. i tng kho sát là các h
gia ình ã c gii quyt nhà theo chính sách NOTNT trên )a bàn TP.N.  thu thp
thông tin s cp, tác gi ã phi hp v i Vin Nghiên c#u Phát trin Kinh t - Xã hi
(KTXH) à N∋ng cùng tin hành thc hin iu tra kho sát. Vic t(ng hp thông tin, x
lý s liu, v/ bng biu  th) sau ó c thc hin b0ng ph∀n mm SPSS.
4

S liu th cp: s dng s liu th# cp t2 Kt qu iu tra dân s và nhà & ngày 1/4/2009
ca Cc Thng kê TP.N; iu tra m#c sng h gia ình 2 nm 1 l∀n (t2 2002 n 2010)
ca T(ng cc Thng kê; và các báo cáo liên quan v chính sách nhà &, NOXH, NOTNT…
ca S& Xây dng TP.N, Công ty Qun lý Nhà chung c TP.N và các n v) liên quan.

1.6 C0u trúc )1 tài
 tài bao gm nm chng. Chng 1 là ph∀n m& ∀u nh0m gi i thiu bi cnh chính
sách và các vn  nghiên c#u. Chng 2 t(ng quan c s& lý lun v chính sách phát trin
NOTNT và kinh nghim gii quyt vn  nhà & & ô th). Chng 3 phân tích thc trng
chính sách phát trin NOTNT trên )a bàn TP.N trên c s& t(ng hp s liu th# cp.
Chng 4 ánh giá chính sách NOTNT trên )a bàn TP.N t2 kt qu kho sát do tác gi
thc hin. Cui cùng, chng 5 a ra kt lun và gi ý chính sách.

5

Ch ng 2
T2NG QUAN V∀ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIN NHÀ  THU NHP THP
VÀ KINH NGHIM GII QUYT VN ∀ NHÀ  THU NHP THP  Ô TH
2.1 Nhà 3 thu nh4p th0p và th0t b.i th tr5ng nhà 3 thu nh4p th0p
2.1.1 Mt s khái nim c bn
2.1.1.1 Nhà  xã hi, nhà  thu nhp thp, và nhà chung c
Nhà  xã hi (NOXH) & nhiu n c, là mt ph∀n chính sách nhà & ca chính ph ni mà
nhà n c có nh∃ng can thip khác nhau  t c mc ích chính tr) và xã hi. Vai trò
ban ∀u ca NOXH là  kh3c phc tình trng thiu ht v nhà & ti các nhóm ngi
nghèo và ngi thu nhp thp (Lê Th) Bích Thun, 2007). Tùy t2ng quc gia, c!ng có
nhiu cách gi loi nhà & này nh nhà & công (public housing), nhà & hp tác (co-operative
housing), nhà & giá rϑ (low cost housing), nhà & giá phi chng (affordable housing) v.v.
≅ Vit Nam, NOXH có hai loi: (1) NOXH do Nhà n c ∀u t xây dng b0ng vn
NSNN  cho thuê, (2) NOXH c ∀u t xây dng b0ng vn không phi t2 NSNN 
bán, cho thuê, hay cho thuê mua. i tng th h&ng gm cán b, công ch#c, viên ch#c
(CBCCVC), sΚ quan, quân nhân chuyên nghip, công nhân làm vic ti các khu công
nghip, các i tng ã tr li nhà & công v khi ht tiêu chuΓn c thuê nhà & công v,
hc sinh, sinh viên các trng i hc, cao Λng, trung hc chuyên nghip, trung cp ngh,
ngi thu nhp thp ti khu vc ô th) (Chính ph, 2010).
Nhà  thu nhp thp (NOTNT) theo nghΚa rng, là nhà & c xây da trên qu∗ NOXH ca

