Giải pháp phát triển tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa bàn thành phố hồ chí minh

B GIÁO DCăVÀăÀOăTO
TRNGăI HC KINH T TP.HCM


TRN TH M LINH



GII PHÁP PHÁT TRIN TÍN DNG BTăNG
SN CAăCÁCăNGỂNăHÀNGăTHNGăMI TRÊN
A BÀN THÀNH PH H CHÍ MINH



LUNăVNăTHCăSăKINHăT




Tp. H Chí Minh ậ Nmă2015




B GIÁO DCăVÀăÀOăTO
TRNGăI HC KINH T TP.HCM

TRN TH M LINH


GII PHÁP PHÁT TRIN TÍN DNG BTăNG
SN CAăCÁCăNGỂNăHÀNGăTHNGăMI TRÊN
A BÀN THÀNH PH H CHÍ MINH

Chuyên ngành: Tài chính ậ Ngân hàng
Mã s: 60340201

LUNăVNăTHCăSăKINHăT
NGIăHNG DN KHOA HC: TS. LI TINăDNH




Tp. H Chí Minh ậ Nmă2015




LIăCAMăOAN

Tôi xin cam đoan lun vn này là do chính tôi nghiên cu và thc hin. Các
thông tin và s liu đc s dng trong lun vn đc trích dn đy đ ngun tài
liu ti danh mc tài liu tham kho là hoàn toàn trung thc.

Tp.H Chí Minh, ngày 27 tháng 7 nm 2015

Trn Th M Linh















MC LC
Trang
TRANG PH BÌA
LIăCAMăOAN
MC LC
DANH MC CÁC KÝ HIU, CÁC CH VIT TT
DANH MC CÁC BNG BIU
DANH MC CÁC HÌNH V,ă TH
PHN M U
CHNGă1: TNG QUAN V TH TRNG BTăNG SN VÀ TÍN
DNG BTăNG SN NGÂN HÀNG 1
1.1 Th trng btăđng sn và các yu t tácăđngăđn th trng btăđng
sn 1
1.1.1 Bt đng sn và hàng hóa bt đng sn 1

1.1.1.1 Khái nim v bt đng sn và hàng hóa bt đng sn 1
1.1.1.2 Phân loi 3
1.1.2 Th trng bt đng sn và các yu t tác đng đn th trng bt đng sn 3
1.1.2.1 Th trng bt đng sn 3
1.1.2.1 c đim ca th trng bt đng sn 4
1.1.2.3 Các yu t tác đng đn th trng bt đng sn 5
1.2 Tín dng btăđng sn và vai trò ca tín dng btăđng sn 8
1.2.1 Tín dng bt đng sn 8
1.2.1.1 Khái nim v tín dng bt đng sn 8
1.2.1.2 Các sn phm tín dng bt đng sn 9
1.2.1.3 c trng ca tín dng bt đng sn 9




1.2.2 Vai trò ca tín dng ngân hàng đi vi lnh vc bt đng sn 10
1.2.3 Các yu t nh hng đn ri ro trong tín dng bt đng sn 10
1.2.3.1 Yu t ch quan 10
1.2.3.2 Yu t khách quan 12
1.3 Nhng ch tiêu th hin phát trin tín dng btăđng sn 13
1.4 Bài hc kinh nghim v tín dng BS ca mt s NHTM cácănc trên th
gii 15
1.4.1 Tín dng bt đng sn ti M 15
1.4.2 Tín dng bt đng sn ti Singapore 16
1.4.3 Bài hc kinh nghim thc tin ti Vit Nam 17
KT LUNăCHNGă1 18

CHNGă2:ăTHC TRNG TÍN DNG BTăNG SN CA CÁC NGÂN
HÀNGăTHNGăMIăTRểNăA BÀN THÀNH PH H CHÍ MINH 20
2.1 Phân tích binăđng ca th trng btăđng sn trong thi gian qua 20

2.1.1 Bin đng th trng bt đng sn thi gian qua trên đa bàn Tp.HCM 20

2.1.2 Nhng đim còn tn ti trong th trng bt đng sn 24
2.1.3 Nguyên nhân tn ti nhng đim bt n 26
2.1.4 D báo bin đng th trng bt đng sn trong thi gian ti 27
2.2 Thc trng tín dng btăđng sn caăcácăngơnăhƠngăthngămiătrênăđa
bàn Thành ph H Chí Minh 28
2.2.1 S lc v mng li các NHTM trên đa bàn Tp.HCM 28
2.2.2 Nhng nét chính v huy đng vn và cho vay ca các NHTM trên đa bàn
Tp.HCM 29
2.2.3 Tín dng bt đng sn ca các NHTM trên đa bàn Tp.HCM 32
2.2.3.1 D n cho vay bt đng sn 32
2.2.3.2 Thc trng th chp bt đng sn 40
2.2.3.3 Ri ro trong cho vay đi vi lnh vc bt đng sn trên đa bàn
Tp.HCM 42




