Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện nghi lộc, tỉnh nghệ an

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI




HOÀNG MẠNH HÀ

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ

HOẠT ðỘNG CỦA VĂN PHÒNG ðĂNG KÝ QUYỀN

SỬ DỤNG ðẤT HUYỆN NGHI LỘC, TỈNH NGHỆ AN


LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP


Chuyên ngành: Quản lý ñất ñai

Mã số: 60.85.0103


Người hướng dẫn khoa học:
PGS.TS. NGUYỄN THANH TRÀ


Hà Nội, năm 2012
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

i

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam ñoan, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã
ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược chỉ rõ
nguồn gốc./.
Tác giả



Hoàng Mạnh Hà



Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


ii

LỜI CẢM ƠN
ðể hoàn thành ñược bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm
ơn PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà ñã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian
tôi thực hiện ñề tài.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo
khoa Tài nguyên và Môi trường, khoa Sau ðại học - trường ðại học Nông
nghiệp Hà Nội ñã tạo ñiều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện ñề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng

ñăng ký quyền sử dụng ñất huyện Nghi Lộc ñã giúp ñỡ tôi trong thời gian
nghiên cứu, thực hiện ñề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới những người thân trong gia ñình và ñồng
nghiệp ñã khích lệ, tạo những ñiều kiện tốt nhất cho tôi trong quá trình thực
hiện ñề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn


Hoàng Mạnh Hà
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


iii

MỤC LỤC
Trang

LỜI CAM ðOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vii

DANH MỤC CÁC BẢNG viii

DANH MỤC CÁC HÌNH ix

DANH MỤC CÁC SƠ ðỒ ix

1. MỞ ðẦU 1

1.1. Tính cấp thiết của ñề tài 1

1.2. Mục ñích và yêu cầu của ñề tài 3

1.2.1. Mục ñích 3

1.2.2. Yêu cầu 3

2. TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 4

2.1. ðất ñai, bất ñộng sản, thị trường bất ñộng sản 4

2.1.1. ðất ñai 4

2.1.2. Bất ñộng sản 5

2.1.3. Thị trường bất ñộng sản 6

2.2. ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản 7

2.2.1. Khái niệm về ñăng ký ñất ñai 7

2.2.2. Cơ sở ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản 8

2.2.3. ðăng ký pháp lý ñất ñai, bất ñộng sản 9

2.3. Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất 11

2.3.1. Khái quát về hệ thống ñăng ký ñất ñai Việt Nam 11

2.3.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt ñộng của VPðK 15

2.3.3. Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng ðăng ký quyền sử
dụng ñất 18
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


iv

2.3.4. Mối quan hệ giữa Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất với cơ quan
ñăng ký ñất ñai và chính quyền ñịa phương 21

2.4. Mô hình tổ chức ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản ở một số nước 22

2.4.1. Australia: ðăng ký quyền (hệ thống Toren) 22

2.4.2. Cộng hòa Pháp 23

2.4.3. Thụy ðiển 26

2.5. Thực trạng hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất ở
nước ta 27

2.5.1. Tình hình thành lập 27

2.5.2. Cơ cấu tổ chức của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất 28

2.5.3. Nguồn nhân lực của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất 29

2.5.4. Chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất 30

2.5.5. Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPðK 31

2.5.6. ðánh giá chung về tình hình hoạt ñộng của VPðK 33

2.6. Thực trạng hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký ñất tỉnh Nghệ An 36

2.6.1. Về mô hình tổ chức 36

2.6.2. Về chức năng, nhiệm vụ 37

2.6.3. Về cơ chế tài chính 37

2.6.4. Về ñăng ký biến ñộng 38

3. ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 39

3.1. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu 39

3.1.1. ðối tượng nghiên cứu 39

3.1.2. Phạm vi nghiên cứu 39

3.2. Nội dung nghiên cứu 39

3.2.1. ðiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội có liên quan ñến ñề tài của huyện
Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An 39

3.2.2. Thực trạng tình hình hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử
dụng ñất huyện Nghi Lộc 40

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


v

3.2.3. ðánh giá chất lượng hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử
dụng ñất theo các nội dung 40

3.2.4. ðề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng
ñăng ký quyền sử dụng ñất 41

3.3. Phương pháp nghiên cứu 41

3.3.1. Phương pháp ñiều tra, khảo sát 41

3.3.2. Phương pháp thống kê, so sánh 42

3.3.3. Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan 42

3.3.4. Phương pháp xử lý số liệu, tổng hợp và trình bày kết quả 42

4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 43

4.1. ðiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An 43

4.1.1. ðặc ñiểm ñiều kiện tự nhiên 43

4.1.2. ðặc ñiểm kinh tế - xã hội 45

4.1.3. Tình hình quản lý ñất ñai 48

4.2. Thực trạng tình hình hoạt ñộng của Văn phòng ðăng ký quyền sử
dụng ñất huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An 57

4.2.1. Tổ chức bộ máy của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất huyện
Nghi Lộc 57

4.2.2. Cơ chế hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất 61

4.2.3. ðánh giá kết quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng
ñất huyện Nghi Lộc từ khi thành lập ñến nay 78

