Đánh giá thực trạng và đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại huyện nghi lộc, tỉnh nghệ an giai đoạn 2005 2010

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI






§Æng ViÕt §−êng




ðÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ðỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP NÂNG
CAO HIỆU QUẢ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT
TẠI HUYỆN NGHI LỘC, TỈNH NGHỆ AN GIAI ðOẠN 2005 - 2010



LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP



Chuyên ngành : QUẢN LÝ ðẤT ðAI
Mã số : 60.85.01.03


Người hướng dẫn khoa học: TS. TRỊNH quang huy

Hµ Néi - 2012
Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

i

LI CAM OAN

Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này
là trung thực và cha đợc sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này
đã đợc cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã đợc
chỉ rõ nguồn gốc./.
Hà Nội, ngày tháng năm 2012
Tác giả luận văn


Đặng Viết Đờng

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

ii
LỜI CẢM ƠN

ðể hoàn thành ñược nội dung này, tôi ñã nhận ñược sự chỉ ñạo, giúp ñỡ
rất tận tình của TS. Trịnh Quang Huy, sự giúp ñỡ, ñộng viên của các thầy cô
giáo trong khoa Tài nguyên & Môi trường, Viện ñào tạo Sau ñại học. Nhân
dịp này cho phép tôi ñược bày tỏ lòng biết ơn chân thành và sâu sắc tới TS.
Trịnh Quang Huy và những ý kiến ñóng góp quý của các thầy cô giáo trong
khoa Tài nguyên & Môi trường.
Tôi xin chân thành cảm ơn cán bộ UBND huyện, phòng NN & PTNT,
phòng Tài nguyên & Môi trường, phòng Thống kê, chính quyền các xã cùng
nhân dân huyện Nghi Lộc ñã tạo ñiều kiện giúp ñỡ tôi trong suốt quá trình
thực hiện luận văn.

Tôi xin chân thành cảm ơn gia ñình và các bạn ñồng nghiệp ñộng viên,
giúp ñỡ trong quá trình thực hiện luận văn này./.
Hà Nội, ngày tháng năm 2012
Tác giả luận văn



§Æng ViÕt §−êng
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iii

MỤC LỤC


Mục lục 103

Lời cam ñoan i

Lời cảm ơn ii

Mục lục iii

Danh mục viết tắt vi

Danh mục bảng vii
Danh mục viết tắt viii
1 ðẶT VẤN ðỀ i

1.1 Tính cấp thiết của ñề tài 1

1.2 Mục ñích và yêu cầu 2

1.2.1 Mục ñích 2

1.2.2 Yêu cầu 3

2 TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 4

2.1 Cơ sở lý luận về quyền sở hữu và quyền sử dụng ñất 4

2.1.1 Quyền sở hữu 4

2.1.2 Quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai 5

2.1.3 Quyền sử dụng ñất 7

2.2 Quyền sở hữu, sử dụng ñất ở một số nước trên thế giới 11

2.2.1 Các nước phát triển 11

2.2.2 Một số nước trong khu vực 16

2.3 Cơ sở thực tiễn về việc thực hiện các quyền sử dụng ñất ở Việt Nam 21

2.3.1 Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng ñất ở Việt Nam 21

2.3.2 Các văn bản pháp quy liên quan ñến việc thực hiện các QSDð 25

2.3.3 Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng ñất ở Việt Nam 30

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iv
3 ðỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU 35

3.1 ðối tượng nghiên cứu 35

3.2 Phạm vi nghiên cứu 35

3.2.1 Phạm vi không gian 35

3.2.2 Phạm vi thời gian 35

3.3 Nội dung nghiên cứu 35

3.3.1 Khái quát ñiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Nghi
Lộc, tỉnh Nghệ An 35

3.3.2 Hiện trạng quản lý, sử dụng ñất của huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An 35

3.3.3 ðánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng ñất của hộ gia ñình, cá
nhân tại huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An từ năm 2005 ñến năm 2010 35

3.3.4 ðề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng
ñất tại huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An 36

3.4 Phương pháp nghiên cứu 36

3.4.1 Phương pháp ñiều tra, thu thập số liệu, tài liệu 36

3.4.2 Phương pháp chọn ñiểm nghiên cứu 36

3.4.3 Phương pháp ñiều tra theo phiếu 37

3.4.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu 37

3.4.5 Phương pháp so sánh. 37

3.4.6 Phương pháp xử lý và ñánh giá số liệu. 37

4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 38

4.1 ðiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 38

4.1.1 ðiều kiện tự nhiên 38

4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế xã hội 42

4.1.3 Nhận xét chung 53

4.2 Hiện trạng sử dụng ñất của các xã, thị trấn ñiều tra 55

4.3 ðánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng ñất 58

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

v

4.3.1 Tình hình thực hiện quyền chuyển ñổi quyền sử dụng ñất 58

4.3.2 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng ñất 62

4.3.3 Tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng ñất 68

4.3.4 Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng ñất 72

4.3.5 Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng ñất 75

4.3.6 Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử
dụng ñất 78

4.3.7 Tình hình thực hiện quyền góp vốn bằng giá trị QSDð 81

4.3.8 Tình hình thu hồi ñất trên ñịa bàn huyện Nghi Lộc 82

4.3.9 Tổng hợp ý kiến của các hộ gia ñình, cá nhân về việc thực hiện
các quyền sử dụng ñất 84

4.3.10 ðánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng ñất ở
huyện Nghi Lộc 89

4.4 ðề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng
ñất ở huyện Nghi Lộc 91

5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 96

5.1 Kết luận 96

5.2 Kiến nghị 99

TÀI LIỆU THAM KHẢO 100


Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

vi
DANH MC VIT TT



Ký hiệu Chú giải
GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
HL Huyện lộ
QĐ Quyết định
QSDĐ Quyền sử dụng đất
TL Tỉnh lộ
TN&MT Tài nguyên và Môi trờng
UBND Uỷ ban nhân dân


Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vii

DANH MỤC BẢNG


STT Tªn b¶ng Trang

4.1 Cơ cấu kinh tế giai ñoạn 2005-2010 (ðVT: %) 44

4.2 Phân bố dân cư của huyện Nghi Lộc năm 2010 46

4.3 Tình hình sử dụng ñất của huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An (giai
ñoạn từ năm 2005-2010) 48

4.4 Hiện trạng sử dụng ñất năm 2010 các xã, thị trấn ñiều tra 56

4.6 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDð theo các xã,
thị trấn (năm 2005-2010) 65

4.7 Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDð theo các xã, thị trấn 70

4.8 Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDð theo xã, thị trấn (năm
2005-2010) 73

4.9 Tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSDð theo xã, thị trấn (năm
2005-2010) 76

4.10 Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh QSDð theo các xã,
thị trấn (năm 2005-2010) 79

4.11 Ý kiến của hộ gia ñình cá nhân về việc thực hiện các quyền sử
dụng ñất 88

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

viii
DANH MỤC VIẾT TẮT


TT Tªn biÓu ®å Trang

4.1 Tình hình thực hiện quyền chuyển ñổi QSDð từ năm 2005
- 2010 60
4.2 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDð từ năm
2005 - 2010 65
4.3 Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDð từ năm 2005 - 2010 71
4.4 Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDð từ năm 2005 - 2010 74
4.5 Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDð từ năm 2005 - 2010 77
4.6 Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDð từ năm 2005 - 2010 80






Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

1

1. ðẶT VẤN ðỀ

1.1. Tính cấp thiết của ñề tài
ðất ñai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý báu, là nguồn nội lực
ñể xây dựng và phát triển ñất nước nên mỗi nước có một hệ thống quản lý và
sử dụng ñất ñai có hiệu quả. Ở Việt Nam, trước khi có Hiến pháp 1980, ñất
ñai nước ta có nhiều hình thức sở hữu, ñó là: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể
và sở hữu tư nhân. Sau khi Hiến pháp 1980 ra ñời, ở nước ta chỉ tồn tại một
hình thức sở hữu ñất ñai duy nhất là sở hữu toàn dân và ðiều 18, Hiến pháp
1992 ñã quy ñịnh người ñược Nhà nước giao ñất thì ñược thực hiện chuyển
quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật. Theo ñó, Luật ðất ñai 1988,
Luật ðất ñai 1993, Luật sửa ñổi một số ñiều của Luật ðất ñai 1993 năm 1998,
năm 2001 ñã liên tục cụ thể hóa thành 5 quyền: chuyển ñổi, chuyển nhượng,
cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng ñất. ðặc biệt Luật ðất ñai năm
2003 ñã quy ñịnh các quyền chung của người sử dụng ñất và quy ñịnh chi tiết
“9 quyền”: chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử
dụng ñất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất. Quyền sử
dụng ñất là một nét mới sáng tạo của pháp luật ñất ñai Việt Nam trong thời kỳ
ñổi mới. Trên cơ sở chế ñộ sở hữu toàn dân, các quyền sử dụng ñất mở, tạo
ñiều kiện cho người sử dụng ñất gắn bó với ñất ñai, ñầu tư vốn và lao ñộng
khai thác sử dụng hợp lý, hiệu quả ñất ñai, phát huy nội lực xây dựng nước
mạnh, dân giàu, xã hội công bằng, dân chủ văn minh.
Nghi Lộc là một huyện ven biển, là cửa ngõ ra vào thành phố Vinh nơi
trung tâm văn hoá chính trị của Tỉnh Nghệ An và là nơi giao lưu kinh tế văn
hoá của khu vực Bắc Trung Bộ, có cơ sở hạ tầng khá ñồng bộ nên thuận lợi
trong thu hút các nguồn lực cho sự phát triển kinh tế xã hội nhằm khai thác có
hiệu quả tiềm năng về ñất ñai, tài nguyên và trí lực trong chiến lược phát triển
kinh tế xã hội theo hướng công nghiệp hoá và hiện ñại hoá, hoà nhập với xu
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

2

thế chung của tỉnh và khu vực. Chính vì thế, trong những năm qua, tốc ñộ ñô
thị hoá ở huyện Nghi Lộc diễn ra khá mạnh mẽ, nhiều tuyến ñường ñược nâng
cấp mở rộng và làm mới, các khu công nghiệp, khu ñô thị mới ñược hình
thành, bệnh viện và trường học ñược xây dựng và mở rộng , thị trường bất
ñộng sản hoạt ñộng sôi nổi. Tuy nhiên, tốc ñộ ñô thị hoá nhanh chóng ñã kéo
theo rất nhiều bất cập trong quản lý Nhà nước về ñất ñai, nhất là việc thực
hiện các quyền sử dụng ñất. Do nhu cầu về quyền sử dụng ñất cho yêu cầu
phát triển kinh tế - xã hội tại ñịa phương nên các hoạt ñộng thực hiện các
quyền sử dụng ñất có xu hướng ngày càng gia tăng. Việc ñăng ký tại các cơ
quan Nhà nước theo quy ñịnh của pháp luật khi thực hiện các quyền của
người sử dụng ñất ngày càng tăng, mặc dù vẫn còn có một số quyền chưa thực
hiện hoặc ñược thực hiện nhưng chưa ñúng theo quy ñịnh; những quy ñịnh
pháp luật của cơ quan quản lý Nhà nước còn nhiều bất cập ñã góp phần ảnh
hưởng không nhỏ ñến việc thực hiện các quyền của người sử dụng ñất. Tình
trạng này diễn ra như thế nào? Nghiên cứu về vấn ñề này giúp chúng ta có cái
nhìn chi tiết về việc thực hiện các quyền sử dụng ñất tại ñịa phương, từ ñó tìm
ra ñược nguyên nhân và ñề xuất những giải pháp thích hợp ñể ñảm bảo ñược
lợi ích tối ña của người dân khi thực hiện các quyền của người sử dụng ñất
theo ñúng quy ñịnh của pháp luật, phát triển kinh tế - xã hội của ñất nước.
Vì vậy, việc thực hiện ñề tài: "ðánh giá thực trạng và ñề xuất các giải
pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền sử dụng ñất tại huyện Nghi
Lộc, tỉnh Nghệ An giai ®o¹n 2005 - 2010" là cần thiết trong thời ñiểm hiện nay.
1.2. Mục ñích và yêu cầu
1.2.1.Mục ñích
- ðiều tra, ñánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng ñất trên ñịa
bàn huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An.
- ðề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng ñất ở
huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

3

1.2.2.Yêu cầu
- Nắm vững các chủ trương chính sách, pháp luật về ñất ñai liên quan tới
các QSDð.
- Các số liệu ñiều tra khách quan, có ñộ tin cậy cao, ñánh giá ñúng tình hình
thực hiện các QSDð; Các giải pháp ñề xuất có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp
phần thúc ñẩy việc thực hiện các QSDð ở huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

4

2. TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

2.1. Cơ sở lý luận về quyền sở hữu và quyền sử dụng ñất
2.1.1. Quyền sở hữu
Theo ñiều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền ñịnh ñoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy
ñịnh của pháp luật…” [3]. Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả
lao ñộng thuộc về một chủ thể nào ñó, nó thể hiện quan hệ giữa người với
người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. ðối tượng
của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các
chủ thể khác (hộ gia ñình, cộng ñồng, ).
Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng:
- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc
sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy ñịnh của pháp luật thì người
không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng chủ) [5].
- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng
hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý
chí của mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu
cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp ñược chủ sở hữu giao quyền
sử dụng, ñiều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDð cho tổ chức, hộ
gia ñình, cá nhân [5].
- Quyền ñịnh ñoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu ñó. Chủ sở hữu thực
hiện quyền ñịnh ñoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ ðịnh ñoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài

sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán,
ñổi, tặng cho, ñể thừa kế;
+ ðịnh ñoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

5

trong thực tế. Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu [5].
2.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai
Sở hữu ñất ñai có thể ñược biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng
suy cho cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu
ñất ñai cũng chỉ tồn tại ở hai chế ñộ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu công.
Cũng có thể trong một chế ñộ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế ñộ sở hữu
hoặc là chế ñộ sở hữu công cộng hoặc là chế ñộ sở hữu tư nhân về ñất ñai, cũng
có thể là sự ñan xen của cả hai chế ñộ sở hữu ñó, trong ñó có những hình thức
phổ biến của một chế ñộ sở hữu nhất ñịnh [15].
Ở Việt Nam, chế ñộ sở hữu về ñất ñai cũng ñược hình thành và phát triển
theo những tiến trình lịch sử nhất ñịnh, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của
những hình thái kinh tế - xã hội nhất ñịnh trong lịch sử.
Nghiên cứu quá trình hình thành chế ñộ và các hình thức sở hữu ñất ñai
ở Việt Nam cho thấy, chế ñộ sở hữu công về ñất ñai ở Việt Nam ñất ñã ñược
xác lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức ñộ khác nhau. Tuy nhiên,
quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai chỉ ñược hình thành theo Hiến pháp 1959 và
ñược khẳng ñịnh một cách tuyệt ñối và duy nhất từ Hiến pháp 1980 và sau ñó
ñược tiếp tục khẳng ñịnh và củng cố trong Hiến pháp 1992 [15]. ðiều 17 Hiến
pháp 1992 khẳng ñịnh: “ðất ñai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên
trong lòng ñất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục ñịa và vùng trời mà pháp luật
quy ñịnh là của Nhà nước, ñều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước thống nhất
quản lý ñất ñai theo quy hoạch và pháp luật (ðiều 18, Hiến pháp 1992) [8].
Luật ðất ñai 1993 (Luật ðất ñai sửa ñổi 1998, 2001) cũng ñã thể chế hóa

chính sách ñất ñai của ðảng và cụ thể hoá các quy ñịnh về ñất ñai của Hiến
pháp. Luật ðất ñai (1993, 1998, 2001) quy ñịnh các nguyên tắc quản lý và sử
dụng ñất ñai: ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý ñất
ñai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng ñất ñai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm,
bảo vệ cải tạo bồi dưỡng ñất, bảo vệ môi trường ñể phát triển bền vững [8].
Luật ðất ñai 2003 ñã quy ñịnh cụ thể hơn về chế ñộ “Sở hữu ñất ñai” (ðiều
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

6

5), “Quản lý Nhà nước về ñất ñai” (ðiều 6), “Nhà nước thực hiện quyền ñại diện
chủ sở hữu toàn dân về ñất ñai và thống nhất quản lý Nhà nước về ñất ñai” (ðiều
7). Với tư cách là ñại diện chủ sở hữu toàn dân về ñất ñai, Nhà nước thực hiện
việc thống nhất quản lý về ñất ñai trong phạm vi cả nước nhằm bảo ñảm cho ñất
ñai ñược sử dụng theo ñúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất, ñảm bảo lợi ích của
Nhà nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện ñầy ñủ các quyền của
chủ sở hữu, ñó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền ñịnh ñoạt.
Về quyền chiếm hữu về ñất ñai: Nhà nước các cấp chiếm hữu ñất ñai thuộc
phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt ñối và không ñiều kiện, không giới hạn. Nhà
nước cho phép người sử dụng ñược quyền chiếm hữu trên những khu ñất, thửa
ñất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh
viễn, sự chiếm hữu này chỉ là ñể sử dụng rất ñúng mục ñích, dưới các hình thức
giao ñất không thu tiền, giao ñất có thu tiền và cho thuê ñất; trong những trường
hợp cụ thể này, QSDð của Nhà nước ñược trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ
gia ñình, cá nhân) trên những thửa ñất cụ thể. QSDð ñai của Nhà nước và
QSDð cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp ñộ nhưng ñều
thống nhất trên từng thửa ñất về mục ñích sử dụng và mức ñộ hưởng lợi. Về
nguyên tắc, Nhà nước ñiều tiết các nguồn thu từ ñất theo quy ñịnh của pháp luật
ñể phục vụ cho nhiệm vụ ổn ñịnh và phát triển kinh tế, xã hội, ñảm bảo lợi ích
quốc gia, lợi ích cộng ñồng, ñồng thời ñảm bảo cho người trực tiếp sử dụng ñất

ñược hưởng lợi ích từ ñất do chính mình ñầu tư mang lại [5].
Về quyền sử dụng ñất ñai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ
tài sản, tài nguyên ñất ñai; ñây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất ñể Nhà nước thực
hiện quyền sở hữu ñất ñai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần,
Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ ñất ñai mà phải tổ chức cho
toàn xã hội - trong ñó có cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng ñất vào mọi mục
ñích. Như vậy, QSDð lại ñược trích ra ñể giao về cho người sử dụng (tổ chức, hộ
gia ñình, cá nhân) trên những thửa ñất cụ thể; quyền sử dụng ñất ñai của Nhà nước
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

7

trong trường hợp này ñược thể hiện trong quy hoạch sử dụng ñất, trong việc
hưởng hoa lợi, lợi tức từ ñất do ñầu tư của Nhà nước mang lại [5].
Về quyền ñịnh ñoạt ñất ñai: Quyền ñịnh ñoạt của Nhà nước là cơ bản và
tuyệt ñối, gắn liền với quyền quản lý về ñất ñai với các quyền năng: giao ñất,
cho thuê ñất, thu hồi ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
(GCNQSDð). Việc ñịnh ñoạt số phận pháp lý của từng thửa ñất cụ thể liên
quan ñến QSDð, thể hiện qua việc chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa
kế, thế chấp, góp vốn QSDð; những quyền này là hạn chế theo từng mục ñích
sử dụng, phương thức nhận ñất và ñối tượng nhận ñất theo quy ñịnh cụ thể của
pháp luật [5].
2.1.3. Quyền sử dụng ñất
Như vậy, Nhà nước là người ñại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở
hữu toàn dân về ñất ñai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và ñịnh ñoạt
về ñất ñai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy ñịnh của pháp
luật. Tuy nhiên, với các quyền năng ñó, cũng không ñược hiểu rằng Nhà nước
có quyền sở hữu về ñất ñai mà chỉ là ñại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở
hữu ñó trên thực tế. Vậy chủ sở hữu của ñất ñai là toàn dân, Nhà nước là
người ñại diện, còn mỗi người dân thực hiện quyền của mình như thế nào?

