Thị trường Bất động sản

1
Thị trường bất động sản
Hà Nội, tháng 2 năm 2011
2
Các nội dung chính
I. Tổng quan thị trường bất động sản
II. Phân loại thị trường bất động sản
III. Các yếu tố của thị trường bất động sản
IV. Xu hướng phát triển thị trường bất động
sản
V. Vai trò của nhà nước đối với thị trường
bất động sản
VI. Giá trị và giá cả bất động sản
3
I. Tổng quan thị trường bất động sản
I.1. Bất động sản
I.1.1. Khái niệm về bất động sản
•
Theo Bộ Luật dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội
nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thông qua
ngày 14/06/2005 thì Bất động sản là các tài sản bao
gồm đất đai; nhà, công trình gắn liền với đất đai, kể cả
các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các
tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do
pháp luật quy định.
•
Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005 thì bất động
sản được định nghĩa đất đai và những công trình do con
người tạo nên gắn liền với đất.
4
I. Tổng quan thị trường bất động sản

I.1. Bất động sản
I.1.2. Khái niệm liên quan khác:
•
Bản đồ hiện trạng sử dụng đất: là bán đồ thể hiện sự
phân bố các loại đất tại một thời điểm xác định, được
lập theo đơn vị hành chính.
•
Bản đồ quy hoạch sử dụng đất là bán đồ được lập tại
thời điểm đầu kỳ quy hoạch, thể hiện sự phân bố các
loại đất tại thời điểm cuối kỳ quy hoạch.
•
Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng hưởng
hoa lợi, lợi tức từ tài sản (theo luật dân sự 2005)
•
Quyền định đoạt; Là quyền chuyển giao quyền sở hữu
tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó.
•
Quyền chiếm hữu: Quyền nắm giữ, quản lý tài sản
5
I. Tổng quan thị trường bất động sản
I.1. Bất động sản
I.I.3. Thuộc tính
- Tính bất động: Đất đai là hàng hoá đặc biệt, dù được đem
chuyển nhượng, bán nhưng chỉ được quyền sử dụng và
khai thác, không thể chuyển bất động sản đó đến một nơi
họ muốn, đến một nơi mà họ đang sinh sống. Quyền sử
dụng đất nằm trong thị trường bất động sản, vị trí của đất
đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội, điều đó
đã tác động đến phương thức sử dụng đất và giá đất, đó
chính là nguyên nhân tại sao giá đất lại khác nhau dù ở vị

trí kế cận nhau.
6
I. Tổng quan thị trường bất động sản
I.1. Bất động sản
I.I.3. Thuộc tính
- Tính không đồng nhất: Mỗi người sinh ra trên trái đất đều
cần có một chỗ ở, đất ở gắn liển đến đời sống con người
như thế nào, có ảnh hưởng đến quan điểm và cách nhìn
vào vấn đề của mỗi đối tượng mua, kể cả nhu cầu của họ
nữa. Trong thời kỳ bao cấp cũng như trong thời kỳ mới,
phát triển nền kinh tế thị trường, hàng hóa rất đa dạng và
phức tạp nên khó thẻ tìm kiếm được 2 tài sản giống hoàn
toàn mà nó chỉ tương đồng về đặc điểm , chính vì vậy giá
cả của bất động sản gắn liền với đặc điểm của mỗi tài sản.
7
I. Tổng quan thị trường bất động sản
I.1. Bất động sản
I.I.3. Thuộc tính
- Tính khan hiếm: diện tích đất là có hạn so với sự phát
triển của dân số do vậy về lâu dài giá đất có xu hướng
ngày càng tăng lên. Theo tổng cục thống kê tổng diện tích
đất trong cả nước là 329314,50 km-2 và mật độ dân số là
253 người/km2.
8
I. Tổng quan thị trường bất động sản
I.1. Bất động sản
I.I.3. Thuộc tính
- Tính bền vững đời sống kinh tế dài: Bất động sản bao
gồm cả đất đai và các công trình trên đất, đất đai là nguồn
tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, là tư liệu sản xuất đặc

