Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện thạch thất thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM




NGUYỄN HỮU TRUNG



THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
HOẠT ðỘNG CỦA VĂN PHÒNG ðĂNG KÝ QUYỀN SỬ
DỤNG ðẤT HUYỆN THẠCH THẤT THÀNH PHỐ HÀ NỘI




LUẬN VĂN THẠC SĨ







HÀ NỘI – 2014

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM




NGUYỄN HỮU TRUNG



THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
HOẠT ðỘNG CỦA VĂN PHÒNG ðĂNG KÝ QUYỀN SỬ
DỤNG ðẤT HUYỆN THẠCH THẤT THÀNH PHỐ HÀ NỘI



CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ðẤT ðAI
MÃ SỐ : 60.85.01.03



NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS. TS. NGUYỄN THANH TRÀ



HÀ NỘI – 2014

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page i

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã
ñược cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược chỉ rõ nguồn
gốc.


Hà Nội, ngày tháng năm2014
Tác giả luận văn



Nguyễn Hữu Trung












Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ii

LỜI CẢM ƠN

ðể hoàn thành luận văn, tôi ñã nhận ñược sự giúp ñỡ tận tình, sự ñóng góp
quý báu của nhiều cá nhân và tập thể.
Trước hết tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS Nguyễn Thanh
Trà, người ñã hướng dẫn, chỉ bảo tận tình và giúp ñỡ tôi trong suốt quá trình thực
hiện ñề tài và hoàn chỉnh luận văn của mình.
Tôi xin trân trọng cám ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo Khoa
Quản lý ñất ñai – Học viện Nông nghiệp Việt Nam ñã tạo ñiều kiện thuận lợi cho tôi
thực hiện và hoàn thành ñề tài.
Tôi xin trân trọng cám ơn tập thể Văn phòng HðND&UBND huyện Thạch
Thất, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất
huyện Thạch Thất, cấp uỷ, chính quyền và bà con nhân dân các xã, thị trấn trong
huyện ñã giúp ñỡ tôi trong quá trình thực hiện ñề tài trên ñịa bàn.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới những người thân trong gia ñình và ñồng
nghiệp ñã khích lệ, tạo những ñiều kiện tốt nhất cho tôi trong quá trình thực hiện ñề
tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cám ơn!


Hà Nội, ngày tháng năm 2014
Tác giả luận văn



Nguyễn Hữu Trung

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ðOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC BẢNG vi
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT viii
MỞ ðẦU 1
1. Sự cần thiết của ñề tài 1
2. Mục ñích và yêu cầu của ñề tài 3
2.1 Mục ñích: 3
2.2 Yêu cầu : 3
Chương 1. TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 4
1.1.Một số vấn ñề cơ bản liên quan ñến ðăng ký ðất ñai và bất ñộng sản 4
1.1.1. ðất ñai 4
1.1.2. Bất ñộng sản 5
1.1.3. Thị trường bất ñộng sản 6
1.1.4 Khái niệm về ñăng ký ñất ñai và tài sản gắn liền với ñất. 7
1.1.5. Yêu cầu của ñăng ký ñất ñai và tài sản gắn liền với ñất. 8
1.2. Mô hình tổ chức ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản ở một số nước trên thế
giới. 10
1.2.1. Cộng hòa Pháp (Hệ thống ñăng ký văn tự giao dịch ñảm bảo) 10
1.2.2. Thụy ðiển 12
1.3. Khái quát về hệ thống ñăng ký ñất ñai Việt Nam. 14
1.3.1 Khái quát về hệ thống ñăng ký ñất ñai Việt Nam qua các giai ñoạn 14
1.3.2 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt ñộng của văn phòng ñăng ký quyền sử
dụng ñất. 16

1.3.3 Chức năng, nhiệm vụ của văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất 22

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iv

1.3.4 Thực trạng hoạt ñộng của VPðKQSDð ở nước ta 23
1.4 Thực trạng hoạt ñộng của VPðKQSDð ở thành phố Hà Nội 28
1.4.1 Về mô hình tổ chức 28
1.4.2 Về chức năng nhiệm vụ. 28
1.4.3 Về phân cấp cấp giấy chứng nhận, ñăng ký biến ñộng 30
1.4.4 Về cơ chế tài chính 31
1.4.5 Về ñăng ký biến ñộng 31
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 32
2.1 ðối tượng nghiên cứu 32
2.2 Phạm vi nghiên cứu 32
2.2.1 Về không gian nghiên cứu 32
2.2.2 Về thời gian nghiên cứu 32
2.3 Nội dung nghiên cứu 32
2.3.1 ðiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện Thạch Thất 32
2.3.2 Tình hình quản lý ñất ñai 32
2.3.3 Thực trạng tình hình hoạt ñộng của VPðKQSDð huyện Thạch Thất 32
2.3.4 ðề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của VPðKQSDð
huyện Thạch Thất 32
2.4. Phương pháp nghiên cứu 32
2.4.1. Phương pháp chọn ñiểm nghiên cứu 32
2.4.2.Phương pháp ñiều tra thu thập số liệu 33
2.4.3. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu 34
2.4.4.Phương pháp tổng hợp, so sánh 34
2.4.5. Phương pháp ñánh giá hiệu quả hoạt ñộng của văn phòng ñăng ký quyền
sử dụng ñất 34

Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 35
3.1 ðiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Thạch Thất Thành phố Hà
Nội 35

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page v

3.1.1 ðiều kiện tự nhiên - tài nguyên thiên nhiên 35
3.1.2 ðiều kiện kinh tế - xã hội 39
3.1.3. ðánh giá chung về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội 42
3.2. Tình hình quản lý ñất ñai 44
3.2.1. Hiện trạng sử dụng ñất 44
3.2.2. Tình hình quản lý ñất ñai và sử dụng ñất. 45
3.3 Thực trạng tình hình hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký huyện Thạch Thất 49
3.3.1 Tổ chức bộ máy của VPðKð&N huyện Thạch Thất 49
3.3.2 Cơ chế hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất huyện
Thạch Thất 51
3.3.3. Kết quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất 57
3.3.4 ðánh giá của người dân về hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử
dụng ñất 73
3.4 ðề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng
ký quyền sử dụng ñất huyện Thạch Thất – TP Hà Nội 79
3.4.1 Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký
quyền sử dụng ñất huyện Thạch Thất. 79
3.4.2. ðề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng
ký quyền sử dụng ñất huyện Thạch Thất – Thành Phố Hà Nội 82
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 85
1. Kết luận 85
2. ðề nghị 86
TÀI LIỆU THAM KHẢO 87

PHỤ LỤC 89


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vi

DANH MỤC BẢNG

STT Tên bảng Trang

Bảng 1.1 Tình hình thành lập VPðKQSDð các cấp 23

Bảng 1.2. Nguồn nhân lực của VPðKQSDð của cả nước 24

Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng ñất ñai phân theo mục ñích sử dụng huyện
Thạch Thất Thành Phố Hà Nội năm 2013 44

Bảng 3.2: Kết quả ñăng ký ñất ñai, cấp GCNQSDð ñối với ñất nông nghiệp
qua các năm trong giai ñoạn năm 2010 - 2013 58

Bảng 3.3: Kết quả ñăng ký ñất ñai, cấp GCNQSDð ñối với ñất nông nghiệp
của các xã trên ñịa bàn huyện Thạch Thất Thành Phố Hà Nội 59

Bảng 3.4: Kết quả cấp GCN ñối với ñất ở huyện Thạch Thất Thành Phố Hà
Nội giai ñoạn năm 2010 - 2013 61

Bảng 3.5: Kết quả ñăng ký ñất ñai, cấp GCN ñối với ñất ở của các xã trên
huyện Thạch Thất - Thành Phố Hà Nội 63

Bảng 3.6: Kết quả ñăng ký biến ñộng ñất ñai tại huyện Thạch Thất Thành Phố

Hà Nội giai ñoạn 2010 - 2013 65

Bảng 3.7: Kết quả ñăng ký biến ñộng ñất ñai các xã tại huyện Thạch Thất giai
ñoạn 2010 - 2013 66

Bảng 3.8: Hồ sơ ñịa chính lưu trữ tại VPðKQSDð huyện Thạch Thất 69

Bảng 3.9: Mức ñộ công khai thủ tục hành chính huyện Thạch Thất Thành Phố
Hà Nội 74

Bảng 3.10: ðánh giá tiến ñộ giải quyết hồ sơ của VPðQSDð huyện Thạch
Thất Thành Phố Hà Nội 76

Bảng 3.11: ðánh giá về thái ñộ của cán bộ VPðKQSDð huyện Thạch Thất
Thành Phố Hà Nội 77

Bảng 3.12: ðánh giá về mức ñộ hướng dẫn của cán bộ VPðKQSDð huyện
Thạch Thất Thành Phố Hà Nội 78


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vii

DANH MỤC HÌNH

STT Tên hình Trang

Hình 1.1: Sơ ñồ Mô hình tổ chức Văn phòng ñăng ký ñất ñai Thành phố Hà
Nội 30

Hình 3.1 Vị trí ñịa lý huyện Thạch Thất 35

Hình 3.2. Biểu ñồ cơ cấu kinh tế huyện Thạch Thất năm 2013 39

Hình 3.3 Cơ cấu sử dụng ñất huyện Thạch Thất năm 2013 45

Hình 3.4. Quy trình cấp GCN lần ñầu 54

Hình 3.5. Quy trình thực hiện ñăng ký biến ñộng 57





Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page viii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

TT Chữ viết tắt Chữ viết ñầy ñủ
1 BðS Bất ñộng sản
2 BTC Bộ Tài chính
3 BNV Bộ Nội vụ
4 BTNVMT Bộ Tài nguyên và Môi trường
5 CHXHCNVN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
6 ðKðð ðăng ký ñất ñai
7 GCN Giấy chứng nhận
8 HSðC Hồ sơ ñịa chính
9 HðND Hội ñồng nhân dân
10 KT-XH Kinh tế - Xã hội

11 SDð Sử dụng ñất
12 TCQLðð Tổng cục quản lý ñất ñai
13 TN&MT Tài nguyên và Môi trường
14 UBND Uỷ ban nhân dân
15 VPðKQSDð Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất
16 VPðK Văn phòng ñăng ký






Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 1

MỞ ðẦU

1. Sự cần thiết của ñề tài
ðất ñai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất
ñặc biệt, là thành phần quan trọng bậc nhất của môi trường sống, là ñịa bàn
phân bố các khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc
phòng, canh tác, sản xuất nông lâm ngư nghiệp.
ðất ñai vừa là ñối tượng lao ñộng, vừa là phương tiện lao ñộng, tồn tại
vĩnh viễn, không ñồng nhất về chất lượng, hạn chế về số lượng, cố ñịnh về vị
trí, là tư liệu sản xuất không thể thay thế.
ðất ñai là của cải quý giá nhất của loài người. Trong quan hệ của xã hội
có giai cấp, quyền sở hữu ñất ñai thuộc về giai cấp nào thì giai cấp ñó sẽ làm
chủ về chính trị và kinh tế. Trong lực lượng sản xuất có thể coi lao ñộng là
cha, ñất là mẹ, sinh ra của cải vật chất. Trong bất kỳ một xã hội nào, một ñất
nước nào, một vùng lãnh thổ nào cũng ñều coi trọng việc quản lý, sử dụng

ñất ñai hiệu quả ñể phục vụ cho nhiệm vụ phát triển kinh tế, xã hội của mình
ñặt ra trong lịch sử và ở mọi thời ñại.
Xuất phát từ ñặc ñiểm hết sức quan trọng của ñất ñai, ðảng và Nhà
nước Việt Nam luôn quan tâm tới vấn ñề quản lý, ñăng ký Nhà nước về ñất
ñai với ý nghĩa hết sức quan trọng: Các quyền về ñất ñai ñược ñảm bảo bởi
Nhà nước, liên quan ñến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất
của dữ liệu ñịa chính. ðăng ký ñất ñai là một công cụ của Nhà nước, ñể bảo
vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng ñồng cũng như lợi ích công dân.
Lợi ích ñối với nhà nước và xã hội: Phục vụ thu thuế sử dụng ñất, thuế
tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng. Cung cấp tư liệu
phục vụ các công trình cải cách ñất ñai, bản thân việc triển khai một hệ thống
ñăng ký ñất ñai cũng là một cải cách pháp luật. Giám sát giao dịch về ñất ñai.
Phục vụ quy hoạch và ñiều tiết quỹ ñất.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 2

Lợi ích ñối với công dân: Tăng cường sự an toàn về chủ quyền ñối với
ñất ñai, khuyến khích ñầu tư cá nhân. Mở rộng khả năng vay vốn, hỗ trợ các
giao dịch về bất ñộng sản. Giảm tranh chấp ñất ñai.
Hệ thống ñăng ký tại Việt Nam hiện nay ñang chịu một sức ép khá lớn
bởi nhu cầu về sử dụng ñất ngày càng tăng theo sự phát triển của xã hội.
Trong ñó thị trường bất ñộng sản phát triển mạnh mẽ ñặt ra cho văn phòng
ñăng ký sự hỗ trợ cho sự phát triển cho thị trường này. Việc cấp giấy chứng
nhận hiện nay cơ bản ñã hoàn thành. Một nguyên tắc cơ bản cho hệ thống
ñăng ký ñất ñai là ñảm bảo tính pháp lý, ñộ tin cậy, sự nhất quán tập trung,
thống nhất dữ liệu ñịa chính. Tuy nhiên, hồ sơ quản lý ñất ñai ñược quản lý ở
nhiều cấp khác nhau, do ñó mà ñòi hỏi sự thống nhất quản lý từ trên xuống
trong khuôn khổ pháp lý. Hiến pháp năm 1992 ñã khẳng ñịnh “ðất ñai thuộc sở
hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý”. Luật ñất ñai năm 1998, Luật ñất

ñai năm 1993 với 13 nội dung quản lý nhà nước về ñất ñai và luật ñất ñai năm
2003 với 13 nội dung quản lý nhà nước về ñất ñai ñã khẳng ñịnh ñược vai trò của
nhà nước trong công tác quản lý hành chính nhà nước về ñất ñai .
Với sự quản lý chặt chẽ, việc ñăng ký ñất ñai, cấp giấy chứng nhận
ñược thực hiện công khai minh bạch hơn, giảm thời gian và chi phí cho tổ
chức, công dân có nhu cầu giao dịch. Công nghệ thông tin và trình ñộ của cán
bộ làm việc tại cơ quan ñăng ký ñất ñai các cấp ñược từng bước nâng cao, ñã
phát huy ñược thành quả cải cách hành chính trong lĩnh vực này. Tuy nhiên,
do nhu cầu về ñất ñai ngày càng tăng ở các ñô thị nên vẫn còn một số tồn tại
cần khắc phục.
Huyện Thạch Thất là huyện ngoại thành nằm ở phía Tây Thủ ñô Hà Nội.
Trong giai ñoạn hiện nay, huyện ñang ñẩy mạnh thu hút ñầu tư, xây dựng
chương trình lớn của Nhà Nước ví dụ : Khu Công nghệ cao Láng Hoà Lạc ,
mở rộng các trường ðại học Quốc Gia Hà Nội và bệnh viện Vì vậy,
ñể giữ vững, phát huy và ñạt ñược các mục tiêu ñề ñã ra thì công tác quản lý

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 3

nhà nước về ñất ñai, về công tác ñăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
ñất của văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất huyện Thạch Thất là một trong
những nhiệm vụ quan trọng hàng ñầu.
Xuất phát từ tình hình thực tiễn trên, tôi xin tiến hành nghiên cứu ñề
tài “Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của văn phòng
ñăng ký quyền sử dụng ñất Huyện Thạch Thất - Thành Phố Hà Nội” dưới
sự hướng dẫn của PGS.TS Nguyễn Thanh Trà - Giảng viên khoa Quản lý ðất
ñai - Trường Học Viện Nông nghiệp Việt Nam, cùng với sự giúp ñỡ của
Phòng Tài nguyên và Môi trường, văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất
huyện Thạch Thất - Thành phố Hà Nội.
2. Mục ñích và yêu cầu của ñề tài

2.1 Mục ñích:
-ðánh giá thực trạng hoạt ñộng của văn phòng ñăng ký quyền sử dụng
ñất huyện Thạch Thất - Thành phố Hà Nội .
-ðề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của văn phòng
ñăng ký quyền sử dụng ñất huyện Thạch Thất – Thành phố Hà Nội trong giai
ñoạn tới.
2.2 Yêu cầu :
-ðánh giá ñúng ñược thực trạng và hiệu quả hoạt ñộng của văn phòng
ñăng ký quyền sử dụng ñất trong phạm vi nghiên cứu.
-Các số liệu ñiều tra, thu thập phải ñảm bảo ñộ chính xác, tin cậy;
- ðề tài phải ñảm bảo tính khoa học và thực tiễn phù hợp với ñiều kiện
thực tế của ñịa phương.






Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 4


Chương 1
TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

1.1.Một số vấn ñề cơ bản liên quan ñến ðăng ký ðất ñai và bất ñộng sản
1.1.1. ðất ñai

“ ðất ñai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất ñặc biệt,
là thành phần quan trọng hàng ñầu của môi trường sống, là ñịa bàn phân bố các khu

dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng” ( Quốc
hội nước CHXHCNVN, 2003).
1.1.1.1 ðất tự nhiên (Soil)
V.V.Dokuchaev, nhà khoa học người Nga tiên phong trong lĩnh vực khoa
học ñất

cho rằng
:
“
ðất như là một thực thể tự nhiên có nguồn gốc và lịch sử phát
triển riêng, là thực thể với những quá trình phức tạp và ña dạng diễn ra trong nó.
ðất ñược coi là khác biệt bởi với ñá. ðá trở thành ñất dưới ảnh hưởngcủa một loạt
các yếu tố tạo thành ñất như khí hậu, cây cỏ, khu vực, ñịa hình và tuổi”.
Lớp ñất mặt của vỏ trái ñất gọi là Thổ nhưỡng (Soil). Thổ nhưỡng phát sinh
là do tác ñộng lẫn nhau của khí trời (Khí quyển), nước (Thuỷ quyển), sinh vật (Sinh
quyển), ñá mẹ (Thạch quyển), qua thời gian lâu dài. Thổ nhưỡng là một hỗn hợp
gồm các khoáng vật do ñá mẹ phong hoá dưới tác ñộng của các nhân tố vật lý, hoá
học và chất mùn do xác ñộng thực vật phân huỷ tạo thành. Chất mùn làm cho ñất có
ñộ phì nhiêu, ñó là ñặc tính ñặc trưng của ñất mà ñá không có. Chất mùn còn làm
tăng ñộ ñệm của ñất, làm giảm hữu hiệu những thay ñổi ñột ngột của môi trường
bảo vệ cho các sinh vật sống và phát triển (Tổng cục Quản lý ñất ñai, 2009).
1.1.1.2 ðất ñai (land)
"ðất ñai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái ñất, bao gồm tất cả các cấu
thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt ñó: bao gồm khí hậu bề
mặt, thổ nhưỡng, dạng ñịa hinh, nước mặt (hồ, sông, nước ngầm, tập ñoàn thực vật
và ñộng vật, trạng thái ñịnh cư của con người, những kết quả do hoạt ñộng của con
người trong quá khứ và hiện tại ñể lại (sau nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 5

nước, ñường xá, nhà cửa )".“ðất như là một khu vực hay một nhất thể không gian từ
một thửa ñất ñến một ñất nước cho ñến cả hành tinh” (Nguyễn ðình Bồng, 2010 ).
1.1.2. Bất ñộng sản
Pháp luật các nước trên thế giới ñều thống nhất xác ñịnh bất ñộng sản là ñất
ñai và những tài sản có liên quan ñến ñất ñai, không tách rời với ñất ñai, ñược xác
ñịnh bởi vị trí của ñất (ðiều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hòa Pháp, ðiều 86 Luật
Dân Sự Nhật Bản, ðiều 130 Luật Dân sự Cộng hòa Liên Bang Nga, ðiều 94, 96
Luật Dân sự Cộng hòa Liên Bang ðức ). Tuy nhiên, pháp luật của mỗi nước có
những nét ñặc thù riêng.
Thí dụ:
- Pháp luật Nga quy ñịnh cụ thể bất ñộng sản là “ mảnh ñất” chứ không phải
là ñất ñai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý ñất ñai nói chung là bộ phận của
lãnh thổ, không thể là ñối tượng của giao dịch dân sự.
- ðiều 520 Luật Dân sự Pháp quy ñịnh “ mùa màng chưa gặt, trái cây chưa
bứt khỏi cây là bất ñộng sản, nếu ñã bứt khỏi cây là ñộng sản”. Tương tự, quy ñịnh
này cũng thể hiện ở Luật dân sự Nhật Bản, Bộ Luật dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ.
- Luật Dân sự Thái Lan, tại ðiều 100 quy ñịnh: “ Bất ñộng sản là ñất ñai và
những vật gắn liền với ñất ñai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu ñất
ñai”.
- Luật dân sự ðức ñưa ra khái niệm bất ñộng sản bao gồm ñất ñai và các tài
sản gắn với ñất.
Như vậy, có hai cách diễn ñạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì ñược coi
là “gắn liền với ñất ñai”; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các
cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với ñất ñai”.
Các quy ñịnh về bất ñộng sản trong pháp luật Việt Nam là khái niệm mở. Bất
ñộng sản bao gồm ñất ñai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi ñất
ñai và vật kiến trúc. Bất ñộng sản có những ñặc tính sau ñây: có vị trí cố ñịnh,
không di chuyển ñược, tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính chịu ảnh hưởng
của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh hưởng lẫn nhau.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 6

Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, tại
ñiều 174 có quy ñịnh: “ Bất ñộng sản là các tài sản bao gồm: ðất ñai; Nhà, công
trình xây dựng gắn liền với ñất ñai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây
dựng ñó; Các tài sản khác gắn liền với ñất ñai; Các tài sản khác do pháp luật quy
ñịnh” (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2005).
1.1.3. Thị trường bất ñộng sản
1.1.3.1. Khái niệm:
- Thị trường bất ñộng sản (TTBðS) là cơ chế hàng hóa và dịch vụ bất ñộng
sản ñược trao ñổi. TTBðS ñược hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt ñộng có
liên quan ñến giao dịch bất ñộng sản như: Mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp
BðS. TTBðS theo nghĩa rộng
bao gồm cả lĩnh vực liên quan ñến việc tạo lập
BðS.
- TTBðS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường.
TTBðS liên quan chặt chẽ với các thị trường khác như: Thị trường hàng hóa, thị
trường chứng khoán, thị trường lao ñộng, thị trường khoa học công nghệ.
1.1.3.2. Tính chất:
- TTBðS chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hóa: quy luật giá trị,
quy luật cung cầu.
- TTBðS theo mô hình chung của thị trường hàng hóa với 3 yếu tố xác ñịnh:
sản phẩm, số lượng và giá cả.
- Phạm vi hoạt ñộng của TTBðS do pháp luật của mỗi nước quy ñịnh nên
cũng không ñồng nhất.
1.1.3.3. ðặc ñiểm:
- TTBðS không chỉ là giao dịch bản thân bất ñộng sản mà cái cơ bản là thị
trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa ñựng trong bất ñộng sản.

- TTBðS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc.
- TTBðS chịu sự chi phối của pháp luật.
- Cung cấp BðS phản ứng chậm so với cầu về BðS.
1.1.3.4. Chức năng của TTBðS.
- ðưa người mua và người bán BðS ñến với nhau.
- Xác ñịnh giá cả cho các BðS giao dịch.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 7

- Phân phối BðS theo quy luật cung cầu.
- Phát triển BðS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.
1.1.3.5. Vai trò, vị trí của TTBðS:
- Tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả.
- Tác ñộng tới tăng trưởng kinh tế thông qua việc khuyến khích ñầu tư phát
triển BðS.
- Tác ñộng trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường chứng khoán, thị
trường hàng hóa, thị trường lao ñộng.
- Liên quan ñến một số lĩnh vực xã hội như: lao ñộng, việc làm, nhà ở.
1.1.3.6. Các yếu tố của thị trường bất ñộng sản:
- Quyền của người bán và ñược bán BðS và quyền của người mua ñược mua
BðS ñược pháp luật quy ñịnh và bảo hộ.
- Biện pháp ñể người mua và người bán BðS ñến với nhau.
- Biện pháp cung cấp thông tin khách quan liên quan ñến BðS cho người
mua (quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu, hưởng lợi tài sản trên ñất liên quan ñến
BðS của người bán; nghĩa vụ tài chính và những tồn tại ñối với người bán; mối liên
quan giữa BðS của người bán với các BðS liền kề cũng như sự liên quan ñến quy
hoạch sử dụng ñất của Nhà nước
- Thỏa thuận giá mua bán.
- Hình thức hợp ñồng giữa người bán và người mua có thể thực hiện và ñược

cộng ñồng chấp nhận.
- Biện pháp ñảm bảo chuyển quyền sở hữu BðS cho người mua tại cơ quan
ñăng ký BðS.
- Biện pháp ñảm bảo cho người mua BðS có thể vay tiền bằng thế chấp BðS
là vật bảo ñảm như bảo ñảm quyền lợi của người cho vay.
- Biện pháp ñảm bảo các nguồn thu của Nhà nước từ hoạt ñộng của TTBðS.
1.1.4 Khái niệm về ñăng ký ñất ñai và tài sản gắn liền với ñất.
1.1.4.1 ðăng ký Nhà nước ñất ñai.
Các quyền về ñất ñai ñược bảo ñảm bởi Nhà nước, liên quan ñến tính tin cậy,
sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu ñịa chính. Khái niệm này chỉ rõ:

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 8

-ðăng ký ñất ñai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có có quan
Nhà nước có thẩm quyền theo quy ñịnh của pháp luật mới có quyền tổ chức ñăng ký
ñất ñai.
- Dữ liệu ñịa chính là cơ sở ñảm bảo tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung
thống nhất của việc ñăng ký ñất ñai.
- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng
dự liệ ñịa chính.
1.1.4.2. Vai trò, lợi ích của ñăng ký Nhà nước về ñất ñai.
- ðăng ký ñất ñai là một công cụ của Nhà nước ñể bảo vệ lợi ích của Nhà
nước, lợi ích của cộng ñộng cũng như lợi ích của công dân.
- Lợi ích với Nhà nước và xã hội:
+ Phục vụ thu thuế sử dụng ñất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế
chuyển nhượng.
+ Giám sát giao dịch ñất ñai, hỗ trợ hoạt ñộng của thị trường bất ñộng sản.
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất, giao ñất, thu hồi ñất.
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách ñất ñai, bản thân việc

triển khai một hệ thống ñăng ký ñất ñai cũng là một cải cách pháp luật.
+ ðảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội.
- Lợi ích ñối với công dân:
+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền ñối với bất ñộng sản.
+ Khuyến khích ñầu tư cá nhân.
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội.
1.1.5. Yêu cầu của ñăng ký ñất ñai và tài sản gắn liền với ñất.
1.1.5.1. Hồ sơ ñất ñai, bất ñộng sản
Hồ sơ ñất ñai và bất ñộng sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ ñịa chính) là tài liệu
chứa ñựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền ñối
với ñất ñai, bất ñộng sản. Hồ sơ ñất ñai, bất ñộng sản ñược lập ñể phục vụ cho lợi
ích của Nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân.
ðối với Nhà nước: ñể thực hiện việc thu thuế cũng như ñảm bảo cho việc quản lý,
giám sát, sử dụng và phát triển ñất ñai một cách hợp lý và hiệu quả.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 9

ðối với công dân: Việc lập hồ sơ ñảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng
có các quyền thích hợp ñể họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an
toàn và chi phí thấp.
1.1.5.2. Nguyên tắc ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản
ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc ñăng nhập hồ sơ.
- Nguyên tắc ñồng thuận.
- Nguyên tắc công khai.
- Nguyên tắc chuyên biệt hóa.
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản ñược công
khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin ñược pháp luật bảo vệ. ðối
tượng ñăng ký ñược xác ñịnh một cách rõ ràng, ñơn nghĩa, bất biến về pháp lý.

1.1.5.3. ðơn vị ñăng ký – thửa ñất.
Thửa ñất ñược hiểu là một phần bề mặt trái ñất, có thể liền mảnh hoặc không
liền mảnh, ñược coi như một thực thể ñơn nhất và ñộc lập ñể ñăng ký vào hệ thống
hồ sơ với tư cách là một ñối tượng ñăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất. Việc
ñịnh nghĩa một cách rõ ràng ñơn vị ñăng ký là vấn ñề quan trọng cốt lõi trong từng
hệ thống ñăng ký.
Trong các hệ thống ñăng ký giao dịch cổ ñiển, ñơn vị ñăng ký – thửa ñất
không ñược xác ñịnh một cách ñồng nhất, ñúng hơn là không có quy ñịnh, các
thông tin ñăng ký ñược ghi vào sổ một cách ñộc lập theo từng vụ giao dịch. Trong
hệ thống ñăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa ñất chủ yếu bằng
lời, có thể kèm theo sơ ñồ hoặc không.
Các hệ thống ñăng ký giao dịch ñăng ký nâng cao có ñòi hỏi cao hơn về nội
dung mô tả thửa ñất, không chỉ bằng lời mà còn ñòi hỏi có sơ ñồ hoặc bản ñồ với hệ
thống mã số nhận dạng thửa ñất không trùng lặp.
Với hệ thống ñịa chính ña mục tiêu ở Châu Âu, việc ñăng ký quyền và ñăng
ký ñể thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa ñất có thể từ hàng
chục mét vuông cho ñến hàng ngàn hecta ñược xác ñịnh trên bản ñồ ñịa chính, hệ

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 10

thống bản ñồ ñịa chính ñược lập theo một hệ tọa ñộ thống nhất trong phạm vi toàn
quốc.(Nguyễn Thanh Trà & Nguyễn ðình Bồng (2005), Thị trường bất ñộng sản).
1.1.5.4 .ðăng ký pháp lý ñất ñai, bất ñộng sản
a. ðăng ký văn tự giao dịch
- ðăng ký văn tự giao dịch là hình thức ñăng ký với mục tiêu phục vụ các
giao dịch, chủ yếu là mua bán bất ñộng sản. Hệ thống ñăng ký văn tự giao dịch là
một hệ thống ñăng ký mà ñối tượng ñăng ký là bản thân các văn tự giao dịch. Khi
ñăng ký, các văn tự giao dịch có thể ñược sao chép nguyên văn hoặc trích sao
những nội dung quan trọng vào sổ ñăng ký.

- Do ñăng ký và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch dù ñược ñăng ký hay
không ñược ñăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng ñịnh
quyền hợp pháp ñối với bất ñộng sản. ðể ñảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên
mua phải tiến hành ñiều tra ngược thời gian ñể tìm tới nguồn gốc của quyền ñối với
ñất mà mình mua.
b. ðăng ký quyền
- Quyền ñược hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người ñược giao
quyền hoặc các bên liên quan ñược ñảm bảo thực hiện và hưởng lợi.
- Trong hệ thống ñăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay các
văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch ñược ñăng ký vào sổ. Nói cách
khác, ñối tượng trung tâm của ñăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý hiện hành
giữa bất ñộng sản và người có chủ quyền ñối với bất ñộng sản ñó. ðăng ký quyền dựa
trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực, khép kín và bảo hiểm (Chính phủ 2001),
Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ).
1.2. Mô hình tổ chức ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản ở một số nước trên thế giới.
1.2.1. Cộng hòa Pháp (Hệ thống ñăng ký văn tự giao dịch ñảm bảo)
1.2.1.1. Cơ sở pháp lý
Chế ñộ pháp lý chung về ñăng ký bất ñộng sản ñược hình thành sau Cách
mạng Tư sản Pháp. Những nội dung chính của chế ñộ pháp lý này ñã ñược ñưa vào
Bộ Luật Dân sự 1804.
Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là ñạo luật ñầu tiên quy ñịnh một cách có hệ
thống việc ñăng ký tất cả các quyền ñối với bất ñộng sản, kể cả những quyền không

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 11

thể thế chấp (quyền sử dụng bất ñộng sản liền kề, quyền sử dụng và quyền sử dụng
làm chỗ ở) và một số quyền ñối nhân liên quan ñến bất ñộng sản (thuê dài hạn).
Luật này cũng quy ñịnh cơ chế công bố công khai tất cả các hợp ñồng, giao dịch
giữa những người còn sống về việc chuyển nhượng quyền ñối với bất ñộng sản.

1.2.1.2. Nguyên tắc
a. Hợp ñồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập
ðây là ñiều kiện tiên quyết, ñiều kiện này không những ñảm bảo thực hiện
tốt các thủ tục ñăng ký về sau mà còn ñảm bảo sự kiểm tra của một viên chức công
quyền ñối với tính xác thực và hợp pháp của hợp ñồng, giao dịch.
b. Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng
ðây chính là nguyên tắc ñảm bảo tính tiếp nối trong việc ñăng ký: mọi hợp
ñồng, giao dịch ñều không ñược phép ñăng ký nếu như giấy tờ xác nhận quyền của
chủ sở hữu trước ñó chưa ñược ñăng ký.
c. Thông tin về chủ thể
Mọi hợp ñồng, văn bản ñem ñăng ký ñều phải ghi rõ họ, tên, ñịa chỉ nơi cư
trú, ngày tháng năm sinh, nơi sinh, họ tên của vợ hoặc chồng, chế ñộ tài sản trong
hôn nhân của các cá nhân tham gia vào hợp ñồng, giao dịch, cho dù họ trực tiếp có mặt
hay tham gia thông qua người ñại diện. Mọi hợp ñồng, văn bản liên quan ñến một pháp
nhân ñều phải ghi rõ tên gọi, hình thức pháp lý, ñịa chỉ trụ sở, thông tin ñăng ký kinh
doanh của pháp nhân ñó, kèm theo họ, tên, ñịa chỉ nơi cư trú của người ñại diện pháp
nhân ñó. ðối với pháp nhân cũng như cá nhân thì ở phần cuối của hợp ñồng, văn bản
ñều phải có lời chứng thực của công chứng viên.
d. Thông tin về bất ñộng sản
ðối với mọi bất ñộng sản ñược ñem chuyển nhượng, xác lập quyền sở hữu
hoặc thừa kế, cho tặng, di tặng, thông tin về bất ñộng sản ñó phải hoàn toàn phù hợp
với thông tin trích lục từ hồ sơ ñịa chính.
ðể phân biệt bất ñộng sản ñó với các bất ñộng sản khác thì những thông tin
sau ñây ñược coi là không thể thiếu: tên xã nơi có bất ñộng sản, số thửa trên bản ñồ
ñịa chính, số bản ñồ ñịa chính. Bên cạnh các thông tin này, trong thực tiến, người ta

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 12

còn ghi thêm: tính chất của bất ñộng sản, nội dung ñịa chính và tên thường gọi( ví

dụ: nhà gốc ña, quán cây sồi ) (Nguyễn Thanh Trà, 2010)
1.2.2. Thụy ðiển
1.2.2.1. Khái quát
ðăng ký ñất ñai ñược thực hiện ở Thụy ðiển từ thế kỷ thứ 16 và ñã trở thành
một thủ tục không thể thiếu trong các giao dịch mua bán hoặc thế chấp. Hệ thống
ðKðð ở Thụy ðiển cơ bản ñược hoàn chỉnh từ ñầu thế kỷ 20 nhưng vẫn tiếp tục
phát triển và hiện ñại hóa. Về bản chất hệ thống này là hệ thống ñăng ký quyền
tương tự hệ thống Torrens.
1.2.2.2. Tổ chức
Về mô hình tổ chức, ðKðð và ñăng ký bất ñộng sản do các cơ quan khác
nhau thực hiện, cả hai hệ thống này hợp thành hệ thống ñịa chính. Cơ quan ñăng ký tài
sản do Tổng cục quản lý ñất ñai ( National Land Survey – NLS) thuộc Bộ Môi trường
Thụy ðiển. Cơ quan ñăng ký tài sản Trung ương có 53 Văn phòng ñăng ký bất ñộng sản
ñặt tại các ñịa phương khác nhau. Ngoài ra còn có một số Văn phòng ñăng ký tài sản trực
thuộc chính quyền tỉnh.
Cơ quan ñăng ký ñất ñai trực thuộc Tòa án Trung ương, trong cơ cấu của Bộ
Tư pháp. Cơ quan ðKðð, có 93 Văn phòng ðKðð, mỗi văn phòng ñăng ký ñất ñai
trực thuộc Tòa án cấp quận. ðể phối hợp ñồng bộ thông tin về ñất ñai và tài sản trên
ñất, việc xây dựng cơ sở dữ liệu tích hợp ñược giao cho Ban quản lý dữ liệu bất
ñộng sản Trung ương trực thuộc Bộ Môi trường và phát triển. Cơ quan này chịu
trách nhiệm xây dựng và quản trị Hệ thống ngân hàng dữ liệu ñất ñai. Hệ thống dữ
liệu này quản lý toàn bộ thông tin ñăng ký bất ñộng sản và ñăng ký ñất ñai. Ban
quản lý dữ liệu bất ñộng sản Trung ương phối hợp chặt chẽ Tổng cục Trắc ñịa - Bản
ñồ quốc gia và Tòa án.
1.2.2.3. Cơ sở hạ tầng kỹ thuật
Hệ thống ñịa chính Thụy ðiển có sự chuyên môn hóa rất cao, mỗi cơ quan
chịu trách nhiệm riêng về một lĩnh vực chuyên môn hẹp nhưng trong hoạt ñộng có
sự phối hợp rất chặt chẽ. Các cơ quan ðKðð, ñăng ký bất ñộng sản, cơ quan xây
dựng và quản trị hệ thống ngân hàng thông tin ñất ñai ñều hoạt ñộng theo chế ñộ tự

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 13

chủ tài chính dựa trên việc thu phí dịch vụ. Hệ thống ngân hàng dữ liệu ñất ñai có
20.000 cổng thông tin phục vụ truy cập dữ liệu trực tuyến cho các ñối tượng khác
nhau. Thông tin ñược cung cấp trực tuyến hoặc qua ñiện không phải trả phí. Người
sử dụng chỉ phải trả phí cho các tài liệu in.
Những quyền, trách nhiệm hoặc giao dịch phải ñăng ký quyền sở hữu, giao
dịch thế chấp, quyền sử dụng (của người thuê), quyền ñịa dịch (quyền ñi qua),
quyền hưởng lợi (săn bắn, khai thác lâm sản) ðể thực hiện việc ñăng ký, ñất ñai
ñược chia thành các ñơn vị ñất, mỗi ñơn vị ñất có mã số duy nhất. Việc xác ñịnh
ñơn vị ñất như tách, hợp một phần diện tích ñất, lập ñơn vị ñất mới thuộc trách
nhiệm của Cục Trắc ñịa – Bản ñồ quốc gia. Việc ñăng ký quyền, ñăng ký thế chấp,
ñăng ký chuyển quyền do cơ quan ñăng ký ñất ñai thực hiện theo trình tự thủ tục
chặt chẽ (Tổng cục Quản lý ñất ñai (2009), “Báo cáo ñánh giá tình hình hoạt ñộng
của hệ thống Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất các cấp trong cả nước).
1.2.3. Australia (Hệ thống ðăng ký quyền-hệ thống Toren)
Tại Australia việc ñăng ký BðS do các cơ quan chính phủ các Bang thực
hiện. Các cơ quan này là các cơ quan ðKðð, Văn phòng ñăng ký quyền ñất ñai, cơ
quan quản lý ñất ñai hoặc cơ quan thông tin ñất ñai.
1.2.3.1. Cơ quan quản lý ñất ñai Bang New South Wales
Ở Bang New South Wales (NSW) việc ñăng ký ñất ñai do Cơ quan quản lý
ñất ñai của bang thực hiện. Hệ thống Torrens ñược ñưa vào NSW theo Luật BðS
1863. Hiện nay Quy trình ñăng ký ñất ñai ñã ñược tin học hóa bằng Hệ thống ñăng
ký quyền ñất ñai tự ñộng năm 1983 nay thay thế bằng Hệ thống ñăng ký quyền tích
hợp năm 1999. ðây là hệ thống Torrens ñược tin học hóa ñầu tiên trên thế giới. Từ
ngày 4/6/2001 mục lục tên chủ mua trên Microfiche ñược tích hợp lên hệ thống
ñăng ký tự ñộng.
1.2.3.2. Văn phòng ñăng ký quyền ñất ñai của Northern Territory.
Văn phòng ñăng ký quyền ñất ñai tại Northern Territory là một phận của Văn

phòng ñăng ký Trung ương, nhiệm vụ của Văn phòng thực hiện ñăng ký quyền ñất
ñai theo Hệ thống Torrens bao gồm cả các phương tiện tra cứu, hệ thống thông tin
ñất ñai và các nhiệm vụ khác. Hiện nay, tất cả bất ñộng sản ñã ñăng ký tại Northern

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 14

Territory ñều thuộc hình thức ñăng ký quyền theo Torrens. Trong hệ thống Torrens,
sổ ñăng ký là tập hợp của các bản ghi ñăng ký và các bản ghi này lại là bản lưu của
giấy chứng nhận quyền. Các loại giao dịch phải ñăng ký vào hệ thống là thế chấp,
mua bán, cho thuê cũng ñược ghi trên các giấy chứng nhận này. Từ ngày 1/12/2000,
bản lưu giấy chứng nhận không còn ñược in ra dưới dạng bản giấy mà lưu ở dạng
ñiện tử trừ trường hợp chủ sở hữu yêu cầu in ra phục vụ cho giao dịch thế chấp.
1.2.3.3. Cơ quan ñăng ký ñất ñai của Bang Victoria:
Hệ thống ñăng ký ñất ñai ở Bang Victoria là hệ thống Torrens. Cơ quan ñăng
ký ñất ñai Victoria ñược thành lập theo Luật chuyển nhượng ñất ñai 1958. Cơ quan
ñăng ký ñất ñai Victoria có các bộ phận: Dịch vụ ñăng ký quyền, trung tâm thông
tin ñất ñai, Bộ phận ño ñạc, Bộ phận tách hợp thửa ñất, Văn phòng ñịnh giá viên.
Hiện nay hầu hết ñất ñai và bất ñộng sản bang Victoria ñã ñược ñăng ký quyền. Các
quyền, giao dịch và biến ñộng phải ñăng ký là quyền sở hữu, chuyển quyền, thế
chấp, tách nhập, quyền ñịa dịch, quyền giám sát việc sử dụng ñất của các bất ñộng
sản có liên quan.
1.3. Khái quát về hệ thống ñăng ký ñất ñai Việt Nam.
1.3.1 Khái quát về hệ thống ñăng ký ñất ñai Việt Nam qua các giai ñoạn
a) Trước khi có Luật ðất ñai
- Chỉ thị 299-TTg ngày 10 tháng 11 năm 1980 của Thủ tướng Chính phủ
về việc ño ñạc và ñăng ký thống kê ruộng ñất ñã lập ñược hệ thống hồ sơ ñăng
ký cho toàn bộ ñất nông nghiệp và một phần diện tích ñất thuộc khu dân cư
nông thôn.
b) Từ khi có Luật ñất ñai 1988 ñến 1993.

- Luật ðất ñai năm 1988 quy ñịnh: “ Khi cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền giao ñất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay ñổi mục ñích sử dụng
hoặc ñang sử dụng ñất hợp pháp mà chưa ñăng ký phải xin ñăng ký ñất ñai tại
cơ quan Nhà nước - Ủy ban nhân dân quận, huyện, thành phố thuộc tỉnh, thị
xã, thị trấn và UBND xã thuộc huyện lập, giữ sổ ñịa chính, vào sổ ñịa chính

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 15

cho người sử dụng ñất và tự mình ñăng ký ñất chưa sử dụng vào sổ ñịa chính”
(Quốc hội nước CHXHCNVN, 1988).
- Tổng cục quản lý ruộng ñất ñã ban hành quyết ñịnh số 201- ðKTK
ngày 14/7/1989 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và Thông tư số
302- ðKTK ngày 18/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết ñịnh số 201- ðKTK
ñã tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống ñăng ký ñất ñai của
Việt Nam.
Thời kỳ này do ñất ñai ít biến ñộng, Nhà nước nghiêm cấm việc mua,
bán, lấn, chiếm ñất ñai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương
thức quản lý ñất ñai theo cơ chế bao cấp nên hoạt ñộng ñăng ký ñất ñai ít
phức tạp (Tôn Gia Huyên, 2007).
c) Từ khi có Luật ñất ñai năm 1993 ñến năm 2003
- Luật ðất ñai năm 1993 quy ñịnh:
“ ðăng ký ñất ñai, lập và quản lý sổ ñịa chính, quản lý các hợp ñồng sử
dụng ñất, thống kê, kiểm kê ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất”.
“ Người ñang sử dụng ñất tại xã, phường, thị trấn nào thì ñăng ký tại
xã, phường, thị trấn ñó - Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản lý
sổ ñịa chính, ñăng ký vào sổ ñịa chính ñất chưa sử dụng và sự biến ñộng về
việc sử dụng ñất” (Quốc hội nước CHXHCNVN, 1993).
- Luật sửa ñổi bổ sung Luật ñất ñai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các
quy ñịnh về ñăng ký ñất ñai của Luật ñất ñai 1993, công tác ñăng ký ñất ñai

ñược chấn chỉnh và bắt ñầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở ñịa
phương ñã nhận thức ñược vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm
vụ ñăng ký ñất ñai với công tác quản lý ñất ñai, tìm các giải pháp khắc phục,
chỉ ñạo sát sao nhiệm vụ này.