ĐÁNH GIÁ CÔNG tác bồi THƯỜNG, hỗ TRỢ KHI THU hồi đất dự án KHU CÔNG NGHIỆP THĂNG LONG II TỈNH HƯNG yên

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM





LÊ THANH ĐỨC




ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ KHI THU
HỒI ĐẤT DỰ ÁN KHU CÔNG NGHIỆP THĂNG LONG II
TỈNH HƯNG YÊN




LUẬN VĂN THẠC SĨ
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ KINH TẾ





HÀ NỘI, NĂM 2015

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

LÊ THANH ĐỨC



ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ KHI THU
HỒI ĐẤT DỰ ÁN KHU CÔNG NGHIỆP THĂNG LONG II
TỈNH HƯNG YÊN




CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ KINH TẾ
MÃ SỐ: 60.34.04.10



NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
GS.TS. NGUYỄN VĂN SONG



HÀ NỘI, NĂM 2015

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế
Page ii

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi.
Các số liệu và kết quả trong luận văn này là trung thực, không sao chép bất
kỳ một công trình nào khác.
Tất cả các sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này đã được cảm ơn; các
thông tin trích dẫn, dẫn chiếu trong Luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Hưng Yên, ngày tháng 5 năm 2015
Tác giả luận văn


Lê Thanh Đức















Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế
Page iii

LỜI CẢM ƠN

Với lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc, em xin bày tỏ lòng cảm ơn chân
thành tới Giáo sư, Tiến sĩ Nguyễn Văn Song – Phó Trưởng khoa Kinh tế và phát
triển nông thôn, Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã trực tiếp, tận tình hướng dẫn
em trong quá trình thực hiện đề tài.
Em xin gửi lời cảm ơn tới các thầy cô giáo trong Học viện Nông nghiệp
Việt Nam đã nhiệt tình truyền thụ cho em những kiến thức quý báu và bổ ích
trong suốt quá trình học tập tại trường.
Em xin được gửi lời cảm ơn chân thành tới Lãnh đạo và cán bộ Trung
tâm phát triển quỹ đất tỉnh thuộc Sở TN&MT tỉnh Hưng Yên, Ủy ban nhân dân
huyện Mỹ Hào, phòng TN&MT huyện Mỹ Hào và UBND 02 xã Dị Sử và Phùng
Chí Kiên đã tạo điều kiện thuận lợi cho em có cơ hội được nghiên cứu, thực tập
và hoàn thành đề tài.
Trong quá trình làm đề tài, tuy bản thân đã hết sức cố gắng, song do bản
thân thiếu kinh nghiệm và kiến thức có hạn nên không tránh khỏi những sai sót,
rất mong các thầy, cô giáo và các bạn đóng góp ý kiến để đề tài được hoàn
thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Hưng Yên, ngày tháng 5 năm 2015
Tác giả luận văn


Lê Thanh Đức


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế
Page iv

MỤC LỤC

Lời cam đoan ii
Lời cảm ơn iii
Mục lục iv
Danh mục chữ viết tắt vii
Danh mục bảng viii
Danh mục hộp ix
PHẦN I MỞ ĐẦU 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài 1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu 3
1.2.1. Mục tiêu chung 3
1.2.2. Mục tiêu cụ thể 3
1.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3
1.3.1. Đối tượng nghiên cứu 3
1.3.2. Phạm vi nghiên cứu 4
PHẦN II CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN 5
2.1. Cơ sở lý luận 5
2.1.1. Cơ sở lý luận về thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất 5
2.1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến quá trình bồi thường, hỗ trợ khi Nhà
nước thu hồi đất 9
2.2. Cơ sở thực tiễn 16
2.2.1. Chính sách về bồi thường, hỗ trợ thu hồi đất ở Việt Nam và một
số nước, tổ chức quốc tế 16
2.2.2. Tình hình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam 33
2.3. Một số nghiên cứu trước đây có liên quan về bồi thường, hỗ trợ
khi Nhà nước thu hồi đất 40
PHẦN III PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 42
3.1. Đặc điểm của địa bàn nghiên cứu 42
3.1.1. Điều kiện tự nhiên 42
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội 43

3.2. Phương pháp nghiên cứu 52
3.2.1. Phương pháp tiếp cận vấn đề nghiên cứu 52
3.2.2. Nguồn số liệu 53
3.2.3. Phương pháp 54
3.3. Hệ thống chỉ tiêu nghiên cứu 54

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế
Page v

3.3.1. Nhóm chỉ tiêu phản ánh thực trạng việc thực thi chính sách bồi
thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất 54
3.3.2. Nhóm chỉ tiêu phản ánh đánh giá của các tác nhân thực thi và tác
nhân bị ảnh hưởng trong quá trình thu hồi đất 55
PHẦN IV KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 56
4.1. Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB khi Nhà nước thu hồi
đất, xây dựng các khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh Hưng Yên 56
4.2. Khái quát về công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
trên địa bàn tỉnh Hưng Yên 62
4.2.1. Tổ chức và quy trình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ khi
Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Hưng Yên 63
4.2.2. Quy trình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu
hồi đất trên địa bàn tỉnh Hưng Yên 65
4.3. Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
để mở rộng KCN Thăng Long II, tỉnh Hưng Yên 67
4.3.1. Khái quát về dự án KCN Thăng Long II 67
4.3.2. Các văn bản pháp lý để thực hiện bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước
thu hồi đất thực hiện dư án KCN Thăng Long II 69
4.3.3. Diện tích, dân cư, lao động trong phạm vi thu hồi bị ảnh hưởng 70
4.3.4. Trình tự, các bước thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, GPMB
thực hiện dự án KCN Thăng Long II 71

4.3.5. Việc thực hiện các bước của công tác bồi thường, hỗ trợ, GPMB
thực hiện dự án KCN Thăng Long II 73
4.3.6. Mức bồi thường, hỗ trợ cụ thể đối với dự án mở rộng KCN Thăng
Long II, tỉnh Hưng Yên 78
4.3.7. Kết quả thực hiện bồi thường, hỗ trợ khi thực hiện thu hồi đất dự
án KCN Thăng Long II tỉnh Hưng Yên 84
4.3.8. Đánh giá chung về công tác bồi thường, hỗ trợ khi thực hiện thu
hồi đất dự án KCN Thăng Long II tỉnh Hưng Yên 91
4.4. Các yếu tố ảnh hưởng tới công tác bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi
đất phục vụ dự án KCN Thăng Long II, tỉnh Hưng Yên 92
4.4.1. Các yếu tố khách quan 92
4.4.2. Các yếu tố chủ quan 94
4.5. Định hướng và giải pháp hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại địa bàn tỉnh Hưng Yên 95
4.5.1. Định hướng 95
4.5.2. Giải pháp 96
PHẦN V KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 101
5.1. Kết luận 101

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế
Page vi

5.2. Kiến nghị 103
TÀI LIỆU THAM KHẢO 105
PHỤ LỤC………………………………………………………………………106

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế
Page vii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

BT, HT Bồi thường, hỗ trợ
CNH-HĐH Công nghiệp hóa-Hiện đại hóa
GPMB Giải phóng mặt bằng
GCN QSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
HĐND Hội đồng nhân dân
KCN Khu công nghiệp
NĐ Nghị định
QĐ Quyết định
TN&MT Tài nguyên và Môi trường
TNHH Trách nhiệm hữu hạn
UBND Ủy ban nhân dân
XHCN Xã hội chủ nghĩa




Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế
Page viii

DANH MỤC BẢNG

Số bảng Tên bảng Trang

3.1 Hiện trạng sử dụng đất huyện Mỹ Hào năm 2012 51
4.1 Thống kê về tình hình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ,
GPMB xây dựng các KCN trên địa bàn tỉnh Hưng Yên 57
4.2 Trình tự thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ thu hồi đất 66
4.3 Tỷ lệ người dân biết về việc thực hiện các bước của công tác bồi
thường, hỗ trợ thu hồi đất 72

4.4 Ý kiến của người bị thu hồi đất về việc tiếp nhận thông tin về
quyết định thu hồi đất; việc tham dự các cuộc họp để kê khai về
nhân khẩu, diện tích, tài sản trên đất bị thu hồi niêm yết công khai
về phương án bồi thường, hỗ trợ 76
4.5 Kết quả giải quyết những vướng mắc trong quá trình thu hồi đất 76
4.6 Kết quả họp dân lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ thu
hồi đất 77
4.7 Đơn giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Hưng Yên 79
4.8 Ý kiến của người dân về việc nhận tiền bồi thường, hỗ trợ 83
4.9 ác khoản bồi thường, hỗ trợ đối với 100% người dân có đất bị thu
hồi 84
4.10 Khó khăn, vướng mắc trong quá trình bồi thường, hỗ trợ 87
4.11 Mức độ thay đổi mức sống sau thu hồi đất 88
4.12 Tình hình việc làm của người dân sau thu hồi đất 89
4.13 Những thay đổi ở địa phương sau thu hồi đất 90
4.14 Đề xuất của người dân bị thu hồi đất 96


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế
Page ix

DANH MỤC HỘP

Số hộp Tên bảng Trang

4.1 Ý kiến của đại diện cơ quan thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ
trợ, thu hồi đất về trình tự thực hiện dự án 72
4.2 Ý kiến của người dân có đất bị thu hồi đất về việc tổ chức 76
4.3 Ý kiến của lãnh đạo và cán bộ UBND xã về kết quả thực hiện bồi
thường, hỗ trợ thu hồi đất 87

4.4 Ý kiến của lãnh đạo địa phương về sự thay đổi mức sống của các
hộ dân và người dân có đất bị thu hồi 88
4.5 Ý kiến lãnh đạo địa phương về việc làm cho người dân trong
KCN Thăng Long II 89
4.6 Ý kiến người dân về môi trường sau thu hồi đất 91




Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế
Page 1

PHẦN I
MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Hưng Yên là tỉnh thuộc vùng đồng bằng Bắc Bộ, thuộc tam giác kinh tế
trọng điểm Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh, phía bắc giáp tỉnh Bắc Ninh, phía
đông giáp tỉnh Hải Dương, phía tây giáp thủ đô Hà Nội và tỉnh Hà Nam, phía
nam giáp tỉnh Thái Bình. Hưng Yên có vị trí địa lý thuận lợi, nằm kề sát thủ đô
Hà Nội, có các tuyến đường giao thông quan trọng như quốc lộ 5 (dài 23 km),
quốc lộ 38, quốc lộ 39 (dài 43 km) nối quốc lộ 5 với quốc lộ 1 tại Hà Nam,
đường sắt Hà Nội - Hải Phòng và các tuyến đường sông như sông Hồng, sông
Luộc. Bên cạnh đó, Hưng Yên còn có nguồn nhân lực dồi dào, trong đó, số người
trong độ tuổi lao động chiếm hơn 50%. Những lợi thế về vị trí địa lý, kết cấu hạ
tầng, nguồn nhân lực…là cơ hội lớn để tỉnh Hưng Yên hình thành và phát triển
các khu công nghiệp tập trung (Hưng Yên thế và lực mới trong thế kỷ XXI, 2005).
Sau gần 30 năm hợp nhất với tỉnh Hải Dương thành tỉnh Hưng Yên, ngày
01/01/1997, tỉnh Hưng Yên được tái lập. Bên cạnh những điều kiện thuận lợi,
Hưng Yên phải đối mặt với những khó khăn, thách thức do điểm xuất phát của
tỉnh sau ngày tái lập còn thấp: GDP bình quân đầu người năm 1996 khoảng 180

USD, thu ngân sách trên địa bàn tỉnh mới đáp ứng 1/3 so với yêu cầu, cơ cấu
kinh tế nông nghiệp – công nghiệp – dịch vụ: 60%-15% - 25%. So sánh với các
tỉnh lân cận, Hưng Yên là tỉnh có diện tích nhỏ, dân số đông, nhiều chỉ tiêu kinh
tế thấp hơn mức bình quân của các tỉnh đồng bằng Bắc Bộ. Để rút ngắn khoảng
cách về các chỉ tiêu kinh tế so với các tỉnh đồng bằng Bắc Bộ, Hưng Yên đã nỗ lực
đề ra các giải pháp thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội. Một trong những giải pháp
tỉnh đã quan tâm lãnh đạo chỉ đạo thực hiện là phát triển các thành phần kinh tế, đa
dạng hóa hình thức đầu tư, giải quyết đồng bộ vấn đề tài chính, đất đai, kết cấu hạ
tầng, thủ tục hành chính, tạo môi trường thuận lợi cho đầu tư trực tiếp bên ngoài
(Lịch sử Đảng bộ tỉnh Hưng Yên tập, 2009).
Tỉnh đã ban hành các văn bản lãnh đạo, chỉ đạo về đẩy mạnh hợp tác đầu
tư như Nghị quyết số 03 – NQ/TU, ngày 20/6/1998 của Ban Thường vụ Tỉnh ủy

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế
Page 2

Hưng Yên về việc đẩy mạnh hợp tác đầu tư trên địa bàn tỉnh Hưng Yên; Quyết
định số 1088/1999/QĐ-UB hướng dẫn việc thực hiện thủ tục xin cấp giấy phép
đầu tư, Quyết định số 1089/1999/QĐ-UB của Ủy ban nhân dân tỉnh Hưng Yên
về quy định quản lý hoạt động đầu tư trực tiếp nước ngoài, tỉnh ngoài trên địa
bàn tỉnh Hưng Yên. Những nghị quyết, quyết định kịp thời này đã góp phần khơi
thông dòng vốn đầu tư, thực sự làm thay đổi diện mạo kinh tế - xã hội của tỉnh.
Tính đến tháng 7 năm 2014, tỉnh Hưng Yên đã có 13 khu công nghiệp
(KCN), với tổng diện tích 3.660 ha đã được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận và
đưa vào Quy hoạch tổng thể phát triển các KCN trong nước; đã tiếp nhận được
hơn 1.150 dự án đầu tư, trong đó, có gần 300 dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài
(FDI), với tổng vốn đầu tư đăng ký hơn 2,7 tỷ USD. Các dự đầu tư vào các KCN
tăng nhanh cả về số lượng và chất lượng đã tạo ra giá trị doanh thu năm 2013
hơn 2 tỷ USD; giải quyết việc làm và thu nhập ổn định cho hàng chục nghìn lao
động (Ban quản lý các KCN tỉnh Hưng Yên, 2004).

Do có sự chuyển đổi một số diện tích đất nông nghiệp sang phát triển
công nghiệp, dịch vụ…, diện tích đất nông nghiệp của tỉnh dần bị thu hẹp. Quá
trình này đã có những tác động tích cực đến quá trình phát triển kinh tế - xã hội,
nâng cao đời sống nhân dân. Tuy nhiên, việc chuyển đổi một phần diện tích đất
nông nghiệp sang phát triển công nghiệp, dịch vụ đã gây ra những ảnh hưởng
nhất định đến đời sống người dân có đất bị thu hồi. Trên địa bàn tỉnh Hưng Yên,
có dự án khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất đã không nhận được sự đồng tình,
hợp tác của một bộ phận nhân dân, dẫn đến tình trạng khiếu kiện đông người,
khiếu kiện vượt cấp kéo dài, phần nào ảnh hưởng đến trật tự trị an và sự phát
triển kinh tế - xã hội của địa phương. Để đánh giá và phân tích một cách khách
quan công tác bồi thường, hỗ trợ thu hồi đất ở một KCN trên địa bàn tỉnh Hưng
Yên, tôi chọn đề tài: “Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất dự
án khu công nghiệp Thăng Long II tỉnh Hưng Yên”.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế
Page 3

1.2. Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1. Mục tiêu chung
Trên cơ sở kết quả đánh giá quá trình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ
trợ khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp, đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn
thiện quá trình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất phục vụ dự
án KCN Thăng Long II, tỉnh Hưng Yên.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận, cơ sở thực tiễn liên quan tới bồi thường, hỗ
trợ khi Nhà nước thu hồi đất.
- Đánh giá thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
để triển khai dự án KCN Thăng Long II trên địa bàn tỉnh Hưng Yên.
- Phân tích các yếu tố ảnh hưởng tới công tác bồi thường, hỗ trợ khi thu
hồi đất triển khai dự án.

- Đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần thực hiện tốt công tác bồi
thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ các dự án trên địa bàn tỉnh
Hưng Yên.
1.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
1.3.1. Đối tượng nghiên cứu
- Các chính sách của Đảng và Nhà nước về quá trình thực thi chính sách
thu hồi đất nông nghiệp.
- Các hộ nông dân có đất bị thu hồi phục vụ dự án KCN Thăng Long II
trên địa bàn 2 xã Dị Sử, Phùng Chí Kiên, huyện Mỹ Hào, tỉnh Hưng Yên.
- Hội đồng bồi thường, GPMB huyện Mỹ Hào, Trung tâm phát triển Quỹ
đất thuộc Sở TN&MT tỉnh Hưng Yên; UBND xã Phùng Chí Kiên, UBND xã Dị
Sử, huyện Mỹ Hào, tỉnh Hưng Yên.
- Những vấn đề về công tác bồi thường, hỗ trợ thu hồi đất và các nguyên
nhân ảnh hưởng tới công tác thu hồi đất ở KCN Thăng Long II, trên địa bàn 2 xã
Dị Sử, Phùng Chí Kiên của huyện Mỹ Hào, tỉnh Hưng Yên.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế
Page 4

1.3.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi về nội dung: Tập trung tìm hiểu công tác bồi thường, hỗ trợ thu
hồi đất ở KCN Thăng Long II, tỉnh Hưng Yên (thuộc giai đoạn hai trong quá
trình xây dựng mở rộng của KCN Thăng Long II).
- Phạm vi về không gian: Đề tài nghiên cứu trên địa bàn 2 xã Dị Sử,
Phùng Chí Kiên của huyện Mỹ Hào, tỉnh Hưng Yên.
- Phạm vi về thời gian: Các dữ liệu phục vụ đánh giá công tác bồi thường,
hỗ trợ thu hồi đất trong trên địa bàn 2 xã Dị Sử, Phùng Chí Kiên của huyện Mỹ
Hào, tỉnh Hưng Yên trong hai năm 2012, 2013. Thời gian nghiên cứu từ tháng
6/2014 đến tháng 3/2015.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế
Page 5

PHẦN II
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN
2.1. Cơ sở lý luận
2.1.1. Cơ sở lý luận về thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất
Chính sách bồi thường GPMB đã được Luật Đất đai 1988 đề cập và được
Luật hóa từ năm 1993 đến nay cùng với sự phát triển kinh tế xã hội của đất nước.
Cụ thể:
Luật Đất đai 1993: chưa bao quát, điều chỉnh đầy đủ phạm vi thu hồi đất;
mức bồi thường thiệt hại về đất đai, tài sản chưa tương xứng với mức thiệt hại
thực tế; không có quy định về các biện pháp hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất và
xây dựng các khu tái định cư để phục vụ việc di dân GPMB v.v…
Luật Đất đai 2003: Luật đã có phạm vi điều chỉnh bao quát, thể hiện đầy đủ
hơi thở của cuộc sống so với các Luật Đất đai 1993.
Luật Đất đai 2013: Luật có phạm vi điều chỉnh bao quát nhất, cụ thể cho từng
công tác, đặc biệt là công tác liên quan đến GPMB thể hiện gần như đầy đủ so
với các Luật Đất đai đã ban hành trước đó.
2.1.1.1. Khái niệm về thu hồi đất
Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng

đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất ủa người sử
dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai (Luật Đất đai, 2013).
Từ quy định của Luật, có thể hiểu: Thu hồi đất là quyết định hành chính
của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về giao đất, cho thuê đất. Từ đó tuân thủ
đúng thẩm quyền. Nhà nước thu hồi đất phải xuất phát từ nhu cầu của xã hội và
phát triển kinh tế hoặc chế tài xử lý các vi phạm Luật Đất đai của người sử dụng
đất. Việc thu hồi đất phải đặt trong mối quan hệ về lợi ích của 3 chủ thể: Nhà
nước – Nhà đầu tư – người có đất bị thu hồi.
2.1.1.2. Khái niệm về bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất
- Bồi thường về đất: là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối
với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất (Luật Đất đai, 2013). Bồi thường
thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất thực chất là việc giải quyết mối quan hệ kinh

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế
Page 6

tế giữa Nhà nước, người được giao đất, thuê đất và người bị thu hồi đất. Bồi
thường thiệt hại về đất phải được thực hiện theo quy định của Nhà nước. Việc
bồi thường thiệt hại về đất không giống với việc trao đổi, mua bán tài sản, hàng
hoá trên thị trường mà nó phải đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước,
người bị thu hồi đất và người nhận quyền sử dụng đất thu hồi, có nghĩa là phải
giải quyết một cách hài hoà giữa các đối tượng tham gia.
- Bồi thường GPMB: là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên quan
đến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phần đất nhất định
được quy định cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới trên
đó. Công tác GPMB mang tính quyết định đến tiến độ của dự án là khâu đầu tiên
để thực hiện dự án, trong đó đền bù thiệt hại là khâu quan trọng quyết định tiến độ
GPMB. Bồi thường, hỗ trợ GPMB có nghĩa là hoàn trả lại toàn bộ giá trị tài sản
và hỗ trợ thêm một phần giá trị hoặc công lao động và một số hỗ trợ xã hội khác
cho người có đất bị thu hồi.

- Nguyên tắc của việc bồi thường GPMB: Nhà nước thu hồi đất của người
đang sử dụng có đủ điều kiện được bồi thường (quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4,
5, 7, 9, 10, 11 và Điều 8 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của
Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (sau đây
gọi là Nghị định 197/2004/NĐ-CP) và các Điều 44, 45, 46 Nghị định số
84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất,
trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải
quyết khiếu nại về đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 84/2007/NĐ-CP) thì được
bồi thường; trường hợp không đủ điều kiện được bồi thường thì Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh xem xét để hỗ trợ.
Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng vào mục đích nào thì được
bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất
để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá
đất tại thời điểm quyết định thu hồi đất; trường hợp bồi thường bằng việc giao
đất mới hoặc giao đất ở tái định cư hoặc nhà ở tái định cư, nếu có chênh lệch về
giá trị thì phần chênh lệch đó được thanh toán bằng tiền theo quy định sau:

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế
Page 7

a) Trường hợp tiền bồi thường, hỗ trợ lớn hơn tiền sử dụng đất ở hoặc tiền
mua nhà ở tại khu tái định cư thì người tái định cư được nhận phần chênh lệch;
b) Trường hợp tiền bồi thường, hỗ trợ nhỏ hơn tiền sử dụng đất ở hoặc
tiền mua nhà ở tái định cư thì người tái định cư phải nộp phần chênh lệch, trừ
trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 19 Nghị định 69/2009/NĐ-CP.
Trường hợp người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo quy định
của pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số
tiền được bồi thường, hỗ trợ để hoàn trả ngân sách nhà nước.

Nhà nước điều tiết một phần lợi ích từ việc thu hồi, chuyển mục đích sử
dụng đất để thực hiện các khoản hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi quy định tại
Điều 17 Nghị định 69/2009/NĐ-CP.
Tóm lại, Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện
được bồi thường theo quy định thì được bồi thường. Việc bồi thường được thực
hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không
có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại
đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (thành phố) quyết định tại thời điểm
quyết định thu hồi đất. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm
dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp
luật.
- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc
Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát
triển (Luật Đất đai, 2013).
2.1.1.3 . Chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB
Là một quá trình thực hiện các công việc liên quan đến bồi hoàn giá trị về
đất, tài sản trên đất bằng tiền hoặc bằng tài sản tương ứng cùng một số chính
sách hỗ trợ xã hội. Tổ chức việc di dời tài sản, hoa màu trên đất để GPMB. Bàn
giao phần diện tích mặt bằng đó cho chủ thể mới để cải tạo, xây dựng công trình
mới có giá trị, lợi ích kinh tế, lợi ích xã hội lớn hơn (Đặng Thái Sơn, 2002).

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế
Page 8

Nội dung của các khoản tiền bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp
gồm:
- Tiền bồi thường đất: Là khoản tiền bồi thường cho hộ do bị mất tư liệu
sản xuất, cụ thể ở đây là đất nông nghiệp
- Tiền bồi thường thiệt hại hoa mầu trên đất: Là khoản tiền bồi thường do
việc thu hồi đất làm thiệt hại đến hoa mầu chưa được thu hoạch trên diện tích thu

hồi. Mức bồi thường đối với cây hàng năm và vật nuôi trên đất có mặt nước tính
bằng giá trị sản lượng thu hoạch một vụ tính theo mức thu hoạch bình quân của
ba vụ trước đó theo giá nông sản, thuỷ sản thực tế ở thị trường địa phương tại
thời điểm bồi thường.
- Tiền hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp.
- Tiền hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất. Các khoản hỗ trợ này
nhằm mục đích giúp đỡ phần nào cho người dân sau khi mất đất chuyển đổi nghề
nghiệp, ổn định cuộc sống và ổn định sản xuất, giảm bớt những gánh nặng kinh
tế, không nhằm mục đích giải quyết toàn bộ kinh phí chuyển đổi nghề nghiệp và
ổn định sản xuất cho nông hộ, vì các khoản hỗ trợ này không nhiều và chỉ mang
tính chất hỗ trợ.
2.1.1.4 . Mối quan hệ giữa bồi thường và hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
Trong các chính sách về đất đai thì chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà
nước thu hồi đất là chính sách rất quan trọng, bảo đảm cho việc bồi thường về
đất, về tài sản trên đất, công trình xây dựng trên đất; tạo việc làm cho nông dân
khi bị thu hồi hết đất nông nghiệp (tư liệu sản xuất), chính sách chuyển đổi nghề
nghiệp, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp bảo đảm đúng đối tượng, đúng chính
sách, ổn định đời sống của người dân có đất bị thu hồi, góp phần thúc đẩy phát
triển kinh tế - xã hội, giữ vững an ninh chính trị và trật tự an toàn xã hội. Chính
sách bồi thường, hỗ trợ hầu hết được thực hiện khi Nhà nước thu hồi một phần đất
hay toàn bộ thửa đất cùng với tài sản trên đất, cùng với đó là một chính sách hỗ trợ
khác bảo đảm lợi ích về kinh tế của người bị thu hồi đất.
Trong việc thu hồi đất và cấp đất có liên quan trực tiếp giữa ba chủ thể là
Nhà nước - người bị thu hồi đất – người được cấp đất, trong đó Nhà nước thực hiện

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế
Page 9

ba vai trò sau: là đại diện chủ sở hữu, là đại diện cho lợi ích của quốc gia – của toàn
xã hội, là người thực hiện quản lý nhà nước. Vấn đề cốt lõi nhất là xử lý mối quan

hệ về lợi ích giữa ba chủ thể này. Ở đây cần phải có những quan điểm đúng đắn để
xử lý mối quan hệ lợi ích giữa các chủ thể, đó là phải trên quan điểm quốc gia, quan
điểm phát triển, bảo đảm công bằng, bình đẳng và hài hòa về quyền và lợi ích của
các chủ thể liên quan; không thể quá nặng về lợi ích quốc gia, ích lợi chung của xã
hội mà để thiệt hại lớn đến lợi ích của người bị thu hồi đất (trừ trường hợp tự nguyện
hiến); ngược lại cũng không thể thiên lệch lợi ích của Nhà nước và xã hội; lại càng
không thể thiên lệch vì lợi ích cục bộ, lợi ích nhóm, lợi ích tiêu cực cho người được
giao đất để làm thiệt hại đến lợi ích của người bị thu hồi đất và xã hội. Thực tế trong
nhiều năm qua, có những chính sách không hợp lý đã không đảm bảo lợi ích thỏa
đáng và chính đáng cho người bị thu hồi đất, dẫn đến nhiều khiếu nại, tố cáo (như
thu hồi đất nông nghiệp của nông dân đền bù với giá rất thấp để cấp cho các doanh
nghiệp kinh doanh nhà ở. Chỉ cần được cấp phép là giá đất đó đã tăng lên hàng trăm
lần, doanh nghiệp chỉ cần “chia lô bán nền”, vốn phải bỏ ra rất ít, chủ yếu để “chạy”
được dự án; rất nhiều tiêu cực nảy sinh từ đây). Rõ ràng giải quyết hài hòa, thỏa
đáng và công bằng lợi ích là khâu then chốt nhất của việc thực hiện quyền thu hồi
đất và trao quyền sử dụng đất của Nhà nước (Trần Quốc Toản, 2013).
2.1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến quá trình bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước
thu hồi đất
2.1.2.1. Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập, quản lý hồ sơ địa chính và cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Các nước trên thế giới đều coi đất đai là một loại tài sản phải đăng ký
quyền sở hữu, quyền sử dụng.
Ở Việt Nam, theo quy định của hệ thống pháp luật về đất đai, người sử
dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để
được xét duyệt, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
(GCNQSDĐ). Hệ thống hồ sơ địa chính và GCNQSDĐ có liên quan mật thiết
với công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; là một trong những yếu tố quyết

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế
Page 10

định khi xác định nguồn gốc sử dụng đất, đối tượng và mức bồi thường, hỗ trợ
khi Nhà nước thu hồi đất.
Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi
nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác
gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính
(Luật Đất đai, 2013).
GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng
thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài
sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sử
hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất (Luật Đất đai, 2013).
2.1.2.2. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất được xem là một giải pháp tổng thể định hướng
cho quá trình phát triển và ảnh hưởng mang tính quyết định đến nền kinh tế trong
tương lai. Thông qua công tác này, Nhà nước can thiệp vào các quan hệ đất đai
để giải quyết những vấn đề mà quá trình phát triển đặt ra; đồng thời khắc phục
những nhược điểm do lịch sử để lại. Việc Nhà nước thực hiện thu hồi đất, giao
đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất là căn cứ vào quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt và công bố công khai và phù hợp với quy
hoạch ngành của các lĩnh vực khác như: Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế -
xã hội, quy hoạch xây dựng, quy hoạch giao thông thủy lợi, quy hoạch nông
nghiệp và phát triển nông thôn…Việc lập, trình duyệt việc thực hiện phương án
bồi thường, hỗ trợ phải căn cứ vào quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền.
2.1.2.3. Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật đất đai
Đất đai luôn biến động theo thời gian và sự phát triển của xã hội nên luôn
được coi là đối tượng quản lý phức tạp. Vì vậy, để công tác quản lý Nhà nước về
đất đai đạt hiệu quả đòi hỏi hệ thống pháp luật liên quan đến công tác này phải
đồng bộ, ổn định và phù hợp với cuộc sống. Đặc biệt, việc triển khai thực hiện
phải chấp hành nghiêm chỉnh và thống nhất.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế
Page 11

Ở nước ta, từ khi Luật Đất đai 1988 được ban hành đến nay, để đáp ứng
yêu cầu phát triển kinh tế, xã hội của đất nước, Quốc hội đã 5 lần sửa đổi bổ sung
hoặc thay thế các quy định của Luật Đất đai vào các năm (1993; 1998; 2001;
2003; 2013). Trải qua các thời kỳ, Luật Đất đai luôn là công cụ pháp lý quan
trọng để Nhà nước quản lý, điều tiết các mối quan hệ về đất đai. Cùng với hệ
thống pháp luật về đất đai, Chính phủ cũng ban hành các Nghị định, các bộ, ban,
ngành Trung ương ban hành các Thông tư, Thông tư Liên tịch hướng dẫn thi
hành Luật Đất đai qua các thời kỳ, trong đó có những nội dung quan trọng, then
chốt là công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Trong những năm qua, các văn bản pháp luật về đất đai, nhất là Luật Đất
đai năm 2003 đã góp phần đưa công tác bồi thường GPMB đạt được những kết
quả nhất định, góp phần cải thiện môi trường đầu tư và khai thác có hiệu quả
nguồn lực từ đất đai cho đầu tư phát triển. Thực tiễn cho thấy công tác bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất còn gặp khá nhiều khó
khăn cản trở, mà một trong những nguyên nhân đáng kể đó là hệ thống pháp luật
đất đai của chúng ta chưa ổn định, tính thống nhất và sự phù hợp với đời sống xã
hội chưa cao. Căn cứ báo cáo kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai của Bộ
TN&MT năm 2005 do 13 đoàn công tác của Bộ thực hiện tại các địa phương cho
thấy: một bộ phận không nhỏ cán bộ, đảng viên và nhân dân, kể cả cán bộ làm
công tác quản lý đất đai trong nhận thức và thực hiện chính sách pháp luật về đất
đai còn hạn chế và bộc lộ nhiều yếu kém. Nguyên nhân chủ yếu là do các địa
phương chưa làm tốt công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai; có nơi
thực hiện còn chưa đúng, chưa đủ, thiếu dân chủ, không công khai minh bạch,
không công bằng; cá biệt có nơi còn hiện tượng lợi dụng chính sách để tham
nhũng, bao chiếm đất đai đã làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng
tin trong nhân dân, nhà đầu tư và ảnh hưởng trực tiếp đến công tác bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Qua gần 10 năm thi hành, Luật Đất đai năm 2003 đã phát huy khá tốt vai
trò ổn định các mối quan hệ về đất đai. Tuy nhiên, nó cũng đã bộc lộ những hạn
chế nhất định, dẫn đến việc thực thi pháp luật về đất đai còn nhiều bất cập, ảnh

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế
Page 12

hưởng không tốt đến tình hình an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội. Do vậy,
cần thiết phải ban hành Luật Đất đai mới thay thế Luật Đất đai năm 2003.
Ngày 29/11/2013 Chủ tịch Quốc hội đã ký ban hành Luật Đất đai số
45/2013/QH13. Luật này quy định về chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn và trách
nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản
lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam, là cơ sở pháp lý cao nhất để thực hiện các vấn đề về bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Luật Đất đai năm 2013 hiện đang là Luật hiện hành, là đạo luật quan
trọng, có tác động sâu rộng đến chính trị, kinh tế, xã hội của đất nước, thu hút
được sự quan tâm rộng rãi của nhân dân. Luật Đất đai năm 2013 có một số đổi
mới cơ bản như: Một là, đã cụ thể hóa các quyền của Nhà nước đối với đất đai
như quyền của đại diện chủ sở hữu; quyền quyết định mục đích sử dụng đất; quy
định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất; quyền quyết định thu hồi, trưng
dụng đất đai; quyền quyết định giá đất; quyết định chính sách tài chính về đất
đai; bổ sung những nội dung cơ bản trong việc điều tra, đánh giá về tài nguyên
đất đai, nhằm khắc phục bất cập mà Luật Đất đai năm 2003 chưa có quy định cụ
thể; quy định rõ ràng từ nguyên tắc đến nội dung và mở rộng dân chủ, công khai
trong quá trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy định về đảm bảo quyền
lợi của người sử dụng đất trong vùng quy hoạch; Luật thiết lập sự bình đẳng hơn
trong việc tiếp cận đất đai giữa nhà đầu tư trong và nước ngoài; quy định cụ thể

điều kiện được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư nhằm
lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực thực hiện dự án. Một trong những điểm
mới quan trọng của Luật Đất đai 2013 là những quy định về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Luật quy
định cụ thể và đầy đủ từ việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư đảm bảo
một cách công khai, minh bạch và quyền lợi của người có đất thu hồi nhằm khắc
phục, loại bỏ những trường hợp thu hồi đất làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích
của người sử dụng đất đồng thời khắc phục một cách có hiệu quả những trường

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế
Page 13

hợp thu hồi đất mà không đưa vào sử dụng, gây lãng phí, tạo nên các dư luận xấu
trong xã hội.
Về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, luật quy định: "Nhà nước
thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong các
trường hợp: thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ
trương đầu tư; thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết
định đầu tư; thực hiện các dự án do HĐND cấp tỉnh chấp thuận…”.
Đặc biệt, Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định chế tài mạnh để xử lý đối
với trường hợp không đưa đất đã được giao, cho thuê vào sử dụng hoặc chậm
đưa đất vào sử dụng; quy định đầy đủ, rõ ràng về những trường hợp thật cần thiết
mà Nhà nước phải thu hồi; quy định giá đất bồi thường không áp dụng theo bảng
giá đất mà áp dụng giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời
điểm quyết định thu hồi đất.
2.1.2.4. Giá đất và định giá đất
- Giá đất: Theo khoản 19, 20, Điều 3 Luật Đất đai 2013: Giá đất là giá trị
của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. Giá trị quyền sử dụng
đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định
trong thời hạn sử dụng đất xác định.

Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây: Do UBND tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương quy định (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp
xác định giá đất và khung giá đất theo quy định của Chính phủ) và được công bố
công khai vào ngày 01/01 hàng năm. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu
thầu dự án có sử dụng đất. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những
người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Giá đất là công cụ kinh tế để Nhà nước quản lý và người sử dụng đất tiếp
cận với cơ chế thị trường. Giá đất cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong
phân phối đất đai, người sử dụng thực hiện nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều
chỉnh các mối quan hệ đất đai theo pháp luật.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế
Page 14

- Định giá đất: Là những phương pháp kinh tế nhằm tính toán lượng giá trị
của đất đai bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm xác định khi chúng tham gia
trong một thị trường nhất định. Vì vậy, về nguyên tắc việc định giá đất cũng như
định giá các tài sản thông thường, nhưng đất đai là một tài sản đặc biệt, giá đất
ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp luật chi phối, nó còn bị
tác động bởi các yếu tố tâm lý xã hội. Cho nên, định giá đất được biểu hiện là sự
ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích
đã được xác định tại một thời điểm xác định. Việc định giá đất hiện nay chủ yếu
được sử dụng là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập. Theo
quy định tại Luật Đất đai năm 2013, việc định giá đất phải đảm bảo bốn nguyên
tắc sau: theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; theo thời hạn
sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng
mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với
những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; cùng
một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng

sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như
nhau.
Tuy nhiên, thực tế cho thấy, bảng giá đất các địa phương công bố hàng
năm hầu hết chưa phù hợp với nguyên tắc nêu trên, nhất là nguyên tắc “phù hợp
với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã
chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu
giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất”. Khoảng cách khá xa
giữa giá đất thực tế trên thị trường và giá đất do các tỉnh, thành phố quy định
(được lấy làm giá để đền bù khi Nhà nước thu hồi đất), là nguyên chủ yếu dẫn
đến tình trạng không đồng tình với mức đền bù khi Nhà thu hồi đất, từ đó phát
sinh tình trạng khiếu kiện kéo dài, khiếu kiện vượt cấp, gây ách tắc trong thực
hiện bồi thường, hỗ trợ.
Theo báo cáo kết quả giám sát của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về việc
thực hiện chính sách, pháp luật trong giải quyết khiếu nại, tố cáo của công dân
đối với các quyết định hành chính về đất đai cho biết các kết quả sau: Từ năm

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế
Page 15

2003 đến năm 2010, các cơ quan Nhà nước đã tiếp nhận 1.219.625 đơn thư khiếu
nại, tố cáo; trong số đơn thư khiếu nại, tố cao liên quan đến đất đai có tới 70% số
đơn thư liên quan đến thu hồi đất đai, bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Trong 528
vụ việc tồn đọng kéo dài có 509 vụ khiếu nại, 19 vụ tố cáo. Khiếu nại về đất đai
là 422 vụ việc (chiếm 79,9%), trong đó bồi thường GPMB, dự án thu hồi đất là
217 vụ việc, chiếm 51% (Trần Quốc Toản, 2013).
2.1.2.5. Một số yếu tố liên quan
- Yếu tố từ phía nhà đầu tư: Một số nhà đầu tư theo quy định phải ứng trước
kinh phí để chi trả bồi thường, hỗ trợ người dân có đất bị thu hồi, nhưng do năng
lực tài chính hạn chế nên không đáp ứng kịp thời nguồn để chi trả bồi thường, hỗ
trợ. Ngoài ra nhiều nhà đầu tư chậm tiến độ, đầu tư cầm chừng, đầu tư không

đúng hướng, không giải quyết công ăn việc làm cho người dân, không đi vào sản
xuất, thực chất một số dự án thu hồi đất đất xong không tiến hành xây dựng nhà
xưởng để đi vào sản xuất mà bán lại cho người khác dẫn đến bức xúc trong nhân
dân, ảnh hưởng xấu đến môi trường đầu tư. Bên cạnh đó, công tác đào tạo nghề
của các doanh nghiệp nhận đất không được quan tâm, đa số các doanh nghiệp
chưa thực sự quan tâm đến trách nhiệm hỗ trợ, giải quyết việc làm cho người lao
động có đất bị thu hồi để xây dựng các KCN, khu đô thị. Nhiều doanh nghiệp chỉ
tiếp nhận người lao động bị thu hồi đất vào làm việc mang tính hình thức để
chứng tỏ rằng họ cũng thực hiện đúng cam kết về tuyển dụng lao động địa
phương, nhưng sau đó bằng cách này hay cách khác, họ sẽ dần dần sa thải lực
lượng lao động này.
- Yếu tố đến từ phía người dân có đất thu hồi: Một bộ phận người dân
không hiểu chính sách pháp luật, không đồng ý với giá bồi thường, hỗ trợ từ
chính sách và đòi hỏi chính quyền đáp ứng đúng nhu cầu, nguyện vọng khi bị thu
hồi đất, cũng có nhiều người tỏ ra thiếu ý thức cộng với tư tưởng “trây ì” đã làm
cho nhiều dự án thu hồi đất gặp phải trở ngại lớn và ảnh hưởng đến tiến độ thu
hồi đất. Mặt khác họ còn lôi kéo kích động nhân dân không chấp hành chính sách
của Nhà nước, làm ảnh hưởng tới tiến độ triển khai dự án.