đánh giá việc thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng và thế chấp quyền sử dụng đất tại huyện khoái châu, tỉnh hưng yên giai đoạn 2009 2013

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM






TẠ HỮU HẠNH




ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN CHUYỂN ĐỔI,
CHUYỂN NHƯỢNG VÀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI HUYỆN KHOÁI CHÂU, TỈNH HƯNG YÊN
GIAI ĐOẠN 2009- 2013




CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 60.85.01.03


NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
GVC.TS. ĐỖ THỊ ĐỨC HẠNH

HÀ NỘI – 2015
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu,
kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ một
học vị nào.
Tôi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày…. tháng…. năm 2015
Tác giả luận văn



Tạ Hữu Hạnh

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ii

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo tại khoa
Quản lý đất đai, Ban Đào tạo Sau Đại học - Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam đã tạo
điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn
TS. Đỗ Thị Đức Hạnh - Giảng viên chính khoa Quản lý đất đai, Học Viện Nông
Nghiệp Việt Nam đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng tài nguyên và Môi trường huyện Khoái
Châu, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Khoái Châu, đã giúp đỡ tôi trong
thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới những người thân trong gia đình và các anh chị
em, bạn bè đồng nghiệp đã khích lệ, tạo những điều kiện tốt nhất cho tôi trong quá
trình thực hiện đề tài này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày…. tháng…. năm 2015
Tác giả luận văn



Tạ Hữu Hạnh

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iii

MỤC LỤC

Lời cam đoan i
Lời cảm ơn ii
Mục lục iii
Danh mục các chữ viết tắt vi
Danh mục bảng vii
Danh mục hình viii
MỞ ĐẦU 1
1 Tính cầp thiết của đề tài 1
2 Mục đích của đề tài 2
3 Yêu cầu của đề tài 2
CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3
1.1 Đất đai và sở hữu đất đai 3
1.1.1 Đất đai 3
1.1.2 Sở hữu đất đai 4
1.2 Việc thực hiện quyền của người sở hữu, người sử dụng đất trên thế giới 7
1.2.1 Thụy Điển 7
1.2.2 Australia 9
1.2.3 Cộng hoà Liên bang Đức 9
1.2.4 Cộng hoà Séc 10
1.2.5 Pháp 11
1.2.6 Trung Quốc 12
1.3 Cơ sở của việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại Việt Nam 13
1.3.1 Đặc điểm về quyền đối với đất tại Việt Nam 13
1.3.2 Hệ thống pháp luật về quản lý đất đai và quyền sử dụng đất ở

Việt Nam: 19
1.4 Thị trường quyền sử dụng đất tại Việt Nam 23
1.4.1 Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam 23
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iv

1.4.2 Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam 28
1.4.3 Thị trường quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Hưng Yên 31
CHƯƠNG 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 34
2.1 Đối tượng nghiên cứu 34
2.2 Phạm vi nghiên cứu 34
2.3 Nội dung nghiên cứu 34
2.3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Khoái Châu 34
2.3.2 Kết quả thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng và thế chấp quyền
sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân ở huyện Khoái Châu từ năm 2009
đến 2013: 34
2.3.3 Kết quả điều tra về việc thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng và
thế chấp của người sử dụng đất tại huyện Khoái Châu 34
2.3.4 Đánh giá việc thực hiện quyền tại huyện Khoái Châu từ năm 2009 đến 2013 35
2.3.5 Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở
huyện Khoái Châu 35
2.4 Phương pháp nghiên cứu 35
2.4.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp: 35
2.4.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: 35
2.4.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp 36
2.4.4 Phương pháp phân tích, so sánh 36
2.4.5 Phương pháp xử lý số liệu 36
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 37
3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất
của huyện Khoái Châu. 37

3.1.1 Đặc điểm tự nhiên 37
3.1.2 Đặc điểm kinh tế- xã hội 38
3.1.3 Hiện trạng quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện 42
3.2 Kết quả thực hiện đăng ký quyền chuyển đổi, chuyển nhượng và thế
chấp QSDĐ tại văn phòng đăng ký QSDĐ huyện Khoái Châu giai đoạn
từ năm 2009-2013 48
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page v

3.2.1 Kết quả thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất 48
3.2.2 Kết Quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 49
3.2.3 Kết quả thực hiện quyền thế chấp QSDĐ 55
3.3 Kết quả điều tra về việc thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
thế chấp tại huyện Khoái Châu 60
3.3.1 Kết quả điều tra thực hiện quyền chuyển đổi 60
3.3.2 Kết quả điều tra việc thực hiện quyền chuyển nhượng 63
3.3.3 Kết quả điều tra việc thực hiện quyền thế chấp: 65
3.4 Đánh giá chung về việc thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng và
thế chấp QSDĐ tại huyện khoái Châu giai đoạn 2009-2013 66
3.4.1 Về kết quả đăng ký quyền tại Văn phòng đăng ký 66
3.4.2 Về kết quả điều tra thực hiện quyền 67
3.4.3 Đánh giá của người dân khi thực hiên quyền 67
3.5 Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, thế chấp tại huyện Khoái Châu 71
3.5.1 Giải pháp về tuyên truyền và phổ biến pháp luật 71
3.5.2 Giải pháp cải tiến thủ tục hành chính 71
3.5.3 Giải pháp về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất 72
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 74
1 Kết luận 74
2 Kiến nghị 75

TÀI LIỆU THAM KHẢO 76
PHỤ LỤC 78
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt Cụm từ được viết tắt
BĐS : Bất động sản
BTNMT

: Bộ Tài nguyên và Môi trường
CN-XD

: Công nghiệp - Xây dựng
CNH, HĐH

: Công nghiệp hóa, hiện đại hóa
ĐVT : Đơn vị tính
GCN

: Giấy chứng nhận
GTSX

: Giá trị sản xuất
KH : Kế hoạch
KTXH

: Kinh tế xã hội
NĐ-CP

: Nghị định Chính phủ
QLĐĐ
: Quản lý đất đai
QSDĐ

: Quyền sử dụng đất
QSH

: Quyền sở hữu
SDĐ : Sử dụng đất
UBND : Uỷ ban nhân dân
XHCN : Xã hội chủ nghĩa






Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vii

DANH MỤC BẢNG

STT Tên bảng Trang

3.1 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Khoái Châu
giai đoạn 2009-2013 44
3.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Khoái Châu năm 2013 46
3.3 Kết quả quyền chuyển nhượng QSDĐ ở tại huyện Khoái Châu giai

đoạn 2009-2013 50
3.4 Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp tại huyện
Khoái Châu giai đoạn 2009-2013 54
3.5 Kết quả thực hiện quyền thế chấp QSDĐ tại huyện Khoái Châu giai
đoạn 2009 – 2013 58
3.6 Kết quả điều tra về việc thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ tại huyện
Khoái Châu 61
3.7 Kết quả điều tra về việc thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ theo
các xã giai đoạn 2009-2013 63
3.8 Ý kiến người dân về việc thế chấp QSDĐ trên địa bàn huyện Khoái
Châu giai đoạn 2009- 2013 65
3.9 Ý kiến người dân về thủ tục thực hiện các quyền trên địa bàn huyện
Khoái Châu giai đoạn 2009- 2013 68
3.10 Ý kiến người dân về thời gian hoàn thành các thủ tục đăng ký các
quyền trên địa bàn huyện Khoái Châu giai đoạn 2009- 2013 68
3.11 Ý kiến người dân về các văn bản hướng dẫn thực hiện các quyền trên
địa bàn huyện Khoái Châu giai đoạn 2009- 2013 69
3.12 Ý kiến người dân về các loại phí, lệ phí phải đóng khi thực hiện các
quyền trên địa bàn huyện Khoái Châu giai đoạn 2009- 2013 69
3.13 Ý kiến người dân về thái độ của cán bộ khi thực hiện TTHC 70
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page viii

DANH MỤC HÌNH

STT Tên hình Trang

3.1 Sơ đồ hành chính huyện Khoái Châu 37
3.2 Cơ cấu đất đai của huyện Khoái Châu năm 2013 45
3.3 Đường giao thông nội đồng 48

3.4 Người dân thực hiện quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký QSDĐ
huyện Khoái Châu 57

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 1

MỞ ĐẦU

1. Tính cầp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý báu, là nguồn nội lực để xây
dựng và phát triển đất nước, nên mỗi nước đều có một hệ thống quản lý và sử dụng
đất đai có hiệu quả. Ở Việt Nam, trước khi có Hiến pháp 1980, đất đai nước ta vẫn có
nhiều hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Khi có
Hiến pháp 1980, ở nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn
dân. Đến Hiến pháp 1992, tại Điều 18 đã quy định với tinh thần là: Người được Nhà
nước giao đất thì được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định
của pháp luật. Cụ thể hóa Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi một số
điều Luật Đất đai 1998, 2001 và Luật Đất đai 2003 đã từng bước cụ thể hoá quy định
này của Hiến pháp với xu thế là ngày càng mở rộng các quyền cho người sử dụng đất,
trước hết là đối với đất giao có thu tiền sử dụng đất và đất thuê (như đất làm nhà ở,
đất sử dụng vào mục đích kinh doanh của các chủ thể). Việc “thị trường hoá”, “tiền tệ
hoá” QSDĐ ngày càng rõ nét và quyền của người sử dụng đất tương xứng với nghĩa
vụ kinh tế mà họ đã đóng góp cho xã hội, cho Nhà nước. Sự phát triển này đã hình
thành thị trường đất đai, hoà nhập vào nền kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, từng
bước đồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Vì vậy trong Đại
hội Đảng lần thứ IX đã có chủ trương phát triển đầy đủ thị trường QSDĐ. Luật Đất
đai 2003 có những quy định về giao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử
dụng và có những quy định để các tổ chức, cá nhân sử dụng đất dễ dàng thực hiện các
quyền của QSDĐ. Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện các QSDĐ ở các địa
phương vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết

Khoái Châu gồm 24 xã và một thị trấn, là huyện đồng bằng Bắc Bộ, nằm trên
tả ngạn của sông Hồng với các tuyến đường chính: đường 209, đường 204, đường
199 Khoái Châu có cơ sở hạ tầng khá đồng bộ nên thuận lợi trong thu hút các
nguồn lực cho sự phát triển kinh tế xã hội nhằm khai thác có hiệu quả tiềm năng về
đất đai, tài nguyên và trí lực trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội theo hướng
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 2

công nghiệp hoá và hiện đại hoá, hoà nhập với xu thế chung của tỉnh và khu vực.
Chính vì thế, trong những năm qua, tốc độ đô thị hoá ở huyện diễn ra khá mạnh , thị
trường bất động sản hoạt động sôi nổi Nhu cầu sử dụng đất của nhân dân tăng lên,
đất đai trở thành tài sản có giá và quyền sử dụng đất có quyền tham gia vào thị trường
bất động sản. Các giao dịch dân sự về chuyển nhượng, chuyển đổi, thế chấp quyền sử
dụng đất diễn ra với nhiều phức tạp với mật độ phổ biến và sôi động nhất, tỷ lệ thuận
với nhịp độ gia tăng dân số, sự phát triển của nền kinh tế đất nước, trên thực tế việc
áp dụng quy định pháp luật của các cơ quan có thẩm quyền vẫn còn nhiều bất cập đã
góp phần ảnh hưởng không nhỏ đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
Để đảm bảo được lợi ích tối đa của người dân khi thực hiện các quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, thế chấp quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật,
phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, tôi chọn thực hiện đề tài:
"Đánh giá việc thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng và thế chấp quyền
sử dụng đất tại huyện Khoái Châu, tỉnh Hưng Yên giai đoạn 2009- 2013" dưới sự
hướng dẫn của TS. Đỗ Thị Đức Hạnh - Giảng viên chính khoa Quản lý đất đai Học
Viện Nông Nghiệp Việt Nam, cùng với sự giúp đỡ của cán bộ Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất huyện Khoái Châu, và phòng tài nguyên huyện Khoái Châu, tỉnh
Hưng Yên.
2. Mục đích của đề tài
- Đánh giá tình hình thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng và thế chấp
quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Khoái Châu trong giai đoạn 2009-2013.
- Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển

nhượng và thế chấp quyền sử dụng đất ở huyện Khoái Châu.
3. Yêu cầu của đề tài
- Các số liệu điều tra khách quan, có độ tin cậy cao, đánh giá đúng tình hình
thực hiện các quyền sử dụng đất.
- Giải pháp đề xuất có tính khả thi và phù hợp với địa phương.


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 3

CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Đất đai và sở hữu đất đai
1.1.1 Đất đai
Quốc hội (1993) đã đã khẳng định tại Luật đất đai: “Đất đai là tài nguyên quốc
gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của
môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn
hóa, xã hội, an ninh quốc phòng”. Như vậy đất đai có vị trí và vai trò đăc biệt quan
trọng đối với con người. Hiến pháp năm 2013 của nước Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa
Việt Nam khẳng định tại Điều 54: “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn
lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật” (Quốc hội, 2013a)
Đất đai là điều kiện chung nhất đối với mọi quá trình sản xuất và hoạt động
của con người. Nếu không có đất sẽ không có sản xuất cũng như không có sự tồn tại
của chính con người. Do vậy, để có thể sử dụng đúng, hợp lý và có hiệu quả toàn bộ
quỹ đất thì việc hiểu rõ khái niệm về đất đai là vô cùng cần thiết. Về mặt thuật ngữ
khoa học “Đất” và “Đất đai” có sự phân biệt nhất định. Theo các nhà khoa học thì
“Đất” tương đương với từ “Soil” trong tiếng Anh, nó có nghĩa trùng với thổ hay thổ
nhưỡng bao hàm ý nghĩa về tính chất của nó. Còn “Đất đai” tương đương với từ
“Land” trong tiếng Anh, nó có nghĩa về phạm vi không gian của đất hay có thể hiểu
là lãnh thổ. Con người cùng với sự tiến hóa của mình đã không ngừng tác động vào

đất (chủ yếu là lớp vỏ địa lý) và làm thay đổi nó một cách nhất định. Theo tiến trình
này, con người cũng nhận thức về đất đai một cách đầy đủ hơn, đất đai là một diện
tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái
ngay trên và dưới bề mặt đó như: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt
nước, các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm vá khoáng sản trong lòng đất,
tập đoàn động thực vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con
người trong quá khứ và hiện tại Như vậy, đất đai là một khoảng không gian có thời
hạn theo chiều thẳng đứng gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm
động thực vật, nước mặt, nước ngầm và tài nguyên khoáng sản trong lòng đất theo
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 4

chiều ngang trên mặt đất là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thủy văn cùng
nhiều thành phần khác giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động
sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài người.
Đất đai là điều kiện vật chất mà mọi sản xuất và sinh hoạt đều cần tới. Đất đai
là khởi điểm tiếp xúc và sử dụng tự nhiên ngay sau khi nhân loại xuất hiện. Trong
nền sản xuất, đất đai giữ vị trí, vai trò đặc biệt quan trọng. Trong quá trình phát triển
của xã hội loài người, sự hình thành và phát triển của mọi nền văn minh vật chất và
văn minh tinh thần, tất cả các kỹ thuật vật chất và văn hóa khoa học đều được xây
dựng trên nền tảng cơ bản là sử dụng đất đai.
1.1.2. Sở hữu đất đai
Chế độ sở hữu về đất đai tại Việt Nam được hình thành và phát triển theo
những tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những hình
thái kinh tế - xã hội nhất định trong lịch sử. Quá trình hình thành chế độ và các hình
thức sở hữu đất đai ở Việt Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về đất đai được xác lập
từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau. Tuy nhiên, quyền sở hữu
toàn dân về đất đai chỉ được hình thành theo Hiến pháp 1959 và được khẳng định là
duy nhất từ Hiến pháp 1980 và sau đó được tiếp tục khẳng định và củng cố trong
Hiến pháp 1992. Quốc hội (1992) đã khẳng định tại Điều 17 của Hiến pháp: “Đất đai,

rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển,
thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp,
công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hóa, xã hội, khoa học, kỹ thuật,
ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của
Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy
hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992). Luật Đất đai 1993 (Luật Đất đai sửa
đổi 1998, 2001) cũng đã thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các
quy định về đất đai của Hiến pháp. Quốc hội (1993) quy định tại điều 1 Luật Đất đai:
“đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý”.
Tiếp tục kế thừa và phát triển các quy định về sở hữu đất đai của Luật Đất đai
1993, Luật Đất đai 2003 đã quy định cụ thể hơn về chế độ sở hữu đất đai tại Điều 5:
“sở hữu đất đai: 1. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.2.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 5

Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau: a) Quyết định mục đích
sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử
dụng đất (sau đây gọi chung là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất); b) Quy định về hạn
mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; c) Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi
đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; d) Định giá đất. 3. Nhà nước thực hiện
quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai
như sau: a) Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; b) Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập
từ chuyển quyền sử dụng đất; c) Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do
đầu tư của người sử dụng đất mang lại. 4. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho
người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử
dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất.”, tại Điều 6 quy định: “Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai”
và Điều 7 quy định: “Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về
đất đai và thống nhất quản lý nhà nước về đất đai” (Quốc hội, 2003)
Hiến pháp năm 2013 của nước Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm

2013 quy định tại Điều 53: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn
lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước
đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu và thống nhất quản lý”. Quốc hội (2013) đã khẳng định tại điều 4 Luật đất đai:
“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản
lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật
này”. Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc
thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được
sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước
cũng như của người sử dụng (Quốc hội, 2013a, 2013b)
Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu,
quyền sử dụng và quyền định đoạt. Với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, nhà nước
là đại diện chủ sở hữu ở nước ta, quyền sở hữu đất đai có những đặc điểm:
Quyền chiếm hữu đất đai: Nhà nước các cấp tự nắm giữ tổng hợp tài sản,tài
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 6

nguyên đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình, sự nắm giữ này là tuyệt đối và
không điều kiện, không giới hạn. Nhà nước cho phép người sử dụng được quyền
chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu
dài nhưng không phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục
đích, dưới các hình thức giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất;
trong những trường hợp cụ thể này, QSDĐ của Nhà nước được trao cho người sử
dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể. QSDĐ của Nhà nước
và QSDĐ cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều
thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi. Như vậy nhà
nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm
vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng,
đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích từ việc đầu tư
trên đất. Người sử dụng đất đai tuy cũng có quyền chiếm hữu nhưng là chiếm hữu để

sử dụng theo quy định của Nhà nước.
Quyền sử dụng đất đai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ tài
sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực hiện
quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần, Nhà
nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ chức cho toàn xã
hội (trong đó có cả tổ chức của Nhà nước) sử dụng đất vào mọi mục đích. QSDĐ
được giao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ
thể; Quyền sử dụng đất đai của Nhà nước và quyền sử dụng đất cụ thể của người sử
dụng đất tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ quy mô trong quan hệ giữa “vĩ mô” và
“vi mô” nhưng đều phải thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức
độ hưởng lợi, ở đây quyền sử dụng đất được tổ chức để việc sử dụng đất đem lại hiệu
quả kinh tế xã hội cao nhất, người sử dụng đất không thể chỉ vì lợi ích của bản thân
mà còn phải vì lợi ích chung của toàn xã hội, chính trên cơ sở này để xây dựng và xác
định quyền và nghĩa vụ công dân của người sử dụng đất được Nhà nước giao. Về
nguyên tắc, người trực tiếp sử dụng đất được Nhà nước giao chỉ được hưởng lợi ích
từ đất do chính mình đầu tư mang lại. Pháp luật cần căn cứ vào tình hình thực tế về
kinh tế xã hội và các chính sách của phát triển để quy định hình thức, biện pháp và
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 7

mức độ điều tiết các nguồn thu từ đất để đảm bảo được chế độ sở hữu và yêu cầu của
ổn định, phát triển.
Quyền định đoạt tài sản (tài nguyên đất đai): Quyền định đoạt của Nhà nước là
cơ bản và tuyệt đối thể hiện các hoạt động cụ thể khi giao đất, cho thuê đất, thu hồi
đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quyền định đoạt này gắn liền với quyền
quản lý về đất đai làm tăng thêm vai trò của Nhà nước trong việc tổ chức sử dụng đất
đai và nâng cao hiệu quả của việc sử dụng này. Những quyền năng của người sử dụng
đất liên quan đến việc định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể được thể
hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng
đất hoặc góp vốn quyền sử dụng đất theo những quy định cụ thể của pháp luật.

Những quyền năng này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức nhận đất
và đối tượng nhận đất mà pháp luật cần quy định cụ thể. (Nguyễn Đình Bồng, 2006)
1.2. Việc thực hiện quyền của người sở hữu, người sử dụng đất trên thế giới
1.2.1. Thụy Điển
Quyền sở hữu đất đai ở Thụy Điển được quy định tại Bộ luật đất đai từ năm
1970. Tất cả đất đai tại Thủy Điển đều được chia thành những đơn vị bất động sản và
được xác định trong sổ đăng ký bất động sản. Quyền sở hữu là các quyền( chiếm hữu,
sử dụng, định đoạt.
Đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển
nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng
đất đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sau khi
mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký. Toà án sẽ xem xét, đối
chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ tiến hành đăng ký quyền sở hữu
để người mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao của hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại
toà án, bản gốc được trả lại cho người mua. Toà án cũng xem xét các hạn chế về
chuyển nhượng của bên bán.
Việc đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ
hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Tại Thụy Điển, hầu như tất cả các vụ
chuyển nhượng đều được đăng ký. Vì việc đăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về
quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ sở hữu mới quyền được ưu tiên khi có tranh
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 8

chấp với một bên thứ ba nào đó và quan trọng hơn, quyền sở hữu được đăng ký rất
cần thiết khi thế chấp
- Vấn đề thế chấp: Hệ thống chế chấp kết hợp chặt chẽ với hệ thống ngân hàng
trong việc đăng ký trên cơ sở vi tính hóa.Những văn bản thế chấp được đưa ra dưới
dạng dữ liệu điện tử, được lưu giữ trong hệ thống.Theo quy định của pháp luật về thế
chấp:Trước tiên người sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản
tiền nhất định, Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay.

Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là: bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên
cho vay cần đặt ra các điều kiện cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực
hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi không đáp ứng các yêu cầu
này thì thế chấp sẽ không hợp pháp. Đó là trình tự thế chấp theo quy định của pháp
luật nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng
thực hiện. Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ lượng
tiền vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi toà án để xin
đăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế chấp đến
toà án. Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển lại ngân hàng và lưu
trong hồ sơ thế chấp. Thông thường ngân hàng đợi đến khi có quyết định phê duyệt
của toà án mới chuyển tiền cho người đi vay. Khi nợ thế chấp được thanh toán hết,
văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại cho bên đi vay. Khi hợp đồng
thế chấp bị vi phạm và Khi không được thanh toán theo đúng hợp đồng, bên cho vay
sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản để thế nợ. Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền
đặc biệt thực hiện, đó là: Cơ quan thi hành pháp luật. Nếu yêu cầu không được chấp
thuận, tài sản sẽ được bán đấu giá và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền
đã cho thế chấp. Thủ tục này được tiến hành khá nhanh chóng. Vụ việc sẽ được xử lý
trong vòng 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá. Thông qua hệ thống thế chấp,
những tài sản này có thể chuyển từ vốn chết sang vốn sinh lời. Khoảng 80% tổng tín
dụng ở Thụy Điển được bảo đảm bằng thế chấp.
Trong trường hợp chuyển nhượng đất đai, cần phải có hợp đồng thành văn bản
giữa các bên, nêu rõ đối tượng và giá chuyển nhượng. Hợp đồng mua bán phải được
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 9

cơ quan đăng ký đất đai thông qua trong vòng ba tháng. (Nguyễn Đình Bồng và cộng
sự ,2014)

1.2.2. Australia
Cơ sở pháp luật tại Australia về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai có từ rất

sớm. Thời gian trước 01/01/1875, luật pháp Australia quy định 2 loại đất thuộc sở
hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân). Đất
Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất do
Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khoán thời gian sau
1/1/1875). Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Australia quy định Nhà
nước và tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia
giữa nhà và đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và độ
sâu được quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của pháp
luật). Toàn bộ khoáng sản có trong lòng đất như: bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt,
ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát, đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về đất đai
1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê đất với
chủ đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất. Luật pháp Australia thừa nhận
quyền sở hữu tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất.
Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền
theo di chúc mà không có sự trói buộc hoặc ngăn trở nào. Nhà nước có quyền trưng
dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công trình công cộng phục vụ quốc kế dân
sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902) nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi
thường. Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và phân vùng và đất phải được
đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại cơ quan
có thẩm quyền. Hệ thống Torrens đóng vai trò trung tâm của Luật bất động sản của
Luật bất động sản của Australia. Đây là hệ thống chứng nhận quyền qua đăng ký và
được đảm bảo về tính chính xác. (Nguyễn Đình Bồng và cộng sự,2014)
1.2.3. Cộng hoà Liên bang Đức
Mục tiêu chuyển đổi sang thị trường đối với lĩnh vực bất động sản được xác
định rất rõ ràng tại Cộng hoà Liên bang Đức. Chính phủ thực hiện sự cam kết với
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 10

chương trình hành động cụ thể, cũng như việc hình thành khung khổ pháp lý bảo đảm
cho quá trình chuyển đổi. Ở Đức, quyền có nhà ở của công dân được quy định trong

Liên bang. Theo đó, đất và nhà không tách rời, nhà đất được mua - bán theo nguyên
tắc của thị trường.
Hiến pháp Cộng hoà Liên bang Đức tại (Điều XIV) quy định quyền sở hữu
đất và quyền thừa kế xây dựng được Nhà nước bảo đảm. Tuy nhiên, chủ sở hữu có
nghĩa vụ sử dụng không đi ngược với lợi ích của toàn xã hội. Khái niệm về sở hữu
đất và nhà ở Đức là thống nhất với ngoại lệ là: Thứ nhất, quyền thừa kế xây dựng -
với quyền này người được hưởng quyền thừa kế xây dựng có thể xây dựng và sử
dụng công trình trên mảnh đất của chủ khác - bên giao quyền thừa kế xây dựng - theo
hợp đồng được phép ký cho một thời hạn tối đa là 99 năm. Người mua quyền có
nghĩa vụ phải trả hàng năm cho chủ đất khoản tiền bằng 6 - 7% giá trị của mảnh đất.
Quyền thừa kế xây dựng được thế chấp và hết hạn hợp đồng thì chủ đất mua lại nhà;
hai là, sở hữu từng phần - áp dụng trong trường hợp một người mua căn hộ trong một
toà nhà thì được quyền sở hữu căn hộ và một phần đất trong khuôn viên toà nhà.
Phần đất này được quy định theo tỷ lệ phần trăm của toàn bộ diện tích đất, mặc dù
không chỉ rõ ở vị trí cụ thể nào. Tỷ lệ này phụ thuộc vào diện tích và vị trí không gian
của căn hộ. (Trần Tú Cường, 2012)
1.2.4. Cộng hoà Séc
Quyền có nhà ở được quy định trong Hiến pháp của nước Cộng hoà Séc. Sau
năm 1989, nghĩa là kể từ khi nước này tuyên bố từ bỏ mô hình xã hội chủ nghĩa và
chuyển sang xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường thì vấn đề chuyển đổi sở
hữu, trong đó có vấn đề đất đai và bất động sản cũng đồng thời được tiến hành với hai
nội dung cơ bản là hoàn lại bất động sản cho chủ cũ, các tài sản thuộc công sản trước
đây được tư nhân hoá để hình thành một cơ cấu sở hữu phù hợp với cơ chế thị trường.
Tuy nhiên, cho đến 2003, thị trường bất động sản ở Séc vẫn chưa hoàn thiện.
Mặt bằng giá cả vẫn còn thấp so với thị trường của các nước EU. Khác với ở Đức,
luật pháp của Séc không quy định quyền thừa kế xây dựng và quyền ưu tiên được
mua trước khi mảnh đất được bán.
Hơn nữa, sở hữu nhà và đất do di sản của thời kỳ kế hoạch hoá tập trung tách
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 11

rời, mặc dù Séc đang thực hiện các bước cần thiết để thống nhất làm một. Người
nước ngoài chưa được bình đẳng trên thị trường bất động sản ở Séc, nghĩa là họ chưa
được quyền mua bán với trường hợp ngoại lệ là có đầu tư 100% trên đất Séc. Lý do
cơ bản là thu nhập của công dân Séc hiện còn quá thấp so với mặt bằng chung của
EU, chính vì hạn chế này mà lao động của Séc hiện nay không được tự do kiếm việc
làm tại các nước EU. Khác với Đức khi có sẵn khung khổ pháp lý thị trường và sức
mạnh tài chính của Tây Đức, ở Séc, quá trình này còn nhiều khó khăn và cần có thời
gian. (Lê Xuân Bá và cộng sự, 2003)
1.2.5. Pháp
Pháp luật đất đai của Pháp thuộc hệ thống luật lục địa bắt nguồn từ luật La Mã.
Quyền sở hữu đất đai được quy định gồm sở hữu đất đai nhà nước, sở hữu đất đai tư
nhân, phần lớn đất đai ở pháp huộc sở hữu tư nhân.
Chế độ pháp lý chung về đăng ký bất động sản của Pháp đã được đưa vào Bộ
luật dân sự năm 1804 và được chỉnh sửa, bổ sung nhiều lần. Các nguyên tắc đăng ký
bất động sản: Hợp đồng công chứng, tân thủ trình tự, thủ tục về quy trình chuyển
nhượng, cung cấp đầy đủ, chính xác các thông tin liên quan. Việc thực hiện đăng ký
bất động sản thông qua mối liên hệ giữa công chứng viên- Nhân viên đăng ký thuộc
văn phòng-cơ quan địa chính.
Cơ quan công chứng đảm bảo tính hợp pháp của bất động sản và tất cả các
biến động của bất động sản, đồng thời có quyền thu thuế trước bạ liên quan để nộp
cho ngân sách Nhà nước.
Cơ quan địa chính: chịu trách nhiệm đo đạc, bảo đảm về kỹ thuật đối với bất
động sản khi có biến động.
Văn phòng đăng ký đất đai đảm bảo tính công khai về giao dịch đất đai, bất
động sản. Ở pháp thực hiện việc đăng ký qua mạng. Công chứng viên có thể dùng thẻ
Real gửi yêu cầu của mình đến cơ quan đăng ký thế chấp và sẽ nhận được trả lời qua
đường văn thư trong thời hạn từ 4-7 ngày. Sau khi công chứng viên nhận được thông
báo từ Micen xác nhận đã nhận được tài liệu giao dịch và đã xếp nó vào cơ sở dữ liệu.
phòng đăng ký giao dịch thế chấp cũng gửi thông báo cho phòng công chứng rằng

giao dịch đã được đăng ký. Quy trình đăng ký đã hoàn thành và lúc này có thêm khái
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 12

niệm văn bản điện tử công chứng. (Tổng cục quản lý đất đai, 2011)
1.2.6. Trung Quốc
Hiến pháp 1982 của Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa quy định tại Điều 10, đất
đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể (đối
với đất thuộc khu vực nông thôn). Vì đất đai ở nông thôn cũng là đối tượng quản lý
của chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối với toàn bộ đất đai
ở Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc. Mặc dù không thừa
nhận tư hữu đất đai nhưng theo Điều 2 của Hiến pháp được sửa đổi năm 1988, QSDĐ
được phép chuyển nhượng tại Trung Quốc. Ở điều kiện này, QSDĐ đã được tách rời
khỏi quyền sở hữu đất đai.
Hiện nay QSDĐ ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDĐ được “cấp” và
QSDĐ được “giao”. QSDĐ được "cấp" là loại QSDĐ truyền thống được áp dụng cho
các doanh nghiệp nhà nước. Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà nước không
thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào. Đối với trường hợp này,
QSDĐ không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp.
Cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở Trung Quốc
đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ “giao”. Các doanh nghiệp, người sử dụng đất được
phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định nào đó từ Nhà nước với một
khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70 năm tuỳ thuộc vào mục
đích sử dụng). Việc mua bán này có thể được thực hiện thông qua thoả thuận, đấu
thầu hoặc đấu giá. Khi đã có được QSDĐ người sử dụng đất có thể thực hiện giao
dịch đất đai qua các hình thức sau:
- Chuyển nhượng QSDĐ
Chuyển nhượng QSDĐ là hoạt động dân sự, cho nên chính quyền chỉ đóng vai
trò giám sát mà không can thiệp bằng biện pháp hành chính, trừ những trường hợp
thực sự cần thiết. Nhìn chung, có ba điều kiện cơ bản để được chuyển nhượng, đó là:

đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính để có QSDĐ; có giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏ
vốn thực hiện hoạt động đầu tư ở một mức độ nhất định, thông thường là ít nhất 25%
tổng số vốn đầu tư cho việc sử dụng theo dự án.)
Như vậy, các điều kiện chuyển nhượng QSDĐ nêu trên có điểm giống với
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 13

điều kiện chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam ở hai điều kiện đầu. Về
điều kiện thứ ba, quy định của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ thể hơn quy định
của pháp luật Việt Nam. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện quyền
của người sử dụng đất và việc quản lý nhà nước về đất đai.
Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng QSDĐ không nhất
thiết phải qua công chứng nhà nước. Thông thường trong 15 ngày kể từ ngày ký hợp
đồng, người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải đăng ký QSDĐ tại Phòng quản lý Nhà
nước về đất đai, kèm với việc nộp phí chuyển nhượng tương ứng.
Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển nhượng. Không
có quy định nào của pháp luật nhằm xác định giá chuyển nhượng này, mà nó do bên
chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thoả thuận. Tuy nhiên, trong trường hợp
giá cả chuyển nhượng “thấp một cách đáng nghi ngờ”, chính quyền địa phương có
thể có quyền ưu tiên mua QSDĐ trong trường hợp này. Quy định này nhằm tránh
những tiêu cực, gian dối trong chuyển nhượng QSDĐ.
- Thế chấp QSDĐ
Người sử dụng đất có thể thế chấp QSDĐ thông qua giấy chứng nhận QSDĐ
tại các tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn. Giao dịch thế chấp phải được thực
hiện thông qua hợp đồng giữa người sử dụng đất và chủ thể cho vay. Nếu đến hạn
thanh toán mà người thế chấp không trả được nợ, bên cho vay có thể phải đăng ký
quyền sử dụng với tư cách là người sử dụng đất mới.
Đất đai thuộc quyền sở hữu tập thể của nông dân do chính quyền cấp huyện
trở lên đăng ký, xác nhận quyền sở hữu. Đất đai thuộc quyền sở hữu của Nhà nước
do chính quyền cấp huyện trở lên đăng ký, trong đó cơ quan trung ương sử dụng đất

do Quốc Vụ viện cấp giấy (Nguyễn Đình Bồng, 2011)
1.3. Cơ sở của việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại Việt Nam
1.3.1 Đặc điểm về quyền đối với đất tại Việt Nam
1.3.1.1 Quyền sở hữu toàn dân về đất đai
Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Nhà nước là người đại diện, còn
mỗi người dân thực hiện QSDĐ. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền tối cao,
thiêng liêng và không thể chia cắt, chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là toàn dân,
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 14

nhưng mỗi người dân không phải là một chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, không
phải là các đồng chủ sở hữu đối với đất đai. Nhưng người dân (tổ chức và cá nhân, hộ
gia đình) có QSDĐ. Nhà nước thực hiện quyền sở hữu, người dân được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất sử dụng. Điều này đã được Hiến pháp cũng như Luật Đất đai
hiện hành ghi nhận.
Quá trình hình thành chế độ và các hình thức sở hữu đất đai ở Việt Nam cho
thấy, chế độ sở hữu công về đất đai được xác lập từ thời phong kiến ở các hình thức
và mức độ khác nhau. Quốc hội(1992) khẳng định tại Điều 17 của Hiến pháp: “Đất
đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển,
thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp,
công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hóa, xã hội, khoa học, kỹ thuật,
ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của
Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”, còn Quốc hội(2003) đã quy định tại Điều 7
Luật Đất đai: “Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và
thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai’’. toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý
nhà nước về đất đai” (Quốc hội, 2003)
Hiến pháp năm 2013 của nước Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm
2013 quy định tại Điều 53: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn
lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước
đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở

hữu và thống nhất quản lý”. (Quốc hội, 2013a)
Cũng khẳng định tại Điều 4: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho
người sử dụng đất theo quy định của Luật này”. Với tư cách là đại diện chủ sở hữu
toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong
phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng.
(Quốc hội, 2013b)
Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện
việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 15

được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà
nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở
hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Quyền chiếm hữu đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc phạm vi
lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn. Nhà nước cho phép
người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời
gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu này
chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất không thu tiền, giao
đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trường hợp cụ thể này, QSDĐ của Nhà
nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất
cụ thể. QSDĐ của Nhà nước và QSDĐ cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác
nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức
độ hưởng lợi QSDĐ: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ tài sản, tài
nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực hiện quyền sở
hữu đất đai về mặt kinh tế.
Quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt
đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê

đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận QSDĐ (GCNQSDĐ). Việc định đoạt số
phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến QSDĐ, thể hiện qua việc
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ. (Nguyễn
Đình Bồng ,2010)
1.3.1.2 Quyền sử dụng đất
Quốc hội (1993) quy định trong Luật Đất đai có khái niệm “quyền sử dụng
đất” và “người sử dụng đất”
- Người sử dụng đất:
Quốc hội (1987) quy định tại (Điều 1) Luật đất đai người sử dụng đất bao gồm:
Các nông trường, lâm trường, hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp;
các xí nghiệp; đơn vị vũ trang nhân dân; cơ quan nhà nước; tổ chức xã hội, cá nhân.
Quốc hội (1993) quy định tại (Điều 1) Luật đất đai: “Đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 16

vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung là tổ
chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Nhà nước còn cho tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân thuê đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất,
cho thuê đất trong Luật này gọi chung là người sử dụng đất. Nhà nước cho tổ chức, cá
nhân nước ngoài thuê đất” (Quốc hội, 1993).
So với Luật đất đai năm 1987 thì Luật đất đai 1993 đã mở rộng thành phần: tổ
chức kinh tế và hộ gia đình. Luật sửa đổi, bổ sung Luật đất đai 1998, 2001 đã bổ sung
thêm đối tượng: “Tổ chức, cá nhân nước ngoài”
Quốc hội (2003) quy định tại Điều 9 của Luật đất đai: “Người sử dụng đất quy
định trong Luật này bao gồm: Các tổ chức trong nước…; Hộ gia đình, cá nhân trong
nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân) được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất; Cộng đồng
dân cư…; Cơ sở tôn giáo…; Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao…; Người
Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư, hoạt động văn hoá, hoạt động khoa học

thường xuyên hoặc về sống ổn định tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất,
cho thuê đất, được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở; Tổ chức, cá nhân
nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư được Nhà nước Việt Nam
cho thuê đất.”
Theo Quốc hội,(2013) quy định tại Điều 5 Luật đất đai: “Người sử dụng đất
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển
quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này, bao gồm: Tổ chức trong nước; Hộ gia
đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân); Cộng đồng dân
cư; Cơ sở tôn giáo; Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại; Người Việt Nam định
cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch; Doanh nghiệp có vốn đầu
tư nước ngoài…”
- Quyền sử dụng đất:
Luật đất đai năm 1987, cụ thể hóa các quy định của Hiến pháp 1980 quy định
cụ thể quyền của người sử dụng đất. Luật đất đai năm 1987 quy định tại điều 3: “ Nhà
nước đảm bảo cho người sử dụng đất được hưởng những quyền lợi hợp pháp trên đất
được giao, kể cả quyền chuyển nhượng, bán thành quả lao động, kết quả đầu tư trên