Như trên ñã nói, quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai là quyền tối cao, thiêng
liêng và không thể chia cắt, chủ sở hữu chỉ có thể là một, ñó là toàn dân,
nhưng mỗi người dân không phải là một chủ sở hữu của khối tài sản chung
ñó, không phải là các ñồng chủ sở hữu ñối với ñất ñai. Nhưng người dân (tổ
chức và cá nhân, hộ gia ñình) có QSDð. Thông qua Nhà nước - cơ quan ñại
diện thực hiện quyền sở hữu, người dân ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất
sử dụng. ðiều này ñã ñược Hiến pháp cũng như Luật ðất ñai hiện hành ghi
nhận. Và vì vậy, trong Luật ðất ñai năm 1993 ñã xuất hiện khái niệm “quyền
sử dụng ñất” và “người sử dụng ñất”, hay nói cách khác là QSDð của người
sử dụng [11].
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

8


Theo ñiều 1 Luật ðất ñai 1993: “ Nhà nước giao ñất cho các tổ chức
kinh tế, ñơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội
(gọi chung là tổ chức), hộ gia ñình và cá nhân sử dụng ổn ñịnh, lâu dài. Nhà
nước còn cho tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân thuê ñất. Tổ chức, hộ gia ñình, cá
nhân ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất trong Luật này gọi chung là người
sử dụng ñất” [11].
“Quyền sử dụng ñất” là một khái niệm có tính sáng tạo ñặc biệt của các
nhà lập pháp Việt Nam. Trong ñiều kiện ñất ñai thuộc quyền sở hữu toàn dân
và không thể phân chia thì làm thế nào ñể người dân thực hiện ñược quyền của
mình? ðể người dân có thể khai thác, sử dụng ñất ñai có hiệu quả, ñáp ứng
ñược nhu cầu của sản xuất và ñời sống mà lại không làm mất ñi ý nghĩa tối cao
của tính toàn dân, không mất ñi vai trò quản lý với tư cách ñại diện chủ sở hữu
của Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng ñất” của “người sử dụng ñất” chính
là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết ñược mâu thuẫn nói trên và làm hài hoà
ñược các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân [15].

Nội dung QSDð của người sử dụng ñất bao gồm các quyền năng luật
ñịnh: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền ñược cấp GCNQSDð, quyền ñược
pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở
quyền khai thác lợi ích của ñất và ñược hưởng thành quả lao ñộng, kết quả
ñầu tư trên ñất ñược giao) và một số quyền năng ñặc biệt khác tùy thuộc vào
từng loại chủ thể và từng loại ñất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDð ñược
thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại ñất gì
và ñược Nhà nước giao ñất hay cho thuê ñất? [15].
QSDð của các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân ñược Nhà nước giao ñất bao
gồm: “Quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho QSDð; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDð; quyền ñược
bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất” (ðiều106 Luật ðất ñai 2003) [12]. ðây
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

9

không phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so với
quyền sở hữu thì không khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử
dụng ñất. Mặt khác Nhà nước giao ñất cho các tổ chức, hộ gia ñình và cá nhân
sử dụng ổn ñịnh lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi ñất vì những lý do ñặc biệt, ñáp
ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao ñất không có nghĩa là
Nhà nước thu hồi ñất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao ñất cho người sử dụng.
Trường hợp Nhà nước thu hồi ñất thì Nhà nước sẽ giao ñất khác cho người sử
dụng hoặc sẽ “ñền bù” (Luật ðất ñai 1993), “bồi thường” (Luật ðất ñai
2003). Như vậy, trên thực tế người ñược giao quyền sử dụng các loại ñất này
thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương ñối toàn diện, còn quyền
ñịnh ñoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song ñó chỉ là trên
phương diện lý thuyết xét trên góc ñộ pháp lý, còn trên thực tế các quyền
chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDð cũng rất gần
với khái niệm quyền ñịnh ñoạt. Sau ñây là nội dung cụ thể của từng quyền:

- Chuyển ñổi QSDð là hành vi chuyển QSDð trong các trường hợp: nông
dân cùng một ñịa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) ñổi ñất (nông nghiệp,
lâm nghiệp, làm muối, ñất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau ñể tổ
chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang ñồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả
xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối ñất ñai công bằng
theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có ñất ở trong cùng một
ñịa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay ñổi chỗ ở.
Việc chuyển ñổi QSDð là không có mục ñích thương mại [5], [18].
- Chuyển nhượng QSDð: là hành vi chuyển QSDð, trong trường hợp
người sử dụng ñất chuyển ñi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có
khả năng sử dụng hoặc ñể thực hiện quy hoạch sử ñụng ñất mà pháp luật cho
phép, Trong trường hợp này, người nhận ñất phải trả cho người chuyển
QSDð một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra ñể có ñược
quyền sử dụng ñó và số ñầu tư làm tăng giá trị ñất ñai. ðặc thù của việc chuyển
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

10
nhượng QSDð là ở chỗ: ñất ñai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển
quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao ñất; Nhà nước có quyền
ñiều tiết phần ñịa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDð, thuế sử
dụng ñất và tiền sử dụng ñất; Nhà nước có thể quy ñịnh một số trường hợp
không ñược chuyển QSDð; mọi cuộc chuyển nhượng QSDð ñều phải ñăng ký
biến ñộng về ñất ñai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp [5], [18].
- Cho, tặng, thừa kế QSDð là hành vi chuyển QSDð trong tình huống ñặc
biệt, người nhận QSDð không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu
cầu của việc chuyển ñổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao ñộng xã hội, việc
chuyển QSDð không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển
thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDð chiếm một
tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất ñộng sản [5], [18].
- Thế chấp QSDð: là một hình thức chuyển QSDð (không ñầy ñủ) trong

quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy ñất ñai làm vật thế chấp ñể thi
hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; ñất ñai dùng làm vật thế chấp không
ñược chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó ñảm bảo
có một giá trị nhất ñịnh; khi người thế chấp ñến kỳ không thể trả nợ ñược, người
nhận thế chấp có quyền ñem ñất ñai phát mại và ưu tiên thanh toán ñể thu hồi vốn.
Thế chấp ñất ñai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất ñộng sản, trong
thế chấp bất ñộng sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDð. Trong trường
hợp người vay tiền không có QSDð ñể thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo
lãnh ñể huy ñộng vốn, ñó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDð
của họ ñể chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình [5], [18].
- Góp vốn bằng giá trị QSDð: là hành vi mà người có QSDð có thể
dùng ñất ñai làm cổ phần ñể tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí
nghiệp. Phương thức góp vốn bằng QSDð là cách phát huy tiềm năng ñất ñai
trong việc ñiều chỉnh cơ cấu kinh tế ñịa phương trong các trường hợp phải
chuyển hàng loạt ñất nông nghiệp thành ñất phi nông nghiệp, phát triển xí
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

11
nghiệp, dịch vụ, thương mại, mà vẫn ñảm bảo ñược việc làm và thu nhập
cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp với con ñường hiện ñại
hóa và công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn [5], [18].
2.2. Quyền sở hữu, sử dụng ñất ở một số nước trên thế giới
2.2.1. Các nước phát triển
Tại các nước phát triển, ña số các nước ñều thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân
về ñất ñai, do ñó ñất ñai ñược mua bán, trao ñổi trong nền kinh tế tuy có một số ñặc
ñiểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản xuất khác.
2.2.1.1. Thụy ðiển
Tại Thụy ðiển, pháp luật ñất ñai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân
về ñất ñai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội
tồn tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển ñất ñai và bảo vệ môi

trường. Hoạt ñộng giám sát là một hoạt ñộng phổ biến trong tất cả các nền kinh
tế thị trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết ñược hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về ñất ñai của Thụy ðiển gồm có rất nhiều các ñạo luật,
luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt ñộng ño ñạc ñịa chính và quản lý ñất ñai. Các
hoạt ñộng cụ thể như hoạt ñộng ñịa chính, quy hoạch sử dụng ñất, ñăng ký ñất ñai,
bất ñộng sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu ñất ñai v.v. ñều ñược luật hoá.
Dưới ñây là một số ñiểm nổi bật của pháp luật, chính sách ñất ñai của Thụy ðiển:
- Việc ñăng ký quyền sở hữu: Việc ñăng ký quyền sở hữu khi thực hiện
chuyển nhượng ñất ñai: Toà án thực hiện ñăng ký quyền sở hữu khi có các
chuyển nhượng ñất ñai. Người mua phải ñăng ký quyền sở hữu của mình
trong vòng 3 tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp ñồng chuyển nhượng ñể
xin ñăng ký. Toà án sẽ xem xét, ñối chiếu với Sổ ñăng ký ñất. Nếu xét thấy
hợp pháp, sẽ tiến hành ñăng ký quyền sở hữu ñể người mua là chủ sở hữu
mới. Các bản sao của hợp ñồng chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc
ñược trả lại cho người mua. Toà án cũng xem xét các hạn chế về chuyển
nhượng của bên bán (ví dụ cấm bán).
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

12
ðăng ký ñất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ
hợp ñồng chứ không phải từ việc ñăng ký. Vì việc chuyển nhượng là một hợp
ñồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác nhận
của cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát việc ñăng ký. Nhưng ở Thụy
ðiển, hầu như tất cả các chuyển nhượng ñều ñược ñăng ký. Vì việc ñăng ký
sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ sở hữu
mới quyền ñược ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào ñó và quan
trọng hơn, quyền sở hữu ñược ñăng ký rất cần thiết khi thế chấp.
- Vấn ñề thế chấp: Quyền sở hữu ñược ñăng ký sau khi hợp ñồng ñược ký
kết nhưng thế chấp lại ñược thực hiện theo một cách khác. Theo quy ñịnh của
pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục ñể thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên người

sở hữu ñất ñai phải làm ñơn xin thế chấp ñể vay một khoản tiền nhất ñịnh. Nếu
ñơn ñược duyệt thì thế chấp ñó sẽ ñược ñăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ sở
hữu một văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận ñủ ñiều
kiện thế chấp này sẽ ñược sử dụng cho một cam kết thế chấp thực tế ñược thực
hiện sau khi ñăng ký. Văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp dường như chỉ
có ở Thụy ðiển. (2) Văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp ñược gửi cho bên
cho vay. Khi thực hiện bước (1), toà án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu
ñối với thế chấp. Yêu cầu ñối với thế chấp chỉ ñược xét ñến khi thực sự sử
dụng bất ñộng sản ñể vay vốn (tức là chỉ ñược xem xét ñến ở bước 2). Các yêu
cầu ñặt ra khi thế chấp là: bên ñi vay phải là chủ sở hữu bất ñộng sản; bên cho
vay cần ñặt ra các ñiều kiện cho người ñi vay; bên ñi vay phải cam kết việc
thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi không ñáp ứng
các yêu cầu này thì thế chấp sẽ không hợp pháp. ðó là trình tự thế chấp theo
quy ñịnh của pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp ñều do ngân
hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện. Tại ngân hàng, bên ñi vay sẽ ký ba văn
bản: hợp ñồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp ñồng thế chấp (thế chấp bất
ñộng sản) và một ñơn gửi toà án ñể xin ñăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ giữ
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

13
hai tài liệu ñầu tiên và gửi ñơn xin thế chấp ñến toà án. Sau khi ñược xử lý,
ñơn xin thế chấp lại ñược chuyển lại ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp.
Thông thường ngân hàng ñợi ñến khi có quyết ñịnh phê duyệt của toà án mới
chuyển tiền cho người ñi vay. Khi nợ thế chấp ñược thanh toán hết, văn bản
xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp sẽ ñược trả lại cho bên ñi vay. Bước (3) ñược
áp dụng khi hợp ñồng thế chấp bị vi phạm. Khi không ñược thanh toán theo
ñúng hợp ñồng, bên cho vay sẽ làm ñơn xin tịch thu tài sản ñể thế nợ. Việc này
sẽ do một cơ quan có thẩm quyền ñặc biệt thực hiện, ñó là: Cơ quan thi hành
pháp luật (Enforcement Service). Nếu yêu cầu không ñược chấp thuận, tài sản
sẽ ñược bán ñấu giá và bên cho thế chấp sẽ ñược thanh toán khoản tiền ñã cho

thế chấp. Thủ tục này ñược tiến hành khá nhanh chóng. Vụ việc sẽ ñược xử lý
trong vòng 6 tháng kể từ khi có ñơn xin bán ñấu giá.
- Về vấn ñề bồi thường: Khi nhà nước thu hồi ñất, giá trị bồi thường ñược
tính dựa trên giá thị trường. Người sở hữu còn ñược bồi thường các thiệt hại
khác. Chủ ñất ñược hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình (nếu trong
trường hợp tài sản ñó phải nộp thuế thì chủ ñất phải nộp thuế). Chủ ñất có thể
bán tài sản và ñược hưởng lợi nhuận nếu bán ñược với giá cao hơn khi mua
nhưng phải nộp thuế cho chuyển dịch ñó. Chủ ñất ñược quyền giữ lại tài sản
của mình, tuy nhiên chủ ñất cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi ñất ñó cần
cho các mục ñích chung của xã hội. Trong trường hợp ñó sẽ là bắt buộc thu hồi
và chủ ñất ñược quyền ñòi bồi thường dựa trên giá trị thị trường của tài sản [9].
2.2.1.2. Ôxtrâylia
Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lý, sở hữu và sử dụng ñất ñai từ rất
sớm. Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy ñịnh 2 loại ñất thuộc sở
hữu của Nhà nước (ñất Nhà nước) và ñất thuộc sở hữu tư nhân (ñất tư nhân). ðất
Nhà nước là ñất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. ðất tư nhân là ñất do
Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (ñất có ñăng ký bằng khoán thời gian sau
1/1/1875).
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

14
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy ñịnh Nhà nước
và tư nhân ñều có quyền sở hữu bất ñộng sản trên mặt ñất, không phân chia
giữa nhà và ñất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và
ñộ sâu ñược quyền sử dụng có thể từ 12 ñến 60 mét (theo quy ñịnh cụ thể của
pháp luật). Toàn bộ khoáng sản có trong lòng ñất như: bạc, vàng, ñồng, chì,
kẽm, sắt, ngọc, than ñá, dầu mỏ, phốt phát, ñều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc
lệnh về ñất ñai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký
hợp ñồng thuê ñất với chủ ñất và phải ñền bù thiệt hại tài sản trên ñất.
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu

tuyệt ñối, không bắt buộc phải sử dụng ñất. Chủ sở hữu có quyền chuyển
nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự
trói buộc hoặc ngăn trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng ñất ñể xây dựng hoặc thiết lập các công
trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (ðiều 10, Sắc lệnh về ñất ñai 1902)
nhưng chủ sở hữu ñược Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng ñất phải tuân
theo quy hoạch và phân vùng và ñất phải ñược ñăng ký chủ sở hữu, khi
chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và ñăng ký tại cơ quan có thẩm quyền
(Cục quản lý ñất ñai Ôxtrâylia - DOLA) [7], [18].
2.2.1.3. Cộng hoà Liên bang ðức
ðối với Cộng hoà Liên bang ðức, mục tiêu chuyển ñổi sang thị trường
ñối với lĩnh vực bất ñộng sản ñược xác ñịnh rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện
sự cam kết với chương trình hành ñộng cụ thể, cũng như việc hình thành
khung khổ pháp lý bảo ñảm cho quá trình chuyển ñổi.
Ở ðức, quyền có nhà ở của công dân ñược quy ñịnh trong Liên bang. Theo ñó,
ñất và nhà không tách rời, nhà ñất ñược mua - bán theo nguyên tắc của thị trường.
Hiến pháp Cộng hoà Liên bang ðức (ðiều XIV) quy ñịnh quyền sở hữu ñất
và quyền thừa kế xây dựng ñược Nhà nước bảo ñảm, tuy nhiên, chủ sở hữu có
nghĩa vụ sử dụng không ñi ngược với lợi ích của toàn xã hội. Khái niệm về sở
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

15
hữu ñất và nhà ở ðức là thống nhất với ngoại lệ là: thứ nhất, quyền thừa kế xây
dựng - với quyền này người ñược hưởng quyền thừa kế xây dựng có thể xây
dựng và sử dụng công trình trên mảnh ñất của chủ khác - bên giao quyền thừa kế
xây dựng - theo hợp ñồng ñược phép ký cho một thời hạn tối ña là 99 năm.
Người mua quyền có nghĩa vụ phải trả hàng năm cho chủ ñất khoản tiền bằng 6 -
7% giá trị của mảnh ñất. Quyền thừa kế xây dựng ñược thế chấp và hết hạn hợp
ñồng thì chủ ñất mua lại nhà; hai là, sở hữu từng phần - áp dụng trong trường
hợp một người mua căn hộ trong một toà nhà thì ñược quyền sở hữu căn hộ và

một phần ñất trong khuôn viên toà nhà. Phần ñất này ñược quy ñịnh theo tỷ lệ
phần trăm của toàn bộ diện tích ñất, mặc dù không chỉ rõ ở vị trí cụ thể nào. Tỷ
lệ này phụ thuộc vào diện tích và vị trí không gian của căn hộ trong toà nhà [1].
2.2.1.4. Cộng hoà Séc
Tại Cộng hoà Séc, quyền có nhà ở ñược quy ñịnh trong Hiến pháp của
nước cộng hoà này. Sau năm 1989, nghĩa là kể từ khi nước này tuyên bố từ bỏ
mô hình xã hội chủ nghĩa và chuyển sang xây dựng và phát triển nền kinh tế
thị trường thì vấn ñề chuyển ñổi sở hữu, trong ñó có vấn ñề ñất ñai và bất
ñộng sản cũng ñồng thời ñược tiến hành với hai nội dung cơ bản là hoàn lại
bất ñộng sản cho chủ cũ, các tài sản thuộc công sản trước ñây ñược tư nhân
hoá ñể hình thành một cơ cấu sở hữu phù hợp với cơ chế thị trường.
Tuy nhiên, cho ñến nay, thị trường bất ñộng sản ở Séc vẫn chưa hoàn
thiện. Mặt bằng giá cả vẫn còn thấp so với thị trường của các nước EU. Khác
với ở ðức, luật pháp của Séc không quy ñịnh quyền thừa kế xây dựng và
quyền ưu tiên ñược mua trước khi mảnh ñất ñược bán.
Hơn nữa, sở hữu nhà và ñất do di sản của thời kỳ kế hoạch hoá tập trung
tách rời, mặc dù Séc ñang thực hiện các bước cần thiết ñể thống nhất làm một.
Người nước ngoài chưa ñược bình ñẳng trên thị trường bất ñộng sản ở Séc,
nghĩa là họ chưa ñược quyền mua bán với trường hợp ngoại lệ là có ñầu tư
100% trên ñất Séc. Lý do cơ bản là thu nhập của công dân Séc hiện còn quá
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

16
thấp so với mặt bằng chung của EU, chính vì hạn chế này mà lao ñộng của
Séc hiện nay không ñược tự do kiếm việc làm tại các nước EU. Khác với ðức
khi có sẵn khung khổ pháp lý thị trường và sức mạnh tài chính của Tây ðức,
ở Séc, quá trình này còn nhiều khó khăn và ñể có một thị trường bất ñộng sản
như ở các nước phát triển, Séc cần một thời gian nữa [1].
2.2.2. Một số nước trong khu vực
2.2.2.1. Thái Lan

Ở Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu ñất ñai là sở hữu Nhà
nước và sở hữu tư nhân. Các chủ sở hữu, sử dụng ñất ñược cấp giấy chứng
nhận về ñất ñai. Ở Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về ñất ñai khác
nhau. Mỗi loại giấy chứng nhận có quy ñịnh riêng nhằm hạn chế một số
quyền về ñất ñai ñối với chủ sở hữu, sử dụng ñất, cụ thể:
- Giấy chứng nhận sở hữu ñất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền
sở hữu về ñất ñược cấp sau khi ño ñạc xác ñịnh các góc thửa trên bản ñồ tỷ lệ
1:1000 hoặc 1:2000 hoặc chuyển ñổi từ bản ñồ ảnh tỷ lệ 1:4000. Các quyền
của chủ sở hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải ñăng ký chuyển
nhượng), thế chấp, chia nhỏ thửa ñất, thừa kế. Nếu 10 năm ñất không sử
dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng
nhận NS4 ñược cấp từ loại giấy chứng nhận NS2 thì trong vòng 10 năm hạn
chế việc chuyển nhượng, nếu ñược cấp mà không có giấy tờ pháp lý thì trong
vòng 10 năm không ñược chuyển nhượng.
- Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng QSDð (không phải sở hữu).
Có hai loại giấy chứng nhận ñược cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phương
pháp nào ñể ño ranh giới thửa ñất.
+ Giấy chứng nhận loại NS3K: ðược cấp cho thửa ñất khi ranh giới thửa
ñất ñó ñược xác ñịnh trên bản ñồ ñược thành lập từ bản ñồ ảnh chưa nắn. Loại
giấy này có quyền chuyển nhượng (phải ñăng ký chuyển nhượng). Nếu 5 năm
ñất không ñược sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng