giải pháp thúc đẩy công tác giải phóng mặt bằng tại thành phố cao bằng

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
HÌI



NGUYỄN TRÀ MY





GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG
MẶT BẰNG TẠI THÀNH PHỐ CAO BẰNG







CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ NÔNG NGHIỆP
MÃ SỐ : 60.62.01.15


NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
GS.TS. NGUYỄN VĂN SONG

HÀ NỘI – 2014

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Pagei

LỜI CAM ĐOAN


Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số
liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được sử dụng để
bảo vệ một học vị nào.
Tôi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này
đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ
nguồn gốc.

Hà nội, ngày…. tháng…. năm 2014
Tác giả
luận văn


Nguyễn Trà My

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế  Pageii

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành luận văn thạc sĩ kinh tế của mình, ngoài sự nỗ lực cố
gắng của bản thân, tôi đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình của nhiều cá nhân
và tập thể.
Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới sự giúp đỡ, chỉ bảo
tận tình của các thầy, cô giáo trong bôn môn Kinh tế tài nguyên môi trường,
khoa Kinh tế & phát triển nông thôn, Học viện Nông nghiệp Việt Nam; đặc
biệt là sự
quan tâm, chỉ dẫn tận tình của thầy giáo GS.TS Nguyễn Văn Song
đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn.
Tôi cũng xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới phòng Tài nguyên môi
trường, Trung tâm Phát triển quỹ đất và giải phóng mặt bằng thành phố Cao
Bằng, cục thống kê thành phố Cao Bằng đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong
quá trình nghiên cứu và thu thập tài liệu phục vụ cho luận v
ăn.
Qua đây tôi cũng xin bày tỏ lòng biết ơn đối với gia đình và bạn bè đã
giúp đỡ, động viên tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu.
Tác giả luận văn

Nguyễn Trà My



Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế  Pageiii

MỤC LỤC

Lời cam đoan i
Lời cảm ơn ii
Mục lục iii
Danh mục bảng vi
Danh mục sơ đồ viii
Danh mục từ viết tắt ix
1 MỞ ĐẦU 1
1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1
1.2 Mục tiêu nghiên cứu 3
1.2.1 Mục tiêu chung 3
1.2.2 Mục tiêu cụ thể 3
1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3
1.3.1 Đối tượng nghiên cứu 3
1.3.2 Phạm vi nghiên cứu c
ủa đề tài 4
2 CƠ SỞ LÍ LUẬN VÀ THỰC TIỄN 5
2.1 Cơ sở lí luận 5
2.1.1 Một số lý luận về thu hồi đất 5
2.1.2 Một số lý luận về giải phóng mặt bằng 9
2.1.3 Các nhân tố ảnh hưởng tới công tác giải phóng mặt bằng 16

2.1.4 Những tác động của việc thu hồi đất, bồi thường, GPMB 18
2.2 Cơ sở thực tiễn công tác bồi thườ
ng giải phóng mặt bằng khi Nhà
nước thu hồi đất 21
2.2.1 Chính sách bồi thường ở một số nước trên thế giới 21
2.2.2. Một số chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam 24
2.2.3 Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ở Việt Nam hiện nay 27

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Pageiv

2.2.4 Kinh nghiệm và bài học rút ra cho tác giả từ phần cơ sở lý luận
và cơ sở thực tiễn cho quy trình nghiên cứu của đề tài. 31
3 ĐẶC ĐIỂM ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU 32
3.1 Đặc điểm của địa bàn nghiên cứu 32
3.1.1 Về điều kiện tự nhiên 32
3.1.2 Tài nguyên thiên nhiên 33
3.1.3 Đặc điểm kinh tế xã hội 35
3.2 Phương pháp nghiên cứu 40
3.2.1 Phương pháp chọn
điểm nghiên cứu 40
3.2.2 Thu nhập số liệu 41
3.2.3 Cách tiếp cận và khung phân tích của luận văn 42
3.2.4 Phương pháp phân tích & xử lý số liệu 44
3.2.5 Phương pháp thống kê mô tả, so sánh 44
3.2.6 Hệ thống chỉ tiêu sử dụng 44
4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 46
4.1 Thực trạng công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định
cư tại Thành phố Cao Bằng 46
4.1.1 Quy trình thực hiện công tác giải phóng mặt b

ằng tại thành phố
Cao Bằng 46
4.1.2 Thực trạng công tác bồi thường, GPMB và tái định cư ở thành
phố Cao Bằng 51
4.1.3 Thực trạng công tác GPMB 02 dự án nghiên cứu 55
4.1.4 Tác động của việc bồi thường, GPMB đến cuộc sống của các hộ
dân bị thu hồi đất 68
4.2 Những nguyên nhân gây vướng mắc, ảnh hưởng tới tốc độ triển
khai thực hiện GPMB các dự án trên địa bàn 77
4.2.1 Cơ
chế, chính sách về đền bù, hỗ trợ giải phóng mặt bằng 77

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Pagev

4.2.2 Công tác tổ chức thực hiện giải phóng mặt bằng 81
4.2.3 Thực tế và nguyện vọng của người dân bị thu hồi đất 84
4.3 Định hướng, mục tiêu, nhiệm vụ và giải pháp để thực hiện tốt
công tác GPMB ở thành phố Cao Bằng trong những năm tới 86
4.3.1 Định hướng chung 86
4.3.2 Giải pháp chủ yếu nhằm đẩy nhanh công tác GPMB thực thi các
dự án đầu tư phát triển kinh tế - xã h
ội trên địa bàn thành phố
Cao Bằng. 87
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 104
5.1 Kết luận 104
5.2 Kiến nghị 106
TÀI LIỆU THAM KHẢO 108


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Pagevi

DANH MỤC BẢNG

3.1 Tình hình sử dụng đất đai của Thành phố Cao Bằng năm 2011 – 2013 34
3.2 Tình hình phát triển và cơ cấu kinh tế thành phố Cao Bằng năm
2011-2013 36

3.3 Tình hình dân số và lao động thành phố Cao Bằng năm 2011 - 2013 39
4.1 Tổng hợp kết quả công tác GPMB trên địa bàn thành phố Cao
Bằng giai đoạn 2011-2013 51

4.2 Tiến độ thực hiện GPMB của một số dự án trên địa bàn Thành
phố Cao Bằng 54

4.3 Khái quát về 02 dự án nghiên cứu trên địa bàn thành phố Cao Bằng 56
4.4 Qui mô của dự án Khu trung tâm hành chính tỉnh Cao Bằng 57
4.5 Qui mô của dự án Trạm sửa chữa tổng hợp Phòng kỹ thuật Bộ
chỉ huy quân sự Tỉnh Cao Bằng. 59

4.6 Xác định đối tượng được bồi thường và không được bồi thường 61
4.7 Tổng hợp bồi thường, hỗ trợ về đất của 02 dự án 63
4.8 Tổng hợp bồi thường tài sản, cây cối, vật kiến trúc trên đất 02 dự án 64
4.9 Đánh giá của người dân về công tác bồi thường GPMB 2 dự án
nghiên cứu 65

4.10 Tổng hợp kinh phí hỗ trợ theo chính sách qui định của 02 dự án 67
4.11 Đánh giá của người dân về công tác hỗ trợ GPMB 2 dự án
nghiên cứu 68


4.12 Ảnh hưởng của việc thu hồi đất đến thu nhập của người dân 69
4.13 Tình hình hỗ trợ, đào tạo nghề và xin việc làm sau khi thu hồi đất 71
4.14 Ảnh hưởng của thu hồi đất đến môi trường sinh thái tại thành phố
Cao Bằng 72

4.15 Tình trạng tệ nạn xã hội trên địa bàn thành phố Cao Bằng 73

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Pagevii

4.16 Sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của phần đất nông nghiệp 75
4.17 Sử dụng phần đất tái định cư 76
4.16 Đánh giá công tác thu hồi đất và các lí do phức tạp của công tác
thu hồi đất của người thực thi công tác giải phóng mặt bằng 82

4.17 Ý kiến của cán bộ thực thi về thủ tục ra quyết định thu hồi đất
thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại thành
phố Cao Bằng 83

4.18 Thực tế và nguyện vọng của người dân bị thu hồi đất 84
4.19 Kiến nghị của người dân mất đất với các cơ quan có thẩm quyền. 85


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Pageviii


DANH MỤC SƠ ĐỒ

2.1 Qui trình, thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng 13
3.1 Khung phân tích của đề tài 43
4.1 Quy trình giải phóng mặt bằng tại thành phố Cao Bằng 46

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Pageix

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT


Từ viết tắt Diễn giải
BT.HT Bồi thường, hỗ trợ
GPMB Giải phóng mặt bằng
TĐC Tái định cư
TBKT Tiến bộ kỹ thuật
UBND Ủy ban nhân dân

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page1

1. MỞ ĐẦU

1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Những năm gần đây việc xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, khu công
nghiệp, khu đô thị mới đã phát triển nhanh. Với mục tiêu đến năm 2020 nước ta
cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại.
Có bốn lý do cơ bản, cần thiết phải bồi thường sau khi thu hồi đất đó là:
Một là, phát tri
ển các khu công nghiệp và phát triển đô thị trong quá trình công
nghiệp hoá, hiện đại hoá tất yếu phải thu hồi, chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Hai là, phát triển các khu công nghiệp, các khu đô thị, các dự án trong quá trình
công nghiệp hoá, đô thị hoá tất yếu sễ dẫn tới cơ cấu ngành nghề, phân công lại
lao động theo ngành nghề, và theo địa bàn. Ba là, quá trình công nghiệp hoá, đô
thị hoá là quá trình ”dần tự biến” người nông dân tr

ở thành người dân thành thị.
Bốn là, người dân nói chung và nông dân nói riêng sau khi thu hồi đất cần phải
được hỗ trợ nhằm đảm bảo cuộc sống ổn định và ngày càng cải thiện.
Thực tế hiện nay cho thấy, công tác thu hồi đất của người dân để phục
vụ phát triển các dự án đầu tư trong nước, nước ngoài và việc đền bù cho
những người bị thu hồi đất là vấn đề hế
t sức nhạy cảm, đòi hỏi phải giải quyết
công bằng, dứt điểm. Giải quyết không tốt, không thoả đáng quyền lợi của
người dân có đất bị thu hồi và những người bị ảnh hưởng khi thu hồi đất để
dẫn đến bùng phát khiếu kiện, đặc biệt là những khiếu kiện tập thể đông
người, sẽ trở thành vấn
đề xã hội phức tạp, ảnh hưởng nghiêm trọng đến tình
hình an ninh trật tự, mất ổn định xã hội và phần nào ảnh hưởng đến lòng tin
của người dân đối với các chính sách của nhà nước. Nếu việc thu hồi đất bị
lạm dụng, quỹ đất nông nghiệp bị giảm dần, về lâu dài có thể ảnh hưởng tới
an ninh lương thực quốc gia.
Cao Bằng là tỉnh nằm
ở phía Đông Bắc, hai mặt Bắc và Đông giáp
với tỉnh Quảng Tây (Trung Quốc), với đường biên giới dài 333.403 km.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page2

Phía tây giáp tỉnh Tuyên Quang và Hà Giang. Phía nam giáp tỉnh Bắc Kạn
và Lạng Sơn (Cổng thông tin điện tử tỉnh Cao Bằng, 2014). Trong những
năm qua, quá trình đẩy mạnh CNH – HĐH của tỉnh Cao Bằng đã phát triển
với tốc độ khá nhanh.
Theo báo cáo tổng kết năm 2012 của thành phố Cao Bằng, Thành Phố Cao
Bằng là một thành phố trẻ, là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hoá trọng điểm của
tỉnh Cao Bằng. Để
nâng cấp cơ sở hạ tầng và phát triển thành một thành phố vững

mạnh, Thành phố Cao Bằng đã và đang thực hiện rất nhiều các dự án trọng điểm.
Do vậy, công tác bồi thường và GPMB rất được coi trọng. Mặt khác công tác
GPMB có những tác động không nhỏ đến sự phát triển kinh tế, đời sống xã
hội trong đó có cả những vấn đề tích cực và những vấn đề tiêu c
ực.
Trong thời gian qua công tác bồi thường, GPMB của thành phố Cao Bằng
đạt được nhiều kết quả tốt đáng khích lệ song còn gặp nhiều khó khăn, vướng
mắc; Thậm chí có lúc, có nơi xảy ra vụ việc phức tạp, kéo dài, làm chậm tiến độ
thực hiện dự án, gây tổn hại về kinh tế và ảnh hưởng trật tự trị an xã hội, mất
nhiều thời gian, công sức giải quyế
t, trước những vấn đề đó một số câu hỏi được
đặt ra như:
1. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư như thế nào?
2. Tại sao thời gian hoàn thành kế hoạch GPMB ở một số dự án
còn chậm?
3. Trình độ năng lực chuyên môn của một số cán bộ làm nhiệm vụ
GPMB như thế nào?
Để góp phần hoàn thiện chính sách bồi thường, GPMB đạt kết quả tố
t, đúng
qui định và trở thành yếu tố thực sự thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội và phù hợp
với cơ chế thị trường vừa giải quyết được các vấn đề xã hội. Đó là lý do để tác giả
nghiên cứu đề tài: "Giải pháp thúc đẩy công tác giải phóng mặt bằng tại thành phố
Cao Bằng’’

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page3

1.2. Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1. Mục tiêu chung
Trên cơ sở kết quả phân tích, đánh giá công tác giải phóng mặt bằng
các công trình trên địa bàn thành phố từ cơ sở đó đề xuất những giải pháp và

kiến nghị góp phần thúc đẩy công tác giải phóng mặt bằng nhanh, đúng tiến
độ và đúng chính sách của nhà nước.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Góp phần hệ thống hoá lý luận và thực tiễn về công tác giải phóng mặt
bằng khi nhà nước thu hồi để thực thi các dự án phát triển kinh tế - xã hội.
- Đánh giá thực trạng công tác giải phóng mặt bằng một số dự án đầu tư
xây dựng phát triển kinh tế - xã hội và các nguyên nhân ảnh hưởng tới công
tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Cao Bằng.
- Đề xuất kiến nghị, giải pháp để
thúc đẩy công tác GPMB khi nhà
nước thu hồi đất tại thành phố Cao Bằng.
1.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
1.3.1. Đối tượng nghiên cứu
* Đối tượng nghiên cứu: Các vấn đề liên quan giải phóng mặt bằng tại
thành phố Cao Bằng.
* Đối tượng điều tra:
- Hộ gia đình khi thu hồi đất, GPMB có liên quan đến dự án đầu tư xây
dựng phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn.
- Đối tượng thực thi chính sách giải phóng mặt bằng các dự án trên địa
bàn thành phố Cao Bằng.
* Dự án nghiên cứu cụ thể :
- Công trình khu trung tâm hành chính tỉnh Cao Bằng.
- Công trình Trạm s
ửa chữa tổng hợp phòng kỹ thuật Bộ chỉ huy quân
sự Tỉnh Cao Bằng.


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page4

1.3.2. Phạm vi nghiên cứu của đề tài

1.3.2.1. Phạm vi nội dung nghiên cứu
- Tập trung chủ yếu vào thực trạng công tác GPMB, đề ra định hướng, giải
pháp chủ yếu để đẩy nhanh công tác GPMB, bố trí tái định cư, ổn định đời sống, sản
xuất cho hộ dân khi bị thu hồi đất trên địa bàn thành phố Cao Bằng
- Nghiên cứu cơ sở lý luận về chính sách bồi thường, hỗ trợ, GPMB
khi Nhà Nước thu hồi đất và kết quả công tác GPMB khi thực hi
ện đầu tư xây
dựng các dự án phát triển kinh tế - xã hội.
- Địa điểm, địa bàn nghiên cứu và phương pháp nghiên cứu.
- Phân tích những yếu tố ảnh hưởng đến công tác GPMB.
1.3.2.2. Phạm vi không gian nghiên cứu
- Một số địa điểm ở phường, xã khi Nhà nước thu hồi đất, GPMB để đầu tư
xây dựng dự án phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn thành phố Cao Bằng.
Về không gian: đề tài đượ
c thực hiện tại thành phố Cao Bằng, Tỉnh
Cao Bằng.
- Thời gian thu thập số liệu sẵn có: từ năm 2009 – 2013.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page5

2. CƠ SỞ LÍ LUẬN VÀ THỰC TIỄN

2.1. Cơ sở lí luận
2.1.1 Một số lý luận về thu hồi đất
2.1.1.1. Khái niệm về thu hồi đất
Năm 1993, Luật Đất đai được ban hành dựa trên tinh thần mới của bản
Hiến pháp 1992 đã có những đổi mới quan trọng, đặc biệt đối với việc thu hồi
đất phục vụ cho công cộng và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Luật đất đai
năm 1993 đã thể chế hóa các quy định của Hiến pháp năm 1992. Tại Điề
u 12:

“Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu
tiền khi Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao, bồi
thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Chính phủ quy định khung giá các loại
đất đối với từng vùng và theo từng thời gian” (Luật đất đai, 1993). Điều 27:
“Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi
đất đang sử dụng của người
sử dụng đất để sử dụng vào mục đích Quốc phòng, An ninh, lợi ích quốc gia, lợi
ích công cộng thì người bị thu hồi đất được đền bù thiệt hại”.
Cùng với mục đích là tiếp tục hoàn thiện Luật Đất đai, tạo nên khung
pháp lý chặt chẽ thuận tiện cho việc quản lý và sử dụng đất ở Việt Nam. Ngày
26/11/2003 Qu
ốc hội nước CHXHCN Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ tư đã thông
qua Luật Đất đai 2003, và gần đây nhất là luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày
29/11/2013 của Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam. Sự ra đời của Luật Đất đai
2003 đã thay thế cho tất cả các Luật Đất đai và Luật sửa đổi, bổ sung trước đó
nhằm phù hợp với tình hình xã hội hiện nay, đáp ứng tốt hơn những yêu cầu,
những đòi hỏi m
ới trong quá trình phát triển kinh tế, ổn định chính trị - xã hội
của đất nước, hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế. Tại Điều 39 Luật Đất đai
2003 quy định về thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi
ích Quốc gia, lợi ích công cộng: “Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất, bồi
thường, giải phóng mặt bằng sau khi quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất được công

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page6

bố hoặc sau khi dự án đầu tư có nhu cầu sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt…”(Luật
đất đai, 2003)
2.1.1.2 Một số khái niệm liên quan

- Khái niệm bồi thường
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị
quyền sử dụng đấ
t đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất. (Luật
đất Đai, 2013)
* Chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng là một quá trình
thực hiện các công việc liên quan đến bồi hoàn giá trị về đất, tài sản trên đất
bằng tiền hoặc bằng tài sản tương ứng cùng một số chính sách hỗ trợ xã hội.
Tổ chức việc di dời tài sả
n, hoa màu trên đất để giải phóng mặt bằng. Bàn
giao phần diện tích mặt bằng đó cho chủ thể mới để cải tạo, xây dựng công
trình mới có giá trị, lợi ích kinh tế, lợi ích xã hội lớn hơn
* Tiền bồi thường đất: Là khoản tiền bồi thường cho hộ do bị mất tư
liệu sản xuất
* Tiền bồi thường thiệt hại hoa mầu trên đất: Là khoản tiền bồi thường
do việc thu hồi đất làm thiệt hại đến hoa mầu chưa được thu hoạch trên diện
tích thu hồi. Mức bồi thường đối với cây hàng năm và vật nuôi trên đất có mặt
nước tính bằng giá trị sản lượng thu hoạch một vụ tính theo mức thu hoạch
bình quân của ba vụ trược đó theo giá nông sản, thuỷ s
ản thực tế ở thị trường
địa phương tại thời điểm bồi thường
- Giá đất
Tại điều 55 Luật Đất đai 2003 quy định “Nhà nước xác định giá các loại
đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê
đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi
đất. Chính phủ giao cho UBND các tỉnh, thành phố
trực thuộc Trung ương quy
định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian”. Đây là

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page7

văn bản pháp quy quan trọng nhất của Nhà nước công nhận quyền sử dụng
đất nhưng trên thực tế sự mua bán đất đã hình thành. Đương nhiên, thị trường
bất động sản trong đó có đất đai là một thành phần cơ bản xuất hiện thì các
quy luật kinh tế khách quan trên thị trường cũng được hình thành để chi phối,
điều tiết các hoạt động của giá cả đất đai.
Điều khẳng định là cơ sở hình thành
và vận động của giá đất. Giá trị của đất ngoài những lợi thế do thiên nhiên
ban tặng chính là lao động, vốn, khoa học kỹ thuật đầu tư vào đất đai để khai
thác và cải tạo đất. Giá của hàng hoá đất đai cũng như các hàng hoá khác, tuy
nhiên, đất đai là loại hàng hoá đặc biệt nên giá cả của hàng hoá đất cũng có
những đặc điểm riêng, phát tri
ển theo những quy luật riêng của nó và chịu ảnh
hưởng của nhiều yếu tố rất cơ bản. Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến sự hình
thành và vận động của giá đất nhưng ảnh hưởng lớn nhất là: Mục đích sử
dụng, độ màu mỡ của đất, vị trí hình thể, địa hình, điều kiện tự nhiên, kinh tế -
xã hội, môi trường, tình trạ
ng pháp lý, quan hệ cung cầu, sự khan hiếm, lòng
ham muốn và chính sách đầu tư của Nhà nước.
- Định giá đất
Định giá đất là một trong bốn quyền định đoạt của nhà nước đối với đất
đai, là công cụ quan trọng trong việc thiết lập một cơ chế quản lý đất thích
hợp theo định hướng kinh tế thị trường. Nó là cơ sở cho chuyển nhượng
quyền sử dụng
đất có trả tiền theo đấu thầu, đấu giá và hợp đồng thoả thuận
giữa ngừơi quản lý và người sử dụng. Trên cơ sở giao đất có thu tiền sử dụng
đất và người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng lại, thế chấp,thừa kế, cho
thuê… Nhà nước có quyền thu hồi đất theo nhu cầu, lợi ích của xã hội, tổ
chức thống nhất các công trình xây dựng cơ s
ở hạ tầng và phát triển đất, từ đó

theo yêu cầu phát triển kinh tế mà giao đất có thu tiền sử dụng đất, hoặc cho
thuê đất với người sử dụng đáp ứng được nhu cầu đòi hỏi nảy sinh từ sự phát
triển của nền kinh tế hàng hoá xã hội chủ nghĩa.
Định giá đất tạo điều kiện để đảm bảo công bằng trong việc thực

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page8

hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan tới đất giữa người quản lý và người
sử dụng đất.
Đồng thời đất là một tài sản nên việc định giá đất cũng giống như việc
định giá các tài sản thông thường, bên cạnh đó đất là một tài sản đặc biệt, giá
đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối, nó còn
bị tác động bởi các yếu tố tâm lý xã hội.
Định giá đất
được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã đựơc xác định tại một thời
điểm xác định.
Định giá đất là người định giá căn cứ vào nguyên tắc và phương pháp
định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất, căn cứ vào thuộc tính
kinh tế và tự nhiên của thửa đất, theo hạng đất và khả năng cho thu nhập
thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế, xem xét đầy đủ các yếu tố về
phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu nhập từ đất và
chính sách sử dụng đất, từ đó tổng hợp để định giá cả tại một thời điể
m nào
đó cho một hoặc nhiều thửa đất.
Định giá đất phải dựa vào tài liệu đầy đủ về thị trường đất, sự hình
thành giá cả cuối cùng là quyết định bởi hai bên giao dịch, có thể nói giá đất
hình thành từ thị trường. Không nắm đầy đủ tình hình giao dich của thị trưòng
đất, không nắm được tình hình cung cầu của đất sẽ không định được giá cả
công bằng và khách quan.Định giá đất phả

i cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng chính
sách đất của chính phủ.( Hồ Thị Lam Trà, 2005)
- Tái định cư
Tái định cư được hiểu là quá trình bồi thường, hỗ trợ các thiệt hại về đất đai
và tài sản, di chuyển, tái định cư, ổn định và khôi phục cuộc sống cho những
người dân bị thu hồi đất để xây dựng các dự án nhằm mục đích phát triển. Tái
đị
nh cư còn bao gồm hàng loạt các hoạt động nhằm hỗ trợ cho những người bị
ảnh hưởng do việc thực hiện dự án gây ra, khôi phục và cải thiện mức sống tạo

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế Page9

điều kiện phát triển những cơ sở kinh tế và văn hoá - xã hội của hộ bị thu hồi đất
và cộng đồng. Nói tóm lại, tái định cư là nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh
tế, văn hoá xã hội đối với một bộ phận dân cư bị thu hồi đất, đã gánh chịu vì sự
phát triển chung. Vì vậy, các dự án tái định cư cũng được coi là các dự án phát
triển và phải được thực hiện như các dự án phát triển khác.(UBND tỉnh Cao
Bằng, 2009)
- Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, ổn định đời sống và sản xuất
Các khoản hỗ trợ này nhằm mục đích giúp đỡ phần nào cho người dân
sau khi mất đất chuyển đổi nghề nghiệp, ổn định cuộc sống và ổn định sản
xuất, giảm bớt nh
ững gắng nặng kinh tế. Không nhằm mục đích giải quyết
toàn bộ kinh phí chuyển đổi nghề nghiệp và ổn định sản xuất cho nông hộ, vì
các khoản hỗ trợ này không nhiều và chỉ mang tính chất hỗ trợ.(UBND tỉnh
Cao Bằng, 2009)
2.1.2 Một số lý luận về giải phóng mặt bằng
2.1.2.1 Khái niệm
Giải phóng mặt bằng là một quá trình tổ chức thực hiện các công việc
liên quan đến di dời nhà cửa, cây cối các công trình xây dựng và một bộ phận

dân cư trên phần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc
xây dựng một công trình mới trên đó. Công tác giải phóng mặt bằng được
thực hiện từ khi thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằ
ng Quận, Huyện của dự
án cho tới khi giao mặt bằng cho chủ đầu tư.
2.1.2.2 Đặc điểm
GPMB là quá trình thực hiện đa dạng: Mỗi một dự án được tiến hành
trên một vùng nhất định với mỗi một quy mô thực hiện khác nhau, do đó việc
thực hiện công tác giải phóng mặt bằng cũng thể hiện khác nhau tuỳ thuộc vào
từng dự án. Công tác giải phóng mặt bằng c
ũng phải gắn với đặc trưng của
từng vùng như: Khu vực nội thành dân số cao, đất đai lại có giá trị đặc biệt

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế  Page10

thực hiện giải phóng mặt bằng không phải là điều dễ dàng. Điều này khác hẳn
với khu vực ven đô hay ngoại thành thì công việc thực hiện có đơn giản hơn.
Tính phức tạp của GPMB: Đất đai nhà ở có vai trò đặc biệt quan trọng
nên khi giải phóng mặt bằng cũng gặp phải nhiều khó khăn. ở các khu đô thị
lớn do đất có giá trị kinh tế cao phần nào dẫn t
ới tình trạng người dân không
muốn di chuyển chỗ ở do bị mất một số các điều kiện thuận lợi khi phải ở nơi
khác. Mặt khác do sự hình thành lâu đời của đất đai nó được sở hữu do nhiều
chế độ nhiều chủ sở hữu việc xác định rõ đặc điểm của từng thửa đất rất khó
cho công tác khê khai, phần khác nó cũng ảnh hưở
ng bởi Luật Đất đai và các
chính sách được thực hiện trong công tác giải phóng mặt bằng từ trước không
được đồng bộ đặc biệt là công tác xác định giá đền bù không thoả đáng cho
người dân trong diện cần giải phóng mặt bằng dẫn tới tình trạng chây lì không
chịu di chuyển. Khi thực hiện di dời điều quan trọng là bố trí đất cho khu vực

tái định cư thì lại chưa được đảm bảo do các nguyên nhân khác nhau nh
ư
không có đất, thiếu các điều kiện sinh hoạt. Giải phóng mặt bằng được thực
hiện chủ yếu ở các khu vực dân cư có đời sống kinh tế thấp chủ yếu là buôn
bán nhỏ do vậy họ sẽ không muốn di chuyển chỗ ở điều đó đồng nghĩa với
việc họ lại phải tìm một công việc khác cho thích hợp với nơi ở mớ
i.
2.1.2.3 Sự cần thiết của công tác giải phóng mặt bằng
Khi nhà nước ra quyết định thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an
ninh quốc phòng lợi ích công cộng thì Nhà nước phải bồi thường thiệt hại cho
người dân.
Theo luật Đất đai năm 1993, điều 1 " Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước thống nhất quản lý”.
Theo điều 5 của nghị đị
nh 22/CP ngày 24/4/1998 "Khi Nhà nước thu
hồi đất để sử dụng vào các mục đích quy định tại điều 1 của nghị định này,
tuỳ từng trường hợp cụ thể, người có đất bị thu hồi được đền bù bằng tiền,
nhà ở hoặc bằng đất."

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế  Page11

Như vậy trong các văn bản pháp luật đã quy định đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý và Nhà nước giao cho các tổ chức,
hộ gia đình, các nhân sử dụng ổn định lâu lâu dài. Do đó khi Nhà nước thực
hiện thu hồi đất để phục vụ lợi ích quốc gia lợi ích công cộng thì Nhà nước
phải bồi thường thiệt hại cho người dân vì đất đai ảnh h
ưởng trực tiếp tới đời
sống sinh hoạt của người dân ảnh hưởng tới lợi ích kinh tế của họ. Theo điều
26 của Luật Đất đai năm 2013 thì "Khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích
quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

thì người sử dụng đất được Nhà nước bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy
định của pháp luật".(Luật đất đai, 2013)
Đất đai nhà ở là một tài sản vô cùng quý giá quan trọng nó có một vị trí
đặc biệt quan trọng gắn liền với cuộc sống của con người. Không những thế nó
đánh dấu mốc giới của lãnh thổ là tài sản của quốc gia. Đất đai vừa là sản phẩm
của tự nhiên vừa là sản phẩm của lao động. Là điều ki
ện tồn tại của bất kỳ một
sinh vật nào sống trên trái đất, trải qua nhiều thời gian cùng với sự chuyển
mình của nền kinh tế thì đất đai trở thành một tài sản vô cùng quan trọng.
Đất đai Việt Nam chủ yếu là đât sản xuất nông nghiệp nhưng theo thời
gian và xu thế chung của thế giới. Xã hội ngày càng phát triển, dân số ngày
càng cao cộng với nó là xu thế đô thị hoá đ
ang diễn ra mạnh mẽ thì nhu cầu
về đất đai trở nên ngày càng khan hiếm và quan trọng hơn. Đặc biệt trong quá
trình công nghiệp hoá cùng với quá trình đô thị hoá thì nhu cầu đất đai dành
cho xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng, các khu dân cư đang là nhu cầu
cấp bách của đô thị làm đau đầu các nhà quản lý.
Theo luật đất đai Việt Nam đất đai thuộc quyền sở hữu của nhà nước
nh
ưng được trao quyền sử dụng cho người dân. Khi Nhà nước cần đất để xây
dựng các công trình công cộng cơ sở hạ tầng, an ninh quốc phòng, văn hoá
thể thao, đường xá giao thông thì phải bồi thường thiệt hại cho người dân theo
các quyết định của Nhà nước.Và khi đã được đền bù về mặt vật chất thì người

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế  Page12

dân cũng phải trao trả đất đai cho nhà nước để thực hiện xay dựng các dự
án,các khu đô thị các công trình phúc lợi xã hội.
Nước ta sau hơn mười năm năm đổi mới, đất nước đã đạt được những
mục tiêu quan trọng về kinh tế, văn hoá, xã hội đặc biệt là sự thay đổi nhanh

chóng về kinh tế đã đưa đất nước ta vững bước trên con đường công nghiệp
hoá hiện đại hoá, trên con đường hội nhập và phát triển. Sự phát triển đó được
thể hiện thông qua từng khía cạnh của đời sống xã hội như: Trình độ dân trí
ngày càng cao, sự phát triển một cách đồng bộ cơ sở hạ tầng, các trung tâm
thương mại dich vụ, khu thể thao vui chơi giải trí ngày càng phát triển mạnh
mẽ. Gắn liền với mở rộng quy mô xây dựng cơ sở hạ tầng thì nhu c
ầu về đất
đai ngày càng cao nó cũng tạo ra một sức ép lớn đối với toàn xã hội như:
Dân số ngày càng tăng nhu cầu về chỗ ở ngày càng nhiều đặc biệt là
nhu cầu chỗ ở của dân cư đô thị do qua trình đô thị hoá cùng với sự di dân từ
nông thôn ra thành thị để tìm kiếm việc làm ngày càng nhiều.
Sự phát triển của kinh tế kéo theo nó là hoạt động mở rộng sản xuấ
t thì
nhu cầu về đất xây dựng cao để thực hiện xây dựng các khu công nghiệp, khu
chế xuất cao, các trung tâm thương mại dịch vụ.
Cùng với sự phát triển của kinh tế thị trường hệ thống đường xá dành
cho giao thông vận tải cần phải mở rộng. Khi mà đô thị hoá cao thì nhu cầu
vận chuyển và đi lại của dân cư ngày càng tăng việc sửa chữa nâng cấp các
tuyến đường hay làm tuy
ến đường mới là rất quan trọng, nó sẽ giải quyết
trước mắt được nhu cầu vận chuyển đi lại của xã hội.
Nhu cầu vui chơi giải trí của đại bộ phận các tầng lớp xã hội đang tăng
cao điều đó cần phải mở rộng các khu vui chơi là nhu cầu cấp thiết không chỉ
trước mắt mà cả lâu dài như: Xây dựng các trung tâm thể thao, câu lạ
c bộ văn
hoá để phục vụ cho các nhu cầu trên
Để đáp ứng được các nhu cầu đang trở thành mối bức xúc mà toàn xã
hội đang quan tâm thì việc giải phóng mặt bằng là một tất yếu khách quan.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế  Page13

Đây là một biện pháp quan trọng để thúc đẩy việc xây dựng các công trình
phục vụ cho phát triển xã hội cũng như quá trình đô thị hoá đang diễn ra
mạnh mẽ ở các đô thị trong cả nước.
2.1.2.4 Quy trình của công tác giải phóng mặt bằng


Sơ đồ 2.1: Qui trình, thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
(Nguồn: Văn bản chính sách liên quan đến thu hồi đất, GPMB)
Bước 1: Khi có quyết định thu hồi đất thì UBND tỉnh giao việc thực
hiện GPMB cho thành phố, thị xã, huyện trực thuộc tỉnh. Từ cơ sơ đó thành
lập hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thành phố, thị xã, huyện…
Bước 2: Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tiến hành kiểm kê tài
sản, xác định tổng mức bồi thường.
Bước 3: Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư lập phương án bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư gửi lên cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Bước 4: Sau khi được cấp có thẩm quyền phê duyệt phương án bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư thì hội đồng bồi thường tiến hành chi trả bồi th
ường.
Bước 5: Tiến hành thu hồi đất và bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư
Quyết định thu
hồi đất
Thành lập
Hội đồng GPMB

Tổ chức cá nhân
kê khai đất và
các tài sản trên
đất
Lập phương án

bồi thường
Xác định tổng
mức bồi thường
Chi trả tiền
bồi thường
Giao mặt bằng
cho chủ dự án


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế  Page14

2.1.2.5 Trách nhiệm của UBND các cấp trong công tác GPMB
1. UBND tỉnh
a) Chỉ đạo, tổ chức, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với
dự án đầu tư thuộc diện nhà nước thu hồi đất của các Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ
quan thuộc Chính phủ, Tập đoàn kinh tế, Tổng công ty, đơn vị sự nghiệp thuộc
Trung ương. Chỉ đạo, tổ chức, tuyên truyề
n, vận động mọi tổ chức, cá nhân về
chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và thực hiện GPMB theo đúng quyết
định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Ra quyết định thu hồi đất đối với tổ chức, người Việt Nam định cư
ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài và giao đất, cho thuê đất theo dự
án cho chủ đầu tư trong cùng một quyế
t định.
- Phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với trường
hợp thu hồi đất liên quan từ hai huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh trở lên.
b) Chỉ đạo các sở, ban ngành và Uỷ ban nhân dân cấp huyện:
- Lập dự án tái định cư, khu tái định cư để phục vụ cho việc thu hồi đất;
- Lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
theo thẩm quyền;

c) Phê duyệt giá đất; ban hành bảng giá tài sản tính bồi thường, quy định
các mức hỗ trợ và các biện pháp hỗ trợ theo thẩm quyền; phương án bố trí tái
định cư, phương án đào tạo chuyển đổi nghề theo thẩm quyền được giao;
d) Chỉ đạo các cơ quan có liên quan thực hiện việc giải quyết khiếu nại,
tố cáo của công dân về bồi thường, hỗ trợ và tái định c
ư theo thẩm quyền
pháp luật quy định;
e) Bảo đảm sự khách quan, công bằng khi xem xét và quyết định việc
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo thẩm quyền
quy định tại Nghị định này;
f) Quyết định hoặc phân cấp cho UBND cấp huyện cưỡng chế đối với
các trường hợp cố tình không thực hiện quyết định thu hồi đất của Nhà nướ
c
theo thẩm quyền;

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế  Page15

g) Chỉ đạo kiểm tra và xử lý vi phạm trong lĩnh vực bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư.(UBND tỉnh Cao Bằng, 2009)
2. UBND huyện
a) Chỉ đạo, tổ chức, tuyên truyền, vận động mọi tổ chức, cá nhân về
chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và thực hiện GPMB theo đúng
quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
Khu đất thu hồ
i có cả tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thì Ủy
ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư;
b) Chỉ đạo Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cùng cấp lập và tổ chức
thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; thực hiện phê duyệt ph
ương

án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo phân cấp của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh;
c) Phối hợp với các sở, ban, ngành, các tổ chức và chủ đầu tư thực hiện
dự án đầu tư xây dựng, phương án tạo lập các khu tái định cư tại địa phương
theo phân cấp của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh;
d) Giải quyết khiếu nại, tố cáo của công dân về bồi th
ường, hỗ trợ và tái
định cư theo thẩm quyền được giao; ra quyết định cưỡng chế và tổ chức
cưỡng chế đối với các trường hợp thuộc thẩm quyền; phối hợp với các cơ
quan chức năng tổ chức thực hiện việc cưỡng theo quyết định của cơ quan có
thẩm quyền.(UBND tỉnh Cao Bằng, 2009)
3. UBND xã
a) Tổ chức tuyên truyền về mụ
c đích thu hồi đất, chính sách bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án.
b) Phối hợp với Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư hoặc Tổ chức
làm nhiệm vụ GPMB thực hiện xác nhận đất đai, tài sản của người bị thu hồi;Phổ
biến, chỉ đạo chính quyền địa phương nơi có đất thu hồi niêm yết công khai
phương án, Quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;
Gửi quyết định thu hồi đất, Quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và