mt quc gia, )a phng dành cho a s dân c và ngi lao ng có thu nhp d i m#c
trung bình trong xã hi. Hiu theo nghΚa hΜp, chúng bao gm nh∃ng cn nhà cp thp, giá
rϑ giành cho ngi có thu nhp thp và cho các i tng chính sách xã hi nh ngi già,
tàn tt, cô n không ni nng ta ho+c ngi có công v i t n c ang sng trong
hoàn cnh khó khn… NOTNT có th là nhà riêng, nhà thuê thuc s& h∃u cá nhân, s& h∃u
doanh nghip ho+c s& h∃u cng ng và nhà n c… (Nguy.n Minh Phong, 2006).
Theo quy )nh ca pháp lut, i tng th h&ng NOTNT gm CBCCVC, lc lng v!
trang h&ng lng t2 ngân sách nhà n c và ngi có thu nhp thp ti khu vc ô th)
(Th t ng Chính ph, 2009).
6

Nh vy có th hiu khái nim NOXH bao gm c NOTNT. C th, trong chính sách
NOXH có chính sách NOTNT và NOTNT là mt loi hình NOXH.
Nhà chung c: Trong Lut Nhà & và các vn bn trin khai lut có quy )nh NOXH ti ô
th) phi là nhà chung c (iu 47). Nhà chung c là nhà có t2 2 t∀ng tr& lên, có li i, c∀u
thang, h thng công trình h t∀ng s dng chung cho nhiu h gia ình (Cc Thng kê
TP.N, 2010).
2.1.1.2 H gia ình, h thu nhp thp
Khái nim h hay h gia ình s dng trong  tài ging nh khái nim c s dng
trong công tác thng kê. Khái nim h c hiu n gin là bao gm nh∃ng ngi thc t
ang sng ti h, cùng n chung, & chung. Khái nim h gia ình khác v i khái nim h
theo s( h khΓu, ho+c theo kiu gia ình thu∀n túy. h gia ình mô t gia ình thc t và
thng s dng trong vic lp k hoch, d báo s phát trin nhu c∀u tng tr&ng KTXH
(T(ng cc Thng kê, 2010).
Xut phát t2 khái nim này mà thut ng∃ “ngi thu nhp thp” s dng trong chính sách
NOTNT ca Vit Nam nói chung, à N∋ng nói riêng, c!ng chính là mun nói n “h
TNT”. H TNT bao gm mt ngi ho+c nhiu ngi thc t ang cùng n chung, &
chung và chung qu∗ thu chi có m#c thu nhp bình quân ∀u ngi thuc din thu nhp
thp trong xã hi.
2.1.2 c im và tiêu chí xác nh ngi (h) thu nhp thp

Theo Ngân hàng th gi i và Chng trình )nh c con ngi ca Liên hip quc (UN-
HABITAT) trích trong Hoàng Xuân NghΚa và Nguy.n Kh3c Thanh (2009, tr.25) thì ngi
thu nhp thp là ngi (h) mà thu nhp bình quân mt tháng ca h phi chi tiêu cho khΓu
ph∀n n ung  duy trì cuc sng ti thiu mt 66% thu nhp, còn 34% chi dùng cho nhu
c∀u c bn khác nh: nhà &, vn hóa, giáo dc, y t, i li, giao tip. NghΚa là quan nim v
thu nhp thp c xác )nh ph thuc vào thu nhp và m#c sng.
≅ Vit Nam, trong các cuc kho sát và thng kê v m#c sng h gia ình thng chia các
h gia ình thành 5 nhóm thu nhp, theo ó ngi thu nhp thp c hiu là ngi (h)
thuc nhóm 1 - nhóm có m#c thu nhp thp nht và nhóm 2 - nhóm có m#c thu nhp trung
bình thp. C th hn, trong mt s chính sách v NOXH (Lut Nhà & 2005, Thông t
7

36/2009/TT-BXD, Ngh) )nh 71/2010/N-CP…) có  cp, ngi thu nhp thp là ngi
có m#c thu nhp bình quân hàng tháng ca h gia ình d i m#c thu nhp bình quân ca
)a phng theo quy )nh ca UBND cp t4nh. Trong chính sách nhà & ca mt s )a
phng nh Hà Ni (Quyt )nh s 34/2010/Q-UBND), TP.H Chí Minh (Quyt )nh s
74/2010/Q-UBND), VΚnh Phúc (Quyt )nh s 38/2010/Q-UBND)… có quy )nh rõ
ngi thu nhp thp là nh∃ng ngi không phi np thu thu nhp cá nhân.
Riêng TP.N n nay vn cha có vn bn chính th#c nào quy )nh iu này. Thc t
trong các quy )nh h ng dn th tc bán NOTNT ca các doanh nghip ∀u t phát trin
NOXH ti à N∋ng ban hành (Quy )nh s 08/Q-DMC-579; T trình s 238/TTr-CTVC)
thì tiêu chí xác )nh ngi có m#c thu nhp thp c!ng là “ngi có m#c thu nhp bình
quân hàng tháng không thuc din phi np thu thu nhp cá nhân t2 thu nhp thng
xuyên theo quy )nh ca pháp lut v thu thu nhp cá nhân”.
Nh vy, cn c# vào thc t, quan nim ngi thu nhp thp & ô th) s dng trong  tài
bao gm nh∃ng ngi (h) có m#c thu nhp d i ng,ng trung bình ca )a phng, t#c
nh∃ng ngi thuc nhóm 1 và nhóm 2 trong phân chia 5 nhóm thu nhp; ho+c không thuc
din phi np thu thu nhp cá nhân. Nhìn chung, thu nhp bình quân ca h ch4  áp
#ng c nhu c∀u c bn thit yu so v i cuc sng hin ti và ang g+p khó khn v nhà
&, c∀n s h1 tr v m+t c ch chính sách phù hp.

2.1.3 Tht bi th trng và s cn thit can thip ca nhà nc vào th trng NOTNT
Nhà & là mt nhu c∀u thit yu và là quyn c bn ca con ngi. LΚnh vc phát trin nhà
& luôn óng vai trò quan trng trong s nghip phát trin kinh t và m bo an sinh xã
hi. ≅ bt k% quc gia nào, nhu c∀u nhà & ca ngi dân c!ng rt l n nhng th) trng li
ít quan tâm n ông o ngi có thu nhp thp vì h g∀n nh không có kh nng thanh
toán, nht là & các thành ph ang có tc  tng tr&ng kinh t cao, quá trình ô th) hóa
mnh m/ i kèm v i dân s tng nhanh và qu∗ nhà & ngày càng b) thu hΜp (UN-HABITAT
và UNESCAP, 2008). T2 ó, giá nhà & và t & b) Γy lên cao, vt gp nhiu l∀n kh
nng chi tr ca ngi thu nhp thp. Do vy, chính ph & h∀u ht các n c u có chính
sách can thip vào th) trng NOTNT v i nh∃ng hình th#c và m#c  khác nhau.
Nhìn t2 góc  kinh t hc vi mô cho thy s& dΚ nhà n c phi can thip vào lΚnh vc nhà
&, to ra chính sách NOTNT do có s tn ti ca tht bi th) trng. Nguy.n Th) Thu
8

Trang (2011) cho r0ng tht bi th) trng trong vic áp #ng nhu c∀u NOTNT do th)
trng nhà & phân b( ngun lc không hiu qu trên bn vn : (1) th) trng nhà & là th)
trng cnh tranh không hoàn ho: giá c th) trng nhà & có s chênh lch so v i m#c giá
cân b0ng; (2) tính phi hiu qu ca ngoi tác tích cc; (3) th) trng không ∀y ; (4) s
phát trin mt cân i do làn sóng nhp c và tc  ô th) hóa, tình trng bong bóng giá
tài sn và ∀u c bt ng sn (BS).
Có chính sách nhà & phù hp s/ giúp ci thin s#c kh−e cng ng, ci thin s công b0ng
và (n )nh xã hi, vt qua tht bi v chính sách ho+c th) trng, và thúc Γy tng tr&ng
kinh t thông qua nhà & (Steekelenburg, 2011a, tr.4). Vì vy, nhà n c c∀n có chính sách
NOXH cho ngi thu nhp thp nh0m kh3c phc nh∃ng tht bi th) trng nêu trên và
giúp ngi thu nhp thp có  kh nng thanh toán  tip cn c ch1 & phù hp.
2.2 Can thip c6a nhà n,c vào th tr5ng nhà 3 nh7m phát tri8n NOTNT
2.2.1 Các hình thc can thip ch yu
Theo Steekelenburg (2011a, tr.7-14), thông thng chính ph các n c can thip vào th)
trng nhà & thông qua nm nhóm công c nh sau:
(i) Quyn s hu: Nhà n c óng vai trò to lp hành lang pháp lý, quyt )nh vic tip

