Đánh giá kết quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn huyện yên lập, tỉnh phú thọ

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN QUỐC TUẤN

ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CỦA CÔNG TÁC
ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA MỘT SỐ
DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN LẬP,
TỈNH PHÚ THỌ

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái nguyên, năm 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN QUỐC TUẤN

ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CỦA CÔNG TÁC
ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA MỘT SỐ
DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN LẬP,
TỈNH PHÚ THỌ
Ngành

: Quản lý đất đai

Mã số ngành

: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Đỗ Thị Lan

Thái nguyên, năm 2015


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung
thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này
đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc./.

Tác giả luận văn

Nguyễn Quốc Tuấn


LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình hoàn thành luận văn này, tôi luôn được sự quan tâm, giúp đỡ
quý báu của tập thể các thầy cô giáo Khoa Môi trường, Khoa Quản lý Tài nguyên
và Phòng Đào tạo, Đào tạo sau đại học, trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, sự
quan tâm, động viên, giúp đỡ của bạn bè, đồng nghiệp, và đặc biệt là sự giúp đỡ, chỉ
dẫn tận tình của PGS.TS Đỗ Thị Lan, người hướng dẫn khoa học, đã giúp đỡ tôi
hoàn thành luận văn về vấn đề đấu giá quyền SDĐ.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ của các đồng chí lãnh đạo UBND và
các Phòng, ban UBND huyện Yên Lập đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong thời gian điều
tra số liệu và có những ý kiến đóng góp quý báu cho luận văn của tôi.

Tôi cũng xin cảm ơn bạn bè, đồng nghiệp và gia đình đã động viên, khuyến
khích và giúp đỡ tôi trong thời gian học và thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn đối với mọi sự quan tâm, giúp đỡ, động viên quý
báu và kịp thời đó!
Thái Nguyên, ngày

tháng

Tác giả luận văn

Nguyễn Quốc Tuấn

năm 2015


MỤC LỤC
Trang
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1

1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................ 1
2. Mục tiêu của đề tài .................................................................................... 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài .................................................. 2
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ......................................................................4

1.1. Cơ sở khoa học ....................................................................................... 4
1.1.1. Khái quát về đất đai............................................................................. 4
1.1.2. Bất động sản ........................................................................................ 6
1.1.3 Thị trường bất động sản ....................................................................... 6
1.1.4. Giá đất, định giá đất và bất động sản .................................................. 8
1.1.5. Đấu giá quyền sử dụng đất ................................................................ 11

1.2. Cơ sở lý luận ........................................................................................ 14
1.3. Tình hình thực hiện công tác Đấu giá đất trên thế giới và Việt Nam .. 16
1.3.1. Công tác đấu giá đất một số nước trên thế giới ................................ 16
1.3.2. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam ........................... 18
1.3.3. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tỉnh Phú Thọ ........................ 21
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU..........................24

2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu........................................................ 24
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ....................................................................... 24
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ........................................................................... 24
2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu........................................................ 24
2.2.1. Thời gian nghiên cứu ........................................................................ 24
2.2.2. Địa điểm nghiên cứu ......................................................................... 24
2.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................ 25
2.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Yên Lập ......... 25


2.3.2. Sơ lược về công tác quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện
Yên Lập năm 2014 ...................................................................................... 25
2.3.3. Kết quả đấu giá tại một số dự án điều tra đấu giá quyền sử dụng
đất trên địa bàn huyện Yên Lập, tỉnh Phú Thọ ........................................... 25
2.3.4. Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất một số
dự án trên địa bàn huyện Yên Lập, tỉnh Phú Thọ ....................................... 25
2.3.5. Đánh giá của người dân về hiệu quả công tác đấu giá quyền
sử dụng đất một số dự án trên địa bàn huyện Yên Lập............................... 25
2.3.6. Thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp nâng cao
hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên lập . 25
2.4. Phương pháp nghiên cứu...................................................................... 25
2.4.1. Thu thập số liệu thứ cấp .................................................................... 25
2.4.2. Tài liệu sơ cấp ................................................................................... 26

2.4.3. Phương pháp xử lý số liệu................................................................. 26
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................28

3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - Xã hội của huyện Yên Lập .... 28
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................. 28
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội................................................ 35
3.2. Sơ lược về công tác quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện
Yên Lập năm 2014 ...................................................................................... 39
3.2.1. Sơ lược về công tác quản lý đất đai trên địa bàn huyện Yên Lập .... 39
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Lập năm 2014 ....... 47
3.3. Kết quả đấu giá tại một số dự án điều tra đấu giá quyền sử dụng
đất trên địa bàn huyện Yên Lập, tỉnh Phú Thọ .......................................... 49
3.3.1. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất dự án đấu giá quyền sử dụng
đất ở tại khu vực Tràn Ngả 2, Tân An 4, thị trấn Yên Lập huyện Yên Lập,
tỉnh Phú Thọ ................................................................................................ 50


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung
thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này
đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc./.

