Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận thanh xuân, thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM









NGUYỄN THỊ KIM TRANG



GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG
CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
QUẬN THANH XUÂN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI




LUẬN VĂN THẠC SĨ





HÀ NỘI, NĂM 2014

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM







NGUYỄN THỊ KIM TRANG


GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG
CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
QUẬN THANH XUÂN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI


LUẬN VĂN THẠC SĨ


Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Mã số : 60.85.01.03



NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. NGUYỄN ĐÌNH BỒNG

HÀ NỘI, NĂM 2014
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số
liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố
trong bất kỳ luận văn nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã
được chỉ rõ nguồn gốc.

Tác giả luận văn



Nguyễn Thị Kim Trang

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ii

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình học tập điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn,
ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu
đáo của các nhà khoa học, các thầy cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, chu
đáo của cơ quan, đồng nghiệp và nhân dân địa phương.
Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng tới TS. Nguyễn Đình Bồng giáo
viên hướng dẫn khoa học đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ tôi trong suốt quá
trình hoàn thành luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo
Khoa Quản lý đất đai – Học viện Nông nghiệp Việt Nam, lãnh đạo UBND
quận Thanh Xuân, phòng Tài nguyên và Môi trường quận Thanh Xuân, Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận Thanh Xuân, các phòng, ban, cán bộ
và nhân dân các phường Khương Mai, Hạ Đình, Khương Đình, Nhân Chính
đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ
đồng nghiệp và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình
thực hiện đề tài này.
Trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Kim Trang




Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iii

MỤC LỤC
Lời cam đoan i
Lời cảm ơn ii
Mục lục iii
Danh mục bảng vii
Danh mục hình viii
Danh mục chữ viết tắt ix
MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết của đề tài. 1
2. Mục đích và yêu cầu của đề tài 3
2.1 Mục đích 3
2.2. Yêu cầu 3
CHƯƠNG I: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT
ĐAI VÀ VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 4
1.1. Đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản. 4
1.1.1. Đất đai 4
1.1.2. Bất động sản 5
1.1.3. Thị trường BĐS 6
1.2. Đăng ký đất đai, bất động sản 8
1.2.1. Khái niệm về đăng ký đất đai 8
1.2.2. Cơ sở ĐKĐĐ, BĐS 9
1.2.3. Đăng ký pháp lý đất đai, BĐS 11

1.3. Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất 12
1.3.1. Khái quát về hệ thống ĐKĐĐ Việt Nam 12
1.3.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK 14
1.3.3 Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của VPĐK 17
1.3.4. Mối quan hệ giữa VPĐK với cơ quan ĐKĐĐ và chính quyền địa
phương 20
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iv

1.4. Mô hình tổ chức ĐKĐĐ, BĐS ở một số nước 21
1.4.1. Australia: Hệ thống Đăng ký quyền (hệ thống Torrens) 21
1.4.2. Cộng hòa Pháp: Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch đảm bảo 22
1.4.3. Thụy Điển: hệ thống ĐKĐĐ và BĐS 23
1.5. Thực trạng hoạt động của VPĐK ở nước ta 25
1.5.1. Tình hình thành lập 25
1.5.3. Nguồn nhân lực của VPĐK 25
1.5.4. Chức năng, nhiệm vụ của VPĐK 26
1.5.5. Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPĐK 27
1.5.6. Đánh giá chung về tình hình hoạt động của VPĐK 28
CHƯƠNG II. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU 30
2.1. Đối tượng nghiên cứu. 30
2.2. Phạm vi nghiên cứu. 30
2.2.1. Không gian nghiên cứu 30
2.2.2. Thời gian nghiên cứu 30
2.3. Nội dung nghiên cứu. 30
2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của quận Thanh Xuân Hà Nội 30
2.3.2. Tình hình quản lý sử dụng đất đai của quận Thanh Xuân Hà Nội 30
2.3.3. Tình hình hoạt động của VPĐKQSDĐ quận Thanh Xuân 30
2.3.4. Đánh thực trạng hoạt động của VPĐKQSDĐ quận Thanh Xuân 30

2.3.5. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của
VPĐKQSDĐ 30
2.4. Phương pháp nghiên cứu. 31
2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập, xử lý số liệu 31
2.4.2. Phương pháp điều tra ngoại nghiệp và khảo sát thực địa. 31
2.4.3. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu. 31
2.4.4. Phương pháp so sánh, kế thừa các tài liệu có liên quan. 32
2.4.5. Phương pháp tham khảo ý kiến chuyên gia. 32
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page v

CHƯƠNG III. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 33
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của quận Thanh Xuân,Thành
phố Hà Nội. 33
3.1.1 Điều kiện tự nhiên 33
3.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội: 36
3.1.3 Điều kiện xã hội 40
3.1.4 Thực trạng phát triển đô thị và cơ sở ha tầng 43
3.1.5 Định hướng phát triển đô thị 46
3.1.6 Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội . 47
3.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất đai 48
3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất 48
3.2.2 Tình hình quản lý đất đai (từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến nay). 55
3.3. Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. 61
3.3.1 Tổ chức bộ máy của VPSĐKQSDĐ quận Thanh Xuân. 61
3.3.2 Tình hình và kết quả hoạt động của VPSĐKQSDĐ quận Thanh Xuân. 64
3.4 Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký đất và
nhà quận Thanh Xuân. 73
3.4.1 Kết quả điều tra xã hội về hoạt động của VPĐKQSDĐ. 73
3.4.2 Đánh giá chung về hoạt động của VPĐKQSDĐ quận Thanh Xuân. 81

3.5 Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất. 82
3.5.1 Giải pháp về chính sách pháp luật. 82
3.5.2 Giải pháp về tổ chức 82
3.5.3 Giải pháp về nhân lực. 83
3.5.4 Giải pháp về nghiệp vụ. 83
3.5.5 Giải pháp về cơ sở vật chất kỹ thuật. 84
3.5.6 Giải pháp về cơ chế. 84

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vi

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 85
1. Kết luận. 85
2. Kiến nghị. 86
TÀI LIỆU THAM KHẢO 88
PHỤ LỤC


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vii

DANH MỤC BẢNG
STT Tên bảng Trang
3.1 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế (theo GDP) 37
3.2. Diện tích cơ cấu sử dụng đất nông nghiệp 49
3.3: Biến động các loại đất năm 2010-2013 54
3.4. Tình hình GCNQSDĐ trên địa bàn quận Thanh Xuân. 69
3.5. Tổng hợp kết quả công tác giải quyết thủ tục tại Văn phòng
đăng ký đất đai và nhà từ 2007-2013 71

3.6. Kết quả điều tra theo phiếu về mức độ công khai các thủ tục
hành chính. 74
3.7. Đánh giá thái độ hướng dẫn của cán bộ 76
3.8. Đánh giá mức độ hướng dẫn của cán bộ 77
3.9. Đánh giá các khoản chi phí phải đóng 79


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page viii

DANH MỤC HÌNH
STT Tên hình Trang
1.1 Sơ đồ hệ thống VPĐK 18
3.1: Bản đồ hành chính quận Thanh Xuân, TP Hà Nội 33
3.2. Cơ cấu diện tích đất quận Thanh Xuân năm 2013 55
3.3 Một số hình ảnh tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
quận Thanh Xuân 64
3.4. Quy trình đăng ký lần đầu, cấp GCNQSDĐ 65
3.5. Quy trình làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất 66
3.6. Quy trình đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất 67
3.7. Quy trình xóa đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất 68
3.8. Sơ đồ công tác quản lý giải quyết các thủ tục hành chính trên
GCNQSDĐ. 72
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ix

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt Giải nghĩa
BĐS Bất động sản
BTHTTĐC Bồi thường hỗ trợ tái định cư
CNH-HĐH Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa
ĐKĐĐ Đăng ký đất đai
GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
GPMB Giải phóng mặt bằng
HSĐC Hồ sơ địa chính
KTXH Kinh tế xã hội
SDĐ Sử dụng đất
STNMT Sở tài nguyên và môi trường
TN&MT Tài nguyên và môi trường
TTBĐS Thị trường bất động sản
UBND Ủy ban nhân dân
VPĐKĐĐ Văn phòng đăng ký đất đai
VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 1

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài.
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất
đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn
phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an
ninh và quốc phòng; có ý nghĩa về kinh tế, chính trị, xã hội sâu sắc trong sự
nghiệp xây dựng và bảo vệ tổ quốc. Trải qua nhiều thế hệ Nhân dân ta đã
tốn bao công sức, xương máu, mới tạo lập, bảo vệ vốn đất đai như ngày
nay (Luật Đất đai,1993).

Hiện tại, nước ta đang trong quá trình đẩy mạnh thực hiện công ngiệp
hóa hiện đại hóa (CNH-HĐH) đất nước, để trở thành nước công nghiệp vào
năm 2020, tốc độ công nghiệp hóa, đô thị hóa, đang diễn ra mạnh mẽ; Đất đai
trở thành nguồn nội lực để thực hiện CNH-HĐH. Để đất đai trở thành nguồn
nội lực xây dựng đất nước, từ năm 1993 Nhà nước đã chủ trương giao đất cho
hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định lâu dài và cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất (GCNQSDĐ). Tuy nhiên, việc cấp GCNQSDĐ còn chậm, đặc biệt
việc cấp GCNQSDĐ đối với đất ở trên địa bàn đô thị.
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, việc đăng ký đất đai, cấp
GCNQSDĐ được thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
(VPĐKQSDĐ) cấp tỉnh và cấp huyện. VPĐKQSDĐ đi vào hoạt động, góp
phần thực hiện cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai nói chung
và đăng ký cấp GCNQSDĐ nói riêng theo hướng công khai, minh bạch
hơn, giảm thời gian và chi phí cho tổ chức, công dân có nhu cầu giao dịch.
Tuy nhiên, việc cung ứng các dịch vụ về đăng ký, cấp GCNQSDĐ vẫn là
một trong những vấn đề bức xúc đối với người sử dụng đất, đặc biệt là tại
các đô thị.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 2

Quận Thanh Xuân là một quận nội thành của Thành phố Hà Nội,
được thành lập theo Nghị định số 74/CP ngày 22/11/1996 của Chính Phủ.
Quận Thanh Xuân bao gồm 11 phường: Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân
Trung, Thanh Xuân Nam, Nhân Chính, Hạ Đình, Khương Đình, Khương
Trung, Khương Mai, Kim Giang, Thượng Đình, Phương Liệt.
Quận Thanh Xuân có đủ các điều kiện thuận lợi để phát triển kinh tế -
xã hội, phát triển đô thị, thị trường bất động sản và thị trường QSDĐ.
Trong những năm gần đây nhiều dự án đã triển khai trên địa bàn Quận đặc
biệt là các dự án về nhà ở đã tạo ra một bộ mặt đô thị với diện mạo mới
khang trang sạch đẹp xứng tầm với Thủ Đô.

Thi hành Luật Đất đai, VPĐKQSDĐ quận Thanh Xuân đã được
thành lập để giúp cho UBND quận quản lý Nhà nước về đất đai tại địa
phương có hiệu quả cao hơn. Hoạt động của VPĐKQSDĐ đã góp phần
khắc phục những hạn chế trước đây của thủ tục hành chính trong lĩnh vực
đăng ký, cấp GCNQSDĐ cũng như giảm thiểu những thủ tục hành chính
gây phiền hà cho người sử dụng đất. Đồng thời giúp cho UBND Quận lưu
trữ một khối lượng lớn về giấy tờ, hồ sơ liên quan đến quá trình cấp
GCNQSDĐ. Bên cạnh đó, còn giải quyết các thủ tục hành chính về nhà đất
khi người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình theo quy
định của pháp luật như nộp thuế, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế
chấp Tuy nhiên, VPĐKQSDĐ là một tổ chức mới, đối tượng phục vụ
rộng, nhiệm vụ phức tạp không tránh khỏi những tồn tại, khiếm khuyết
trong quá trình hoạt động. Từ tình hình trên, tôi tiến hành nghiên cứu đề
tài: “Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất Quận Thanh Xuân, Thành phố Hà Nội ”, nhằm đánh
giá thực trạng, đề xuất giải pháp góp phần để VPĐKQSDĐ của quận Thanh
Xuân hoạt động tốt hơn.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 3

2. Mục đích và yêu cầu của đề tài
2.1 Mục đích
- Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất Quận Thanh Xuân - Thành phố Hà Nội.
2.2. Yêu cầu
- Đánh giá được đúng thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất quận Thanh Xuân trong phạm vi nghiên cứu;
- Các số liệu điều tra, thu thập phải đảm bảo độ chính xác, tin cậy;

- Đề tài phải đảm bảo tính khoa học và thực tiễn.














Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 4

CHƯƠNG I: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT
ĐAI VÀ VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1. Đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản.
1.1.1. Đất đai
“Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất
đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa
bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội,
an ninh và quốc phòng”. (Luật Đất đai, 1993).
1.1.1.1. Đất tự nhiên (Soil)
Lớp đất mặt của vỏ trái đất gọi là thổ nhưỡng (Soil). Thổ nhưỡng
phát sinh là do tác động lẫn nhau của khí trời (Khí quyển), nước (Thuỷ

quyển), sinh vật (Sinh quyển), đá mẹ (Thạch quyển), qua thời gian lâu dài.
Thổ nhưỡng là một hỗn hợp gồm các khoáng vật do đá mẹ phong hoá dưới
tác động của các nhân tố vật lý, hoá học và chất mùn do xác động thực vật
phân huỷ tạo thành. Chất mùn làm cho đất có độ phì nhiêu, đó là đặc tính
đặc trưng của đất mà đá không có. Chất mùn còn làm tăng độ đệm của đất,
làm giảm hữu hiệu những thay đổi đột ngột của môi trường, bảo vệ cho các
sinh vật sống và phát triển.
V.V.Dokuchaev, nhà khoa học người Nga tiên phong trong lĩnh vực
khoa học đất cho rằng:

“Đất như là một thực thể tự nhiên có nguồn gốc và
lịch sử phát triển riêng, là thực thể với những quá trình phức tạp và đa dạng
diễn ra trong nó. Đất được coi là khác biệt với đá. Đá trở thành đất dưới ảnh
hưởng của một loạt các yếu tố tạo thành đất như khí hậu, cây cỏ, khu vực, địa
hình và tuổi”
,
(Nguyễn Đình Bồng, 2010).

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 5

1.1.1.2 Đất đai (Land)
“Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả
các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó: bao
gồm khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, nước mặt (hồ, sông, nước
ngầm, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người,
những kết quả do hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại để lại
(san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà
cửa )”, “Đất như là một khu vực hay một nhất thể không gian từ một thửa
đất đến một đất nước cho đến cả hành tinh”. (Nguyễn Đình Bồng, 2010).

1.1.2. Bất động sản
Pháp luật các nước trên thế giới đều thống nhất xác định BĐS là đất
đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai,
được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng
hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà
Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…). Tuy
nhiên, pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng. Ví dụ:
- Pháp luật Nga quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ không phải
là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là
bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự.
- Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây
chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”.
Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ
luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ.
- Luật Dân sự Thái Lan, tại Điều 100 quy định: “BĐS là đất đai và
những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở
hữu đất đai”.
- Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài
sản gắn với đất.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 6

Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những
gì được coi là “gắn liền với đất đai”; thứ hai, không giải thích rõ về khái
niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền
với đất đai”.
Các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm
mở. BĐS bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời
khỏi đất đai và vật kiến trúc. BĐS có những đặc tính sau đây: có vị trí cố
định, không di chuyển được, tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính

chịu ảnh hưởng của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính
ảnh hưởng lẫn nhau.
Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt
Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai;
Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các
tài sản khác do pháp luật quy định” (Trần Kim Chung, 2003).
1.1.3. Thị trường BĐS
a. Khái niệm:
- TTBĐS là cơ chế, trong đó hàng hóa và dịch vụ BĐS được trao đổi.
TTBĐS được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động có liên quan đến
giao dịch BĐS như: Mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS. TTBĐS theo
nghĩa rộng bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS.
- TTBĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị
trường. TTBĐS liên quan chặt chẽ với các thị trường khác như: Thị trường
hàng hoá, thị trường chứng khoán, thị trường lao động, thị trường khoa
khoa hoc công nghệ.
b. Tính chất:
- TTBĐS chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: quy luật
giá trị, quy luật cung cầu.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 7

- TTBĐS theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố
xác định: sản phẩm, số lượng và giá cả.
- Phạm vi hoạt động của TTBĐS do pháp luật của mỗi nước quy
định nên cũng không đồng nhất.
c. Đặc điểm TTBĐS:
- TTBĐS không chỉ là giao dịch bản thân BĐS mà cái cơ bản là thị
trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS;

- TTBĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc;
- TTBĐS chịu sự chi phối của pháp luật;
- TTBĐS là thị trường không hoàn hảo;
- Cung về BĐS phản ứng chậm so với cầu về BĐS.
d. Chức năng của TTBĐS:
- Đưa người mua và người bán BĐS đến với nhau;
- Xác định giá cả cho các BĐS giao dịch;
- Phân phối BĐS theo quy luật cung - cầu;
- Phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.
e. Vai trò, vị trí của TTBĐS:
(1) Tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả BĐS
- tài nguyên thiên nhiên, tài sản Quốc gia quan trọng; (2) Tác động tới tăng
trưởng kinh tế thông qua việc khuyến khích đầu tư phát triển BĐS; (3) Tác
động trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường chứng khoán, thị trường
hàng hoá, thị trường lao động; (4) Liên quan đến một số lĩnh vực xã hội
như: lao động, việc làm, nhà ở.
g. Các yếu tố của TTBĐS:
- Quyền của người bán được bán BĐS và quyền của người mua được
mua BĐS được pháp luật quy định và bảo hộ;
- Biện pháp để người mua và người bán BĐS đến với nhau;
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 8

- Biện pháp cung cấp thông tin khách quan liên quan đến BĐS cho
người mua (quyền sử dụng đất, quyền sở hữu, hưởng lợi tài sản trên đất
liên quan đến BĐS của người bán; nghĩa vụ về tài chính và những tồn tại
đối với người bán; mối liên quan giữa BĐS của người bán với các BĐS liền
kề cũng như sự liên quan đến quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước );
- Thoả thuận giá mua bán;
- Hình thức hợp đồng giữa người bán và người mua có thể thực hiện

và được cộng đồng chấp nhận;
- Biện pháp đảm bảo chuyển quyền sở hữu BĐS cho người mua tại
cơ quan đăng ký BĐS;
- Biện pháp đảm bảo cho người mua BĐS có thể vay tiền bằng thế chấp
mà BĐS là vật bảo đảm cũng như đảm bảo quyền lợi của người cho vay;
- Biện pháp đảm bảo các nguồn thu của Nhà nước từ hoạt động của
TTBĐS. (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005).
1.2. Đăng ký đất đai, bất động sản
1.2.1. Khái niệm về đăng ký đất đai
1.2.1.1. Đăng ký Nhà nước về đất đai
Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính
tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Khái
niệm này chỉ rõ:
- Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ
có cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có
quyền tổ chức ĐKĐĐ;
- Dữ liệu địa chính (HSĐC) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất
quán và tập trung, thống nhất của việc ĐKĐĐ;
- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc
xây dựng dữ liệu địa chính (HSĐC).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 9

1.2.1.2. Vai trò, lợi ích của đăng ký nhà nước về đất đai
- ĐKĐĐ là một công cụ của Nhà nước để bảo vệ lợi ích của nhà
nước, lợi ích của cộng đồng cũng như lợi ích của công dân.
- Lợi ích đối với Nhà nước và xã hội:
+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế chuyển nhượng;
+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của TTBĐS;
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất;

+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản
thân việc triển khai một hệ thống ĐKĐĐ cũng là một cải cách pháp luật;
+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;
- Lợi ích đối với công dân:
+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với BĐS;
+ Khuyến khích đầu tư cá nhân;
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội.
1.2.2. Cơ sở ĐKĐĐ, BĐS
1.2.2.1. Hồ sơ đất đai, BĐS
Hồ sơ đất đai và BĐS (ở Việt Nam gọi là HSĐC) là tài liệu chứa
đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền
đối với đất đai, BĐS. Hồ sơ đất đai, BĐS được lập để phục vụ cho lợi ích
của Nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân.
(1) Đối với Nhà nước: Để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm
bảo cho việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách
hợp lý và hiệu quả.
(2) Đối với công dân: Việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu,
người sử dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách
thuận lợi, nhanh chóng, an toàn và chi phí thấp.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 10

1.2.2.2. Nguyên tắc ĐKĐĐ, BĐS
ĐKĐĐ, BĐS dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc đồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá.
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ ĐKĐĐ, BĐS được công khai,
thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ.

Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến
về pháp lý.
1.2.2.3. Đơn vị đăng ký - thửa đất
Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh
hoặc không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để
đăng ký vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số
hiệu nhận biết duy nhất. Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký
là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký.
Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa
đất không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy
định, các thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ
giao dịch. Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh
giới thửa đất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không.
Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội
dung mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản
đồ với hệ thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp.
Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền
và đăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 11

có thể từ hàng chục mét vuông

cho đến hàng ngàn hécta được xác định trên
bản đồ địa chính, hệ thống bản đồ địa chính được lập theo một hệ toạ độ
thống nhất trong phạm vi toàn quốc (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình
Bồng, 2005).
1.2.3. Đăng ký pháp lý đất đai, BĐS
1.2.3.1. Đăng ký văn tự giao dịch
- Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục

vụ các giao dịch, chủ yếu là mua bán BĐS. Hệ thống đăng ký văn tự giao
dịch là một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự
giao dịch. Khi đăng ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên
văn hoặc trích sao những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký.
Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký
hay không đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng
định quyền hợp pháp đối với BĐS. Để đảm bảo an toàn cho quyền của
mình, bên mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc
của quyền đối với đất mà mình mua.
1.2.3.2. Đăng ký quyền
- Quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được
giao quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi.
- Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch,
hay các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký
vào sổ. Nói cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối
quan hệ pháp lý hiện hành giữa BĐS và người có chủ quyền đối với BĐS
đó. Đăng ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín
và bảo hiểm (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 12

1.3. Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
1.3.1. Khái quát về hệ thống ĐKĐĐ Việt Nam
1.3.1.1. Trước khi có Luật Đất đai
- Chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ “về
việc đo đạc và đăng ký thống kê ruộng đất” đã lập được hệ thống hồ sơ
đăng ký cho toàn bộ đất nông nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu
dân cư nông thôn.
1.3.1.2. Từ khi có Luật Đất đai 1988 đến 1993
- Luật Đất đai năm 1988 quy định “Khi được cơ quan Nhà nước có

thẩm quyền giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích
sử dụng hoặc đang sử dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin ĐKĐĐ tại
cơ quan Nhà nước - Uỷ ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị
trấn và UBND xã thuộc huyện lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho
người SDĐ và tự mình đăng ký đất chưa sử dụng vào sổ địa chính”. (Luật Đất
đai, 1987).
- Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201 -
ĐKTK ngày 14/7/1989 về cấp GCNQSDĐ và Thông tư số 302 - ĐKTK
ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định 201- ĐKTK đã tạo ra
một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống ĐKĐĐ của Việt Nam”.
Thời kỳ này do đất đai ít biến động, Nhà nước nghiêm cấm việc
mua, bán, lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với
phương thức quản lý đất đai theo cơ chế bao cấp nên hoạt động ĐKĐĐ ít
phức tạp (Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đình Bồng, 2007).
1.3.1.3. Từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2003
- Luật Đất đai năm 1993 quy định:
“ĐKĐĐ, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng
đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp GCNQSDĐ”.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 13

“Người đang sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải đăng
ký tại xã, phường, thị trấn đó - Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và
quản lý sổ địa chính, đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến
động về việc sử dụng đất”.
Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai (1998, 2001) tiếp tục phát triển
các quy định về ĐKĐĐ của Luật Đất đai 1993, công tác ĐKĐĐ được chấn
chỉnh và bắt đầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở địa phương đã
nhận thức được vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ
ĐKĐĐ với công tác quản lý đất đai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ đạo

sát sao nhiệm vụ này.
1.3.1.4. Từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến nay
Luật Đất đai năm 2003 quy định cụ thể nhiệm vụ: “Đăng ký quyền sử
dụng đất, lập và quản lý HSĐC, cấp GCNQSDĐ”. “Đăng ký quyền sử dụng
đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác
định vào HSĐC nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”.
Luật dành riêng một chương quy định các thủ tục hành chính trong
quản lý và sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất
cho người sử dụng đất hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử
dụng đất của mình.
- Hệ thống ĐKĐĐ có hai loại là đăng ký ban đầu và đăng ký biến động;
+ Đăng ký ban đầu được thực hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê
đất, cấp GCNQSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân;
+ Đăng ký biến động - đăng ký những biến động đất đai trong quá
trình sử dụng do thay đổi diện tích (tách, hợp thửa đất, sạt lở, bồi lấp…),
do thay đổi mục đích sử dụng, do thay đổi quyền và các hạn chế về quyền
sử dụng đất.
- Cơ quan ĐKĐĐ: Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có VPĐK là
cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý HSĐC gốc, chỉnh lý thống
nhất HSĐC, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ” (Tôn
Gia Huyên, Nguyễn Đình Bồng, 2007).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 14

1.3.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK
1.3.2.1. Chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về cải cách hành chính
Đại hội Đại biểu toàn quốc Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ IX
(tháng 4/2001), đã xác định mục tiêu xây dựng nền hành chính nhà nước
dân chủ, trong sạch, vững mạnh, từng bước hiện đại hoá, chủ trương tiếp
tục đẩy mạnh thực hiện cải cách hành chính trong đó có giải pháp tách cơ

quan hành chính công quyền với tổ chức sự nghiệp. “Đổi mới và hoàn
thiện thể chế, thủ tục hành chính, kiên quyết chống tệ cửa quyền, sách
nhiễu, “xin - cho” và sự tắc trách vô kỷ luật trong công việc”.
- Nghị quyết số 38/2004/NQ-CP ngày 04 tháng 5 năm 1994 của
Chính phủ về cải cách một bước thủ tục hành chính trong giải quyết công
việc của công dân và tổ chức.
- Quyết định số 136/2001/QĐ-TTg ngày 17 tháng 9 năm 2001 của
Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt Chương trình tổng thể cải cách
hành chính Nhà nước giai đoạn 2001 - 2010 với mục tiêu xây dựng nền
hành chính dân chủ trong sạch, vững mạnh, chuyên nghiệp, hiện đại hoá.
Nhiệm vụ này được xác định là một trong ba giải pháp cơ bản để thực hiện
chiến lược phát triển kinh tế.
- Quyết định số 181/2003/QĐ-TTg ngày 04 tháng 9 năm 2003 của
Thủ tướng Chính phủ ban hành quy chế thực hiện cơ chế “một cửa” tại các
cơ quan hành chính Nhà nước ở địa phương (Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đình
Bồng, 2007).
1.3.2.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK
a. Luật Đất đai năm 2003
Luật Đất đai 2003 quy định:
- “Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại VPĐK trong
các trường hợp: Người đang sử dụng đất chưa được cấp GCNQSDĐ;
Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận