Đánh giá hiện trạng và đề xuất giải pháp đẩy nhanh tiến độ công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

PHẠM CÔNG HÙNG

ĐÁNH GIÁ HIỆN TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI
PHÁP ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ CÔNG TÁC CẤP
GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
CHO TỔ CHỨC, CƠ SỞ TÔN GIÁO TRÊN ĐỊA
BÀN TỈNH TUYÊN QUANG

LUẬN VĂN THẠC SỸ
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên, năm 2014
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
----------------------------------------------

PHẠM CÔNG HÙNG

ĐÁNH GIÁ HIỆN TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI
PHÁP ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ CÔNG TÁC CẤP
GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
CHO TỔ CHỨC, CƠ SỞ TÔN GIÁO TRÊN ĐỊA
BÀN TỈNH TUYÊN QUANG
Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số ngành: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS. ĐỖ THỊ LAN

Thái Nguyên -2014
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu của tôi trong luận văn này là
trung thực.
Cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã đƣợc chỉ rõ nguồn
gốc, rõ ràng.
Cam đoan đề tài này không trùng lặp với bất cứ đề tài nào trên địa bàn
nghiên cứu tại tỉnh Tuyên Quang và chƣa có ai nghiên cứu đề tài nhận học vị sau
đại học.

Tác giả luận văn

Phạm Công Hùng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

LỜI CẢM ƠN

Trong thời gian thực hiện luận văn, tôi đã nhận đƣợc sự giúp đỡ nhiệt tình và
những ý kiến đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể, đã tạo điều kiện cho
tôi hoàn thành bản luận văn này.
Nhân dịp này tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS. Đỗ Thị Lan -Trƣởng Khoa
Môi trƣờng - Trƣờng Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã trực tiếp hƣớng dẫn, chỉ
bảo tôi trong suốt thời gian thực hiện luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn các Thầy, cô Phòng Quản lý đào tạo sau Đại học;
Khoa quản lý Tài nguyên và Khoa Môi trƣờng và các Giảng viên, cán bộ trong
Khoa đã giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi cho Tôi hoàn thành quá trình học tập và
thực hiện luận văn.
Tôi trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của các sở: Tài nguyên và Môi
trƣờng, Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Ủy ban nhân dân huyện, thành phố;
Cục Thống kê tỉnh và các tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất trên địa bàn tỉnh
Tuyên Quang đã tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu, cung cấp những thông tin
cần thiết cũng nhƣ tham gia góp ý để tôi thực hiện nghiên cứu luận văn này.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những ngƣời thân, đồng nghiệp đã tạo điều
kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện luận văn này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày 5 tháng 11 năm 2014

Tác giả luận văn

Phạm Công Hùng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU…………………………………………………………………………....1
1. Tính cấp thiết của đề tài ………………………………………………………….1
2. Mục tiêu ………………………………………………………………………….2
3. Yêu cầu …………………………………………………………………………..2
4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài…………………………………………2
3.1. Ý nghĩa khoa học……………………………………………………………….3
3.2. Ý nghĩa thực tiễn……………………………………………………………… .3
Chƣơng 1…………………………………………………………………………….4
TỔNG QUAN TÀI LIỆU………………………………………………………..….4
1.1. Những nội dung cơ bản về công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai ở Việt Nam
trong giai đoạn thực hiện Luật Đất đai năm 1987 và Luật Đất đai năm 1993………4
1.2. Cơ sở lý luận và thực tiễn về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất………….….7
1.3. Cơ sở pháp lý để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cơ sở
tôn giáo ………………………………………………………………………….…..8
1.4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho các tổ chức, cơ sở tôn giáo và việc
thực hiện các quyền, nghĩa vụ theo quy định………………………………………..9
1.5. Một số quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở
tôn giáo……………………………………………………………………………..10
1.6. Hiện trạng, tình hình sử dụng đất của các tổ chức, cơ sở tôn giáo trên phạm vi
cả nƣớc…………………………………………………………………………......15
1.6.1. Hiện trạng sử dụng đất ……………………………………………………...15
1.6.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất………………………………………………18
1.7. Tình hình sử dụng đất của các tổ chức, cơ sở tôn giáo trên địa bàn tỉnh Tuyên
Quang………………………………………………………………………………21
1.7.1. Số lƣợng các tổ chức sử dụng đất …………………………………………..21
1.7.2. Hình thức sử dụng đất ………………………………………………………22
1.7.3. Đối tƣợng đƣợc giao đất, cho thuê đất ……………………………………...22
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

1.7.4. Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức……………………………..23
1.7.5. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức …….….23
1.7.6. Đánh giá tình hình sử dụng đất của các tổ chức, cơ sở tôn giáo trên địa bàn
tỉnh Tuyên Quang…………………………………………………………………..23
1.8. Đánh giá chung về tổng quan………………………………………………….26
Chƣơng 2……………………………………………………………………… .....27
ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG, PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU …………………..27
………………………………….27
2.2. Nội dung nghiên cứu ………………………………………………………….27
2.3. Phƣơng pháp nghiên cứu ……………………………………………………...27
2.3.1. Phƣơng pháp thu thập số liệu thứ cấp……………………………………….27
2.3.2. Phƣơng pháp thu thập số liệu sơ cấp ……………………………………….28
2.3.3. Phƣơng pháp tổng hợp, phân tích số liệu……………………………………29
2.3.4. Phƣơng pháp chuyên gia…………………………………………………….29
Chƣơng 3…………………………………………………………………………...30
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN……………………………………30
3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội của tỉnh Tuyên Quang………..…30
3.1.1. Điều kiện tự nhiên …………………………………………………………..30
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội của Tỉnh………………………………………….32
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của Tỉnh …………..33
3.2. Tình hình thực hiện các nội dung quản lý nhà nƣớc về đất đai trên địa bàn tỉnh
Tuyên Quang……………………………………………………………………….34
3.2.1. Kết quả thực hiện …………………………………………………………...34
3.2.2. Đánh giá chung về công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai trên địa bàn…….. 42
3.3. Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức,
cơ sở tôn giáo trên địa bàn Tỉnh …………………………………………………...46
3.3.1. Hiện trạng sử dụng một số loại đất chính trên địa bàn Tỉnh ……………..…46
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

3.3.2. Kết quả thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ
chức đang dụng đất trên địa bàn Tỉnh ……………………………………………..47
3.3.3. Về khối lƣợng cần lập hồ sơ cấp Giấy chứng nhận cho các tổ chức, cơ sở tôn
giáo trên địa bàn Tỉnh ……………………………………………………………..51
3.3.4. Đánh giá thực trạng việc quản lý, sử dụng đất của các tổ chức, cơ sở tôn giáo
trên địa bàn Tỉnh (theo điều tra)…………………………………………………...53
3.3.5. Đánh giá kết quả đã thực hiện và những hạn chế, vƣớng mắc trong công tác
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo trên địa bàn
Tỉnh …………………………………………………………………………….….67
3.4. Công tác thanh tra, kiểm tra việc quản lý, sử dụng đất sau khi đƣợc Nhà nƣớc
giao đất, cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Theo Chỉ thị số
134/CT-TTg ngày 20/01/2010 của Thủ tƣớng Chính phủ)………………………...71
3.4.1. Kết quả thanh tra, kiểm tra…………………………………………………..71
3.4.2. Kết quả xử lý đối với các tổ chức vi phạm………………………………….74
3.4.3. Nhận xét…………………………………………………………………….76
3.5. Một số giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của
các tổ chức, cơ sở tôn giáo trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang ……………………….77
3.5.1. Giải pháp về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất……………………………...77
3.5.2. Giải pháp về thực hiện nhiệm vụ và nguồn nhân lực, kinh phí thực hiện…...77
3.5.3. Giải pháp về công nghệ thông tin…………………………………………...78
3.5.4. Giải pháp về tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai………………………78
3.5.5. Giải pháp về chỉ đạo, cải cách thủ tục hành chính…………………………..79
3.5.6. Giải pháp về đo đạc lập, thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận cho các tổ
chức, cơ sở tôn giáo………………………………………………………………..79
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ………………………………………………………...84
1. Kết luận………………………………………………………………………….84
2. Đề nghị…………………………………………………………………………..85

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1.1. Tình hình giao đất, công nhận quyền sử dụng đất ..................................19
Bảng 1.2. Tổng hợp tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ
chức phân theo vùng ……………………………………………………………....20
Bảng 3.1. Tốc độ tăng trƣởng kinh tế giai đoạn 2001-2005 và 2005-2012 ………32
Bảng 3.2.

tỉnh Tuyên Quang…………………….46

Bảng 3.3. Tổng hợp kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chia ra theo
các năm.....................................................................................................................48
Bảng 3.4. Tổng hợp kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chia ra theo
đơn vị hành chính cấp huyện………………………………………………………49
Bảng 3.5. Tổng hợp kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chia ra theo
loại hình, đối tƣợng sử dụng đất …………………………………………………..50
Bảng 3.6. Tổng hợp khối lƣợng cần phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
chia ra theo loại hình, đối tƣợng sử dụng đất……………………………………...52
Bảng 3.7. Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức, cơ sở tôn giáo (tổng hợp
theo điều tra)……………………………………………………………………….54
Bảng 3.8. Những khó khăn, vƣớng mắc trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo (tổng hợp theo điều tra)…………………….60
Bảng 3.9. Những công việc ƣu tiên để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo (tổng hợp theo điều tra)…………..62
Bảng 3.10. Đánh giá hiệu quả khi tổ chức, cơ sở tôn giáo đƣợc cấp giấy chứng nhận
(tổng hợp theo điều tra)…………………………………………………………….64
Bảng 3.11. Tổng hợp kết quả thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất và tài sản

gắn liền với đất của các tổ chức……………………………………………………65
Bảng 3.12. Tổng hợp kết quả thực hiện đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất,
tài sản gắn liền với đất đối với các tổ chức kinh tế theo các năm………………….66
Bảng 3.13. Tổng hợp kết quả thanh tra, kiểm tra tình hình sử dụng đất của các tổ
chức, cơ sở tôn giáo phân theo đơn vị hành chính ………………………………...72
Bảng 3.14. Tổng hợp kết quả thanh tra, kiểm tra tình hình sử dụng đất của các tổ
chức, cơ sở tôn giáo phân loại hình tổ chức, hình thức vi phạm……………….…..73
Bảng 3.15. Tổng hợp kết quả xử lý đối với các tổ chức vi phạm phân theo huyện,
thành phố…………………………………………………………………………...74
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

DANH MỤC HÌNH
Hình 3.1- Bản đồ hành chính tỉnh Tuyên Quang………………………………….31
Hình 3.2- Khuôn viên chính của Trƣờng Mầm non Quý Quân, xã Quý Quân……55.
Hình 3.3- Khuôn viên Trụ sở làm việc của Uỷ ban nhân dân phƣờng Phan Thiết,
thành phố Tuyên Quang……………………………………………………………56
Hình 3.4- Khu đất xây dựng trụ sở văn phòng và nhà máy của Công ty cổ phần Chè
Sông Lô để các hộ gia đình, cá nhân lấn chiếm xây dựng nhà ở kiên cố.................57
Hình 3.5- Trụ sở Hợp tác xã khai thác đá vôi xã Đội Cấn, thành phố Tuyên Quang
đƣợc nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất........................................................57
Hình 3.6- Khu dịch vụ thƣơng mại của Ngân hàng thƣơng mại cổ phần Công
thƣơng Việt Nam xây ki ốt cho các hộ cá nhân thuê bán hàng………………….....58
Hình 3.7- Khuôn viên Nhà thờ của Họ giáo Vĩnh Ngọc, thị trấn Vĩnh Lộc xây dựng
trái phép trên đất nông nghiệp do hộ bà Bùi Thị Nhƣờng hiến tặng……………….59

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai có vị trí, vai trò vô cùng quan trọng đối với mỗi quốc gia và vùng lãnh
thổ. Do đó vấn đề quản lý đất đai luôn đƣợc quan tâm trong mọi chế độ chính trị,
qua các thời kỳ khác nhau. Quản lý đất đai là quá trình lƣu giữ và cập nhật những
thông tin về sở hữu, giá trị, sử dụng đất và những thông tin khác liên quan đến đất.
Đảm bảo theo luật pháp cho việc sử dụng, phát triển quỹ đất, khai thác lợi nhuận
thu đƣợc từ đất (thông qua thuế, cho thuê, chuyển nhƣợng..….) và giải quyết các
tranh chấp liên quan đến đất đai.
Đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một nội dung quản lý nhà
nƣớc về đất đai; là thủ tục hành chính nhằm xác lập mối quan hệ giữa Nhà nƣớc và
ngƣời sử dụng đất cùng thi hành pháp luật đất đai. Thông qua đăng ký đất đai sẽ xác
lập mối mối quan hệ pháp lý chính thức về quyền sử dụng đất đai giữa Nhà nƣớc và
ngƣời sử dụng đất và đăng ký đất đai là cơ sở để thiết lập hồ sơ địa chính và tiến tới
việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Với những thông tin đƣợc thể hiện trên giấy (nhƣ tên ngƣời sử dụng đất, số
hiệu, diện tích, mục đích sử dụng, những biến động sau khi cấp giấy…vv), Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất giữ một vai trò hết sức quan trọng đối với cả Nhà
nƣớc và ngƣời sử dụng đất. Về phía Nhà nƣớc, tiến độ cấp và mức độ hoàn thành
việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ngƣời sử dụng đất chứng tỏ khả
năng của Nhà nƣớc trong việc quản lý tài sản đất đai thuộc sở hữu của mình, giúp
Nhà nƣớc kiểm soát tình hình đất đai một cách thuận tiện. Về phía ngƣời sử dụng
đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở để họ đƣợc Nhà nƣớc bảo hộ
quyền và lợi ích hợp pháp, là tiền đề để họ có thể thực hiện các quyền mà pháp luật
đã trao cho ngƣời sử dụng đất, cụ thể và quan trọng nhất là các quyền giao dịch đối
với quyền sử dụng đất. Bởi lẽ đó, Nhà nƣớc và các cấp chính quyền địa phƣơng
luôn chú trọng, quan tâm đến hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trong những năm qua, đặc biệt là sau khi Luật Đất đai, năm 2003 có hiệu lực

thi hành, Tỉnh ủy, Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang đã quan tâm, chỉ đạo đẩy
mạnh công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm phát huy vai trò của
các tổ chức, cá nhân trong quản lý và sử dụng đất đai, tạo điều kiện thuận lợi cho
ngƣời sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê thừa kế,
thế chấp, góp vốn... bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Dƣới sự
lãnh đạo, chỉ đạo của các cấp ủy Đảng, chính quyền từ tỉnh đến cơ sở, công tác cấp
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang đã đạt đƣợc kết quả quan trọng, từng bƣớc đáp ứng
yêu cầu của công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai, tạo điều kiện để các tổ chức, cơ sở
tôn giáo sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định.
Tuy nhiên, vì nhiều lý do khác nhau nên kết quả cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất còn rất thấp, đặc biệt là tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo vẫn chƣa đạt đƣợc mục tiêu đề ra; Đến tháng 8/2013
tỷ lệ cấp giấy chứng nhận cho tổ chức của tỉnh mới đạt dƣới 60% diện tích đất cần
cấp; diện tích chƣa đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn nhiều, dẫn đến
khó khăn trong công tác quản lý đất đai, ảnh hƣởng đến việc thực hiện các quyền,
nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất.
Để khắc phục những hạn chế, tồn tại trên, phấn đấu cơ bản hoàn thành việc
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cơ sở tôn giáo, nhằm bảo
đảm cho ngƣời sử dụng đất thực hiện các quyền, nghĩa vụ theo quy định của pháp
luật và tăng cƣờng huy động nguồn lực từ đất đai góp phần phát triển kinh tế - xã
hội, đảm bảo quốc phòng, an ninh trên địa bàn tỉnh, Tôi triển khai nghiên cứu đề tài:
“Đánh giá hiện trạng và đề xuất giải pháp đẩy nhanh tiến độ công tác cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo trên địa bàn tỉnh
Tuyên Quang”.
2. Mục tiêu

Đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các
tổ chức, cơ sở tôn giáo; Phân tích thuận lợi khó khăn của công tác cấp giấy chứng
nhận cho tổ chức, cơ sở tôn giáo trên địa bàn tỉnh, đƣa ra đƣợc nguyên nhân tồn tại.
Đánh giá công tác thanh tra, kiểm tra việc quản lý, sử dụng đất của các tổ
chức, cơ sở tôn giáo sau khi đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất và cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đề xuất các giải pháp đẩy nhanh tiến độ trong công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất trên địa bàn tỉnh.
3. Yêu cầu
Đảm bảo đúng pháp luật, đúng đối tƣợng, đúng trình tự, thủ tục quy định của
pháp luật đất đai.
Huy động mọi nguồn lực, nhân lực tham gia thực hiện.
4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

3.1. Ý nghĩa khoa học
Thực hiện tốt Luật Đất đai và công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai, đặc biệt
là trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm xác lập mối quan hệ
giữa Nhà nƣớc và ngƣời sử dụng đất; sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả,
khắc phục tình trạng tuỳ tiện trong việc sử dụng đất đai;
Bảo đảm cho ngƣời sử dụng đất thực hiện các quyền, nghĩa vụ theo quy định
của pháp luật; xác định quyền sử dụng đất đai hợp pháp của ngƣời sử dụng; xác
định phạm vi giới hạn quyền và nghĩa vụ mà mỗi ngƣời sử dụng đất đƣợc phép thực
hiện.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhà nƣớc có thể
quản lý đất đai trên toàn tỉnh, kiểm soát đƣợc việc chuyển nhƣợng, giao dịch trên thị
trƣờng và thu đƣợc nguồn tài chính lớn hơn nữa. Phát huy tối đa tiềm năng, nguồn

lực từ đất, góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh.
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đáp ứng nguyện vọng của ngƣời sử
dụng đất. Nhà nƣớc bảo hộ tài sản hợp pháp và thỏa thuận trên giao dịch dân sự về
đất đai, tạo tiền đề hình thành thị trƣờng bất động sản công khai, lành mạnh tránh
thao túng hay đầu cơ trái phép bất động sản.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

Chƣơng 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Những nội dung cơ bản về công tác quản lý nhà nước về đất đai ở Việt Nam
trong giai đoạn thực hiện Luật Đất đai năm 1987 và Luật Đất đai năm 1993
Cùng với lịch sử phát triển đất nƣớc, công tác quản lý đất đai cũng dần đƣợc
hoàn thiện. Nội dung cơ bản của công tác quản lý đất đai đƣợc thể hiện trong hệ
thống văn bản quy phạm pháp luật. Hệ thống văn bản này cũng dần đƣợc hoàn
thiện, từ chỗ chỉ là những văn bản dƣới luật, có cả những văn bản chỉ quy định tạm
thời đến chỗ Nhà nƣớc ban hành Luật Đất đai năm 1987; Luật Đất đai năm 1993;
Luật Đất đai năm 2003, nay là Luật Đất đai năm 2013.
Đến năm 1986, dƣới sự lãnh đạo của Đảng, đất nƣớc ta bắt đầu công cuộc đổi
mới, xoá bỏ bao cấp, chuyển sang nền kinh tế hạch toán kinh doanh. Trƣớc tình
hình đó, ngày 29/12/1987, Quốc hội nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã
thông qua Luật đất đai đầu tiên - Luật Đất đai 1987. Luật này đƣợc công bố ban
hành bằng Lệnh của Chủ tịch Hội đồng Nhà nƣớc ngày 08/01/1998.
Luật Đất đai năm 1987 khẳng định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nƣớc thống nhất quản lý và vẫn giữ 07 nội dung quản lý nhà nƣớc về đất đai nhƣ ở
Quyết định số 201/CP năm 1980 của Chính phủ, nhƣng có hoàn thiện hơn; cụ thể:
- Điều tra, khảo sát, đo đạc, phân hạng đất và lập bản đồ địa chính.

- Quy hoạch và kế hoạch hoá việc sử dụng đất.
- Quy định các chế độ, thể lệ về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện
các chế độ, thể lệ ấy.
- Giao đất, thu hồi đất.
- Đăng ký đất đai, lập và giữ sổ địa chính, thống Kế đất đai, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất.
- Thanh tra việc chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý, sử dụng đất đai.
- Giải quyết tranh chấp đất đai.
Luật Đất đai 1987 quy định phân chia toàn bộ quỹ đất đai của Việt Nam thành
05 loại là: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cƣ, đất chuyên dùng, đất
chƣa sử dụng. Đây là văn bản luật đầu tiên điều chỉnh quan hệ đất đai, bảo vệ quyền
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

sở hữu của Nhà nƣớc, giao đất ổn định lâu dài. Khuyến khích kinh tế tƣ nhân trong
lĩnh vực khai thác sử dụng đất.
Theo tinh thần của Luật Đất đai năm 1987, để tăng cƣờng công tác quản lý đất
đai, ngày 14/7/1989 Tổng cục trƣởng Tổng cục Quản lý ruộng đất ban hành Quyết
định số 201 QĐ/ĐKTK về việc ban hành quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất. Trong bản quy định ban hành kèm theo Quyết định này quy định về điều
kiện, đối tƣợng đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thẩm quyền cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
Sau giai đoạn bắt đầu đổi mới (từ 1986-1991), chúng ta vẫn còn thiếu nhiều
quy định và ngay cả hệ thống pháp luật đã ban hành cũng còn nhiều bất cập, chƣa
đáp ứng đƣợc tình hình đổi mới của đất nƣớc. Vì vậy, Hiến pháp 1992 ra đời, trong
đó quy định: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân" (Điều 1 7), "Nhà nƣớc thống nhất
quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục
đích và có hiệu quả" (Điều 18). Để phù hợp với giai đoạn mới và thực hiện đổi mới
toàn diện nền kinh tế, cụ thể hoá Hiến pháp năm 1992, khắc phục những hạn chế

của Luật Đất đai năm 1987, ngày 14/7/1993, Quốc hội khoá IX thông qua Luật Đất
đai năm 1993.
Luật Đất đai năm 1993 dựa trên cơ sở của Hiến pháp năm 1992, đã khắc phục
đƣợc nhiều nhƣợc điểm của Luật Đất đai năm 1987, đã sửa đổi, bổ sung một số quy
định không còn phù hợp để giải quyết những vấn đề quan trọng trong việc quản lý
và sử dụng đất đai. Sau hai lần sửa đổi, bổ sung, Luật Đất đai năm 1993 đƣợc Quốc
hội nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 02/12/1998 và ngày
29/6/2001, cùng hệ thống các văn bản dƣới luật, đã hình thành một ngành luật đất
đai, góp phần tích cực vào công cuộc đổi mới nền kinh tế - xã hội của đất nƣớc.
Luật Đất đai năm 1993 đã chế định cơ sở pháp lý cơ bản để quan hệ đất đai ở
nƣớc ta chuyển sang cơ chế thị trƣờng, có sự quản lý của Nhà nƣớc, theo định
hƣớng xã hội chủ nghĩa. Khẳng định chế độ sở hữu đất đai toàn dân, Nhà nƣớc thay
mặt nhân dân thực hiện quyền sở hữu và quyền quản lý tối cao.
Xét về nội dung quản lý nhà nƣớc về đất đai, trải qua 2 lần sửa đổi, bổ sung
vào năm 1998 và năm 2001, Luật Đất đai năm 1993 vẫn khẳng định: Đất đai thuộc
sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc thống nhất quản lý và vẫn giữ 07 nội dung quản lý
nhà nƣớc về đất đai nhƣ Luật Đất đai năm 1987 và Quyết định số 201/CP năm 1980
của Chính phủ, nhƣng có hoàn thiện hơn, đó là:
- Điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá và phân hạng đất, lập bản đồ địa chính;
- Quy hoạch và kế hoạch hoá việc sử dụng đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

- Ban hành các văn bản pháp luật về quản lý, sử dụng đất và tổ chức thực hiện
các văn bản đó.
- Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất.
- Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng
đất, thống kê, kiểm Kế đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Thanh tra việc chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý, sử dụng đất.

- Giải quyết tranh chấp đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong
việc quản lý và sử dụng đất đai.
Để đánh giá toàn diện những thành tích đã đạt đƣợc sau 10 năm thực hiện
Luật Đất đai 1993 và nghiêm túc nhìn lại những hạn chế, yếu kém trong quản lý và
sử dụng đất đai trong giai đoạn này, Thủ tƣớng Chính phủ đã ban hành Quyết định
số 273/QĐ-TTg ngày 12/4/2002 về kiểm tra việc đầu tƣ xây dựng, quản lý và sử
dụng đất đai trong toàn quốc. Theo Báo cáo tổng kết số 05/BC-BTNMT ngày
26/11/2002 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng tổng hợp từ báo cáo của 22 Bộ,
ngành và 61 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng thì thành tích và yếu kém trong
10 năm thực hiện Luật Đất đai năm 1993, nhƣ sau:
* Thành tích đạt được
- Đã cơ bản giao xong đất nông nghiệp cho gần 12 triệu tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân sử dụng, với diện tích gần 9,4 triệu ha; trong đó, đã cấp hơn 11,49 triệu
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (tƣơng ứng với 92,7% số đối tƣợng và 97,8% số
diện tích); đã giao và cho thuê sử dụng vào mục đích chuyên dùng và xây dựng nhà
ở là 44.691 dự án (công trình) với tổng diện tích là 405.910 ha.
- Những kết quả trên đã góp phần đƣa công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai
dần đi vào nề nếp, tạo điều kiện sử dụng đất đai hợp lý và hiệu quả hơn, góp phần
chuyển đổi cơ cấu kinh tế, thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nƣớc.
* Những yếu kém
- Cả nƣớc có 115.040 trƣờng hợp với 15.378 ha đất sử dụng không đúng mục
đích; có 40.894 trƣờng hợp, với 25.011 ha đất giao hoặc thuê sau 12 tháng không sử
dụng; 217.009 trƣờng hợp, với 10.260 ha đất giao, cho thuê trái thẩm quyền;
101.400 trƣờng hợp, với 27.916 ha đất lấn, chiếm trái phép; 137.000 trƣờng hợp với
45.764 ha đất chuyển nhƣợng trái pháp luật.
- Phƣơng thức sử dụng đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng còn nhiều bất
hợp lý; thu hồi, bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng còn nhiều ách tắc, bất cập; nợ
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

đọng, trốn tránh tiền thuê đất, tiền sử dụng đất còn nhiều; xử lý vi phạm về quản lý,
sử dụng đất chƣa nghiêm và không kịp thời [22]
1.2. Cơ sở lý luận và thực tiễn về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 4 Luật Đất đai, năm 2003 thì “Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người
sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.” việc cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đƣợc quy định nhƣ sau: Nhà nƣớc công nhận
quyền sử dụng đất đối với ngƣời đang sử dụng đất ổn định là việc Nhà nƣớc cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho ngƣời đó.
Nhƣ vậy, việc cấp giấy chứng nhận đƣợc hiểu là việc Nhà nƣớc bảo đảm cho
ngƣời sử dụng đất thực hiện các quyền, nghĩa vụ theo quy định của pháp luật và
tăng cƣờng huy động nguồn lực từ đất đai để phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo
quốc phòng, an ninh.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thƣ pháp lý xác nhận mối quan
hệ hợp pháp giữa Nhà nƣớc với ngƣời sử dụng đất, đồng thời xác định quyền sử
dụng đất đai hợp pháp của ngƣời sử dụng. Đây là một trong những quyền quan
trọng đƣợc ngƣời sử dụng đất đặc biệt quan tâm. Thông qua giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất Nhà nƣớc xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nƣớc với tƣ cách là
chủ sở hữu đất đai với các tổ chức, cơ sở tôn giáo đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê
đất sử dụng. Mặt khác, giấy chứng nhận còn có ý nghĩa xác định phạm vi giới hạn
quyền và nghĩa vụ mà mỗi ngƣời sử dụng đất đƣợc phép thực hiện (mục đích sử
dụng, thời hạn sử dụng, diện tích sử dụng...).
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất luôn bao gồm cả nội dung pháp lý và nội
dung kinh tế. Trong một số quan hệ chuyển quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận
quyền sử dụng có giá trị nhƣ một “ngân phiếu”. Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất đƣợc cấp cho ngƣời sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nƣớc (tại
từng thời điểm) đối với mọi loại đất và do Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng phát hành.
Trƣờng hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó đƣợc ghi nhận trên giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo

quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản, tại Điều 48 Luật Đất đai năm 2003,
quy định “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng đất
theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất và do Bộ Tài nguyên và
Môi trường phát hành”.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

Để hoàn thành việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ngƣời sử
dụng đất là điều đáng hoan nghênh. Thực tế đã chứng minh, hàng năm Chính phủ
đều đề ra chỉ tiêu, kế hoạch cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; dù công tác
cấp giấy có đƣợc cải tiến nhƣ thế nào đi nữa thì hầu hết các địa phƣơng đều không
thể hoàn thành. Nguyên nhân là: để tiến hành cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất thì điều kiện đòi hỏi là việc sử dụng đất phải phù hợp quy hoạch, có bản đồ địa
chính; nhƣng cả quy hoạch sử dụng đất, cụ thể là quy hoạch sử dụng đất chi tiết lẫn
hệ thống bản đồ địa chính tại các địa phƣơng vẫn chƣa đƣợc hoàn thiện, phủ kín địa
bàn. Nơi có thì đã lạc hậu, nhiều sai lệch, không kịp thời cập nhật. Nơi thì thiếu,
thậm chí chƣa có. Vì vậy, các địa phƣơng không thể tiến hành cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất một cách đại trà mà chỉ có thể xem xét cấp cho từng trƣờng hợp
theo nhu cầu, nhƣng vẫn phải mất thời gian xác minh, đo vẽ lại. Đối với ngƣời sử
dụng đất, thực chất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay quyền sở hữu nhà ở chỉ
là một văn bản pháp quy mà họ mong mỏi có trong tay để an tâm về quyền sử dụng
đất hay quyền sở hữu tài sản của mình, để chắc rằng Nhà nƣớc đã thừa nhận và bảo
vệ quyền của họ. Ngƣời sử dụng đất chƣa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
thì không có nghĩa họ không phải là ngƣời sử dụng đất hợp pháp. Quan hệ pháp luật
đất đai vẫn đã phát sinh và Nhà nƣớc vẫn đã thừa nhận tƣ cách của ngƣời sử dụng
đất trƣớc cả thời điểm họ đƣợc cấp giấy chứng nhận bằng những quyết định giao
đất, quyết định cho thuê đất, bằng những giấy tờ hợp lệ chứng minh, bằng sự công
nhận việc ngƣời sử dụng đất nhận quyền hợp pháp từ ngƣời khác [21].

1.3. Cơ sở pháp lý để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức,
cơ sở tôn giáo
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thƣ pháp lý của ngƣời sử dụng
đất, chỉ khi ngƣời sử dụng đất đƣợc cơ quan nhà nƣớc cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất thì mới có đầy đủ các quyền của ngƣời sử dụng đất đã đƣợc pháp luật
đất đai quy định. Vì tính chất quan trọng về mặt pháp lý của giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất nhƣ vậy nên pháp luật đất đai đã quy định mọi tổ chức, cơ sở tôn giáo
sử dụng đất đều đƣợc cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền xem xét nếu đủ điều kiện sẽ
đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; cụ thể, gồm các trƣờng hợp sau [24]:
- Tổ chức đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất.
- Tổ chức trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Tổ chức sử dụng đất là pháp nhân mới đƣợc hình thành do các bên góp vốn
bằng quyền sử dụng đất.
- Tổ chức đang sử dụng đất đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

với phần diện tích đất sử dụng đúng mục đích, có hiệu quả.
+ Đối với tổ chức kinh tế lựa chọn hình thức thuê đất thì cơ quan quản lý đất
đai của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng làm thủ tục ký hợp đồng thuê đất
trƣớc khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất khi có các điều kiện sau đây:
+ Cơ sở tôn giáo đƣợc Nhà nƣớc cho phép hoạt động.
+ Có đề nghị bằng văn bản của tổ chức tôn giáo có cơ sở tôn giáo đó.
+ Có xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã, phƣờng, thị trấn nơi có đất về nhu cầu
sử dụng đất của cơ sở tôn giáo đó.
(Người sử dụng đất đều được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trừ các
trường hợp theo Khoản 2 Điều 41 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ).

- Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận: Trong quá trình quản lý đất đai, để xác
lập mối quan hệ hợp pháp giữa ngƣời sử dụng đất với Nhà nƣớc, cơ quan nhà nƣớc
phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ngƣời sử dụng. Pháp luật đất đai
quy định cụ thể thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhƣ sau: Uỷ
ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài trừ trường hợp được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng
đất ở” [24].
- Ủy quyền cấp giấy chứng nhận: Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ƣơng uỷ quyền cho Sở Tài nguyên và Môi trƣờng thực hiện việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, ngƣời Việt Nam định cƣ
ở nƣớc ngoài, tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài trong các trƣờng hợp theo quy định tại
Điều 56, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ.
1.4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho các tổ chức, cơ sở tôn giáo và
việc thực hiện các quyền, nghĩa vụ theo quy định
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy do cơ quan nhà nƣớc cấp cho
ngƣời sử dụng đất, chỉ khi ngƣời sử dụng đất đƣợc cơ quan nhà nƣớc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới có đầy đủ các quyền chung của ngƣời sử
dụng đất đã đƣợc pháp luật đất đai quy định tại Điều: 105, 106, 107 Luật Đất đai
năm 2003; quyền và nghĩa vụ của tổ chức sử dụng đất quy định tại Điều: 109, 110,
111, 112 Luật Đất đai năm 2003, nhƣ: ngƣời sử dụng đất có quyền chuyển đổi,
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền
thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền đƣợc bồi thƣờng khi
Nhà nƣớc thu hồi đất khi có các điều kiện theo quy định tại Điều 106 Luật Đất đai
năm 2003 ...vv.
- Tại Điều 59 Luật Đất đai năm 2003, quy định:

+ Đối với tổ chức đƣợc Nhà nƣớc giao đất không thu tiền sử dụng đất thì giá
trị quyền sử dụng đất đƣợc tính vào giá trị tài sản giao cho tổ chức đó; tổ chức đƣợc
giao đất có trách nhiệm bảo toàn quỹ đất.
+ Đối với doanh nghiệp nhà nƣớc đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng
đất, nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển
nhƣợng đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nƣớc thì số tiền đó đƣợc ghi vào giá trị
vốn của Nhà nƣớc tại doanh nghiệp; doanh nghiệp có trách nhiệm bảo toàn quỹ đất.
- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để ngƣời sử dụng đất yên tâm chủ
động quản lý, sử dụng, đầu tƣ khai thác hiệu quả, sản xuất phát triển trên mảnh đất đó.
- Là cơ sở để giải quyết tranh chấp đất đai; đƣợc Nhà nƣớc bảo hộ khi bị
ngƣời khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình; đƣợc bồi thƣờng
khi nhà nƣớc thu hồi đất...vv.
Tại Điều 66 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ về
Quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực
hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà
nƣớc thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai quy định thời hạn thống nhất
thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất bằng Giấy chứng nhận; nhƣ sau:
“1. Kể từ ngày 01/01/2008, người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận mới
được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng
cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất…”.
1.5. Một số quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức,
cơ sở tôn giáo
- Giấy chứng nhận đƣợc cấp cho ngƣời có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo từng thửa đất.
- Tổ chức, cơ sở tôn giáo là nhóm đối tƣợng sử dụng đất có số lƣợng ít nhƣng
diện tích của một chủ sử dụng thƣờng lớn, có khi lên đến hàng nghìn ha. Khi thực
hiện Luật Đất đai năm 2003 có rất nhiều tổ chức sử dụng đất đăng ký xin cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất. Pháp luật đất đai hiện hành quy định việc cấp giấy
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức đang sử dụng đất theo Điều 41 Luật Đất
đai 2003; nhƣ sau:
- Tổ chức đang sử dụng đất đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối
với phần diện tích đất sử dụng đúng mục đích, có hiệu quả.
- Phần diện tích đất mà tổ chức đang sử dụng nhƣng không đƣợc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất đƣợc giải quyết nhƣ sau: Nhà nƣớc thu hồi phần
diện tích đất không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, sử dụng không hiệu
quả. Tổ chức phải bàn giao phần diện tích đã sử dụng làm đất ở cho Uỷ ban nhân
dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh để quản lý; trƣờng hợp doanh nghiệp
Nhà nƣớc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối đã đƣợc
Nhà nƣớc giao đất mà doanh nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng một phần
quỹ đất làm đất ở thì phải bố trí lại diện tích đất ở thành khu dân cƣ trình Uỷ ban
nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng nơi có đất xét duyệt trƣớc khi bàn
giao cho địa phƣơng quản lý.
- Đối với tổ chức kinh tế lựa chọn hình thức thuê đất thì cơ quan quản lý đất
đai của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng làm thủ tục ký hợp đồng thuê đất
trƣớc khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo quy định tại Điều 3 Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 thì
giấy chứng nhận đƣợc cấp cho tổ chức đề nghị cấp giấy sau khi đã hoàn thành nghĩa
vụ tài chính liên quan đến cấp giấy chứng nhận, trừ trƣờng hợp không phải nộp
hoặc đƣợc miễn hoặc đƣợc ghi nợ theo quy định của pháp luật; trƣờng hợp Nhà
nƣớc cho thuê đất thì Giấy chứng nhận đƣợc cấp sau khi ngƣời sử dụng đất đã ký
hợp đồng thuê đất và đã thực hiện nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng đã ký.
- Các tổ chức sử dụng đất khác nhau thì pháp luật đất đai cũng quy định việc
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khác nhau.
Các tổ chức sự nghiệp, doanh nghiệp nhà nƣớc đang sử dụng đất nông nghiệp
đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định sau:
- Các tổ chức sự nghiệp, doanh nghiệp nhà nƣớc tự rà soát, kê khai việc sử

dụng đất và báo cáo Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng nơi có
đất và cơ quan cấp trên là Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Tổng
công ty nhà nƣớc.
- Tổ chức sự nghiệp, doanh nghiệp nhà nƣớc có trách nhiệm lập quy hoạch sử
dụng đất chi tiết căn cứ vào kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất; đề án sắp xếp,
đổi mới và phát triển doanh nghiệp nhà nƣớc theo quy định của Chính phủ; quy
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phƣơng đã đƣợc xét duyệt; quy hoạch phát
triển ngành. Nội dung quy hoạch sử dụng đất chi tiết phải xác định rõ diện tích từng
loại đất đƣợc giữ lại sử dụng, phƣơng án sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, diện
tích đất bàn giao cho địa phƣơng.
- Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng xét duyệt quy hoạch
sử dụng đất chi tiết của tổ chức sự nghiệp, doanh nghiệp nhà nƣớc sử dụng đất tại
địa phƣơng rồi quyết định giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất
đai đối với diện tích đất mà tổ chức sự nghiệp, doanh nghiệp nhà nƣớc đƣợc giữ lại
sử dụng.
- Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng có trách nhiệm chỉ
đạo thực hiện việc xác định cụ thể ranh giới, mốc giới sử dụng đất, đo đạc, lập hồ sơ
địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức sự nghiệp, doanh
nghiệp nhà nƣớc sử dụng đất.
Đối với đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp đƣợc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định sau: Các tổ chức đang sử dụng đất đã
đƣợc Nhà nƣớc giao để xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp mà
chƣa đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải tự rà soát, kê khai việc sử
dụng đất và báo cáo Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng nơi có
đất và cơ quan cấp trên trực tiếp. Trên cơ sở báo cáo của tổ chức, Uỷ ban nhân dân
tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng nơi có đất kiểm tra thực tế và quyết định xử

lý, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với từng trƣờng hợp cụ thể theo quy
định tại Điều 51 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ, nhƣ sau:
- Diện tích đất đã đƣợc Nhà nƣớc giao mà nay đang sử dụng đúng mục đích
thì đƣợc tiếp tục sử dụng và đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Diện tích đất không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, diện tích đất do
thiếu trách nhiệm để bị lấn, bị chiếm, thất thoát; diện tích đất đã cho các tổ chức
khác, hộ gia đình, cá nhân thuê hoặc mƣợn sử dụng; diện tích đất đã liên doanh, liên
kết trái pháp luật thì Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng quyết
định thu hồi.
- Đất ở thì bàn giao cho Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc
tỉnh nơi có đất quản lý; trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất ở phù hợp với quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đã đƣợc xét duyệt thì đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định về thu tiền sử dụng đất.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

- Diện tích đất đã lấn, chiếm; bị lấn, bị chiếm; đang có tranh chấp thì Uỷ ban
nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng giải quyết dứt điểm để xác định
ngƣời sử dụng đất.
Đối với đất do doanh nghiệp đang sử dụng làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản
xuất, kinh doanh; do hợp tác xã đang sử dụng đất đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất theo quy định sau: Doanh nghiệp đang sử dụng đất làm mặt bằng xây
dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh hoặc hợp tác xã đang sử dụng đất mà chƣa đƣợc
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải tự rà soát, kê khai việc sử dụng đất và
báo cáo Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng nơi có đất. Trên cơ
sở báo cáo của doanh nghiệp hoặc của hợp tác xã, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố
trực thuộc trung ƣơng nơi có đất kiểm tra thực tế và quyết định xử lý, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất đối với từng trƣờng hợp cụ thể theo quy định tại

Điều 53 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ, nhƣ sau:
- Diện tích đất do doanh nghiệp đang sử dụng đã đƣợc Nhà nƣớc cho thuê,
nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng hợp pháp từ ngƣời khác hoặc đƣợc Nhà nƣớc
giao có thu tiền sử dụng đất mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhƣợng hoặc tiền
sử dụng đất đã nộp cho Nhà nƣớc không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nƣớc đang
sử dụng đúng mục đích thì đƣợc tiếp tục sử dụng và đƣợc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.
- Diện tích đất do hợp tác xã đang sử dụng đã đƣợc Nhà nƣớc cho thuê, nhận
chuyển nhƣợng quyền sử dụng hợp pháp từ ngƣời khác hoặc đƣợc Nhà nƣớc giao
có thu tiền sử dụng đất mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhƣợng hoặc tiền sử
dụng đất đã nộp cho Nhà nƣớc không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nƣớc, đất do
xã viên góp vào hợp tác xã đang sử dụng đúng mục đích thì đƣợc tiếp tục sử dụng
và đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Diện tích đất do doanh nghiệp đang sử dụng đã đƣợc Nhà nƣớc giao không
thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng hợp pháp từ ngƣời khác
hoặc đƣợc Nhà nƣớc giao có thu tiền sử dụng đất mà tiền đã trả cho việc nhận
chuyển nhƣợng hoặc tiền sử dụng đất đã nộp cho Nhà nƣớc có nguồn gốc từ ngân
sách nhà nƣớc đang sử dụng đúng mục đích nhƣng chƣa chuyển sang thuê đất thì
phải chuyển sang thuê đất; trƣờng hợp lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử
dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất. Với diện tích này doanh nghiệp phải lập
phƣơng án sản xuất, kinh doanh trình Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ƣơng xét duyệt; mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất phải đƣợc xác
định trong phƣơng án sản xuất, kinh doanh. Sau khi phƣơng án sản xuất, kinh doanh
đƣợc xét duyệt thì doanh nghiệp đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

- Diện tích đất do hợp tác xã đang sử dụng đã đƣợc Nhà nƣớc giao không thu
tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng hợp pháp từ ngƣời khác hoặc

đƣợc Nhà nƣớc giao có thu tiền sử dụng đất và tiền đã trả cho việc nhận chuyển
nhƣợng hoặc tiền sử dụng đất đã nộp cho Nhà nƣớc có nguồn gốc từ ngân sách nhà
nƣớc đang sử dụng đúng mục đích nhƣng chƣa chuyển sang thuê đất thì phải
chuyển sang thuê đất; trƣờng hợp lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng
đất thì phải nộp tiền sử dụng đất. Với diện tích này thì hợp tác xã phải lập phƣơng
án sử dụng đất gửi Sở Tài nguyên và Môi trƣờng thẩm định trình Uỷ ban nhân dân
tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng quyết định về mục đích sử dụng đất, thời hạn
sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với diện tích đất của
hợp tác xã nông nghiệp xây dựng trụ sở, nhà kho, sân phơi, xây dựng các cơ sở dịch
vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm
muối thì đƣợc Nhà nƣớc giao đất không thu tiền sử dụng đất.
- Diện tích đất của doanh nghiệp hoặc của hợp tác xã không sử dụng, sử dụng
không đúng mục đích, diện tích đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, bị chiếm, thất
thoát; diện tích đất đã cho tổ chức khác, cá nhân thuê hoặc mƣợn sử dụng, liên
doanh liên kết trái pháp luật thì Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ƣơng quyết định thu hồi.
- Diện tích đất ở thì bàn giao cho Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành
phố thuộc tỉnh để quản lý; trƣờng hợp đất ở phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã
đƣợc xét duyệt thì ngƣời sử dụng đất ở đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định về thu tiền sử dụng đất.
- Diện tích đất đã lấn, chiếm; bị lấn, bị chiếm; đang có tranh chấp thì Uỷ ban
nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng giải quyết dứt điểm để xác định
ngƣời sử dụng đất.
Đối với đất do cơ sở tôn giáo đang sử dụng đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất theo quy định sau: Cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất có chùa, nhà thờ,
thánh thất, thánh đƣờng, tu viện, trƣờng đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ
chức tôn giáo và các cơ sở khác của tôn giáo đƣợc Nhà nƣớc cho phép hoạt động
mà chƣa đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải tự rà soát, kê khai việc
sử dụng đất và báo cáo Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng. Bản
kê khai phải thể hiện tổng diện tích đất đang sử dụng và ranh giới thửa đất theo hiện

trạng sử dụng. Đồng thời, bản kê khai còn phải thể hiện diện tích đất mà cơ sở tôn
giáo đã cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mƣợn, ở nhờ, thuê; đã mƣợn, đã nhận tặng
cho của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; đã bị ngƣời khác lấn, chiếm; đƣợc cơ quan
nhà nƣớc có thẩm quyền giao để mở rộng cơ sở tôn giáo; tự mở rộng mà không
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cho phép. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố
trực thuộc trung ƣơng nơi có đất kiểm tra thực tế, xác định ranh giới cụ thể của thửa
đất và quyết định xử lý theo quy định sau:
- Diện tích đất mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đã sử dụng ổn định trƣớc ngày
15/10/1993 thì căn cứ vào nhu cầu sử dụng đất của cơ sở tôn giáo và tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân đó để giải quyết nhằm bảo đảm quyền lợi về sử dụng đất của các bên
phù hợp với thực tế.
- Diện tích đất mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đã sử dụng từ ngày
15/10/1993 đến ngày 30/6/2004 thì quyền sử dụng đất là tài sản cơ sở tôn giáo cho
mƣợn, cho thuê đất; nhà xƣởng sản xuất, kinh doanh gắn liền với đất là tài sản của
cơ sở tôn giáo cho mƣợn, cho thuê nhà xƣởng với điều kiện cơ sở tôn giáo cho
mƣợn, cho thuê đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các
loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất
đai năm 2003 và có văn bản thoả thuận về việc mƣợn đất, thuê đất.
- Diện tích đất tự mở rộng cơ sở tôn giáo mà không đƣợc cơ quan nhà nƣớc có
thẩm quyền cho phép; bị lấn, bị chiếm; đang có tranh chấp thì Uỷ ban nhân dân
tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng giải quyết dứt điểm để xác định ngƣời sử
dụng đất.
- Diện tích đất của cơ sở tôn giáo sau khi đã xử lý sẽ đƣợc cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất khi cơ sở tôn giáo đó đƣợc Nhà nƣớc cho phép hoạt động;
có đề nghị bằng văn bản của tổ chức tôn giáo có cơ sở tôn giáo đó; có xác nhận của
Uỷ ban nhân dân xã, phƣờng, thị trấn nơi có đất về nhu cầu sử dụng đất của cơ sở

tôn giáo đó.
1.6. Hiện trạng, tình hình sử dụng đất của các tổ chức, cơ sở tôn giáo trên
phạm vi cả nƣớc
1.6.1. Hiện trạng sử dụng đất [2]
Tổng diện tích đất của các tổ chức đang quản lý, sử dụng trên toàn quốc là
7.833.142,70 ha, trong đó chủ yếu là diện tích đất sử dụng vào mục đích nông
nghiệp 6.687.695,59 ha (chiếm 85,38%); sử dụng mục đích phi nông nghiệp
845.727,62 ha (chiếm 10,80%); diện tích đất chƣa sử dụng 299.719,49 ha (chiếm
3,83%), đất mặt nƣớc ven biển đƣợc giao, cho thuê là 0,23%, cụ thể:
* Nhóm đất nông nghiệp [2]
Diện tích 6.687.695,59 ha, trong đó hầu hết các loại hình tổ chức đều có diện
tích đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp (trừ các tổ chức ngoại giao), loại hình tổ
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

chức sử dụng đất nông nghiệp chủ yếu là: Các nông, lâm trƣờng (chiếm 86,62%
tổng diện tích đất nông nghiệp), tổ chức sự nghiệp công (chiếm 5,12%), tổ chức
kinh tế (chiếm 4,13%), Ủy ban nhân dân cấp xã (chiếm 3,12% - chủ yếu là đất sản
xuất nông nghiệp phần lớn đây là diện tích đất công ích, đất sản xuất nông nghiệp
khó giao..), các loại hình còn lại diện tích đất nông nghiệp không nhiều nhƣng cũng
đã cho thấy cần phải rà soát chức năng nhiệm vụ của các loại hình tổ chức này có
phù hợp với việc sử dụng đất sản xuất nông nghiệp không, đặc biệt đối với loại hình
tổ chức cơ quan nhà nƣớc, tổ chức chính trị…nếu không phù hợp phải có kế hoạch
thu hồi giao lại cho hộ nông nghiệp sử dụng.
Diện tích đất nông nghiệp do các tổ chức quản lý, sử dụng phân theo các loại
đất chính sau:
- Đất sản xuất nông nghiệp: 796.097,94 ha chiếm 11,19% tổng diện tích đất
nông nghiệp, chủ yếu là các tổ chức: Nông, lâm trƣờng (62,28%), Ủy ban nhân dân
cấp xã (17,39%), tổ chức kinh tế (16,50%).

- Đất lâm nghiệp: 5.761.396,10 ha, chiếm 85,15% tổng số diện tích đất nông
nghiệp, chủ yếu là các tổ chức nông, lâm trƣờng (90,76%), sự nghiệp công (5,71%),
tổ chức kinh tế (2,17%).
- Đất nuôi trồng thủy sản: 87.535,50 ha, chiếm 1,31% tổng số diện tích đất
nông nghiệp, chủ yếu là các tổ chức nông, lâm trƣờng (40,63%), Ủy ban nhân dân
cấp xã (37,10%), tổ chức kinh tế (16,65%).
- Các loại đất muối và đất nông nghiệp khác còn lại: 42.666,05 ha, chiếm
0,64% tổng số diện tích đất nông nghiệp.
* Nhóm đất phi nông nghiệp [2]
Tổng số diện tích đất phi nông nghiệp của các tổ chức đang quản lý, sử dụng
là 845.727,62 ha, các loại hình tổ chức đều có diện tích đất phi nông nghiệp, tập
trung nhiều nhất là các tổ chức sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh
(34,92%), tổ chức kinh tế (24,79%), nông, lâm trƣờng (18,13%), Ủy ban nhân dân
cấp xã (13,79%), tổ chức sự nghiệp công (6,62%) . . .vv.
Trong tổng số diện tích đất phi nông nghiệp do các tổ chức quản lý, sử dụng:
- Đất ở là 15.850,30 ha chiếm 1,87% tổng diện tích đất phi nông nghiệp, diện
tích đất ở chiếm tỷ lệ không nhiều nhƣng lại có ở tất cả các loại hình tổ chức, trong
đó tổ chức kinh tế (44,05%), nông, lâm trƣờng (43,62%), tổ chức sự nghiệp công
(7,45%), Ủy ban nhân dân cấp xã (2,49%), cơ quan nhà nƣớc (1,57%), các tổ chức
chính trị, chính trị xã hội, chính trị xã hội nghề nghiệp (0,17%), thực tế đã cho thấy
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>