biệt mà không có tài sản nào có thể thay thế được. Nó
được tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội nhưng dù
đem sử dụng cho mục đích nào đi nữa thì nó cũng vẫn
mang lại lợi ích cho chủ sở hữu nên nó mang tính bền
vững.
9
I. Tổng quan thị trường bất động sản
I.1. Bất động sản
I.1.4. Đặc trưng của bất động sản:
Khả năng co giãn của cung bất động sản kém:
•
Nhìn chung cung đối với bất động sản là tương đối kém
đàn hồi với những thay đổi giá cả, do có những hạn chế
nhất định về cung ứng đất đai thể hiện trên các mặt sau:
•
Tổng cung toàn bộ về đất đai và cố định ở đây muốn đề
cập đến vấn đề quỹ đất luôn luôn không thay đổi.
•
Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là
có giới hạn.
10
I. Tổng quan thị trường bất động sản
I.1. Bất động sản
I.1.4. Đặc trưng của bất động sản:
Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao
dịch cao
•
Do bất động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao
do vậy việc mua, bán bất động sản phải được cân nhắc
thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường

là dài so với các tài sản khác, điều đó dẫn đến chi phí
mua, bán giao dịch cao.
•
Giao dịch giữa người mua và người bán không trực tiếp,
phải qua “cò” như hiện nay nên phải trả thêm chi phí cho
những người môi giới
11
I. Tổng quan thị trường bất động sản
I.1. Bất động sản
I.1.4. Đặc trưng của bất động sản:
Sự can thiệp và quản lý của Nhà nước chặt chẽ:
•
Chính vì bất động sản có tầm quan trọng đối với nền
kinh tế, xã hội và chính trị của một quốc gia nên Nhà
nước cần phải có những quy định để điều tiết, quản lý
chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển dịch bất động
sản vì vậy bất động sản chịu sự can thịệp trực tiếp của
Nhà nước.
12
I. Tổng quan thị trường bất động sản
I.1. Bất động sản
I.1.4. Đặc trưng của bất động sản:
Khả năng chuyển hoá thành tiền mặt kém linh hoạt
•
Bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, quan trọng nên
có giá trị cao, lợi nhuận mang lại cũng lớn, do đó việc
chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt. Trong nhiều
trường hợp đôi khi chủ sở hữu có một bất động sản nào
đó tương đối lớn, giá trị bằng tiền của nó cao nhưng khi
khẩn cấp không thể cắt một miếng để bán và có tiền mặt

ngay được mà phải kéo dài nhiều khi bỏ lỡ rất nhiều cơ
hội.
13
I. Tổng quan thị trường bất động sản
I.1. Bất động sản
I.1.4. Đặc trưng của bất động sản:
Độ “hút” của BĐS thể hiện biểu hiện hữu hình dưới dạng khác
nhau như:
•
Lợi tức là lợi ích cơ bản của rất nhiều loại dự án.
•
Những kỳ vọng lượng hóa do biến động của XH và nền KT.
•
Lợi ích tài chính dự tính (chi phí cơ hội hiện khi đầu tư).
•
Khả năng tự kiểm soát đầu tư (quyền từ chủ cá nhân)
•
Sự tương tác an toàn trong hoạt động đầu tư BĐS với các biến số
giá cả và lạm phát.
•
BĐS vẫn được coi là tài sản cố định, không có khấu hao hữu hình.
•
BĐS được coi là hạng mục quan trọng trong “giỏ hàng hóa” của các
“tay săn lợi nhuận” trên thị trường đầu tư.
14
I. Tổng quan thị trường bất động sản
I.1. Khái niệm về thị trường bất động sản
Thị trường BĐS có thể được định nghĩa là nơi hàng hoá và
dịch vụ BĐS được trao đổi – nơi mà cơ chế được ảnh
hưởng bởi mong muốn của những người tham gia trên

thị trường cũng như những can thiệp của chính phủ và
hệ thống chính trị vào thị trường.
15
I. Tổng quan thị trường bất động sản
I.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản
- Thị trường bất động sản là một thị trường kém hoàn hảo (thông
tin bất đối xứng, phản ứng chậm…)
- Giao dịch trong thị trường bất động sản rất phức tạp
- Sự khan hiếm ngày càng cao của đất đai
- Thị trường bất động sản chi phối mạnh mẽ một trong những yếu
tố đầu vào quan trọng nhất của các ngành sản xuất kinh doanh
- Thị trường bất động sản dễ bị phân khúc
-
Cầu của Thị trường bất động sản rất nhạy cảm
16
II. Phân loại thị trường bất động sản
II.1. Các phân mảng của thị trường bất
động sản theo phân loại
•
Thị trường bất động sản, về cơ bản được chia thành hai
phân nhóm lớn:
+ Thị trường tài sản
+ Thị trường không gian xây dựng.
•
Thị trường tài sản được chia thành:
+ Thị trường bất động sản để ở
+ Thị trường bất động sản không để ở
17
II. Phân loại thị trường bất động sản
II.1. Các phân mảng của thị trường bất

