Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện thanh oai, thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM






ĐỖ VĂN MINH



THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT HUYỆN THANH OAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI




LUẬN VĂN THẠC SĨ




HÀ NỘI - 2015

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

ĐỖ VĂN MINH



THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT HUYỆN THANH OAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI


CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ : 60.85.01.03




NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
GS.TS. NGUYỄN HỮU THÀNH




HÀ NỘI - 2015
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong Luận văn này
là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này
đã được cám ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc./.


Hà Nội, ngày tháng năm 2015
Tác giả luận văn


Đỗ Văn Minh

















Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page ii

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành Luận văn, tôi đã nhận được sự giúp đỡ tận tình, sự đóng
góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể.
Với tất cả tình cảm của mình, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới GS.TS
Nguyễn Hữu Thành, người đã hướng dẫn, chỉ bảo tận tình và giúp đỡ tôi trong
suốt quá trình thực hiện đề tài và hoàn chỉnh Luận văn của mình.
Tôi xin trân trọng cám ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa
Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo điều kiện thuận lợi cho
tôi thực hiện và hoàn thành đề tài.
Tôi xin trân trọng cám ơn tập thể Văn phòng HĐND&UBND, Phòng Tài
nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, Chi cục Thống
kê, Phòng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn huyện Thanh Oai, cấp uỷ, chính
quyền và bà con nhân dân các xã, thị trấn trong huyện đã giúp đỡ tôi trong quá
trình thực hiện đề tài trên địa bàn.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới những người thân trong gia đình và đồng
nghiệp đã khích lệ, tạo những điều kiện tốt nhất cho tôi trong quá trình thực hiện
đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cám ơn!

Hà Nội, ngày tháng năm 2015
Tác giả luận văn



Đỗ Văn Minh

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi
DANH MỤC BẢNG vii
DANH MỤC HÌNH viii
MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Mục đích, yêu cầu 3
2.1. Mục đích 3
2.2. Yêu cầu 3
Chương 1. TỔNG QUAN VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ VĂN PHÒNG ĐĂNG
KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 4
1.1. Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai và Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất 4
1.2. Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước trên thế giới 21
1.2.2. Cộng hòa Pháp 22
1.2.3. Thụy Điển 25
1.2.4. Thái lan 26
1.3. Đăng ký đất đai và Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam 27
1.3.1. Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai ở Việt Nam 27
1.3.2. Thực trạng hoạt động của VPĐKQSDĐ ở Việt Nam 29
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 37
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 37
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu 37
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu 37
2.2. Nội dung nghiên cứu 37

2.2.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Thanh Oai 37
2.2.2. Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất đai, công tác đăng ký đất
đai, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Thanh Oai 37
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iv

2.2.3. Đánh giá thực trạng hoạt động của VPĐKQSDĐ, những hạn chế và
nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của VPĐKQSDĐ huyện
Thanh Oai 37
2.2.4. Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của
VPĐKQSDĐ huyện Thanh Oai 37
2.3. Phương pháp nghiên cứu 37
2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp 37
2.3.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 38
2.3.3. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp 39
2.3.4. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu 39
2.3.5. Phương pháp so sánh 39
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 40
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện Thanh Oai 40
3.1.1. Điều kiện tự nhiên 40
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 44
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội 51
3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai, công tác đăng ký đất đai trên địa bàn
huyện Thanh Oai 53
3.2.1. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai 53
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất 57
3.2.3. Công tác đăng ký đất đai 59
3.3. Thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện
Thanh Oai 59
3.3.1. Tổ chức bộ máy 59

3.3.2. Cơ chế hoạt động 62
3.3.3. Kết quả hoạt động 67
3.3.4. Đánh giá chung về hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng
đất huyện Thanh Oai 71
3.3.5. Nguyên nhân hạn chế hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký
quyền sử dụng đất huyện Thanh Oai 76
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page v

3.4. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký
quyền sử dụng đất huyện Thanh Oai 79
3.4.1. Giải pháp về chính sách pháp luật 79
3.4.2. Giải pháp về tổ chức và cơ chế 79
3.4.3. Giải pháp về cơ sở vật chất, kỹ thuật 80
3.4.4. Giải pháp về nhân lực 80
3.4.5. Một số giải pháp khác 81
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 82
1. Kết luận 82
2. Kiến nghị 82
TÀI LIỆU THAM KHẢO 83
PHỤ LỤC 85

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

TT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ
1 BĐS Bất động sản
2 CN-TTCN Công nghiệp - Tiểu thủ công nghiệp

3 DTNT Dân tộc nội trú
4 ĐKĐĐ Đăng ký đất đai
5 GCN Giấy chứng nhận
6 HSĐC Hồ sơ địa chính
7 HTX Hợp tác xã
8 KT-XH Kinh tế - Xã hội
9 TDTT Thể dục Thể thao
10 THCS Trung học cơ sở
11 THPT Trung học phổ thông
12 TN&MT Tài nguyên và Môi trường
13 TTGDTX-DN Trung tâm Giáo dục thường xuyên và Dạy nghề

14 VPĐKQSDĐ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
15 UBND Ủy ban nhân dân
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vii

DANH MỤC BẢNG

STT Tên bảng Trang

Bảng 1.1. Tình hình thành lập VPĐK các cấp 30
Bảng 1.2. Nguồn nhân lực VPĐKQSDĐ của cả nước 31
Bảng 3.1. Cơ cấu các nhóm đất 43
Bảng 3.2. Giá trị, cơ cấu kinh tế huyện Thanh Oai qua một số năm 44
Bảng 3.3. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế huyện Thanh Oai qua một số năm 45
Bảng 3.4. Giá trị sản xuất và cơ cấu kinh tế ngành nông nghiệp 45
Bảng 3.5. Thống kê diện tích một số cây trồng chính 46
Bảng 3.6. Tình hình phát triển ngành công nghiệp - xây dựng 47
Bảng 3.7. Hiện trạng diện tích, dân số, mật độ dân số huyện Thanh Oai 48

Bảng 3.8. Kết quả đo đạc BĐĐC chính quy huyện Thanh Oai thành phố Hà Nội 54
Bảng 3.9. Hiện trạng sử dụng đất huyện Thanh Oai năm 2013 58
Bảng 3.10. Tiến độ cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Thanh Oai. 68
Bảng 3.11. Tình hình lưu trữ hồ sơ địa chính của huyện Thanh Oai 70
Bảng 3.12. Mức độ công khai thủ tục hành chính 72
Bảng 3.13. Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của VPĐKQSDĐ 73
Bảng 3.14. Đánh giá về thái độ tiếp nhận hồ sơ của VPĐKQSDĐ 74
Bảng 3.15. Đánh giá về mức độ hướng dẫn của VPĐKQSDĐ 75

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page viii

DANH MỤC HÌNH
STT Tên hình Trang


Hình 1.1. Sơ đồ vị trí của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất trong hệ thống
quản lý đất đai ở Việt Nam 20
Hình 3.1. Sơ đồ hành chính huyện Thanh Oai 41
Hình 3.2. Cơ cấu đất đai năm 2013 huyện Thanh Oai 58
Hình 3.3. Quy trình cấp GCN lần đầu 64
Hình 3.4. Quy trình thực hiện đăng ký biến động 67






Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 1

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất
đặc biệt, là nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần quan
trọng hàng đầu của môi trường sống và là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây
dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng. Đất đai có ý nghĩa kinh tế,
chính trị - xã hội, sâu sắc trong sự nghiệp xây dựng và bảo vệ Tổ quốc. Điều
khác biệt khiến đất đai không giống bất kỳ một tư liệu sản xuất nào, nó vừa là
đối tượng lao động vừa là tư liệu lao động. Đất đai là nền tảng, là nơi tàng trữ
và cung cấp nguồn nước, nguyên vật liệu, khoáng sản, là không gian của sự
sống, bảo tồn sự sống, do vậy đất đai đóng vai trò rất quan trọng trong mọi
ngành sản xuất.
Qua các giai đoạn phát triển của lịch sử xã hội loài người, con người đã
khai thác và sử dụng đất đai từ đó làm nảy sinh mối quan hệ mật thiết giữa đất
đai và con người. Cùng với sự bùng nổ về dân số, sự phát triển mọi mặt của xã
hội làm cho nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng tăng lên mà đất đai lại bị giới hạn
về diện tích, có vị trí cố định. Vì vậy để đảm bảo được sự phát triển của xã hội
chúng ta cần phải có các biện pháp hoạch định, định hướng, chiến lược nhằm
khai thác và sử dụng đất đai hợp lý, hiệu quả, bền vững.
Luật Đất đai năm 2003 quy định: Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ
sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai. Hệ thống
tổ chức cơ quan quản lý đất đai được thành lập thống nhất từ Trung ương đến cơ
sở. Tại địa phương, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất (VPĐKQSDĐ) là cơ
quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý
thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người
sử dụng đất.
Đăng ký đất đai là một trong những nội dung quan trọng của quản lý Nhà
nước về đất đai. Việc đăng ký đất đai có ý nghĩa: Các quyền về đất đai được bảo

đảm bởi Nhà nước. Đăng ký đất đai là một công cụ để bảo vệ lợi ích của Nhà
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 2

nước, lợi ích của cộng đồng cũng như lợi ích của mỗi công dân. Lợi ích đối với
Nhà nước và xã hội thể hiện ở chỗ: Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản,
thuế thu nhập; cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản
thân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật;
giám sát giao dịch đất đai; phục vụ quy hoạch sử dụng đất; phục vụ công tác
quản lý trật tự an ninh xã hội. Lợi ích đối với công dân thể hiện như: Tăng cường
sự đảm bảo an toàn về chủ quyền đối với bất động sản; khuyến khích đầu tư cá
nhân; mở rộng khả năng thế chấp quyền sử dụng đất; hỗ trợ các giao dịch về bất
động sản; giảm các vụ tranh chấp về đất đai.
Một nguyên tắc cơ bản cho hệ thống đăng ký đất đai là đảm bảo tính pháp
lý, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu
địa chính. Tuy nhiên, hồ sơ về đất đai được quản lý ở nhiều cấp khác nhau, có
nhiều khác biệt giữa thông tin trên sổ sách và trên giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (GCN), vì vậy mặc
dù có những chuyển biến quan trọng trong khuôn khổ pháp lý về đất đai, nhưng
vẫn cần nỗ lực nhiều hơn khi triển khai hệ thống đăng ký đất đai ở cấp địa
phương.
Huyện Thanh Oai có diện tích tự nhiên 12.385,56 ha, dân số 176.336
người. Những năm qua, cùng với sự phát triển về kinh tế xã hội, tình hình giao
dịch về đất đai, bất động sản ngày một tăng lên. VPĐKQSDĐ huyện Thanh Oai
thành lập theo Quyết định số 573/QĐ-UBND, ngày 13 tháng 06 năm 2005 của
UBND huyện Thanh Oai. Sau 8 năm đi vào hoạt động đã góp phần thực hiện cải
cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai nói chung và đăng ký, cấp GCN
nói riêng theo hướng công khai, minh bạch hơn, giảm thời gian và chi phí cho tổ
chức, công dân có nhu cầu giao dịch. Tuy nhiên trên thực tế công tác này ở một
số xã diễn ra rất chậm, tình trạng dồn việc, dồn hồ sơ có liên quan đến việc đăng

ký, cấp GCN vẫn còn xảy ra dẫn đến hiệu quả công việc chưa cao, tài liệu chưa
chính xác, tỷ lệ cấp GCN còn thấp, việc lấn chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất
trái phép, mua bán, chuyển nhượng đất đai diễn ra ngầm chưa thông qua cơ quan
nhà nước
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 3

Trước tình hình trên, chúng tôi thực hiện đề tài "Thực trạng và giải
pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử
dụng đất huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội" nhằm góp phần cải cách thủ
tục hành chính, thực hiện tốt hơn nữa chức năng dịch vụ công của Nhà nước
về đất đai, bất động sản, giải quyết được những hạn chế, khó khăn trong công
tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận, phục vụ cho công tác quản lý Nhà
nước về đất đai trên địa bàn huyện Thanh Oai.
2. Mục đích, yêu cầu
2.1. Mục đích
- Đánh giá thực trạng hoạt động của VPĐKQSDĐ huyện Thanh Oai;
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của
VPĐKQSDĐ huyện Thanh Oai.
2.2. Yêu cầu
Xác định được những vấn đề còn tồn tại, mặt hạn chế trong hoạt động của
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Thanh Oai.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 4

Chương 1. TỔNG QUAN VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI
VÀ VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1. Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai và Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
1.1.1. Đăng ký đất đai

1.1.1.1. Khái niệm về đăng ký đất đai
a) Đăng ký đất đai
- Đăng ký đất đai là một quá trình xác lập và lưu trữ một cách chính thức
các quyền lợi đối với đất đai dưới hình thức là đăng ký văn tự giao dịch hay đăng
ký các loại văn kiện nào đó có liên quan đến việc chuyển giao quyền sở hữu/sử
dụng đất hoặc là dưới hình thức đăng ký chủ quyền đất. Kết quả của quá trình
đăng ký đất đai thể hiện trong một sổ đăng ký (cụ thể là hồ sơ giấy tờ hoặc được
kỹ thuật hóa thành hồ sơ điện tử) với những thông tin về chủ sở hữu/sử dụng và
chủ quyền hoặc những thay đổi về chủ quyền đối với những đơn vị đất đai được
xác định.
Bằng những thông tin đó, hệ thống đăng ký đất đai có chức năng cung cấp
sự an toàn và tạo nền tảng vững chắc cho việc chiếm hữu, hưởng dụng và định
đoạt đất đai. Nó đảm bảo cho quyền sở hữu và những quyền lợi khác trên một
diện tích đất cũng như hỗ trợ cho sự năng động của thị trường đất đai và thị
trường tín dụng. Với thông tin rõ ràng về chủ quyền đất, các nhà đầu tư có thể
yên tâm về nguồn vốn đầu tư đã bỏ ra trong giao dịch và nguồn vốn cho vay;
đồng thời, những rủi ro về mâu thuẫn, tranh chấp quyền lợi cũng được giảm
thiểu. Hơn nữa thông tin đất đai đăng ký còn đem lại cho ngân sách nhà nước
một nguồn thu lớn thông qua việc thu phí từ việc cung cấp thông tin và thu thuế
chuyển quyền bất động sản. Vì vậy, mặc dù đăng ký đất đai trực tiếp hướng tới
bảo vệ lợi ích của người sở hữu đất đai, nhưng nó cũng là một trong những công
cụ của quản lý nhà nước, hỗ trợ cho sự phát triển kinh tế. Đo đó, theo FIG, mặc
dù các nước trên thế giới có những hình thức đăng ký đất đai khác nhau, nhưng
hầu hết đều có chung nỗ lực phát triển hệ thống đăng ký đất đai của mình nhằm
đáp ứng những nhu cầu đa dạng về thông tin đất đai, về giao dịch và giảm thiểu
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 5

chi phí (Đặng Anh Quân, 2011).
- Đăng ký đất đai là thủ tục hành chính bắt buộc do cơ quan Nhà nước

thực hiện đối với các đối tượng là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất.
Theo Điều 4 của Luật Đất đai 2003: "Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận
quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính
nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất" (Quốc hội Nước
CHXHCNVN, 2003).
- Ngày nay ta sử dụng thuật ngữ Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thực chất là việc ghi vào hồ sơ địa chính về
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với một thửa đất xác
định và cấp GCN đối với thửa đất, tài sản gắn liền với thửa đất đó nhằm chính
thức xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn
liền với đất. Tại Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: "Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất
đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính".
Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cũng có
những đặc điểm chung như các loại hình đăng ký khác; song đăng ký quyền sử
dụng đất có một số đặc điểm khác biệt:
Một là: Đăng ký quyền sử dụng đất là thủ tục hành chính do Nhà nước
quy định, tổ chức thực hiện và có tính bắt buộc đối với mọi người sử dụng đất;
đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất không có tính bắt buộc mà do nhu
cầu của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Hai là: Đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đối với loại tài sản đặc biệt:
+ Đất đai là tài sản đặc biệt có giá trị; giá trị đặc biệt vừa thể hiện ở giá trị
sử dụng không thể thiếu và có ý nghĩa sống còn với mọi tổ chức, cá nhân, nhưng
chí có giới hạn về diện tích trong khi nhu cầu sử dụng của xã hội ngày càng tăng;
giá trị đặc biệt của đất đai còn được thể hiện ở giá đất và luôn có xu hướng tăng
lên.
+ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân; người đăng ký chỉ được hưởng quyền sử
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 6

dụng đất; trong khi đó quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật lại không
đồng nhất giữa các thửa đất có mục đích sử dụng khác nhau, do loại đối tượng (tổ
chức, cá nhân) khác nhau sử dụng.
+ Đất đai thường có các tài sản gắn liền (gồm: nhà, công trình xây dựng,
cây rừng, cây lâu năm) mà các tài sản này chỉ có giá trị nếu gắn liền với một thửa
đất tại vị trí nhất định; trong thực tế đời sống xã hội có nhiều trường hợp tài sản
gắn liền với đất không thuộc quyền sở hữu của người sử dụng đất.
Ba là: Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
phải thực hiện đồng thời cả hai việc: vừa ghi vào hồ sơ địa chính của cơ quan
Nhà nước để phục vụ cho yêu cầu quản lý Nhà nước đối với đất đai theo quy
hoạch và theo pháp luật; vừa cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất yên tâm
đầu tư vào việc sử dụng đất và có điều kiện thực hiện các quyền của người sử
dụng đất theo pháp luật.
b) Đăng ký Nhà nước về đất đai
Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin
cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Khái niệm này
ghi rõ:
- Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ
quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức
đăng ký đất đai;
- Dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất
quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai;
- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây
dựng dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính).
c) Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai
Đăng ký đất đai là một công cụ của Nhà nước để bảo vệ lợi ích Nhà nước,
lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân.
- Lợi ích đối với Nhà nước và xã hội:
+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp,

thuế chuyển nhượng;
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 7

+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản;
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất;
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân
việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật;
+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;
- Lợi ích đối với công dân:
+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản;
+ Khuyến khích đầu tư cá nhân;
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội (Nguyễn Thanh Trà & Nguyễn Đình
Bồng, 2005).
1.1.1.2. Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai, bất động sản
a) Hồ sơ đất đai, bất động sản
Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài
liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ
quyền đối với đất đai, bất động sản. Hồ sơ đất đai, bất động sản được lập để phục
vụ cho lợi ích của Nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân.
- Đối với Nhà nước: Để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc
quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả.
- Đối với công dân: Việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử
dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh
chóng, an toàn và với một chi phí thấp.
b) Nguyên tắc Đăng ký đất đai, bất động sản:
Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc đồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;

- Nguyên tắc chuyên biệt hoá.
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được
công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo
vệ. Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 8

pháp lý (Nguyễn Thanh Trà & Nguyễn Đình Bồng, 2005).
c) Đơn vị đăng ký - thửa đất
Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc
không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ
thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký, có một số hiệu nhận biết duy
nhất. Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt
lõi trong từng hệ thống đăng ký (Nguyễn Văn Chiến, 2006).
Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất
không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các
thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch.
Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ
yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không.
Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội dung
mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ
thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp.
Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và
đăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể từ
hàng chục mét vuông

cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính,
hệ thống bản đồ đia chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm vi
toàn quốc (Nguyễn Thanh Trà & Nguyễn Đình Bồng, 2005).
d) Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản

* Đăng ký văn tự giao dịch
- Giao dịch đất đai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên
quan đến đất đai được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế
chấp, nghĩa vụ, cho thuê, quyết định phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện
phong tặng, tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và bất cứ sự bảo đảm
quyền nào khác. Trên thực tế các giao dịch pháp lý về bất động sản rất đa dạng
trong khuôn khổ các phương thức chuyển giao quyền. Đó có thể là một giao dịch
thuê nhà đơn giản, thuê nhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn, thuê danh
nghĩa kèm thu lãi, cho quyền địa dịch, thế chấp và các quyền khác, đặc biệt là
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 9

hình thức giao dịch phổ thông nhất là mua bán bất động sản.
- Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch độc lập, nó
thường là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả thuận
khác về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên đất hoặc liên
quan tới đất. Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào đó đã được
thực hiện, nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tính hợp pháp của
các quyền được các bên đem ra giao dịch. Văn tự mua bán có thể không có người
làm chứng, có thể có người làm chứng, có thể do người đại diện chính quyền xác
nhận. Tuy nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng pháp lý về việc bên bán có
quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp đối với nhà và đất đem ra mua bán.
- Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các
giao dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản. Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là
một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự giao dịch. Khi
đăng ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao
những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký.
Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay
không đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền
hợp pháp đối với bất động sản. Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên

mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối
với đất mà mình mua.
* Đăng ký quyền
- Quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được giao
quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi.
- Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay
các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ. Nói
cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý
hiện hành giữa bất động sản và người có chủ quyền đối với bất động sản đó. Đăng
ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín và bảo hiểm
(Nguyễn Thanh Trà & Nguyễn Đình Bồng, 2005).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 10

1.1.1.3. Đối tượng đăng ký đất đai
- Nguyên tắc xác định người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất:
+ Là người đang sử dụng đất;
+ Là người có quan hệ trực tiếp với Nhà nước trong việc thực hiện quyền
và nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật.
- Các đối tượng sử dụng đất phải thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất
được quy định tại Điều 9 của Luật Đất đai 2003 gồm:
1. Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị,
tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội,
tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự
nghiệp công, đơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy định của
Chính phủ được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng
đất; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
hoặc công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất.
3. Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng

địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc và các điểm dân cư tương tự có cùng
phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ được Nhà nước giao đất hoặc công
nhận quyền sử dụng đất.
4. Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, thánh thất, thánh đường, tu viện,
trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và các cơ sở khác
của tôn giáo được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hoặc giao đất.
5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện
ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng
ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức
thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của
tổ chức liên chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất.
6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư, hoạt động văn hoá,
hoạt động khoa học thường xuyên hoặc về sống ổn định tại Việt Nam được Nhà
nước Việt Nam giao đất, cho thuê đất, được mua nhà ở gắn liền với quyền sử
dụng đất ở.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 11

7. Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu
tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất (Quốc hội Nước CHXHCNVN, 2003).
1.1.1.4. Các trường hợp phải đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần
đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ
quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và
có giá trị pháp lý như nhau.
1. Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
a) Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
b) Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
c) Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
d) Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.

2. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp
Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
c) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;
d) Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
đ) Chuyển mục đích sử dụng đất;
e) Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
g) Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm
sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà
nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất
sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
h) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài
sản chung của vợ và chồng;
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 12

i) Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của
nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
k) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo
kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm
quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định
của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại,
tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi
hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả

đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;
l) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
m) Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất (Chính
phủ, 2004).
1.1.2. Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
1.1.2.1. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐKQSDĐ
a) Pháp luật đất đai
* Luật Đất đai 2003
- Luật Đất đai 2003 quy định: "Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực
hiện tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất trong các trường hợp: Người đang
sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; người sử dụng đất
thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho
thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
người sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi
đường ranh giới thửa đất; người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của
Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải
quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành’’
(Quốc hội Nước CHXHCNVN, 2003).
"Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn phòng Đăng ký quyền sử
dụng đất là cơ quan dịch vụ công, thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 13

gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện
các quyền và nghĩa vụ" (Quốc hội Nước CHXHCNVN, 2003).
* Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ
về thi hành Luật Đất đai quy định: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
quyết định thành lập Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở TN&MT và

UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu đăng ký quyền
sử dụng đất trên địa bàn quyết định thành lập Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng
đất thuộc Phòng TN&MT (Chính phủ, 2004).
Như vậy, Nghị định đã quy định rất rõ sự phân cấp trong việc thành lập cơ
quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về đất đai, giảm bớt những
ách tắc trong quản lý Nhà nước về đất đai.
- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31 tháng 12 năm
2004 hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ và tổ chức hoạt động của VPĐK và tổ chức
phát triển quỹ đất. Trong đó quy định việc thành lập VPĐK khi chưa có đủ điều kiện
về cơ sở vật chất, thiết bị, nhân lực; hoạt động của tổ chức VPĐK gắn liền với công
tác cải cách hành chính.
- Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT/BTNMT-BNV-BTC ngày 15 tháng 03
năm 2010 hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức biên chế của Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
- Thông tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm 2005 của
liên Bộ Tài chính và Bộ TN&MT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ và trách nhiệm
của các cơ quan liên quan trong việc luân chuyển hồ sơ về nghĩa vụ tài chính, nhằm
đáp ứng yêu cầu cải cách thủ tục hành chính khi người sử dụng đất, thực hiện nghĩa
vụ tài chính liên quan đến đất và nhà (nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế
chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước
bạ và các khoản thu khác nếu có).
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm
2005 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản
gắn liền với đất. Thông tư quy định phạm vi điều chỉnh, các trường hợp đăng ký
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 14

thế chấp, bảo lãnh tại VPĐK; các quy định liên quan đến thẩm quyền, nhiệm vụ
quyền hạn và trách nhiệm của VPĐK, quy trình thực hiện thủ tục đăng ký thế
chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử

dụng đất.
- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm
2006 sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số
05/2005/TTLT/BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh.
- Thông tư liên tịch số 06/2010/TTLT-BTP-BTNMT ngày 01 tháng 3 năm
2010 sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-
BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm 2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và
Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất,
tài sản gắn liền với đất và Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT
ngày 13 tháng 6 năm 2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa
đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-
BTNMT ngày 16 tháng 6 năm 2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi
trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài
sản gắn liền với đất.
- Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11
năm 2011 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn
liền với đất.
b) Bộ Luật Dân sự (2005)
Liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi thực hiện
đăng ký quyền sử dụng đất tại VPĐK, quyền sở hữu được Bộ Luật Dân sự 2005
quy định cụ thể bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài
sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật (Điều 164); Việc đăng ký quyền
sở hữu tài sản (Điều 167); thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản (Điều
168); các quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản (Điều 173).
Trên cơ sở đó, pháp nhân, thể nhân tự xác định quyền và nghĩa vụ của mình về
bất động sản hợp pháp (trong đó có quyền sử dụng đất) đối với Nhà nước và cơ
quan có thẩm quyền (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2005).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 15

c) Một số văn bản khác
- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây
dựng cơ bản có hiệu lực thi hành từ 01/8/2009. Đối với lĩnh vực quản lý Nhà
nước về đất đai, Luật này tập chung cho một số vấn đề trong công tác cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất nhằm bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Phân định rõ ràng cụ thể trình tự, thủ tục điều kiện được uỷ quyền cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất.
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:
Nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho người sử dụng đất cũng
như xác lập quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn
dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, nhằm đảm bảo thống nhất trong
công tác quản lý giữa các bộ, ngành nâng cao vai trò trong công tác quản lý đất
đai từ trung ương đến địa phương. Nghị định 88/2009/NĐ-CP quy định cụ thể
việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đơn thuần chỉ là quyền sử
dụng đất mà nó bao gồm cả tài sản khác gắn liền với đất và được nhắc đến
"giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất".
Nếu như vậy thì vai trò của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp
huyện phải đảm nhiệm thêm một nhiệm vụ mới, đó là phải xác định được công
trình nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất và tất nhiên phải có sự thay đổi
phương pháp làm việc, mẫu giấy chứng nhận, mẫu văn bản có liên quan để bổ
sung các yếu tố như nhà ở, công trình xây dựng, cây lâu năm và rừng sản xuất là
rừng trồng, đồng thời cũng quy định các văn bản pháp lý có liên quan để xác
định quyền hợp pháp của người đăng ký chủ sở hữu tài sản đó (Điều 8-10).
Người sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có quyền
lựa chọn các hình thức trình tự cấp giấy chứng nhận đối với các trường hợp nhà