đánh giá tình hình thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố thái nguyên

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM





NGUYỄN VĂN KIÊN





ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN




LUẬN VĂN THẠC SĨ
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ KINH TẾ



HÀ NỘI, 2015

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN VĂN KIÊN



ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN




CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ KINH TẾ
MÃ SỐ : 60.34.04.10

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS. NGÔ THỊ THUẬN



HÀ NỘI, 2015


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả
nghiên cứu được trình bày trong luận án là trung thực, khách quan và chưa từng để
bảo vệ ở bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận án này đã
được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận án đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày29 tháng 6 năm 2015
Tác giả luận án



Nguyễn Văn Kiên

















Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

LỜI CẢM ƠN

Trong thời gian học tập và nghiên cứu tại Học viện Nông nghiệp Việt Nam, tôi
luôn nhận được sự quan tâm giúp đỡ tận tình của các Giáo sư, các nhà khoa học, các
thầy giáo, cô giáo, bạn bè, đồng nghiệp và gia đình để tôi hoàn thành luận văn của
mình. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến Học viện Nông nghiệp Việt Nam, Ban
Quản lý đào tạo, Khoa Kinh tế và Phát triển nông thôn, Bộ môn Phân tích định lượng,
Văn phòng đăng ký thành phố Thái Nguyên, các địa phương đã tạo điều kiện thuận lợi
giúp tôi hoàn thành luận án.
Tôi xin chân thành biết ơn PGS.TS Ngô Thị Thuận đã tận tình hướng dẫn,
giúp đỡ tôi hoàn thành luận án.
Trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày 29 tháng 6 năm 2015
Tác giả luận án



Nguyễn Văn Kiên

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế


MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ii
LỜI CẢM ƠN iii
MỤC LỤC iv
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT vii
DANH MỤC BẢNG viii
DANH MỤC BIỂU ĐỒ x
DANH MỤC SƠ ĐỒ xi
PHẦN I MỞ ĐẦU 1
1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1
1.2 Mục tiêu nghiên cứu 3
1.2.1 Mục tiêu chung 3
1.2.2 Mục tiêu cụ thể 3
1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4
1.3.1 Đối tượng nghiên cứu 4
1.3.2 Phạm vi nghiên cứu 4
PHẦN II CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TỄN VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 5
2.1 Cơ sở lý luận về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 5
2.1.1 Một số khái niệm có liên quan 5
2.1.2 Vai trò và ý nghĩa của cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 10
2.1.3 Mục đích, yêu cầu và nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 11
2.1.4 Cơ quan, trình tự và nội dung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 14
2.1.5 Yếu tố ảnh hưởng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 21
2.2 Thực tiễn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 24

2.2.1 Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất 24
2.2.2 Kinh nghiệm của Việt Nam về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 29
2.2.3 Bài học kinh nghiệm rút ra từ kinh nghiệm thực tiễn 34
2.2.4 Một số nghiên cứu có liên quan 35


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế


PHẦN III PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 36
3.1 Đặc điểm địa bàn nghiên cứu 36
3.1.1 Điều kiện cơ bản thành phố Thái Nguyên 36
3.1.2 Đặc điểm kinh tế xã hội 39
3.2 Phương pháp nghiên cứu 41
3.2.1 Hướng tiếp cận 41
3.2.2 Phương pháp chọn mẫu nghiên cứu 42
3.2.3 Phương pháp thu thập dữ liệu 42
3.2.4 Phương pháp xử lý và tổng hợp dữ liệu 43
3.2.5 Phương pháp phân tích thông tin 43
3.2.6 Hệ thống chỉ tiêu nghiên cứu 46
PHẦN IV KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 48
4.1 Thực trạng triển khai công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa
bàn Thành phố Thái Nguyên 48
4.1.1 Quy trình thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Thái Nguyên 48
4.1.2 Kiện toàn bộ máy tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 54
4.2 Kết quả thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành
phố Thái Nguyên 57
4.2.1 Đất nông nghiệp 57

4.2.2 Đất phi nông nghiệp 63
4.2.3 Đất chuyên dùng cho các tổ chức đóng trên địa bàn thành phố 69
4.2.4 Các trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phi nông
nghiệp trên địa bàn thành phố Thái Nguyên 69
4.2.5 Đánh giá của người dân về việc thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên 71
4.3 Yếu tố ảnh hưởng đến thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên
địa bàn Thành phố Thái Nguyên 77
4.3.1 Đánh giá Kết quả và hạn chế trong thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất 77


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế


4.3.2 Các vấn đề hạn chế trong đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
của thành phố Thái Nguyên 79
4.3.3 Yếu tố ảnh hưởng đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên
đia bàn thành phố Thái Nguyên 81
4.4 Giải pháp nhằm nâng cao kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên. 87
4.4.1 Căn cứ đề xuất 87
4.2.2 Định hướng nâng cao kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa
bàn thành phố Thái Nguyên 88
4.4.3 Các giải pháp nâng cao kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên
địa bàn thành phố Thái Nguyên 89
PHẦN V KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 93
5.1 Kết luận 93
5.2 Kiến nghị 94
TÀI LIỆU THAM KHẢO 95

PHỤ LỤC 97



Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

BĐS Bất động sản
BTC Bộ tài chính
BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường
BQ Bình quân
CGCNQSDĐ Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
CNQSD Chứng nhận quyền sử dụng
CN - TTCN Công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp
CP Chính phủ
CT Chỉ thị
DT Diện tích
ĐKĐĐ Đăng ký đất đai
GCN Giấy chứng nhận
GDP Tổng sản phẩm nội địa
HĐND hội đồng nhân dân
NĐ Nghị định
TCĐC Tổng cục đo đạc
TN -MT Tài nguyên - Môi trường
TP Thành phố
TTLT Thông tư liên tịch
TX Thị xã
QĐ Quyết định

QSD Quyền sử dụng
QSDĐ Quyền sử dụng đất
SL Số lượng
STT Số thứ tự
UBND Uỷ ban nhân dân
UBTVQH Uỷ ban thường vụ quốc hội
VPĐK Văn phòng đăng ký


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế


DANH MỤC BẢNG

Số bảng Tên bảng Trang


2.1 Trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận cho thửa đất không có tài sản
gắn liền hoặc có tài sản nhưng không có nhu cầu chứng nhận quyền
sở hữu 16

2.2 Trình tự, thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận cho chủ thể đăng ký
ở xã, phường thị trấn là người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu
nhà ở, công trình xây dựng 17

3.1 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Thái Nguyên năm 2012 38

3.2 Cơ cấu giá trị sản xuất theo giá thực tế thành phố Thái Nguyên
giai đoạn 2011-2013 40

3.3 Kết quả thực hiện một số chỉ tiêu phát triển kinh tế xã hội giai đoạn
2011 - 2013 41

4.1 Tình hình kê khai và cấp GCN quyền sử dụng đất nông nghiệp qua
các năm 59

4.2 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đến
ngày 31/12/2013 60

4.3 Kết quả thực hiện đăng kỹ và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất nông nghiệp đến hết 31/12/2013 62

4.4 Diện tích đất nông nghiệp đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất thành phố Thái Nguyên đến hết 31/12/2013 63

4.5 Tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận đất ở cho các hộ dân trên
địa bàn thành phố Thái nguyên qua các năm 64

4.6 Kết quả giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở qua các năm 65

4.7 Tình hình đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phi
nông nghiệp của các hộ dân trên địa bàn thành phố Thái Nguyên
đến hết 31/12/2013 67



Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế


4.8 Số thửa đất được cấp giấy chứng nhận đất ở trên địa bàn tính đến

hết 31/12/2013 68

4.9 Các trường hợp chưa được cấp giấy CNQSDĐ phi nông nghiệp
đến hết 31/12/2013 70

4.10 Mức độ công khai thủ tục hành chính 72

4.11 Đánh giá của hộ về thời gian cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất 74

4.12 Đánh giá của hộ về lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 77

4.13 Hiểu biết của người dân về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất 86

4.14 Phân tích SWOT công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất 87








Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế


DANH MỤC BIỂU ĐỒ

Số biểu đồ

Tên biểu đồ Trang

4.1 Tỷ lệ các trường hợp chưa được cấp giấy CNQSDĐ phi nông nghiệp 71

4.2 Tỷ lệ đánh giá thời gian cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 73

4.3 Ý kiến đánh giá thái độ cán bộ làm công tác cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất 75

4.4 Ý kiến đánh giá khoản lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 76

4.5 Đánh giá của cán bộ CGCNQSDĐ về chính sách liên quan 82

4.6 Ý kiến đánh giá của cán bộ làm công tác cấp GCNQSDĐ về 83

4.7 Đánh giá của cán bộ thực hiện cấp giấy CN QSDĐ về cơ sở 84

4.8 Đánh giá của cán bộ về cơ sở dữ liệu đất đai 85





Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế


DANH MỤC SƠ ĐỒ

Số TT Tên sơ đồ Trang

4.1 Quy trình đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 48
4.2 Quy trình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất 50
4.3 Trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với 53
4.4 Hệ thống tổ chức quản lý công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
55



Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế


PHẦN I
MỞ ĐẦU

1.1 Tính cấp thiết của đề tài
Hiện nay quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa cùng với tiến trình đổi mới
phát triển nền kinh tế theo cơ chế thị trường ngày một mạnh mẽ, nhu cầu sử dụng
đất ngày càng tăng. Đòi hỏi công tác quản lý nhà nước về đất đai phải có sự đồng
bộ. Cũng như công tác thực hiện các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai phải
được cải cách phù hợp với nhu cầu và đảm bảo đúng quy định của pháp luật để đảm
bảo quyền lợi hợp pháp của cá nhân, tổ chức trong quá trình sử dụng đất cũng như
công tác quản lý nhà nước về đất đai thực hiện một cách có hiệu quả.
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng CNQSD đất là một trong những nội dung
quan trọng của quản lý nhà nước về đất đai. Việc đăng ký nhà nước về đất đai có ý
nghĩa: các quyền về đất đai được bảo đảm bởi nhà nước, liên quan đến tính tin cậy,
sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Cấp giấy CNQSD đất là
một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như
lợi ích của người sử dụng đất. Mặt khác, đăng ký quyền sử dụng đất còn ghi nhận

quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất, xác định vào hồ sơ địa chính
nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Hệ thống cấp giấy CNQSD đất hiện tại của Việt Nam đang chịu một sức ép
ngày càng lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất động sản và cung
cấp khuôn khổ pháp lý để tăng thu hút đầu tư.
Từ khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực, với hệ thống văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất được thiết lập ở cấp tỉnh và cấp huyện, cùng với việc thực hiện cải
cách hành chính chính theo cơ chế “một cửa”, các cấp, các ngành đã có nhiều nỗ lực
trong việc đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong công tác đăng ký, cấp giấy
chứng nhận đối với các đối tượng sử dụng đất: tổ chức, hộ gia đình cá nhân, cộng
đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử
dụng đất ở Việt Nam với tinh thần công khai, minh bạch, giảm thời gian và chi phí


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế


cho tổ chức, công dân có nhu cầu giao dịch. Tuy nhiên, việc cung ứng các dịch vụ về
đăng ký, cấp giấy chứng nhận nhà đất vẫn là một trong những vấn đề bức xúc đối với
người sử dụng đất; mặt khác hồ sơ về đất đai được quản lý ở nhiều cấp khác nhau,
có nhiều trường hợp, có sự khác biệt giữa thông tin trên sổ sách và trên giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, đặc biệt ở các địa phương, nơi cơ sở vật chất kỹ thuật và
nguồn nhân lực còn yếu.
Thành phố Thái Nguyên nằm ở trung tâm tỉnh Thái Nguyên với 28 phường xã.
Là khu vực phát triển kinh tế nhiều ngành nghề, hệ thống giao thông cơ bản được
nhà nước đầu tư phát triển tuy nhiên vẫn còn hạn chế. Nhận thức rõ vai trò của công
tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong quản lý Nhà nước về đất
đai. Trong những năm qua Thành phố đã thực hiện nhiều biện pháp nhằm nâng cao
kết quả thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn. Sự hình
thành của hệ thống văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cùng với việc thực hiện

chủ trương cải cách thủ tục hành chính theo cơ chế “một cửa”, “một cửa liên
thông” trên địa bàn thành phố đã góp phần đổi mới nâng cao chất lượng công tác
cấp giấy CNQSD đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hướng công
khai, minh bạch, giảm thời gian và chi phí cho các chủ sử dụng đất đã phát huy
được hiệu quả góp phần nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước về đất đai ở Thành
phố Thái Nguyên. Tuy nhiên, hiện nay công đoạn này còn nhiều vướng mắc do các
nguyên nhân khách quan và chủ quan của quá trình mang lại. Hoạt động của công
tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên còn
nhiều bất cập, việc cung cấp các dịch vụ về đăng ký, cấp giấy chứng nhận và chỉnh
lý biến động về đất đai do quá trình đô thị hóa, xây dựng cơ sở hạ tầng, chuyển
nhượng, trao đổi, mua bán hiện vẫn là một trong những vấn đề bức xúc, chưa thực
hiện được ở 3 cấp đặc biệt, Thành phố Thái Nguyên là khu vực đô thị có số lượng
giao dịch bất động sản ngày càng cao. Vì vậy công tác quản lý nhà nước về đất đai
đặc biệt công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố
cần có giải pháp phù hợp với bối cảnh mới đang diễn ra trên địa bàn.
Đã có nhiều nghiên cứu có liên quan đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất như tác giả Vũ Văn Tuyền với nghiên cứu “Đánh giá thực trạng đăng ký, cấp


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế


giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở trên địa bàn quận Hai Bà
Trưng, thành phố Hà Nội”, tác giả Đào Thị Thuý Mai với nghiên cứu “Đánh giá
thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hưng
Yên – tỉnh Hưng Yên” các nghiên cứu mới đề cập đến thủ tục, giải quyết những
vướng mắc về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chưa có nghiên cứu
nào về đánh giá tình hình thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên.
Xuất phát từ những yêu cầu thực tế đó, việc thực hiện đề tài nghiên cứu “Đánh giá

tình hình thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố
Thái Nguyên” là cần thiết và có ý nghĩa thực tiễn cho địa phương cũng như cho thực
thi, hoàn thiện quá trình thực hiện cấp giấy chứng nhận của các cấp và các cơ quan
liên quan.
1.2 Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1 Mục tiêu chung
Trên cơ sở phân tích, đánh giá thực trạng thực hiện, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên mà chỉ ra những khó khăn
vướng mắc, từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên.
1.2.2 Mục tiêu cụ thể
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn về công tác cấp giấy chứng nhân
quyền sử dụng đất
- Đánh giá thực trạng thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên
địa bàn thành phố Thái Nguyên những năm qua.
- Phân tích yếu tố ảnh hưởng đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao kết quả thực hiện cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên trong những năm tới.


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế


1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
1.3.1 Đối tượng nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu các vấn đề có liên quan đến thực hiện cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất. Với đối tượng nghiên cứu chính gồm: Hộ gia đình, tổ chức kinh
tế xã hội, cá nhân và cán bộ chuyên môn, lãnh đạo các phòng ban như: Văn phòng
Đăng ký QSD đất, UBND các phường, Phòng Tài nguyên và Môi trường…

1.3.2 Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi về nội dung:
Có rất nhiều nội dung liên quan đến tình hình thực hiện cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất. Trong nghiên cứu này, đề tài tập trung làm rõ ở những nội dung
chủ yếu sau:
Làm rõ quy trình, tổ chức thực hiện, kết quả hoạt động công tác cấp giấy
chứng nhận, kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, những khó khăn,
vướng mắc và những yếu tố ảnh hưởng, các giải pháp hoàn thiện và nâng cao kết
quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng đất trên địa
bàn thành phố Thái Nguyên.
- Phạm vi không gian:
Đề tài nghiên cứu trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên, một số nội dung
chuyên sâu được khảo sát tại một số phường, xã của thành phố.
- Phạm vi về thời gian:
Nghiên cứu được thực hiện dựa trên các nguồn số liệu có sẵn từ năm 2011
đến năm 2013 của Thành phố Thái Nguyên. Số liệu điều tra thực tế được tiến hành
năm 2014 và các giải pháp sẽ áp dụng tới năm 2020.



Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế


PHẦN II
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

2.1 Cơ sở lý luận về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2.1.1 Một số khái niệm có liên quan
a. Đất đai và phân loại đất đai

* Đất
- Đất trên bề mặt lục địa là một vật thể thiên nhiên được hình thành do sự tác
động tổng hợp cực kỳ phức tạp của 5 yếu tố: Sinh vật, đá mẹ, địa hình, khí hậu và
tuổi thọ địa phương (Vũ Văn Tuyền, 2012).
- Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các yếu tố
cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như: khí hậu bề mặt,
thổ nhưỡng, địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt, cùng với khoáng sản và
nước ngầm trong lòng đất, tập đoàn động thực vật, trạng thái định cư của con người và
các kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (
Đoàn Văn Tuấn, 1999).

- Theo Luật đất đai Việt Nam, 1993. Đất là tài sản quốc gia, là tư liệu sản xuất
chủ yếu, là đối tượng lao động đồng thời cũng là sản phẩm lao động. Đất còn là vật
mang của các hệ sinh thái tự nhiên và các hệ sinh thái canh tác, đất là mặt bằng để phát
triển nền kinh tế quốc dân (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1993).
Theo Luật đất đai năm 2013, đai đai được phân loại theo mục đích sử dụng đất
được chia là 3 nhóm bao gồm:
Nhóm 1. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác:
Đất trồng cây lâu năm; Đất rừng sản xuất; Đất rừng phòng hộ; Đất rừng đặc dụng;
Đất nuôi trồng thủy sản; Đất làm muối; Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để
xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình
thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia
cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi,
nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây
giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Nhóm 2. Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây: Đất ở gồm
đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; Đất xây dựng trụ sở cơ quan; Đất sử dụng vào
mục đích quốc phòng, an ninh; Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây
dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo
dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự
nghiệp khác; Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp,
cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi
nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng,
làm đồ gốm; Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng
hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt,
hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử -
văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công
cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất
bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác; Đất cơ sở tôn giáo, tín
ngưỡng; Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; Đất sông, ngòi,
kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm
nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà
để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho
sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không
nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở
Nhóm 3. Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích
sử dụng.
Theo đối tượng sử dụng đất đai gồm 5 loại gồm (Quốc hội nước CHXHCN
Việt Nam, 2013):
- Đất do hộ gia đình, cá nhân trong nước sử dụng
- Đất do tổ chức trong nước (tổ chức kinh tế, cơ quan đơn vị của Nhà nước,
tổ chức sự nghiệp công lập, tổ chức khác) sử dụng.
- Đất do tổ chức nước ngoài (Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ
chức ngoại giao) sử dụng.

- Đất do người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế


- Đất do cộng đồng dân cư và cơ sở tôn giáo sử dụng
Theo đối tượng quản lý đất đai gồm 3 loại:
- Đất do UBND cấp xã quản lý
- Đất do tổ chức phát triển quỹ đất quản lý
- Đất do cộng đồng dân cư và tổ chức khác quản lý
b. Quản lý Nhà nước về đất đai
* Quản lý
Quản lý là sự tác động lên một hệ thống nào đó với mục tiêu đưa hệ thống đó
đến trạng thái cần đạt được (Uông Chung Lưu, 2015).
+ Quản lý là thực hiện những công việc có tác dụng định hướng, điều tiết,
phối hợp các hoạt động của cấp dưới, của những người dưới quyền. Biểu hiện cụ
thể qua việc, lập kế hoạch hoạt động, đảm bảo tổ chức, điều phối, kiểm tra, kiểm
soát. Hướng được sự chú ý của con người vào một hoạt đông nào đó; điêu tiết được
nguồn nhân lực, phối hợp được các hoạt đông bộ phận.
+ Quản lý là thiết lập, khai thông các quan hệ cụ thể để hoạt động đông
người được hình thành, tiến hanh trôi chảy, đạt hiệu quả cao bền lâu và không
ngừng phát triển.
+ Quản lý là tác động của chủ thể quản lý lên đối tượng quản lý một cách
gián tiếp và trực tiếp nhằm thu được nhưng diễn biến, thay đổi tích cực theo mục
tiêu nhất định.
* Quản lý Nhà nước
Quản lý nhà nước, hiểu theo nghĩa rộng, được thực hiện bởi tất cả các cơ
quan nhà nước. Theo nghĩa hẹp, quản lý nhà nước là hoạt động chấp hành và điều
hành được đặc trưng bởi các yếu tố có tính tổ chức; được thực hiện trên cơ sở pháp

luật; được bảo đảm thực hiện chủ yếu bởi hệ thống các cơ quan hành chính nhà
nước (hoặc một số tổ chức xã hội trong trường hợp được giao nhiệm vụ quản lý nhà
nước). Quản lý nhà nước cũng là sản phẩm của việc phân công lao động nhằm liên
kết và phối hợp các đối tượng bị quản lý (Uông Chung Lưu, 2015).




Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế


* Quản lý Nhà nước về đất đai
Quản lý Nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền để bảo vệ quyền sở hữu Nhà nước về đất đai, cũng như bảo vệ
quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất thông qua 15 nội dung quy định
tại điều 22 Luật đất đai 2013. Nhà nước đã nghiên cứu toàn bộ quỹ đất của từng
vùng từng địa phương dựa trên cơ sở các đơn vị hành chính để nắm chắc hơn về cả
số lượng và chất lượng. Đưa ra các phương án về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
để phân bổ hợp lý nguồn tài nguyên đất đai. Đảm bảo đất được giao đúng đối
tượng, sử dụng đúng mục đích, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch, sử dụng có hiệu
quả ở hiện tại và bền vững trong tương lai, tránh hiện tượng phân tán đất và đất bị
bỏ hoang hóa (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013).
c. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo Khoản 16, Điều 3 của Luật đất đại năm 2013, giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp
của người có quyền sử dụng đất. Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ
thể về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.
Theo quy định, GCN QSDĐ là một (01) tờ gồm bốn (04) trang, mỗi trang có kích
thước 190mm x 265mm, bao gồm các đặc điểm và nội dung được quy định thống nhất,

ban hành sử dụng cho phạm vi cả nước.
1.Trang một là trang bìa: Đối với bản cấp cho người sử dụng đất thì trang bìa
màu đỏ gồm Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất " màu
vàng, số phát hành của giấy chứng nhận màu đen, dấu nổi của Bộ Tài nguyên và
Môi trường; đối với bản lưu thì trang bìa màu trắng gồm Quốc huy và dòng chữ
"Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất" màu đen, số phát hành giấy chứng nhận màu
đen, dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường và số cấp giấy chứng nhận.
2. Trang 2 và trang 3 có đặc điểm và nội dung sau:
+ Nền được in hoa văn trống đồng màu vàng tơ ram 35%, Quốc hiệu, tên Ủy
ban nhân dân cấp GCN QSDĐ.
+ Tên chủ sử dụng đất gồm: cả vợ và chồng; địa chỉ thường trú


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế


+ Thửa đất được quyền sử dụng gồm: Thửa đất, tờ bản đồ số địa chỉ, diện
tích, hình thức sử dụng, mục đích sử dụng, thời hạn dụng và nguồn gốc sử dụng.
+ Tài sản gắn liền với đất.
+ Ghi chú.
+ Trang 3 được in chữ, in hình hoặc viết chữ, vẽ hình màu đen gồm sơ đồ
thửa đất, ngày tháng năm ký GCNQSDĐ và chức vụ, họ tên của người ký giấy
chứng nhận, chữ ký của người ký giấy chứng nhận và dấu của cơ quan cấp giấy
chứng nhận, số vào sổ cấp giấy chứng nhận.
3. Trang 4 màu trắng in bảng, in chữ hoặc viết chữ màu đen để ghi những
thay đổi về sử dụng đất sau khi cấp GCNQSDĐ.
Theo Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/09/2009 của Chính phủ và
Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hửu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất:

Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu
thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, Nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận là một tờ có bốn trang, mỗi trang có kích
thước 190mm x 265mm, có nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen, gồm các nội
dung sau đây:
+ Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in màu đỏ; mục "I. Tên
người sử dụng đất, chủ sở hữu Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và số phát hành
Giấy chứng nhận gồm 2 chữ cái tiếng Việt và 6 chữ số, bắt đầu từ BA 000001, được in
màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
+ Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II. Thửa đất, Nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất", trong đó, có các thông tin về thửa đất, Nhà ở, công trình xây dựng khác,
rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng
nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận.
+ Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III. Sơ đồ thửa đất, Nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất" và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận".


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế


+ Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV. Những thay
đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; những vấn đề cần lưu ý đối với người được cấp
Giấy chứng nhận; mã vạch.
2.1.2 Vai trò và ý nghĩa của cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2.1.2.1 Vai trò của cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những công cụ quan trọng
để quản lý quỹ đất đai chặt chẽ đến từng thửa đất, chủ sử dụng đất. Là cơ sở để Nhà
nước bảo hộ tài sản hợp pháp của chủ sử dụng đất, cũng như là cơ sở để chủ sử
dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước. Cấp giấy chứng nhận chính

là nắm chắc quỹ đất quốc gia, bảo vệ đất đai, chủ quyền sử dụng đất được giao đất
phải chiu trách nhiệm bảo vệ vốn đất được giao. Giấy chứng nhận quyền sử dựng
đất là mối quan hệ hợp pháp về đất đai giữa chủ sử dụng đất và Nhà nước (Uông
Chung Lưu, 2015).
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính là công cụ đảm bảo đất đai được
sử dụng đúng mục đích, đúng quy hoạch, đúng pháp luật.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn là cơ sở để quản lý biến động về đất
đai hữu hiệu nhất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy tờ hợp pháp để người sử dụng
đất thực hiện 9 quyền mà Nhà nước giao cho, đó là quyền cho tặng, chuyển nhượng,
chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền
sử dụng đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện tiên quyết để người sử dụng
đất được bồi thường thiệt hại về đất đai, tài sản có trên đất khi Nhà nước thu hồi đất
sử dụng vào mục đích khác.
Giấy chứng nhận quyến sử dụng đất là căn cứ để xác định thẩm quyền giải
quyết tranh chấp đất đai giữa hệ thống tòa án nhân dân với UBND.
2.1.2.2 Ý nghĩa của cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Việc cấp GCN QSDĐ với mục đích để Nhà nước tiến hành các biện pháp
quản lý Nhà nước đối với đất đai, để người sử dụng đất yên tâm khai thác tốt mọi
tiềm năng của đất, đồng thời phải có nghĩa vụ bảo vệ, cải tạo nguồn tài nguyên đất


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế


cho các thế hệ sau. Thông qua việc cấp GCNQSDĐ để Nhà nước nắm chắc và quản
lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất của quốc gia (
Nguyễn Văn Chiến, 2006).

2.1.3 Mục đích, yêu cầu và nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2.1.3.1 Mục đích của cấp giấy chứng nhận
Theo nội dung Luật đất đai năm 2013, có thể thấy việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất là dấu hiệu kết thúc của quá trình đăng ký quyền sử dụng đất hợp
pháp nhằm đồng thời đạt hai mục tiêu cơ bản:
+ Xây dựng hệ thống hồ sơ đầy đủ về các mặt tự nhiên, kinh tế - xã hội của
đất đai làm cơ sở để Nhà nước thực hiện các biện pháp quản lý chặt chẽ, hiệu quả,
bảo vệ lợi ích chính đáng của người sử dụng đất và nắm chắc nguồn tài nguyên đất
đai và bảo tồn phát triển một cách có hiệu quả, bền vững.
+ Đảm bảo quyền lợi cho chủ sử dụng đất được hợp pháp, đồng thời người
sử dụng phải thực hiện nghĩa vụ của mình đối với việc sử dụng đất theo định của
pháp luật.
+ Là để thiết lập hoàn chỉnh hệ thống hồ sơ địa chính phục vụ lâu dài cho
công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Đồng thời giúp cho người sử dụng đất có
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phản ánh đúng hiện trạng quản lý sử dụng đất,
trên cơ sở đó người sử dụng đất thực hiện các quyền theo quy định của pháp luật.
2.1.3.2 Yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là công việc rất cần thiết, giải
quyết cho tất cả những hộ gia đình, cá nhân, các tổ chức có nhu cầu cấp đổi giấy
chứng nhận. Các trường hợp cấp đổi thường là do giấy chứng nhận bị hư hỏng, rách
nát, hoặc do kê khai của chủ sử dụng đất không chính xác Theo Luật đất đai năm
2013, nội dung yêu cầu và công tác tổ chức chỉ đạo thực hiện cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất được quy định như sau:
- Yêu cầu:
+ Kê khai đăng ký tất cả các loại đất có trong địa giới hành chính xã, kể cả
các trường hợp trước đây chưa được cấp giấy chứng nhận do không kê khai đăng
ký, không có mặt ở Nhà tại thời điểm kê khai đăng ký hoặc thất lạc hồ sơ trong quá
trình kê khai đăng ký, hoặc quá trình tổ chức kê khai đăng ký sót

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế


+ Người sử dụng đất phải kê khai trung thực về nguồn gốc, thời điểm sử dụng
đất, các khoản nghĩa vụ tài chính đã thực hiện liên quan đến sử dụng đất, nộp giấy
chứng nhận bản gốc đã được cấp trước đây và các loại hoá đơn, chứng từ thực hiện
nghĩa vụ tài chính gốc để làm thủ tục lập hồ sơ cấp đổi giấy chứng nhận mới.
+ Uỷ ban nhân dân xã phải chủ động phối hợp với các ban ngành đơn vị có
liên quan, huy động cả hệ thống chính trị tại địa phương để triển khai thực hiện
công tác kê khai đăng ký; xác nhận đúng nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất, hiện
trạng sử dụng đất, diện tích tăng thêm (do cơi nới lấn chiếm, nhận chuyển quyền sử
dụng đất ở) việc hoàn thànhhay không hoàn thành các nghĩa vụ tài chính của từng
chủ sử dụng đất.
- Công tác tổ chức chỉ đạo thực hiện
Trên cơ sở kế hoạch này ban chỉ đạo huyện/thành phố, Thị xã tổ chức triển
khai đến tận các xã/phường phân công đến các thành viên trong ban chỉ đạo phụ
trách tại các xã/phường.
+ Phòng Tài nguyên và Môi trường phối hợp với Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất huyện/thành phố, Thị xã tổ chức hướng dẫn về chuyên môn nghiệp vụ
cho uỷ ban nhân dân (UBND) các xã/phường để thực hiện; chủ trì kiểm tra hồ sơ
trước khi UBND huyện/thành phố, Thị xã phê duyệt cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất.
+ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất chịu trách nhiệm chỉnh lý bổ sung
bản đồ, hồ sơ đối với các thửa đất có biến động, tiếp nhận hồ sơ từ UBND các
xã/phường chuyển lên để tiến hành thẩm định và xử lý các nội dung theo đúng quy
định để trình cấp có thẩm quyền phê duyệt. Tổ chức lập hồ sơ địa chính sau khi
UBND các xã/phường đã hoàn thành công tác kê khai đăng ký.
+ Phòng Tài chính kế hoạch tham mưu cho UBND huyện/thành phố, Thị xã
về kinh phí để triển khai thực hiện kế hoạch đã được giao.
+ Chi cục thuế Nhà nước huyện/thành phố, Thị xã phối hợp với Phòng Tài

nguyên Môi trường và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của huyện/thành phố,
Thị xã trong việc thẩm định hồ sơ liên quan đến nghĩa vụ tài chính khi cấp đổi giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế


+ UBND xã/phường căn cứ vào kế hoạch của UBND huyện/thành phố, Thị
xã, có trách nhiệm tổ chức triển khai thực hiện hoàn thành nội dung kê khai, đăng
ký, xác nhận, xét duyệt và công khai hồ sơ cấp giấy chứng nhận theo đúng quy định
trước khi trình duyệt cấp có thẩm quyền phê duyệt hoàn thành chỉ tiêu kế hoạch cấp
đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2.1.3.3 Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Điều 98, Luật đất đai năm 2013 quy định cụ thể nguyên tắc cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Cụ thể
như sau:
1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang
sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu
thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.
2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu
chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những
người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền
với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ
sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
3. Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được
nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi
nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được
nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.