CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CHI PHÍ THUÊ NHÀ CỦA NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI TP HỒ CHÍ MINH

B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP.HCM
_________



MAI THANH CHI


CÁC YU T NH HNG N CHI PHÍ THUÊ NHÀ
CA NGI CÓ THU NHP THP TI TP. H CHÍ MINH


LUN VN THC S KINH T







TP. H Chí Minh - nm 2013

B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP.HCM
_________

MAI THANH CHI


CÁC YU T NH HNG N CHI PHÍ THUÊ NHÀ
CA NGI CÓ THU NHP THP TI TP. H CHÍ MINH
Chuyên
ngành: QUN TR KINH DOANH
Mã
s
: 60340102

LUN VN THC S KINH T


NGI HNG DN KHOA HC:
TS. NGUYN VN NGÃI






TP. H Chí Minh - nm 2013


i



LI CAM OAN

Tôi cam đoan đây là công trình nghiên cu ca tôi.
Các s liu, kt qu nêu trong lun vn là trung thc và cha tng đc ai công b
trong bt k công trình nào khác.
Hc viên


Mai Thanh Chi



ii


CM T

Li đu tiên xin chân thành cm n công n ca Ba, M và ch đã luôn ng h và
to điu kin tt nht cho tôi hoàn thành lun vn nay.
Li tri ân xin trân trng gi ti Thy Nguyn Vn Ngãi, ngi đã tn tình hng
dn, ch dy cn k, chi tit và có nhng đóng góp quý báu đ lun vn đc hoàn thành
mt cách tt nht.
Xin bày t lòng bit n đn quý Thy Cô trong Vin ào To Sau i Hc đã to
điu kin đ tôi hoàn thành tt chng trình hc Thc s.
Xin chân thành cm n tt c các Thy Cô trong trng i Hc Kinh T TP.
HCM đã truyn đt nhng kin thc quý báu trong sut thi gian tôi hc cao hc ti
trng.
Li cm n cng xin gi đn tt c các Thy Cô trong Khoa Kinh T Trng i
Hc Cn Th đã truyn đt nhng kin thc quý báu trong sut thi gian tôi hc đi hc
ti trng.
Xin gi li cm n sâu sc đn các anh ch và các bn cng khóa Cao hc 19 đã

chia s nhng kinh nghim, kin thc, luôn sát cánh bên nhau và đng viên giúp đ tôi
trong quá trình hc tp và thc hin đ tài.
Mt ln na, xin chân thành cm n!
Trân trng,
Tác gi lun vn.



iii


MC LC

Li cam đoan i
Cm t ii
Mc lc iii
Danh mc các bng vi
Danh mc các hình vii
Danh mc các phng trình viii

Chng 1 Gii thiu 1
1.1 Lý do chn đ tài 1
1.2 Mc tiêu nghiên cu 2
1.3 Phm vi và đi tng nghiên cu 2
1.3.1 Phm vi nghiên cu 2
1.3.2 i tng nghiên cu 3
1.4 Phng pháp nghiên cu và c s s liu 3
1.4.1 Phng pháp nghiên cu 3
1.4.1.1 Phng pháp thng kê mô t 3
1.4.1.2 Phng pháp hi quy 3

1.4.2 C s s liu 4
1.5 Kt cu lun vn 5

Chng 2 Thc trng nhà  ca ngi thu nhp thp  TP. HCM 6
2.1 Vài nét v TP. HCM 6
2.1.2 Môi trng 6
2.1.2 Kinh t 7
2.1.3 Dân c 7
2.1.4 Giáo dc 8


iv

2.1.5 Giao thông 9
2.1.6 Quy hoch và kt cu đô th 9
2.2 Nhà  ca ngi thu nhp thp ti TP. HCM 10
2.2.1 Thu nhp, tích ly và chi tiêu ca ngi dân khu vc thành th 10
2.2.2 Thc trng nhà  hin nay ti TP.HCM 13
2.2.3 Hot đng cho thuê nhà dành cho ngi thu nhp thp hin nay 15

Chng 3 C s lý lun và mô hình nghiên cu 19
3.1 C s lý lun 19
3.1.1 Lý thuyt cung – cu hàng hóa 19
3.1.1.1 Cu 19
3.1.1.2 Cung 20
3.1.2 Các yu t nh hng đn cu 21
3.1.2.1 nh hng ca thu nhp đn tiêu dùng 21
3.1.2.2 nh hng ca đc đim ngi tiêu dùng 22
3.1.2.3 nh hng ca marketing đn tiêu dùng 23
3.2 Các nghiên cu khác 24

3.2.1 Các nghiên cu trong nc 25
3.2.2 Các nghiên cu nc ngoài 26
3.3 Mô hình nghiên cu 27
3.3.1 Nhóm yu t đc đim cá nhân 29
3.3.2 Nhóm yu t tài chính 31
3.3.3 Nhóm yu t th trng 32