2.2.3.4 N xu tín dng bt đng sn thi gian va qua 44
2.3 ánhă giáă v phát trin tín dngă BSă tiă cácă NHTMă trênă đa bàn
Tp.HCM 48
2.3.1 Nhng mt đt đc 48
2.3.2 Nhng đóng góp ca tín dng BS 48
2.3.3 Nhng hn ch ca tín dng BS 49
2.4 Nhng thun liăvƠăkhóăkhnătínădng btăđng sn ca các NHTM trên
đa bàn Tp.HCM 49
2.4.1 Nhng thun li 49
2.4.1.1 Môi trng pháp lý 49
2.4.1.2 Môi trng kinh t trên đa bàn Tp.HCM rt thun li 50

2.4.1.3 V phía các ngân hàng thng mi 50
2.4.2 Nhng khó khn 51
2.4.2.1 Môi trng pháp lý 51
2.4.2.2 i vi hot đng huy đng vn cho th trng BS 51
2.4.2.3 i vi hot đng cho vay 53
2.4.2.4 Nhng khó khn khác 54
KT LUNăCHNGă2 54

CHNGă3:ăGII PHÁP PHÁT TRIN TÍN DNG BTăNG SN CA
CÁCăNGỂNăHÀNGăTHNGăMIăA BÀN THÀNH PH H CHÍ MINH55
3.1ănhăhng tín dngăBS trênăđa bàn Tp.HCM đnănmă2020 55
3.1.1 nh hng phát trin th trng BS trên đa bàn Tp.HCM đn nm 202055
3.1.2 nh hng đi vi tín dng BS ca các NHTM trên đa bàn Tp.HCM đn
nm 2020 56
3.2 Mt s gii pháp nhm phát trin tín dng btăđng sn ca các NHTM
trênăđa bàn Tp.HCM 57
3.2.1 V phía các NHTM 57
3.2.1.1 Xây dng li c ch cho vay riêng đi vi lnh vc bt đng sn 57




3.2.1.2 i vi hot đng huy đng vn cho th trng bt đng sn 58
3.2.1.3 Nâng cao cht lng đi ng nhân s 58
3.2.1.4 Nâng cao nng lc qun tr ri ro, đc bit là ri ro thanh khon và ri
ro lãi sut 59
3.2.1.5 Giám sát hot đng ngân hàng thông qua ng dng công ngh tin hc60
3.2.1.6 Gii pháp khác ngoài mc đích kinh doanh BS 60
3.2.2 V phía các c quan Nhà nc 61
3.2.2.1 C ch, chính sách đi vi th trng bt đng sn 61

3.2.2.2 To điu kin thun li cho ngun vn ca th trng bt đng sn 62
3.2.2.3 y mnh công khai, minh bch các thông tin đ n đnh th trng
bt đng sn 64
3.2.2.4 Phát trin th trng bt đng sn đng b vi các th trng khác,
nht là th trng tài chính, chng khoán 65
3.2.2.5 Gii pháp v t chc trong qun lý th trng bt đng sn 65
3.2.2.6 Gii pháp chính sách đ đo lng bt đng sn 66
3.2.2.7 Phát trin nhân lc và nâng cao nhn thc cng đng 67
3.2.3 V phía Ngân hàng Nhà nc 67
3.2.3.1 Gii pháp kim soát ri ro tín dng bt đng sn ca Ngân hàng Nhà
nc 67
3.2.3.2 Gii pháp ngun vn cho th trng bt đng sn 69
3.2.3.3 Gii pháp phát trin tín dng BS ngoài mc đích kinh doanh BS 70
3.2.4 V phía nhng nhà kinh doanh bt đng sn 70
3.2.4.1 Tng cng huy đng ngun vn 70
3.2.4.2 Chuyên nghip hóa trong hot đng kinh doanh bt đng sn 71
3.2.4.3 Tái c cu danh mc đu t 71
3.2.4.4 Rút ngn thi gian thc hin d án 71
3.2.4.5 ng dng công ngh hin đi đ tng nng sut lao đng 72
3.3 Các kin ngh và gii pháp khác nhm h tr cho phát trin tín dng bt
đng sn caăcácăNHTMătrênăđa bàn Tp.HCM 72




3.3.1 Kin ngh đi vi nhà đu t xã hi 72
3.3.2 Gii pháp đi vi nhng ngi đi vay mua nhà  thc s 72
3.3.3 V c ch đnh giá tài sn đm bo 73
3.3.4 V quy đnh nhn và qun lý tài sn đm bo 73
3.3.5 V trình t, th tc th chp và đng kỦ giao dch bo đm nhm hn ch

ri ro phát sinh 74
KT LUNăCHNGă3 75
KT LUN
TÀI LIU THAM KHO






















DANH MC CÁC KÝ HIU, CH VIT TT

- BS: Bt đng sn
- BIDV: Ngân hàng u t và Phát trin Vit Nam

- CIC: Trung tâm thông tin tín dng
- VT: n v tính
- FDI: Vn đu t trc tip nc ngoài
- GDP: (Gross Domestric Product) Tng sn phm quc ni
- NHNN: Ngân hàng Nhà nc
- NHTM: Ngân hàng thng mi
- Tp.HCM: Thành ph H Chí Minh
- SHB: Ngân hàng thng mi c phn Sài Gòn – Hà Ni
- REIT: Qu đu t tín thác bt đng sn
- UBND: y ban nhân dân
- VAMC: Công ty Qun lý tài sn các T chc tín dng Vit Nam