động sản theo phân loại
Bất động sản để ở
- Thị trường đất đô thị: Tiền thuê và giá
-
Thị trường nhà đô thị: Cơ cấu đặc trưng và mật độ
•
Thị trường nhà chung cư: Hộ gia đình, giá và tài chính
•
Thị trường quản lý nhà ở: Di chuyển, bán và cho thuê
18
II. Phân loại thị trường bất động sản
II.1. Các phân mảng của thị trường bất động sản
theo phân loại
•
Thị trường để ở đô thị được phân nhỏ hơn thành thị trường nhà
ở, chung cư và thị trường quản lý nhà.
•
Thị trường tài sản không để ở được chia thành thị trường địa
điểm phát triển sản xuất, thị trường văn phòng cho thuê.
•
Thị trường không gian xây dựng bao gồm: thị trường đất nông
thôn, thị trường đất đô thị.
19
II. Phân loại thị trường bất động sản
II.1. Các phân mảng của thị trường bất động
sản theo phân loại
Thị trường bất động sản không để ở.
- Lựa chọn địa điểm để ở, phi tập trung hoá lao động và thành
phố nhiều trung tâm
- Thị trường địa điểm nhỏ lẻ và thị trường cạnh tranh

- Quản lí điều hành của thị trường tài sản không để ở
-
Thị trường văn phòng cho thuê tại các thành phố lớn và thị
trường công nghiệp
20
II. Phân loại thị trường bất động sản
II.2 Thị trường bất động sản theo liệt kê
II.2.1. Thị trường không gian xây dựng theo liệt kê
•
Thị trường khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế
•
Thị trường khu đô thị mới
•
Thị trường căn hộ chung cư, văn phòng cho thuê
•
Thị trường các khu du lịch, khu vui chơi giải trí
•
Thị trường nhà ở khu đô thị cũ
•
Thị trường nhà ở, đất ở nông thôn
•
Thị trường đất nông nghiệp
•
Thị trường nhà ở xã hội
•
Thị trường nhà cho người lao động các khu công nghiệp
tập trung
21
II. Phân loại thị trường bất động sản
II.2. Thị trường bất động sản theo liệt kê

II.2.2. Thị trường tài sản theo liệt kê
•
Thị trường trái phiếu bất động sản
•
Thị trường cổ phiếu bất động sản
•
Thị trường tín dụng bất động sản
•
Thị trường thế chấp bất động sản
•
Thị trường thế chấp thứ cấp bất động sản
•
Thị trường cho thuê bất động sản
•
Thị trường quản lý bất động sản
•
Thị trường thông tin bất động sản
•
Thị trường đào tạo bất động sản
22
II. Phân loại thị trường bất động sản
II.2. Các hoạt động kinh doanh bất động sản
II.2.1. Đầu tư bất động sản
•
Nhà đầu tư tiềm năng (Cá nhân, doanh nghiệp, đầu tư sử dụng,
đầu tư kinh doanh…)
•
Tìm kiếm nguồn vốn
•
Tìm kiếm cơ hội

•
Tìm kiếm nhà đầu tư phát triển
•
Lựa chọn phương án
•
Quyết định đầu tư
23
II. Phân loại thị trường bất động sản
II.2. Các hoạt động kinh doanh bất động sản
II.2.1. Đầu tư bất động sản
Nhà đầu tư tài chính (Tổ chức trong nước, tổ chức ngoài nước…)
•
Tìm kiếm nguồn tài chính
•
Tìm kiếm người sử dụng tài chính
•
Tính toán lựa chọn phương án,đối tác, đối thủ
•
Quyết định phương án đầu tư
24
II. Phân loại thị trường bất động sản
II.2. Các hoạt động kinh doanh bất động sản
II.2.1. Đầu tư bất động sản
Nhà đầu tư xây dựng (các nhà đầu tư trong nước, các nhà đầu tư
ngoài nước…)
•
Tìm kiếm công nghệ
•
Tìm kiếm nhà đầu tư phát triển
•

Tìm kiếm nguồn vật tư nguyên liệu
•
Tìm kiếm các khách hàng
25
II. Phân loại thị trường bất động sản
II.2. Các hoạt động kinh doanh bất động sản
II.2.1. Đầu tư bất động sản
Nhà đầu tư phát triển (phát triển dự án trong nước, phát triển
dự án ngoài nước…)
•
Tìm kiếm cơ hội đầu tư
•
Tìm kiếm địa điểm đầu tư
•
Tìm kiếm nguồn tài chính
•
Tìm kiếm khách hàng tiềm năng