cn nhà & và cung cp nhà & thông qua s m bo quyn s dng t và quyn s& h∃u
nhà &. NOXH ca n c ta c!ng là mt i tng c iu ch4nh b&i Lut Nhà &, c s&
 a ra các chính sách c th v NOTNT hin nay. Bên cnh ó Lut t ai c!ng có
tác ng rt nhiu n phát trin nhà &, Lut C trú thì tác ng n vic tip cn nhà &,
còn các quy chuΓn và tiêu chuΓn xây dng thì tác ng n vic cung #ng nhà & nói
chung, NOTNT nói riêng.
(ii) H thng tài chính nhà : Vai trò ca h thng tài chính nhà & chính là cho vay th
chp và qun lý các ri ro. Các công c tài chính nhà & c mt s n c s dng có
hiu qu là: H tr ca nhà nc cho tài chính nhà : chΛng hn Philippin, chính ph
óng vai trò nh bên cp vn (cho vay) chính; Xây dng trc tip và các khon vay: ti
Singapore nhà n c ∀u t phát trin NOXH thông qua C quan Phát trin Nhà &
(HDB) cung cp nhà & cht lng v i giá phi chng, giúp phân b( và quy hoch ngun
lc hiu qu, và Qu∗ Tit kim An sinh Xã hi Trung ng (CPF) h1 tr các khon cho
9

vay; H tr lãi sut: tiêu biu là Qu∗ tit kim nhà & Bauspar ca #c; m bo s n
nh, bo him và bo lãnh: công c này thng c s dng b&i Hà Lan, New
Zealand và các n c phng Tây, chính ph khuyn khích khi t nhân thông qua h
thng bo him cho vay th chp.
(iii) Tr cp nhà : Tùy theo mc ích ca chính sách NOXH & m1i n c mà có nh∃ng
cách th#c tr cp v nhà & khác nhau. Nhìn chung, có 3 loi tr cp: tr cp bên c∀u (tr
cp lãi sut, ph cp); tr cp bên cung (tr cp nhà & hóa giá, NOXH); và kim soát
giá (hn ch ∀u c).
(iv) Cung cp CSHT dân c: Ngoài nh∃ng n1 lc tr cp trc tip v nhà &, vic ∀u t
phát trin CSHT c!ng c∀n thit góp ph∀n nâng cao m#c sng ca ngi dân và gim
khong cách giàu nghèo. Hn n∃a, khon tin ∀u t cho h thng CSHT này không h
nh−, nu c nhà n c h1 tr cung cp s/ gim c áng k chi phí ∀u t xây dng,
v2a khuyn khích c các nhà ∀u t tham gia th) trng NOTNT v2a gim c giá
thành cn h, giúp ngi thu nhp thp có nhiu kh nng tip cn v i th) trng nhà &.
(v) H thng quy nh pháp lut: Nhà n c can thip vào th) trng nhà & nh0m )nh

h ng và iu tit quá trình phát trin xây dng và qun lý qu∗ nhà & ô th) thông qua
các quy hoch ca thành ph; quy )nh v quy hoch vùng chuyên bit và s dng t
ai; lut và quy chuΓn xây dng Các quy )nh pháp lut không ch4 nh0m m bo cht
lng nhà & và m∗ quan ô th) mà còn có vai trò )nh h ng, h1 tr pháp lý  ngi
thu nhp thp có th d. dàng tip cn th) trng nhà &.
2.2.2 Các phng thc can thip ca nhà nc
C!ng theo Steekelenburg (2011a), chính quyn trung ng ho+c )a phng có th can
thip vào th) trng nhà & nh0m giúp ngi thu nhp thp tip cn c nhà & phù hp
theo các phng th#c nh Hình 2.1. i vi bên cung, Nhà n c có th can thip trc tip
b0ng cách xây dng, s& h∃u, phân phi và qun lý qu∗ NOXH cung cp cho ngi thu
nhp thp; can thip gián tip b0ng cách to c ch khuyn khích khu vc t nhân tham
gia xây dng và cung cp NOTNT nh h1 tr c s& h t∀ng, u ãi tín dng, gim thu…
i vi bên cu, Nhà n c c!ng có th can thip trc tip (tr cp, tr giá) và/ho+c gián
tip (h1 tr lãi sut cho vay, mi.n gim thu…) nh0m làm tng kh nng chi tr cho ngi
thuê nhà, mua nhà.
10

Hình 2.1: Các ph ng th%c can thip c6a nhà n,c

Ngun: Trích t Steekelenburg (2011a), hình 7, trang 22
2.2.3 Các yu t nh hng n quyt nh la chn chính sách NOTNT
Quyt )nh la chn chính sách can thip nào vào th) trng NOTNT thng ch)u nh
h&ng b&i bn nhóm yu t chính, gm: (i) kt cu và tc  tng tr&ng ca dân s; (ii)
m#c  phát trin v KTXH; (iii) gi i hn ca ngun lc tài chính; và (iv) s chi phi ca
yu t vn hóa, chính tr) (Steekelenburg, 2011a). .
Hình 2.2: Các y−u t# ∃nh h3ng )−n quy−t )nh l9a ch:n chính sách nhà 3

Ngun: Trích t Steekelenburg (2011a), hình 1, trang 5
Dân s#
- Các yu t nhân khΓu hc

- Các yu t kinh t - xã hi
- T4 l ô th) hóa
Ngun l9c
- LΚnh vc tài chính
- Chính sách tit kim
- Tình hình ngân sách
- Chính sách ca ngân hàng
Trung ng v


c

p v

n

Kinh t−
- C s& kinh t/GDP
- Tng tr&ng kinh t
- T4 l ngi có vic làm
- Giá nhà &
Chính sách
nhà 3
V∋n hóa
- T t&ng
- u tiên chính tr)
- Khung th ch
- Khung hành chính và
pháp lut
CUNG C;U

S#c mua
c

a gia 
ình

Chi phí xây
d

ng nhà
&

Thu nhp
gia 
ình

Giá nhà
Thanh toán tr


góp hàng tháng
ho+c chi phí
thuê nhà

Tr


vay th


chp hàng
tháng ho+c
thuê nhà

Chi phí t ai
Chi phí nhân công
Vt liu xây dng
Chi phí vn
Quy )nh v giá bán
Các phí )a phng
Cung c

p h


t
∀
ng

H thng tài chính
Ki

m soát cho thuê

Thu nhà
Thu thu nhp
Thu


doanh thu bán hàng

Chuyn nhng thu nhp
u ãi tit kim
Tài tr cho khon thanh toán ngay
Mi.n tr2 thu cho ch s&
h∃u nhà &
Ph


c

p nhà
&

cá nhân

Kh


nng chi tr


11

2.3 C s3 pháp lý và các chính sách khuy−n khích phát tri8n NOXH cho ng5i thu
nh4p th0p c6a Trung  ng và c6a )a ph ng
2.3.1 Chính sách, pháp lut do Trung ng quy nh
Vào nm 2005, Lut Nhà  c Quc hi ban hành, thut ng∃ NOXH chính th#c xut
hin, ánh du s can thip ca Nhà n c vào th) trng NOTNT, b c ∀u hình thành
nên chính sách NOTNT hin nay. Lut c quy )nh chi tit và h ng dn thi hành b&i

Ngh) )nh 71/2010/N-CP ca Chính ph ban hành ngày 23/6/2010.
n tháng 4/2009, Th t ng Chính ph ban hành Quyt )nh s 67/2009/Q-TTg v mt
s c ch, chính sách phát trin NOTNT ti khu vc ô th). Theo ó, các u ãi cho bên
cung gm h1 tr tín dng ∀u t, cung cp mi.n phí thit k và c Nhà n c tr giúp
∀u t h t∀ng k∗ thut ngoài hàng rào d án; u ãi cho bên c∀u c vay vn t2 các ngân
hàng thng mi v i tr giúp ca Nhà n c v lãi sut.
Và ngày 30/11/2011, Th t ng Chính ph ã ban hành Quyt )nh 2127/Q-TTg phê
duyt Chin lc phát trin nhà & quc gia n nm 2020 và t∀m nhìn n nm 2030.
Chin lc nêu quan im phát trin nhà & không ch4 theo c ch th) trng mà Nhà n c
có trách nhim can thip ho+c h1 tr  ngi dân có nhà &, +c bit là nh∃ng ngi thu
nhp thp và ngi nghèo g+p khó khn v nhà &.
2.3.2 Chính sách phát trin NOTNT do TP.N ban hành
Bên cnh ch trng, chính sách ca Trung ng, TP.N c!ng ã ban hành và thc thi
mt s c ch, chính sách c th theo +c thù ca )a phng nh0m gii quyt nhu c∀u nhà
& ca ngi dân (Hình 2.3). Theo ó, UBND TP.N ã  ra các gii pháp trin khai xây
dng, kinh phí và ngun vn ∀u t; ng thi nêu rõ i tng th h&ng chính sách, các
c ch u ãi bên cung, bên c∀u… (Ph lc 1).

12

Hình 2.3: Chính sách phát tri8n NOTNT theo th5i gian
Trung
 ng
Lut Nhà &
Chính sách phát trin
NOTNT
H ng dn thi hành
Lut Nhà &
Chin lc phát
trin nhà &

56/2005/QH11 Q 67/2009/Q-TTg N 71/2010/N-CP

Q 2127/Q-TTg
a
ph ng

2005 2009 2010 2011
Q 140/2005/Q-UBND

Q 3882/Q-UBND

Kéo dài và m& rng  án NOXH
theo c ch ca Q 3882/Q-UBND
 án có nhà &  án 7000 cn h
Ngun: Các vn bn lut và di lut ca Trung ng và à Nng
Nhìn chung, khuôn kh( pháp lý cho th) trng NOTNT ca c trung ng và )a phng
u khá chi tit v quy trình th tc nhng li rt s sài v m+t tài chính tín dng. Vì vy,
tính kh thi ca chính sách không cao, n nay vic trin khai vn còn g+p nhiu lúng túng.
2.4 Kinh nghim gi∃i quy−t v0n )1 NOTNT 3 )ô th và kh∃ n∋ng áp d+ng t.i TP.N
Gii quyt vn  nhà & cho dân c ô th) nói chung, và h thu nhp thp nói riêng là vn
 khó khn, ph#c tp.  góp ph∀n  xut phng án gii quyt NOTNT & TP.N,  tài
ã nghiên c#u kinh nghim t2 các mô hình phát trin nhà & ca mt s quc gia nh M∗,
Pháp, Hà Lan, Singapore và các ô th) trong n c nh Hà Ni, H Chí Minh, Bà R)a -
V!ng Tàu… (Ph lc 2)
Kt qu tìm hiu cách th#c gii quyt vn  NOTNT & ô th) thông qua các nghiên c#u
trong và ngoài n c cho thy, các n c dù ã phát trin hay ang phát trin u có chính
sách nhà &  giúp , t∀ng l p ngi thu nhp thp có c ch1 & thích hp. Cách làm
m1i ni tuy có khác nhau nhng u có im chung là nh∃ng u ãi v t ai, CSHT, v
tài chính và thu  ngi thu nhp thp có th mua hay thuê c nhà & giá rϑ, phù hp
v i kh nng chi tr. Tuy nhiên, không phi bt k% kinh nghim thành công nào c!ng có

th áp dng c cho TP.N, c∀n phi có s tng thích nht )nh v bi cnh, trình 
phát trin KTXH, th ch, công ngh…
Kinh nghim ca M∗ v hình th#c h1 tr cho vay tín dng  ngi thu nhp thp có kh
nng tip cn và t ci thin ch1 & thay vì chính ph trc tip cung cp nhà & hay c g3ng
Γy ngi nghèo ra kh−i ô th), là cách làm hay, c nhiu n c châu Âu áp dng thành
13

công. Tuy nhiên, mô hình này ch4 hiu qu khi có công ngh tài chính cao cp, h thng
ngân hàng phát trin mnh, tt c mi ngi u có tài khon & ngân hàng, ngân hàng qun
lý và thu hi vn ca ngi lao ng qua chính tin lng ca h. Hn n∃a, cuc khng
hong tài chính ti M∗ v2a qua c!ng b3t ngun t2 vic gia tng ngun vn tài tr  mua
bán nhà & thông qua k∗ thut “ch#ng khoán hóa BS th chp” trong khi h thng kim
soát không theo k)p và vic cho vay mua nhà d. dàng & m#c “d i chuΓn”, dn t i tình
trng các nhà ∀u t và ngi dân ( xô vào kinh doanh BS, Γy “bong bóng” ca th)
trng BS M∗ bùng n(. ây là bài hc l n mà à N∋ng c∀n lu ý khi  xut các gii
pháp trong chính sách phát trin NOTNT.
Kinh nghim ca Pháp và Hà Lan là phát trin loi hình NOXH có  cht lng và tiêu
chuΓn thit k, phù hp kin trúc và m∗ quan ô th)  cho các nhóm có thu nhp thp
trong xã hi thuê. Dù NOXH do nhà n c ∀u t (chim a ph∀n & Pháp) hay ca t nhân
(các hip hi nhà & ti Hà Lan) c!ng u có khuynh h ng hot ng phi li nhun da
trên nh∃ng u ãi tài chính thông qua Qu∗ tin gi tit kim ca ngi dân (& Pháp) ho+c
Qu∗ bo lãnh NOXH ca nhà n c (& Hà Lan). ng thi, chính ph có khuynh h ng
chuyn t2 tr cp bên cung sang tr cp bên c∀u và tr cp CSHT k∗ thut và xã hi. S
khác bit c bn và quan trng khin à N∋ng (Vit Nam) khó áp dng c kinh nghim
ca Pháp và Hà Lan là m#c chênh lch quá xa v GDP và GDP/∀u ngi. Trong khi
NSNN ∀u t cho NOXH & Pháp chim 1,8% GDP, & Hà Lan n 3% GDP, còn & Vit
Nam hin ch4 chim khong 0,2-0,3%. Mt qu∗ tin gi tit kim t nguyn nh & Pháp
hay qu∗ bo lãnh NOXH & Hà Lan khó có th hình thành và có quy mô  l n  h1 tr th)
trng NOTNT & à N∋ng nói riêng, Vit Nam nói chung.
≅ Singapore, h∀u ht nhà & ca ngi dân u do Nhà n c m nhn thông qua Qu∗ tit

kim an sinh xã hi trung ng và Ban Phát trin nhà &. Kinh nghim gii quyt NOTNT
t2 mô hình Singapore có vϑ khá phù hp v i iu kin ca TP.N. Th# nht, Singapore là
mt quc gia nhng có din tích và dân s tng ng v i TP.N, t#c dân s có th qun
lý c, ít tp trung ngi nghèo & ô th) và không có hin tng di c t2 nông thôn ra
thành th). Th# hai, chính ph kim soát quyn s& h∃u t, & à N∋ng qu∗ t công cho
NOXH còn tng i di dào. Th# ba, nhà & cho mi ngi là quyt tâm chính tr), ti
Singapore chính ph cam kt nâng cp nhà & liên tc  (i ly ng h v chính tr), ti
TP.N “có nhà &” là mt mc tiêu quan trng trong chng trình “3 có” mà chính quyn