Tác giả luận văn

Nguyễn Quốc Tuấn


DANH MỤC BẢNG BIỂU

Trang
Bảng 3.1: Tình hình khí hậu huyện Yên Lập giai đoạn 2010 - 2014.............. 30
Bảng 3.2: Hiện trạng tài nguyên đất trên địa bàn huyện Yên Lập .................. 32
Bảng 3.3: Số liệu tài nguyên khoáng sản huyện Yên Lập .............................. 34
Bảng 3.4: Kết quả thực hiện các mục tiêu kinh tế giai đoạn 2001 -2010 ....... 35
Bảng 3.5: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất dự án ...................................... 55
Bảng 3.6: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất dự án đấu giá quyền sử
dụng đất ở Khu Mè 1, Khu Mè 2, xã Hưng Long, huyện Yên
Lập phiên đấu giá thứ nhất ........................................................... 62
Bảng 3.7: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất dự án đấu giá quyền sử
dụng đất ở Khu Mè 1, Khu Mè 2, xã Hưng Long, huyện Yên
Lập phiên đấu giá thứ 2 ................................................................ 63
Bảng 3.8: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất dự án đấu giá quyền sử
dụng đất ở Khu Mè 1, Khu Mè 2, xã Hưng Long, huyện Yên
Lập phiên đấu giá thứ 3 ................................................................ 64
Bảng 3.9: Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất dự án đấu giá
quyền sử dụng đất ở Khu Mè 1, Khu Mè 2, xã Hưng Long,
huyện Yên Lập sau 3 phiên đấu giá ............................................. 64
Bảng 3.10: Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất dự án đấu giá
quyền sử dụng đất ở Khu Đồng Chung, xã Thượng Long,
huyện Yên Lập sau 2 phiên đấu giá ............................................. 71
Bảng 3.11: Hiệu quả kinh tế của giá đất đấu giá các dự án so với giá đất
quy định của UBND tỉnh và giá khởi điểm .................................. 73
Bảng 3.12: Kết quả đánh giá của người dân về công tác đấu giá QSD đất .... 80
Bảng 3.13: Kết quả đánh giá của người dân về một số dự án đấu giá
QSD đất ở huyện Yên Lập, tỉnh Phú Thọ .................................... 82


DANH MỤC HÌNH VẼ
Trang

Hình 3.1: Bản đồ địa giới hành chính tỉnh Phú Thọ ....................................... 29
Hình 3.2: Biểu đồ thể hiện cơ cấu các loại đất trên địa bàn huyện Yên
Lập năm 2014 ............................................................................... 49
Hình 3.3: Sơ đồ phân lô khu vực dự án đấu giá QSD đất ở Tràn Ngả 2,
Tân An 4, Thị trấn Yên Lập, huyện Yên Lập .............................. 51
Hình 3.4: Mặt bằng hiện trạng khu đất khi tổ chức đấu giá thuộc dự án
đấu giá quyền sử dụng đất khu vực Tràn Ngả 2, Tân An 4,
thị trấn Yên Lập ............................................................................ 51
Hình 3.5: Sơ đồ dự án đấu giá QSD đất Khu Mè 1, Khu Mè 2,
xã Hưng Long, huyện Yên Lập, tỉnh Phú Thọ ............................. 58
Hình 3.6: Sơ đồ phân lô khu vực dự án đấu giá QSD đất ở Khu Đồng
Chung, xã Thượng Long, huyện Yên Lập, tỉnh Phú Thọ ............. 67
Hình 3.7: Mặt bằng hiện trạng khu đất dự án đấu giá QSD đất ở Khu
Đồng Chung, xã Thượng Long, huyện Yên Lập, tỉnh Phú Thọ ... 67


DANH MỤC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT

Từ, cum từ viết tắt

Nguyên nghĩa

BĐS

Bất động sản

CSHT

Cơ sở hạ tầng

DA

Dự án

HĐND

Hội đồng nhân dân

HĐĐG

Hội đồng đánh giá

QSD

Quyền sử dụng

TT BĐS

Thị trường bất động sản

SDĐ

Sử dụng đất

UBND

Ủy ban nhân dân


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất nước ta đang trong quá trình hội nhập với nền kinh tế thế giới, cơ chế
kinh tế thị trường đang từng bước được hình thành. Các thành phần kinh tế phát
triển mạnh mẽ và xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và
sản phẩm đầu ra đều trở thành hàng hóa, trong đó đất đai cũng không phải ngoại lệ.
Từ năm 1993, Thủ tướng Chính phủ chủ trương cho phép sử dụng quỹ đất
tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng thông qua hai hình thức đấu thầu dự án và đấu giá
quyền sử dụng đất nhằm phát huy nguồn nội lực từ đất đai trong quá trình công
nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã mang lại
một hướng đi mới cho thị trường BĐS. Nguồn thu cho ngân sách từ việc đấu giá
quyền sử dụng đất đã góp phần quan trọng để thanh toán nợ đầu tư xây dựng cơ bản
của địa phương, đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng, cải tạo, chỉnh trang đô thị trong quá
trình phát triển đất nước.
Huyện Yên Lập gồm có 16 xã và 01 thị trấn, là một huyện nằm cách trung
tâm của tỉnh Phú thọ 70 km về phía Tây;
Cùng với nhịp độ phát triển của tỉnh, huyện Yên Lập là một huyện miền núi có
12/17 xã được thụ hưởng chương trình dự án 135 và 4/17 xã, thị trấn là khu vực ATK
của Chính phủ. Để đáp ứng nhu cầu phát triển của huyện, tốc độ đô thị hóa và nhu
cầu sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện thực hiện chủ
trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng hạ tầng. Hình thức này trong thực tế đã đạt
được một số thành quả làm thay đổi bộ mặt của huyện, nhưng trong quá trình thực
hiện đã bộc lộ một số khó khăn tồn tại như việc xác định giá các khu đất dự án và
việc giao đất chưa có cơ sở chặt chẽ, thậm chí gây thất thoát ngân sách nhà nước. Để
khắc phục những tồn tại đó, thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã thực sự
là một hướng đi mới cho thị trường bất động sản. Giá đất quy định và giá đất theo thị
trường đã xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất còn
bộc lộ một số tồn tại như việc xây dựng hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật chưa đáp ứng

được tiến độ, không đủ số lượng người tham gia đấu giá, một số chủ đầu tư lúng túng
khi triển khai hoàn thiện thủ tục, tiến độ xây dựng công trình sau khi trúng đấu giá...


LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình hoàn thành luận văn này, tôi luôn được sự quan tâm, giúp đỡ
quý báu của tập thể các thầy cô giáo Khoa Môi trường, Khoa Quản lý Tài nguyên
và Phòng Đào tạo, Đào tạo sau đại học, trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, sự
quan tâm, động viên, giúp đỡ của bạn bè, đồng nghiệp, và đặc biệt là sự giúp đỡ, chỉ
dẫn tận tình của PGS.TS Đỗ Thị Lan, người hướng dẫn khoa học, đã giúp đỡ tôi
hoàn thành luận văn về vấn đề đấu giá quyền SDĐ.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ của các đồng chí lãnh đạo UBND và
các Phòng, ban UBND huyện Yên Lập đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong thời gian điều
tra số liệu và có những ý kiến đóng góp quý báu cho luận văn của tôi.
Tôi cũng xin cảm ơn bạn bè, đồng nghiệp và gia đình đã động viên, khuyến
khích và giúp đỡ tôi trong thời gian học và thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn đối với mọi sự quan tâm, giúp đỡ, động viên quý
báu và kịp thời đó!
Thái Nguyên, ngày

tháng

Tác giả luận văn

Nguyễn Quốc Tuấn

năm 2015


3

chỉnh của pháp luật đã liên kết, móc nối với một số cán bộ có thẩm quyền “moi đất”
của Nhà nước núp dưới danh nghĩa “dự án”. Thực chất là đem đất của Nhà nước
thông qua hình thức giao đất có thu tiền để kiếm lời trên cơ sở chênh lệch giá.
Việc dùng giá đất quy định để thu tiền khi giao đất ở hầu hết các địa phương
trong cả nước trong thời gian trước đây chưa phát huy được nguồn nội lực to lớn từ
đất đai và gây nhiều hậu quả cho Nhà nước. Vì vậy để tạo thêm nguồn lực cho ngân
sách Nhà nước, đáp ứng nhu cầu đất ở cho nhân dân, đảm bảo tính công khai, dân
chủ, hiệu quả trong sử dụng đất, Nhà nước cần nghiên cứu, tổ chức thực hiện thí
điểm rồi sau đó nhân rộng mô hình đấu giá đất.
Muốn công tác đấu giá đất đạt hiệu quả cao thì cần nghiên cứu phương pháp
tổ chức và thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất cho hợp lý.
Vì vậy cần tiến hành nghiên cứu và đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá
qua các dự án khác nhau với các phương án khác nhau để có thể đề xuất và góp ý
giúp quy trình đấu giá ngày càng hoàn thiện và đem lại hiệu quả cao nhất.


4

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học

1.1.1. K hái quát về đất đai
1.1.1.1. Khái niệm
"Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu
thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó: bao gồm khí hậu bề
mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hinh, nước mặt (hồ, sông, nước ngầm, tập đoàn thực vật
và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả do hoạt động của con
người trong quá khứ và hiện tại để lại (sau nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu
thoát nước, đường xá, nhà cửa...)". “Đất như là một khu vực hay một nhất thể không

gian từ một thửa đất đến một đất nước cho đến cả hành tinh” [11].
1.1.1.2. Đặc điểm của đất đai
- Đất đai có tính cố định về vị trí, không thể di chuyển được, tính cố định vị
trí quyết định giới hạn về quy mô theo không gian và chịu sự chi phối của các yếu
tố môi trường nơi có đất. Mặt khác, đất đai không giống các hàng hóa khác có thể
sản sinh qua quá trình sản xuất do đó, đất đai là có hạn. Tuy nhiên, giá trị của đất
đai ở các vị trí khác nhau lại không giống nhau. Đất đai ở đô thị có giá trị lớn hơn ở
nông thôn và vùng sâu, vùng xa. Đất đai ở những nơi tạo ra nguồn lợi lớn hơn, các
điều kiện cơ sở hạ tầng hoàn thiện hơn thì đất đai có giá trị hơn những đất đai có
điều kiện kém hơn. Chính vì vậy, khi vị trí đất đai, điều kiện đất đai từ chỗ kém
thuận lợi nếu các điều kiện xung quanh nó trở nên tốt hơn thì đất đó có giá trị hơn.
Vị trí đất đai hoặc điều kiện đất đai không chỉ tác động đến việc sản xuất kinh
doanh tạo nên lợi thế thương mại cho một công ty, một doanh nghiệp mà nó còn có
ý nghĩa đối với một quốc gia. Chẳng hạn Việt Nam là cửa ngõ của khu vực Đông
Nam Á, chúng ta có biển, có các cảng nước sâu thuận lợi cho giao thông đường
biển, cho buôn bán với các nước trong khu vực và trên thế giới.
- Đất đai là tài sản không hao mòn theo thời gian và giá trọ đât đai luôn có xu
hướng tăng lên theo thời gian.
- Đất đai có tính đa dạng, phong phú tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất đai
và phù hợp với từng vùng địa lý, đối với đất đai sử dụng vào mục đích nông nghiệp


5
thì tính đa dạng, phong phú của đất đai do khả năng thích nghi của các loại cây, con
quyết định và đất tốt hay xấu xét trong từng loại đất để làm gì, đất tốt cho mục đích
này nhưng lại không tốt cho mục đích khác.
- Đất đai là tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con người. con người
tác động vào đất đai nhằm thu được sản phẩm để phục vụ cho các nhu cầu của cuộc
sống. Tác động này có thể trực tiếp hoặc gián tiếp và làm thay đổi tính chất của đất
đai có thể chuyển đất hoang thành đất có thể sử dụng được hoặc là chuyển mục đích

sử dụng đất. Tất cả các tác động đó của con người biến đất đai từ sản phẩm của tự
nhiên thành sản phẩm của lao động.
- Trong nền kinh tế thị trường, các quan hệ đất đai phong phú hơn rất nhiều,
quyền sử dụng đất được trao đổi, mua bán, chuyển nhượng vfa hình thành một thị
trường đất đai. Lúc này đất đai được coi như một hàng hóa và là một hàng hóa đặc
biệt. Thị trường đất đai có liên quan đến nhiều thị trường khác và những biến động
của thị trường này có ảnh hưởng đến kinh tế và đời sống dân cư [11].
1.1.1.3. Vai trò của đất đai
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu
dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng.
Đất đai là tài nguyên thiện nhiên quý giá của mối quốc gia và nó cũng là yếu
tố n]mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật
khác trên trái đất. Bởi vậy, nếu không có đất đai thì không có bất kỳ một ngành sản
xuất nào, con người không thể tiến hành sản xuất ra của cải vật chất để duy trì cuộc
sống và duy trì nòi giống đến ngày nay. Trải qua một quá trình lịch sử lâu dài con
người chiếm hữu đất đai, biến đất đai từ một sản vật tự nhiên thành một tài sản của
cộng đồng, của một quốc gia.
Rõ ràng đất đai không chỉ có những vai trò quan trọng như đã nêu trên mà
còn có ý nghĩa về mặt chính trị. Tài sản quý giá ấy phải bảo vệ bằng cả xương máu
và vốn đất đai mà một quốc gia có được thể hiện sức mạnh của quốc gia đó, ranh
giới quốc gia thể hiện chủ quyền của một quốc gia. Đất đai còn là nguồn của cải,
quyền sử dụng đất đai là nguồn nguyên liệu của thị trường nhà đất, nó là tài sản
đảm bảo sự an toàn về tài chính, có thể chuyển nhượng qua các thế hệ…[11]


6

1.1.2. Bất động sản
1.1.2.1. Khái niệm

Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2 loại đó là bất
động sản (BĐS) và động sản; Mặc dù tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác
nhau, nhưng đều thống nhất BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai.
Bộ luật Dân sự Việt Nam, Điều 181 đã quy định “BĐS là các tài sản không
thể di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở; Công trình xây dựng gắn liền với đất đai,
kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền
với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định” [16]
1.1.2.2. Đặc điểm
Đất đai là BĐS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác
nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường BĐS. Các nước theo kinh tế thị
trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Australia, một số nước ASEAN-Thailand,
Malaysia, Singapore quy định BĐS (Đất đai) hoặc BĐS (Đất đai và tài sản trên
đất) là hàng hoá được giao dịch trên thị trường BĐS; Trung quốc BĐS (Đất đai và
tài sản trên đất) được phép giao dịch trên thị trường BĐS, nhưng đất đai thuộc sở
hữu Nhà nước không được mua bán mà chỉ được chuyển quyền sử dụng đất [5].
Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại BĐS đều được tham gia vào thị
trường BĐS do có nhiều BĐS không phải là BĐS hàng hoá (Ví dụ: Các công trình hạ
tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung). Ở nước ta thì đất đai không có quyền
sở hữu riêng mà chỉ là quyền sở hữu toàn dân, do vậy đất đai không phải là hàng hoá.
Chỉ có quyền sử dụng đất, cụ thể hơn là quyền sử dụng đất một số loại đất và của một
số đối tượng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới được coi là hàng hoá và
được đưa vào lưu thông thị trường BĐS [4].

1.1.3 Thị trường bất động sản
1.1.3.1. Khái niệm
- Thị trường BĐS là cơ chế, trong đó hàng hóa và dịch vụ bất động sản
được trao đổi. TTBĐS được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động có
liên quan đến giao dịch BĐS như: Mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS.
TTBĐS theo nghĩa rộng bao gồm các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS.

7
- TTBĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường. Thị
trường Bất động sản liên qua chặt chẽ với các thị trường khác như: Thị trường hàng
hoá, thị trường chứng khoán, thị trường lao động, thị trường khoa hoc công nghệ [4].
1.1.3.2. Tính chất
TTBĐS chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: quy luật giá trị, quy
luật cung cầu; TTBĐS theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố xác
định: sản phẩm, số lượng và giá cả. Phạm vi hoạt động của TTBĐS do pháp luật
của mỗi nước quy định nên cũng không đồng nhất [4].
1.1.3.3. Đặc điểm
Thị trường bất động sản có những đặc điểm chính như sau [4]
- TTBĐS không chỉ là giao dịch bản thân bất động sản mà cái cơ bản là thị
trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản.
- TTBĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc.
- TTBĐS chịu sự chi phối của pháp luật.
- TTBĐS là thị trường không hoàn hảo.
- Cung về BĐS phản ứng chậm so với cầu về BĐS.
1.1.3.4. Chức năng của thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản có 4 chức năng chính [4]:
- Đưa người mua và người bán BĐS đến với nhau.
- Xác định giá cả cho các BĐS giao dịch.
- Phân phối BĐS theo quy luật cung cầu.
- Phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.
1.1.3.5. Vai trò, vị trí của thị trường bất động sản
Tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả BĐS - tài nguyên
thiên nhiên, tài sản Quốc gia quan trọng; Tác động tới tăng trưởng kinh tế thông qua
việc khuyến khích đầu tư phát triển BĐS; Tác động trực tiếp tới thị trường tài chính,
thị trường chứng khoán, thị trường hàng hoá, thị trường lao động; Liên quan đến
một số lĩnh vực xã hội như: lao động, việc làm và nhà ở [4].

1.1.3.6. Các yếu tố của thị trường bất động sản
Quyền của người bán được bán BĐS và quyền của người mua được mua
BĐS được pháp luật quy định và bảo hộ; Biện pháp để người mua và người bán


8
BĐS đến với nhau; Biện pháp cung cấp thông tin khách quan liên quan đến BĐS
cho người mua (quyền sử dụng đất, quyền sở hữu, hưởng lợi tài sản trên đất liên
quan đến BĐS của người bán; nghĩa vụ về tài chính và những tồn tại đối với người
bán; mối liên quan giữa BĐS của người bán với các BĐS liền kề cũng như sự liên
quan đến quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước...; Thoả thuận giá mua bán; Hình
thức hợp đồng giữa người bán và người mua có thể thực hiện và được cộng đồng
chấp nhận; Biện pháp đảm bảo chuyển quyền sở hữu BĐS cho người mua tại cơ
quan đăng ký BĐS; Biện pháp đảm bảo cho người mua BĐS có thể vay tiền bằng
thế chấp mà BĐS là vật bảo đảm cũng như đảm bảo quyền lợi của người cho vay;
Biện pháp đảm bảo các nguồn thu của nhà nước từ hoạt động của TTBĐS [4].

1.1.4. Giá đất, định giá đất và bất động sản
1.1.4.1. Giá đất
* Khái niệm:
- Giá cả : Là biểu hiện bằng tiền của giá trị của một tài sản, là số tiền thoả
thuận giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định. Giá cả có thể lớn
hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản [12].
- Giá đất: Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là
biểu hiện mặt giá trị của quyền sử dụng đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá
đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó
trong không gian và thời gian xác định [12].
* Phân loại:
Trên thực tế luôn tồn tại 2 loại giá đất [12]: giá đất Nhà nước quy định và giá
đất thị trường:

- Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở thoả thuận thành của bên sở hữu
đất và các bên khác có liên quan (thường là các giao dịch thành công trên thực tế);
- Giá đất Nhà nước quy định trên cơ sở giá thị trường nhằm phục vụ cho các
mục đích thu thuế và các mục đích khác của Nhà nước.
Cả 2 loại giá đất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau, chúng cùng
chịu tác động bởi các quy luật kinh tế thị trường, trong đó giá đất Nhà nước quy định
thuờng ở trạng thái tĩnh tương đối còn giá đất thị trường luôn ở trạng thái động.


9
1.1.4.2. Định giá đất, bất động sản
* Khái niệm [12]:
- Định giá: Là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng
hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định.
- Định giá đất: Là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một
mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định.
- Định giá đất bất động sản: Là sự ước tính về giá trị của bất động sản (Giá
trị đất + Giá trị tài sản tgắn liền với đất) bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử
dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định.
Tại các nước như Mỹ, Nhật, Thụy Điển, Anh, Pháp, Australia, Malaysia,
Singapore, Thái Lan, Trung Quốc, định giá đất và BĐS đã trở thành một ngành
quan trọng của nền kinh tế. Các kết quả nghiên cứu về giá đất, các nguyên tắc và
phương pháp định giá đất và BĐS đã được đưa vào ứng dụng rộng rãi trong hoạt
động định giá, tạo điều kiện cho các giao dịch dân sự trên thị trường BĐS như mua
bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS diễn ra thuận lợi. Hiện nay,
hoạt động định giá đất và BĐS tại nhiều nước trên thế giới vừa là một công cụ cần
thiết trong hoạt động quản lý của Nhà nước đối với thị trường BĐS vừa là một loại
dịch vụ phổ biến trong nền kinh tế thị trường nằm trong sự kiểm soát của Nhà nước.
* Chế độ định giá đất, bất động sản:
Các tài sản thuộc đối tượng phải định giá là đất và các BĐS khác gắn liền với

đất. Phạm vi cần định giá là những loại đất và BĐS thuộc diện phải chịu thuế.
Việc định giá đất và BĐS hàng loạt được tiến hành theo định kỳ 3 năm (Đài
Loan), 5 năm (Ôxtrâylia) hoặc 6 năm (Thụy Điển) một lần, tuỳ theo quy định của
mỗi nước;
Việc định giá đất và BĐS thường xuyên được thực hiện trong các trường hợp
cá biệt, khi có phát sinh giao dịch bất động sản (chuyển nhượng, nhận thừa kế, thế
chấp hoặc chuyển mục đích sử dụng đất, BĐS.
* Phương pháp định giá đất và bất động sản
Có nhiều phương pháp định giá đất, bất động sản, trong đó 3 phương pháp
phổ biến là [12]:


10
- Phương pháp so sánh: là sử dụng giá bán (giá giao dịch thành) của những
BĐS tương tự đã được giao dịch trên thị trường (BĐS so sánh) làm cơ sở để xác
định giá cho những BĐS cần định giá.
- Phương pháp giá thành (phương pháp chi phí): là dựa trên cơ sở lý thuyết
cho rằng giá trị thị trường của một thửa đất đã được đầu tư có thể ước tính bằng
tổng giá trị đất và giá trị các công trình gắn liền với đất đã được khấu hao.
- Phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư): là phân tích thị trường đầu tư,
xác định lợi nhuận thuần sẽ có khả năng thu được trong tương lai.
* Tổ chức, chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt động của cơ quan định giá:
Nói chung, có 2 mô hình tổ chức định giá: tổ chức định giá của Nhà nước và
tổ chức định giá của tư nhân. Tổ chức định giá tư nhân chịu sự quản lý về mặt nhà
nước của cơ quan định giá nhà nước.
- Tổ chức định giá của Nhà nước:
+ Chức năng: xây dựng giá đất và BĐS; thực hiện quản lý nhà nước về công
tác định giá đất và BĐS trên phạm vi cả nước;
+ Cơ chế ban hành giá đất và BĐS được định giá theo chu kỳ hoặc định
giá ban đầu, những BĐS có giá trị lớn (tuỳ theo quy định của mỗi nước) chỉ có

hiệu lực pháp luật khi đã được Uỷ ban định giá trung ương phê duyệt (một tổ
chức hoạt động không thường xuyên, gồm nhiều bộ, ngành của Chính phủ và đại
diện của Hiệp hội định giá trung ương - do các tổ chức định giá tư nhân thành lập
- tham gia). Trường hợp những thửa đất hoặc BĐS có sự tham gia định giá của tư
nhân, nếu kết quả định giá của các cơ quan đó có sự chênh lệch lớn về giá trị mà
các bên không thương lượng được thì buộc phải đưa ra toà để giải quyết, quyết
định của toà sẽ là quyết định cuối cùng và có hiệu lực pháp luật.
- Tổ chức định giá của tư nhân: Được hình thành và phát triển trong cơ chế
thị trường nhằm đáp ứng các nhu cầu thường xuyên, đa dạng của khu vực sở hữu tư
nhân về đất đai và BĐS như: thế chấp, chuyển nhượng, thuê, nhận thừa kế, bảo
hiểm, đầu tư phát triển và trong nhiều trường hợp nhằm giải quyết các tranh chấp về
giá trị đất và BĐS giữa các bên có liên quan. Tổ chức định giá tư nhân hoạt động
chủ yếu dưới hình thức công ty kinh doanh BĐS hoặc tư vấn pháp luật.


11
Qua tham khảo một số nước có thể thấy mặc dù các thể chế chính trị, pháp
luật và chính sách đất đai, với chức năng, nhiệm vụ và hệ thống tổ chức quản lý đất
đai rất khác nhau đối với mỗi nước, mỗi khu vực trên thế giới. Tuy nhiên công tác
định giá đất, định giá BĐS gắn với đất ở hầu hết các nước trên thế giới đều được coi
trọng và được tổ chức thành một hệ thống công cụ, có thể nằm ở các cơ quan khác
nhau (có nước thuộc Bộ Tài chính, Bộ Đất Đai và Tài nguyên, Bộ Tư pháp hoặc
Toà án) nhưng đều có những điểm giống nhau về mặt kỹ thuật chuyên môn, nghiệp
vụ (đều có những nét cơ bản giống nhau) và độc lập khi hoạt động để thực hiện
nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai trong cơ chế thị trường BĐS.

1.1.5. Đấu giá quyền sử dụng đất
1.1.5.1. Khái niệm
- Đấu giá: Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá - Ai trả
giá cao nhất thì được [4].

- Đấu thầu: Là việc đọ giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với
giá rẻ nhất thì được giao cho làm hoặc được bán hàng [4].
1.1.5.2. Các trường hợp đấu giá và không đấu giá quyền sử dụng đất
1. Đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng khi Nhà nước giao đất có thu
tiền sử dụng đất, cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến
quyền sử dụng đất, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này [15].
2. Không đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng khi Nhà nước giao đất có
thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến
quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau [15]:
a) Các trường hợp sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 60 của Luật Đất đai;
b) Trường hợp tổ chức kinh tế chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử
dụng đất;
c) Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
d) Trường hợp đất đưa ra đấu giá mà không có người tham gia hoặc đấu giá
không thành.


MỤC LỤC
Trang
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1

1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................ 1
2. Mục tiêu của đề tài .................................................................................... 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài .................................................. 2
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ......................................................................4

1.1. Cơ sở khoa học ....................................................................................... 4
1.1.1. Khái quát về đất đai............................................................................. 4
1.1.2. Bất động sản ........................................................................................ 6

1.1.3 Thị trường bất động sản ....................................................................... 6
1.1.4. Giá đất, định giá đất và bất động sản .................................................. 8
1.1.5. Đấu giá quyền sử dụng đất ................................................................ 11
1.2. Cơ sở lý luận ........................................................................................ 14
1.3. Tình hình thực hiện công tác Đấu giá đất trên thế giới và Việt Nam .. 16
1.3.1. Công tác đấu giá đất một số nước trên thế giới ................................ 16
1.3.2. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam ........................... 18
1.3.3. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tỉnh Phú Thọ ........................ 21
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU..........................24

2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu........................................................ 24
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ....................................................................... 24
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ........................................................................... 24
2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu........................................................ 24
2.2.1. Thời gian nghiên cứu ........................................................................ 24
2.2.2. Địa điểm nghiên cứu ......................................................................... 24
2.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................ 25
2.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Yên Lập ......... 25


13
kết cấu hạ tầng được sử dụng quỹ đất để tạo vốn và diện tích khu đất được sử dụng
để tạo vốn thực hiện các dự án đó.
1.1.5.2. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền SDĐ
Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà
nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường và
khả năng sinh lợi của đất. Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng
sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất bao
gồm các yếu tố sau [4]:
a. Vị trí của khu đất

Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác định giá đất, ví
dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đô thị thì giá đất ở những vị trí mặt
tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm. Mặt khác, các vị trí ở khu trung
tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương mại... sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa trung
tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở mặt đường phố, nhưng vị trí ở gần khu
sản xuất có các khí độc hại thì giá đất sẽ thấp hơn các vị trí tương tự nhưng đặt ở xa
trung tâm hơn. Vì vậy, khi xác định giá đất, điều quan trọng là phải xác định vị trí
đất và các nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng đến giá đất.

b. Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng
Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa được đầu tư
xây dựng CSHT, khu đất sẽ có những hạn chế nhất định trong việc xác định giá đất.
Ngược lại, một khu vực được đầu tư CSHT như hệ thống đường giao thông, hệ
thống cấp thoát nước đồng bộ, dịch vụ thông tin liên lạc hiện đại, điện sinh hoạt,
điện sản xuất qui mô lớn….(những yếu tố phục vụ trực tiếp và thiết thực đối với đời
sống sinh hoạt cuả dân cư và nhu cầu sản xuất của các doanh nghiệp) sẽ làm tăng
giá trị của đất và tác động trực tiếp đến giá đất.
c. Điều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ
Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh
thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là điều kiện có
sức thu hút dân cư đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực này
tăng lên. Nếu là nơi khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy, xí nghiệp, khu


14
công nghiệp, khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển nhà ở khu vực xung
quanh, dân cư đến đây ít dẫn đến giá đất giảm.
d. Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau:
Một lô đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác thì giá đất của nó
cũng chịu ảnh hưởng theo các mục đích đó vì đất đai là một tài sản không giống

như những tài sản thông thường, đó là tính không đồng nhất, sự cố định về vị trí, có
hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Đất có hạn về số lượng cung cấp
nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác định như nhà ở có nghĩa là sự đầu tư
không hoàn toàn bất biến.
Ví dụ: Đầu tư nhà ở cao tầng có thể làm thay thế số lượng đất đai cần dùng
thêm sẽ làm thay đổi giá trị của đất ở. Giá trị của đất ở phụ thuộc cung - cầu của thị
trường, cung - cầu của đất có thể coi là ổn định và việc sử dụng đất phụ thuộc vào
cung - cầu của thị trường, trong khi nhu cầu của thị trường lại được định hướng bởi
thu nhập mà thửa đất đó mang lại. Các loại hình sử dụng có giá trị thấp hơn sẽ phải
nhường chỗ cho các loại hình có giá trị cao hơn, như trung tâm thương mại sẽ đẩy
nhà ở ra khỏi trung tâm, nhà ở sẽ đẩy nông nghiệp ra ven đô thị vì chỉ các loại hình
sử dụng mới có đủ điều kiện để trả một khoản giá trị cao hơn cho các vị trí đó. Vì
vậy, đất ở thành thị, ở khu trung tâm, khu thương mại sẽ có giá cao hơn ở các vị trí
ở nông thôn và các vị trí khác.
1.2. Cơ sở lý luận
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về hướng
dẫn thi hành Luật đất đai 2003;
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về hướng
dẫn thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán đấu
giá tài sản. Nghị định này có hiệu lực từ ngày 10/02/2005 và thay thế cho Nghị định
số 86/CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ quy định về việc ban hành quy chế bán
đấu giá tài sản.


15
- Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu
giá tài sản.

- Nghị định 120/2010/NĐ-CP ngày 30 tháng 12 năm 2010 của Chính phủ
quy định về thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 của Chính phủ về lệ phí trước bạ.
- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn
thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ;
- Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn
xác định giá khởi điểm và chuyển giao tài sản Nhà nước để bán đấu giá.
- Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 của Bộ Tư pháp quy định
chi tiết về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của
Chính phủ về bán đấu giá tài sản.
- Thông tư số 48/2012/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn việc xác định
giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để
giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
- Quyết định số 216/2005/QĐ-TTG ngày 31/5/2005 của Thủ tướng Chính
phủ ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất
hoặc cho thuê đất.
Theo các quy định này giá đất để thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp
đấu giá quyền sử dụng đất là giá trung đấu giá. Giá trung đấu giá là mức giá cao
nhất trả cho thửa đất khi tham gia đấu giá.
Để cụ thể hóa các quy định của Trung ương đấu giá quyền sử dụng đất tỉnh
Phú Thọ đã ban hành một số văn bản sau:
- Quyết định số: 13/2012/QĐ-UBND ngày 02/7/2012 của UBND tỉnh Phú
Thọ về việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất, để giao đất có thu tiền sử
dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Phú Thọ.
- Nghị Quyết số: 10/2012/NQ-HĐND ngày 25/7/2012 của Hội đồng nhân
dân tỉnh Phú Thọ về quy định mức thu tỷ lệ điều tiết phí đấu giá tài sản, phí tham
gia đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Phú Thọ;