Chng 4 Các yu nh hng đn chi phí thuê nhà ca ngi thu nhp thp ti
TP.HCM 36
4.1 c đim mu kho sát 36
4.1.1  tui 36
4.1.2 Tình trng hôn nhân và mi quan h vi ngi cùng chung sng 37


v

4.1.3 Ngh nghip và thu nhp 39
4.2 Kh nng tài chính 40
4.3 Th trng 41
4.3.1 S ni so sánh trc khi quyt đnh la chn ni thuê 41
4.3.2 Tin ích ni thuê 43
4.3.3Chi phí thuê nhà, din tích phòng và khong cách đi làm 44
4.3.4 Ni thuê gn ni mua sm và gii trí 46
4.3.5 Môi trng ni thuê 47
4.4 Phân tích hi quy 47
4.4.1 Các bin có ý ngha thng kê 49
4.4.2 Các bin không có ý ngha thng kê 54

Chng 5 Kt lun và Kin ngh 57
5.1 Kt lun 57

4.5 Hàm ý chính sách v nhà  cho ca ngi thu nhp thp 57
4.5.1 Vn đ qun lý, h tr, khuyn khích phát trin hot đng đu t xây dng nhà
cho thuê cho ngi có thu nhp thp 58
4.5.2 Phát trin th trng bt đng sn 59
4.5.3 Ngi thu nhp thp 60
5.2 Kin ngh 60
Tài liu tham kho 61
Ph lc 64





vi

DANH MC CÁC BNG

Bng 2.1 T đánh giá tình trng thu nhp 11
Bng 2.2 Thu nhp bình quân hàng tháng ca lao đng theo ngành, Vit Nam 12
Bng 2.3 Chi tiêu đi sng bình quân 1 ngi/ tháng  thành th, Vit Nam 13
Bng 2.4 Chi tiêu và thu nhp ca ngi lao đng theo vùng 13
Bng 2.5 Tóm tt v đc đim nhà  và môi trng sng 14
Bng 2.6 Nhu cu thuê nhà ca công nhân  TP. HCM 16
Bng 2.7 Tình trng thuê nhà và chi phí thuê nhà ca h 18
Bng 3.1 Các bin trong mô hình hi quy 28
Bng 4.1  tui và gii 36
Bng 4.2: Chi phí thuê nhà bình quân trên ngi đi vi tng đ tui 37
Bng 4.3 Tình trng hôn nhân và mi quan h vi ngi cùng chung sng 38
Bng 4.4 Chi phí thuê nhà đi vi tình trng hôn nhân và mi quan h vi ngi cùng
chung sng 39

Bng 4.5 Chi phí thuê nhà đi vi tng loi ngh nghip 40
Bng 4.6 Chi phí thuê nhà bình quân đi vi thu nhp tính trên 1 ngi 41
Bng 4.7 S tin đc h tr 41
Bng 4.8 So sánh các ni thuê trc khi quyt dnh thuê 42
Bng 4.9 Chi phí thuê đi vi s ni đi xem, so sánh trc khi thuê 42
Bng 4.10 Chi phí thuê bình quân và s hài lòng vi tin ích ni thuê 43
Bng 4.11 Khong cách đi làm, din tích phòng và chi phí thuê 44
Bng 4.12 Chi phí thuê đi vi din tích thuê tng ngi 45
Bng 4.13 Chi phí thuê đi vi khong cách đi làm 46
Bng 4.14 Chi phí thuê đi vi ni thuê gn ni mua sm và gii trí 46
Bng 4.15 Chi phí thuê bình quân và s hài lòng v môi trng ni thuê 47
Bng 4.16 Kt qu c lng mô hình 48


vii



DANH MC CÁC HÌNH

Hình 3.1 Hai dng đng thu nhp – tiêu dùng 23
Hình 3.2 Các yu t nh hng đn chi phí thuê nàh bình quân hàng tháng ca ngi thu
nhp thp 29


viii



DANH MC CÁC PHNG TRÌNH

Phng trình 1.1 4
Phng trình 1.2 4
Phng trình 3.1 24


1

Chng 1
GII THIU

1.1 LÝ DO CHN  TÀI
Vi quan nim “an c, lc nghip” thì đc s hu mt cn nhà dù to dù
nh  nhng thành ph ln nh Hà Ni và Thành ph H Chí Minh (TP. HCM)
luôn là m c ca nhiu ngi lao đng có mc thu nhp khiêm tn. Tuy nhiên,
luôn nm top nhng thành ph có giá nhà đt cao nht th gii thì ngi thu nhp
thp  TP. HCM không dám có gic m “mua nhà”.
Theo kt qu điu tra ca B xây dng, hin ch 20% trong tng s 1 triu
lao đng trc tip và khong 1,2 – 1,5 triu lao đng gián tip có ch ; ch có
khong 2/3 trong tng s cán b, công chc t lo đc nhà  cho mình, s còn li
ch yu tp trung  các đô th ln phi ghép h,  nh,  tm. TP. HCM hin có
khong 1,5 triu ngi có nhu cu v nhà .
Theo ý kin ca các chuyên gia, phân khúc nhà  cho thuê đang có tc đ
phát trin yu nht trên th trng bt đng sn hin nay. Ông Lê Hoàng Châu,
Ch tch Hip hi Bt đng sn TP. HCM cho bit nhng nm gn đây đã có mt
s doanh nghip xây cn h cho thuê, nhng s lng cha nhiu và ch yu
nhm vào th phn cn h cho thuê cao cp. Trong khi đó, nhà cho thuê dành cho
ngi thu nhp trung bình, thu nhp thp vi mc giá t 3 – 5 triu cha có nhiu
đn v quan tâm (Thy Tho 2011).
Các sn phm nhà  cho thuê hin nay đang tn ti di dng các dãy nhà

tr sinh viên, phòng tr cht chi, nhch nhác, không có quy hoch. Din tích nhà
tr nh, công trình ph khép kín hoc dùng chung, không có sân chi, nhà đ xe
hay các công trình tin ích khác. Nhng khu nhà tr này thng nm xen k trong
các khu dân c c, gn trng hc, nhà máy, công trng. Xét v mt quy hoch,
nhng cn nhà tr này không đáp ng tiêu chun v din tích, cht lng nhà  và
không th coi là nhà  cho thuê đúng ngha. Tuy nhiên, ti nhng v trí gn trung
2

tâm thành ph, thun tin sinh hot thì giá thuê không h r, trung bình t 1,5 – 4
triu đng/ tháng.
Vi nhu cu ln ca ngi dân, chênh lch gia giá cung và cu cng nh
cht lng nhà cho thuê thì ngi thu nhp thp khó có th thuê mt ni  tt đ
“an c, lc nghip”.
Vì th, vic tìm hiu chi phí thuê nhà ca ngi thu nhp thp là cn thit.
H đã chi cho thuê nhà nh th nào và nhng yu t nào nh hng đn mc chi
đó, bi trên ht, h là ngi có thu nhp thp. Do đó, vic nghiên cu đ tài “Các
yu t nh hng đn chi phí thuê nhà ca ngi có thu nhp thp  TP. H Chí
Minh” nhm tìm hiu chi phí thuê nhà cng nh các yu t nh hng đn chi phí
đ t đó đa ra nhng bin pháp hay chính sách kp thi và hp lý là cn thit.

1.2 MC TIÊU NGHIÊN CU
Lun vn đc thc hin nhm đt đc các mc tiêu sau đây:
1. Phân tích thc trng thuê nhà hin nay ca ngi có thu nhp thp.
2. Xác đnh các yu t nh hng đn chi phí thuê nhà ca ngi thu nhp
thp.
3. Hàm ý v chính sách liên quan đn th trng nhà  cho ngi thu nhp
thp.

1.3 PHM VI VÀ I TNG NGHIÊN CU
1.3.1 Phm vi nghiên cu

 tài nghiên cu v các yu t nh hng đn chi phí thuê nhà ca ngi
thu nhp thp ti TP.HCM. Các yu t này đc chia làm 3 nhóm yu t chính là
nhóm yu t cá nhân, nhóm yu t tài chính và nhóm yu t th trng.
Thi gian thu thp s liu t tháng 02 nm 2012 đn tháng 09 nm 2012.

3

1.3.2 i tng nghiên cu
Theo quy đnh ti khon 4 điu 14 Thông t s 16/2010/TT-BXD ngày
01/09/2010: Các đi tng thuc din đc mua, đc thuê, đc thuê mua nhà 
xã hi phi có mc thu nhp bình quân hàng tháng không thuc din phi np thu
thu nhp cá nhân t thu nhp thng xuyên theo quy đnh ca pháp lut v thu
thu nhp cá nhân. Hay nói cách khác đây nhng ngi không np thu thu nhp cá
nhân, thuc din mua nhà xã hi đc xem là ngi có thu nhp thp.
Do đó, đi tng nghiên cu ca lun vn là ngi đang thuê nhà ti TP.
HCM và có mc thu nhp hàng tháng t 4 triu đng tr xung và mc gim tr
gia cnh 1,6 triu/ ngi/ tháng.

1.4 PHNG PHÁP NGHIÊN CU VÀ C S S LIU
1.4.1 Phng pháp nghiên cu
1.4.1.1 Phng pháp thng kê mô t
Tng hp, phân tích s liu nhm mô t đúng thc trng cuc sng và tình
trng thuê nhà hin ti ca ngi thu nhp thp đ thc hin mc tiêu phân tích
thc trng thuê nhà hin nay ca ngi có thu nhp thp, da vào s liu th cp
và s cp.

1.4.1.2 Phng pháp hi quy
Phng trình hi quy đc xây dng và c lng nhm xác đnh các yu
t nh hng đn chi phí thuê nhà ca ngi có thu nhp thp, da vào s liu s
cp.

Mô hình kinh t lng có dng:
Y =  + 
i
x
i
+



(1.1)
Trong đó, Y: chi phí thuê nhà hàng tháng/ ngi.
x
i
: Các bin đc lp
: hng s

i
: h s c lng
4

: Sai s

1.4.2 C s s liu
 thc hin các mc tiêu đã nêu bng phng pháp phân tích thng kê mô
t và phng pháp phân tích hi quy thì lun vn đã s dng hai ngun d liu
nh sau: d liu th cp và d liu s cp.
D liu th cp: Ngun s liu đc ly t các ngun chính thc nh Tng
Cc Thng kê, Tng Cc Môi trng, B Xây dng, S Tài nguyên và Môi
trng, Cc Qun lý nhà và Th trng Bt đng sn, S Xây dng TP.HCM và
Tng hi Xây dng Vit Nam cùng vi báo chí và tài liu chuyên ngành đ minh

ha cho vài nét v đa bàn nghiên cu và vn đ nghiên cu trong lun vn.
D liu s cp: Ngun s liu đc thu thp thông qua phng vn trc tip
390 h đang thuê nhà ti TP. HCM.
Theo nghiên cu ca Jidapa Jitraksa và Krisada Pacharavnich (2010), thì c
mu trong nghiên cu đc tính theo công thc:
 =

(

)
(1.2)
Vi n: c mu
N: Tng th
e: sai s, thng đc ly e = 0,05

Theo thng kê ca Tng công ty đin lc TP. HCM ( Mnh Cng,
2012), thì hin ti có 1.164.075 ngi thuê tr có thu nhp thp nên n = 400 mu.
 đm bo đc s quan sát 400, s lng mu đc thc hin là 420
mu.
Cn c trên c mu và s qun thc hin phng vn, s mu đc phân đu
cho tng qun và vic chn mu đc tin hành theo phng pháp thun li, ngu
nhiên và đm bo tng đi đúng theo yêu cu cho mc tiêu nghiên cu.
Các qun đc phân làm 2 nhóm: qun ni thành nh qun 1, 3, 5, 10 và
5

11; các qun, huyn ngoi thành nh: 2, 4, 6, 7, 8, 9, 12, Tân Bình, Bình Tân, Phú
Nhun, Th c, Gò Vp, C Chi, Cn Gi, Hóc Môn và Nhà Bè.
Theo Dng Th Bình Minh và cng s (2012) đã dn thì hin ti đa s
ngi dân  ni thành mun chuyn ra ngoi thành vi lý do cht lng các dch
v đô th xung cp, ùn tc giao thông, mt đ dân s cao nên xu hng tng dân

c  các qun ni thành có chiu hng gim hoc tng nh. Do đó, vic chn
vùng nghiên cu trong đc thc hin theo 2 cách cho 2 nhóm qun khác nhau:
qun ni thành chn qun có mt đ dân s cao, qun ngoi thành chn qun có
t l tng dân s cao và phi t mc trung bình toàn thành tr lên.
Theo s liu t Tng cc thng kê (2008) thì hin ti có các qun sau thõa
mãn điu kin trên: qun 5, qun Bình Thnh, qun Th c, qun Gò Vp, Qun
12, Qun Bình Tân và Qun 7. Do đó vic thu thp s liu đc thc hin trên 7
qun vi s lng mu chia đu 60 mu/qun.
Mu đc nghiên cu ti các khu nhà tr  TP.HCM và chn đúng đi
tng đ kho sát. Sau khi thc hin phng vn, loi đi các phiu không hp lý,
thiu thông tin, s phiu đt yêu cu còn li là 390 phiu.

1.5 KT CU CA LUN VN
Lun vn đc chia thành 05 chng:
Chng 1 gii thiu tng quan đ tài nghiên cu.
Chng 2 trình bày vài nét v đa bàn nghiên cu ca lun vn, khái
quát v trng nhà  cng nh vic thu nhà ca ngi thu nhp thp.
Chng 3 trình bày c s lý thuyt liên quan, các nghiên cu trc đây
làm c s đa ra mô hình nghiên cu.
Chng 4 trình bày các kt qu phân tích nghiên cu ch yu da
vào kt qu thng kê và phân tích hi quy s liu thu thp nhm s khng
đnh tính hp lý ca quá trình nghiên cu là phù hp và có ích.
Chng 5 tóm tt kt qu các nghiên cu có đc và nêu rõ các hn ch
ca đ tài và đ ngh các bc nghiên cu tip
theo.

6

Chng 2
THC TRNG NHÀ  CA NGI THU NHP THP TI TP. HCM

Chng 2 trình bày vài nét v đa bàn nghiên cu v t nhiên, xã hi và kinh t ca TP.
HCM. ng thi, khái quát tình hình thuê nhà ca ngi thu nhp thp nhm vch ra
toàn cnh v vn đ nhà  ca ngi thu nhp thp hin nay.

2.1 VÀI NÉT V THÀNH PH H CHÍ MINH
TP. HCM nm trong vùng chuyn tip gia min ông Nam B và Tây Nam
B, bao gm 19 qun và 5 huyn, tng din tích 2.095,01 km2.
Vi v trí tâm đim ca khu vc ông Nam Á, TP.HCM là mt đu mi giao
thông quan trng v c đng b, đng thy và đng không, ni lin các tnh trong
vùng và còn là mt ca ngõ quc t.
TP. HCM phía Bc giáp tnh Bình Dng, Tây Bc giáp tnh Tây Ninh, ông
và ông Bc giáp tnh ng Nai, ông Nam giáp tnh Bà Ra - Vng Tàu, Tây và Tây
Nam giáp tnh Long An và Tin Giang. Cách Hà Ni 1.730 km theo đng b, trung
tâm thành ph cách b bin ông 50 km theo đng chim bay.

2.1.1 Môi trng
Vi tc đ gia tng dân s quá nhanh, c s h tng cha kp quy hoch nâng
cp tng th, ý thc mt s ngi dân li quá kém trong nhn thc và bo v môi
trng chung. Theo s liu quan trc ca B Tài nguyên – Môi trng, (2011), tình
hình ô nhim môi trng nc đang có nhng din tin bt li đáng báo đng. Vi
lng rác thi hàng ngày hàng triu mét khi nc thi sinh hot thì TP.HCM hin nay
đang phi đi mt vi vn đ ô nhim môi trng quá ln. Mt khác, thành ph đang
có khong 2.000 km kênh thoát nc, hn 100.000 h ga và 800 ca x thi. Tuy
nhng, nn x rác ba bãi ca ngi dân đã vô hiu hóa gn nh toàn b h thng thoát
7

nc và tình trng ln chim kênh din ra khá ph bin trong khu dân c, (Tng cc
Môi trng 2012).
Các phng tin giao thông, hot đng xây dng, sn xut còn góp phn gây ô

nhim không khí. Khu vc ngoi thành, đt cng b ô nhim do thuc bo v thc
vt t sn xut nông nghip gây nên.
Tình trng ngp lt trong trung tâm thành ph đang  mc báo đng cao, xy ra
c trong mùa khô. Din tích khu vc ngp lt khong 140 km2 vi 85% đim ngp
nc nm  khu vc trung tâm. Nguyên nhân là do h thng cng thoát nc đc xây
cách đây 50 nm đã xung cp. Ngoài ra, vic xây dng các khu công nghip và đô th
 khu vc phía nam – khu vc thoát nc ca thành ph này đã làm cho tình hình ngp
càng nghiêm trng hn.

2.1.2 Kinh t
TP.HCM gi vai trò đu tàu kinh t ca c Vit Nam. Thành ph chim 0,6%
din tích và 8,34% dân s ca Vit Nam nhng chim ti 20,2% tng sn phm, 27,9%
giá tr sn xut công nghip và 34,9% d án nc ngoài.
V thng mi, TP.HCM có mt h thng trung tâm mua sm, siêu th, ch đa
dng. Mc tiêu th ca TP.HCM cng cao hn nhiu so vi các tnh khác ca Vit
Nam và gp 1,5 ln th đô Hà Ni.
Tuy vy, nn kinh t ca TP.HCM vn phi đi mt vi nhiu khó khn. Toàn
thành ph ch có 10% c s công nghip có trình đ công ngh hin đi, k thut sn
xut tiên tin. C s h tng ca thành ph lc hu, quá ti, ch giá tiêu dùng cao, t
nn xã hi, hành chính phc tp cng gây khó khn cho nn kinh t.

2.1.3 Dân c
Hin nay, theo s liu điu tra ca Tng cc Thng kê ngày 01/04/2011, dân s
thành ph là 7.549.341 ngi. S phân b dân c  TP.HCM không đu, các qun
3, 4, 10 và 11 có mt đ lên ti trên 40.000 ngi/km2, thì huyn ngoi thành Cn
8

Gi có mt đ tng đi thp 98 ngi/km2. V mc đ gia tng dân s, trong khi t l
tng t nhiên khong 1,07% thì t l tng c hc lên ti 2,5%. Nhng nm gn đây dân
s các qun trung tâm có xu hng gim; trong khi dân s các qun mi lp vùng ven

tng nhanh, do đón nhn dân t trung tâm chuyn ra và ngi nhp c t các tnh đn
sinh sng.
Mc dù TP.HCM có thu nhp bình quân đu ngi rt cao so vi mc bình quân
ca c Vit Nam, nhng khong cách giàu nghèo ngày các ln do nhng tác đng ca
nn kinh t th trng. Nhng ngi hot đng trong lnh vc thng mi cao hn
nhiu so vi ngành sn xut. S khác bit xã hi vn còn th hin rõ gia các qun ni
ô so vi các huyn  ngoi thành.

2.1.4 Giáo dc
H thng các trng t bc mm non ti trung hc tri đu khp thành ph.
Trong khi đó, nhng c s xóa mù ch, ph cp giáo dc tp trung ch yu vào bn
huyn ngoi thành C Chi, Bình Chánh, Nhà Bè, Cn Gi. Các trng ngoi ng  TP.
HCM không ch ging dy nhng ngôn ng ph bin mà còn mt trng dy quc t
ng, mt trng dy Hán Nôm, bn trng dy ting Vit cho ngi nc ngoài. TP.
HCM hin nay cng có 40 trng quc t do các lãnh s quán, công ty giáo dc đu t.
V mt hành chính, S Giáo dc TP.HCM ch qun lý các c s giáo dc t bc
mm non ti ph thông. Giáo dc bc đi hc, trên đa bàn thành ph có trên 80
trng, đa s do B Giáo dc và ào to qun lý. Trong s hc sinh, sinh viên đang
theo hc ti các trng đi hc, cao đng ca thành ph, 40% đn t các tnh khác.
Nh vy, hàng nm ngoài áp lc gia tng dân s t nhiên, TP.HCM còn chu áp
lc gia tng dân s c hc t vic hc sinh, sinh viên các tnh khác di c đn nhm
mc đích hc tp. iu này cng tác đng đn tình hình kinh t xã hi, nht là gây áp
lc đn tình trng nhà cho thuê và giao thông trong thành ph.


