Quản lý nội dung hợp đồng thuê trong quản lý Bất Động Sản

Lê Duy Thanh - KDBĐS46
Lời mở đầu
Ngày nay các cao ốc được đầu tư xây dựng ngày càng nhiều và thị
trường kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản hứa hẹn nhiều cơ hội hấp
dẫn. Dịch vụ cho thuê trở thành một thị trường dịch vụ đặc biệt liên quan
đến sự sử dụng BĐS, biểu hiện bằng việc khan hiếm nguồn cung và sự tăng
mạnh của nhu cầu thuê văn phòng trong một giai đoạn thị trường cực kì sôi
động. Nhà quản trị các toà nhà hay căn hộ cho thuê đều có ý thức rằng họ
đang họat động trong thị trường cho thuê mướn, và vì vậy cần chú ý đến
những tình trạng “xuất hiện” trên thị trường có tính nguyên tắc. Một khi
quyết định đưa các BĐS cho thuê ra thị trường cần tuân thủ nguyên tắc
chung của thị trường, tôn trọng sự thay đổi của thị trường về cung, cầu, sự
thay đổi của thị hiếu và mong đợi từ phía khách hàng tiềm năng, sự thay
đổi về mức giá cho thuê... Những kết quả thu được từ nghiên cứu thị trường
cho thuê không chỉ là tiền đề cho ra những quyết định cơ bản của nhà quản
trị mà đó còn là nguồn thông tin kiến thức cần thiết để chuẩn bị và kí kết
những thương vụ cho thuê. Cần phải lưu ý rằng, những thu nhập từ việc
cho thuê là nguồn thu cơ bản từ những phần Bđs cho thuê. Vì vậy chúng,
cũng giống như lợi nhuận của công ty là yếu tố thúc đẩy và là khía cạnh cơ
bản của việc phân tích chi phí và thu nhập, lên kế hoạch và kiểm soát tài
chính.
Quản trị diện tích là một trong những lĩnh vực căn bản của hoạt động
chuyên nghiệp của nhà quản trị BĐS, xuất phát từ sự quan tâm đặc biệt về
chất lượng và phạm vi dịch vụ tiện ích liên quan tới sự bảo đảm những điều
kiện sức khỏe, điều hòa nhiệt độ, giữ ẩm, cảnh quan...của diện tích sử
dụng, cũng như sự tiếp cận tính năng sử dụng của diện tích chung và riêng,
cũng như - bảo đảm những điều kiện cho sự sử dụng hiệu quả những diện
tích này. Một trong những yếu tố quan trọng nhất của dạng quản trị này đó
Quản lý nội dung hợp đồng thuê trong quản lý BĐS
1
Lê Duy Thanh - KDBĐS46

là quản trị kí kết và thực hiện những hợp đồng liên quan đến sự sử dụng
diện tích và quản lí việc cho thuê.
Việc quản trị các thương vụ như quản lý cho thuê có tính chất đặc biệt
khi nó liên quan đến phạm vi rộng và phức tạp của những trách nhiệm mà
chủ sở hữu hay nhà quản trị BĐS phải gánh vác. Quản trị thuê mướn dựa
trên việc lên kế hoạch cơ cấu cho thuê, sự tính toán chi phí và thu nhập từ
tiền thuê, dựa trên sự đàm phán và kí kết những hợp đồng. Quản lý nội
dung những bản hợp đồng cho thuê được xem là nội dung quan trọng trong
việc đảm bảo lợi ích của cả bên thuê và bên cho thuê. Chính vì lý do đó
chuyên đề đã đi sâu và nghiên cứu mảng vấn đề về quản lý nội dung hợp
đồng thuê trong quản lý các BĐS.

Lý do nghiên cứu
Việt Nam đang trên đà hội nhập và phát triển. Trong thời gian vừa qua
với hàng loạt những sự kiện nổi bật đã diễn ra trên thế giới và trong nước
đã tác động mạnh mẽ đến nền kinh tế của nước ta. Đặc biệt vào cuối tháng
12/2006 với việc tham gia vào tổ chức thương mại thế giới WTO làm cho
vị thế của Việt Nam được nâng lên và góp phần đưa nước ta trở thành địa
điểm hấp dẫn không chỉ các nhà đầu tư trong nước mà còn cả các nhà đầu
tư nước ngoài. Với nền kinh tế hứa hẹn nhiều tiềm năng và đang trên đà
phát triển mạnh mẽ như hiện nay thì đã, đang và sẽ có rất nhiều dự án đầu
tư Bất động sản vào thị trường Việt Nam trong đó phải kể đến đó là: chung
cư cao cấp, văn phòng cao ốc cho thuê, khu thương mại…tạo ra động lực
vô cùng lớn cho sự phát triển nền kinh tế xã hội, và đã từng ngày làm thay
đổi bộ mặt đô thị.
Phát triển cao ốc được coi là mục tiêu chiến lược của rất nhiều công ty
BĐS trong nước. Cùng với đó là sự xuất hiện của rất nhiều các tòa nhà cao
Quản lý nội dung hợp đồng thuê trong quản lý BĐS
2
Lê Duy Thanh - KDBĐS46

tầng, các cao ốc văn phòng cho thuê...đòi hỏi cần có sự quản lý và công tác
quản lý phải có tính chuyên nghiệp cao, mới đáp ứng được nhu cầu đó. Tuy
nhiên thực tế hiện nay chúng ta mới chỉ chú trọng đến lĩnh vực đầu tư tạo
lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê và cho thuê mua, trong khi
đó thị trường kinh doanh dịch vụ bất động sản còn bỏ trống, đặc biệt là
kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản hiện còn đang là lĩnh vực rất mới
tại Việt Nam. Hầu hết các công trình và tổ hợp công trình BĐS đều do các
tổ chức nước ngoài quản lý. Trong khi đó xu hướng chung hiện nay không
chỉ có các nhà đầu tư nước ngoài mà các doanh nghiệp Việt Nam cũng có
xu hướng chuyển vào các toà nhà văn phòng cao cấp, để hưởng dịch vụ tốt
hơn, nâng cao hình ảnh và thương hiệu của mình trước đối tác.
Để kết nối giữa các nhà đầu tư kinh doanh văn phòng cho thuê và các
khách hàng muốn tìm cho mình một văn phòng lý tưởng thì ngoài các biện
pháp quảng cáo, marketing nhà quản lý BĐS phải đặc biệt quan tâm đến
việc soạn thảo nội dung hợp đồng cho thuê sao cho chặt chẽ và hợp lý, phù
hợp với từng dạng BĐS mà mình quản lý. Đây là một công việc hết sức
quan trọng trong nhiệm vụ của những nhà quản lý chuyên nghiệp làm sao
để quản lý tốt những bản hợp đồng cho thuê cho chủ nhà hạn chế được
những rủi ro gặp phải trong quá trình thực hiện hợp đồng.
Để hiểu rõ hơn về công tác soạn thảo nội dung hợp đồng-một mắt xích
quan trọng trong quản lý BĐS, em đã thực hiện chuyên đề: “Quản lý nội
dung hợp đồng thuê trong quản lý Bất Động Sản ”
Quản lý nội dung hợp đồng thuê trong quản lý BĐS
3
Lê Duy Thanh - KDBĐS46
Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu thường xuyên
 Những yêu cầu và nội dung cần thiết trong hợp đồng thuê
BĐS
 Liệt kê và phân loại các loại hợp đồng thuê BĐS

 Các yếu tố cấu thành một hợp đồng thuê BĐS
 Phát triển và mở rộng phạm vi, quyền hạn của người thuê
Mục tiêu chiến lược
Có thể đề ra một hợp đồng chuẩn, đạt được những tính chất:
 Tính linh động trong các quan hệ hợp đồng và bảo đảm khả
năng sửa đổi của chúng sau này.
 Tính chính xác trong việc làm thích ứng nội dung của hợp
đồng với các dạng BĐS
 Sự rõ ràng và tính chính xác trong việc định dạng trách nhiệm
của các bên trong phạm trù rủi ro phải chịu
 Nhằm góp phần hoàn thiện công tác quản lý BĐS cho thuê và
nâng cao năng lực quản lý của các nhà quản lý BĐS, đồng thời
làm kiểu mẫu cho những người mới vào nghề.
Phương pháp nghiên cứu
Chuyên đề sẽ sử dụng phương pháp tiếp cận trong nghiên cứu là:
Nghiên cứu và tham khảo tài liệu. Những mẫu tài liệu về hợp đồng thuê BĐS,
các tư liệu trong nước và nước ngoài được sưu tập phân tích, nghiên cứu và
tổng hợp để hệ thống hoá những nội dung về mảng hợp đồng thuê có liên quan.
Quản lý nội dung hợp đồng thuê trong quản lý BĐS
4
Lê Duy Thanh - KDBĐS46
Phạm vi nghiên cứu
Trong quản trị việc cho thuê mướn bao gồm rất nhiều nhiệm vụ cụ
thể đặt ra cho nhà quản trị bao gồm: Lập kế hoạch cơ cấu người
thuê, định hướng đạt được kết quả điều hòa và ổn định cơ cấu
người thuê; Kí kết hợp đồng thuê mướn; Quản lý tiền thuê; Theo
dõi việc thực hiện các hợp đồng thuê mướn...Phạm vi bài viết chỉ
đề cập đến nội dung của mảng quản lý hợp đồng trong quản lý cho
thuê Bất động sản.
Bố Cục Đề Tài

Mục lục
Lời mở đầu
Phần I: Các khái niệm cơ bản
PhầnII: Quy định của pháp luật về hợp đồng giao dịch Bđs
Phần II: Yêu cầu và nội dung cơ bản của hợp đồng cho thuê BĐS
Phần IV: Đề xuất mẫu hợp đồng cho thuê BĐS
Kết luận
Tài liệu tham khảo
Phụ lục

Quản lý nội dung hợp đồng thuê trong quản lý BĐS
5
Lê Duy Thanh - KDBĐS46
Phần I: Các khái niệm cơ bản
I. Khái niệm về hợp đồng cho thuê BĐS
1. Khái niệm
Hợp đồng cho thuê BĐS là hợp đồng có giới hạn về thời gian và được
tạo ra khi chủ sở hữu hay quản lý BĐS (được coi như là đại lý của chủ sở
hữu) cung cấp cho người thuê quyền chiếm hữu BĐS trong một thời gian
nhất định để nhận được một vài hình thức đã được xem xét (tiền cho thuê).
Hợp đồng cho thuê quy định các cam kết có hiệu lực và trách nhiệm
của cả hai bên cung cấp quyền sở hữu tạm thời cho người thuê, nhưng
không cung cấp quyền sở hữu.
1.1. Quyền và nghĩa vụ của chủ BĐS (chủ sở hữu/ người quản lý)
a. Quyền của chủ BĐS (chủ sở hữu/ người quản lý)
• Chủ BĐS có đầy đủ quyền kiểm soát công trình cho thuê và
nguyên vẹn giá trị công trình cho thuê cũng như thu tiền thuê để đảm bảo
nguồn thu nhập ổn định từ việc cho thuê.
• Chủ BĐS có thể sẽ nhận được tiền bồi thường khi người thuê
không đáp ứng đủ các yêu cầu của hợp đồng hoặc thu hồi lại BĐS, chấm

dứt hợp đồng nếu người thuê không thanh toán tiền thuê hay vi phạm các
điều khoản trong hợp đồng
b. Nghĩa vụ của chủ BĐS (chủ sở hữu/ người quản lý)
Cung cấp BĐS và dịch vụ theo đúng thoả thuận giữa hai bên như giao
BĐS đúng hạn, bảo dưỡng tài sản....
1.2. Quyền và nghĩa vụ của người thuê
a. Quyền của người thuê
Quản lý nội dung hợp đồng thuê trong quản lý BĐS
6
Lê Duy Thanh - KDBĐS46
 Quyền sử dụng
Trong hợp đồng thuê, quyền sử dụng đương nhiên được trao cho
người thuê mà không có bất cứ sự tranh cãi nào. Tuy vậy quyền sử dụng
này bị hạn chế qua việc chỉ định mục đích sử dụng công trình để đảm bảo
tiện nghi sử dụng mong muốn hợp với mặc định sử dụng của BĐS.
 Quyền lựa chọn dạng tiền thuê
Sự lựa chọn dạng tiền thuê có ý nghĩa căn bản để hình thành quan hệ
giữa người cho thuê và người thuê. Có hai dạng tiền thuê :tiền thuê uỷ thác
và tiền thuê cố định.
Nếu tiền thuê dưới dạng uỷ thác thì người cho thuê cũng chịu một
phần rủi ro liên quan đến những hoạt động của người thuê.
b. Nghĩa vụ của người thuê
• Người đi thuê phải bảo quản các bất động sản đã được thuê, tiến
hành sửa chữa các hư hại gián tiếp hoặc trực tiếp gây ra và tuân thủ theo
các lụât lệ và nguyên tắc đã ghi trong hợp đồng. Ngưòi đi thuê không được
phép làm hư hại đến tài sản đang thuê, hoặc không được phép để cho người
khác làm như vậy đối với bất động sản đó và phải đảm bảo tính yên tĩnh
cho những người thuê khác.
• Người thuê không được phép sửa chữa bất cứ thứ gì mà không
được sự đồng ý chính thức của chủ sở hữu

• Người thuê phải nộp tiền đặt cọc cho người cho thuê. Không có
một quy định chung về tiền đặt cọc nên số lượng và loại hình đặt cọc cũng
như điều kiện trả lại được quy định tuỳ theo thoả thuận giữa các bên tham
gia. Tiền đặt cọc có thể được trả bằng tiền mặt, các chứng khoán hoặc trái
Quản lý nội dung hợp đồng thuê trong quản lý BĐS
7
Lê Duy Thanh - KDBĐS46
phiếu chính phủ. Nếu chủ sở hữu hay người quản lý nắm giữ một phần
hoặc tất cả tiền đặt cọc thì phải có chứng từ về việc sử dụng số tiền đó.
2. Phân loại hợp đồng cho thuê
a. Phân loại theo thời gian thuê
• BĐS cho thuê theo năm
BĐS cho thuê theo năm tức là nó xác định được thời điểm bắt đầu và
kết thúc. Kết thúc hợp đồng thuê, các bên tham gia hợp đồng không cần
thông báo là hợp đồng thuê dã hết hiệu lực, người thuê sẽ trả lại BĐS cho
chủ BĐS. BĐS cho thuê theo năm không bị gián đoạn nếu người thuê hoặc
chủ BĐS chết. Nếu điều này xảy ra, quyền và nghĩa vụ của mỗi bên sẽ
được chuyển tiếp thành quyền thừa kế.
Do BĐS thuê theo năm có thời điểm kết thúc, nếu chủ BĐS muốn
người thuê có kế hoạch chuyển sang giai đoạn kết thúc, thì cần phải ghi
giai đoạn đó trong hợp đồng.
• BĐS thuê theo giai đoạn
Hợp đồng cho thuê heo giai đoạn là một hợp đồng mà có thể tự động
gia hạn nếu như một trong hai bên không đưa ra thoả thuận. Thời gian có
thể thay đổi ít nhất từ một tuần đến tối đa là sáu tháng trước khi kết thúc
hợp đồng
• BĐS thuê tuỳ ý
Việc thuê BĐS tuỳ ý không xác định thời gian thuê. Hợp đồng đối với
loại BĐS này chỉ có giá trị khi nào hai bên đều muốn BĐS thuê còn tiếp
tục.

Không giống như thuê BĐS theo năm và theo từng giai đoạn, việc
thuê BĐS tuỳ ý kết thúc khi một trong hai bên tham gia hợp đồng bị chết.
Quản lý nội dung hợp đồng thuê trong quản lý BĐS
8
Lê Duy Thanh - KDBĐS46
• BĐS thuê quá hạn
Loại hợp đồng này xảy ra khi người thuê có quyền chiếm hữu BĐS
một cách hợp pháp nhưng vẫn nắm giữ BĐS mà không cấn sự đồng ý của
chủ sở hữu khi đã hết hạn hợp đồng.
Người thuê BĐS trong trường hợp này không có quyền sở hữu. Việc
thuê BĐS quá hạn này sẽ tiếp tục cho tới khi người chủ sở hữu có các hoạt
động một cách hợp pháp hoặc tự rời bỏ hợp đồng một cách tự nguyện.
b. Phân loại theo phương thức thanh toán hợp đồng thuê
• Hợp đồng thuê toàn bộ
Loại hình này còn được gọi là hợp đồng thuê trực tiếp. Người thuê trả
một khoản tiền thuê cố định và người chủ sở hữu BĐS sẽ trả tất cả các chi
phí liên quan đến BĐS đó.
Hình thức phổ biến của cho thuê toàn bộ là hợp đồng cho thuê nhà ở
dân cư.
• Hợp đồng cho thuê ròng
Theo loại hình này, người thuê có thể trả trước một số hoặc tất cả mọi
chi phí phát sinh khi sử dụng BĐS ngoài tiền thuê đã được ấn định trước.
Theo lý thuyết, có 3 biến tướng của hợp đồng cho thuê ròng: hợp đồng
cho thuê ròng, hợp đồng cho thuê ròng thuần túy và hợp đồng cho thuê
ròng ròng thuần túy
• Hợp đồng cho thuê theo phần trăm
Loại hình này còn được gọi là cho thuê phần dư, được sử dụng cho các
BĐS nhỏ lẻ. Theo hợp đồng này người đi thuê phải thanh toán một khoản
tiền thuê cố định cộng với % trong tổng thu nhập của ngưòi thuê vượt quá
lượng tiền bán tối thiểu đã được xác định trước

Quản lý nội dung hợp đồng thuê trong quản lý BĐS
9
Lê Duy Thanh - KDBĐS46
II. Sự cần thiết quản lý nội dung hợp đồng thuê BĐS
Thứ nhất: Để đạt được mục tiêu của chủ sở hữu và thực hiện tốt nhiệm
vụ của mình, nhà quản lý BĐS cần đảm bảo sự thoải mái dựa trên những
thỏa thuận chung của các bên quan tâm, sự thân thiện hài lòng của khách
hàng trong toàn bộ thời gian hiệu lực của hợp đồng thuê. Trên thực tế,
những đòi hỏi hay mong đợi của người thuê thường xuyên thay đổi hay
không minh bạch, rõ ràng, rất khó thực hiện. Vì vậy nội dung hợp đồng
thuê BĐS mang ý nghĩa thực tế căn bản trong xác định tính chính xác, chặt
chẽ trong phạm vi quyền và nghĩa vụ của các bên thông qua các điều khoản
trong hợp đồng. Từ đó tránh được những tranh chấp về pháp lý ảnh hưởng
đến uy tín của chủ nhà và hình ảnh của BĐS cho thuê.
Hợp đồng thuê trước hết mang tính chất điều chỉnh nội dung của
chúng cho phù hợp với dạng BĐS và trở thành công cụ cơ bản để làm tối
ưu cơ cấu những người thuê. Hợp đồng thuê không chỉ điều chỉnh quan hệ
qua lại giữa người cho thuê và người thuê, mà còn xác định những yếu tố
cùng tồn tại của người thuê.
Thứ hai: Thu nhập từ việc cho thuê là nguồn thu cơ bản của những
BĐS cho thuê do đó trong quản trị cho thuê cần tính toán mức giá cho thuê
một cách đúng đắn, nhất thiết phải xác định mức giá mong đợi, mức giá tối
thiểu cho mỗi đơn vị diện tích. Mức giá tối thiểu bảo đảm cho sự ổn định
về tài chính BĐS. Tuy nhiển trong thực tế thường xảy ra xu hướng không
có lợi từ mức giá tối thiểu. Vì vậy cần làm sáng tỏ nguyên nhân của những
xu hướng của những bất lợi này là rất cần thiết cho việc rá soát lại những
hợp đồng thuê đến từng thời điểm, hay tiến hành một cách cụ thể và toàn
diện hơn việc mổ xẻ lại những dự án để trả lại sự ổn định tài chính cho
BĐS. Hơn nữa việc tính toán mức giá cho thuê hợp lý sẽ giúp giảm những
tác động ngoại biên của thị trường như lạm phát, biến động giá cả làm tăng

Quản lý nội dung hợp đồng thuê trong quản lý BĐS
10
Lê Duy Thanh - KDBĐS46
chi phí duy trì BĐS, đảm bảo triển vọng năng lực tài chính trong tương lai
của BĐS. Tiền cho thuê ròng lúc đó sẽ bị giảm bớt tương đương với sự
tăng giá trung bình hàng hóa và dịch vụ được mua bởi nhà quản trị BĐS.
Thứ ba: Sự quản lý chặt chẽ nội dung hợp đồng thuê cũng như kiểm
soát các điều khoản xác định việc bảo hiểm tài sản và trách nhiệm pháp lí
cho việc hỏng hóc do người thuê gây ra, sự thỏa thuận phân chia chi phí sử
dụng BĐS giữa người cho thuê và người thuê. Những vấn đề này liên quan
chặt chẽ với việc xác định tiền thu nhập của chủ nhà, mà trong đó nó cần
được xem xét đến sự phân chia chi phí sử dụng, cũng như trách nhiệm giữa
các bên. Bản hợp đồng cần được xác định một cách chính xác nhất có thể,
những quyền và trách nhiệm của các bên, các dạng thanh toán tài chính
giữa các bên, và những dạng thay đổi nội dung trong hợp đồng. Đặc biệt là
phần trách nhiệm của người thuê trong việc chịu chi phí sửa chữa.
Tóm lại việc quản lý nội dung của hợp đồng thuê sẽ giúp nhà quản trị lập
kế hoạch cơ cấu người thuê, quản lý một cách hiệu quả BĐS cho thuê về
khía cạnh kinh tế là quản lý tốt quan hệ với khách hàng, đảm bảo khả
năng tạo thu nhập đều đặn và trọn vẹn của BĐS, ổn định cơ cấu người
thuê. Về khía cạnh pháp lý, việc quản lý chặt chẽ các điều khoản sẽ giúp
hạn chế những tranh chấp, kiện tụng giữa các bên làm ảnh hưởng đến
hình ảnh và khả năng tạo thu nhập của BĐS trong tương lai.
Quản lý nội dung hợp đồng thuê trong quản lý BĐS
11
Lê Duy Thanh - KDBĐS46
Phần II: Quy định của pháp luật về hợp đồng giao
dịch BĐS
 Căn cứ vào mục 7-Bộ Luật Dân sự sửa đổi bổ sung được Quốc Hội
thông qua ngày 14 tháng 6 năm 2005 quy định về hợp đồng dân sự.

Điều 402 Luật Dân sự sửa đổi quy định:
Nội dung của hợp đồng dân sự
Tuỳ theo từng loại hợp đồng, các bên có thể thoả thuận về những nội
dung sau đây:
1. Đối tượng của hợp đồng là tài sản phải giao, công việc phải làm
hoặc không được làm;
2. Số lượng, chất lượng;
3. Giá, phương thức thanh toán;
4. Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng;
5. Quyền, nghĩa vụ của các bên;
6. Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
7. Phạt vi phạm hợp đồng;
8. Các nội dung khác.
Các điều khoản khác liên quan như :
Phụ lục hợp đồng
1. Kèm theo hợp đồng có thể có phụ lục để quy định chi tiết một số
điều khoản của hợp đồng. Phụ lục hợp đồng có hiệu lực như hợp đồng. Nội
dung của phụ lục hợp đồng không được trái với nội dung của hợp đồng.
2. Trong trường hợp phụ lục hợp đồng có điều khoản trái với nội dung
Quản lý nội dung hợp đồng thuê trong quản lý BĐS
12
Lê Duy Thanh - KDBĐS46
của điều khoản trong hợp đồng thì điều khoản này không có hiệu lực, trừ
trường hợp có thỏa thuận khác. Trong trường hợp các bên chấp nhận phụ
lục hợp đồng có điều khoản trái với điều khoản trong hợp đồng thì coi như
điều khoản đó trong hợp đồng đã được sửa đổi.
Sửa đổi hợp đồng dân sự
1. Các bên có thể thoả thuận sửa đổi hợp đồng và giải quyết hậu quả
của việc sửa đổi, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
2. Trong trường hợp hợp đồng được lập thành văn bản, được công

chứng, chứng thực, đăng ký hoặc cho phép thì việc sửa đổi hợp đồng cũng
phải tuân theo hình thức đó.
Chấm dứt hợp đồng dân sự
Hợp đồng chấm dứt trong các trường hợp sau đây:
1. Hợp đồng đã được hoàn thành;
2. Theo thoả thuận của các bên;
3. Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân hoặc chủ thể khác chấm
dứt mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân hoặc chủ thể đó thực
hiện;
4. Hợp đồng bị huỷ bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện;
5. Hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng của hợp đồng
không còn và các bên có thể thoả thuận thay thế đối tượng khác hoặc bồi
thường thiệt hại;
6. Các trường hợp khác do pháp luật quy định.
Huỷ bỏ hợp đồng dân sự
1. Một bên có quyền huỷ bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt
Quản lý nội dung hợp đồng thuê trong quản lý BĐS
13
Lê Duy Thanh - KDBĐS46
hại khi bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện huỷ bỏ mà các bên đã thoả
thuận hoặc pháp luật có quy định.
2. Bên huỷ bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc
huỷ bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
3. Khi hợp đồng bị huỷ bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời
điểm giao kết và các bên phải hoàn trả cho nhau tài sản đã nhận; nếu không
hoàn trả được bằng hiện vật thì phải trả bằng tiền.
4. Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị huỷ bỏ phải bồi thường thiệt hại.
Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng dân sự
1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng nếu
các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.

2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay
cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây
thiệt hại thì phải bồi thường.
3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm
dứt từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không
phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu
cầu bên kia thanh toán.
4. Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị đơn phương chấm dứt phải bồi
thường thiệt hại.
Các điều trên được trích trong các điều 423,424,425,426 Bộ Luật Dân
sự sửa đổi bổ sung thông qua ngày 14 tháng 6 năm 2005
 Căn cứ vào Chương V-Luật Kinh doanh BĐS được Quốc Hội thông
qua ngày 29 tháng 6 năm 2006 quy định về hợp đồng kinh doanh bđs và
Quản lý nội dung hợp đồng thuê trong quản lý BĐS
14
Lê Duy Thanh - KDBĐS46
hợp đồng kinh doanh dịch vụ bđs.
Điều 72 Luật kinh doanh BĐS quy định:
Hợp đồng thuê bất động sản bao gồm các nội dung sau đây:
1. Tên, địa chỉ của bên cho thuê và bên thuê;
2. Các thông tin về bất động sản theo quy định tại khoản 3 Điều 11 của
Luật này;
3. Giá thuê bất động sản;
4. Phương thức và thời hạn thanh toán;
5. Thời hạn cho thuê bất động sản; thời hạn giao, nhận bất động sản;
6. Quyền và nghĩa vụ của các bên;
7. Yêu cầu sử dụng và trách nhiệm sửa chữa, cải tạo (nếu có);
8. Xử lý các tài sản trên đất thuê (nếu có);
9. Yêu cầu về tình trạng bất động sản khi trả lại bên cho thuê;
10. Giải quyết tranh chấp;

11. Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định
Quản lý nội dung hợp đồng thuê trong quản lý BĐS
15
Lê Duy Thanh - KDBĐS46
Phần III: Yêu cầu và nội dung cơ bản của HĐ cho thuê
BĐS Yêu cầu cơ bản của hợp đồng cho thuê Bđs
Có thể nói trên thực tế thì những thay đổi xuất phát từ những quan hệ
hợp đồng đã và sẽ giúp tạo thuân lợi cho vấn đề phân định việc quản trị
thuê mướn. Vậy sự thay đổi đó là gì? Đó chính là các dạng hợp đồng ngày
càng trở nên cụ thể và phức tạp hơn chứ không còn là những hợp đồng đơn
giản, mang tính truyền thống nữa. Một hợp đồng thuê Bđs phần lớn là kết
quả của những sự thỏa thuận trước đó của hai bên với những điểm xác định
cụ thể tạo thành các điểm trong hợp đồng, ví dụ mục đích và những điều
kiện sử dụng, mức giá thuê, hình thức giải thể hợp đồng, phần trách nhiệm
của người thuê và người cho thuê...Cả người thuê và người cho thuê cân
phải quan tâm đến sự bền vững của hợp đồng ký kết. Vì vậy hợp đồng cần
dự đoán trước giới hạn nhất định của sự bền vững và việc thưởng phạt đối
với mỗi bên vi phạm hoặc giải thể quá sớm hợp đồng hay những điều kiện
của nó.
Hợp đồng thuê Bđs ngày nay cần tiến tới đạt được những tính chất
sau:
• Tính linh động trong các quan hệ hợp đồng và khả năng sửa đổi
chúng sau này
• Tính chính xác trong việc lam thích ứng nội dung của hợp đồng
với dạng Bđs hiện tại.
Ngoài ra hợp đồng cần đảm bảo sự rõ ràng và tính chính xác trong việc quy
định rõ những trách nhiệm của các bên trong phạm trù rủi do phải chịu. Sự
phân bổ rủi do giữa các bên của hợp đồng thuê trở thành yếu tố điều chỉnh
thứ hai trong hợp đồng (dưới góc độ hiệu lực của nó) sau khi đã tính toán
Quản lý nội dung hợp đồng thuê trong quản lý BĐS

16
Lê Duy Thanh - KDBĐS46
khoản tiền trả cho việc thuê mướn. Nó bao gồm không chỉ việc chịu chi phí
rủi do hiện tại, mà cả những trách nhiệm bảo hiểm trước những rủi do tài
sản và con người khác nhau.
Các yếu tố cơ bản của hợp đồng
Cả hai bên tham gia ký kết hợp đồng cần phải có đủ năng lực pháp lý
để đi đến thoả thuận và đạt được sự nhất trí từ hai phía. Bất cứ hợp đồng
nào thì mục tiêu phải hợp pháp, các chứng từ phải có ngày tháng rõ ràng và
đưa ra các khoản mục cần thiết. Các yếu tố cơ bản của một hợp đồng như
sau:
1. Tên và chữ ký
Một hợp đồng cho thuê bao gồm cả việc chuyển nhượng lợi ích trong
BĐS, do đó phải đầy đủ tên của người thuê và người cho thuê và phải được
chủ sở hữu hoặc người đại diện pháp lý của chủ sở hữu ký.
Nếu hợp đồng không có chữ ký của người đi thuê hoặc các bên có liên
quan sẽ gặp rắc rối theo các quy định của Hợp đồng. Cần phải lưu ý và đảm
bảo rằng người đi thuê sẽ không có quyền chiếm hữu BĐS cho đến khi hợp
đồng được ký kết.
Nếu người đi thuê là một tổ chức hay tập đoàn, thì hợp đồng cho thuê
phải được ký kết bởi người có thẩm quyền trong công ty, tổ chức đó và
đóng dấu công ty.
2. Miêu tả BĐS
Nếu BĐS cho thuê bao gồm đất đai, trong trường hợp cho thuê cho
mục đích thương mại hoặc công nghiệp, các thoả thuận trong hợp đồng
phải bao gồm mô tả pháp lý BĐS đó. Một hợp đồng thuê các phần không
gian chia nhỏ trong một toà nhà như văn phòng hoặc căn hộ cần phải được
Quản lý nội dung hợp đồng thuê trong quản lý BĐS
17
Lê Duy Thanh - KDBĐS46

mô tả chính xác ranh giới của khoảng không gian đó. Còn phần cho thuê
mặt đất bắt buộc phải mô tả chính xác trong hợp đồng cho thuê đất.
Tốt nhất là trong hợp đồng cho thuê nên bao gồm cả phần mô tả BĐS
hay không gian và phần ghi rõ quyền sử dụng BĐS của người đi thuê đối
với các yếu tố thông thường như cầu thang, thang máy, sảnh…Một bảng
mô tả và liệt kê toàn bộ đồ dùng, các tài sản cá nhân và tình trạng của
chúng cần được kèm theo trong hợp đồng nếu có liên quan đến tiền thuê.
Bất kỳ khoảng không gian phụ nào khác đề cập đến trong hợp đồng như
gara, nhà kho… cũng cần được xác định.
3. Thời hạn hợp đồng
Một hợp đồng cho thuê cần phải xác định rõ ngày bắt đầu thực hiện và
kết thúc hợp đồng cũng như toàn bộ giai đoạn cho thuê.
Nhà quản lý và chủ sở hữu BĐS cũng cần cân nhắc một cách cẩn thận
về sự nhượng quyền của chủ sở hữu lựa chọn để gia hạn hợp đồng. Do việc
gia hạn hợp đồng thường có lợi cho người thuê, chủ sở hữu thường đòi hỏi
tỷ lệ tiền thuê cao hơn nếu như điều khoản này được thực hiện
4. Khoản tiền thuê
Tất cả các hợp đồng thuê phải chứa đựng một số xem xét về các loại
giá trị và có hiệu lực. Tiền thuê được trả toàn bộ hay theo phần trăm, số
lượng và thời gian trả tiền thuê phải được chỉ ra một cách rõ ràng
5. Chiếm hữu BĐS
Chủ sở hữu BĐS bắt buộc phải trao cho người thuê quyền chiếm hữu
thực tế BĐS đã ghi trong hợp đồng.
Quản lý nội dung hợp đồng thuê trong quản lý BĐS
18
Lê Duy Thanh - KDBĐS46
6. Quyền và nghĩa vụ của mỗi bên
Quyền và nghĩa vụ của mỗi bên tham gia trong hợp đồng cần được
quy định và nêu rõ trong hợp đồng tránh các mâu thuẫn và tranh cãi không
đáng có.

Ngoài ra còn có thể bao gồm thêm các khoản::
-Những điều kiện khi thay đổi, huỷ và giải thể hợp đồng
-Sự thưởng phạt pháp lý và tài chính khi không tuân thủ những điều
kiện của hợp đồng
-Sự phân chia chi phí rủi ro liên quan đến việc sử dụng BĐS
Các điều khoản của hợp đồng cần phải được xác định trong các thỏa
thuận. Các hợp đồng phải bao gồm việc quy định về tiền thuê, số lượng và
thời gian thanh toán phải được xác định rõ ràng và nên đưa vào các điều
khoản dự phòng bổ sung.
Hợp đồng cần cũng cần phải được viết rõ ràng và cẩn thận thời gian,
địa điểm và phương thức thanh toán tiền thuê.
Quản lý nội dung hợp đồng thuê trong quản lý BĐS
19
Lê Duy Thanh - KDBĐS46
Phần IV: Đề xuất mẫu hợp đồng cho thuê BĐS
I. Đánh giá nội dung một số hợp đồng
Nhằm tìm hiểu rõ xu hướng hiện đại trong những quan hệ thuê mướn
chúng ta cần xem xét một số bản hợp đồng, ví dụ:
1.Hợp đồng kinh tế về việc thuê diện tích làm trụ sở văn phòng giao
dịch
BÊN A: CÔNG TY TNHH SẢN XUẤT THƯƠNG MẠI HOÀNG
DƯƠNG
BÊN B: CÔNG TY PHÂN PHỐI FPT
2. Hợp đồng thuê mặt bằng
BÊN A: TỔNG CÔNG TY XUẤT NHẬP KHẨU XÂY DỰNG VIỆT
NAM-VINACONEX
BÊN B: CÔNG TY PHÂN PHỐI FPT
ta có thể rút ra nhận xét:
Tuy đã thỏa mãn các yêu cầu cơ bản của một hợp đồng thuê BĐS
nhưng trong nội dung bản hợp đồng còn bộc lộ nhiều thiếu sót, bao gồm

các điều khoản về:
-Tiện nghi và dịch vụ : Điều này cần có trong hợp đồng để biết Bên B
sẽ được phép sử dụng các tiện nghi và dịch vụ do Bên A cung cấp hay
không. Nếu có thì chi phí sử dụng đã được tính trong giá thuê hay chưa.
Bên A sẽ cung cấp toàn bộ dịch vụ Bên B cần hay chỉ đáp ứng một phần.
Căn cứ vào điều khoản đó, Bên B sẽ quyết định có phải ký hợp đồng cung
cấp dịch vụ với đơn vị khác hay không.
Quản lý nội dung hợp đồng thuê trong quản lý BĐS
20
Lê Duy Thanh - KDBĐS46
-Đặt cọc: Cần quy định Bên B sẽ giao cho Bên A một khoản tiền gọi
là tiền đặt cọc để đảm bảo tuân thủ và thực hiện nghĩa vụ của Bên B đã
được ghi rõ trong hợp đồng. Tiền đặt cọc không được dùng để khấu trừ chi
phí phát sinh hay thay thế tiền thuê tháng cuối trước khi kết thúc hợp đồng.
- Sửa chữa BĐS: Cần quy định ai sẽ chịu trách nhiệm sửa chữa BĐS
-Gia hạn hợp đồng: Quy định trước một khoảng thời gian nhất định
trước khi kết thúc hợp đồng, Bên A có gửi cho Bên B Thư mời gia hạn hợp
đồng hay không.
-Điều khoản về quyền cho thuê lại
Cần quy định người thuê không được quyền cho thuê lại BĐS cho bất
cứ bên nào hoặc chuyển quyền chiếm hữu, sử dụng không gian đã được
thuê theo hợp đồng này cho bất cứ cá nhân, hãng hoặc tổ chức nào mà
không được sự cho phép của chủ sở hữu, nếu vi phạm sẽ bị rút lại quyền
được thuê.
Trong các trường hợp người thuê muốn cho thuê lại phải tuân thủ các
điều khoản sau:
Cho thuê lại hơn 50% BĐS
Trong trường hợp người thuê muốn cho thuê lại tất cả hoặc hơn 50%
BĐS, người thuê phải thông báo cho chủ sở hữu biểt. Trong vòng 90 ngày
sau khi nhận được thông báo của người thuê, người chủ sở hữu có quyền:

- Kết thúc hợp đồng vào ngày do người chủ sở hữu và người thuê bàn bạc
- Với sự cho phép của chủ sở hữu
+ Để kết thúc hợp đồng thuê và bắt đầu hợp đồng mới với người thuê
về tỷ lệ BĐS đó, người thuê có thể bảo lưu hợp đồng với sự thoả thuận của
hai bên
Quản lý nội dung hợp đồng thuê trong quản lý BĐS
21
Lê Duy Thanh - KDBĐS46
+ Để cho người mới thuê lại từ người thuê đầu tiên cùng một mức tỷ lệ
thuê phần BĐS mà người thuê mong muốn từ bỏ
Cho thuê lại dưới 50% BĐS:
Trong trường hợp người thuê muốn cho thuê lại dưới 50% BĐS, người
thuê phải thông báo cho chủ sở hữu biết trước. Trong vòng 60 ngày kể từ
khi nhận được thông báo của người thuê, chủ sở hữu có quyền cho thuê lại
cùng một mức tỷ lệ mà người thuê mong muốn cho thuê lại. Ngày hiệu lực
của hợp đồng cho thuê lại do hai bên tự thỏa thuận.
Trong trường hợp có bất cứ sự chuyển nhượng cho thuê lại BĐS hoặc
ủy quyền của hợp đồng cho người thuê, có hoặc không có sự cho phép của
chủ sở hữu, người thuê vẫn phải chịu trách nhiệm với người chủ sở hữu về
thanh toán tiền thuê quy định theo hợp đồng, theo tất cả các điều khoản và
điều kiện hợp đồng.
- Điều chỉnh mức tiền thuê:
+ Nếu người thuê nộp tiền không đúng hạn, cần có các biện pháp xử lý
để tránh tái phạm và điều chỉnh mức tiền thuê là một trong các biện pháp
thường được sử dụng
+ Nếu thời hạn thuê dài sẽ xảy ra các biến động dẫn đến sự thay đổi về
giá cả. Bên A cần quy định rõ điều này trong hợp đồng để điều chỉnh mức
tiền thuê phù hợp với các biến động.
Có thể điều chỉnh mức tiền thuê theo các phương pháp cụ thể sau:
1. Các điều khoản trả chậm

Nếu phí thuê và các khoản thanh toán khác không được thanh toán cho
chủ sở hữu đúng thời hạn, người thuê sẽ phải trả thêm tiền phí cho việc
Quản lý nội dung hợp đồng thuê trong quản lý BĐS
22
Lê Duy Thanh - KDBĐS46
chậm trễ sẽ là …% của tổng số thanh toán. Khoản phí này sẽ do các bên
thỏa thuận khi ký kết hợp đồng.
2. Điều chỉnh theo mức tiền thuê theo biến động của thị trường
Hợp đồng càng dài thì các chi phí phát sinh càng lớn như thuế, lạm
phát, và các chi phí khi sử dụng tài sản trong suốt quá trình đó. Do đó các
điều khoản này phải được ghi trong hợp đồng cho thuê dài hạn và cho phép
điều chỉnh tỷ lệ tiền thuê khi các bên đưa ra thỏa thuận. Tỷ lệ đó có thể
được điều chỉnh theo một vài phương pháp sau:
 Phương pháp tăng dần
Theo phương pháp này, mức tiền thuê đã ban đầu sẽ tăng sau một
thời gian nhất định đã thỏa thuận. Điều khoản này thường áp dụng cho hợp
đồng cho thuê toàn bộ hoặc hợp đồng cho thuê ròng. Các loại hợp đồng này
còn gọi là hợp đồng leo thang hay lũy tiến .
 Điều chỉnh mức tiền thuê theo tỷ lệ %
Phương pháp này thường áp dụng đối với BĐS cho thuê là các cửa
hàng kinh doanh. Hợp đồng này cho phép tăng tỷ lệ tiền thuê theo sự tăng
lên của thu nhập ròng hoặc tổng thu nhập của người đi thuê.
 Hợp đồng cho thuê theo chỉ số
Do thu nhập từ các doanh nghiệp dịch vụ, các văn phòng chuyên
nghiệp, các tổ chức tài chính, các nhà môi giới thường không phù hợp và
thích ứng với phương thức thanh toán tiền thuê theo tỷ lệ phần trăm, việc
tăng hay giảm tiền thuê của các tổ chức này thường được tính theo chỉ số
của các điều kiện kinh tế. Do đó các hợp đồng này được gọi là hợp đồng
cho thuê theo chỉ số. Chỉ số được áp dụng trong điều khoản lũy tiến phải
đảm bảo độ tin cậy và công khai thường xuyên bởi một công ty độc lập và

Quản lý nội dung hợp đồng thuê trong quản lý BĐS
23
Lê Duy Thanh - KDBĐS46
có uy tín. Nó phải có mối liên hệ mật thiết với bản chất kinh doanh của
người đi thuê. Các chỉ tiêu được sử dụng thường xuyên nhất là chỉ số giá
tiêu dùng và chỉ số giá bán buôn hàng loạt.
 Điều khoản lũy tiến
Điều khoản lũy tiến có thể bị ràng buộc bởi các yếu tố khác ngoài
các chỉ số về kinh tế. Việc trả thuế, mức độ thỏa dụng và tổng chi phí hoạt
động nói chung đối với BĐS là các yếu tố kiểm soát thông thường nhất.
Khi các chi phí hoạt động được sủ dụng như là cơ sở của điều khoản lũy
tiến, người đi thuê chỉ phải chịu trách nhiệm đối với các khoản chi phí vượt
quá số tiền đã được thỏa thuận/m2. Điều khoản này được sử dụng phổ biến
trong các hợp đồng cho thuê văn phòng.
 Hợp đồng cho thuê đánh giá lại
Tại các giai đoạn đã được thiết lập, hoặc tại thời điểm kết thúc hợp
đồng theo thỏa thuận, các bên chấp nhận một tỷ lệ tiền thuê trên thị trường
có thể do các bên tự làm hoặc do các nhà định giá độc lập quyết định
 Thuế và bảo hiểm
Hợp đồng cho thuê càng dài nảy sinh rủi ro và thuế BĐS có thể tăng.
Do đó, nhiều hợp đồng cho thuê thường bao gồm các điều khoản quy định
và thuế. Các điều khoản này yêu cầu người đi thuê phải trả thêm vào tiền
thuê hàng tháng một tỷ lệ tiền thuê đối với năm cơ sở đã định trước.
Những vấn đề được liệt kê ở trên thường là nguyên nhân tiềm ẩn của
những tranh cãi mà hợp đồng phải loại bỏ chúng. Sự thiếu đầy đủ trong các
điều khoản hợp đồng có thể xảy ra quá phức tạp trong quan hệ đến những
dịch vụ cung cấp trong thực tế. Việc xác định không rõ ràng các điều khoản
trong hợp đồng sẽ tạo sự tranh cãi xuất phát từ cơ sở bất thuận và thường
Quản lý nội dung hợp đồng thuê trong quản lý BĐS
24

Lê Duy Thanh - KDBĐS46
dẫn đến việc giải quyết theo con đường toà án. Hơn thế nữa, ngay sự thất
vọng của người thuê về các dịch vụ là sự bất lợi đặc biệt, khi nó bao trùm
lên sự đánh giá toàn bộ chất lượng dịch vụ được cung cấp và trở thành yếu
tố để cân nhắc độ tin tưởng cũng như tính lâu dài của quan hệ hợp đồng
được kí kết.
II. Đề xuất mẫu hợp đồng cho thuê BĐS
Dựa trên những kiến thức đã học và thông qua tìm hiểu thực tế về quản
lý nội dung hợp đồng thuê trong quản lý BĐS, em xin đề xuất một mẫu
hợp đồng cho thuê văn phòng như sau:
Quản lý nội dung hợp đồng thuê trong quản lý BĐS
25