4.3. ðánh giá chung về hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng
ñất huyện Nghi Lộc 86

4.3.1. Mức ñộ công khai thủ tục hành chính 87

4.3.2. Thời gian thực hiện các thủ tục 88

4.3.3. Thái ñộ và mức ñộ hướng dẫn của cán bộ 90

4.3.4. Các khoản lệ phí phải ñóng 91

4.3.5. Nhận xét 92

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


vi

4.4. Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng
ký quyền sử dụng ñất 93

4.4.1. Chính sách pháp luật ñất ñai 93

4.4.2. Giới hạn về hoạt ñộng VPðK 94

4.4.3. Tổ chức, cơ chế hoạt ñộng 95

4.4.4. ðối tượng giải quyết 95

4.5. ðề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng
ñăng ký quyền sử dụng ñất 96

4.5.1. Giải pháp về chính sách pháp luật 96

4.5.2. Giải pháp về tổ chức 97

4.5.3. Giải pháp về nhân lực 97

4.5.4. Giải pháp về kỹ thuật, nghiệp vụ 98

4.5.5. Giải pháp về ñầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật 98

4.5.6. Giải pháp về cơ chế 99

5. KẾT LUẬN VÀ ðỀ NGHỊ 100

5.1. Kết luận 100

5.2. ðề nghị 102

TÀI LIỆU THAM KHẢO 104

PHỤ LỤC 106

DANH MỤC PHỤ LỤC 107


Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


vii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BðS Bất ñộng sản
ðKðð
ðăng ký ñất ñai
GCN
Giấy chứng nhận
HSðC Hồ sơ ñịa chính
PTTH Phổ thông trung học
SDð Sử dụng ñất

VPðK Văn phòng ñăng ký
THCS Trung học cơ sở
UBND Uỷ ban nhân dân
TN&MT Tài nguyên và Môi trường
BTGPMB Bồi thường giải phóng mặt bằng
NVTC Nghĩa vụ tài chính

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


viii

DANH MỤC CÁC BẢNG

STT Tên bảng Trang

Bảng 2.1. Tình hình thành lập VPðK các cấp 28

Bảng 2.2. Nguồn nhân lực của VPðK của cả nước 29

Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng năm 2011 của huyện Nghi Lộc 49

Bảng 4.2. Tình hình biến ñộng ñất ñai giai ñoạn 2000 ñến năm 2011 50

Bảng 4.3. Tiến ñộ cấp GCN của huyện Nghi Lộc từ năm 2006 - 2012 79

Bảng 4.4. Hiện trạng hệ thống hồ sơ ñịa chính huyện Nghi Lộc 84

Bảng 4.5. Mức ñộ công khai thủ tục hành chính 87

Bảng 4.6. ðánh giá tiến ñộ giải quyết hồ sơ của VPðK 89




Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


ix

DANH MỤC CÁC HÌNH

STT Tên hình Trang

Hình 4.1. Trụ sở Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất huyện Nghi Lộc 60

Hình 4.2. Máy tra cứu thông tin thủ tục hành chính huyện Nghi Lộc 60

Hình 4.3. Người dân ñến giao dịch tại một cửa 61

Hình 4.4. Người dân ñến nhận kết quả tại một cửa 61

Hình 4.5. Cán bộ trực 1 cửa tiếp nhận và trả kết quả trong giờ làm việc 66

Hình 4.6. Người dân ñến giao dịch, tra cứu thông tin tại một cửa 74




DANH MỤC CÁC SƠ ðỒ

STT Tên sơ ñồ Trang
Sơ ñồ 2.1. Vị trí của VPðK trong hệ thống quản lý ñất ñai 21

Sơ ñồ 2.2. Mô hình tổ chức Văn phòng ñăng ký ñất tỉnh Nghệ An 36

Sơ ñồ 4.1. Quy trình ñăng ký lần ñầu, cấp GCN 62

Sơ ñồ 4.2. Quy trình chuyển nhượng, tặng cho, thửa kế QSD ñất 67

Sơ ñồ 4.3. Quy trình tách thửa, chuyển mục ñích ñể chuyển nhượng, tặng
cho, thừa kế quyền sử dụng ñất 71

Sơ ñồ 4.4. Quy trình cấp ñổi GCN công nhận lại diện tích, hạn mức ñất ở 75






Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


1

1. MỞ ðẦU

1.1. Tính cấp thiết của ñề tài
ðất ñai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý giá, di sản của nhân
loại, dân tộc. Con người sinh ra từ ñất, lớn lên nhờ ñất và khi chết cũng trở về