9

2.1.5 Giao thông
Nh điu kin t nhiên thun li, TP.HCM tr thành mt đu mi giao thông
quan trng ca Vit Nam và khu vc ông Nam Á. Tính riêng vn ti hàng hóa, đng

bin chim khong 29% và đng sông khong chim 20% tng khi lng thông qua
đu mi thành ph. ng b ch chim 44% vn ti hàng hóa nhng chim ti 85.6%
vn ti hành khách. V giao thông đng không, Sân bay quc t Tân Sn Nht là phi
trng ln nht Vit Nam v c din tích và công sut nhà ga.
Giao thông đng b, thành ph có 6 bn xe khách liên tnh. Mng li kh
nng tip nhn trên 1.200 xe/ngày, vn chuyn gn 41.000 khách/ngày đi các tnh Nam
Trung B, Tây Nguyên, ông Nam B, ng bng sông Cu Long vi tng lng
hành khách liên tnh qua thành ph khong 106,4 triu lt ngi/nm, nhiu nht
qua quc l 1A.
Giao thông trong ni ô, do tc đ tng dân s nhanh, quy hoch yu, h thng
đng xá nh khin thành ph luôn phi đi mt vi vn đ ùn tc. Thành ph có 239
cây cu nhng phn ln chiu rng nh hn chiu rng ca đng nên gây khó khn
cho các phng tin giao thông,trong đó, mt s cây cu có trng ti thp hay đang
trong tình trng xung cp. H thng đng tri nha còn li cng tr nên quá ti, cn
sa cha, đc bit là ti các huyn ngoi thành, h thng đng vn phn nhiu là
đng đt đá. Hin nay thành ph có 3.250 xe buýt và 8.000 xe taxi, mi nm ch đáp
ng khong 6,2% nhu cu đi li.

2.1.6 Quy hoch và kt cu đô th
Theo thit k đô th ban đu ca ngi Pháp vào nm 1860, thành ph Sài Gòn
s là ni sinh sng cho 500.000 dân. Tuy nhiên hin nay thành ph này có dân s k c
s lng khách vãng lai là 10 triu ngi, kt cu đô th đã quá ti. Sài Gòn tng là
thành ph ca cây xanh vi không gian kin trúc theo quy hoch ca Pháp trc đây đã
thay đi vi vic thu hp không gian xanh đ xây dng nhà ca, không gian kin trúc
10

thành ph này tr nên cht chi vi nhiu công trình xây dng hn đn thiu tính thng
nht.
Công tác quy hoch có nhiu bt cp, yu kém. Toàn thành ph còn hàng trm
công trình quy hoch ln, nh d dang. Quy hoch cho h thng công trình ngm vn

cha đc thc hin xong. Trong 10 nm gn đây, khu vc đô th mi đ li du n ln
trong quá trình phát trin thành ph này là khu đô th mi Phú M Hng do nc ngoài
đu t xây dng.
Chin lc quy hoch ca Thành ph hin nay là tránh dn  dân c v ni
thành, đng thi phát trin mt s khu đô th mi góp phn làm gim mt đ dân s
vn đã quá cao nh hin nay.

Tóm li, TP.HCM là thành ph đông dân nht, đng thi cng là trung tâm kinh
t, vn hóa, giáo dc quan trng ca Vit Nam. Nh điu kin t nhiên thun li,
TP.HCM tr thành mt đu mi giao thông quan trng ca Vit Nam và ông Nam Á,
bao gm c đng b, đng st, đng thy và đng không. Trong các lnh vc giáo
dc, truyn thông, th thao, gii trí, TP.HCM đu gi vai trò quan trng bc nht.
Tuy vy, TP.HCM đang phi đi din vi nhng vn đ ca mt đô th ln có
dân s tng quá nhanh nh: cht lng môi trng sng và nhà  cho ngi dân. Trong
ni ô thành ph, h thng giao thông công cng kém hiu qu đng sá tr nên quá ti,
thng xuyên ùn tc; Môi trng thành ph cng đang b ô nhim do phng tin giao
thông, các công trng xây dng và công nghip sn xut; An ninh xã hi không đc
bo đm. Dân s tng nhanh trong khi qu đt không nhiu khin cho cung – cu th
trng nhà cho thuê mt cân đi, nht là khi th trng bt đng sn trong các nm qua
đã không ngng đy giá đt lên cao đã khin cho vic mua / thuê nhà ca ngi dân
gp nhiu khó khn.

11

2.2 NHÀ  CA NGI THU NHP THP TI TP.HCM
2.2.1 Thu nhp, tích ly và chi tiêu ca ngi dân khu vc thành th
Vi thu nhp bình quân đu ngi đt khong 1.300USD/nm (khong 27 triu
đng/nm), Vit Nam đc các t chc th gii đánh giá là nc nghèo và d báo nhu
cu v nhà  thu nhp thp  Vit Nam là rt cao.
Trong Báo cáo nghèo đô th ca Lê Th Thanh Loan,  Ngc Khi và Nguyn

Bùi Linh, (2010), ngi dân đã t đánh giá mc thu nhp và chi tiêu trong nm 2009
ca mình: vi hn 60% h cho là thu nhp va đ, 16,8% thu nhp d tha, còn li
17,5% thiu mt ít và 5% thiu rt nhiu.
Bng 2.1 T đáng giá tình trng thu nhp, %.

Chung
T đánh giá tình trng thu nhp
D/ tha
Va đ
Thiu mt ít
Thiu rt nhiu
Tng s
100,0
16,8
60,8
17,5
5,0
Hà Ni
100,0
22,1
56,3
16,8
4,8
TP. H Chí Minh
100,0
14,1
63,0
17,8
5,1
5 nhóm thu nhp

Nhóm nghèo nht
100,0
8,4
47,3
31,8
12,5
Nhóm nghèo
100,0
10,2
61,2
23,8
4,9
Nhóm trung bình
100,0
12,3
61,9
21,3
4,5
Nhóm giàu
100,0
18,1
70,1
9,2
2,7
Nhóm giàu nht

100,0
31,7
62,1
5,0
1,2
5 nhóm chi tiêu





Nhóm nghèo nht
100,0
10,2
50,8
30,0
9,1
Nhóm nghèo
100,0
11,0
60,7
22,4
6,0
Nhóm trung bình
100,0
15,8
62,3
16,7
5,2
Nhóm giàu

100,0
14,7
69,2
13,1
3,1
Nhóm giàu nht
100,0
28,9
59,8
8,7
2,6
Ngun: Lê Th Thanh Loan,  Ngc Khi và Nguyn Bùi Linh (2010).

12

Hn phân na h nghèo nht t đánh giá thu nhp ca h là va đ và d d còn
li 31,8% cho là thiu mt ít và 12,5% thiu rt nhiu; Nhóm h trung bình, giàu và
giàu nht đánh giá thu nhp ca h lc quan hn, trên 85% h trung bình, giàu và giàu
nht cho thu nhp ca h là va đ hoc d d, nhng vn còn 1,2% h giàu cho thu
nhp còn thiu. ng thi, khi thc hin vic t đánh giá thu nhp thông qua chi tiêu,
có trên 60% nhóm h nghèo nht t đánh giá chi tiêu ca h là d tha hoc va đ,
còn li 30% cho là thiu mt ít và 9,1% thiu rt nhiu;  các nhóm h nghèo, trung
bình, giàu và giàu nht t l t đánh giá d, tha hoc va đ là 70%, nhng vn có
2,6% h thuc nhóm giàu nht cho là thiu rt nhiu.
Theo s liu thng kê (Tng cc Thng kê, 2011) v mc sng ca ngi dân
thì mc thu nhp lao đng làm vic  ngành tài chính cao hn so vi các ngành khác.
Nm 2010, mc thu nhp ca lao đng làm vic  ngành tài chính là 6.380,600 đng/
ngi/ tháng so vi mc lng trung bình các ngành khong 3,8 triu đng/tháng,
(Tng cc thng kê 2011).
Bng 2.2 Thu nhp bình quân hàng tháng ca lao đng theo ngành, Vit Nam,

1.000 đng.
Ngành kinh t
2009
2010
Nông nghip, lâm nghip và thy sn
3.027,2
3.259,5
Vn ti; kho bãi và thông tin liên lc
4.261,1
4.296,4
Tài chính, tín dng
6.811,0
6.380,6
Hot đng kinh doanh bt đng sn
3.967,4
4.365,8
Giáo dc và đào to
2.754,2
2.980,0
Ngun: Tng cc thng kê, (2012).

Trong c cu chi tiêu ca mình, ngi dân vn dành mt t l ln đ chi cho n
ung và khi thu nhp còn thp, cha vt qua mc tha mãn các nhu cu c bn ti
thiu nh chi cho lng thc, thc phm thì khon chi cho nhà  chim rt nh, khi thu
nhp tng lên vt qua mc gii hn này thì t l ca thu nhp đc đ dành đu t
cho ch  tng nhanh và chim mt t trng ln, (Tng cc Thng kê, 2011).
13

Bng 2.3 Chi tiêu đi sng bình quân 1 ngi/ tháng  thành th, Vit Nam, đng.
Nm

2002
2006
2010
Chi lng thc thc phm
368.960
488.170
1.086.107
Chi nhà , đin nc
52.970
67.330
148.205
Chi khác
320.580
579.600
1.190.257
Tng
742.510
1.135.100
2.424.569
Ngun: Tng cc thng kê (2011).
Theo Hoàng Quang và Xuân Trng, (Báo Lao đng, 2012), thì kt qu kho
sát thc t tin lng, thu nhp và mc sng ti thiu trong các DN, do nhóm công tác
ca Vin Công nhân và Công đoàn thuc Tng Liên oàn Lao đng Vit Nam, công
b ngày 9/11/2012 cho thy, lng ti thiu hin nay ca ngi lao đng khu vc
doanh nghip nói chung và vùng 1, trong đó có TP.HCM, nói riêng ch đáp ng đ
mc sng ti thiu trong vòng na tháng.
Bng 2.4 Chi tiêu và thu nhp ca ngi lao đng theo vùng, đng.

Vùng 1
Vùng 2

Vùng 3
Vùng 4
Thu nhp
2.770.000
2.443.0000
2.377.000
2.135.000
Chi tiêu
4.126.000
3.723.000
3.479.000
2.770.000
Ngun: Hoàng Quang và Xuân Trng, (2012).

Vi mc lng và chi tiêu nh trên, cuc sng ca ngi lao đng ti TP.HCM
hin gp rt nhiu khó khn. Trong đó, chi tiêu ca ngi lao đng và gia đình bao
gm chi phí cho nhu cu lng thc, thc phm và chi phí nuôi con, thì đi vi ngi
lao đng cha có nhà  phi đi thuê khó khn còn gp bi ln. Bài vit ca Hoàng
Quang và Xuân Trng, (Báo Lao đng, 2012), dn li ca ông Lê Vn Phát, (Tng
cc thng kê), cho bit mi tháng ngi lao đng phi chi t 700.000 – 1.000.000 đng
đ thuê nhà đ .
Qua s liu v thu nhp, tích ly và nhà  ca ngi dân trong các nm gn đây,
thu nhp trung bình theo các ngun s liu tng hp đc thì ti các đô th ln nh
14

TP.HCM, thu nhp bình quân ca nhóm có thu nhp trung bình và thp đt khong 3
triu đng đn khong 6 triu đng/tháng và chi phí cho nhà  vn là khon chi ln
đc u tiên.

2.2.2 Thc trng nhà  hin nay ti TP. HCM

Mi ngi đu cn có mt ni  đ ngh ngi và tái to sc lao đng sau thi
gian làm vic. Ngi thu nhp thp cng vy, h cn có ni  và ngh ngi. Và, nhà 
ca ngi thu nhp thp đc coi nh mng màu đen bên cnh nhng mng màu đp
đ ca nhng khu cn h xa hoa, sang trng, nhng cao c vn phòng. Trong mng
màu đen đó là ni c ng, ngh ngi ca hàng triu ngi, mà tình trng sng ca h
đc nêu lên mt phn nào trong bng sau:
Bng 2.5 Tóm tt v đc đim nhà  và môi trng sng,
%.



Ni 
di
7m2/
ngi
Nhà
tr,
thuê

Nc
máy
riêng

Nu n
bng
du/ ci/
than
Khó khn mà h gia đình gp phi
Ting
n

Khói
bi
Mt/
ct
đin
Ngp
lt
Trm/
cp
Tng
29
23
57
7
22
23
14
15
14
Hà Ni
26
16
70
14
22
26
27
14
11
TP.HCM

31
26
51
4
22
21
7
16
16
Dân thng trú
17
8
65
8
24
25
15
16
14
Dân di c
62
64
40
6
18
17
10
14
13
Nhóm nghèo nht

35
15
42
16
18
19
18
15
14
Nhóm giàu nht
17
24
74
2
23
21
13
10
13
Ngun: Lê Th Thanh Loan,  Ngc Khi và Nguyn Bùi Linh (2010).

Thành ph vn còn 31% ngi sng trong tình trng ch  cht hp và ti ni
sng h điu gp nhng khó khn v nc, đin cng nh tình trng ngp lt và trm/
cp. Tuy nhiên, không phi ai cng có nhà, mt ni đ ngh ngi ca chính mình,
62% dân di c và 17% dân c trú phi thuê nhà đ .
15

Trong thi hoàng kim ca bt đng sn, doanh nghip ch quan tâm ti li
nhun, mun thu hi vn nhanh b qua phn ln nhu cu  th trng nhà thu nhp
thp, trung bình. Tình trng đu c nhà đt và kích cu o din ra khá ph bin trong

các nm qua, tình trng chuyn đi mc đích s dng đt trái quy đnh, mua bán trao
tay và xây dng t phát gây nh hng không tt đn quy hoch và gây tác đng xu
đn tâm lý và đi sng nhân dân, (Dng Th Bình Minh, 2012).
Kt qu là, ch s giá nhà/ thu nhp ca ngi dân thì  Vit Nam vn cao hn
nhiu so vi các nc trên th gii và khu vc.  Vit Nam khong 24 - 26,6, trong
khi  khu vc Nam Á là 6,25, ông Á là 4,14, châu Phi là 2,21, châu Âu, Trung ông
và Bc M là 6,25, M Latinh và Caribe là 2,38. Theo Liên hp quc thì ch s giá
nhà/thu nhp ca ngi dân khong t 3 – 4 là hp lý, (Dng Th Bình Minh và cng
s, 2012).
Mt ví d v điu này là: hu ht cn h đc xem là bình dân có giá t 16-19
triu đng/m2, (đã tính 10%VAT). Vi cn h bình thng khong 75 m2 s có giá 1,2
– 1,5 t đng. Vi mc lng ca b trng hoc nhân viên có mc thu nhp cao là 12
triu đng/tháng, thì phi tit kim 10 nm không n không ung mi mua đc. Còn
nu tr đi khong 50% dành cho chi phí sinh hot thì mt 20 nm. Ngay vi cn nhà h
dành cho ngi có thu nhp thp, hay nhà  xã hi có giá trên di 500 triu đng/m2,
thì vi thu nhp trung bình ca công nhân 3 triu đng/tháng cng phi mt 15 nm tit
kim không n, không ung mi mua đc.
Vic so sánh giá nhà và thu nhp hin nay đã ch rõ gic m “có nhà” ca ngi
thu nhp thp khó thc hin. Và, khi không th mua nhà nhng vn cn ni  đã to
cu thuê nhà ca đông đo ngi thu nhp thp.

2.2.3 Hot đng cho thuê nhà đi vi ngi thu nhp thp hin nay
Trong thi gian va qua, hu ht doanh nghip ch tp trung vào vic phát trin
nhà  thng mi đ bán theo giá th trng nhm thu hi vn nhanh và nu cho thuê
thì cng là cho thuê vn phòng hoc các cn h cao cp; đi vi TP. HCM thì ngoài