LUẬN văn LUẬT HÀNH CHÍNH PHÁP LUẬT về hợp ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN sử DỤNG đất
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (489.59 KB, 62 trang )
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP
NGÀNH LUẬT HÀNH CHÍNH
PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Giảng viên hướng dẫn
ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân
Sinh viên thực hiện
Huỳnh Thị Yến Xuân
MSSV: B070332
Lớp: Luật Thương mại K33
Cần Thơ, năm 2012
Luận văn tốt nghiệp
Luật bằng 2
NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN
…………………………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………………………
GVHD: Ths Nguyễn Thị Thanh Xuân
-2-
SV: Huỳnh Thị Yến Xuân
Luận văn tốt nghiệp
Luật bằng 2
DANH MỤC VIẾT TẮT
GCN: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất
GVHD: Ths Nguyễn Thị Thanh Xuân
-3-
SV: Huỳnh Thị Yến Xuân
Luận văn tốt nghiệp
Luật bằng 2
MỤC LỤC
Trang
LỜI NÓI ĐẦU......................................................................................................... 1
1. Sự cần thiết của đề tài nghiên cứu........................................................................ 1
2. Mục đích và đối tượng nghiên cứu của đề tài ...................................................... 2
3. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu........................................................... 2
4. Kết cấu luận văn ................................................................................................... 3
Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT.......................................................................................................................... 4
1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất................ 4
1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất.......................................................................... 4
1.1.2 Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất ............................................................. 5
1.1.3 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là nhu cầu tất yếu của nền kinh tế thị
trường ....................................................................................................................... 7
1.2 Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.......... 12
1.2.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.............................. 12
1.2.2 Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất......................... 14
1.3 Lịch sử hình thành và phát triển của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ........................................................................................................................... 17
GVHD: Ths Nguyễn Thị Thanh Xuân
-4-
SV: Huỳnh Thị Yến Xuân
Luận văn tốt nghiệp
Luật bằng 2
Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM VÀ
THỰC TIỄN ÁP DỤNG ...................................................................................... 21
2.1 Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ......................................... 21
2.2 Các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất............................................ 22
2.2.1 Các điều kiện chung về chuyển quyền sử dụng đất ...................................... 22
2.2.2 Các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong một số trường hợp cụ
thể ........................................................................................................................... 26
2.3 Trình tự và thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.................................... 29
2.4 Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ........................... 29
2.5 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ........................................................................................................................... 30
2.5.1 Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất ................... 30
2.5.2 Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất .......... 31
2.6 Một vài vi phạm về chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua thực tiễn xét xử
của Tòa án nhân dân ............................................................................................... 34
Chương 3: PHƯƠNG PHÁP, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VÀ CƠ CHẾ ÁP
DỤNG LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT........................................................................................................................ 36
3.1 Phương hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất. 36
3.1.1 Hoàn thiện các quy định của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
cần căn cứ vào chính sách mới của Đảng về đất đai trong thời kỳ công nghiệp hóa,
hiện đại hóa đất nước.............................................................................................. 36
3.1.2 Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải gắn liền với
đổi mới và hoàn thiện nền hành chính nhà nước.................................................... 37
GVHD: Ths Nguyễn Thị Thanh Xuân
-5-
SV: Huỳnh Thị Yến Xuân
Luận văn tốt nghiệp
Luật bằng 2
3.1.3 Quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với các điều
kiện thực tiễn và xu hướng phát triển nền kinh thế xã hội ..................................... 37
3.1.4 Hoàn thiện pháp luật đất đai phải chú ý đến việc bảo đảm hội nhập kinh thế
quốc tế .................................................................................................................... 38
3.2 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất .................................................................................................................. 38
3.2.1 Hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ................ 38
3.2.2 Tiếp tục thực hiện cải cách các thủ tục hành chính ...................................... 39
KẾT LUẬN ........................................................................................................... 41
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................ 43
PHỤ LỤC – CÁC BIỂU MẪU ............................................................................ 45
GVHD: Ths Nguyễn Thị Thanh Xuân
-6-
SV: Huỳnh Thị Yến Xuân
Luận văn tốt nghiệp
Luật bằng 2
LỜI MỞ ĐẦU
1. Sự cần thiết của đề tài nghiên cứu
Đất đai là tài nguyên đặc biệt và vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư
liệu sản suất cơ bản và quan trọng nhất của tất cả quá trình sản xuất, là thành phần
quan trọng hàng đầu của môi trường sống. Nó tham gia vào tất cả các hoạt động
của đời sống kinh tế-xã hội, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn
hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng, là yếu tố cấu thành nên lãnh thổ của mỗi quốc
gia, là kết quả đấu tranh hàng ngàn năm của toàn dân tộc, nó quyết định sự tồn tại
và phát triển của loài người.
Ngày nay, sự phát triển của quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa của đất
nước càng nhanh càng mạnh thì nhu cầu sử dụng đất ngày một tăng lên. Nên con
người luôn có mong muốn tác động lên đất đai thường xuyên và tích cực để tạo ra
những giá trị vật chất, tinh thần để phục vụ cho mình. Sự chuyển dịch đất đai từ
chủ thể sử dụng này sang chủ thể sử dụng khác là quy luật vận động tất yếu. Luật
đất đai 1993 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất một bước đột phá quan
trọng trong việc quy định các quyền của người sử dụng đất, tạo ra thời kỳ mới tạo
điều kiện thuận lợi cho các quan hệ đất đai vận động phù hợp với cơ chế thị
trường. Tuy nhiên, cùng với sự phát triển của các quan hệ xã hội không ngừng
diễn ra sôi động trong nền kinh tế thị trường, các quy định pháp luật này tỏ ra
không phù hợp và còn nhiều bất cập. Luật đất đai 1993 đã được Quốc hội sửa đổi,
bổ sung vào các năm 1998 và 2001. Mặc dù vậy các văn bản vẫn chưa thật sự phù
hợp với nhu cầu điều chỉnh các quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ngày
26/11/2003, Quốc hội đã thông qua Luật đất đai mới với nhiều điểm mới, tiến bộ
hơn so với Luật đất đai 1993, trong đó các quy định về chuyển nhượng quyền sử
dụng đất cũng có nhiều điểm mới.
Chuyển quyền sử dụng đất thực chất là việc nhà nước công nhận tính hợp
pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa người sử dụng đất để tạo lập quyền
sử dụng cho chủ thể mới. Chuyển quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2003 bao
gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo
lãnh, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trong các hình thức này, chuyển
nhượng quyền sử dụng đất là hình thức giao dịch phổ biến và sôi động nhất. Luật
đất đai xác định người sử dụng đất hợp pháp, không có tranh chấp có đủ điều kiện
theo quy định của pháp luật có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình
GVHD: Ths Nguyễn Thị Thanh Xuân
-7-
SV: Huỳnh Thị Yến Xuân
Luận văn tốt nghiệp
Luật bằng 2
cho người khác. Nhờ vậy người sử dụng đất hợp pháp ngoài việc khai thác sử
dụng còn có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác để thu về một
khoản tiền tương ứng với giá trị của nó. Đất đai trở thành tài sản có giá và quyền
sử dụng đất tham gia vào thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, trong thời gian qua, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn
ra với nhiều phức tạp. Tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật
vẫn diễn ra khá phổ biến. Sự nhận thức đúng đắn đầy đủ các quy định về hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cấp thiết trong hoạt động thực tiễn khi thực
hiện pháp luật và vận dụng pháp luật trong hoạt động xét xử của Tòa án.
Đó là lý do tôi chọn đề tài Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất làm luận văn tốt nghiệp.
2. Mục đích, phạm vi và đối tượng nghiên cứu
Pháp luật hiện hành quy định nhiều loại quan hệ chuyển dịch quyền sử
dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, tặng cho,
góp vốn, thừa kế quyền sử dụng đất. Người viết lựa chọn nghiên cứu 1 loại quan
hệ được coi là phổ biến và quan trọng nhất – quan hệ hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất.
Mục đích nghiên cứu của đề tài là phân tích, đánh giá, những quy định về
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để trên cơ sở đó đưa ra những
phương hướng giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và cơ chế áp dụng pháp luật
về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để góp phần làm lành mạnh hóa
các quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Để đạt được mục đích trên người viết đã đi sâu nghiên cứu phân tích các
khái niệm cơ bản, có liên quan đến vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất và
phân tích các nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy
định theo pháp luật dân sự Việt Nam.
3. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu
Cở sở phương pháp luận của việc nghiên cứu đề tài luận văn là chủ nghĩa
duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử; tư tưởng Hồ Chí Minh và đường
lối của Đảng nhà nước về đất đai.
Trong quá trình nghiên cứu người viết đã sử dụng phương pháp so sánh,
phân tích, tổng hợp,…
GVHD: Ths Nguyễn Thị Thanh Xuân
-8-
SV: Huỳnh Thị Yến Xuân
Luận văn tốt nghiệp
Luật bằng 2
4. Kết cấu luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của
luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chương 2: Thực trạng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất theo pháp luật dân sự Việt Nam và thực tiễn áp dụng
Chương 3: Phướng hướng, giải pháp hoàn thiện và cơ chế áp dụng luật về
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
GVHD: Ths Nguyễn Thị Thanh Xuân
-9-
SV: Huỳnh Thị Yến Xuân
Luận văn tốt nghiệp
Luật bằng 2
CHƯƠNG 1:
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG
VÀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất
1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất
Khi nói đến quyền sở hữu đất đai, ta thấy với tư cách là đại diện chủ sở
hữu, nhà nước có đầy đủ các quyền chiếm hữu sử dụng và định đoạt đất đai. Trong
các quyền năng đó quyền sử dụng là có ý nghĩa thực tế lớn nhất, trực tiếp đem lại
lợi ích cho chủ sở hữu. Nhưng nhà nước không phải là chủ thể trực tiếp sử dụng
đất mà gián tiếp thông qua các tổ chức, cá nhân trong xã hội bằng cách giao đất,
cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất trực tiếp.
Thực vậy, quyền sử dụng đất trước hết chúng ta phải hiểu được đây là một
quyền tự nhiên, khi con người chiếm hữu đất đai, thì họ sẽ thực hiện hành vi sử
dụng đất mà cụ thể là khai thác tính năng sử dụng của đất đai mà không quan tâm
đến hình thức sở hữu của nó. Thông qua hành vi sử dụng đất mà con người có thể
thỏa mãn những nhu cầu của mình cũng như làm ra của cải cho xã hội, chẳng hạn:
+ Trong sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, đất là tư
liệu sản xuất quan trọng nhất và không thể thiếu. Nhờ việc thực hiện quyền sử
dụng đất mà người sử dụng đất đã khai thác nguồn lợi trực tiếp từ đất đai. Nếu như
không có đất đai, thì lao động của con người không thể tạo ra lúa, gạo để phục vụ
cho nhu cầu thiết yếu hằng ngày.
+ Trong cuộc sống đất đai là nơi trú ngụ của con người, nhờ có đất đai và
thông qua hành vi sử dụng đất, có thể trực tiếp hoặc gián tiếp, con người mới có
thể tồn tại, như đi lại vui chơi, lao động, nghỉ ngơi. Nếu không có đất đai thì
không có cuộc sống của con người.
+ Thông qua hành vi sử dụng đất trong các lĩnh vực quản lý, kinh tế chính
trị, xã hội, an ninh quốc phòng, con người mới tạo ra các giá trị vật chất, tinh thần
để thúc đẩy sự phát triển chung của nhân loại.
Tóm lại, quyền sử dụng đất là quyền khai thác những thuộc tính có lợi từ
đất một cách hợp pháp thông qua các hành vi sử dụng đất hoặc chuyển quyền đó
cho người khác. Quá trình hình thành, vận động và phát triển của quyền sử dụng
đất vừa diễn ra một cách tất yếu, khách quan vừa có sự gắn liền và lệ thuộc với
GVHD: Ths Nguyễn Thị Thanh Xuân
- 10 -
SV: Huỳnh Thị Yến Xuân
Luận văn tốt nghiệp
Luật bằng 2
chế định quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà nước là người đại diện.
Tuy nhiên quyền sử dụng đất của người sử dụng là một phạm trừu khá rộng, bao
gồm nhiều quyền năng pháp lý khác nhau, trong đó có quyền được chuyển quyền
sử dụng đất. Các quyền này phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt nằm trong một
khuôn khổ nhất định. Khuôn khổ đó là ý chí của Nhà nước được thực hiện bằng
việc ban hành các quy định của pháp luật bắt buộc người sử dụng đất và các cơ
quan quản lý nhà nước phải tuân theo. Các quy định này vừa có tính ổn định, vừa
có sự biến đổi tùy thuộc vào từng giai đoạn phát triển của xã hội. Từ chỗ ghi nhận
người sử dụng đất chỉ có năm quyền sử dụng đất tại Luật đất đai năm 1993, Nhà
nước đã mở rộng cho người sử dụng đất thêm quyền cho thuê lại, góp vốn bằng
giá trị quyền sử dụng đất trong một số trường hợp nhất định tại Luật sửa đổi, bổ
sung một số điều của Luật đất đai ngày 01/12/1998 và các quyền này tiếp tục được
khẳng định tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều Luật đất đai ngày 29/6/2001 và
đặt biệt là Luật đất đai 2003 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam khóa XI thông qua ngày 26/11/2003. Và hiện nay Luật đất đai 2003 vẫn đang
được Quốc hội thảo luận , xem xét tiếp tục sửa đổi bổ sung để nhằm hoàn thiện
hơn.
Trong điều kiện hiện nay, để khuyến khích khai thác mọi tiềm năng đất đai,
góp phần thúc đẩy năng động của các yếu tố tích cực khi được Nhà nước giao
quyền sử dụng đất. Việc mở rộng quyền cho người sử dụng đất thể hiện sự quan
tâm sâu sắc của Nhà nước đến người sử dụng đất, là một trong những điều kiện
thúc đẩy việc khai thác tiềm năng đất đai theo hướng sản xuất hàng hóa đồng thời
có tác dụng thúc đẩy sự phát triển ngày càng mạnh mẽ, năng động của thị trường
quyền sử dụng đất. Tuy nhiên việc mở rộng này không đồng nghĩa với việc Nhà
nước phân phối hoặc từ bỏ quyền của chủ sở hữu, dù có mở rộng quyền đến đâu
thì nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân vẫn giữ vững. Người sử dụng đất chỉ
được thực hiện những quyền năng của mình mà pháp luật ghi nhận và phải thực
hiện những quyền đó trong sự ràng buộc, chi phối và kiểm soát của Nhà nước, đó
là phải tuân thủ những nguyên tắc, trình tự thủ tục, điều kiện và nghĩa vụ do pháp
luật quy định. Tùy từng trường hợp, đối tượng sử dụng đất nhất định mà pháp luật
quy định cho họ những quyền năng pháp lý cụ thể.
1.1.2 Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là khái niệm có nội dung rộng, trong đó có nhiều quyền
khác nhau. Một trong những quyền năng cơ bản và đặt biệt quan trọng của người
sử dụng đất là quyền chuyển quyền sử dụng đất. Trong nền kinh tế thị trường,
GVHD: Ths Nguyễn Thị Thanh Xuân
- 11 -
SV: Huỳnh Thị Yến Xuân
Luận văn tốt nghiệp
Luật bằng 2
quyền sử dụng đất là một loại tài sản được chuyển quyền sử dụng, được đưa trao
đổi, giao dịch.
Chuyển quyền sử dụng đất là việc người có quyền sử dụng đất có thể
chuyển quyền này cho người khác bằng một trong các hình thức: chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp
vốn, thế chấp và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất. Chuyển quyền sử dụng
đất là việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất của
chủ thể đang sử dụng cho chủ thể mới. Hay nói khác đi, chuyển quyền sử dụng đất
là việc Nhà nước cho phép người sử dụng đất được định đoạt quyền sử dụng đất
hợp pháp của mình theo quy định của pháp luật.
Luật đất đai năm 1993 lần đầu tiên ghi nhận người sử dụng đất được phép
chuyển quyền sử dụng đất. Tiếp đó Bộ luật dân sự 1995 đã dành Phần thứ Năm để
quy định về chuyển quyền sử dụng đất. Luật đất đai 2003 ghi nhận chín hình thức
chuyển quyền sử dụng đất gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn, thế chấp và bảo lãnh bằng giá trị
quyền sử dụng đất.
Trong quá trình xây dựng Dự thảo Bộ luật dân sự (sửa đổi) có một số ý
kiến cho rằng không cần đưa vào Bộ luật dân sự các quy định về chuyển quyền sử
dụng đất vì pháp luật đất đai đã quy định cụ thể về vấn đề này. Tuy nhiên sau khi
cân nhắc, Quốc hội vẫn giữ lại Phần thứ Năm – Quy định về quyền sử dụng đất
trong Bộ luật dân sự mới – Bộ luật dân sự 2005. Đương nhiên các quy định về
trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất đã có trong pháp luật đất đai thì Bộ luật
dân sự không nhắc lại nữa mà chỉ tập trung quy định về hình thức pháp lý dân sự
của việc chuyển quyền sử dụng đất. Đó chính là các hợp đồng về chuyển quyền sử
dụng đất.
* Đặc điểm của chuyển quyền sử dụng đất
Chuyển quyền sử dụng đất có các đặc điểm sau:
Thứ nhất, người sử dụng đất không có toàn quyền quyết định, đoạt tuyệt
đối với đất thuộc quyền sử dụng của mình như đối với các loại tài sản khác thuộc
quyền sở hữu. Khi thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất, những người tham
gia vào giao dịch phải tuân theo các quy định về điều kiện, nội dung, trình tự, thủ
tục do pháp luật quy định. Việc chuyển quyền sử dụng đất bị ràng buộc bởi thời
hạn, mục đích và quy hoạch sử dụng đất. Người nhận quyền sử dụng đất phải sử
dụng đất đúng mục đích mà Nhà nước đã quy định.
GVHD: Ths Nguyễn Thị Thanh Xuân
- 12 -
SV: Huỳnh Thị Yến Xuân
Luận văn tốt nghiệp
Luật bằng 2
Thứ hai, do đất đai có một vị trí cố định không di dời được, bởi vậy khác
với các hàng hóa khác nó cần được đo đạc, lập hồ sơ thửa, đánh số, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Việc chuyển quyền sử dụng đất chủ yếu
được tiến hành thông qua hệ thống hồ sơ giấy tờ về đất. Do vậy, trong các giao
dịch về đất đai hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các hợp đồng
phải rõ ràng, công khai, minh bạch.
Thứ ba, giá trị quyền sử dụng đất khi chuyển quyền sử dụng đất phụ thuộc
vào nhiều yếu tố như vị trí thửa đất, khả năng sinh lợi của đất, mức độ hoàn thiện
cơ sở hạ tầng, các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội khác. Do vậy, cùng một diện tích
nhưng tọa lạc tại các vị trí khác nhau, thậm chí hai thửa đất nằm kề nhau thì khi
chuyển quyền sử dụng đất giá có thể rất khác.
1.1.3 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là nhu cầu tất yếu của nền
kinh tế thị trường
Như đã phân tích đất đai có giá trị đặc biệt đối với đời sống của con người.
Đất đai có thuộc tính hữu hạn của diện tích và sự chênh lệch về giá trị sử dụng.
Nhu cầu sử dụng của mỗi chủ thể là khác nhau. Để có được thửa đất phù hợp với
nhu cầu sử dụng của mình, các chủ thể phải thực hiện chuyển nhượng quyền sử
dụng đất cho nhau. Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản – một quyền có thể
lượng hóa bằng tiền. Do vậy, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là điều kiện cho
phép quyền sử dụng đất trở thành một loại hàng hóa đặc biệt lưu thông trên thị
trường. Ở nước ta hiện nay, thị trường quyền sử dụng đất không những xuất hiện
mà còn khá sôi động không chỉ ở khu vực thành thị mà còn len lỏi từng ngõ ngách
thôn quê. Như vậy có thể nhận định rằng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là
một nhu cầu thiết thực của người sử dụng đất thể hiện ra một cách rõ ràng trên thị
trường, và chính nó là một nhu cầu tất yếu khách quan của nền kinh tế thị trường.
Để làm rõ tính tất yếu khách quan của sự tồn tại thị trường quyền sử dụng
đất cũng như nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trước hết, chúng ta cần
đánh giá quan hệ đất đai nói chung và quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất
nói riêng trong các cơ chế kinh tế khác nhau. Như trên đã phân tích, quan hệ đất
đai và quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất có lịch sử phát triển của nó. Ứng
với mỗi giai đoạn lịch sử khác nhau, nội dung của mối quan hệ này không giống
nhau. Kể từ 1945 đến nay, nền kinh tế nước ta phân thành hai giai đoạn phát triển
với hai cơ chế kinh tế khác nhau là cơ chế tập trung bao cấp và nền kinh tế thị
trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
GVHD: Ths Nguyễn Thị Thanh Xuân
- 13 -
SV: Huỳnh Thị Yến Xuân
Luận văn tốt nghiệp
Luật bằng 2
Hiến pháp 1980 đã khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước
thống nhất quản lý. Bằng quy định này, Nhà nước chỉ thừa nhận một hình thức sở
hữu duy nhất – sở hữu toàn dân về đất đai. Nhờ sự thống nhất quản lý chỉ một
hình thức duy nhất này mà nhà nước đã loại bỏ được cái hình thức sở hữu khác
như sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân về đất đai, từ chấm dứt hàng loạt những tranh
chấp về quyền sở hữu với đất đai, tạo cơ sở pháp lý cho việc quy định không thừa
nhận việc đòi lại đất đai đã giao cho người khác sử dụng. Điều này cũng tạo được
sự ổn định về kinh tế, chính trị, an toàn và trật tự xã hội ở các địa bàn dân cư, đồng
thời giúp nhà nước thực hiện vai trò tối cao trong việc hoạch định chính sách pháp
luật đất đai.
Tuy nhiên, thời kỳ này pháp luật nghiêm cấm mọi hành vi mua bán chiếm
đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức. Hay nói cách khác, sau khi Hiến pháp
1980 ra đời vì vấn đề xã hội hóa đất đai được thực hiện một cách tuyệt đối. Việc
sử dụng đất đai bị đóng khung trong quan hệ giao đất, thu hồi đất giữa người sử
dụng đất với Nhà nước. Mọi quan hệ kinh tế nói chung đều được vận hành theo kế
hoạch đã được lập sẵn cho các cơ quan nhà nước tiến hành. Hiệu quả kinh tế nói
chung không được coi trọng. Đất đai, sức lao động, các tư liệu sản xuất khác
không được coi là hàng hóa. Chúng cũng tham gia vào các quy định sản xuất kinh
doanh nhưng không theo nhu cầu khách quan của thị trường mà theo ý chí chủ
quan của những nhà hoạch định kế hoạch điều khiển. Vì thế đất đai cùng với các
tư liệu sản xuất, tư liệu lao động nói trên không có giá trị trao đổi. Quan hệ đất đai
trong cơ chế quản lý kế hoạch hóa tập trung về cơ bản cơ chế đánh giá với hai góc
độ: về phương diện quản lý đất đai, Nhà nước quản lý đất đai theo cơ chế mệnh
lệnh hành chính, cơ chế xin cho là chủ yếu. Về phương diện sử dụng đất, đất đai
được coi là của chung của quốc gia, không được coi là tài sản thông thường được
phép giao dịch. Người sử dụng đất không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất
cho người khác khi không còn nhu cầu sử dụng. Do vậy, đã không kích thích và
giải phóng được năng lực sản xuất cho người lao động. Hậu quả là người nông dân
không thiết tha gắn bó với mảnh đất mà họ đang sử dụng. Do vậy đất đai không
được cải tạo bồi bổ kịp thời đã trở nên hoang hóa kém độ phì nhiêu. Việc sử dụng
cũng bừa bãi lãng phí, kém hiệu quả. Người sử dụng đất không có quyền thực sự
với đất đai, hiệu quả kinh tế trong sử dụng đất không được coi trọng. Đất đai được
coi là tài sản công cộng, mọi thứ của trời cho, sử dụng thế nào cũng không quan
trọng.
Khi nền kinh tế được chuyển sang cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ
nghĩa, các quan hệ kinh tế được vận hành theo sự điều tiết của quy luật thị trường.
GVHD: Ths Nguyễn Thị Thanh Xuân
- 14 -
SV: Huỳnh Thị Yến Xuân
Luận văn tốt nghiệp
Luật bằng 2
Trong cơ chế kinh tế này, đất đai được đặt đúng giá trị của nó như người ta thường
nói “tấc đất tấc vàng”. Mở đầu cho thời kỳ đổi mới trong quản lý và sử dụng đất
đai phải kể đến cơ chế giao khoán ruộng đất cho hộ gia đình, xã viên sử dụng
trong sản xuất nông nghiệp (được gọi tắt là khoán 10) theo Nghị quyết 10 của Bộ
chính trị Ban chấp hành Trung ương Đảng ngày 05/4/1988 đã từng bước giải
phóng năng lực sản xuất cho người nông dân. Cơ chế khoán mới này đã đem lại
hiệu quả vô cùng to lớn, làm thay đổi bộ mặt nông thôn và nông nghiệp ở nước ta.
Người nông dân phấn khởi, yên tâm gắn bó lâu dài với đất đai. Năm 1992 Hiến
pháp mới được ban hành, tiếp tục khẳng định Nhà nước phát triển nền kinh tế
hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước
theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Mục đích chính sách kinh tế của Nhà nước là
làm cho dân giàu nước mạnh, đáp ứng ngày càng tốt hơn nhu cầu vật chất tinh
thần của nhân dân trên cơ sở giải phóng mọi năng lực sản xuất, phát huy tiềm năng
của mọi thành phần kinh tế. Về lĩnh vực đất đai, Nhà nước thống nhất quản lý toàn
bộ đất đai bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho
các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức các nhân có trách nhiệm
bảo vệ, bồi bổ, khai thác đất đai hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền
sử dụng đất đai, được Nhà nước giao theo quy định của Pháp luật. Tiếp đó để phát
huy mạnh mẽ thành quả mà cơ chế khoán 10 mang lại và cụ thể hóa tinh thần của
Hiến pháp 1992, Luật đất đai 1993 được ban hành. Điểm ưu việt nhất của văn bản
luật này là việc chính thức được ghi nhận chính thức quyền sử dụng đất ổn định,
lâu dài của hộ gia đình, cá nhân và cho phép họ được chuyển quyền sử dụng đất
trong thời hạn sử dụng. Quy định này thể hiện sự phù hợp giữa các quy định của
pháp luật với thực tiễn vận động của các quan hệ chuyển dịch đất đai nói chung và
chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng trong nền kinh tế thị trường. Việc ghi
nhận người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một thực tế
khách quan, ghi nhận một quyền tự nhiên của người sử dụng đất. Nó được hình
thành do sự vận động của các quan hệ kinh tế trong nền kinh tế thị trường tác động
mạnh mẽ trực tiếp đến nhu cầu cần phải được quyền sử dụng đất vào giao lưu dân
sự thông qua hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cho dù pháp luật có ghi
nhận nó hay không thì bằng cách này hay cách khác, hợp pháp hay không hợp
pháp, quyền này vẫn được hình thành, tồn tại phát triển như là một thực tế khách
quan phù hợp với các quy luật vận động của nền kinh tế thị trường. Hay nói cách
khác chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một quy luật vận động tất yếu của nền
kinh tế thị trường. Đến Luật đất đai 1993, Nhà nước mới chính thức thừa nhận
quyền của người sử dụng đất trong đó có quyền chuyển nhượng. Như vậy, đến
năm 1993 các quy định quản lý đất đai của Nhà nước mới hòa nhịp được cơ chế
GVHD: Ths Nguyễn Thị Thanh Xuân
- 15 -
SV: Huỳnh Thị Yến Xuân
Luận văn tốt nghiệp
Luật bằng 2
thị trường, hiệu quả kinh tế đã chuyển biến rõ rệt. Hướng vận động của các quan
hệ đất đai là không ngừng nâng cao hiệu quả sử dụng, nâng cao thu nhập và lợi
nhuận. Người sử dụng đất tìm mọi cách sử dụng đất đai có hiệu quả hơn. Nền kinh
tế Nhà nước do vậy được cải thiện phát triển.
Trong cơ chế kinh tế thị trường đất đai được đặt đúng với giá trị vốn có của
nó và các quan hệ đất đai phải vận dụng theo cơ chế này. Bản thân đất đai không
phải là hàng hóa vì nó không thuộc sở hữu của riêng ai mà là tài sản của công hữu.
Tuy nhiên quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa đặt biệt, chịu sự tác động của
quy luật giá trị của thị trường. Quyền sử dụng đất được tham gia vào các phương
thức quản lý nhà nước đối với đất đai dần thay đổi theo hướng phù hợp với cơ chế
thị trường. Các biện pháp quản lý có yếu tố kinh tế ngày càng được trú trọng như
thu tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập từ việc chuyển
quyền sử dụng đất, từ việc xử phạt vi phạm pháp luật đất đai, phí và lệ phí trong
quản lý sử dụng đất đai. Trong xử lý các quan hệ đất đai người sử dụng đất được
tự chủ trong sản xuất kinh doanh. Họ được Nhà nước giao quyền sử dụng đất ổn
định lâu dài đồng thời còn có các quyền định đoạt quyền sử dụng đất. Chính việc
được coi là yếu tố của thị trường quyền sử dụng đất là một loại tài sản – đã làm
thay đổi quan niệm của người sử dụng đất. Họ phải cân nhắc, tính toán làm sao
cho việc sử dụng đem lại hiệu quả cao nhất. Cơ chế thị trường đã trả lại cho đất
đai giá trị thực của nó vừa đồng thời hình thành nên một loại thị trường mới ở Việt
Nam – thị trường quyền sử dụng đất, trong bộ phận của thị trường bất động sản,
cùng với thị trường vốn, thị trường lao động, là các thị trường trung tâm của nền
kinh tế thị trường ở nước ta. Một thị trường bất động sản hiệu quả sẽ có tác động
đến hiệu quả chung của toàn bộ nền kinh tế.
Nền kinh tế thị trường tác động đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trong các khu đô thị mạnh mẽ nhất. Cơ chế thị trường kéo theo quá trình đô thị
hóa diễn ra nhanh chóng. Đất sản xuất nông nghiệp ngày càng bị thu hẹp, chuyển
thành các khu đô thị mới. Một bộ phận dân số và lao động nông thôn do không có
đất để sản xuất phải chuyển dần về làm ăn sinh sống ở cá khu đô thị, các ngành
công nghiệp, dịch vụ. Mặt khác chính sự hấp dẫn của các khu đô thị lớn – nơi quy
tụ nhiều nhà máy, xí nghiệp, trường học ở đây đã là nguyên nhân của dòng người
di cư ồ ạt ra thành phố. Do đòi hỏi của nền kinh tế thị trường, yêu cầu về nguồn
nhân lực của các thành phố lớn rất đa dạng từ những công việc đòi hỏi có trình độ
chuyên môn tay nghề cao đến những công việc dịch vụ phổ thông. Lao động nông
thôn khi không còn đất để sản xuất trong khi không có tay nghề, không có vốn sản
xuất kinh doanh thì phải đến các khu đô thị, người có chuyên môn tay nghề cao,
GVHD: Ths Nguyễn Thị Thanh Xuân
- 16 -
SV: Huỳnh Thị Yến Xuân
Luận văn tốt nghiệp
Luật bằng 2
có tính chất công việc đặc thù phải ở lại thành thị, sinh viên mới ra trường muốn ở
lại thành thị để tìm kiếm một công việc phù hợp, hấp dẫn và cơ hội thăng tiến. Tất
cả các đối tượng này đã góp phần làm cho nhu cầu nhà ở trở nên vô cùng bức xúc.
Trong nền kinh tế thị trường việc bùng nổ các hoạt động kinh tế của mọi ngành,
mọi cấp, mọi đối tượng và việc tìm được một miếng đất phù hợp là điều kiện tiên
quyết. Tốc độ phát triển đô thị cũng như tốc độ phát triển kinh tế diễn ra rất nhanh
nên nhu cầu mở rộng đô thị mới phát triển không gian đô thị cũng là nhu cầu
thường trực. Vậy là nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất cứ mỗi ngày một
tăng tỷ lệ thuận với quá trình đô thị hóa. Mặt khác, cơ chế thị trường với mặt trái
của nó là sinh ra sự phân cách giàu nghèo trong xã hội. Một bộ phận khá giả hơn,
có tiềm lực kinh tế mạnh hơn đương nhiên có nhu cầu cải thiện chỗ ở tốt hơn, và
đặc biệt chính bộ phận này là chủ thể thực hiện việc đầu cơ đất đai. Do có nhiều
vốn, họ có thể mua quyền sử dụng đất rất nhiều rồi chờ giá cao bán kiếm lời. Đây
chính là một trong những nguyên nhân cơ bản của việc tăng giá đất một cách khó
kiểm soát trong thời gian qua. Một lý do nữa là trong thời kỳ đầu của nền kinh tế
thị trường ở Việt Nam hiện nay, bên cạnh những tiến độ đáng ghi nhận thì nền
kinh tế vẫn bộc lộ một số nhược điểm. Các môi trường đầu tư chưa thật sự thuận
lợi đặc biệt xuất phát từ sự quản lý của các cơ quan nhà nước còn mang nặng tư
tưởng hành chính quan liêu, thị trường chứng khoán mới hình thành còn chưa ổn
định và quá mới mẻ với nhiều người, lạm phát tăng. Tất cả điều đó cộng với tình
trạng tốc độ phát triển nhanh chóng mặt của thị trường bất động sản khiến cho một
bộ phận dân cư có nguồn vốn nhàn rỗi coi quyền sử dụng đất là đối tượng đầu tư
triển vọng và hiệu quả nhất. Chính vì nhiều nguồn cầu như vậy trong khi nguồn
cung - với lý thuyết đơn giản mà ai cũng hiểu là đất đai không thể sinh sôi nảy nở
mà ngược lại ngày càng bị thu hẹp trước yêu cầu phát triển đô thị hóa cộng với
thực trạng chất lượng quy hoạch, quản lý vĩ mô đất đai đô thị còn thiếu tầm nhìn
xa đã khiến cho giá trị quyền sử dụng đất liên tục bị đẩy lên.
Nền kinh tế thị trường cũng sẽ tác động đến nhu cầu chuyển nhượng quyền
sử dụng đất trong nông nghiệp. Nền nông nghiệp phát triển vào giai đoạn sản xuất
hàng hóa gắn với quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa, hiện đại hóa đất nước rõ
ràng là bị chi phối bởi cơ chế thị trường.
Việc giao đất cho người sử dụng đất đồng thời với việc giao thêm các
quyền định đoạt quyền sử dụng đất đã tạo cơ sở cho việc tích tụ và tập trung,
ruộng đất, mở rộng quy mô để tiến hành sản xuất hàng hóa lớn, mặt khác cũng tạo
điều kiện để quyền sử dụng đất tham gia vào giao dịch trên thị trường quyền sử
dụng đất việc hình thành thị trường quyền sử dụng đất, gắn liền với thị trường bất
GVHD: Ths Nguyễn Thị Thanh Xuân
- 17 -
SV: Huỳnh Thị Yến Xuân
Luận văn tốt nghiệp
Luật bằng 2
động sản là một đòi hỏi tất yếu của thị trường. Trong thị trường này, hướng vận
động cơ bản của quan hệ đất đai là không ngừng nâng cao hiệu quả sử dụng đất,
nâng cao thu nhập và lợi nhuận. Tùy vào nhu cầu của mỗi chủ thể, đất đai có thể
được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, hoặc để sản xuất hoặc chuyển cho
người khác có khả năng sử dụng đất đai từ đất nông nghiệp sang đất đai chuyên
dụng, và ngược lại. Do vậy, với yêu cầu xu thế của nền kinh tế thị trường, nhu cầu
chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong nông nghiệp và nông thôn cũng là một tất
yếu khách quan.
Như vậy, sự hình thành vận động và phát triển của nền kinh tế thị trường đã
trở thành một trong những yếu tố cơ bản tác động đến sự chuyển dịch đất đai. Hay
nói cách khác, chuyển dịch đất đai nói chung và chuyện nhượng quyền sử dụng
đất nói riêng là một hiện tượng mang tính quy luật, nó hình thành vận động và
phát triển phụ thuộc vào sự hình thành, vận động và phát triển của nền kinh tế thị
trường.
1.2 Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.2.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định của Bộ luật dân sự thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng
quyền sử dụng đất có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng của mình cho
bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả cho người
chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất (Điều 697
Bộ luật dân sự 2005).
Trên thực tế việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện bằng hình thức
chuyển nhượng là chủ yếu. Đây là hình thức phổ biến – hình thức này biểu hiện
tập trung nhất tính chất của chuyển quyền sử dụng đất.
Sự hình thành, tồn tại và phát triển của khái niệm Hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất nói riêng và chuyển quyền sử dụng đất nói chung luôn gắn liền
với sự hình thành, tồn tại và phát triển của chế độ sở hữu nhà nước về đất đai.
Xét về mặt lịch sử thì khái niệm Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất đai mới xuất hiện kể từ khi có chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được ghi nhận
lần đầu tiên ở nước ta tại Hiến pháp năm 1980. Còn lại, ở các chế độ sở hữu khác,
nơi tồn tạo đa hình thức sở hữu, trong đó có hình thức sỡ hữu tư nhân về đất đai,
thì khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được đặt ra mà
thay vào đó là khái niệm “mua bán đất đai” hoặc “mua bán, chuyện nhượng đất
GVHD: Ths Nguyễn Thị Thanh Xuân
- 18 -
SV: Huỳnh Thị Yến Xuân
Luận văn tốt nghiệp
Luật bằng 2
đai” hoặc “mua bán, chuyển nhượng ruộng đất”. Vì vậy khái niệm hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta luôn đặt trong mối quan hệ mật thiết
với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Điều này có nghĩa, khái niệm sở hữu toàn
dân về đất đai là cái có trước, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất là cái có sau và nó được xác định trên cơ sở sự khẳng định và thừa nhận đất đai
thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu, các tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân chỉ được coi là chủ thể sử dụng đất và được Nhà nước thừa nhận
có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng
đất giữa các chủ thể này do Nhà nước quy định cả điều kiện lẫn cách thức, trình
tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như quyền và nghĩa vụ của các
bên tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong quan hệ chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, vì những lý do khác nhau mà người có quyền sử dụng
đất (do Nhà nước giao, cho thuê đất hoặc thừa nhận việc sử dụng đất hợp pháp)
không có khả năng hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất nữa, khi đó khi mục đích
của họ là chuyển nhượng cho người khác thực sự có nhu cầu sử dụng để thu lại
cho mình một khoản lợi ích vật chất nhất định. Trong quan hệ này, bên chuyển
nhượng quyền sử dụng đất sẽ chấm dứt quan hệ sử dụng đất trước Nhà nước, đồng
thời tạo điều kiện cho bên chuyển nhượng và Nhà nước để thiết lập một quan hệ
sử dụng đất mới, đó là quan hệ sử dụng đất giữa người nhận chuyển nhượng và
Nhà nước. Việc chấm dứt hay thiết lập quyền sử dụng đất nói trên phải thông qua
chủ quản lý đất đai và đại diện chủ sở hữu đối với đất đai đó là Nhà nước. Nhà
nước, với vai trò vừa là người đại diện chủ sở hữu về đất đai, vừa là người quản lý
việc sử dụng đất đã đưa ra những quy định rất chặt chẽ, để việc chấm dứt hay thiết
lập các quan hệ luôn luôn được thực hiện theo một vòng trật tự nhất định. Điều
này thể hiện ở một số điểm như sau:
+ Các bên tham gia quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
phải thỏa mãn các điều kiện nhất định do Nhà nước quy định. Việc Nhà nước đưa
ra những điều kiện xuất phát từ tính chất quan trọng của hành vi chuyển nhượng
quyền sử dụng đất. Trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng, bên chuyển nhượng
quyền sử dụng đất chấm dứt quan hệ quyền sử dụng đất, vì phải được đặt ra trong
một số hoàn cảnh, lý do nhất định mới được chuyển nhượng. Ngược lại, mặc dù
người nhận chuyển nhượng tự họ bỏ ra một khoảng tiền tương ứng với giá trị của
thửa đất nhằm mục đích thiết lập quyền sử dụng đất với thửa đất đó nhưng để đảm
bảo việc sử dụng đất có hiệu quả, tránh hiện tượng đầu cơ đất đai hoặc không khai
thác hết tiềm năng của đất, Nhà nước quy định điều kiện cho cả bên nhận chuyển
nhượng.
GVHD: Ths Nguyễn Thị Thanh Xuân
- 19 -
SV: Huỳnh Thị Yến Xuân
Luận văn tốt nghiệp
Luật bằng 2
+ Điều kiện chuyển nhượng đối với từng loại đất khác nhau là khác nhau.
Việc Nhà nước đưa ra điều kiện chuyển nhượng đối với từng loại đất xuất phát từ
lợi ích, tầm quan trọng của từng loại đất. Nhìn chung, điều kiện chuyển nhượng
quyền sử dụng đất đặt ra đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp để trồng rừng có
phần chặt chẽ hơn so với các loại đất khác, nó xuất phát từ ý nghĩa, vai trò của loại
đất này đối với quá trình sản xuất ra của cải cho xã hội, nhất là ở nước ta nền sản
xuất chủ yếu và quyết định đến sự ổn định kinh tế chính là nông nghiệp.
+ Người chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có nghĩa vụ nộp thuế
chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất.
Mục đích Nhà nước đưa ra quy định này là điều tiết thu nhập của người chuyển
nhượng quyền sử dụng đất phát sinh thông qua việc chuyển nhượng quyền sử
dụng đất cho người khác. Ngoài ra, người nhận chuyển nhượng phải nộp lệ phí
trước bạ và lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật.
Như vậy, đứng ở góc độ pháp luật dân sự, hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất
hợp pháp sang người khác theo một trình tự, thủ tục, điều kiện do pháp luật quy
định, theo đó, người có quyền sử dụng đất (người chuyển nhượng) có nghĩa vụ
chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng (người
nhận chuyển nhượng), người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho người
chuyển nhượng, người chuyển nhượng còn có nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử
dụng đất, người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ và lệ phí địa
chính theo quy định của pháp luật.
1.2.2 Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Để hiểu rõ về những đặc trưng riêng của hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất chúng ta cần đi sâu vào phân tích và so sánh với một số hình thức
chuyển nhượng đất đai khác.
- Một là, so sánh giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hợp
đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất.
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản của chuyển quyền
sử dụng đất, theo đó, các bên có quyền sử dụng đất thỏa thuận chuyển quyền sử
dụng đất cho nhau để thỏa mãn nhu cầu tiện lợi trong sản xuất, đời sống.
Mục đích của chuyển đổi quyền sử dụng đất là tạo điều kiện thuận lợi cho
sản xuất và đời sống, nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Việc Nhà nước ghi
nhận quyền này có ý nghĩa rất lớn trong thực tiễn, nhất là trong sản xuất nông
GVHD: Ths Nguyễn Thị Thanh Xuân
- 20 -
SV: Huỳnh Thị Yến Xuân
Luận văn tốt nghiệp
Luật bằng 2
nghiệp. Trong những năm qua, Nhà nước ta đã có chủ trương khuyến khích việc
chuyển đổi ruộng đất sản xuất nông nghiệp, qua quá trình thử nghiệm chủ trương
này ở một số địa phương cho thấy, đã khắc phục được tình trạng đất đai manh
mún, giảm thiểu số lượng thửa đất, tăng thêm diện tích trên mỗi thửa đất, tạo điều
kiện thuận lợi cho việc đưa tiến bộ khoa học kỹ thuật vào sản xuất nông nghiệp,
nhờ đó, năng xuất cây trồng và sản lượng nông nghiệp tăng lên rõ rệt. Tuy nhiên,
hiện nay ở nước ta, thực trạng ruộng đất nông nghiệp ở nhiều nơi vẫn còn manh
mún, phân tán, gây khó khăn không nhỏ cho việc đưa tiến bộ khoa học kỹ thuật
vào sự phát triển hàng hóa trong nông nghiệp. Vì vậy, cần phải tổ chức thực hiện,
vận động nông dân khắp nơi chuyển đổi ruộng đất theo kinh nghiệm của các địa
phương.
Cũng như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi quyền sử dụng
đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất, theo đó Nhà nước chấm dứt quyền
sử dụng đất của bên này để thiết lập quyền sử dụng đất của bên kia. Tuy nhiên
giữa hai hình thức này có sự khác nhau và nó thể hiện ở chỗ, nếu như trong quan
hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối tượng của quan hệ này là “đổi đất lấy
tiền” và việc thực hiện quan hệ này là quá trình chấm dứt quyền sử dụng đất của
bên chuyển nhượng để thiết lập quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng,
thì trong quan hệ chuyển đổi quyền sử dụng đất, đối tượng chủ yếu của quan hệ là
“đất đổi lấy đất”. Trong quan hệ chuyển đổi quyền sử dụng đất, các bên có thể
thỏa thuận chuyển tiền cho nhau để bù đắp giá trị chênh lệch giữa hai thửa đất
nhưng mục đích cơ bản là các bên đổi quyền sử dụng đất cho nhau. Việc thực hiện
quan hệ này là quá trình cùng một lúc chấm dứt quyền sử dụng đất của cả hai bên
đối với thửa đất mà họ đang sử dụng để thiết lập quyền sử dụng đất cho cả hai bên
nhận quyền sử dụng đất từ phía bên kia.
- Hai là, so sánh giữa hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất với hình thức
thế chấp quyền sử dụng đất.
Thế chấp quyền sử dụng đất là trường hợp người sử dụng đất mang quyền
sử dụng đất của mình đi thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Nghĩa vụ
dân sự là nghĩa vụ của bên thế chấp, thông thường được phát sinh từ hợp đồng vay
mượn tiền, tài sản của bên nhận thế chấp phải thấp hơn giá trị quyền sử dụng đất
được đem ra thế chấp. Việc Nhà nước ghi nhận quyền này nhằm tạo điều kiện cho
người sử dụng đất có thể dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ trong quá trình tạo lập cho mình một khoản tiền một cách hợp pháp để
đầu tư vào công việc sản xuất, kinh doanh, hoặc thỏa mãn nhu cầu tiêu dùng tạm
thời khi họ không có điều kiện kinh tế trước mắt.
GVHD: Ths Nguyễn Thị Thanh Xuân
- 21 -
SV: Huỳnh Thị Yến Xuân
Luận văn tốt nghiệp
Luật bằng 2
Cũng như chuyển quyền sử dụng đất, khi thế chấp quyền sử dụng đất,
người có quyền sử dụng đất phải chuyển giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên nhận thế chấp, nhưng
sự chuyển giao này chỉ mang tính chất tạm thời, trong thời hạn thế chấp hoặc chưa
giải trừ thế chấp.
Khác với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên thế chấp không
bị chấm dứt việc sử dụng đất của mình mà vẫn tiếp tục chiếm hữu, sử dụng đất;
bên nhận thế chấp không có quyền như một chủ sử dụng đất cả về mặt thực tế lẫn
pháp lý mà họ chỉ có quyền kiểm soát quyền năng pháp lý của bên thế chấp và có
quyền đưa quyền sử dụng đất này ra phát mại bán đấu giá khi bên thế chấp không
thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ dân sự mà hai bên đã thỏa thuận.
Như vậy, khác với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thế chấp
quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền sử dụng đất không trọn vẹn và có
điều kiện, hay nói cách khác, trong quan hệ thế chấp, việc chuyển quyền ở đây
thực ra là chuyển quyền “quyền sử dụng đất theo danh nghĩa pháp lý” từ bên thế
chấp sang cho bên nhận thế chấp kiểm soát, nắm giữ “quyền sử dụng đất theo
danh nghĩa pháp lý” đó, còn “quyền sử dụng đất thực tế” vẫn thuộc bên thế chấp,
và bên nhận thế chấp chỉ có quyền “định đoạt theo quy định của pháp luật” quyền
sử dụng đất của bên nhận thế chấp khi họ vi phạm nghĩa vụ của hợp đồng. Điều
kiện chủ thể của bên nhận thế chấp không “rộng rãi” như bên nhận chuyển nhượng
mà bị pháp luật “hạn chế” rất nhiều, theo quy định hiện hành, chỉ có tổ chức tín
dụng và bảo đảm những điều kiện nhất định mới có quyền nhận thế chấp.
- Ba là, so sánh giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hình
thức hợp đồng mua bán tài sản.
Điểm giống nhau giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp
đồng mua bán tài sản là các quan hệ của nó đều thuộc đối tượng điều chỉnh của
pháp luật dân sự, theo đó, quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên đều được phát
sinh thông qua hình thức hợp đồng, quyền của bên này tương ứng với nghĩa vụ
của bên kia, một bên có nghĩa vụ chuyển giao quyền sử dụng đất (đối với hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất) hoặc tài sản (đối với hợp đồng mua bán
tài sản) và nhận tiền; ngước lại, bên kia có nghĩa vụ trả tiền và nhận quyền sử
dụng đất hoặc tài sản.
Tuy nhiên, giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng
mua bán tài sản có những điểm khác biệt, thể hiện ở những nội dung sau:
GVHD: Ths Nguyễn Thị Thanh Xuân
- 22 -
SV: Huỳnh Thị Yến Xuân
Luận văn tốt nghiệp
Luật bằng 2
+ Thứ nhất, về mặt đối tượng, nếu như trong quan hệ mua bán tài sản, đối
tượng của hợp đồng mua bán tài sản là tài sản (bao gồm vật có thật và quyền tài
sản) thuộc quyền sở hữu của bên bán, thì trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, đối tượng của hợp đồng là quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng,
còn thửa đất chuyển nhượng vẫn thuộc quyền sở hữu của toàn dân mà Nhà nước là
người đại diện.
Với tư cách là chủ sở hữu tài sản, bên bán có toàn quyền định đoạt tài sản
bằng việc bán quyền sở hữu tài sản cho bên mua mà không phụ thuộc vào ý chí
của người khác. Trong khi đó bên chuyển nhượng chỉ là người có quyền sử dụng
đất nên khi chuyển nhượng cho người khác phải được sự cho phép của đại diện
chủ sở hữu đối với thửa đất chuyển nhượng đó là Nhà nước.
+ Thứ hai, về hình thức, hiệu lực của hợp đồng, nếu như hợp đồng mua bán
tài sản có thể giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể và
thường có hiệu lực thi hành ngay sau khi xác lập, trừ hợp đồng mua bán nhà ở và
một số tài sản mà Nhà nước có quy định phải được lập bằng văn bản, thì hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập bằng văn bản và chỉ có hiệu lực
thi hành sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.
+ Thứ ba, về trách nhiệm, nghĩa vụ trước Nhà nước, nếu như trong mua
bán tài sản, bên bán tài sản cũng như bên mua tài sản không phải thực hiện nghĩa
vụ gì trước Nhà nước, trừ trường hợp Nhà nước quy định khi mua bán một số loại
tài sản bên mua phải đăng ký quyền sở hữu và nộp lệ phí trước bạ, thì trong
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên chuyển nhượng phải tuân thủ nguyên
tắc, điều kiện, trình tự, thủ tục và phải có nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng
đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật.
1.3 Lịch sử hình thành và phát triển của hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất
Mặc dù khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới được
hình thành trong chế độ đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhưng trên thực tế việc
chuyển dịch đất đai trong đó có mua bán, chuyển nhượng đất đai đã xuất hiện từ
xa xưa cùng với quá trình hình thành quan hệ sở hữu tư nhân về đất đai.
Ngày 18/12/1980, Quốc hội thông qua bản hiến pháp mới – Hiến pháp năm
1980. Hiến pháp 1980 quy định rõ: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, tài nguyên thiên
nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa… đều thuộc sở hữu toàn dân”
(Điều 19). Và “Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch chung, nhằm
bảo quản đất đai được sử dụng hợp lý và tiết kiệm” (Điều 20), những tập thể cá
GVHD: Ths Nguyễn Thị Thanh Xuân
- 23 -
SV: Huỳnh Thị Yến Xuân
Luận văn tốt nghiệp
Luật bằng 2
nhân đang sử dụng đất đai được tiếp tục sử dụng và hưởng kết quả lao động của
mình theo quy định của pháp luật. Chế độ quản lý và sử dụng ruộng đất thời kỳ
này mang đầy đủ những đặc trưng của cơ chế kế hoạch hóa tập trung. Cơ chế kinh
tế bao cấp chi phối mọi hoạt động của xã hội. Mọi thứ, trong đó có đất đai đều
được cấp phát. Nhà nước quản lý nền kinh tế theo chi tiêu kế hoạch. Hiệu quả kinh
tế trong sản xuất kinh doanh không phải là vấn đề được coi trọng. Nhà nước cũng
đảm bảo chỗ ở cho nhân dân. Đất đai được coi là một loại phúc lợi xã hội, một thứ
của trời cho, tự nhiên mà có không phải mất tiền mua. Kết quả là việc đầu tư cải
tạo bồi bổ đất cũng bị sao lãng, tỷ lệ đất đai hoang hóa hoặc sử dụng không đúng
mục đích. Việc chuyển nhượng, mua bán hay tranh chấp đất đai trong thời kỳ này
vì vậy hầu như không xảy ra. Các quan hệ đất đai vận động chủ yếu trên các quyết
định hành chính. Do vậy có thể nói rằng: Trong giai đoạn năm 1980, các quan hệ
chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được pháp luật thừa nhận. Những sự
chuyển quyền sử dụng đất ở giai đoạn này đều là những sự chuyển nhượng bất
hợp pháp.
Năm 1986, Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI thông qua nghị quyết đại hội
của thời kỳ đổi mới. Với việc áp dụng cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ
nghĩa, toàn bộ các quan hệ kinh tế vận động theo cơ chế mới, năng động hiệu quả
hơn. Các quan hệ đất đai, do vậy, cũng nằm trong quy luật vận động này.
Ngày 29 tháng 12 năm 1987, Quốc hội thông qua Luật đất đai đầu tiên của
nước ta đánh dấu một bước ngoặc lớn trong lịch sử điều chỉnh quan hệ đất đai của
Nhà nước. Lần đầu tiên, có một văn bản luật quy định cụ thể, chi tiết về chế độ
quản lý, sử dụng quyền nghĩa vụ của người sử dụng đất. Nhưng dù Nghị quyết Đại
hội lần thứ VI đã định hướng đường lối đổi mới theo cơ chế thị trường như đã
phân tích ở trên, các quy định của Luật đất đai 1987 vẫn chưa bắt nhịp được những
định hướng mới. Đất đai vẫn chưa được xem là hàng hóa, vẫn chịu ảnh hưởng của
cơ chế kế hoạch hóa tập trung, quan liêu bao cấp. Và có nhiều điều mâu thuẫn với
nhau, Luật nghiêm cấm việc chuyển nhượng mua bán đất đai, phát canh thu tô
dưới mọi hình thức nhưng lại “bảo đảm cho người sử dụng đất được hưởng quyền
lợi hợp pháp trên đất được giao, kể cả quyền chuyển nhượng, bán thành quả lao
động kết quả đầu tư trên đất được giao khi không còn sử dụng đất” (Điều 3) và
được phép thừa kế, “chuyển nhượng, bán nhà ở”, “người được thừa kế nhà ở hoặc
chưa có chỗ ở, khi được người khác chuyển nhượng đất để ở, sau khi được Nhà
nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở thì được quyền sử
dụng đất ở có ngôi nhà đó (Điều 17). Như vậy, điều luật không cho phép mua,
bán, nhượng đất đai nhưng sự chuyển nhượng vẫn diễn ra dưới hình thức mua bán
GVHD: Ths Nguyễn Thị Thanh Xuân
- 24 -
SV: Huỳnh Thị Yến Xuân
Luận văn tốt nghiệp
Luật bằng 2
nhà ở rồi sở hữu luôn phần đất đó. Sự mâu thuẫn ngày càng trầm trọng giữa quy
định pháp luật và thực tiễn của quan hệ mua bán, chuyển nhượng đất đai ở giai
đoạn này.
Trước tình hình đó, Nhà nước ta đã đánh giá một cách nghiêm túc, khách
quan về việc thực thi luật đất đai sau 5 năm áp dụng đồng thời đưa ra giải pháp cụ
thể để giải quyết mâu thuẫn trên bằng việc xây dựng một văn bản mới thay thế cho
Luật đất đai 1987.
Luật đất đai thứ hai được Quốc hội thông qua ngày 14/7/1993 và có hiệu
lực ngày 15/10/1993 là một đạo luật quan trọng góp phần điều chỉnh quan hệ đất
đai phù hợp với cơ chế mới.
Luật đất đai năm 1993 đã thể hiện những quan điểm thích nghi với cơ chế
thị trường, xóa bỏ tình trạng vô chủ trong quan hệ sử dụng đất. Đặc biệt, luật đất
đai mới đã thể hiện được điểm ưu việt của việc điều chỉnh quan hệ đất đai trong
thời kỳ mới là bên cạnh việc tiếp tục khẳng định quyền sử dụng đất lâu dài và ổn
định, luật còn cho phép người sử dụng đất được định đoạt quyền sử dụng đất của
mình để làm sao khai thác tối đa được giá trị của đất đai.
Tuy nhiên, với sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế - xã hội, các
quan hệ đất đai không ngừng vận động trong nền kinh tế thị trường đã khiến các
quy định được dự liệu trong Luật đất đai 1993 có những vấn đề không còn phù
hợp thực tiễn.
Vì vây, tháng 11/1996 Nhà nước ta đã có chủ trương sửa đổi một số quy
định không phù hợp nhằm thực thi luật tốt hơn. Ngày 02/12/1998 Luật sửa đổi bổ
sung một số điều của luật đất đai sửa đổi bổ sung năm 1993 được Quốc hội khóa
X kỳ hợp thứ 4 thông qua. Luật này thường được gọi là Luật đất đai sửa đổi, bổ
sung năm 1998 và nội dung chủ yếu nhằm luật hóa các quyền năng của tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân sử dụng đất, đồng thời xác định rõ các hình thức giao đất và cho
thuê đất để làm căn cứ quy định các nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đó.
Luật đất đai năm 1993 còn được tiếp tục sửa đổi bổ sung lần thứ 2 năm
2001 tại kỳ họp thứ 9 Quốc hội khóa X và có hiệu lực từ ngày 01/01/2001. Các bổ
sung này đã góp phần làm rõ trách nhiệm pháp lý của người sử dụng đất trong việc
thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước và thể hiện sự đa dạng trong áp
dụng các hình thức sử dụng đất. Cho phép người sử dụng đất có nhiều khả năng
lựa chọn hơn khi tham gia vào quan hệ sử dụng đất. Cụ thể các quy định này,
Chính phủ đã ban hành một số nghị định về việc thủ tục chuyển nhượng, thừa kế,
cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất là Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày
GVHD: Ths Nguyễn Thị Thanh Xuân
- 25 -
SV: Huỳnh Thị Yến Xuân