với ñất, vì vậy ñất ñai gắn bó máu thịt với con người nói chung và mỗi gia ñình
nói riêng.
Việc ñăng ký Nhà nước về ñất ñai có ý nghĩa: Các quyền về ñất ñai ñược
bảo ñảm bởi nhà nước, liên quan ñến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung,
thống nhất của dữ liệu ñịa chính. ðăng ký ñất ñai là một công cụ của nhà nước
ñể bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng ñồng cũng như lợi ích công dân.
Lợi ích ñối với nhà nước và xã hội: Phục vụ thu thuế sử dụng ñất, thuế tài
sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng; Cung cấp tư liệu phục vụ
các chương trình cải cách ñất ñai, bản thân việc triển khai một hệ thống ñăng ký
ñất ñai cũng là một cải cách pháp luật; Giám sát giao dịch ñất ñai; Phục vụ quy
hoạch; Phục vụ quản lý trật tự trị an;
Lợi ích ñối với công dân: Tăng cường sự an toàn về chủ quyền ñối với bất
ñộng sản; Khuyến khích ñầu tư cá nhân; Mở rộng khả năng vay vốn (thế chấp);
Hỗ trợ các giao dịch về bất ñộng sản; Giảm tranh chấp ñất ñai.
Hệ thống ñăng ký ñất ñai hiện tại của Việt Nam ñang chịu một sức ép
ngày càng lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất ñộng sản và
cung cấp khuôn khổ pháp lý ñể tăng thu hút ñầu tư. Việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng ñất ñã cơ bản hoàn thành nhưng nhu cầu giao dịch ñất ñai thì
ngày càng cao.

Một nguyên tắc cơ bản cho hệ thống ñăng ký ñất ñai là ñảm bảo
tính pháp lý, liên quan ñến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất
của dữ liệu ñịa chính. Tuy nhiên hồ sơ về ñất ñai ñược quản lý ở nhiều cấp khác
nhau, có nhiều khác biệt giữa thông tin trên sổ sách và trên giấy chứng nhận

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


2

quyền sử dụng ñất, vì vậy mặc dù có những chuyển biến quan trọng trong khuôn
khổ pháp lý về ñất ñai, nhưng vẫn cần nỗ lực nhiều hơn khi triển khai hệ thống
ñăng ký ñất ñai ở cấp ñịa phương.
Từ khi thực hiện Luật ðất ñai năm 2003 cùng với việc thực hiện cải cách
hành chính chính theo cơ chế “một cửa”, các cấp, các ngành ñã có nhiều nỗ lực
trong việc ñơn giản hóa các thủ tục hành chính liên quan ñến lĩnh vực ñất ñai ñối
với các ñối tượng sử dụng ñất: tổ chức, hộ gia ñình cá nhân, cộng ñồng dân cư,
người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng ñất ở
Việt Nam. Việc ñăng ký ñất ñai, cấp giấy chứng nhận ñược thực hiện công khai,
minh bạch hơn, giảm thời gian và chi phí cho tổ chức, công dân có nhu cầu giao
dịch. Công nghệ thông tin và trình ñộ của cán bộ làm việc tại cơ quan ñăng ký ñất
ñai các cấp ñược từng bước nâng cao ñã phát huy thành quả cải cách hành chính
trong lĩnh vực này. Tuy nhiên, việc cung ứng các dịch vụ về ñăng ký, cấp giấy
chứng nhận nhà ñất vẫn là một trong những vấn ñề bức xúc ñối với người sử dụng
ñất, ñặc biệt là tại các ñô thị.
Huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An ñược thành lập năm 1919, có vị trí ñại lý
thuận lợi, là cửa ngõ ra vào thành phố Vinh – nơi trung tâm văn hóa chính trị
của tỉnh và giao lưu kinh tế văn hóa của khu vực bắc miền trung; Có tuyến
ñường ñường Quốc lộ 1A ñi qua, gần cảng cửa lò, sân bay Vinh. Trong những
năm vừa qua, quá trình ñô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, thị trường bất ñộng sản
ñang thời kỳ phát triển, giá trị về ñất ngày càng ñược nâng cao, ñã dẫn ñến nhiều
biến ñộng về sử dụng ñất. Vì vậy việc thực hiện giao dịch về ñất ñai trên ñịa bàn
huyện tại Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất rất nhiều, dẫn ñến việc quá tải
trong công việc, dồn hồ sơ, không thực hiện ñảm bao thời gian trình tự thủ tục
hồ sơ ñất ñai theo quy ñịnh cả cấp xã và cấp huyện.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


3

Trước tình hình trên, trong khuôn khổ yêu cầu thực hiện luận văn tốt
nghiệp cao học ngành Quản lý ñất ñai, trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội, tôi
lựa chọn thực hiện ñề tài “Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt
ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ
An”

nhằm nghiên cứu ñánh giá thực trạng và ñề xuất các giải pháp hoàn thiện,
nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất, góp
phần giải quyết tình trạng tồn ñọng hồ sơ ñăng ký ñất ñai, của ñịa bàn nghiên
cứu theo tinh thần cải cách thủ tục hành chính.
1.2. Mục ñích và yêu cầu của ñề tài
1.2.1. Mục ñích
- ðánh giá thực trạng và nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng
ñăng ký quyền sử dụng ñất huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An.
- ðề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng
ñăng ký quyền sử dụng ñất huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An, nhằm nâng cao công
tác quản lý nhà nước về ñất ñai.
1.2.2. Yêu cầu
- ðánh giá ñược ñúng thực trạng hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền
sử dụng ñất trong phạm vi nghiên cứu;
- Các số liệu ñiều tra, thu thập phải ñảm bảo ñộ chính xác, tin cậy;
- ðề tài phải ñảm bảo tính khoa học và thực tiễn.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


4

2. TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

2.1. ðất ñai, bất ñộng sản, thị trường bất ñộng sản
2.1.1. ðất ñai
ðất ñai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản vô cùng quý giá của
mỗi quốc gia với vai trò, ý nghĩa ñặc trưng: ñất ñai là nơi ở, nơi xây dựng cơ
sở hạ tầng của con người và là tư liệu sản xuất.
Về mặt thổ nhưỡng, ñất là vật thể thiên nhiên có cấu tạo ñộc lập, ñược
hình thành do kết quả tác ñộng của nhiều yếu tố: khí hậu, ñịa hình, ñá mẹ,
sinh vật và thời gian. Giá trị tài nguyên ñất ñược ño bằng số lượng diện tích
và ñộ phì. Winkler
(1968)
xem ñất như một vật thể sống vì trong nó có chứa
nhiều sinh vật: vi khuẩn, nấm, tảo, thực vật, ñộng vật,… do ñó ñất cũng tuân thủ
những quy luật sống, ñó là: phát sinh, phát triển, thoái hóa và già cỗi. Tùy thuộc
vào thái ñộ của con người ñối với ñất mà ñất có thể trở nên phì nhiêu hơn, cho
năng suất cây trồng cao hơn hoặc ngược lại. [Winkler
(1968)
]
Cũng cách nhìn nhận như vậy, các nhà sinh thái học còn cho rằng ñất là
một “vật mang” (carrier) của tất cả các hệ sinh thái tồn tại trên trái ñất. Như
vậy, ñất luôn luôn mang trên mình nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này chỉ
bền vững khi “vật mang” bền vững. Con người tác ñộng vào ñất cũng chính là
tác ñộng vào các hệ sinh thái mà ñất “mang” trên mình nó. Một vật mang, lại có
tính chất ñặc thù, ñộc ñáo của ñộ phì nhiêu nên ñất là cơ sở cần thiết, vững chắc,
giúp cho các hệ sinh thái tồn tại và phát triển [2].
Như vậy, một ñịnh nghĩa ñầy ñủ có thể như sau
“ðất là một diện tích cụ thể của bề mặt trái ñất, bao gồm tất cả các ñặc
tính sinh quyển ngay trên hay dưới bề mặt ñó gồm có: Yếu tố khí hậu gần bề
mặt trái ñất; các dạng thổ nhưỡng và ñịa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ,
sông, suối và ñầm lầy nước cạn); lớp trầm tích và kho dự trữ nước ngầm sát

bề mặt trái ñất; tập ñoàn thực vật và ñộng vật; trạng thái ñịnh cư của con

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


5

người và những thành quả vật chất do các hoạt ñộng của con người trong
quá khứ và hiện tại tạo ra” [12].

2.1.2. Bất ñộng sản
Pháp luật các nước trên thế giới ñều thống nhất xác ñịnh bất ñộng là ñất ñai
và những tài sản có liên quan ñến ñất ñai, không tách rời với ñất ñai, ñược xác
ñịnh bởi vị trí ñịa lý của ñất (ðiều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, ðiều
86 Luật Dân sự Nhật Bản, ðiều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, ðiều
94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang ðức…). Tuy nhiên, pháp luật của mỗi
nước cũng có những nét ñặc thù riêng, ví dụ:
- Pháp luật Nga quy ñịnh cụ thể bất ñộng sản là “mảnh ñất” chứ không phải
là ñất ñai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi ñất ñai nói chung là bộ
phận của lãnh thổ, không thể là ñối tượng của giao dịch dân sự.
- ðiều 520 Luật Dân sự Pháp quy ñịnh “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa
bứt khỏi cây là bất ñộng sản, nếu ñã bứt khỏi cây ñược coi là ñộng sản”. Tương
tự, quy ñịnh này cũng ñược thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự
Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ.
- Luật Dân sự Thái Lan, tại ðiều 100 quy ñịnh: “Bất ñộng sản là ñất ñai
và những vật gắn liền với ñất ñai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở
hữu ñất ñai”.
- Luật Dân sự ðức ñưa ra khái niệm BðS bao gồm ñất ñai và các tài sản
gắn với ñất.
Như vậy, có hai cách diễn ñạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì ñược

coi là “gắn liền với ñất ñai”; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm này và
dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với ñất ñai”.
Luật Dân sự Nga năm 1994 quy ñịnh về bất ñộng sản ñã có những ñiểm
khác biệt ñáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. ðiều 130 của Luật
này một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt
khác, ñưa ra khái niệm chung về bất ñộng sản là “những ñối tượng mà dịch

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


6

chuyển sẽ làm tổn hại ñến giá trị của chúng”. Bên cạnh ñó, Luật này còn liệt kê
những vật không liên quan gì ñến ñất ñai như “tàu biển, máy bay, phương tiện
vũ trụ…” cũng là các bất ñộng sản.

Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam,
tại ðiều 174 có quy ñịnh: “Bất ñộng sản là các tài sản bao gồm: ðất ñai; Nhà,
công trình xây dựng gắn liền với ñất ñai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà,
công trình xây dựng ñó; Các tài sản khác gắn liền với ñất ñai; Các tài sản khác
do pháp luật quy ñịnh”. [11]

Các quy ñịnh về bất ñộng sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm
mở. Bất ñộng sản bao gồm ñất ñai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách
rời khỏi ñất ñai và vật kiến trúc. Bất ñộng sản có những ñặc tính sau ñây: có vị
trí cố ñịnh, không di chuyển ñược, tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính
chịu ảnh hưởng của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh
hưởng lẫn nhau.
2.1.3. Thị trường bất ñộng sản
Thị trường bất ñộng sản có thể ñược ñịnh nghĩa là cơ chế trong ñó hàng hoá

và dịch vụ bất ñộng sản ñược trao ñổi, trong ñó có sự can thiệp của chính phủ và
hệ thống chính trị vào thị trường, cũng như nhu cầu và mong muốn của những
người tham gia trên thị trường.
Thị trường bất ñộng sản chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hóa cơ
bản như các quy luật cung - cầu, giá trị, cạnh tranh. Thị trường bất ñộng sản cũng
giống như mọi thị trường khác, phân bổ hàng hoá bằng sử dụng cơ chế giá cả.
Trong một số trường hợp, chính phủ sẽ quyết ñịnh việc phân bổ nguồn lực. Việc
thực hiện kiểm soát sử dụng ñất trong những quy ñịnh liên quan ñến các khu quy
hoạch có thể ñược coi là một trong những loại phân bổ này.
Thị trường bất ñộng sản kết nối cung và cầu ñối với bất ñộng sản. Thị trường
bất ñộng sản là tổng hoà các giao dịch bất ñộng sản ñạt ñược tại một khu vực ñịa
lý nhất ñịnh trong thời ñiểm nhất ñịnh. Thị trường bất ñộng sản bao gồm 3 thị

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


7

trường nhánh: Thị trường mua bán; thị trường cho thuê bất ñộng sản; thị trường
thế chấp và bảo hiểm bất ñộng sản. Căn cứ vào thứ tự thời gian mà bất ñộng sản
gia nhập thị trường, thị trường bất ñộng sản có 3 cấp, gồm:
- Thị trường cấp I: là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền
sử dụng ñất (còn gọi là thị trường ñất ñai);
- Thị trường cấp II: Là thị trường xây dựng công trình ñể bán, cho thuê;
- Thị trường cấp III: Là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại [19].
2.2. ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản
2.2.1. Khái niệm về ñăng ký ñất ñai
2.2.1.1 ðăng ký Nhà nước về ñất ñai
Các quyền về ñất ñai ñược bảo ñảm bởi Nhà nước, liên quan ñến tính tin
cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu ñịa chính. Khái niệm này

chỉ rõ:
- ðăng ký ñất ñai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy ñịnh của pháp luật mới có quyền tổ
chức ñăng ký ñất ñai;
- Dữ liệu ñịa chính (hồ sơ ñịa chính) là cơ sở ñảm bảo tính tin cậy, sự nhất
quán và tập trung, thống nhất của việc ñăng ký ñất ñai ;
- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây
dựng dữ liệu ñịa chính (hồ sơ ñịa chính).
2.2.1.2 Vai trò, lợi ích của ñăng ký Nhà nước về ñất ñai
- ðăng ký ñất ñai là một công cụ của nhà nước ñể bảo vệ lợi ích nhà
nước, lợi ích cộng ñồng cũng như lợi ích công dân.
- Lợi ích ñối với nhà nước và xã hội:
+ Phục vụ thu thuế sử dụng ñất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp,
thuế chuyển nhượng;
+ Giám sát giao dịch ñất ñai, hỗ trợ hoạt ñộng của thị trường bất ñộng sản;
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất, giao ñất, thu hồi ñất;

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


8

+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách ñất ñai, bản thân
việc triển khai một hệ thống ñăng ký ñất ñai cũng là một cải cách pháp luật;
+ ðảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;
- Lợi ích ñối với công dân:
+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền ñối với bất ñộng sản;
+ Khuyến khích ñầu tư cá nhân;
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội.
2.2.2. Cơ sở ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản

2.2.2.1 Hồ sơ ñất ñai, bất ñộng sản
Hồ sơ ñất ñai và bất ñộng sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ ñịa chính) là tài
liệu chứa ñựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ
quyền ñối với ñất ñai, bất ñộng sản. Hồ sơ ñất ñai, bất ñộng sản ñược lập ñể
phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân.
(1) ðối với Nhà nước: ñể thực hiện việc thu thuế cũng như ñảm bảo
cho việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển ñất ñai một cách hợp lý và
hiệu quả.
(2) ðối với công dân, việc lập hồ sơ ñảm bảo cho người sở hữu, người sử
dụng có các quyền thích hợp ñể họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh
chóng, an toàn và với một chi phí thấp.
2.2.2.2 Nguyên tắc ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản
ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc ñăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc ñồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá.
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản ñược
công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin ñược pháp luật bảo

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


9

vệ. ðối tượng ñăng ký ñược xác ñịnh một cách rõ ràng, ñơn nghĩa, bất biến về
pháp lý.
2.2.2.3 ðơn vị ñăng ký - thửa ñất
Thửa ñất ñược hiểu là một phần bề mặt trái ñất, có thể liền mảnh hoặc
không liền mảnh, ñược coi là một thực thể ñơn nhất và ñộc lập ñể ñăng ký vào

hệ thống hồ sơ với tư cách là một ñối tượng ñăng ký có một số hiệu nhận biết
duy nhất. Việc ñịnh nghĩa một cách rõ ràng ñơn vị ñăng ký là vấn ñề quan trọng
cốt lõi trong từng hệ thống ñăng ký [9].
Trong các hệ thống ñăng ký giao dịch cổ ñiển, ñơn vị ñăng ký - thửa ñất
không ñược xác ñịnh một cách ñồng nhất, ñúng hơn là không có quy ñịnh, các
thông tin ñăng ký ñược ghi vào sổ một cách ñộc lập theo từng vụ giao dịch.
Trong hệ thống ñăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa ñất chủ
yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ ñồ hoặc không.
Các hệ thống ñăng ký giao dịch nâng cao có ñòi hỏi cao hơn về nội dung
mô tả thửa ñất, không chỉ bằng lời mà còn ñòi hỏi có sơ ñồ hoặc bản ñồ với hệ
thống mã số nhận dạng thửa ñất không trùng lặp.
Với hệ thống ñịa chính ña mục tiêu ở Châu Âu, việc ñăng ký quyền và
ñăng ký ñể thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa ñất có thể từ
hàng chục m
2

cho ñến hàng ngàn ha ñược xác ñịnh trên bản ñồ ñịa chính, hệ
thống bản ñồ ñia chính ñược lập theo một hệ toạ ñộ thống nhất trong phạm vi
toàn quốc.
2.2.3. ðăng ký pháp lý ñất ñai, bất ñộng sản
2.2.3.1. ðăng ký văn tự giao dịch
- Giao dịch ñất ñai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên
quan ñến ñất ñai ñược chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế
chấp, nghĩa vụ, cho thuê, quyết ñịnh phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện
phong tặng, tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và bất cứ sự bảo ñảm
quyền nào khác. Trên thực tế các giao dịch pháp lý về bất ñộng sản rất ña dạng

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

10

trong khuôn khổ các phương thức chuyển giao quyền. ðó có thể là một giao
dịch thuê nhà ñơn giản, thuê nhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn, thuê danh
nghĩa kèm thu lãi, cho quyền ñịa dịch, thế chấp và các quyền khác, ñặc biệt là
hình thức giao dịch phổ thông nhất là mua bán bất ñộng sản.
- Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch ñộc lập, nó
thường là các văn bản hợp ñồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả thuận
khác về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên ñất hoặc liên
quan tới ñất. Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào ñó ñã
ñược thực hiện, nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tính hợp
pháp của các quyền ñược các bên ñem ra giao dịch. Văn tự mua bán có thể
không có người làm chứng, có thể có người làm chứng, có thể do người ñại diện
chính quyền xác nhận. Tuy nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng pháp lý
về việc bên bán có quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp ñối với nhà và ñất ñem
ra mua bán.
- ðăng ký văn tự giao dịch là hình thức ñăng ký với mục ñích phục vụ các
giao dịch, chủ yếu là mua bán bất ñộng sản. Hệ thống ñăng ký văn tự giao dịch
là một hệ thống ñăng ký mà ñối tượng ñăng ký là bản thân các văn tự giao dịch.
Khi ñăng ký, các văn tự giao dịch có thể ñược sao chép nguyên văn hoặc trích
sao những nội dung quan trọng vào sổ ñăng ký.
Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù ñược ñăng ký hay
không ñăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng ñịnh
quyền hợp pháp ñối với bất ñộng sản. ðể ñảm bảo an toàn cho quyền của mình,
bên mua phải tiến hành ñiều tra ngược thời gian ñể tìm tới nguồn gốc của quyền
ñối với ñất mà mình mua.
- Hình thức ñăng ký văn tự giao dịch thường ñược ñưa vào sử dụng ở các
nước theo xu hướng Luật La Mã và Luật ðức như Pháp, Ý, Hà Lan, ðức, Bỉ,
Tây Ban Nha và các nước khác trên thế giới mà trong quá khứ chịu ảnh hưởng
của các quốc gia trên như các nước Nam Mỹ, một phần Bắc Mỹ, một số nước

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


11

châu Phi và châu Á. Hệ thống ñăng ký ñất ñai hiện nay của Hà Lan là một hệ
thống ñăng ký văn tự giao dịch ñiển hình ñã ñược cải tiến và tự ñộng hoá ñể
nâng cao ñộ an toàn pháp lý và hiệu quả hoạt ñộng.
2.2.3.2 ðăng ký quyền
- Quyền ñược hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người ñược
giao quyền hoặc các bên liên quan ñược ñảm bảo thực hiện và hưởng lợi.
- Trong hệ thống ñăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay
các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch ñược ñăng ký vào sổ.
Nói cách khác, ñối tượng trung tâm của ñăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp
lý hiện hành giữa bất ñộng sản và người có chủ quyền ñối với bất ñộng sản ñó.
ðăng ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín và bảo
hiểm.
2.3. Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất
2.3.1. Khái quát về hệ thống ñăng ký ñất ñai Việt Nam
2.3.1.1. Giai ñoạn năm 1980 – 1988
Hiến pháp năm 1980 ra ñời quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước thống nhất quản lý.
Trong thời gian này, Nhà nước ñã quan tâm hơn ñến công tác ñăng ký ñất
ñai; nhiều văn bản pháp luật ñã ñược ban hành như:
- Quyết ñịnh số 201/CP ngày 01/7/1980 của Chính phủ về công tác quản
lý ñất ñai trong cả nước.
- Chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ “về việc ño
ñạc và ñăng ký thống kê ruộng ñất” ñã lập ñược hệ thống hồ sơ ñăng ký cho
toàn bộ ñất nông nghiệp và một phần diện tích ñất thuộc khu dân cư nông thôn.

- Quyết ñịnh số 56/Qð-ðKTK về ñiều tra ño ñạc, kê khai ñăng ký, lập hồ
sơ ñịa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


12

Tuy nhiên, hệ thống tổ chức ñất ñai giai ñoạn này còn nhiều hạn chế, chưa
có biện pháp cụ thể ñể quản lý toàn bộ quỹ ñất.
2.3.1.2 .Từ khi có Luật ðất ñai 1988 ñến 1993
- Luật ðất ñai năm 1988 quy ñịnh: “Khi ñược cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền giao ñất, cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng, thay ñổi mục ñích sử
dụng hoặc ñang sử dụng ñất hợp pháp mà chưa ñăng ký phải xin ñăng ký ñất ñai
tại cơ quan Nhà nước - Ủy ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị
trấn và UBND xã thuộc huyện lập, giữ sổ ñịa chính, vào sổ ñịa chính cho người
SDð và tự mình ñăng ký ñất chưa sử dụng vào sổ ñịa chính”[12].
- Sau khi có Luật ðất ñai năm 1988, công tác ñăng ký thống kê ñược triển
khai thực hiện theo tinh thần Chỉ thị 299/TTg của Thủ tướng Chính phủ.
- Tổng cục ðịa chính ñã ban hành Quyết ñịnh số 201/Qð-ðKTK ngày
24/7/1989 về thực hiện ñăng ký ñất ñai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
ñất và Thông tư số 302/TT- ðKTK ngày 29/10/1989 hướng dẫn thi hành Quyết
ñịnh 201/ðKTK ñã tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống ñăng ký
ñất ñai của Việt Nam.
Thời kỳ này do ñất ñai ít biến ñộng, Nhà nước nghiêm cấm việc mua,
bán, lấn, chiếm ñất ñai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương
thức quản lý ñất ñai theo cơ chế bao cấp nên hoạt ñộng ñăng ký ñất ñai ít phức
tạp. [10, tr.226]
2.3.1.3. Từ khi có Luật ðất ñai năm 1993 ñến năm 2003
- Luật ðất ñai năm 1993 quy ñịnh:

“ðăng ký ñất ñai, lập và quản lý sổ ñịa chính, quản lý các hợp ñồng sử
dụng ñất, thống kê, kiểm kê ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất”.
“Người ñang sử dụng ñất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải ñăng ký tại
xã, phường, thị trấn ñó - Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


13

ñịa chính, ñăng ký vào sổ ñịa chính ñất chưa sử dụng và sự biến ñộng về việc sử
dụng ñất” [13].

- Thời kỳ này ñánh dấu sự chuyển ñổi của nền kinh tế sau 7 năm thực hiện
ñường lối ñổi mới của ðảng. Vì vậy, ñất ñai (quyền sử dụng ñất) tuy chưa ñược
pháp luật thừa nhận là loại hàng hoá nhưng trên thực tế, thị trường này có nhiều
biến ñộng, việc chuyển ñổi mục ñích sử dụng ñất trái pháp luật xảy ra thường
xuyên, ñặc biệt là khu vực ñất ñô thị, ñất ở nông thôn thông qua việc mua bán,
chuyển nhượng bất hợp pháp không thực hiện việc ñăng ký với cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền.
- Luật sửa ñổi bổ sung Luật ðất ñai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các
quy ñịnh về ñăng ký ñất ñai của Luật ðất ñai 1993, công tác ñăng ký ñất ñai
ñược chấn chỉnh và bắt ñầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở ñịa
phương ñã nhận thức ñược vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ
ñăng ký ñất ñai với công tác quản lý ñất ñai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ
ñạo sát sao nhiệm vụ này.
Luật ðất ñai năm 1993 ra ñời ñể ñáp ứng nhu cầu mới của ñất nước. Sau
khi Luật ðất ñai năm 1993 ñược ban hành, Chính phủ ñã ban hành các văn bản
pháp luật ñể triển khai công tác quản lý ñất ñai.
Tổng cục ðịa chính ñã ban hành nhiều văn bản quy ñịnh việc ñăng ký ñất

ñai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất như:
- Công văn số 434/CV-TCðC tháng 7/1993 ban hành tạm thời mẫu sổ
sách hồ sơ ñịa chính.
- Quyết ñịnh số 499/Qð-TCðC ngày 27/7/1995 quy ñịnh mẫu hồ sơ ñịa
chính thống nhất trong cả nước.
- Thông tư số 346/TT-TCðC ngày 16/3/1998 hướng dẫn các thủ tục ñăng
ký ñất ñai, lập hồ sơ ñịa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


14

2.3.1.4. Từ khi có Luật ðất ñai năm2003 ñến nay
- Theo quy ñịnh pháp luật ñất ñai hiện hành ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao ñất cho tổ chức, hộ gia ñình, cá
nhân sử dụng vào các mục ñích; Nhà nước còn cho các tổ chức, hộ gia ñình, cá
nhân thuê ñất. Do vậy, ở nước ta ñăng ký ñất ñai là ñăng ký quyền sử dụng ñất
Nhà nước giao, cho thuê.
Luật ðất ñai năm 2003 quy ñịnh cụ thể nhiệm vụ: “ðăng ký quyền sử
dụng ñất, lập và quản lý hồ sơ ñịa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
ñất”. “ðăng ký quyền sử dụng ñất là việc ghi nhận quyền sử dụng ñất hợp pháp
ñối với một thửa ñất xác ñịnh vào hồ sơ ñịa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa
vụ của người sử dụng ñất” [15].
Luật dành riêng một chương quy ñịnh các thủ tục hành chính trong quản lý
và sử dụng ñất ñai theo phương châm tạo ñiều kiện thuận lợi nhất cho người sử
dụng ñất hợp pháp thực hiện ñầy ñủ quyền và nghĩa vụ sử dụng ñất của mình.
- Hệ thống ðăng ký ñất ñai có hai loại là ñăng ký ban ñầu và ñăng ký
biến ñộng
+ ðăng ký ban ñầu ñược thực hiện khi Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất, cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho tổ chức, hộ gia ñình cá nhân;
+ ðăng ký biến ñộng - ñăng ký những biến ñộng ñất ñai trong quá trình sử
dụng do thay ñổi diện tích (tách, hợp thửa ñất, sạt lở, bồi lấp…), do thay ñổi mục
ñích sử dụng, do thay ñổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng ñất.
- Cơ quan ñăng ký ñất ñai: Cơ quan quản lý ñất ñai ở ñịa phương có Văn
phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng
quản lý hồ sơ ñịa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ ñịa chính, phục vụ người
sử dụng ñất thực hiện các quyền và nghĩa vụ
”
[15].


Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


15

2.3.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt ñộng của VPðK
2.3.2.1. Chủ trương, chính sách của ðảng và Nhà nước về cải cách hành chính
ðại hội ñại biểu toàn quốc ðảng cộng sản Việt Nam lần thứ IX (tháng
4/2001), ñã xác ñịnh mục tiêu xây dựng nền hành chính nhà nước dân chủ, trong
sạch, vững mạnh, từng bước hiện ñại hoá, chủ trương tiếp tục ñẩy mạnh thực hiện
cải cách hành chính trong ñó có giải pháp tách cơ quan hành chính công quyền với
tổ chức sự nghiệp. “ðổi mới và hoàn thiện thể chế, thủ tục hành chính, kiên quyết
chống tệ cửa quyền, sách nhiễu, “xin - cho” và sự tắc trách vô kỷ luật trong công
việc”

[23].

- Nghị quyết số 38/2004/NQ-CP ngày 04 tháng 5 năm 1994 của Chính phủ

về cải cách một bước thủ tục hành chính trong giải quyết công việc của công dân
và tổ chức.
- Quyết ñịnh số 136/2001/Qð-TTg ngày 17 tháng 9 năm 2001 của Thủ
tướng Chính phủ về việc phê duyệt Chương trình tổng thể cải cách hành chính Nhà
nước giai ñoạn 2001 - 2010 với mục tiêu xây dựng nền hành chính dân chủ trong
sạch, vững mạnh, chuyên nghiệp, hiện ñại hoá, nhiệm vụ này ñược xác ñịnh là một
trong 3 giải pháp cơ bản ñể thực hiện chiến lược phát triển kinh tế.
- Quyết ñịnh số 181/2003/Qð-TTg ngày 04 tháng 9 năm 2003 của Thủ
tướng Chính phủ ban hành quy chế thực hiện cơ chế “một cửa” tại các cơ quan
hành chính nhà nước ở ñịa phương.
2.3.2.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt ñộng của VPðK
- Luật ðất ñai 2003 quy ñịnh:
“Việc ñăng ký quyền sử dụng ñất ñược thực hiện tại Văn phòng ñăng ký
quyền sử dụng ñất trong các trường hợp: Người ñang sử dụng ñất chưa ñược cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất; Người sử dụng ñất thực hiện quyền chuyển
ñổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng
ñất; Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất; Người sử dụng ñất ñã
có Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñược cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho