Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư dự án khu đô thị phú lộc IV thành phố lạng sơn, tỉnh lạng sơn

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM









HOÀNG TUẤN ANH





ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ
VÀ TÁI ĐỊNH CƯ DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ PHÚ LỘC IV
THÀNH PHỐ LẠNG SƠN, TỈNH LẠNG SƠN





LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI, năm 2014

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM







HOÀNG TUẤN ANH





ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ
VÀ TÁI ĐỊNH CƯ DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ PHÚ LỘC IV
THÀNH PHỐ LẠNG SƠN, TỈNH LẠNG SƠN

.





LUẬN VĂN THẠC SĨ


Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Mã số : 60.85.01.03



NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS. HỒ THỊ LAM TRÀ



HÀ NỘI, năm 2014
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page i

LỜI CAM ĐOAN

- Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
- Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày tháng năm 2014

Tác giả luận văn



Hoàng Tuấn Anh










Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ii

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi nhận được sự quan tâm
giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều tập thể, cá nhân đã tạo điều
kiện thuận lợi cho tôi hoàn thành luận văn thạc sĩ này.
Trước tiên tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS. TS. Hồ Thị Lam
Trà là người trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ và chỉ bảo tận tình trong suốt thời gian
nghiên cứu thực hiện đề tài.
Xin trân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy giáo, cô giáo
Khoa Quản lý đất đai, Ban Quản lý Đào tạo - Học viện Nông nghiệp Việt Nam,
cùng toàn thể bạn bè lớp Quản lý đất đai K21 B đã giúp đỡ tôi trong quá trình
học tập và thực hiện đề tài.

Tôi cũng xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của lãnh đạo, cán bộ
phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Lạng Sơn; Phòng Thống kê thành
phố Lạng Sơn; Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Lạng Sơn; UBND phường
Vĩnh Trại; đã tạo mọi điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện
đề tài trên địa bàn.
Cảm ơn gia đình, các anh chị đồng nghiệp, bạn bè đã luôn động viên, giúp
đỡ và tạo điều kiện thuận lợi cho tôi hoàn thành Luận văn này.

Hà Nội, ngày tháng năm 2014
Tác giả luận văn



Hoàng Tuấn Anh


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iii

MỤC LỤC
Trang
LỜI CAM ĐOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC BẢNG vi
DANH MỤC HÌNH vii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT viii

MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết của đề tài 1

2. Mục đích, yêu cầu 2
Phần 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3
1.1. Khái quát về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 3
1.1.1. Một số khái niệm 3
1.1.2. Đặc điểm của quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng 5
1.1.3. Những yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 6
1.2. Cơ sở lý luận về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 15
1.2.1. Vai trò của đất đai trong nền KTTT định hướng XHCN 15
1.2.2. Bản chất chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta 17
1.2.3. Quan hệ lợi ích kinh tế - xã hội giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người
sử dụng đất trong việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 19
1.3. Chính sách bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất của một số nước trên
thế giới 20
1.3.1. Hàn Quốc 20
1.3.2. Trung Quốc 22
1.3.3. Đức 24
1.3.4. Canađa 25
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iv

1.4. Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất
tại Việt Nam 28
1.4.1. Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước
thu hồi đất tại Việt Nam 28
1.4.2. Những ưu nhược điểm trong quá trình thực hiện bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư thời gian qua. 30
1.5. Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn 32
Phần 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 35
2.1. Nội dung nghiên cứu 35
2.2. Phương pháp nghiên cứu 35

2.2.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp và thứ cấp 35
2.2.2. Phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp, so sánh số liệu 36
2.2.3. Phương pháp tiếp cận hệ thống 37
2.2.4. Phương pháp tham khảo ý kiến chuyên gia 37
Phần 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 38
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Lạng Sơn 38
3.1.1. Điều kiện tự nhiên 38
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế xã hội 42
3.2. Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai trên địa bàn thành
phố Lạng Sơn 50
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lạng Sơn 50
3.2.2. Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Lạng Sơn 51
3.3. Đánh giá công tác thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà
nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn 56
3.3.1. Tình hình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của
thành phố Lạng Sơn 56
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page v

3.3.2. Trình tự thực hiện và trách nhiệm của các cấp trong công tác Bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư 58
3.4. Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư dự án Khu đô thị
Phú Lộc IV, thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn. 61
3.4.1. Khái quát chung về dự án Khu đô thị Phú Lộc IV 61
3.4.2. Tình hình thực hiện dự án Khu đô thị Phú Lộc IV đến năm 2013 64
3.4.3. Xác định đối tượng, điều kiện để được bồi thường và kết quả điều tra 67
3.4.4. Bồi thường thiệt hại về đất, tài sản trên đất và kết quả điều tra 74
3.4.5. Chính sách hỗ trợ và tái định cư 77
3.5. Tác động của việc thực hiện chính sách bồi thường hỗ trợ và tái định
cư đến đời sống và việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất 87

3.5.1. Tình hình chung về bồi thường, hỗ trợ 87
3.5.2. Kết quả điều tra, phỏng vấn các hộ dân về tình hình thu hồi đất, bồi
thường và hỗ trợ tại dự án Khu đô thị Phú Lộc IV 88
3.5.3. Tình hình việc làm của người dân sau khi thu hồi đất 89
3.5.4. Tác động đến thu nhập của người dân 90
3.6. Một số hạn chế và đề xuất một số giải pháp để hoàn thiện công tác
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 91
3.6.1. Một số hạn chế trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 91
3.6.2. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư 93
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 96
1. Kết luận 96
2. Kiến nghị 97
TÀI LIỆU THAM KHẢO 99
PHỤ LỤC 102
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vi

DANH MỤC BẢNG

STT Tên bảng Trang

3.1: Tình hình dân số thành phố Lạng Sơn năm 2013 43
3.2: Tình hình dân số phân theo các nhóm ngành 43
3.3: Kết quả kinh tế đạt được trong các năm 44
3.4: Số học sinh, lớp học, trường học trên địa bàn thành phố 49
3.5. Tổng hợp tình hình thực hiện dự án Khu đô thị Phú Lộc IV 67
3.6: Quan điểm của người có đất bị thu hồi trong việc xác định đối 72
3.7: Tổng hợp chính sách hỗ trợ khi thu hồi đất 80
3.8: Quan điểm của người có đất bị thu hồi trong việc thực hiện 85

3.9: Kết quả phỏng vấn về thu hồi đất và bồi thường hỗ trợ 88
3.10: Kết quả phỏng vấn về việc sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ 89
3.11: Tình hình thu nhập của người dân 90




Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vii

DANH MỤC HÌNH

STT Tên hình Trang

3.1: Sơ đồ hành chính thành phố Lạng Sơn 38
3.2: Tổng diện tích tự nhiên của thành phố Lạng Sơn 40
3.3: Cơ cấu nhóm ngành trong GDP thành phố Lạng Sơn năm 2013 45
3.4: Trình tự thực hiện công tác bồi thường hỗ trợ và tái định cư 60
3.5: Quy hoạch chi tiết Khu đô thị Phú Lộc IV, thành phố Lạng Sơn 63



Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page viii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

CNH-HĐH
GPMB
GCNQSDĐ

HĐND
KT-XH
NĐ-CP
QĐ-UBND
QHSDĐ
QSDĐ
TĐC
TT-BTC
TT-BTNMT
TTLT
TW
UBMTTQ
UBND

: Công nghiệp hoá, hiện đại hoá
: Giải phóng mặt bằng
: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
: Hội đồng nhân dân
: Kinh tế xã hội
: Nghị định - Chính phủ
: Quyết định - Uỷ ban nhân dân
: Quy hoạch sử dụng đất
: Quyền sử dụng đất
: Tái định cư
: Thông tư - Bộ Tài chính
: Thông tư - Bộ Tài nguyên Môi trường
: Thông tư liên tịch
: Trung ương
: Uỷ ban mặt trận tổ quốc
: Uỷ ban nhân dân

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 1

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Ngày nay, cùng với sự phát triển của xã hội thì đất đai là thành phần
không thể thiếu để thúc đẩy các hoạt động sản xuất của đời sống kinh tế xã hội,
nên chúng ta đang phải tìm mọi cách để đặt ra các thể chế pháp luật về đất đai,
đặc biệt là sự ra đời của Luật Đất đai và những văn bản pháp luật liên quan để
việc quản lý và sử dụng đất đai được diễn ra một cách hợp lý, tiết kiệm và có
hiệu quả. Cùng với sự hội nhập của khu vực đặc biệt là việc phát triển nền kinh tế
hàng hoá nhiều thành phần theo định hướng Xã hội chủ nghĩa. Trong những năm
qua công tác quản lý Nhà nước về đất đai ngày càng được coi trọng và Nhà nước
luôn coi việc quản lý Nhà nước về đất đai là một vấn đề trọng tâm để phát triển
đất nước, cho nên công tác quản lý Nhà nước về đất đai bước đầu đã đạt được
những kết quả đáng khích lệ, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, bảo vệ
tài nguyên thiên nhiên và môi trường sinh thái.
Việt Nam cũng như nhiều nước khác trên thế giới, việc bồi thường hỗ trợ
và tái định cư là vấn đề mà Nhà nước phải đối mặt như một quy luật tất yếu và
phổ biến, không thể tránh khỏi.
Thành phố Lạng Sơn là Trung tâm Kinh tế - Văn hoá - Chính trị của tỉnh
Lạng Sơn, cách Hà Nội 154km về phía Nam, cách cửa khẩu Quốc tế Hữu Nghị
12Km và cửa khẩu Tân Thanh 30km về Phía Bắc. Với vị trí địa lý thuận lợi như
trên đã tạo cho thành phố Lạng Sơn những điều kiện lý tưởng để thu hút đầu tư
trong và ngoài nước, thực hiện công cuộc công nghiệp hoá, hiện đại hoá (CNH -
HĐH) địa phương. Trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn trong những năm vừa qua đã có
nhiều “điểm nóng” do thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi
đất chưa tốt, người dân khiếu nại, tố cáo với số đông, gây mất ổn định xã hội,

việc giải quyết, khắc phục kéo dài, mất nhiều thời gian.
Từ thực tế công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư có những đề xuất để
sửa đổi, bổ sung chính sách khi Nhà nước thu hồi đất nhằm đảm bảo lợi ích hợp
pháp của đối tượng bị thu hồi đất, góp phần thiết lập trật tự, kỷ cương pháp luật,
hạn chế tranh chấp, khiếu kiện về đất đai khi Nhà nước thu hồi đất.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 2

Xuất phát từ thực tế trên, được sự nhất trí của Khoa Quản lý đất đai, Học
viện Nông nghiệp Việt Nam và dưới sự hướng dẫn của PGS.TS Hồ Thị Lam Trà
tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư Dự án Khu đô thị Phú Lộc IV, thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn”.
2. Mục đích, yêu cầu
a) Mục đích
- Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất tại dự án Khu đô thị Phú Lộc IV, thành phố Lạng Sơn, tỉnh
Lạng Sơn góp phần đẩy nhanh hơn tiến độ thực hiện các dự án đầu tư.
- Đánh giá ảnh hưởng của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đến
đời sống của người dân trong khu vực thu hồi đất.
Trên cơ sở đó đề xuất những giải pháp nhằm giảm thiểu những tác động
bất lợi đến tình hình phát triển kinh tế xã hội của địa phương, từ đó đề xuất
những giải pháp có tính khả thi và rút ra những bài học kinh nghiệm trong công
tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại địa phương.
b) Yêu cầu
- Các tài liệu, số liệu thu thập phải chính xác, các đánh giá phải khách
quan, phản ánh đúng tình hình thực tế địa phương, phản ánh đúng quá trình thực
hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của các dự án đã và đang được
thực hiện tại địa bàn thành phố Lạng Sơn.
- Đề ra các giải pháp và kiến nghị phải có tính khả thi, phù hợp thực tế,
đảm bảo tôn trọng và đúng pháp luật hiện hành nhằm đẩy nhanh tiến độ và thực

hiện tốt chính sách bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 3

Phần 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1. Khái quát về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
1.1.1. Một số khái niệm
1.1.1.1. Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Theo Luật Đất đai năm 2003 và 2013 thì bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi
cho người bị thu hồi đất. Trong các điều khoản quy định cụ thể, Luật cũng quy định
những thiệt hại về nhà ở, công trình xây dựng, cây trồng, vật nuôi trên đất do việc
thu hồi đất gây ra cũng được xem xét bồi thường (Quốc hội, 2003). Thực tế quá
trình triển khai thi hành Luật, việc xác định loại thiệt hại, mức độ thiệt hại, đối tượng
được bồi thường cần được xem xét một cách toàn diện, cụ thể hơn:
- Về xác định thiệt hại: Ngoài thiệt hại về đất, nhà ở và các tài sản khác gắn
liền với đất thì còn có những thiệt hại khác mà người sử dụng đất cần phải được
bồi thường như: Thiệt hại do chi phí đã đầu tư vào việc san lấp mặt bằng, thiệt hại
do mất địa thế kinh doanh, các thiệt hại về sức khỏe do việc thực hiện dự án gây ra
như: khói bụi, tiếng ồn, nước thải
- Về xác định đối tượng được bồi thường: Đối tượng bị ảnh hưởng từ việc
thu hồi đất không chỉ là tổ chức, cá nhân có đất bị thu hồi mà còn bao gồm cả
người đang sử dụng đất thuê, người sử dụng đất lân cận, người có lợi ích liên quan.
Khái niệm “đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất” được sử dụng trong Luật Đất
đai năm 1987 và Luật Đất đai năm 1993. Bắt đầu từ thời điểm thực hiện Luật sửa đổi, bổ
sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001, cụm từ “bồi thường” đã được sử dụng thay
cho cụm từ “đền bù thiệt hại” thể hiện tư tưởng chỉ đạo đổi mới công tác giải phóng mặt
bằng, đó là không chỉ trả lại những thiệt hại “hữu hình” có thể kiểm đếm được mà còn phải

tính toán bù đắp lại cả những giá trị không thể đo đếm được như là môi trường sống của cả
cộng đồng, điều kiện học tập, các dịch vụ, tiện ích sinh hoạt, v.v ; kèm theo đó là một cơ
chế giải quyết những bất đồng giữa bên gây ra thiệt hại (Nhà nước) với bên bị thiệt hại
(người bị thu hồi đất) hướng tới sự khách quan, công bằng hơn thông qua cơ chế giải quyết
khiếu nại, khắc phục tình trạng các cơ quan nhà nước giành quyền áp đặt mức đền bù thiệt
hại, không chú ý đến lợi ích chính đáng của người dân.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 4


Theo Bộ luật Dân sự thì bồi thường là việc đền bù những thiệt hại về vật
chất, về tinh thần mà mình gây ra cho người khác, thiệt hại phải được bồi thường
toàn bộ và kịp thời; các bên có thể thỏa thuận về mức bồi thường, hình thức bồi
thường bằng tiền, bằng hiện vật hoặc thực hiện một công việc, phương thức bồi
thường một lần hoặc nhiều lần; khi mức bồi thường không còn phù hợp với thực
tế thì người bị thiệt hại hoặc người gây thiệt hại có quyền yêu cầu Tòa án hoặc cơ
quan nhà nước có thẩm quyền khác thay đổi mức bồi thường (Quốc hội, 2005).
Như vậy, có thể đưa ra nhận xét là khi chuyển từ thuật ngữ “đền bù thiệt
hại” sang thuật ngữ “bồi thường” khi Nhà nước thu hồi đất đã thể hiện tư tưởng
chỉ đạo trong xây dựng Luật đó là việc bồi thường cần phải đổi mới để việc tính
toán mức độ thiệt hại một cách khách quan, tôn trọng ý kiến của người bị thiệt
hại và bồi thường một cách sòng phẳng như khi thực hiện bồi thường thiệt hại
theo pháp luật dân sự, tuy nhiên, thực tế triển khai vẫn còn một khoảng cách khá
xa so với tư tưởng chỉ đạo này mà một trong những nguyên nhân của nó nằm ở
ngay chính sự khác biệt giữa cơ chế bồi thường theo pháp luật đất đai với bồi
thường theo pháp luật dân sự, cụ thể như sau:
- Trong Luật đất đai, việc thương thảo về mức độ thiệt hại và giá trị bồi
thường diễn ra một chiều theo hướng áp đặt ý kiến chủ quan của Nhà nước đối với
người bị thiệt hại, dễ dẫn đến sự thiếu bình đẳng trong mối quan hệ này, trong khi
đó, bồi thường theo pháp luật dân sự, mối quan hệ giữa bên gây ra thiệt hại và bên bị

thiệt hại là quan hệ bình đẳng, dựa trên sự đồng thuận của cả hai bên.
- Trong Luật đất đai, Nhà nước tham gia quan hệ bồi thường với tư cách là
bên gây ra thiệt hại, đồng thời Nhà nước lại đóng vai trò là trung gian hòa giải
thông qua hoạt động giải quyết khiếu nại của tổ chức, cá nhân, đo đó tính khách
quan trong quá trình giải quyết khiếu nại rất dễ bị vi phạm. Điều này khác với bồi
thường trong pháp luật dân sự, khi đó Nhà nước chỉ đóng vai trò trung gian hòa
giải giữa bên gây ra thiệt hại và bên bị thiệt hại nên các phán quyết của Nhà nước
đưa ra có tính khách quan hơn.
1.1.1.2. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 5

đất thông qua các khoản hỗ trợ bao gồm: Hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ tái định cư đối
với trường hợp thu hồi đất ở; Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ đào tạo
chuyển đổi nghề và tạo việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp; Hỗ
trợ khi thu hồi đất nông nghiệp trong khu dân cư; đất vườn, ao không được công
nhận là đất ở; hỗ trợ khác. Các khoản hỗ trợ này được hiểu là phần cho thêm của
Nhà nước sau khi đã bồi thường sòng phẳng và là khoản điều tiết từ phần giá trị
gia tăng từ đất đai mà không phải là do đầu tư của người sử dụng đất mang lại
(Quốc hội, 2003; Chính phủ, 2004, 2007, 2009).
Như vậy, khác với bồi thường là việc trả lại một các tương xứng những giá
trị bị thiệt hại, thì hỗ trợ mang tính chính sách, trợ giúp thêm của Nhà nước, thể
hiện trách nhiệm của Nhà nước đối với sự hi sinh, mất mát của người bị thu hồi đất
cho những lợi ích chung của đất nước, của cộng đồng.
1.1.1.3. Tái định cư
Tái định cư là việc Nhà nước bố trí đất ở, nhà ở tại nơi mới cho những người
bị Nhà nước thu hồi đất ở mà họ không còn chỗ ở nào khác. Việc thu hồi đất ở thông
qua một quyết định hành chính là một quá trình không tự nguyện, có tính cưỡng chế
và đòi hỏi có sự “hy sinh” của người sử dụng đất, do đó, không chỉ đơn thuần là sự

đền bù về mặt vật chất (có đất ở, nhà ở) mà còn phải đảm bảo lợi ích của người bị
thu hồi đất, họ phải có được chỗ ở ổn định, điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở
cũ (Quốc hội, 2003; Chính phủ, 2004, 2007, 2009).
1.1.2. Đặc điểm của quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng các công trình mang
tính đa dạng và phức tạp. Nó thể hiện khác nhau đối với mỗi một dự án, nó liên
quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội.
- Tính đa dạng thể hiện: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác
nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau. Khu vực nội thành,
mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn; khu
vực ven đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt
động sản xuất đa dạng: Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán
nhỏ; Khu vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 6

nông nghiệp. Do đó mỗi khu vực bồi thường GPMB có những đặc trưng riêng và
được tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những đặc điểm riêng của
mỗi khu vực và từng dự án cụ thể.
- Tính phức tạp: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng
trong đời sống kinh tế, xã hội đối với mọi người dân. Đối với khu vực nông thôn,
dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư
liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng
chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất
để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất
nhưng họ vẫn không cho thuê. Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng
đa dạng dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển, định
giá bồi thường rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp là điều cần
thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này (Đặng Thái Sơn, 2007).
1.1.3. Những yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

1.1.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội
- Điều kiện tự nhiên: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác
nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau nên công tác bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư ở đó cũng có những tác động khác nhau. Khu vực
nội thành, mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất
lớn; khu vực ven đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức
tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại,
buôn bán nhỏ; khu vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản
xuất nông nghiệp. Do đó việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư có
những đặc trưng riêng và được tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với
những đặc điểm riêng của mỗi khu vực và từng dự án cụ thể.
Ngoài ra, đất đai còn có một đặc trưng rất cơ bản là cố định về vị trí, vì
vậy thậm trí ngay trong một khu vực có điều kiện kinh tế, xã hội giống nhau
thì 2 thửa đất (kể cả liền kề) cũng có những đặc điểm riêng không giống nhau
và điều này dẫn đến giá của chúng không đồng nhất, vì vậy, nhu cầu bồi
thường cũng khác nhau. Pháp luật hiện hành quy định: “…bồi thường để
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 7

người dân có thể tạo lập được một nơi ở mới bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ…”,
cũng đã khiến cho người dân và chính quyền gặp nhiều vướng mắc vì cách
hiểu “bằng, hoặc tốt hơn…” của 2 đối tượng này không giống nhau. Tìm được
một nơi ở mới y hệt như nơi ở cũ là điều không thể.
- Kinh tế (kinh tế phát triển thì thu hồi sẽ khó khăn hơn):
Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời sống kinh
tế - xã hội đối với mọi người dân. Đối với khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu
sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất
quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi
nghề nghiệp khó khăn, do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất,
thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn

không cho thuê. Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng đa dạng dẫn đến
công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển, định giá bồi thường
rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo
đời sống dân cư sau này (CARE Quốc tế tại Việt Nam - Liên hiệp các Hội Khoa
học và Kỹ thuật Việt Nam, 2005).
Về lý thuyết, giá đất luôn có xu hướng tăng vì bị hạn chế bởi số lượng trong
khi đó dân số ngày càng tăng và nhu cầu về đất đai lại càng nhiều. Tuy nhiên, đầu
tư vào bất động sản nói chung và đất đai nói riêng cũng ẩn chứa những rủi ro:
lượng vốn lớn, tính thanh khoản không cao, bị chi phối bởi rất nhiều thị trường
khác Vì vậy, thường xẩy ra một nghịch lý: Khi nền kinh tế phát triển, nhu cầu về
đất đai cao, cung luôn luôn không đáp ứng được cầu thì quá trình bồi thường, giải
phóng mặt bằng lại gặp khó khăn vì người dân luôn có những đòi hỏi về giá bồi
thường cũng như các khoản hỗ trợ khác cao hơn bình thường. Còn khi nền kinh tế
gặp khủng hoảng, lập tức thị trường đất đai đóng băng, việc đền bù cho những
người dân có đất bị thu hồi lại dễ dàng hơn. Ở Việt Nam, giai đoạn từ năm 1995
đến năm 2010 nền kinh tế phát triển rất mạnh, số lượng các dự án tăng kỷ lục. Tuy
nhiên, công tác giải phóng mặt bằng gặp rất nhiều vướng mắc, và có một thực
trạng: khi kinh tế suy thoái, số lượng các dự án hoặc bỏ hoang, hoặc còn đang
dang dở rất nhiều, nhiều người dân sẵn sàng thỏa thuận với Chính phủ để chuyển
đổi đất đai (Phạm Đức Phong, 2002).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 8

- Xã hội (phong tục, tập quán, văn hóa, trình độ dân trí): Tiếp cận vấn đề
đất đai luôn luôn đòi hỏi sự nghiên cứu chuyên sâu về các vấn đề xã hội, vì thực
tế chính các yêu tố tự nhiên (khí hậu, đất đai ) tạo ra sự khác biệt trong đời sống
của con người, tạo ra bản sắc riêng đối với mỗi dân tộc. Thu hồi đất đã khiến cho
người dân phải di chuyển chỗ ở, đồng nghĩa với việc thay các đặc tính, cách thức
canh tác và phương thức sản xuất, thậm trí cả các vấn đề về tâm linh, tôn giáo, tín
ngưỡng của từng đồng bào dân tộc. Hiện nay và mãi sau này, chính sách xã hội

đối với các khu vực bị thu hồi đất luôn luôn là vấn đề then chốt, có tính chất
quyết định tới sự thành công của dự án (Đặng Thái Sơn, 2000).
1.1.3.2. Việc ban hành và thực thi các văn bản quy phạm pháp luật
Tất cả các quốc gia trong quá trình phát triển đều có nhu cầu sử dụng đất
đai để xây dựng công trình hạ tầng, công trình phúc lợi xã hội, thực hiện các quy
hoạch chi tiết v.v để phục vụ lợi ích công cộng. Do có tính chất đặc thù nên
việc cung ứng đất đai cho nhu cầu này không thể dựa vào cơ chế thị trường mà
phải thông qua biện pháp mang tính bắt buộc, gọi là trưng thu, trưng dụng có bồi
thường (Trung Quốc, Đài Loan ), hoặc truất hữu (Pháp ).
Tại các nước có chế độ sở hữu tư nhân đất đai, Hiến pháp trong khi bảo vệ
quyền sở hữu đất đai thì cũng cho phép Nhà nước trưng thu, trưng dụng hoặc
truất hữu đất đai vì lợi ích công cộng. Còn tại các nước mà đất đai thuộc sở hữu
toàn dân hoặc sở hữu nhà nước, nếu có nền kinh tế chỉ huy (như nước ta trước
đổi mới) thì công việc này thực hiện khá đơn giản vì đất đai chỉ có giá trị sử dụng
và cũng chỉ sử dụng vì lợi ích nhà nước hay lợi ích tập thể. Nhưng khi có nền
kinh tế thị trường mà quyền sử dụng đất được giao có thu tiền hoặc cho thuê thì
vấn đề trở nên phức tạp hơn nhiều, vì quyền sử dụng đó đã trở thành tài sản có
giá. Tuy vậy, vì quyền sử dụng đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, nay Nhà
nước cần đến thì thu hồi lại chứ không gọi là trưng thu hay truất hữu (IFC, World
Bank, VCCI, 2011).
Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển
của nền KT-XH. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi
các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và
phù hợp với tình hình thực tế.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 9

Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, KT-XH của đất nước trong mấy thập
kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên các chính sách về đất đai cũng theo đó không
ngừng được sửa đổi, bổ sung. Từ năm 1993 đến năm 2003, Nhà nước đã ban

hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất. Sau khi
Quốc hội thông qua Luật Đất đai năm 2003 cùng với các văn bản hướng dẫn thi
hành đã nhanh chóng đi vào cuộc sống. Với một hệ thống quy phạm khá hoàn
chỉnh, chi tiết, cụ thể, rõ ràng, đề cập mọi quan hệ đất đai phù hợp với thực tế.
Các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai của Nhà nước đã tạo cơ sở pháp lý
quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản lý Nhà nước về đất
đai, giải quyết tốt mối quan hệ đất đai ở khu vực nông thôn, bước đầu đã đáp ứng
được quan hệ đất đai mới hình thành trong quá trình CNH và đô thị hóa; hệ thống
pháp luật đất đai luôn đổi mới, ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển
kinh tế, bảo đảm quốc phòng, an ninh và ổn định xã hội (Tôn Gia Huyên, 2005).
Đặc biệt là hiện nay Quốc Hội đã ban hành Luật Đất đai 2013 có hiệu lực từ
01/7/2014 có rất nhiều thay đổi trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
so với Luật Đất đai 2003, tuy nhiên do Luật này vừ có hiệu lực thi hành nên việc
áp dụng các các quy định mới trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái địn cư
cung chưa đánh giá được.
Theo đó, chính sách bồi thường GPMB cũng luôn được Chính phủ không
ngừng hoàn thiện, sửa đổi nhằm giải quyết các vướng mắc trong công tác bồi
thường GPMB, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với những đổi mới về pháp
luật đất đai, thời gian qua công tác GPMB đã đạt những kết quả đáng khích lệ, đã cơ
bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án đầu tư
(Nguyễn Thanh Trà, Phạm Phương Nam, 2012). Tuy nhiên bên cạnh đó, do tính
chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi
thường GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai cho thấy
việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh
hưởng rất lớn đến công tác bồi thường GPMB. Hệ thống văn bản pháp luật đất đai
còn có những nhược điểm như là số lượng nhiều, mức độ phức tạp cao, không thuận
lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa đồng bộ, chặt chẽ gây lúng túng trong xử lý
và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật (Tôn Gia Huyên, 2005).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 10

Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất
đai, việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng. Kết
quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2003 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường năm 2007 cho thấy UBND các cấp đều có ý thức quán triệt việc thực
thi pháp luật về đất đai nhưng nhận thức về các quy định của pháp luật nói
chung còn yếu, ở cấp cơ sở còn rất yếu (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2007).
Từ đó dẫn tới tình trạng có nhầm lẫn việc áp dụng pháp luật trong giải quyết
giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cấp
GCNQSDĐ, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải quyết tranh chấp,
khiếu nại, tố cáo. Trong khi việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có
trách nhiệm chưa thật sát sao. Tại nhiều địa phương, đang tồn tại tình trạng nể
nang, trọng tình hơn chấp hành quy định pháp luật trong giải quyết các mối
quan hệ về đất đai. Cán bộ địa chính, chủ tịch UBND xã nói chung chưa làm
tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời những hành vi vi phạm pháp
luật về đất đai trên địa bàn. Đó là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành
pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và đã ảnh
hưởng trực tiếp đến tiến độ GPMB (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2009a).
Việc thực thi các chính sách có liên quan cũng có những ảnh hưởng lớn
đến việc thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, cụ thể như sau:
a) Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đất đai là có hạn, không gian sử dụng đất đai cũng có hạn. Quy hoạch sử
dụng đất đai là biện pháp quản lý không thể thiếu được trong việc tổ chức sử dụng
đất của các ngành KT-XH và các địa phương, là công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ
cấu kinh tế, có tác dụng quyết định để cân đối giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với
nhiệm vụ CNH-HĐH đất nước nói chung và các địa phương nói riêng.
Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ chức
việc bồi thường hỗ trợ thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà nước đóng
vai trò là người tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường, hỗ trợ nào đều dựa trên một
quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu cầu như là phương án có

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 11

hiệu quả KT-XH cao nhất (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2009b). Quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất đai trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng
nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà
theo quy định của Luật Đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi
có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới
giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường.
Tuy nhiên chất lượng quy hoạch nói chung và kế hoạch nói riêng còn
thấp, thiếu đồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, đặc biệt là thiếu tính bền
vững. Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch còn mang nặng
tính chủ quan duy ý chí, áp đặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong trào.
Đây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng quy hoạch “treo”, dự án
“treo” (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2007).
b) Việc giao đất, cho thuê đất
Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất có tác động rất lớn đến công tác bồi
thường giải phóng mặt bằng và tái định cư. Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất,
phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch là điều kiện bắt buộc, nhưng nhiều địa
phương chưa thực hiện tốt nguyên tắc này; hạn mức đất được giao và nghĩa vụ
đóng thuế đất quy định không rõ ràng, tình trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ
dẫn đến khó khăn cho công tác đền bù. Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi
trường tính từ ngày 01/7/2004 đến ngày 28/2/2007 thì tổng diện tích đã giao, đã
cho thuê là 1.081.011 ha, trong đó diện tích đất đã giao là 925.631 ha (giao đất có
thu tiền sử dụng đất là 581.620 ha, giao đất không thu tiền là 344.011 ha); diện
tích đất đã cho thuê là 155.380 ha (trong đó diện tích đất cho các nhà đầu tư nước
ngoài thuê là 1.386 ha) (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2007).

c) Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính
Đăng ký đất đai là một thành phần cơ bản quan trọng nhất của hệ thống
quản lý đất đai, đó là quá trình xác lập hồ sơ về quyền sở hữu đất đai, bất
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 12

động sản, sự đảm bảo và những thông tin về quyền sở hữu đất. Theo quy định
của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký quyền sở hữu,
quyền sử dụng. Ở nước ta, theo quy định của Luật Đất đai, người sử dụng đất
phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền (cụ thể
là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) và được cấp GCNQSDĐ. Chức
năng của đăng ký đất đai là cung cấp những căn cứ chuẩn xác và an toàn cho
việc thu hồi, chấp thuận và từ chối các quyền về đất.
Trong công tác GPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định đối tượng được
bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay, công tác đăng ký đất
đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt công tác đăng ký biến động về sử dụng
đất; việc cấp GCNQSDĐ vẫn chưa hoàn tất. Chính vì vậy mà công tác GPMB đã
gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ thì
công tác GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn (Trung tâm Bồi dưỡng
cán bộ và Nghiên cứu khoa học mặt trận tổ quốc Việt Nam; Trung tâm Nghiên
cứu phát triển và Hỗ trợ cộng đồng.
Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống HSĐC có vai trò quan trọng hàng đầu để
“quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trường bất động sản”, là cơ sở xác định tính
pháp lý của đất đai. Trước tháng 12 năm 2004, rất nhiều địa phương chưa lập đầy
đủ hồ sơ địa chính theo quy định; đặc biệt có nhiều xã, phường, thị trấn chưa lập
sổ địa chính (khoảng trên 30% số xã đã cấp GCNQSDĐ) để phục vụ yêu cầu
quản lý việc sử dụng đất đai, một số địa phương chưa lập đủ sổ mục kê đất đai,
sổ cấp GCNQSDĐ như thành phố Hà Nội, các tỉnh Hoà Bình, Vĩnh Phúc, Kiên
Giang, Trà Vinh, (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2007).
Từ năm 2004 đến nay, việc lập HSĐC phải được thực hiện theo quy định

tại Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường, nhưng
còn nhiều địa phương chưa triển khai thực hiện, nếu có thực hiện cũng là chưa đầy
đủ, chưa đồng bộ ở cả 3 cấp. Vì các tài liệu đo đạc bản đồ này có độ chính xác
thấp nên đang làm nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp trong quản lý đất đai như không
đủ cơ sở giải quyết tranh chấp đất đai, khó khăn trong giải quyết bồi thường khi
Nhà nước thu hồi đất. Vì vậy, việc đo vẽ lại bản đồ địa chính chính quy để thay thế
cho các loại bản đồ cũ và lập lại HSĐC là rất cần thiết (Bộ Tài nguyên và Môi
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 13

trường, 2004).
d) Yếu tố giá đất và định giá đất
Hiện nay ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai dựa trên
chuyển nhượng quyền sử dụng, là tổng hòa giá trị hiện hành địa tô nhiều năm.
Một trong những điểm mới của Luật Đất đai năm 2003 là các quy định về giá
đất. Nếu như trước đây Nhà nước chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọi
quan hệ đất đai khác nhau thì Luật Đất đai năm 2003 đề cập nhiều loại giá đất để
xử lý từng nhóm quan hệ đất đai khác nhau (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn
Quân, 2006).
- Trước khi có Luật Đất đai năm 2003:
Những vấn đề liên quan đến việc xác định giá đất, bồi thường, hỗ trợ và TĐC đều
được quy định tại các văn bản dưới luật như Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của
Chính phủ quy định khung giá các loại đất (Chính phủ, 1994a); Nghị định số 90/CP ngày
17/9/1994 của Chính phủ quy định về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất
để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng (Chính
phủ, 1994b) và Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ ban hành
quy định về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc
phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng (Chính phủ, 1998) Giá đất để tính bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quyết
định trên cơ sở khung giá đất do Chính phủ ban hành kèm theo Nghị định số 87/CP

(Chính phủ, 1994a). Khung giá đất để tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất
quy định tại Nghị định số 87/CP đã được áp dụng trong một thời gian khá dài (trên mười
năm), mặc dù trong quá trình áp dụng có quy định việc điều chỉnh khung giá đất để tính
bồi thường bằng hệ số K nhưng mức tăng cao nhất cũng chỉ là 1, 2 lần đối với đất nông
nghiệp hạng I. Do vậy giá đất để tính bồi thường vẫn thấp hơn nhiều so với giá thực tế,
dẫn đến phát sinh hàng loạt các khiếu kiện về bồi thường, GPMB tại các địa phương (Bộ
Tài nguyên và Môi trường, 2005a).
- Từ khi có Luật Đất đai năm 2003: Quy định giá đất được hình thành
trong các trường hợp sau đây (Điều 55):
+ Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định;
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 14

+ Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
+ Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Những vấn đề quan trọng, có tính nguyên tắc liên quan đến xác định giá
đất, bồi thường, hỗ trợ và TĐC đã được quy định khá cụ thể tại Luật Đất đai năm
2003. Đặc biệt, việc xác định giá đất được thực hiện theo nguyên tắc “sát với giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường trong điều kiện bình thường”
(khoản 1 Điều 56).

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là
phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình
phổ biến hiện nay là giá đất do các địa phương quy định và công bố đều không
theo đúng nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất
đai và phát sinh khiếu kiện.
e) Yếu tố thanh tra chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý và sử dụng đất đai
Công tác bồi thường, hỗ trợ là một việc làm phức tạp, gắn nhiều đến quyền

lợi về tài chính nên rất dễ có những hành vi vi phạm pháp luật nhằm thu lợi bất
chính của chính quyền địa phương. Hồi đồng thẩm định phải có kế hoạch thanh tra,
kiểm tra và coi đây là nhiệm vụ thường xuyên trong quá trình triển khai thực hiện
công tác bồi thường hỗ trợ, kịp thời phát hiện các sai phạm, vi phạm pháp luật để xử
lý tạo niềm tin trong nhân dân (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2007).
1.1.3.3. Thị trường bất động sản
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất động sản ngày
càng được hình thành và phát triển. Ngày nay thị trường bất động sản đã trở thành
một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế
quốc dân, nó có những đóng góp vào ổn định xã hội và thúc đẩy nền kinh tế đất
nước trong thời gian qua và trong tương lai (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình
Bồng, 2005).
Luật Đất đai năm 1987 và Pháp lệnh về nhà ở (1991) là cơ sở đầu tiên mở
đường cho thị trường bất động sản hình thành và phát triển. Luật Đất đai năm
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 15

2003 là văn bản pháp quy tập trung nhất phản ánh chính sách đất đai hiện hành
trên cơ sở tổng kết hoạt động thực tiễn của 17 năm đổi mới, đã quy định chi tiết
hơn về các điều kiện để hình thành thị trường bất động sản và các hoạt động về
tài chính đất đai, thể hiện tập trung trong các mục “Tài chính về đất đai và giá
đất”, “Quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản”.
Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu
việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng
nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường); đồng thời người bị
thu hồi đất có thể tự mua hoặc cho thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải
thông qua Nhà nước thực hiện chính sách TĐC và bồi thường.
Giá cả của Bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động tới
giá đất tính bồi thường. Thị trường càng sơ khai việc thu hồi càng thiếu cơ sở thực
tiễn để xác định đúng giá trị bồi thường (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2005b) .

1.2. Cơ sở lý luận về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
1.2.1. Vai trò của đất đai trong nền KTTT định hướng XHCN
Việt Nam thực hiện đổi mới, chuyển sang cơ chế KTTT định hướng
XHCN đã gần ba thập kỷ, tuy nhiên, những quan hệ đất đai chưa thực sự phù hợp
với các quy luật của nền KTTT. Các mối quan hệ và cơ chế thị trường đang hình
thành, phát triển và chi phối nền kinh tế, do đó, cần xét xem đất đai như một yếu
tố đầu vào, một tài sản quan trọng vận động trong quan hệ và cơ chế thị trường.
Trong nền KTTT, của cải mang hình thái giá trị, được biểu hiện ở hai hình thức
cơ bản: hàng hoá và tiền tệ. Ở đây, giá trị là quan hệ kinh tế cơ bản và sự vận động của
kinh tế là sự vận động của giá trị thông qua sự tương tác của hàng hoá và tiền tệ. Chính
sự tương tác của hàng hoá - tiền tệ (cung và cầu) đã xác định giá cả hàng hoá và đến
lượt mình giá cả khiến cho giá trị được xác định, được thực hiện và hàng hoá được
chuyển hóa, được lưu thông. Cơ chế tương tác giữa hàng hóa và tiền tệ, giữa cung và
cầu trong việc xác định giá cả, việc mua bán, việc lưu thông của hàng hoá, tiền tệ là cơ
chế thị trường (Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương, 2006).
Có thể nói, cơ chế thị trường là trung tâm của nền KTTT, quyết định