DANH MC CÁC BNG BIU

Trang
Bng 2.1: FDI vào lnh vc bt đng sn qua các nm 22
Bng 2.2: T trng d n cho vay bt đng sn ti các NHTM trên đa bàn
Tp.HCM phân nhóm sn phm tín dng BS nm 2014 40

DANH MC CÁC BIUă

Biu đ 2.1: S cn h chào bán qua các nm 21
Biu đ 2.2: Ngun vn huy đng ca các ngân hàng thng NHTM trên đa bàn
Tp.HCM trong các nm qua 30
Biu đ 2.3: T trng d n cho vay qua các nm 31
Biu đ 2.4: Tc đ tng trng d n cho vay/Vn huy đng ca các NHTM trên
đa bàn Tp.HCM 32
Biu đ 2.5: D n tín dng BS ca các NHTM trên đa bàn Tp.HCM qua các
nm 33
Biu đ 2.6: Tc đ tng trng d n tín dng bt đng sn qua các nm 35
Biu đ 2.7: T trng d n tín dng BS trong tng d n ca các NHTM trên đa
bàn Tp.HCM qua các nm 39
Biu đ 2.8: T l n xu tín dng BS ca các NHTM trên đa bàn Tp.HCM qua
các nm 44

PHN M U

Lý do nghiên cu
Trong nhng nm va qua th trng bt đng sn ri vào tình trng khó
khn kéo dài, nhiu doanh nghip gn nh kit sc và hu nh h phi tung ra
nhng chin lc mi đ vt qua giai đon khó khn này. Th trng bt đng
sn đang xut hin tình trng doanh nghip b trn và bán d án. iu này nh
hng không nh đn tín dng bt đng sn ca các ngân hàng thng mi trên đa
bàn Thành ph H Chí Minh. Hot đng cho vay ca các ngân hàng ch yu là bo
đm bng tài sn là bt đng sn, vì th mà th trng bt đng sn thay đi và gp
nhiu khó khn nh hin nay nh hng và tác đng rt ln đn tín dng bt đng
sn ca các ngân hàng. Bên cnh đó, tín dng bt đng sn ca các ngân hàng
trong nhng nm trc đây chim t trng ln và không ngng tng lên kéo theo
h ly đn thi đim này là hiu qu tín dng ca các ngân hàng st gim nghiêm
trng do n xu tng nhanh. Mt khác v chính sách ca Nhà nc và ngun vn
hin nay có nhiu bt cp càng to nên ri ro tng thêm trong hot đng này ca
ngân hàng.
Vic nghiên cu các gii pháp phát trin tín dng bt đng sn nhm to tin
đ đ tng trng tín dng bt đng sn ca các ngân hàng hin nay, nó tr thành

mt yêu cu cn thit, cp bách cho th trng bt đng sn nói chung và tín dng
BS ngân hàng nói riêng nhm gia tng li ích v mt kinh t, xã hi cho nhiu
đi tng và đc bit là ngân hàng. Chính vì lỦ do đó, tác gi chn đ tài: “Gii
pháp phát trin tín dng bt đng sn ca các ngân hàng thng mi trên đa
bàn Thành ph H Chí Minh” đ nghiên cu và đa ra nhng gii pháp tht c
th nhm phát trin tín dng bt đng sn ca các ngân hàng thng mi trên đa
bàn Thành ph H Chí Minh.
Mc tiêu nghiên cu, mcăđíchăvƠănhim v nghiên cu caăđ tài




Mc tiêu nghiên cu ca đ tài là da trên các đánh giá thc trng còn tn
ti, khó khn ca tín dng bt đng sn đ tìm ra nhng nguyên nhân, hn ch gây
nh hng đn tín dng bt đng sn cha phát trin và thm chí là ri ro tng cao.
T đó đa ra các gii pháp đ phát trin tín dng bt đng sn ca các ngân hàng
thng mi trên đa bàn Thành ph H Chí Minh.
 đt đc các mc tiêu, mc đích nghiên cu ca đ tài, lun vn có các
nhim v sau:
 Tng quan v th trng bt đng sn và tín dng bt đng sn ngân hàng.
 Tìm hiu và phân tích thc trng cho vay bt đng sn ca các ngân hàng
thng mi trên đa bàn Thành ph H Chí Minh trong nhng nm gn đây. Trên
c s đó rút ra u đim và hn ch ca hot đng cho vay bt đng sn ti các ngân
hàng thng mi trên đa bàn Thành ph H Chí Minh.
  xut các gii pháp, kin ngh nhm khc phc nhng mt hn ch, phát
huy nhng u đim, góp phn phát trin tín dng bt đng sn ca các ngân hàng
thng mi trên đa bàn Thành ph H Chí Minh.
iătng và phm vi nghiên cu
i tng nghiên cu ca đ tài: Tín dng bt đng sn ca ngân hàng
thng mi trên đa bàn Tp.HCM.

Phm vi nghiên cu: Khu vc Thành ph H Chí Minh. S liu đc thu
thp trong khong thi gian t nm 2009 đn nm 2014.
Phngăphápănghiênăcu
Tác gi s dng phng pháp phân tích, tng hp s liu, kt hp vi các lý
lun khoa hc đ làm rõ và xác đnh đc bn cht vn đ cn nghiên cu đ đa
ra các đ xut và gii pháp gii quyt vn đ.
Kt cu lunăvn




Ngoài phn m đu, kt lun, mc lc, danh mc các ch vit tt, danh mc các
bng biu, danh mc các biu đ và danh mc tài liu tham kho, lun vn đc
kt cu thành 3 chng nh sau:
 Chng 1: Tng quan v th trng bt đng sn và tín dng bt đng sn
ngân hàng.
 Chng 2: Thc trng tín dng bt đng sn ca các ngân hàng thng mi
trên đa bàn Thành ph H Chí Minh.
 Chng 3: Gii pháp phát trin tín dng bt đng sn ca các ngân hàng
thng mi trên đa bàn Thành ph H Chí Minh.

1

CHNG 1: TNG QUAN V TH TRNG BT NG SN VÀ TÍN
DNG BT NG SN NGÂN HÀNG

1.1 Th trng bt đng sn và các yu t tác đng đn th trng bt đng sn
1.1.1 Bt đng sn và hàng hóa bt đng sn
1.1.1.1 Khái nim v bt đng sn và hàng hóa bt đng sn
 Bt đng sn (BS)

Hin nay, hu ht các nc trên th gii đu phân loi tài sn thành 2 loi:
“Bt đng sn” và “ng sn”. Hình thc phân chia này đã có cách đây hàng nghìn
nm. Theo đó BS không ch là đt đai, ca ci trong lòng đt mà còn là tt c
nhng gì đc to ra do sc lao đng ca con ngi gn lin vi đt đai nh các
công trình xây dng, cây trng, và tt c nhng gì liên quan đn đt đai hay gn
lin vi đt đai, nhng vt trên mt đt cùng vi nhng b phn cu thành lãnh th
nht đnh.
Pháp lut ca nhiu nc trên th gii đu thng nht  ch coi BS gm đt
đai và nhng tài sn gn lin vi đt đai. Tuy nhiên, h thng pháp lut ca mi
nc cng có nhng nét đc thù riêng th hin  quan đim phân loi và tiêu chí
phân loi, to ra cái gi là “ khu vc giáp ranh gia hai khái nim bt đng sn và
đng sn”.
Theo quy đnh iu 100 Lut Dân s Thái Lan: “Bt đng sn là đt đai và
nhng vt gn lin vi đt đai, bao gm c nhng quyn gn vi vic s hu đt
đai”. Lut dân s c thì đa ra khái nim: “Bt đng sn bao gm đt đai và các
tài sn gn lin vi đt”
Theo quy đnh ca B Lut Dân s sa đi s: 33/2005/QH11 ngày
14/6/2015 ca nc Cng Hòa Xã Hi Ch Ngha Vit Nam, ti điu 174 có quy
đnh “Bt đng sn là các tài sn bao gm: đt đai, nhà, công trình xây dng gn
lin vi đt đai, k c tài sn gn lin vi nhà, công trình xây dng đó, các tài sn
gn lin vi đt đai do pháp lut quy đnh”.
2

Nh vy, khái nim BS rt rng, đa dng và cn đc quy đnh c th bng
pháp lut ca mi nc và có nhng tài sn có quc gia cho là BS, trong khi quc
gia khác li lit kê vào danh mc BS. Hn na, các quy đnh v BS trong pháp
lut ca Vit Nam là khái nim m mà cho đn nay cha có các quy đnh c th
danh mc các tài sn này.
T nhng quy đnh trên cho thy BS có các đc đim chính nh sau:
- Th nht, BS là tài sn không di đng đc đin hình là đt đai, nhà

,…Do đc đim không di đng đc nên v trí BS  thành ph hay nông thôn, 
khu vc trung tâm hay khu vc xa trung tâm,… đóng vai trò rt quan trng trong
vic đnh giá BS. Cùng mt mnh đt din tích nh nhau nhng  hai ni khác
nhau thì giá BS cng khác nhau. ây chính là tính hàng hóa ca BS.
- Th hai, công trình xây dng, tài sn khác nu nh không gn lin vi đt
đai, nhà  thì không th xem là BS, nhng khi gn lin vi đt đai, nhà  thì đc
xem là BS.
- Th ba, đt đai là tài sn do thiên nhiên ban tng, mt tài nguyên ca quc
gia và là BS có tính lâu bn do đc xem là tài nguyên không th b hy hoi,
không b mt đi, không b thanh lý sau mt quá trình s dng, li có th s dng vào
nhiu mc đích khác nhau và là yu t vt cht có ích cho con ngi.
Ngoài ra, BS còn có nhiu đc đim khác nh hàng hóa BS luôn mang
tính cá bit và khan him, đc th hin rõ nh din tích b mt trái đt có hn,
đc gii hn v din tích đt đai ca tng ming đt, khu vc, vùng, đa
phng,…Bên cnh đó, hàng hóa BS chu s chi phi mnh m ca pháp lut và
chính sách ca Nhà nc, mang yu t tp quán, th hiu và tâm lý xã hi,…
BS là hàng hóa có th giao dch trên th trng và mang li nhiu giá tr
tng thêm cho nn kinh t. Tuy nhiên, đim hn ch ln nht ca BS là yu t
không di đng đc và khan him. Chính vì th mà tác đng rt ln đn tng cung
cu bt đng sn trong tng lai, xét v dài hn thì tng cung BS luôn thp hn so
vi cu BS do dân s ngày càng tng, din tích BS v đt đai ca quc gia thì
không thay đi.
3

 Hàng hóa bt đng sn
Mt BS tr thành hàng hóa khi nó đc đa ra giao dich trên th trng
nh: mua, bán, cho thuê, Phn ln các BS là hàng hóa, cng có BS không phi
là hàng hóa nh các BS công cng, nhng công trình h tng mang tính công
cng,…
1.1.1.2 Phân loi

Vic phân chia BS là cn thit bo đm cho vic xây dng c ch chính
sách v phát trin và qun lý th trng BS phù hp vi điu kin kinh t xã hi
nc ta. BS có th phân thành ba loi:
- BS có đu t xây dng gm: BS nhà , BS nhà xng và các công
trình thng mi - dch v, BS h tng (h tng k thut, xã hi), BS là tr s
làm vic,…ây là nhóm BS c bn, chim t trng cao, phc tp và chu nh
hng ca nhiu yu t ch quan và khách quan. Có tác đng rt ln đn quá trình
công nghip hóa, hin đi hóa đt nc, chim đi đa s các giao dch trên c th
trng nc ta và các nc trên th gii.
- BS không đu t xây dng: ch yu là đt nông nghip (di dng t
liu sn xut) gm các loi đt nông nghip, đt rng, đt nuôi trng thy sn, đt
him,…
- BS đc bit là nhng BS nh: Các công trình bo tn quc gia, di sn
vn hóa vt th, nhà th h, đình chùa, miu mão, ngha trang,…. Các loi BS này
tham gia th trng rt thp.
1.1.2 Th trng bt đng sn và các yu t tác đng đn th trng bt đng
sn
1.1.2.1 Th trng bt đng sn:
Khi hàng hóa BS đc đa ra giao dch mua bán, cm c, cho thuê thông
qua tin t thì lúc đó xut hin th trng BS. Tuy nhiên, BS khác vi hàng hóa
 ch nó không ch đc đem ra mua bán mà còn là đi tng ca nhiu giao dch
khác nh th chp, cho thuê. Chính vì vy, th trng BS hoàn chnh không ch là
quan h gia ngi mua và ngi bán mà còn ni din ra các giao dch liên quan
4

đn BS nh cho thuê, th chp, bo him và chuyn dch quyn s dng. Nên th
trng BS có th hiu khái quát nh sau: “Th trng BS là tng th các giao
dch v BS da trên các quan h hàng hóa, tin t din ra trong mt thi gian và
không gian nht đnh”.
1.1.2.2 c đim ca th trng bt đng sn

- Th trng BS là th trng giao dch quyn và li ích cha đng trong
BS: t đai không bao gi hao mòn và mt đi, ngi có quyn s dng đt không
s dng đt nh các tài sn thông thng khác, cái mà h có th s dng đc đó
là quyn và li ích do đt mang li, chính vì vy mà th trng giao dch BS
không phi là th trng giao dch bn thân BS mà là th trng giao dch quyn
và li ích cha đng trong BS đó.
- Th trng BS mang tính vùng, tính khu vc sâu sc và không tp trung,
trãi rng trên khp vùng min đt nc: BS là mt loi hàng hóa c đnh và không
th di di v mt v trí. Nó chu nh hng ca yu t tp quán, tâm lý, th hiu.
Trong khi đó tâm lỦ, tp quán, th hiu ca mi vùng, min khác nhau. Chính vì
vy, hot đng ca th trng mang tính đa phng sâu sc. Mt khác, th trng
BS mang tính không tp trung mà trãi rng  mi vùng min trên đt nc. Sn
phm hàng hóa BS có d tha  vùng này cng không th đem bán  vùng khác
đc. Bên cnh đó, mi th trng có điu kin t nhiên và trình đ phát trin Kinh
t - Vn hóa – Xã hi khác nhau dn đn quy mô và trình đ phát trin ca th
trng BS cng khác nhau.
- Chu s chi phi ca yu t pháp lut: BS là tài sn ln ca mi quc gia,
là hàng hóa đc bit, các giao dch v BS tác đng mnh m đn hu ht các hot
đng kinh t - xã hi. Do đó, các vn đ v BS đu chu s chi phi và điu chnh
cht ch ca h thng các vn bn quy phm pháp lut riêng v BS, đc bit là h
thng các vn bn quy phm pháp lut v đt đai và nhà .
- Th trng BS là mt dng th trng không hoàn ho: Thông tin không
đy đ, s hiu bit v các giao dch BS còn hn ch. c đim này xut phát t
nhng đc đim riêng ca mi vùng, mi đa phng khác nhau chu s chi phi
5

ca điu kin t nhiên cng nh truyn thng và tp quán, th hiu, tâm lý xã hi
trong quá trình s dng BS. Trong đó, s tác đng ca Nhà nc cng đang là
mt yu t to nên tính không hoàn ho ca th trng BS.
- Th trng BS có mi liên hn mt thit vi th trng vn và tài chính:

BS là tài sn đu t trên đt bao gm c giá tr đt đai sau khi đã đu t. u t
to lp BS thng s dng mt lng vn ln vi thi gian hình thành BS cng
nh thu hi ngun vn dài hn. ng thái phát trin ca th trng này tác đng đn
nhiu loi th trng trong nn kinh t: Th trng vn, th trng chng khoán
(ngành xây dng), th trng vt liu xây dng và đ ni tht, th trng lao
đng,…
- Th trng BS có tính thanh khon thp: BS có giá tr ln, qua nhiu th
tc công chng, np thu, làm trc b,…nên ngi mua rt cân nhc. Do vy, vic
mua bán BS rt chm, to nên tính thanh khon thp ca BS.  nc ta có có
tính tâm lý by đàn, giao dch theo phong trào càng to tính thanh khon thp cho
th trng BS nht là khi th trng đi xung.
- Th trng BS có tính chu k: Do đc đim không di di đc và đc
đim t r  ca cung so vi cu nên th trng BS luôn có tính chu k. Chu k dao
đng ca th trng BS gm có 4 giai đon: phn vinh (sôi đng), suy thoái (có
du hiu chng li), tiêu điu (đóng bng) và phc hi (nóng dn lên có th gây
st). in hình nh th trng BS nc M tri qua 6 chu k dao đng, bình quân
mi chu k khong 18 nm; th trng BS nc Nht t nm 1956 đn nay tri
qua 4 chu k, mi chu k khong 10 nm.
1.1.2.3 Các yu t tác đng đn th trng bt đng sn
 S phát trin kinh t, gia tng dơn s và vn đ đô th hóa
Th nht, s phát trin kinh t ca mt đt nc kéo theo vic gia tng nhu
cu s dng đt đai vào các mc đích khác nhau nh: s dng đt vào mc đích sn
xut công nghip, thng mi, dch v, du lch,…làm gia tng các quan h giao
dch BS.
6

Th hai, s gia tng dân s là nhân t ch yu làm tng mi mt nhu cu ca
xã hi v vic làm, v n , mc, hc hành,…theo đó làm gia tng nhu cu v BS.
Trc ht làm tng nhu cu v đt đai cho sn xut kinh doanh, vì vi s lng lao
đng tng nhanh đòi hi phi m rng, phát trin sn xut kinh doanh làm tng nhu

cu v s dng đt. Bên cnh đó, gia tng dân s làm nhu cu nhiu hn v BS
nh: Các trung tâm thng mi, dân c. Chính vì th mà BS  các khu vc trung
tâm đc xây dng nhanh chóng hn  các vùng khác vi giá c cao hn và lng
giao dch BS cng nhn nhp hn.
 Các yu t tác đng v phía cung bt đng sn
Cung BS: là khi lng BS (nhà, đt, vt kin trúc gn lin vi đt) và
giá c mà nhóm ngi cung cp mun và sn sàng bán ra trên th trng BS ti
mt thi đim. V c bn, các yu t tác đng đn cung BS là:
- Tng cung hàng hóa BS: Các d án đu t BS, xây dng cn h cao
cp, phát trin khu đô th mi,…trong thi gian qua ti Vit Nam đã tác đng mnh
làm tng ngun cung BS trên th trng.
- S phát trin th trng vn: S phát trin th trng vn kéo theo s phát
trin ca các th trng khác, đc bit là th trng BS. BS gn nh là mi quan
tâm thng trc ca cá nhân mi khi tim lc tài chính đc ci thin hoc vào lúc
cn sp xp li c cu tài sn nm gi.
- Các yu t v mô và s phát trin c s h tng quc gia: Các yu t này
cho thy nn kinh t đang tng trng, tht lùi, có lm phát ra sao, c s h tng
giao thông, h tng k thut, môi trng sng,…
- Các yu t đu vào to ra BS và giá c dch v liên quan đn BS: Giá xi
mng, st, thép, giá nhân công, giá đu thu, giá thi công, thit k,…
- Nhng tin b k thut ng dng trong xây dng và kin trúc: góp phn
làm cho thi gian thi công rút ngn, cht lng công trình cao là c s đ đy nhanh
ngun cung BS là nhà, cn h, vn phòng cho thuê,…trên th trng BS.
 Các yu t tác đng v phía cu bt đng sn
7

Cu BS: là khi lng BS mà ngi tiêu dùng sn sàng chp nhn và có
kh nng thanh toán đ nhn đc BS đó.
Các yu t tác đng đn cu BS là:
- Nhu cu ngi dân v nhà ca, đt đai đang ngày càng nhiu do dân s 

khu đô th tng nhanh dn đn phát sinh nhiu nhu cu v đt đai, nhà .
- S gia tng dân s kéo theo s gia tng nhu cu v đt đai, nhà , dch v
công ích, dch v gii trí,…Khi nam n kt hôn vi nhau, nhu cu có nhà  riêng
tng cao, to nên áp lc ln v nhu cu nhà  cho các đi tng gia đình mi tng
nhanh.
- Kinh t phát trin, làm cho mc sng ngi dân đc ci thin. Trong đó,
thu nhp ca mt b phn dân c tng nhanh, càng làm cho nhu cu mua sm nhà
ca tng.
- Các nhà đu t nc ngoài đn Vit Nam đ đu t nhà càng nhiu đã kéo
theo nhu cu v cn h cao cp, vn phòng cho thuê phát trin mnh. Mt khác, xu
hng Vit kiu v Vit Nam đu t và sinh sng cng ngày mt gia tng, đây cng
là mt yu t kích cu cho th trng BS, đc bit là th trng nhà  cng phát
trin.
- Mt s yu t khác nh giá bán BS, giá c dch v liên quan đn quá trình
s dng BS, tâm lỦ và th hiu ca ngi dân.
 Các yu t v chính sách pháp lut, qun lỦ, điu tit ca NhƠ nc v
bt đng sn
Các chính sách qun lỦ, điu tit ca Nhà nc v BS là cc k quan trng
do nn kinh t Vit Nam là nn kinh t th trng có s qun lý ca Nhà nc. Các
chính sách nh: Lut t đai, lut Nhà ,…đã to nên nhng tác đng mnh đn th
trng BS c cung ln cu BS. Yu t pháp lut có s nh hng mang tính
quyt đnh đn s hình thành và phát trin ca th trng BS.
Các chính sách ca Chính ph và chính quyn đa phng nh chính sách lãi
sut, chính sách Thu, chính sách kinh t, quy hoch và k hoch s dng đt ca
Chính ph đu nh hng đn s phát trin ca th trng BS.
8

Nh vy, vic hình thành giá BS trên th trng chu s tác đng ca nhiu
yu t, trong đó có cung, cu BS, s phát trin kinh t, gia tng dân s và chính
sách pháp lut tác đng mnh đn giá giao dch ca BS trên th trng. ây chính

là s vn hành theo quy lut cung cu ca th trng BS có s qun lý ca Nhà
nc.
Trên đây là nhng đim ni bt ca các yu t tác đng đn th trng BS.
Tuy nhiên, trên thc t s có nhng yu t tác đng khác nh tâm lỦ ca ngi dân,
ca các nhà đu t đi vi tim nng và s phát trin ca th trng BS, s tin
tng hay lo lng ca h đi vi chính sách điu tit th trng BS ca Nhà nc.
Các yu t v tính khu vc ca BS, các yu t v tp quán, truyn thng và th
hiu ca ngi dân đi vi BS, các yu t nh giá vàng, th trng chng khoán,
li ích trong vic đu t vn vào kênh nào cho có hiu qu,… cng góp phn nh
hng đn s phát trin hay đóng bng ca th trng BS ti Vit Nam.
1.2 Tín dng bt đng sn và vai trò ca tín dng bt đng sn
1.2.1 Tín dng bt đng sn
1.2.1.1 Khái nim v tín dng bt đng sn.
Tín dng BS đc hiu là quan h tín dng gia ngân hàng vi khách hàng
liên quan đn lnh vc BS. Hay nói cách khác, tín dng BS là vic ngân hàng
cp vn cho khách hàng cn c vào mc đích vay vn ca khách hàng đ thc hin
các giao dch và các hot đng liên quan đn BS. Trong quan h tín dng này,
ngân hàng cho khách hàng vay đ đu t kinh doanh BS, xây dng nhà đ bán,
sa cha mua bán nhà ca, xây dng hoàn thin c s h tng d án, mua nhà tr
góp, xây dng vn phòng cho thuê,…
Nh vy tín dng BS ca h thng NHTM va đáp ng nhu cu đu t
kinh doanh BS ca nhà đu t, va đáp ng nhu cu nhà  ca ngi dân. Hot
đng cp tín dng cho lnh vc BS ca các ngân hàng đã góp phn tác đng đn
cung cu BS trên th trng. Tuy nhiên, đ bo đm hiu qu hot đng và an toàn
khi cho vay, các ngân hàng yêu cu khách hàng vay vn phi đm bo nguyên tc
tín dng nh vn vay phi đc s dng đúng mc đích và phi đc hoàn tr c
9

gc và lãi theo đúng k hn đã cam kt. Mt khác, ngân hàng còn có th yêu cu
khách hàng thc hin đm bo tín dng hoc áp dng các nguyên tác đánh giá

khách hàng khác đ làm c s xét duyt cho vay.
1.2.1.2 Các sn phm tín dng bt đng sn
Tuy cha có mt thng kê đy đ v các sn phm tín dng BS ca các
ngân hàng hin nay, nhng c bn có th có mt s loi hình sn phm tín dng
BS, c th nh: cho vay mua nhà, đt đ ; cho vay mua đt xây dng khu đô th;
cho vay mua đt xây dng khu công nghip; cho vay xây dng và sa cha nhà; cho
vay xây dng nhà xng; cho vay xây dng vn phòng; cho vay xây dng vn
phòng cho thuê; cho vay xây dng khách sn, resort, cho vay mua đt đ n chênh
lch giá; cho vay th chp BS đ kinh doanh.
1.2.1.3 c trng ca tín dng bt đng sn
BS là mt loi hàng hóa có tính cht khá đc bit nh tính thanh khon
thp, quá trình giao dch mua bán din ra khá dài,….vì vy cho vay đi vi lnh vc
BS có nhng đc trng c bn sau:
- Là hot đng có ri ro cao: Xut phát t bn thân th trng BS là mt th
trng tim n nhiu ri ro nh: đu c, tng giá o, mt cân đi cung cu,…iu
nay làm cho kh nng thanh toán các khon tín dng ca ngi đi vay gp nhiu
khó khn, gây nh hng mt kh nng kh nng thanh toán. Do vy, vic thu hi
các khon tín dng là mt vn đ nan gii, n xu tng lên mt cách nhanh chóng,
nguy c đ v tín dng là rt cao.
- Th trng tín dng BS thng là th trng tín dng dài hn do BS là
nhng hàng hóa có thi gian hình thành dài. Quá trình hình thành mt d án đòi hi
trung bình t ba nm tr lên. Mt khác, BS là nhng hàng hóa có giá tr ln do
vy tín dng BS thng là các khon tín dng có giá tr ln nên vic hoàn tín
dng trong mt thi gian ngn mang tính kh thi thp.
- Ngi đi vay thng gii ngân theo tin đ ca d án: Vic đu t d án
BS cn vn ln, vn đu t s dàn tri theo tng giai đon: đn bù gii ta đt,
xây dng h tng, nn móng, xây thô và hoàn thin,…Vì th nhà đu t cn khon
10

tin ln cho d án, nhng nhng khon tin này cn theo nhng giai đon khác

nhau, do đó nu gii ngân theo tng giai đon s gim áp lc v lãi sut. Còn nu
huy đng vn mt ln thì vn không đc s dng ngay mt lúc nhng phi tr lãi
cho ngi cho vay dn đn vic s dng vn không hiu qu.
- Thm đnh tín dng BS: Thm đnh tín dng BS đóng mt vai trò vô
cùng quan trng, là mt công c k thut đ phân tích nhm kim tra, đánh giá mc
đ tin cy và ri ro ca mt d án. i vi cho vay BS li cn ngun vn ln,
chim t trng cao trong hot đng tín dng ca ngân hàng. Vì vy, thm đnh tín
dng BS phi xem xét và thm đnh mt cách thn trng, cn có ngun nhân lc
có trình đ chuyên môn tng đi vng trong vic đnh giá tài sn. i vi các d
án đu t BS, ngoài vic áp dng các quy đnh trong tín dng ngân hàng còn phi
tuân theo các quy đnh v Lut t đai, Xây dng và u t. Ngoài ra còn phi xem
xét đn mt s yu t khác nh: khía cnh hiu qu kinh t - xã hi, khía cnh qun
lý, t chc ca d án BS, Tt c to nên mt tng th mt bn thm đnh d án
chun mc và tng đi chính xác cho vic ra quyt đnh cho vay hay không ca
ngân hàng.
1.2.2 Vai trò ca tín dng ngơn hƠng đi vi lnh vc bt đng sn
Th trng BS có vai trò rt quan trng đi vi nn kinh t, đi vi s phát
trin xã hi mà vic bm vn  mc cn thit đ kích thích th trng BS phát
trin là điu cn thit, trong đó điu tit vn thông qua kênh tín dng ngân hàng vi
các sn phm cho vay BS đc xem là hu hiu và là điu kin cho nn kinh t
phát trin vng. C th:
- Khai thác trit đ ngun vn nhàn ri: Cho vay BS góp phn khai thác
trit đ các ngun vn nhàn ri trong xã hi, thúc đy vic s dng ngun vn có
hiu qu.
- Phát trin nn kinh t: Thông qua kênh ngân hàng, dòng vn đc lu
chuyn vào th trng BS nhanh hn góp phn phát trin nn kinh t trong điu
kin phát trin đng b gia các th trng.
11

- y nhanh tc đ đô th hóa: Tín dng BS giúp cho các ch đu t ch

đng hn v vn và mnh dng đu t vào các d án nâng cp h tng, các trung
tâm thng mi, các tòa nhà cao tng, chung c ln,… góp phn đy nhanh tc đ
đô th hóa trong quá trình công nghip hóa, hin đi hóa đt nc.
- Tng quy mô và li th cnh tranh cho doanh nghip: Tín dng BS còn
to điu kin cho các doanh nghip gim áp lc v vn đu t m rng nhà xng
nhm tng quy mô và li th cnh tranh trong quá trình hi nhp.
- To điu kin cho ngi dân có điu kin sng tt hn: Nh có các chng
trình h tr cho vay BS, ngi có thu nhp thp, cán b công chc, công nhân có
điu kin nâng cp, xây dng hay s hu nhà , n đnh cuc sng.
- Gia tng d n và li nhun cho ngân hàng: Cho vay BS là sn phm ph
bin  các ngân hàng góp phn đa dng hóa sn phm, thu hút khách hàng bên cnh
mc tiêu làm công c đ gia tng d n cho vay khi cn thit, tng li nhun ngân
hàng.
- Giúp Nhà nc qun lý th trng BS: Thông qua mc d n cho vay
BS, Nhà nc s có cách nhìn tng quan hn v s phát trin ca th trng BS
đ có cách điu tit hp lý.
- Nâng cao hiu qu ca d án đu t: Ngân hàng đã góp phn nâng cao tính
hiu qu ca d án đu t BS bi ngân hàng là nhà t vn, nhà cung cp dch v
thanh toán, nhà đu t góp vn cùng vi doanh nghip kinh doanh BS,… điu này
đã to nên mt s gn kt gia cung cu BS trên th trng góp phn to nên s
phát trin cho th trng BS.
1.2.3 Các yu t nh hng đn ri ro trong tín dng bt đng sn
Hot đng cho vay BS luôn tim n nhng ri ro vn có nh trong nhng
hot đng cho vay thông thng và nhng ri ro đc bit riêng đi vi lnh vc
BS. c th hin rõ  hai yu t sau:
1.2.3.1 Yu t ch quan:
 T phía ngân hàng: