pháp luật việt nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài

 

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT
#" 

 

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
NIÊN KHÓA 2011 - 2015
ĐỀ TÀI:

PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ VẤN ĐỀ QUYỀN SỞ
HỮU NHÀ Ở CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI

 
   
  Giảng viên hướng dẫn:

Sinh viên thực hiện:

Th.S Bùi Thị Mỹ Hương
Bộ môn: Luật thương mại 
 
 

Nguyễn Ngọc Tiến
Mã số sinh viên: 5115943
Lớp: Luật thương mại 2 - K37
 
Cần Thơ, 12/2014

 


 

NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN
............................................................................................................
............................................................................................................
............................................................................................................
............................................................................................................
............................................................................................................
............................................................................................................
............................................................................................................
............................................................................................................
............................................................................................................
............................................................................................................
............................................................................................................
............................................................................................................
............................................................................................................
............................................................................................................
............................................................................................................
............................................................................................................
............................................................................................................
............................................................................................................
............................................................................................................
............................................................................................................
............................................................................................................
............................................................................................................
............................................................................................................

............................................................................................................
............................................................................................................
............................................................................................................
............................................................................................................
............................................................................................................
............................................................................................................
............................................................................................................
Cần Thơ, ngày…tháng…năm 2014

 


Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài 

MỤC LỤC
LỜI NÓI ĐẦU............................................................................................................. 1
U

1. Lý do chọn đề tài .............................................................................................. 1
2. Phạm vi nghiên cứu .......................................................................................... 2
3. Mục tiêu nghiên cứu ......................................................................................... 2
4. Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 3
5. Bố cục đề tài ..................................................................................................... 3
CHƯƠNG 1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA NGƯỜI
NƯỚC NGOÀI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM ................................................. 4
1.1 Khái niệm và phân loại người nước ngoài theo pháp luật Việt Nam................. 4
1.1.1 Khái niệm người nước ngoài ..................................................................... 4
1.1.2 Phân loại người nước ngoài ....................................................................... 5
1.2 Khái niệm và phân loại nhà ở căn cứ vào chủ thể xây dựng theo pháp luật Việt
Nam ........................................................................................................................... 6

1.2.1 Khái niệm nhà ở theo pháp luật Việt Nam ................................................ 6
1.2.2 Phân loại nhà ở căn cứ vào chủ thể xây dựng............................................ 6
1.2.2.1 Nhà ở thương mại ................................................................................. 7
1.2.2.2 Nhà ở xã hội.......................................................................................... 7
1.2.2.3 Nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân................................................ 8
1.2.2.4 Nhà ở công vụ....................................................................................... 9
1.3 Khái niệm và đặc điểm về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài theo
pháp luật Việt Nam ................................................................................................... 9
1.3.1 Khái niệm quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài .............................. 9
1.3.2 Đặc điểm quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài ............................. 10
1.4 Nội dung và ý nghĩa quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam11
1.4.1 Nội dung quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài .............................. 11
1.4.1.1 Quyền chiếm hữu nhà ở...................................................................... 11
1.4.1.2 Quyền định đoạt nhà ở........................................................................ 12
1.4.1.3 Quyền sử dụng nhà ở .......................................................................... 13
1.4.2 Ý nghĩa quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài ................................ 13
1.4.2.1 Đối với thị trường bất động sản và nền kinh tế của quốc gia ............. 13
1.4.2.2 Đối với hợp tác giữa Việt Nam với các nước trên thế giới ................ 15
1.4.2.3 Đối với môi trường sống và làm việc tại Việt Nam cho người nước
ngoài ............................................................................................................ 15
GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương
 

SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến


Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài 
1.5 Lịch sử phát triển của pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của
người nước ngoài .................................................................................................... 16
1.5.1 Giai đoạn từ năm 1986 đến trước khi Luật nhà ở năm 2005 chưa có hiệu

lực thi hành .......................................................................................................... 16
1.5.2 Giai đoạn từ khi Luật nhà ở năm 2005 có hiệu lực thi hành đến nay...... 17
CHƯƠNG 2 PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ VẤN ĐỀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI ................................................................................. 20
2.1 Đối tượng người nước ngoài và điều kiện được mua và sở hữu nhà ở theo pháp
luật Việt Nam .......................................................................................................... 20
2.1.1 Đối tượng người nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở ........................ 20
2.1.2 Điều kiện cho người nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở .................. 22
2.2 Giấy tờ chứng minh đối tượng, điều kiện được mua, được thừa kế, được tặng
cho và sở hữu nhà ở tại Việt Nam áp dụng đối với cá nhân nước ngoài ................ 23
2.2.1 Giấy tờ chứng minh đối tượng được mua, được thừa kế, được tặng cho và
sở hữu nhà ở tại Việt Nam ................................................................................... 23
2.2.2 Giấy tờ chứng minh điều kiện được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam 25
2.3 Loại hình và số lượng nhà ở khi người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại
Việt Nam ................................................................................................................. 26
2.3.1 Loại hình nhà ở mà người nước ngoài được mua và sở hữu ................... 26
2.3.2 Số lượng nhà ở cho người nước ngoài được mua và sở hữu ................... 27
2.4 Thời hạn sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất đối với nhà ở của chủ sở hữu là
người nước ngoài .................................................................................................... 28
2.4.1 Thời hạn sở hữu nhà ở của chủ sở hữu người nước ngoài....................... 28
2.4.2 Quyền sử dụng đất của chủ sở hữu nhà ở là người nước ngoài............... 29
2.5 Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là cá nhân nước ngoài .................... 31
2.5.1 Quyền của chủ sở hữu nhà ở người nước ngoài ...................................... 31
2.5.2 Nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở người nước ngoài .................................. 33
CHƯƠNG 3 THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP KHẮC PHỤC PHÁP LUẬT
VIỆT NAM VỀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI....... 37
3.1 Thực trạng pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài ............... 37
3.1.1 Đối tượng người nước ngoài rất hạn chế và điều kiện khá chặt chẽ để các
đối tượng có thể được mua và sở hữu nhà ở........................................................ 37
3.1.2 Hạn chế loại hình, số lượng và thời hạn sở hữu nhà ở khi người nước

ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam ........................................................... 39
3.1.3 Quyền sở hữu nhà ở của chủ sở hữu nhà ở là người nước ngoài bị hạn chế
một số quyền........................................................................................................ 41
GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương
 

SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến


Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài 
3.1.4 Quá trình áp dụng pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài
chưa đạt hiệu quả ................................................................................................. 43
3.2 Một số giải pháp khắc phục pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người nước
ngoài ........................................................................................................................ 44
3.2.1 Bổ sung đối tượng người nước ngoài và thu hẹp điều kiện để được mua
và sở hữu nhà ở tại Việt Nam .............................................................................. 44
3.2.2 Mở rộng loại hình, số lượng và tăng thời hạn sở hữu nhà ở được mua và
sở hữu để đáp ứng nhu cầu của người nước ngoài tại Việt Nam ........................ 47
3.2.3 Thêm một số quyền phù hợp cho người nước ngoài khi sở hữu nhà ở để
đảm bảo công bằng với người dân trong nước .................................................... 50
3.2.4 Đẩy mạnh việc quản lý, triển khai chính sách và tuyên truyền rộng rải
quy định pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài ...................... 52
KẾT LUẬN .............................................................................................................. 54

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương
 

SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến

Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài 

LỜI NÓI ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Nhà ở không chỉ là một tài sản có giá trị đối với cá nhân, hộ gia đình để họ có
thể sinh hoạt và lao động tốt hơn mà nhà ở còn là một trong những nhu cầu thiết yếu
sau ăn và mặc. Ngày nay do sự phát triển hiện đại và giao lưu giữa các nước mà con
người có nhu cầu về nhà ở tốt hơn, nhiều hơn không chỉ ở trong đất nước của họ mà
còn ở các nước khác. Đối với những người nước ngoài đến với Việt Nam chúng ta thì
nhu cầu có nhà ở là nhu cầu hàng đầu và lo ngại của rất nhiều người.
Trong thời kỳ hội nhập quốc tế hiện nay, Việt Nam và rất nhiều nước trên thế
giới đã hợp tác với nhau trên nhiều lĩnh vực không chỉ là trên lĩnh vực chính trị mà còn
hợp tác trong nhiều lĩnh vực khác như y tế, giáo dục, văn hoá, khoa học – kỹ thuật…
kéo theo việc người nước ngoài đến với Việt Nam đã ngày càng gia tăng số lượng với
những nhu cầu khác nhau như đầu tư, làm việc, du lịch…Xu hướng này đã tạo thành
bức tranh đa dạng, phong phú về tình hình người nước ngoài đang sinh sống và làm
việc tại Việt Nam. Do người nước ngoài khá nhiều nên nhà nước ta cần có sự quan tâm
hơn đến nhóm người này đặc biệt là trong lĩnh vực sở hữu nhà ở đang là nhu cầu thứ
ba sau ăn và mặc. Người nước ngoài không chỉ là đồng nghiệp, mà trở thành hàng
xóm, thành người thân ở một bộ phận gia đình Việt Nam như trong những mối quan
hệ từ việc kết hôn, nuôi con nuôi có yếu tố nước ngoài... Họ quan hệ và ứng xử với
người Việt Nam tuy không dựa trên nền tảng phong tục tập quán hay đạo đức, lối sống
của Việt Nam nhưng họ cũng đã trở thành những người bạn, người thân của chúng ta
trong suốt một thời gian dài vừa qua. Vì vậy mà sự quan tâm của nhà nước ta đối với
họ là cần thiết mà nhất là về quyền sở hữu nhà ở của họ để phù hợp với tiến trình mở
rộng hội nhập quốc tế ở Việt Nam. Qua đây, người viết thấy được vấn đề quyền sở
hữu nhà ở của người nước ngoài cũng cần nhà nước có những quy chế pháp lý cụ thể
để có thể đảm bảo quyền và lợi ích của những cá nhân này và của nhà nước.

Chính vì lẽ đó mà những năm trước đây thì pháp luật Việt Nam đã có một số
văn bản quy phạm pháp luật quy định vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước
ngoài. Điển hình là Luật nhà ở 2005, Nghị quyết 19/2008/QH12 ngày 3 tháng 6 năm
2008 về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt
Nam. Hiện tại năm 2014 tại kỳ họp thứ 7, Quốc hội khóa XIII đã thảo luận cho ý kiến
Dự thảo Luật nhà ở (sửa đổi) và tại kỳ hợp thứ 8 ngày 25 tháng 11 năm 2014 Quốc hội
đã thông qua Luật nhà ở này. Theo đó thì Luật nhà ở (sửa đổi) sẽ có hiệu lực ngày 1
tháng 7 năm 2015 thay thế cho các văn bản hiện tại.
GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương
 

1

SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến


Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài 
Nhìn chung vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam vẫn
đang là vấn đề đáng quan tâm trong mọi thời điểm. Pháp luật Việt Nam hiện hành có
nhiều quy định còn gặp khá nhiều bất cập trong thực tiễn. Quy định của pháp luật hiện
hành chưa đáp ứng đủ nhu cầu của tất cả người nước ngoài đang sinh sống và làm việc
tại Việt Nam. Trong tương lai vấn đề này còn được quan tâm nhiều hơn nữa nếu như
quy định pháp luật không hoàn thiện. Nhận thức được tầm quan trọng của vấn đề trên
nên người viết đã chọn đề tài “ Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở
của người nước ngoài” để làm đề tài luận văn tốt nghiệp của mình.
2. Phạm vi nghiên cứu
Với đề tài quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài, người viết tập trung nghiên
cứu lý luận chung của vấn đề như: người nước ngoài, nhà ở, quyền sở hữu nhà ở của
người nước ngoài và lịch sử phát triển của quy định pháp luật Việt Nam về đề tài này.
Trên cơ sở nghiên cứu pháp luật hiện hành, người viết sẽ đi sâu tìm hiểu các mặt của

những quy định về đối tượng người nước ngoài nào được quyền sở hữu nhà ở với
những điều kiện gì và loại hình cũng như số lượng nhà ở mà họ được sở hữu, bên cạnh
đó còn có thời hạn sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở, quyền và nghĩa
vụ của chủ sở hữu là người nước ngoài. Cuối cùng, người viết sẽ tìm hiểu thực trạng
pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài qua một số mặt hạn chế, từ đó
đưa ra giải pháp của bản thân cũng như giải pháp từ Luật nhà ở (sửa đổi) 2014 vừa
được thông qua để khắc phục hạn chế này nhằm hoàn thiện pháp luật về quyền sở hữu
nhà ở của người nước ngoài.
Đề tài nghiên cứu “Pháp luật Việt Nam về quyền sở hữu nhà ở của người nước
ngoài” thì người viết chỉ nghiên cứu hai đối tượng là cá nhân nước ngoài đầu tư xây
dựng nhà ở được quyền sở hữu nhà ở mà đã xây dựng theo Luật nhà ở 2005 và cá nhân
nước ngoài mua nhà ở theo Nghị quyết 19/2008/QH12.
3. Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu của người viết qua đề tài này là tìm hiểu rõ pháp luật hiện hành để hiểu
rõ hơn về nội dung của những chế định pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người
nước ngoài. Đồng thời, người viết cũng sẽ nghiên cứu những điểm còn thiếu xót và
cần phải quan tâm và khắc phục của các văn bản hiện tại. Từ đó, người viết sẽ đưa ra
những giải pháp để pháp luật nước ta khắc phục những lỗ hỏng của văn bản này bằng
một số ý kiến của riêng mình và những quy định của Luật nhà ở (sửa đổi) 2014 vừa
được thông qua.
GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương
 

2

SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến


Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài 
4. Phương pháp nghiên cứu

Để nghiên cứu tốt đề tài luận văn, người viết sẽ dựa trên một số phương pháp
luận và phương pháp nghiên cứu bao gồm: nghiên cứu lý luận từ các văn bản pháp luật
hiện hành, một số văn bản hết hiệu lực một phần hoặc toàn bộ để từ đó có thể phân
tích, bình luận, so sánh giữa các văn bản. Bên cạnh đó, người viết cũng sử dụng
phương pháp tổng hợp thu thập tài liệu đáng tin cậy từ sách, giáo trình và các trang
thông tin điện tử để giúp cho luận văn được phong phú hơn về những số liệu, lý luận
có liên quan.
5. Bố cục đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo thì người viết còn bố cục
nội dung đề tài gồm 3 chương:
Chương 1: Lý luận chung về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài theo pháp
luật Việt Nam
Trong chương này người viết nêu ra khái quát về vấn đề chung của đề tài như
sau: khái niệm, phân loại về người nước ngoài và nhà ở. Đặc biệt là người viết sẽ tìm
hiểu về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài với các mặt: khái niệm, đặc điểm,
nội dung, ý nghĩa và lịch sử phát triển của pháp luật về vấn đề trên.
Chương 2: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước
ngoài
Qua chương này, người viết sẽ tìm hiểu những quy định của pháp luật hiện hành
về: đối tượng người nước ngoài, điều kiện, loại hình và số lượng nhà ở được quyền sở
hữu; thời hạn sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất đối với nhà ở; quyền và nghĩa vụ của
chủ sở hữu nhà ở là cá nhân nước ngoài.
Chương 3: Thực trạng và giải pháp khắc phục pháp luật về quyền sở hữu nhà ở
của người nước ngoài
Trong chương này người viết chủ yếu tập trung tìm hiểu một số bất cập của pháp
luật như quy định còn hạn hẹp, khắt khe về đối tượng được quyền sở hữu nhà ở, loại
hình số lượng nhà ở, một số quyền của chủ sở hữu. Ngoài ra còn một thực trạng khá
phổ biến dẫn đến các văn bản về nhà ở không được phát huy hết là quá trình áp dụng
gặp nhiều khó khăn. Từ đây người viết sẽ đưa ra những giải pháp khắc phục nhằm
giúp pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài đạt hiệu quả hơn.

GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương
 

3

SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến


Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài 

CHƯƠNG 1
LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA NGƯỜI
NƯỚC NGOÀI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM
1.1 Khái niệm và phân loại người nước ngoài theo pháp luật Việt Nam
1.1.1 Khái niệm người nước ngoài
Khái niệm người nước ngoài từ khá lâu đã được pháp luật nước ta đề cập đến.
Đầu tiên là quyết định số 122/CP ngày 25/4/1977 của Hội đồng Chính phủ về chính
sách đối với người nước ngoài cư trú và làm ăn tại Việt Nam quy định: “Người nước
ngoài là những người cư trú và làm ăn sinh sống tại Việt Nam, có quốc tịch nước khác
hoặc không có quốc tịch”. Khái niệm này vẫn chưa thực sự khái quát được một cách
hiểu chính xác cho nên cần phải tìm hiểu thêm tại Luật quốc tịch 1998 cũng như Luật
quốc tịch 2008. Tuy nhiên hai Luật quốc tịch này chỉ giải thích các thuật ngữ “quốc
tịch nước ngoài”, “người không quốc tịch”, “người nước ngoài cư trú ở Việt Nam”,
“người nước ngoài thường trú ở Việt Nam” 1 có thể thấy rằng pháp luật về quốc tịch
không đưa ra khái niệm cụ thể mà đang thể hiện sự phân biệt những người nước ngoài
ở góc độ khác nhau. Vô hình chung người nước ngoài là người không có quốc tịch
hoặc có quốc tịch nước ngoài. Qua những văn bản trên thì khái niệm cụ thể để có thể
hiểu chính xác về người nước ngoài khá rườm rà và chưa đạt hiệu quả. Bởi vì những
người nước khác đến Việt Nam không để cư trú và làm ăn sinh sống mà chỉ vì nhu cầu

du lịch thôi thì đã gọi họ là người nước ngoài rồi không cần phải có yếu tố này.
Hiện nay, tại Điều 3 khoản 2 Nghị định số 138/2006/NĐ-CP ngày 15 tháng 11
năm 2006 quy định chi tiết thi hành các quy định của Bộ luật dân sự về quan hệ dân sự
có yếu tố nước ngoài quy định khái niệm người nước ngoài như sau: “ Người nước
ngoài là người không có quốc tịch Việt Nam, bao gồm người có quốc tịch nước ngoài
và người không quốc tịch”. Trong đó, người có quốc tịch nước ngoài là người mang
quốc tịch nước khác không phải Việt Nam, có thể có một hoặc hai hoặc nhiều quốc
tịch nước ngoài. Còn người không quốc tịch là người không mang quốc tịch của nước
Việt Nam cũng không mang quốc tịch của nước khác.
Tóm lại, ta có thể hiểu khái niệm người nước ngoài đơn giản là người không có
quốc tịch Việt Nam, bao gồm hai loại là người có quốc tịch nước khác không phải Việt
Nam và người không quốc tịch của nước nào trên thế giới.
                                                            
1

Điều 2 Luật quốc tịch Việt Nam năm 1998, Điều 3 Luật quốc tịch Việt Nam năm 2008

GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương
 

4

SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến


Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài 
1.1.2 Phân loại người nước ngoài
Người nước ngoài tham gia vào quan hệ Tư pháp quốc tế rất đa dạng nên việc
quản lý của Nhà nước gặp nhiều khó khăn. Chính vì thế mà việc phân loại người nước
ngoài là rất cần thiết. Dựa trên các văn bản pháp luật của nước ta có thể căn cứ theo

các tiêu chí sau để phân loại người nước ngoài như sau: 2
-

Căn cứ vào quốc tịch, người nước ngoài được chia thành hai nhóm:
+ Người có quốc tịch nước ngoài là người mang ít nhất một quốc tịch nước
ngoài.
+ Người không có quốc tịch.

-

Căn cứ vào nơi cư trú, người nước ngoài được chia thành hai nhóm:
+ Người nước ngoài cư trú tại Việt Nam.
+ Người nước ngoài cư trú tại nước ngoài.

-

Căn cứ vào thời hạn cư trú, người nước ngoài cư trú tại Việt Nam được chia
thành hai nhóm:
+ Người nước ngoài thường trú tại Việt Nam.
+ Người nước ngoài tạm trú tại Việt Nam.

-

Căn cứ vào quy chế pháp lý, người nước ngoài sinh sống tại một nước có thể
được chia thành ba nhóm chính:
+ Nhóm thứ nhất bao gồm những người được hưởng quy chế ngoại giao và các
quy chế tương tự. Nhóm này bao gồm những người được hưởng quy chế ngoại
giao ở các cơ quan đại sứ quán, lãnh sự quán, các quan khách của các phái đoàn
nhà nước và các tổ chức quốc tế. Chế độ pháp lý của những người này chủ yếu
chịu sự điều chỉnh của các điều ước quốc tế về ngoại giao và lãnh sự (Công ước

Viên 1961 về ngoại giao, Công ước Viên 1963 về lãnh sự) và pháp luật của nước
mà họ mang quốc tịch.
+ Nhóm thứ hai bao gồm những người hưởng quy chế người nước ngoài theo các
điều ước quốc tế nhưng không thuộc quy chế ngoại giao, ví dụ như chuyên gia,
thực tập sinh, nhà đầu tư nước ngoài…

                                                            
2

 Trường Đại học luật thành phố Hồ Chí Minh, Giáo trình tư pháp quốc tế (phần chung), Nhà xuất bản Hồng
Đức – Hội luật gia Việt Nam năm 2013 trang 71,72. 

GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương
 

5

SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến


Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài 
+ Nhóm thứ ba bao gồm những người nước ngoài không thuộc hai nhóm trên.
Nhóm này không được hưởng các chế độ pháp lý đặc biệt như hai nhóm trên mà
chế độ pháp lý của họ chủ yếu do pháp luật của nước sở tại điều chỉnh.
1.2 Khái niệm và phân loại nhà ở căn cứ vào chủ thể xây dựng theo pháp luật
Việt Nam
1.2.1 Khái niệm nhà ở theo pháp luật Việt Nam
Ngày nay, nhà ở rất đa dạng về hình dạng, kích thước, phong cách…Đặc biệt là
khi Việt Nam hội nhập quốc tế thì những ngôi nhà mang phong cách Châu Âu, Mỹ…
rất nhiều và hết sức độc đáo. Đây là hình dạng bên ngoài còn nội dung bên trong có

thể thấy được nhà ở trước tiên là nơi để con người có thể che mưa che nắng, tránh
những tác nhân bên ngoài…nhằm bảo vệ con người. Tiếp theo nhà ở cũng là nơi để
con người có thể thực hiện các hoạt động sinh hoạt và phát triển tình cảm gia đình.
Đứng trên góc độ pháp luật dân sự thì nhà ở là loại tài sản gắn liền với đất nên là
một bất động sản. Đứng trên góc độ xây dựng thì nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây
dựng, có bản vẽ thiết kế với mục đích để ở. Đứng trên góc độ kinh doanh thì nhà ở là
một tài sản có giá trị và được thực hiện các giao dịch như mua, bán…
Đứng trên góc độ pháp lý Luật nhà ở năm 2005 thì theo đoạn 2 Điều 1 quy định:
“ Nhà ở theo quy định của Luật này là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục
vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”. Theo quy định trên thì nhà ở là
một dạng của công trình xây dựng và mục đích chủ yếu của nó là để ở và phục vụ nhu
cầu sinh hoạt. Chủ thể của nhà ở là hộ gia đình hoặc cá nhân - đây là hai đối tượng duy
nhất của nhà ở.
Tóm lại, nhà ở là một dạng công trình xây dựng rất đa dạng, đạt những tiêu
chuẩn nhất định và có mặt ở khắp mọi nơi với mục đích là để ở và phục vụ các nhu
cầu sinh hoạt của hộ gia đình hay cá nhân.
1.2.2 Phân loại nhà ở căn cứ vào chủ thể xây dựng
Để dàng hơn trong công tác quản lý của nhà nước thì việc phân loại nhà ở là hết
sức quan trọng. Tuy nhiên, phân loại nhà ở có nhiều căn cứ khác nhau và người viết đã
chọn một trong các căn cứ để nghiên cứu rõ hơn về nhà ở đó là chủ thể xây dựng nhà ở
vì mỗi một loại hình nhà ở có những chủ thể xây dựng khác nhau. Theo đó thì nhà ở
được phân chia thành bốn nhóm khác nhau như sau:

GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương
 

6

SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến

Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài 
1.2.2.1 Nhà ở thương mại
Nhà ở thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu
tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường.3 Qua đó, tổ chức, cá
nhân thuộc các thành phần kinh tế trong nước và nước ngoài đều được quyền tham gia
đầu tư xây dựng dự án phát triển nhà ở thương mại.
Đặc điểm của loại hình nhà ở này là đối tượng được mua và thuê nhà ở này thì
cũng được hạn chế theo quy định của nhà nước bao gồm những đối tượng như sau: 4
- Tổ chức, cá nhân trong nước không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi
đăng ký hộ khẩu thường trú.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở, được
thuê nhà ở tại Việt Nam.
- Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện sở hữu nhà ở và thuê nhà ở.
Nhà ở thương mại được chia thành ba loại hình nhà ở bao gồm: nhà chung cư,
nhà ở riêng lẻ và nhà biệt thự. 5 Trong đó thì nhà chung cư chiếm vị trí lớn ở các đô thị,
góp phần giảm diện tích đất đồng thời cũng tăng chổ ở cho nhiều người. Tại khoản 1
Điều 70 Luật nhà ở 2005 quy định về nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có
lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình,
cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở
hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư.
1.2.2.2 Nhà ở xã hội
Theo Điều 3 khoản 2 Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định, nhà ở xã hội là: “nhà
ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng
cho các đối tượng quy định tại Điều 53, Điều 54 của Luật nhà ở và quy định tại Nghị
định này mua, thuê hoặc thuê mua theo cơ chế do Nhà nước quy định”. Theo quy định
này, việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cũng có sự tham gia của cơ quan nhà nước.
Nhà ở xã hội tại đô thị là nhà chung cư, còn tại các khu vực khác là nhà chung cư thấp
tầng hoặc nhà ở riêng lẻ, tiêu chuẩn thiết kế các loại nhà ở này được quy định khá khác
so với nhà ở thương mại.

                                                            
3

Khoản 1 Điều 3 nghị định 71/2010/NĐ-CP
Điều 35 Luật nhà ở 2005
5
Xem thêm Điều 40 Luật nhà ở 2005
4

GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương
 

7

SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến


Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài 
Đối tượng được thuê nhà ở xã hội là: 6 cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan,
quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc tại
các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các đối tượng
khác theo quy định của Chính phủ.
Những cá nhân trên theo khoản 2 Điều 53 Luật nhà ở 2005 phải có thu nhập thấp
và thuộc một trong các trường hợp sau đây thì được thuê nhà ở xã hội:
- Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được thuê hoặc mua nhà ở thuộc
sở hữu nhà nước;
- Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân trong hộ gia đình
dưới 8m2 sàn/người;
- Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng là nhà ở tạm, hư hỏng hoặc dột nát.

Ngoài ra, những đối tượng trên cũng được sở hữu nhà ở theo hình thức thuê mua
nhà ở xã hội. Điều 54 Luật nhà ở 2005 quy định: “Đối tượng và điều kiện được thuê
mua nhà ở xã hội là những trường hợp quy định tại Điều 53 của Luật này. Người được
thuê mua nhà ở xã hội phải thanh toán lần đầu 20% giá trị của nhà ở thuê mua.” Tức
là những cá nhân được thuê nhà ở xã hội cũng được thuê mua nhà ở xã hội nhưng phải
thanh toán lần đầu 20% giá trị nhà ở thuê mua.
1.2.2.3 Nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân
Phát triển nhà ở riêng lẻ là việc hộ gia đình, cá nhân tự đầu tư xây dựng nhà ở
trong khuôn viên đất ở thuộc quyền sử dụng của mình. Việc xây dựng nhà ở riêng lẻ
của hộ gia đình, cá nhân được thực hiện theo một trong các hình thức sau đây: 7
- Tự xây dựng nhà ở;
- Thuê tổ chức, cá nhân khác xây dựng nhà ở;
- Hợp tác giúp nhau xây dựng nhà ở tại khu vực nông thôn.
Do đây là loại hình nhà ở được xây dựng trên phần đất mà hộ gia đình, cá nhân
có quyền sử dụng nên họ có toàn quyền phát triển nhà ở của mình. Tuy nhiên, hộ gia
đình cá nhân phải chịu trách nhiệm tuân thủ việc xây dựng theo quy hoạch, kiến trúc,
trình tự, thủ tục trong đầu tư xây dựng, chất lượng nhà ở, đóng góp công sức hoặc kinh
phí để xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật chung do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy
định.
                                                            
6
7

  Điều 53 Luật nhà ở 2005 
Điều 41 Luật nhà ở 2005

GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương
 

8

SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến


Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài 
1.2.2.4 Nhà ở công vụ
Khoản 3 Điều 3 Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định: “Nhà ở công vụ là nhà ở
do Nhà nước đầu tư xây dựng cho các đối tượng quy định tại Điều 60 của Luật Nhà ở
và quy định tại Nghị định này thuê trong thời gian đảm nhiệm chức vụ theo quy định
của Luật Nhà ở và Nghị định này”.
Nhà ở công vụ là nhà ở thuộc sở hữu nhà nước được nhà nước đầu tư vốn từ
ngân sách nhà nước xây dựng để phục vụ cho các đối tượng như là: cán bộ, công chức
thuộc các cơ quan của Đảng, Nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội được điều động, luân
chuyển theo yêu cầu công tác mà chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại địa phương
nơi đến công tác; Sĩ quan chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân được điều
động, phục vụ theo yêu cầu quốc phòng, an ninh; Cán bộ lãnh đạo của Đảng, Nhà
nước thuộc diện ở nhà ở công vụ trong thời gian đảm nhận chức vụ. Nhà ở công vụ có
nhiều loại nhà khác nhau như sau: nhà biệt thự, nhà chung cư, nhà ở riêng lẻ, nhà một
tầng nhiều gian. Các cán bộ, công chức đảm nhiệm các chức vụ lãnh đạo là Ủy viên
Bộ Chính trị, Phó Thủ tướng và tương đương trở lên thuộc đối tượng được thuê nhà
chung cư hoặc nhà ở thấp tầng (nhà ở riêng lẻ, nhà một tầng nhiều gian) đối với khu
vực chưa phát triển nhà chung cư. 8
1.3 Khái niệm và đặc điểm về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài theo
pháp luật Việt Nam
1.3.1 Khái niệm quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài
Theo pháp luật Việt Nam tại Bộ luật dân sự 2005 Điều 164 thì “quyền sở hữu
bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu
theo quy định của pháp luật. Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có đủ ba
quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản”. Từ điều luật
này thì theo cách hiểu đơn giản ta có thể hiểu là quyền sở hữu của cá nhân, pháp nhân,

chủ thể khác bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản
theo quy định của pháp luật.
Theo nghĩa khách quan thì quyền sở hữu là tổng hợp các quy phạm pháp luật do
Nhà nước đặt ra và đảm bảo thực hiện, trong đó ghi nhận và đảm bảo cho chủ sở hữu,
người chiếm hữu hợp pháp có quyền sở hữu, quyền chiếm hữu đối với tài sản thuộc

                                                            
8

Khoản 2, 3 Điều 21 Nghị định 71/2010/NĐ-CP

GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương
 

9

SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến


Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài 
quyền sở hữu, quyền chiếm hữu của mình. 9 Quyền sở hữu nhà ở là một trong những
quyền hình thành từ quyền sở hữu tài sản, vì vậy mà khái niệm quyền sở hữu nhà ở
cũng có thể hiểu tương tự là tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước đặt ra và
đảm bảo thực hiện, chủ sở hữu nhà ở có các quyền chiếm hữu, định đoạt và sử dụng
đối với nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình.
Tóm lại, quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài có thể hiểu là quyền mà chủ
sở hữu là người nước ngoài có đủ ba quyền là chiếm hữu, định đoạt và sử dụng nhà ở
của mình. Quyền này được Nhà nước đặt ra và bảo vệ cho chủ sở hữu thông qua Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 
1.3.2 Đặc điểm quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài

Quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài so với quyền sở hữu nhà ở của người
Việt Nam thì có những đặc điểm riêng và đặc biệt hơn ở một số điểm như sau:
Thứ nhất, chủ thể của quyền sở hữu nhà ở này là người nước ngoài. Tuy nhiên,
đối tượng người nước ngoài phải đáp ứng những điều kiện theo quy định của pháp luật
về nhà ở như Luật nhà ở 2005 và Nghị quyết 19/2008/QH12. Không phải người nước
ngoài nào cũng được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, chỉ có những đối tượng được
quy định theo hai văn bản trên mới được mua và sở hữu nhà ở. Những đối tượng này
phải có một số giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được mua và sở hữu nhà ở và đáp
ứng đầy đủ điều kiện như: hộ chiếu, thẻ thường trú, thẻ tạm trú, giấy chứng nhận đầu
tư... Ngoài ra, chủ thể này còn phải đáp ứng một số điều kiện khác khi mua nhà ở…
Thứ hai, quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài mang tính chất tương đối.
Chủ sở hữu nhà ở là người nước ngoài không có tất cả các quyền một cách tuyệt đối
mà bị hạn chế một số quyền chẳng hạn chủ sở hữu này không thể tặng cho hay để thừa
kế cho những cá nhân người nước ngoài không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt
Nam… Có thể lý giải trong trường hợp này là vì pháp luật hiện hành chỉ quy định một
số cá nhân nhất định mới có thể sở hữu nhà ở, vì vậy mà khi tặng cho hay để thừa kế
bị hạn chế. Ngoài những trường hợp tặng cho hay để thừa kế trên thì cá nhân nước
ngoài là chủ sở hữu nhà ở còn bị hạn chế một số quyền như: bán nhà ở trước 12 tháng,
cho thuê nhà ở…
Thứ ba, khách thể duy nhất của quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài là căn
hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại đối với trường hợp người này
                                                            
9

Lê Đình Nghị (chủ biên), Giáo trình luật dân sự (tập một), Nhà xuất bản giáo dục Việt Nam năm 2011, trang
185

GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương
 

10

SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến


Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài 
mua nhà ở, vì vậy mà người nước ngoài không có lựa chọn sở hữu những loại nhà ở
khác. Điều đặc biệt ở đây là căn hộ chung cư này phải thuộc dự án nhà ở thương mại,
nếu là nhà chung cư của dự án phát triển nhà ở xã hội thì giá cả sẽ thấp hơn và ảnh
hưởng đến việc mua nhà ở xã hội của người dân trong nước. Vấn đề người nước ngoài
chỉ được mua và sở hữu nhà ở căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương
mại thì đang ngày càng bộc rõ hạn chế của mình.
1.4 Nội dung và ý nghĩa quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam
1.4.1 Nội dung quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài
Cũng giống như những tài sản khác thì chủ sở hữu nhà ở là người nước ngoài khi
có quyền sở hữu cũng có ba quyền như sau: quyền chiếm hữu, quyền định đoạt và
quyền sử dụng nhà ở.
1.4.1.1 Quyền chiếm hữu nhà ở
Quyền chiếm hữu là quyền nắm giữ, quản lý tài sản. 10 Như vậy khái niệm quyền
chiếm hữu nhà ở của người nước ngoài cũng tương tự là quyền nắm giữ và quản lý nhà
ở của chủ sở hữu hoặc những người khác như là người được chủ sở hữu ủy quyền,
người được chuyển giao quyền chiếm hữu thông qua giao dịch dân sự phù hợp với quy
định của pháp luật hoặc các trường hợp khác.
Khi chủ sở hữu là người nước ngoài chiếm hữu nhà ở thuộc tài sản hợp pháp của
mình thì người nước ngoài này được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình để
nắm giữ, quản lý nhà ở nhưng không được trái pháp luật, đạo đức xã hội. Việc chiếm
hữu này thì không bị hạn chế, gián đoạn về thời gian, trừ trường hợp chủ sở hữu
chuyển giao việc chiếm hữu cho người khác hoặc pháp luật có quy định khác. Đối với
trường hợp nhà ở có đăng ký quyền sở hữu thì dể dàng xác định chủ sở hữu từ đó xác
định quyền chiếm hữu cũng thuận lợi hơn. Tuy nhiên, không phải lúc nào cũng xác

định được ai là người chiếm hữu ngôi nhà, có thể do chủ sở hữu ủy quyền hay thực
hiện một giao dịch dân sự hoặc các trường hợp khác.
Trong trường hợp chủ sở hữu là người nước ngoài ủy quyền quản lý nhà ở cho
người khác thì người được ủy quyền phải có trách nhiệm thực hiện đúng quyền hạn
trong phạm vi, cách thức, thời hạn do chủ sở hữu xác định. Cả hai bên phải thực hiện
đúng như theo pháp luật quy định để tránh tình trạng người được ủy quyền trục lợi từ
việc chiếm hữu nhà ở này hoặc trong trường hợp cả hai bên thực chất đã chuyển quyền
sở hữu nhưng trên danh nghĩa là hợp đồng ủy quyền.
                                                            
10

Điều 182 Bộ luật dân sự 2005

GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương
 

`

11

SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến


Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài 
Bên cạnh trường hợp ủy quyền thì người chủ sở hữu là người nước ngoài được
quyền giao tài sản là nhà ở của mình thông qua giao dịch dân sự mà nội dung của giao
dịch phải đảm bảo không bao gồm việc chuyển quyền sở hữu. Khi đó người được giao
nhà thực hiện quyền chiếm hữu nhà ở phải phù hợp với mục đích và nội dung của giao
dịch dân sự trên. Người được giao có quyền sử dụng nhà ở, được chuyển quyền chiếm
hữu, sử dụng nhà ở này cho người khác, nếu được chủ sở hữu này đồng ý.

Tóm lại, chủ sở hữu nhà ở là người nước ngoài có quyền chiếm nắm giữ, quản lý
nhà ở của mình. Ngoài ra, chủ sở hữu này cũng có thể ủy quyền quản lý nhà ở hoặc
giao nhà ở của mình thông qua giao dịch dân sự cho một người khác theo quy đúng
quy định của pháp luật.
1.4.1.2 Quyền định đoạt nhà ở
Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền sở
hữu đó. 11 Chủ sở hữu nhà ở là người nước ngoài cũng có quyền định đoạt nhà ở như
đối với một tài sản khác. Tuy nhiên, đối với một người nước ngoài khi sở hữu nhà ở
thì quyền định đoạt bị hạn chế một số quyền như không thể cho thuê nhà ở; bán nhà ở
cho người không được quyền mua nhà ở tại Việt Nam…và để việc định đoạt này thực
hiện được thì yêu cầu người này phải có năng lực hành vi dân sự theo quy định của
pháp luật. Nếu như pháp luật có quy định trình tự, thủ tục để thực hiện hành vi định
đoạt này thì người nước ngoài này cũng phải đảm bảo tuân thủ đúng theo trình tự thủ
tục này.
Chủ sở hữu là người nước ngoài có một số quyền định đoạt đối với nhà ở của
mình trong trường hợp chuyển giao quyền sở hữu như sau: bán nhà ở, thế chấp nhà
ở…. Bên cạnh đó, quyền định đoạt có thể được chuyển giao cho người khác thông qua
giao dịch đơn phương chẳng hạn lập di chúc… Ngoài ra, chủ sở hữu cũng có thể từ bỏ
những hành vi trên nếu như không trái pháp luật và đạo đức xã hội.
Còn đối với một người không phải là chủ sở hữu nhà thì chỉ được thực hiện
quyền định đoạt nếu như được sự ủy quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của
pháp luật. Ví dụ như trong trường hợp người giám hộ bán nhà ở của người được giám
hộ để phục vụ các nhu cầu sinh hoạt cho người này…Đồng thời, người này khi thực
hiện thì phải đúng với ý chí và lợi ích của chủ sở hữu.

                                                            
11

Điều 195 Bộ luật Dân sự 2005

GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương
 

12

SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến


Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài 
Tóm lại, chủ sở hữu nhà ở là người nước ngoài có quyền chuyển giao quyền sở
hữu nhà ở hoặc từ bỏ quyền sở hữu đối với nhà ở của mình theo quy định của pháp
luật Việt Nam.
1.4.1.3 Quyền sử dụng nhà ở
Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. 12
Chủ sở hữu là người nước ngoài hoặc một số cá nhân khác có quyền sử dụng nhà ở thì
khi đó người này có quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ nhà ở.
Trong trường hợp chủ sở hữu này thực hiện quyền sử dụng nhà ở thuộc sở hữu
của mình thì chủ sở hữu được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản là
nhà ở theo ý chí của mình nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi
ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác. Cũng
giống như hai quyền chiếm hữu và định đoạt thì quyền sử dụng nhà ở có thể được
chuyển giao cho người khác thông qua hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật.
Người không phải là chủ sở hữu có quyền sử dụng nhà ở đúng tính năng, công dụng,
đúng phương thức.
Tóm lại nội dung quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài, quyền sở hữu nhà ở
của người nước ngoài gồm ba quyền chiếm hữu, định đoạt và sử dụng nhà ở đó. Tuy
nhiên, người nước ngoài này phải thực hiện đúng theo quy định của pháp luật và đạo
đức xã hội thì nhà nước mới bảo vệ quyền lợi sở hữu nhà ở của họ.
1.4.2 Ý nghĩa quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài
Từ khi pháp luật Việt Nam quy định về “quyền sở hữu nhà ở của người nước

ngoài tại Việt Nam” thì trong nhiều lĩnh vực đã có rất nhiều tác động tích cực lẫn tiêu
cực. Tuy nhiên, dù cho quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài mang đến cho Việt
Nam những tác động gì thì những năm qua nó đã mang lại một ý nghĩa lớn cho các
lĩnh vực sau:
1.4.2.1 Đối với thị trường bất động sản và nền kinh tế của quốc gia
Quyền sở hữu nhà ở là hệ quả của một quá trình tạo lập nhà ở, mua bán nhà ở
hoặc nhận thừa kế…và chủ sở hữu được công nhận quyền này thông qua Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Nhà ở
chính là tài sản lớn mà chủ sở hữu luôn muốn có và được công nhận bằng quyền sở
hữu nhà ở đó. Đặc biệt, đối với quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài cũng là một
quyền khá đặc biệt bởi chủ sở hữu nhà ở không phải là người Việt Nam như trước đây.
                                                            
12

 Điều 192 Bộ luật Dân sự 2005 

GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương
 

13

SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến


Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài 
Từ đây có thể thấy trong thị trường bất động sản Việt Nam không chỉ có người Việt
Nam mà còn có sự xuất hiện của người nước ngoài.
Theo báo cáo tổng kết về hiệu quả Luật kinh doanh bất động sản của Bộ xây
dựng năm 2013 thì hoạt động kinh doanh bất động sản đã có những bước phát triển
mạnh, thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư trong nước và ngoài nước. Nguồn vốn

đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản cũng tăng cao, tính đến 31/12/2011 cả
nước có 303 dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài được cấp phép còn hiệu lực
(trong đó có 157 dự án 100% vốn đầu tư nước ngoài) với tổng vốn đăng ký là 45,9 tỷ
USD (chiếm 25% tổng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam). 13 Từ báo cáo này đã cho
ta thấy được những năm trước đây thì thị trường bất động sản đã có sự đầu tư từ nước
ngoài mà nhất là nguồn vốn đầu tư khá lớn do những chính sách ưu đãi khá hấp dẫn từ
Luật kinh doanh bất động sản 2006 cũng như Luật nhà ở 2005.
Có thể thấy, thị trường bất động sản từ năm 2005 đến nay có nhiều chuyển biến
và đáng chú ý. Chính sách cho người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam đã và
đang góp phần vào cung cầu nhà ở. Ngoài ra, quyền sở hữu nhà ở cho người nước
ngoài còn là sự thu hút lớn nguồn ngoại tệ dồi dào vào thị trường bất động sản, minh
chứng là có rất nhiều người nước ngoài có thể bỏ hàng trăm đô la để thuê một căn hộ
mỗi tháng nếu như họ được mua nhà ở thì họ sẽ chẳng ngại gì vài ngàn đô la hoặc vài
triệu đô la để sở hữu căn nhà trong thời gian dài. Không chỉ có cung cầu nhà ở mà
quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài này còn thu hút được vốn đầu tư nước ngoài
vào lĩnh vực xây dựng nhà ở vì đây là một chính sách ưu đãi cho nhà đầu tư nước
ngoài. Thị trường bất động sản đóng băng cần nhiều biện pháp để làm ấm lên và việc
người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở là một biện pháp hữu hiệu ngay tại thời điểm
này.
Không chỉ góp phần vào thị trường bất động sản của Việt Nam nói riêng mà
chính sách này còn tác động đến nền kinh tế nói chung thể hiện qua thu hút vốn đầu tư
nước ngoài (FDI) và lao động nước ngoài rất lớn cho nhiều ngành công nghiệp. Trong
6 tháng đầu năm 2014, trên toàn địa bàn thành phố Hà Nội đã cấp mới và điều chỉnh
tăng vốn cho 195 dự án (tăng 30% so với cùng kỳ năm 2013) với tổng vốn đầu tư đăng
ký đạt 583,02 triệu USD (tăng 30,31% so với cùng kỳ năm 2013 và đạt 45% kế hoạch

                                                            
13 Công ty Cổ phần Đầu tư và Công nghệ Đại Việt , Báo cáo sơ bộ về hiệu quả Luật kinh doanh Bất Động Sản,
cập
ngày 4/10/2014]

GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương
 

14

SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến


Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài 
cả năm 2014 đề ra là thu hút 1,3 tỷ USD). 14 Từ đó ta có thể thấy tác động của chính
sách này có ảnh hưởng không nhỏ đến nền kinh tế biểu hiện rõ nét nhất là nguồn vốn
đầu tư từ nước ngoài.
1.4.2.2 Đối với hợp tác giữa Việt Nam với các nước trên thế giới
Quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài là quyền lợi của nhà nước ta trao cho
người nước ngoài để sở hữu nhà ở. Quyền sở hữu này có ý nghĩa không chỉ về mặt
kinh tế như phân tích ở trên mà nó còn có ý nghĩa trong việc hợp tác giữa Việt Nam
với các nước trên thế giới thông qua nhiều lĩnh vực như là: chính trị, ngoại giao, nhận
hỗ trợ giữa các nước (ODA)…Hiện tại, Việt Nam đã có quan hệ ngoại giao với rất
nhiều nước thế giới điển hình như: Hàn Quốc, Singapore, Lào, Campuchia, Nhật
Bản…
Khi Việt Nam trao cho công dân nước ngoài nào đó quyền sở hữu nhà ở thì theo
nguyên tắc có đi có lại thì nước tương ứng cũng thực hiện nghĩa vụ tương ứng khi
công dân Việt Nam đến nước này làm việc, học tập và sinh sống. Ý nghĩa của việc làm
này thể hiện sự “có đi có lại” trong quan hệ tư pháp quốc tế giữa hai nước và tình cảm
của hai nước cũng vì vậy mà được gia tăng. Về lâu dài, các nước có mối quan hệ chính
trị sâu sắc từ đó các nước phát triển có thể hỗ trợ vốn cho những nước đang phát triển
như Việt Nam nhận nguồn vốn hỗ trợ từ Nhật Bản, Oxtraylia...Ngoài ra, các nước
khác có thể yên tâm hơn khi người dân nước họ có thể có những quyền lợi nhất định
và được bảo hộ quyền lợi đó tại nước ta và ngược lại.

Chính từ chính sách trao quyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài mà quan hệ
hợp tác song phương giữa các nước trở nên sâu sắc hơn và vững mạnh hơn. Có thể
nhìn nhận rằng quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam là bước khởi
đầu cho mối quan hệ hợp tác giữa các nước.
1.4.2.3 Đối với môi trường sống và làm việc tại Việt Nam cho người nước ngoài
Môi trường sống và làm việc là nơi mà con người mong muốn có và nơi đó càng
an toàn và lành mạnh thì càng thu hút sự quan tâm của nhiều người. Việt Nam là một
trong những quốc gia có một môi trường khá tốt bằng chứng là du lịch sinh thái, nghĩ
dưỡng rất phát triển. Khái niệm môi trường sống và làm việc còn có một ý nghĩa khác
đó là sự ảnh hưởng từ những chính sách pháp luật của cơ quan nhà nước thoáng hơn
cũng thể hiện môi trường này có nhiều thu hút hay không.
                                                            
14

Bộ kế hoạch đầu tư cục đầu tư nước ngoài, Tình hình đầu tư nước ngoài của thành phố Hà Nội 6 tháng đầu
năm 2014, [truy cập ngày 26/8/2014]

GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương
 

15

SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến


Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài 
Chính sách cho người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam hiện tại đã có
những điểm ưu đãi hơn rất nhiều so với những năm trước đây. Điều đó đã tác động đến
tâm lý mua và sở hữu nhà ở của nhiều người nước ngoài và tạo một môi trường khá tốt
cho họ an tâm làm việc tại Việt Nam. Quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài đã

không ngừng tạo được lòng tin của người nước ngoài đối với pháp luật Việt Nam và
đây cũng là bằng chứng hợp pháp cho việc sở hữu của họ.
Quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài đã mang lại một ý nghĩa to lớn đến
tâm tư, nguyện vọng của người nước ngoài khi họ mong muốn tìm một môi trường
sống và làm việc vừa an toàn lành mạnh vừa hợp pháp đối với pháp luật của quốc gia
sở tại.
1.5 Lịch sử phát triển của pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của
người nước ngoài
1.5.1 Giai đoạn từ năm 1986 đến trước khi Luật nhà ở năm 2005 chưa có hiệu
lực thi hành
Việt Nam là một nước đang phát triển với dân số đông, sau khi chiến tranh đi qua
thì phải phục hồi khỏi sự tàn phá của chiến tranh, sự mất mát chỗ dựa về tài chính sau
khi Liên bang Xô viết tan rã và sự cứng ngắt của nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung.
Sau nhiều năm với các cuộc chiến tranh kéo dài, trong hoàn cảnh bị cô lập về chính trị
và trì trệ về kinh tế, Việt Nam đã nhanh chóng hòa mình vào dòng chảy chung của
kinh tế và chính trị thế giới. Từ năm 1986, Việt Nam bắt đầu thực hiện chính sách đổi
mới (cải cách kinh tế), hướng tới một nền kinh tế thị trường. Trong môi trường tự do
đầu tư, những nhà đầu tư từ khắp nơi trên thế giới đã thể hiện rõ sự quan tâm chưa
từng có đối với Việt Nam.
Sau khi Việt Nam bước vào mở cửa thị trường và giao lưu với các nước khác
trên thế giới về nhiều lĩnh vực khác nhau thì đã có không ít sự quan tâm của các nước
điển hình như Nhật Bản, Hàn Quốc, Đài Loan, Mỹ…Không ít người nước ngoài đã
đến Việt Nam để làm ăn tuy nhiên vấn đề sở hữu nhà ở cho những nhóm đối tượng
này chưa được nhà nước ta ghi nhận trong thời gian này. Quyền sở hữu nhà ở của
người nước ngoài tại Việt Nam chưa được đề cập trong những văn bản về nhà ở cho
người nước ngoài như Nghị định số 389/HĐBT ngày 10 tháng 11 năm 1990 Ban hành
quy chế cho thuê nhà và thuê lao động đối với người nước ngoài, người gốc Việt Nam
định cư ở nước ngoài lưu trú tại Việt Nam và được thay thế bằng văn bản Nghị định số
56/CP Ban hành quy chế cho người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài
GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương

 

16

SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến


Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài 
thuê nhà tại Việt Nam. Tại thời điểm năm 1990 có thể thấy, người nước ngoài chỉ
được thuê nhà ở tại Việt Nam chưa được mua và sở hữu nhà ở.
Nhà nước bắt đầu có sự quan tâm hơn về lĩnh vực nhà ở và đã bắt đầu xóa bỏ chế
độ bao cấp về nhà ở thông qua Pháp lệnh nhà ở ngày 26 tháng 3 năm 1991. Suốt một
chặng đường dài từ những năm 1986 đến trước năm 1991, Việt Nam chưa hề có văn
bản quy phạm pháp luật nào quy định vấn đề sở hữu nhà ở cho người nước ngoài. Từ
khi có pháp lệnh này, vấn đề nhà ở có nhiều chuyển biến và khởi sắc hơn đặc biệt là
quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam cũng được quy định: “Người
nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở trong thời gian tiến hành đầu tư hoặc trong thời
gian định cư, thường trú dài hạn tại Việt Nam, nếu điều ước quốc tế mà Việt Nam ký
kết hoặc tham gia không có quy định khác”. 15 Đây là văn bản đầu tiên quy định vấn đề
quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam tuy nhiên do là văn bản đầu
nên quy định khá đơn giản. Sau ba năm ngày 05/07/1994 thì Chính phủ đã cho ra đời
Nghị định số 60/CP về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất tại đô thị. Văn bản
này đã kế thừa Pháp lệnh nhà ở trên và đã giành riêng chương IV về vấn đề sở hữu nhà
ở và thuê đất ở của cá nhân người nước ngoài định cư ở Việt Nam.
Tóm lại, giai đoạn từ năm 1986 mở cửa thị trường đến trước khi Luật nhà ở năm
2005 có hiệu lực thì chỉ có hai văn bản là Pháp lệnh nhà ở và Nghị định 60/CP quy
định về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam. Bước đầu các
văn bản quy định vấn đề này còn khá đơn giản.
1.5.2 Giai đoạn từ khi Luật nhà ở năm 2005 có hiệu lực thi hành đến nay
Ngày 29 tháng 11 năm 2005, Quốc hội khóa XI đã ban hành Luật nhà ở và tiếp

tục phát huy Nghị định 60/CP về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại
Việt Nam. Luật nhà ở 2005 quy định tại chương VI nhà ở tại Việt Nam của người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài. Chương VI đã quy định đối
tượng cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở là cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở để cho
thuê tại Việt Nam được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền
sở hữu đối với nhà ở đó. Các quy định khác cũng hết sức đơn giản như thời hạn sở hữu
là thời hạn quy định trong Giấy chứng nhận đầu tư và được ghi rõ trong Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở…Sau đó, Chính phủ đã đưa ra các văn bản hướng dẫn như là
Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở ngày 23
tháng 6 năm 2010, Thông tư 16/2010/TT-BXD Quy định cụ thể và hướng dẫn thực
hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của
                                                            
15

Điều 16 Pháp lệnh nhà ở năm 1991

GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương
 

17

SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến


Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài 
Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Tuy nhiên, Luật nhà ở
2005 đã hết hiệu lực một phần và được sửa đổi theo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều
của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản ngày 19 tháng 6 năm 2009 về các
phần như về hồ sơ, thủ tục cấp giấy chứng nhận…
Không chỉ dừng lại ở Luật nhà ở 2005 mà tiếp tục Quốc hội khóa XII cũng đã

ban hành Nghị quyết 19/2008/QH12 ngày 3 tháng 6 năm 2008 về việc thí điểm cho tổ
chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Đây là văn bản pháp luật
được sự hưởng ứng của rất nhiều người dân trong nước lẫn người nước ngoài. Văn bản
quy định đối tượng được mua và sở hữu nhà ở nhiều hơn Luật nhà ở 2005 với những
quy định chi tiết hơn. Lúc đầu Nghị quyết 19/2008/QH12 chỉ thực hiện năm năm thí
điểm và đến hiện tại theo yêu cầu cần thiết điều chỉnh vấn đề này thì Nghị quyết
19/2008/QH12 vẫn còn hiệu lực và chỉ hết khi Luật nhà ở mới có hiệu lực thi hành.
Bên cạnh đó, Chính phủ cũng ban hành một nghị định để hướng dẫn Nghị quyết
19/2008QH12 đó là Nghị định 51/2009/NĐ-CP Hướng dẫn thi hành một số điều của
Nghị quyết số 19/2008/QH12 ngày 03 tháng 06 năm 2008 của Quốc hội về việc thí
điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, được ban
hành ngày 3 tháng 6 năm 2009.
Trong thời điểm hiện tại năm 2014 này thì tại kỳ họp thứ 7 của Quốc hội khóa
XIII đã thảo luận cho ý kiến Dự thảo Luật nhà ở (sửa đổi). Ngày 25 tháng 11 năm
2014 vừa qua thì Luật nhà ở (sửa đổi) đã được 77.31% đại biểu Quốc hội tại hội
trường tán thành thông qua và sẽ có hiệu lực ngày 1 tháng 7 năm 2015. 16 Trong tương
lai thì Luật nhà ở mới sẽ được hoàn thiện hơn các văn bản trước đây về quyền sở hữu
nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam đáp ứng nhiều nhu cầu hơn cho người nước
ngoài. 
Tóm lại, hiện tại Luật nhà ở năm 2005, Nghị quyết 19/2008/QH12 và các văn
bản hướng dẫn cùng góp phần vào điều chỉnh vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người
nước ngoài tại Việt Nam khá tốt. Trải qua quá trình thực thi lâu dài nên các văn bản đã
bộc lộ những mặc hạn chế của nó nhưng trong thời gian nhiều năm thực hiện thì các
văn bản đã mang lại nhiều thành quả to lớn góp phần phát triển kinh tế nước nhà.
Tóm lại nội dung chương 1 như sau: qua phân tích ở trên thì người viết nhận thấy
đề tài “Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài” có
                                                            
16

Thư viện Quốc hội – Văn phòng Quốc hội (Dự thảo Online), Luật nhà ở ( sửa đổi),

/>=0, [truy cập ngày 25/11/2014]

GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương
 

18

SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến


Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài 
những vấn đề lý luận chung cần tìm hiểu rõ và để làm nền tảng cho các chương tiếp
theo. Trước tiên, người nước ngoài là người không có quốc tịch Việt Nam, bao gồm
người có quốc tịch nước ngoài và người không quốc tịch; bên cạnh đó thì phân loại
người nước ngoài có nhiều căn cứ khác nhau. Thứ hai, nhà ở là một dạng công trình
xây dựng rất đa dạng, đạt những tiêu chuẩn nhất định và có mặt ở khắp mọi nơi với
mục đích là để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình hay cá nhân. Ngoài
ra, căn cứ theo chủ thể xây dựng thì nhà ở được chia thành bốn loại: nhà ở thương mại,
nhà ở xã hội, nhà ở riêng lẻ và nhà ở công vụ. Thứ ba, về quyền sở hữu nhà ở của
người nước ngoài thì để hiểu rõ về đề tài cần nắm kĩ những vấn đề như sau: quyền sở
hữu nhà ở của người nước ngoài là quyền mà chủ sở hữu là người nước ngoài có đủ ba
quyền là chiếm hữu, định đoạt và sử dụng nhà ở của mình; có ba đặc điểm của quyền
sở hữu nhà ở của người nước ngoài là chủ thể người nước ngoài, quyền này mang tính
chất tương đối và khách thể là căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương
mại; có ba nội dung là quyền chiếm hữu, quyền định đoạt và quyền sử dụng nhà ở;
cuối cùng quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài có một số ý nghĩa đối với thị
trường bất động sản và nền kinh tế của quốc gia, hợp tác song phương và môi trường
sống ở Việt Nam của người nước ngoài. Cuối cùng, không thể bỏ qua lịch sử phát triển
của pháp luật Việt Nam về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài qua các giai
đoạn từ năm 1986 đến trước khi Luật nhà ở 2005 có hiệu lực, giai đoạn này chính sách

cho người nước ngoài sở hữu nhà ở còn rất hạn chế chỉ từ khi Luật nhà ở 2005 có hiệu
lực đến nay đã có những tiến bộ hơn đáng chú ý là Luật nhà ở 2005 và Nghị quyết
19/2008/QH12 đã mở rộng nhiều đối tượng người nước ngoài được sở hữu nhà ở.
Cũng trong giai đoạn hiện tại, Luật nhà ở (sửa đổi) 2014 đã được Quốc hội khóa XIII
thông qua đã kịp thời giải quyết nhiều vấn đề cho đối tượng người nước ngoài được sở
hữu nhà ở rộng mở hơn hiện tại.

GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương
 

19

SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến


Đề tài: Pháp luật Việt Nam về vấn đề quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài 

CHƯƠNG 2
PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ VẤN ĐỀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI
2.1 Đối tượng người nước ngoài và điều kiện được mua và sở hữu nhà ở theo
pháp luật Việt Nam
2.1.1 Đối tượng người nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở
Giai đoạn từ khi Luật nhà ở có hiệu lực ngày 1 tháng 7 năm 2006 đến trước ngày
1 tháng 1 năm 2009 (thời điểm có hiệu lực của Nghị quyết 19/2008/QH12) thì đối
tượng cá nhân nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở hết sức đơn giản. Điều này được
thể hiện rõ trong Luật nhà ở 2005 tại khoản 1 Điều 125 về quyền sở hữu nhà ở của
người nước ngoài quy định: “Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để
cho thuê tại Việt Nam được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu đối với nhà ở đó.” Qua Điều luật này cơ bản đã chỉ rõ đối tượng sở hữu

nhà ở duy nhất tại Việt Nam theo văn bản Luật nhà ở 2005 là người nước ngoài đầu tư
xây dựng nhà ở để cho thuê.
Hiện tại, Luật nhà ở 2005 đã hết hiệu lực một phần trong đó đã được sửa đổi
thuật ngữ “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở” bằng thuật ngữ “Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” 17 theo quy
định của Điều 5 Luật sửa đổi bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư
xây dựng cơ bản năm 2009. Ta có thể thấy được giấy chứng nhận này bao gồm quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, nó đã được tổng hợp lại
chứ không rời rạc như lúc trước.
Tại thời điểm này, đối tượng sở hữu nhà ở chỉ là cá nhân nước ngoài có đầu tư
xây dựng nhà ở để cho thuê tại Việt Nam. Quy định này giúp chủ đầu tư yên tâm hơn
khi tham gia kinh doanh nhà ở tại Việt Nam. Tuy vậy, vấn đề sở hữu nhà ở của cá
nhân nước ngoài không có chức năng kinh doanh bất động sản tại Việt Nam thì Luật
nhà ở 2005 lại chưa có quy định nên người nước ngoài vẫn chưa yên tâm khi vào Việt
Nam làm việc như là các nhà khoa học, các chuyên gia…Chính vì những nhu cầu
trước mắt đặt ra cho pháp luật nước ta nên Quốc hội khóa XII đã thông qua ngày 3
tháng 6 năm 2008 Nghị quyết 19/2008/QH12 về thí điểm cho các tổ chức, cá nhân
                                                            
17

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý
để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của
người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.(khoản 16 Điều 3
Luật đất đai 2013)

GVHD: Bùi Thị Mỹ Hương
 

20

SVTH: Nguyễn Ngọc Tiến