Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng ở một số dự án thị xã cửa lò, tỉnh nghệ an

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - HÀ NỘI





NGUYỄN DUY CÔNG




ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH
BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG Ở MỘT SỐ
DỰ ÁN TẠI THỊ XÃ CỬA LÒ, TỈNH NGHỆ AN



LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ðẤT ðAI


Chuyên ngành
:
QUẢN LÝ ðẤT ðAI

Mã số: 60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học
:
PGS.TS. NGUYỄN XUÂN THÀNH




HÀ NỘI - 2012
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

i

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Tất cả các
số liệu trong vùng nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa từng ñược
ai công bố trong bất kỳ luận văn nào khác.
Tôi xin chân thành cảm ơn mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn
này và tôi xin cam ñoan các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược
chỉ rõ nguồn gốc.


Tác giả Luận văn


Nguyễn Duy Công

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

ii

LỜI CẢM ƠN

ðể hoàn thành khóa học và ñề tài nghiên cứu tôi ñã nhận ñược sự
quan

tâm,
giúp ñỡ quý báu của quý Thầy, Cô trong Ban Giám hiệu Nhà trường,
Khoa Tài nguyên và môi trường Nông nghiệp, Phòng ðào tạo Sau ñại học -
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội, xin gửi tới quý Thầy, Cô lòng biết ơn
chân thành và tình cảm quý mến nhất.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn ñến Thầy giáo PGS.TS. Nguyễn Xuân Thành,
người hướng dẫn khoa học, Thầy ñã nhiệt tình hướng dẫn tôi trong suốt quá
trình hoàn thiện luận văn.

Tôi xin chân thành cảm ơn các tập thể và cá nhân: UBND thị xã Cửa Lò,
Phòng Tài nguyên và môi trường, Phòng Thống kê, Phòng Quản lý ñô thị,
Phòng Tài chính - Kế hoạch, Hội ñồng bồi thường và giải phóng mặt bằng thị
xã Cửa Lò, Ủy ban nhân nhân phường Nghi Hương, phường Nghi Thu và các
hộ gia ñình, cá nhân thuộc các nhóm hộ ñiều tra tại thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ
An ñã giúp ñỡ tận tình, tạo ñiều kiện ñể tôi hoàn thành ñề tài này.
Tôi xin cảm ơn tới gia ñình, những người thân, bạn bè và ñồng
nghiệp

ñã
góp ý, giúp ñỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện ñề tài.

Huế, ngày 15 tháng 10 năm
2012
Tác giả luận
văn

Nguyễn Duy Công


Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iii

MỤC LỤC

Lời cam ñoan………………………………………………………………… i
Lời cảm ơn…………………………………………………………………….ii
Mục lục……………………………………………………………………….iii
Danh mục bảng……………………………………………………………….vi

Danh mục ñồ thị …………………………………………………………… vii
Danh mục viết tắt……………………………………………………………viii
1. MỞ ðẦU 1

1.1 TÍNH CẤP THIẾT 1

1.2 MỤC ðÍCH VÀ YÊU CẦU 3

1.2.1 Mục ñích nghiên cứu 3

1.2.2 Yêu cầu: 3

1.3 Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ðỀ TÀI 4

1.3.1. Ý nghĩa khoa học 4

1.3.2. Ý nghĩa thực tiễn 4

2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 5

2.1 KHÁI NIỆM, THUẬT NGỮ 5

2.1.1 Khái quát về ñất ñai 5

2.1.2 Giải tỏa, Bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư 7

2.1.3 Sinh kế 8

2.1.4 Cơ sở lý luận về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi
Nhà nước thu hồi ñất 11

2.1.5 Cơ sở thực tiễn của công tác thu hồi ñất 32

3. ðỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG
PHÁP NGHIÊN CỨU 39
3.1 ðỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 39

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iv

3.1.1 ðối tượng nghiên cứu: ñề tài ñược thực hiện ở 2 dự án bồi
thường GPMB trọng ñiểm trên ñịa bàn thị xã Cửa Lò, tỉnh
Nghệ an, ñó là: 39

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu: Thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An 39

4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 41

4.1 KHÁI QUÁT VỀ ðIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI 41

4.1.1 ðiều kiện tự nhiên 41

4.1.2 Các nguồn tài nguyên 44

4.1.3 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 47

4.1.4 Hiện trạng sử dụng ñất và biến ñộng ñất ñai 52

4.2 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI

PHÓNG MẶT BẰNG TẠI THỊ XÃ CỦA LÒ 55

4.2.1 Tình hình chung 55

4.2.2 Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại thị xã Cửa Lò từ
năm 2008 ñến năm 2010 57

4.3 ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI
THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG Ở MỘT SỐ DỰ ÁN
TẠI THỊ XÃ CỦA LÒ 59

4.3.1 Khái quát về các dự án nghiên cứu và các hộ ñiều tra, phỏng vấn 59

4.3.2 Khái quát 02 nhóm dự án 59

4.3.3 ðánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt
bằng khi thu hồi ñất tại thị xã Cửa Lò 63

4.3.4 Ảnh hưởng của việc thực hiện chính sách bồi thường, giải
phóng mặt bằng ñến sinh kế của các hộ dân bị thu hồi ñất 76

4.3.5 ðề xuất một số giải pháp 88

5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 93

5.1 Kết luận 93
5.2 Kiến nghị………………………………………….……………… 95

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

v

DANH MỤC BẢNG

STT TÊN BẢNG TRANG
Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng ñất thị xã Cửa Lò năm 2010 54

Bảng 4.2: Tổng hợp các dự án thực hiện năm 2008 và năm 2009 60

Bảng 4.3: Tổng hợp các dự án thực hiện năm 2010 62

Bảng 4.4: Các văn bản pháp lý liên quan khi thực hiện 02 dự án 65

Bảng 4.5: Tổng hợp về ñối tượng, diện tích và ñơn giá bồi thường của 02
dự án 68

Bảng 4.6: Tổng hợp về bồi thường thiệt hại về ñất của 02 dự án 70

Bảng 4.7: Tổng hợp giá trị bồi thường về tài sản, vật kiến trúc, cây cối
và hoa màu 72

Bảng 4.8: Tổng hợp kinh phí hỗ trợ giải phóng mặt bằng 02 dự án 73

Bảng 4.9: Kết quả phỏng vấn chi tiết bồi thường, hỗ trợ và thu hồi ñất
của các hộ dân tại 02 dự án 77

Bảng 4.10: Diện tích ñất NN bình quân/lao ñộng của các hộ bị thu hồi
ñất ở 2 dự án 78

Bảng 4.11: Ý kiến của người dân về sự thay ñổi thu nhập ở 2 dự án 80

Bảng 4.12: Tài sản sở hữu của các hộ ñiều tra phỏng vấn của Dự án I 83

Bảng 4.13: Tài sản sở hữu của các hộ ñiều tra phỏng vấn của Dự án II 84

Bảng 4.14: Tình hình tiếp cận các cơ sở hạ tầng sau khi thu hồi ñất 86

Bảng 4.15: Tình hình an ninh trật tự xã hội trước và sau khi thu hồi ñất 87

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vi

DANH MỤC BIỂU ðỒ VÀ HÌNH
STT TIÊN BIỂU ðỒ VÀ HÌNH TRANG
Hình 2.1: Tài sản của người dân (ngũ giác sinh kế) 9

Hình 4.1: Vị trí vùng nghiên cứu 41

Biểu ñồ 4.1: Cơ cấu kinh tế thị xã Cửa Lò 2008 - 2010 48

Biểu ñồ 4.2: Cơ cấu sử dụng ñất thị xã Cửa Lò năm 2010 53

Biểu ñồ 4.3: Biến ñộng ñất ñai năm 2008 ñến 2010 của thị xã Cửa Lò 55

Biểu ñồ 4.4: Cơ cấu diện tích ñất thu hồi ở Dự án I 63

Biểu ñồ 4.5: Cơ cấu diện tích ñất thu hồi ở Dự án II 65

Biểu ñồ 4.6: Phương thức sử dụng tiền của các hộ dân có ñất bị thu hồi

ở 2 dự án 81

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
TT CHỮ VIẾT TẮT

KHI VIẾT ðẦY ðỦ
1 BAH Bị ảnh hưởng
2 CNH Công nghiệp hoá
3 ðTH ðô thị hóa
4 FAO Tổ chức Nông lương thế giới
5 GCNQSDð Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
6 GDP Tổng sản phẩm nội ñịa
7 GPMB Giải phòng mặt bằng
8 GT Giao thông
9 HðBT Hội ñồng bồi thường
10 HðH Hiện ñại hoá
11 HSðC Hồ sơ ñịa chính
12 NN Nông nghiệp
13 SX Sản xuất
14 TðC Tái ñịnh cư
15 TL Thuỷ lợi
16 TTCN Tiểu thủ công nghiệp
17 UBND Uỷ ban nhân dân
18 UNESCO
Tổ chức văn hoá, khoa học và giáo dục của
Liên hợp quốc

19 WB Ngân hàng thế giới
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

1

1. MỞ ðẦU
1.1 TÍNH CẤP THIẾT
ðất ñai là tài sản vô cùng quý giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất ñặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng ñầu của môi trường sống, là ñịa bàn xây
dựng và phát triển dân sinh, kinh tế sản xuất, an ninh quốc phòng. Hiến pháp
nước CHXHCN Việt Nam chương II ñiều 18 ñã xác ñịnh "Nhà nước thống
nhất quản lý ñất ñai theo quy hoạch và pháp luật, ñảm bảo sử dụng ñất ñúng
mục ñích và có hiệu quả. Nhà nước giao ñất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng
ổn ñịnh lâu dài".
Trong quá trình công nghiệp hóa, ñô thị hóa và hiện ñại hóa ñất nước, việc
chuyển ñổi mục ñích sử dụng ñất ñáp ứng cho phát triển kinh tế xã hội là việc
làm tất yếu xẩy ra thường xuyên ở tất cả các ñịa phương trên toàn lãnh thổ Việt
Nam. ðặc biệt là chuyển diện tích ñất nông nghiệp sang quỹ ñất phi nông nghiệp
thuộc các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp và thương mại dịch vụ
và du lịch.
Thu hồi ñất, bồi thường thiệt hại ñể giải phóng mặt bằng là khâu then chốt,
quan trọng. Bồi thường giải phóng mặt bằng là ñiều kiện ban ñầu và tiên quyết
ñể triển khai các dự án.
Có thể nói "Giải phóng mặt bằng nhanh là ñã hoàn thành ñược 1/3 ñến 1/2
dự án". Bồi thường giải phóng mặt bằng là vấn ñề hết sức nhạy cảm và phức tạp,
nó tác ñộng tới mọi vấn ñề ñời sống kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng
của cộng ñồng dân cư. Ảnh hưởng trực tiến ñến Nhà nước, Chủ ñầu tư, ñặc biệt
là ñối với người dân có ñất bị thu hồi.
Thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An là một huyện ñồng bằng ven biển, nằm phía
ðông Nam của tỉnh Nghệ An tổng diện tích ñất tự nhiên là 27,8 km

2
, gồm 7
ñơn vị hành chính cấp phường và 2 hải ñảo (ðảo mắt và ðảo Ngư).
Sau hơn 15 năm xây dựng và phát triển, từ một vùng ñất làng quê
nghèo, kinh tế chủ yếu dựa vào Nông – Ngư nghiệp, cơ sở hạ tầng yếu kém,
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

2

trình ñộ dân trí thấp, ñời sống nhân dân gặp nhiều khó khăn, thị xã phát triển
trên tất cả các lĩnh vực và trở thành ñô thị du lịch biển ñẹp của cả nước, sầm
uất như ngày nay. Tốc ñộ ñô thị hoá tăng nhanh, ñời sống nhân dân từng bước
ñược cải thiện. Với những thành tích to lớn và toàn diện ñó, ngày 12/3/2009
thị xã Cửa Lò ñã ñược Bộ Xây dựng quyết ñịnh công nhân là ñô thị loại III và
Chủ tịch nước tặng huân chương lao ñộng hạng II và thị xã ñang phấn ñấu
ñến năm 2015 là ñô thị du lịch Biển, một trong những ñô thị kiểu mẫu của
Miền Bắc trung bộ.
Hiện nay do sự phát triển về mọi mặt và tốc ñộ ñô thị hoá tăng nhanh,
tất cả dân số của Cửa Lò ñều tập trung khu vực nội thị (7/7 phường), môi
trường ñầu tư xây dựng tại thị xã có nhiều thuận lợi, nhiều dự án lớn ñầu tư
vào Cửa Lò, tạo ra áp lực rất lớn trong công tác bồi thường giải phóng mặt
bằng và bố trí tái ñịnh cư. Dự án khu Sân golf chiếm 132ha, dự án trường ðại
học Vạn Xuân 53ha, Khu Resort của Công ty CP xây dựng dầu khí Nghệ An
27,1ha, nhà máy bánh kẹo Tràng An…; các dự án mở ñường: ñường dọc và
mương thoát nước số 3, ñường ngang số 12, ñường ngang số 14, ñường ngang
số 20, ñường quy hoạch 30m nối từ ñường Sào Nam ñến ñường Nguyễn Sinh
Cung…; các dự án khai thác ñấu giá quyền sử dụng ñất tại phường Nghi Hòa,
Nghi Hương, Nghi Thu, Thu Thủy…, và rất nhiều dự án của các nhà ñầu tư
xây dựng nhà hàng khách sạn, trung tâm thương mại…
Mặc dù lãnh ñạo thị xã luôn tập trung cao ñộ chỉ ñạo, song công tác bồi

thường giải phóng mặt bằng và bố trí tái ñịnh cư vẫn còn chậm, chưa ñáp ứng
yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong tình hình mới. Nhiều công trình dự án
ñã ñược quy hoạch nhưng chưa thực hiện ñược, dẫn ñến quy hoạch treo, làm
kìm hãm tốc ñộ phát triển kinh tế xã hội trên ñịa bàn thị xã, gây bức xúc cho
nhà ñầu tư và nhân dân.
Việc khai thác quỹ ñất còn chưa ñồng bộ, sử dụng ñất lãng phí, kém
hiệu quả. Hàng năm thị xã tổ chức ñấu giá quyền sử dụng ñất khoảng 300 lô
ñất, với số tiền khoảng 80 tỷ ñồng. Tuy nhiên số tiền này chưa ñủ ñể thị xã
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

3

ñầu tư hạ tầng kỹ thuật ñồng bộ, nên nhiều lúc nhân dân có nhu cầu làm nhà
ñể ở vẫn chưa kịp thời. Việc khai thác quỹ ñất chưa ñi ñôi với công tác quy
hoạch ñể bố trí tái ñịnh cư, vì vậy khi giải phóng mặt bằng thì không có quỹ
ñất ñể bố trí tái ñịnh cư.
Xuất phát từ những ñòi hỏi của thực tiễn, nhằm khắc phục những tồn tại
nêu trên, ñể thị xã Cửa Lò sớm trở thành thành phố du lịch ñến năm 2015 có
tính ñến năm 2020 theo tinh thần Nghị quyết số 05/NQ-TU ngày 26/9/2006 của
Ban thường vụ Tỉnh ủy. ðược sự phân công của Viện Sau ðại học - Trường
ðại học Nông nghiệp Hà Nội, dưới sự hướng dẫn của Giảng viên, PGS.TS.
Nguyễn Xuân Thành, tôi lựa chọn nghiên cứu ñề tài "ðánh giá việc thực hiện
chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng ở một số dự án tại ñịa bàn thị xã
Cửa Lò, tỉnh Nghệ An"
1.2 MỤC ðÍCH VÀ YÊU CẦU
1.2.1 Mục ñích nghiên cứu
- ðánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường GPMB ở 2 dự án tại
ñịa bàn thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An;
- ðề xuất một số giải pháp cho việc bồi thường GPMB khi Nhà nước
thu hồi ñất trong tương lai trên ñịa bàn thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An.

1.2.2 Yêu cầu:
- Nguồn tài liệu, số liệu dùng trong kết quả của luận văn phải có tính pháp
lý, trung thực khi ñánh giá từng vấn ñề phải khách quan và khoa học;
- ðánh giá mang tính khách quan, có ý kiến ñiều tra của các hộ dân nằm
trong khu vực bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án;
- Nắm rõ các quy trình thực hiện công tác bồi thường GPMB của các dự
án nghiên cứu;
- Tổng hợp các chỉ tiêu ñánh giá làm cơ sở cho công tác tham mưu, ñề
xuất các giải pháp mang tính hiệu quả và thiết thực trong công tác bồi thường
GPMB của các dự án trong các năm tiếp theo trên ñịa bàn thị xã.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

4

1.3 Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ðỀ TÀI
1.3.1. Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu của ñề tài sẽ cung cấp ñánh giá chung về tình hình
thực hiện công tác bồi thương GPMB của các ñơn vị có liên quan và xem xét
ñời sống việc làm của người dân trước và sau khi bị Nhà nước thu hồi ñất.
1.3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu của ñề tài ngoài việc góp phần giải quyết một số
vấn ñề thực tiễn bức xúc của người dân và vướng mắc về cơ chế chính sách
hiện nay ñang ñặt ra ở thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An, còn là tài liệu tham khảo
cho các ñịa phương có ñiều kiện tương tự.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

5

2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU


2.1 KHÁI NIỆM, THUẬT NGỮ
2.1.1 Khái quát về ñất ñai
2.1.1.1 Khái niệm về ñất ñai (land)
Theo V.V ðôccutraiep (1846 - 1903): ðất là tầng ngoài của ñá bị biến ñổi
một cách tự nhiên dưới tác dụng của tổng hợp của 5 yếu tố: sinh vật, ñá mẹ, ñịa
hình, khí hậu và tuổi ñịa phương. Viện sĩ thổ nhưỡng nông hóa Liên Xô(cũ) -
V.R Villiam (1863 - 1939) thì cho rằng ñất là lớp tơi xốp của vỏ lục ñịa, có ñộ
dày khác nhau, có thể sản xuất ra những sản phẩm của cây trồng [7].
Theo quan ñiểm của C. Mác: ðất là tài sản mãi mãi với loài người, là
ñiều kiện cần ñể sinh tồn, là ñiều kiện không thể thiếu ñược ñể sản xuất, là tư
liệu sản xuất cơ bản trong nông lâm nghiệp [9].

Theo quan ñiểm của FAO thì ñất ñược xem như là tổng thể của nhiều
yếu tố gồm: Khí hậu, ñịa hình, ñất, thổ nhưỡng, thủy văn, thực vật, ñộng vật,
những biến ñổi của ñất do hoạt ñộng con người [17].
Theo Từ ñiển bách khoa Việt Nam thì ñất là lớp mỏng trên cùng của vỏ
Trái ñất tương ñối tơi xốp do các loại ñá phong hoá ra, có ñộ phì, trên ñó cây
cỏ có thể mọc ñược. ðất hình thành do tác dụng tổng hợp của nước, không
khí và sinh vật lên ñá mẹ [44]. Nếu nhìn nhận ñất ñai trên phương diện từ vạt
ñất thì ñất ñai là một phần diện tích cụ thể của bề mặt trái ñất, bao gồm cả các
yếu tố cấu thành môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt ñất [26].
Như vậy, tùy theo quan ñiểm trong từng lĩnh vực về chuyên môn mà ñất
ñai ñược các tác giả nhìn nhận trên các phương diện khác nhau và có nhiều ý
nghĩa khác nhau.
Tuy nhiên, hiện nay khi nói ñến ñất người ta thường dùng hai khái
niệm là ñất (soil) và ñất ñai (land). ðất (soil) là lớp ñất mặt của vỏ trái ñất gọi
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

6

là Thổ nhưỡng. Thổ nhưỡng phát sinh là do tác ñộng lẫn nhau của khí trời
(khí quyển), nước (thủy quyển), sinh vật (sinh quyển) và ñá mẹ (thạch quyển)
qua thời gian lâu dài. Khái niệm ñất theo nghĩa ñất ñai (land) có thể ñược hiểu
theo nhiều cách khác nhau, ñất như là không gian, cộng ñồng lãnh thổ, vị trí
ñịa lý, nguồn vốn, môi trường, tài sản [16]. Trong quản lý nhà nước về ñất ñai
người ta thường ñề cập ñến ñất ñai theo khái niệm ñất (land).
2.1.1.2 Phân loại ñất (land/soil classification)
Hiện nay, trên thế giới tùy theo mục ñích phân loại mà có nhiều cách phân
loại ñất khác nhau. Ở Việt Nam, ñất thường ñược phân loại theo hai cách: Phân
loại ñất theo thổ nhưỡng và phân loại ñất theo mục ñích sử dụng [16].
a. Phân loại ñất theo thổ nhưỡng (soil classification)
Phân loại ñất theo thổ nhưỡng (theo Khoa học ñất) mục ñích nhằm xây

dựng bản ñồ thổ nhưỡng. Trên thế giới có 3 trường phái chủ yếu [16]:
• Phân loại ñất theo nguồn gốc phát sinh
• Phân loại ñất theo ñịnh lượng các tầng ñất
• Phân loại ñất theo FAO - UNESCO
Ở Việt Nam, năm 1976, Bộ Nông nghiệp ñã xây dựng bản ñồ ñất tỉ lệ
1/1.000.000, bảng phân loại ñất chia ñất của nước ta thành 13 nhóm với 30 loại
ñất theo phát sinh. Từ những năm cuối thập kỷ 80 của thế kỷ 20, ở nước ta ñã sử
dụng hệ thống phân loại ñất theo ñịnh lượng FAO - UNESCO, bảng phân loại
ñất theo phương pháp FAO - UNESCO gồm 19 nhóm và 54 loại ñất [7].
b. Phân loại ñất theo mục ñích sử dụng (land classification)
Ở Việt Nam, Luật ñất ñai ñầu tiên (1987) quy ñịnh ñất ñai ñược phân làm
5 loại theo mục ñích sử dụng, gồm ñất NN, ñất lâm nghiệp, ñất khu dân cư, ñất
chuyên dùng và ñất chưa sử dụng. Luật ñất ñai 1993 quy ñịnh ñất ñai ñược phân
thành 6 loại theo mục ñích sử dụng, gồm ñất NN, ñất lâm nghiệp, ñất khu dân cư
nông thôn, ñất ñô thị, ñất chuyên dùng và ñất chưa sử dụng [42].
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

7

Cách phân loại ñất theo Luật ñất ñai 1987 và Luật ñất ñai 1993 ñược
vừa theo mục ñích sử dụng, lại theo ñịa bàn gây nên sự chồng chéo. ðể khắc
phục tình trạng này, Luật ñất ñai 2003 có hiệu lực từ ngày 01/7/2004 quy ñịnh
căn cứ theo mục ñích sử dụng, ñất ñai ñược phân thành 3 nhóm: Nhóm ñất
NN, nhóm ñất phi NN, nhóm ñất chưa sử dụng [43]. Loại ñất, mục ñích sử
dụng ñất của mỗi thửa ñất ñược xác ñịnh theo giấy tờ pháp lý về quyền sử
dụng ñất hoặc theo hiện trạng sử dụng ñất [9].
- Nhóm ñất nông nghiệp: ðất NN là ñất sử dụng vào mục ñích sản xuất,
nghiên cứu, thí nghiệm về NN, lâm nghiệm, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối và
mục ñích bảo vệ, phát triển rừng. Nhóm ñất NN ñược phân làm các phân
nhóm gồm ñất sản xuất NN, ñất lâm nghiệp, ñất nuôi trồng thủy sản, ñất làm

muối và ñất NN khác [5],[10].
- Nhóm ñất phi NN: ðất phi NN là ñất ñang ñược sử dụng không thuộc
nhóm ñất NN. Nhóm ñất phi NN bao gồm ñất ở, ñất chuyên dùng, ñất tôn
giáo, tín ngưỡng, ñất nghĩa trang, nghĩa ñịa, ñất sông ngòi, kênh, rạch, suối và
mặt nước chuyên dùng và ñất phi NN khác [5],[10]. Trong các phân nhóm
của nhóm ñất NN, phi NN lại ñược chia thành nhiều loại ñất khác nhau.
- Nhóm ñất chưa sử dụng: ðất chưa sử dụng là ñất chưa xác ñịnh mục
ñích sử dụng. ðất chưa sử dụng bao gồm ñất bằng chưa sử dụng, ñất ñồi núi
chưa sử dụng, núi ñá không có rừng cây [5],[10].
Như vậy, theo mục ñích sử dụng ñất, ở nước ta ñất ñược chia làm 3
loại: ðất NN, ñất phi NN và ñất chưa sử dụng. Với tốc ñộ CNH, ðTH ngày
càng cao như hiện nay, ñất NN luôn có xu hướng chuyển sang ñất phi NN với
diện tích lớn.
2.1.2 Giải tỏa, Bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư
* Giải toả: Khi Nhà nước cần thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc
phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế thì sẽ
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

8

tiến hành các bước theo ñúng qui ñịnh của pháp luật nhằm mục ñích lấy ñược
mặt bằng khu ñất cần sử dụng cho các mục ñích trên gọi là giải toả [29].
* Bồi thường: "Bồi thường" hay "ðền bù" có nghĩa là trả lại tương
xứng giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào ñó bị thiệt hại vì mọi hành vi
của chủ thể khác. Việc ñền bù thiệt hại này có thể vô hình (xin lỗi) hoặc hữu
hình (bồi thường bằng tiền hoặc bằng vật chất khác) theo ñúng qui ñịnh của
pháp luật hoặc do thoả thuận của các chủ thể [29].
* Hỗ trợ: Hỗ trợ là giúp ñỡ nhau, giúp thêm vào [29]. Hỗ trợ khi nhà
nước thu hồi ñất là việc Nhà nước giúp ñỡ người bị Nhà nước thu hồi ñất
thông qua ñào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí ñể di dời ñến

ñịa ñiểm mới [23].
* Bố trí tái ñịnh cư: Người bị thu hồi ñất nào thì ñược bồi thường bằng
việc giao ñất mới có cùng mục ñích sử dụng, nếu không có ñất ñể bồi thường
thì ñược bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng ñất tại thời ñiểm có quyết ñịnh
thu hồi [29].
ðối với các dự án tái ñịnh cư (TðC) khi Nhà nước thu hồi ñất ở và tiến
hành phân lô theo quy hoạch ñã ñược cấp có thẩm quyền phê duyệt ñể bố trí
lại cho các hộ bị giải tỏa sau khi ñã thi công hạ tầng cơ sở thì ñược gọi là
TðC tại chỗ. Việc bố trí lại ñất TðC tại nơi ở mới phải có ñiều kiện sinh hoạt
tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ.
Giải toả, bồi thường và bố trí TðC khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng
vào các mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và
phát triển kinh tế là những hành vi ñược qui ñịnh tại Hiến pháp năm 1992,
mục 4 chương II, Luật ñất ñai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
2.1.3 Sinh kế
Khái niệm sinh kế có thể ñược hiểu và sử dụng theo nhiều cách khác
nhau. Theo một ñịnh nghĩa ñược chấp nhận rộng rãi thì “Sinh kế bao gồm các
khả năng, các tài sản (bao gồm cả các nguồn lực vật chất và xã hội) và các
hoạt ñộng cần thiết ñể kiếm sống” [45]. Một sinh kế bền vững khi nó có khả
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

9

năng ứng phó và phục hồi khi bị tác ñộng hay có thể thúc ñẩy các khả năng và
tài sản ở cả thời ñiểm hiện tại và trong tương lai trong khi không làm xói mòn
nền tảng nguồn lực tự nhiên [47],[48].
Sinh kế cũng có thể ñược mô tả như tổng hợp của nguồn lực và năng
lực liên quan tới các quyết ñịnh và hoạt ñộng của một người hoặc một nhóm
người nhằm cố gắng kiếm sống và ñạt ñược các mục tiêu và mơ ước của
mình. Tiêu chí sinh kế bền vững gồm: an toàn lương thực, cải thiện ñiều kiện

môi trường tự nhiên, cải thiện ñiều kiện môi trường cộng ñồng - xã hội, cải
thiện ñiều kiện vật chất, ñược bảo vệ tránh rủi ro và các cú sốc [27].
Sinh kế bền vững có thể ñược mô tả là: Chống ñỡ ñược với những cú
sốc và áp lực bên ngoài, không phụ thuộc vào các hỗ trợ từ bên ngoài, ñược
thích nghi hoá ñể duy trì ñược sức sản xuất lâu dài của nguồn tài nguyên thiên
nhiên và bền vững mà không làm suy yếu và ảnh huởng tới các giải pháp sinh
kế của những người khác [27].
ðể ñảm bảo sinh kế bền vững, một cộng ñồng, một hộ gia ñình, một cá
nhân cần có năm tài sản (vốn) gồm [27],[45],[46]:


Hình 2.1: Tài sản của người dân (ngũ giác sinh kế)
(Nguồn: [47])
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

10

- Vốn tự nhiên (natural capital): Vốn tự nhiên là tất cả những nguyên
vật liệu tự nhiên ñể tạo dựng sinh kế như ñất ñai, rừng, nước và ñồng cỏ.
Khung sinh kế bền vững coi ñất ñai là một tài sản tự nhiên rất quan trọng ñối
với sinh kế nông thôn. ðất ñai ñóng một vị trí quan trọng về nhiều mặt và tạo
cơ sở ñể người nông dân tiếp cận các loại tài sản khác và sự lựa chọn những
sinh kế thay thế [47].
- Vốn con người (human capital): Nguồn vốn con người biểu hiện gồm
kỹ năng, kiến thức, khả năng lao ñộng và sức khoẻ của con người. Các yếu tố
này giúp cho con người có thể theo ñuổi những chiến lược tìm kiếm thu nhập
khác nhau và ñạt những mục tiêu sinh kế của họ. Ở mức ñộ gia ñình, nguồn
vốn con người ñược coi là số lượng và chất lượng lao ñộng hiện có. Vốn con
người là một yếu tố cấu thành nên kế sinh nhai. Nó ñược coi là nền tảng hay
phương tiện ñể ñạt ñược mục tiêu thu nhập. Cải thiện phương thức tiếp cận

với giáo dục, thông tin, công nghệ, nâng cao dinh dưỡng và sức khoẻ sẽ góp
phần làm phát triển nguồn vốn con người [47].
- Vốn xã hội (social capital): Quan hệ họ hàng, bạn bè, xã hội kể cả các
mối quan hệ với cơ quan, tổ chức mà một người có thể dựa vào ñó ñể mở
rộng các giải pháp sinh kế. Nguồn vốn xã hội ñược xem xét trong khung sinh
kế bền vững ñó là những nguồn lực xã hội dựa trên những gì mà con người ñã
ñặt ra ñể theo ñuổi mục tiêu sinh kế của mình [47].
- Vốn tài chính (financial capital): Vốn tài chính biểu thị các nguồn lực
tài chính mà con người sử dụng ñể ñạt ñược mục tiêu sinh kế của mình như
tiền mặt từ thu nhập hay tiền tiết kiệm có thể sử dụng làm vốn luân chuyển.
Có hai nguồn vốn tài chính chủ yếu: là vốn sẵn có và dòng tiền vào thường
xuyên [47].
- Vốn vật chất (physical capital): Gồm tài sản tư nhân như gia súc hay
công cụ canh tác nhằm hỗ trợ sinh kế ñể sản xuất hiệu quả hơn, tài sản công
cộng như ñường sá, cơ sở hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện cơ sở hạ
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

11

tầng là môi trường vật chất giúp con người tiếp nhận ñược với nhu cầu thiết
yếu của họ và ñạt năng suất cao hơn. Những yếu tố của cơ sở hạ tầng thường
có ý nghĩa cho sinh kế bền vững: Vận chuyển, nơi cư trú, cấp và thoát nước,
cung cấp năng lượng và tiếp cận thông tin [47].
Những tài sản sinh kế có mối quan hệ với nhau theo nhiều cách khác
nhau, là phương tiện tạo ra sinh kế tích cực. Việc sở hữu một loại tài sản giúp
người dân từ ñó có thể tạo thêm các loại tài sản khác. Ví dụ: người dân dùng
tiền (nguồn vốn tài chính) ñể mua sắm vật dụng sản xuất và tiêu dùng (nguồn
vốn vật chất) [47].
2.1.4 Cơ sở lý luận về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà
nước thu hồi ñất

2.1.4.1 ðặc ñiểm của quá trình giải phóng mặt bằng
Giải phóng mặt bằng là quá trình ña dạng và phức tạp. Nó thể hiện khác
nhau ñối với mỗi một dự án, nó liên quan trực tiếp ñến lợi ích của các bên
tham gia và lợi ích của toàn xã hội.
- Tính ña dạng thể hiện: mỗi dự án ñược tiến hành trên một vùng ñất
khác nhau với ñiều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình ñộ dân trí nhất ñịnh.
Ở khu vực nội thành, khu vực ven ñô, khu vực ngoại thành, mật ñộ dân cư
khác nhau, ngành nghề ña dạng và ñều hoạt ñộng sản xuất theo một ñặc trưng
riêng của vùng ñó.
- Tính phức tạp thể hiện: ðất ñai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan
trọng trong ñời sống kinh tế - xã hội ñối với mọi người dân. Ở khu vực nông
thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt ñộng sản xuất NN mà ñất ñai lại là tư
liệu sản xuất quan trọng trong khi trình ñộ sản xuất của nông dân thấp, khả
năng chuyển ñổi nghề nghiệp khó khăn do ñó tâm lý người dân là giữ ñược
ñất ñể sản xuất, thậm chí họ cho thuê ñất còn ñược lợi nhuận cao hơn là sản
xuất nhưng họ vẫn không cho thuê

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

12

2.1.4.2 Một số vấn ñề ảnh hưởng ñến công tác bồi thường, giải phóng mặt
bằng, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất
2.1.4.2.1 Công tác ñăng ký quyền sử dụng ñất, lập và quản lý hồ sơ ñịa chính,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất.
Các nước trên thế giới ñều coi ñất ñai là một loại tài sản phải ñăng ký
quyền sở hữu, quyền sử dụng.
Ở nước ta, theo quy ñịnh của Luật ñất ñai, người sử dụng ñất phải ñăng
ký quyền sử dụng ñất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ñể ñược xét duyệt
lập HSðC, cấp GCNQSDð. Hệ thống HSðC và GCNQSDð có liên quan

mật thiết với công tác bồi thường, hỗ trợ, TðC và là một trong những yếu tố
quyết ñịnh khi xác ñịnh nguồn gốc sử dụng ñất, ñối tượng và mức bồi thường,
hỗ trợ.
Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống HSðC có vai trò quan trọng hàng ñầu
ñể “quản lý chặt chẽ ñất ñai trong thị trường bất ñộng sản”, là cơ sở xác ñịnh
tính pháp lý của ñất ñai. Trước tháng 12 năm 2004, rất nhiều ñịa phương chưa
lập ñầy ñủ HSðC theo quy ñịnh; ñặc biệt có nhiều xã, phường, thị trấn chưa
lập sổ ñịa chính (khoảng trên 30% số xã ñã cấp GCNQSDð) ñể phục vụ yêu
cầu quản lý việc sử dụng ñất, một số ñịa phương chưa lập ñủ sổ mục kê ñất
ñai, sổ cấp GCNQSDð như thành phố Hà Nội, các tỉnh Hà Tây, Hoà Bình,
Vĩnh Phúc, Kiên Giang, Trà Vinh [4].
Trong công tác bồi thường, GPMB thì GCNQSDð là căn cứ ñể xác
ñịnh ñối tượng ñược bồi thường, loại ñất, diện tích ñất tính bồi thường. Hiện
nay, công tác ñăng ký ñất ñai ở nước ta vẫn còn yếu kém, ñặc biệt công tác
ñăng ký biến ñộng về sử dụng ñất; việc cấp GCNQSDð vẫn chưa hoàn tất.
Chính vì vậy mà công tác bồi thường, GPMB ñã gặp rất nhiều khó khăn. Làm
tốt công tác ñăng ký ñất ñai, cấp GCNQSDð thì công tác bồi thường, GPMB
sẽ thuận lợi, tiến ñộ GPMB nhanh hơn.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

13

2.1.4.2.2 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất
ðất ñai là có hạn, không gian sử dụng ñất cũng có hạn. ðể tồn tại và
duy trì cuộc sống của mình con người phải dựa vào ñất ñai, khai thác và sử
dụng ñất ñai ñể sinh sống. Quy hoạch sử dụng ñất là biện pháp quản lý không
thể thiếu ñược trong việc tổ chức sử dụng ñất của các ngành kinh tế - xã hội
và các ñịa phương, là công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có tác
dụng quyết ñịnh ñể cân ñối giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với nhiệm vụ

CNH - HðH ñất nước nói chung và các ñịa phương nói riêng.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất có tác ñộng tới chính sách bồi thường
ñất ñai trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những căn cứ quan
trọng nhất ñể thực hiện việc giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng
ñất, mà theo quy ñịnh của Luật ñất ñai, việc giao ñất, cho thuê ñất chỉ ñược
thực hiện khi có quyết ñịnh thu hồi ñất ñó của người ñang sử dụng;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những nhân tố ảnh
hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, từ ñó tác ñộng tới giá ñất
tính bồi thường.
Công tác bồi thường, GPMB liên quan mật thiết với công tác quy
hoạch, kế hoạch sử dụng ñất thông qua quyết ñịnh thu hồi ñất vì:
- Căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất ñể thực hiện việc thu hồi ñất,
giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất.
- Căn cứ quyết ñịnh thu hồi ñất ñể lập, trình duyệt và thực hiện phương
án bồi thường GPMB.
Tuy nhiên, chất lượng quy hoạch nói chung và quy hoạch sử dụng ñất
nói riêng còn thấp, thiếu ñồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, ñặc biệt là
thiếu tính bền vững. Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy
hoạch còn mang nặng tính chủ quan duy ý chí, áp ñặt, nhiều trường hợp quy
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

14

hoạch theo phong trào. ðây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn ñến tình trạng
quy hoạch “treo”, dự án “treo" [8].
2.1.4.2.3 Công tác giao ñất, cho thuê ñất
Nhiệm vụ giao ñất, cho thuê ñất có tác ñộng rất lớn ñến công tác bồi
thường, GPMB và TðC. Nguyên tắc giao ñất, cho thuê ñất, phải căn cứ vào
quy hoạch, kế hoạch là ñiều kiện bắt buộc, nhưng nhiều ñịa phương chưa thực

hiện tốt nguyên tắc này; hạn mức ñất ñược giao và nghĩa vụ ñóng thuế ñất quy
ñịnh không rõ ràng, tình trạng quản lý ñất ñai thiếu chặt chẽ dẫn ñến khó khăn
cho công tác bồi thường.
Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và môi trường tính từ ngày 01/7/2004
ñến ngày 28/2/2007 thì tổng diện tích ñã giao, ñã cho thuê là 1.081.011 ha,
trong ñó diện tích ñất ñã giao là 925.631 ha (giao ñất có thu tiền sử dụng ñất
là 581.620 ha, giao ñất không thu tiền là 344.011 ha); diện tích ñất ñã cho
thuê là 155.380 ha (trong ñó diện tích ñất cho các nhà ñầu tư nước ngoài thuê
là 1.386 ha) [4].
2.1.4.2.4 Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp
luật ñất ñai
ðất ñai là ñối tượng quản lý phức tạp, luôn biến ñộng theo sự phát triển
của nền kinh tế - xã hội. ðể thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về ñất
ñai ñòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan ñến lĩnh vực này phải mang tính
ổn ñịnh cao và phù hợp với tình hình thực tế.
Ở nước ta, do các ñặc ñiểm lịch sử, kinh tế - xã hội của ñất nước trong
mấy thập kỷ qua có nhiều biến ñộng lớn, nên các chính sách về ñất ñai cũng
theo ñó không ngừng ñược sửa ñổi, bổ sung. Từ năm 1993 ñến năm 2003,
Nhà nước ñã ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử
dụng ñất. Sau khi Quốc hội thông qua Luật ñất ñai 2003 cùng với các văn bản
hướng dẫn thi hành ñã nhanh chóng ñi vào cuộc sống.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

15

Với những ñổi mới về pháp luật ñất ñai, thời gian qua công tác GPMB
ñã ñạt những kết quả ñáng khích lệ, ñã cơ bản ñáp ứng ñược nhu cầu về mặt
bằng cho việc phát triển các dự án ñầu tư. Tuy nhiên, do tích chất chưa ổn
ñịnh, chưa thống nhất của pháp luật ñất ñai qua các thời kỳ mà công tác bồi
thường, GPMB ñã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai

cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng
ñất có ảnh hưởng rất lớn ñến công tác bồi thường, GPMB. Hệ thống văn bản
pháp luật ñất ñai còn có những nhược ñiểm như là số lượng nhiều, mức ñộ
phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa ñồng bộ,
thiếu chặt chẽ gây lúng túng trong xử lý và tạo kẻ hở trong việc thực thi pháp
luật [4].
Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng ñất,
việc tổ chức thực hiện các văn bản ñó cũng có vai trò rất quan trọng. Kết quả
kiểm tra thi hành Luật ñất ñai năm 2003 của Bộ Tài nguyên và môi trường
cho thấy UBND các cấp ñều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật ñất
ñai nhưng nhận thức về các quy ñịnh của pháp luật nói chung còn yếu, ở cấp
cơ sở còn rất yếu. Tại nhiều ñịa phương, ñang tồn tại tình trạng nể nang, trọng
tình hơn chấp hành quy ñịnh pháp luật trong giải quyết các mối quan hệ về
ñất ñai. Cán bộ ñịa chính, chủ tịch UBND xã nói chung chưa làm tốt nhiệm
vụ phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời những hành vi vi phạm pháp luật về
ñất ñai trên ñịa bàn. ðó là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật,
gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà ñầu tư và ñã ảnh hưởng
trực tiếp ñến tiến ñộ GPMB [3].
2.1.4.2.5 Yếu tố giá ñất và ñịnh giá ñất
Hiện nay, ở nước ta giá ñất dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng, là
tổng hòa giá trị hiện hành ñịa tô nhiều năm. Một trong những ñiểm mới của
Luật ñất ñai 2003 là các quy ñịnh về giá ñất. Nếu như trước ñây Nhà nước chỉ
quy ñịnh một loại giá ñất áp dụng cho mọi quan hệ ñất ñai khác nhau thì Luật
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

16

ñất ñai 2003 ñề cập nhiều loại giá ñất ñể xử lý từng nhóm quan hệ ñất ñai
khác nhau [3].
- Trước khi có Luật ñất ñai năm 2003:

Những vấn ñề liên quan ñến việc xác ñịnh giá ñất, bồi thường, GPMB,
TðC ñều ñược quy ñịnh tại các văn bản dưới luật như Nghị ñịnh số 87/CP
ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy ñịnh khung giá các loại ñất; Nghị ñịnh số
90/CP ngày 17/9/1994 của Chính phủ quy ñịnh về việc bồi thường thiệt hại
khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích an ninh, quốc phòng, lợi
ích quốc gia, lợi ích công cộng và Nghị ñịnh số 22/1998/Nð - CP ngày
24/4/1998 của Chính phủ ban hành quy ñịnh về ñền bù thiệt hại khi Nhà nước
thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi
ích công cộng Khung giá ñất ñể tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu
hồi ñất quy ñịnh tại Nghị ñịnh số 87/CP ñã ñược áp dụng trong một thời gian
khá dài (trên mười năm), mặc dù trong quá trình áp dụng có quy ñịnh việc
ñiều chỉnh khung giá ñất ñể tính bồi thường bằng hệ số K nhưng mức tăng
cao nhất cũng chỉ là 1,2 lần ñối với ñất nông nghiệp hạng I. Do vậy, giá ñất ñể
tính bồi thường vẫn thấp hơn nhiều so với giá thực tế, dẫn ñến phát sinh hàng
loạt các khiếu kiện về bồi thường, GPMB tại các ñịa phương.
- Từ khi có Luật ñất ñai 2003: Quy ñịnh giá ñất ñược hình thành trong
các trường hợp sau ñây:
+ Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy ñịnh giá theo
quy ñịnh tại khoản 3 và khoản 4 ðiều 56 của Luật này;
+ Do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất;
+ Do người sử dụng ñất thỏa thuận về giá ñất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng ñất; góp vốn bằng quyền sử dụng ñất [23].
Những vấn ñề quan trọng, có tính nguyên tắc liên quan ñến xác ñịnh
giá ñất, bồi thường, GPMB, TðC ñã ñược quy ñịnh khá cụ thể tại Luật ñất ñai
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

17

năm 2003. ðặc biệt, việc xác ñịnh giá ñất ñược thực hiện theo nguyên tắc “sát

với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất trên thị trường trong ñiều kiện bình
thường” (khoản 1 ðiều 56). Thực hiện các quy ñịnh về giá ñất tại Luật ñất ñai
năm 2003, ngày 16/11/2004, Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh số
188/2004/Nð - CP về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất.
Theo quy ñịnh của Luật ñất ñai năm 2003, nguyên tắc ñịnh giá ñất là
phải sát với giá thị trường trong ñiều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình
phổ biến hiện nay là giá ñất do các ñịa phương quy ñịnh và công bố ñều
không theo ñúng nguyên tắc ñó, dẫn tới các khiếu kiện của người bị thu hồi
ñất và gây ách tắc trong khi thực hiện công tác bồi thường, GPMB.
2.1.4.2.6 Thị trường bất ñộng sản
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất ñộng sản
ngày càng ñược hình thành và phát triển. Ngày nay, thị trường bất ñộng sản
ñã trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường
của nền kinh tế quốc dân, nó có những ñóng góp vào ổn ñịnh xã hội và thúc
ñẩy nền kinh tế ñất nước trong thời gian qua và trong tương lai.
Việc hình thành và phát triển thị trường bất ñộng sản góp phần giảm
thiểu việc thu hồi ñất ñể thực hiện các dự án ñầu tư (do người ñầu tư có thể
ñáp ứng nhu cầu về ñất ñai thông qua các giao dịch trên thị trường); ñồng thời
người bị thu hồi ñất có thể tự mua hoặc cho thuê ñất, nhà cửa mà không nhất
thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách TðC và bồi thường.
2.1.4.3 Tác ñộng của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ñến phát
triển cơ sở hạ tầng và ñời sống xã hội
2.1.4.3.1 Phát triển cơ sở hạ tầng
- Về tiến ñộ dự án:
Giải phóng mặt bằng ñúng tiến ñộ sẽ tiết kiệm ñược thời gian, chi phí
và sớm thực hiện dự án và ñưa vào sử dụng mang lại hiệu quả kinh tế - xã hội.