Tìm hiểu giá đất và các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất trên địa bàn quận Long Biên thành phố Hà Nội

Kho¸ luËn tèt nghiÖp

NguyÔn V¨n Hïng - §C 46

ĐẶT VẤN ĐỀ
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Đất nước ta đang trong thời kỳ đổi mới mạnh mẽ về mọi mặt nhờ
những bước tiến dài trên tiến trình hội nhập. Không nằm ngoài quy luật
chung: “càng phát triển, con người càng phải tăng cường khai thác, tận dụng
triệt để các nguồn lực”, dân tộc Việt Nam cũng đang phải giải quyết những
mâu thuẫn gay gắt giữa yêu cầu phát triển và đòi hỏi phát triển bền vững.
Nguồn lực quan trọng được ưu tiên hàng đầu là nguồn nhân lực. Con người
với khả năng sáng tạo vô hạn là chất kết dính tốt nhất kết hợp tất cả các yếu tố
còn lại để vận hành có hiệu quả. Nguồn lực trọng yếu tiếp theo là đất đai. Vấn
đề đặt ra đối với đất đai khá phức tạp và khó giải quyết. Tất cả các hoạt động
của con người đều gắn liền với đất đai, từ sản xuất tới sinh hoạt. Nhưng đất
đai là tài nguyên có hạn, tổng diện tích tự nhiên của một quốc gia là cố định
hoặc nếu có thay đổi cũng là rất ít. Vì thế đất đai là tài nguyên quý giá của
mọi quốc gia, giá trị của đất đai thường có thể chiếm tới 50% tổng giá trị tài
sản của một quốc gia. Đất đai là nguồn tài chính tiềm năng đồng thời là nguồn
nội lực cơ bản của đất nước. Mặt khác trong tình hình hiện nay dân số tăng
nhanh, sản xuất mở rộng, quá trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ lớn; tất cả
đều gây áp lực lớn lên đất đai. Do tính chất đặc biệt của hàng hóa đất đai mà
giá đất cũng có sự biến động phức tạp khác biệt với những hàng hóa thông
thường. Trong thời kỳ nóng về phát triển kinh tế thì đất đai và giá đất lại càng
tập trung sự quan tâm chú ý của xã hội. Giá đất là chỉ tiêu phản ánh những
mối quan hệ nội tại giữa đất đai và hàng loạt các yếu tố khác (cung - cầu trên
TT, sự quan tâm lo ngại của người dân, các chính sách pháp luật của Nhà
nước…). Giá đất chịu tác động đồng thời và tổng hợp của nhiều yếu tố. Công
tác định giá đất cần được thực hiện thường xuyên nhằm đưa ra cơ sở quan

trọng để cơ quan Nhà nước thực hiện công tác quản lý Nhà nước đối với đất
1


Kho¸ luËn tèt nghiÖp

NguyÔn V¨n Hïng - §C 46

đai và nhiều mục đích khác. Để tìm hiểu đánh giá về chỉ tiêu này của một địa
phương chúng ta cần và nên tìm hiểu về các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất với
một cái nhìn tổng hợp và biện chứng. Đó sẽ là nền tảng quan trọng nhằm đưa
ra một mức giá chính xác, phù hợp với các cơ sở khoa học và thực tiễn của
TT tại một khu vực nhất định.
Đặt vấn đề giá đất và các yếu tố ảnh hưởng vào địa bàn quận Long
Biên, chúng tôi nhận thấy đây là một đề tài cần được đi sâu tìm hiểu. Quận
Long Biên là một quận mới thành lập nằm ở cửa ngõ thủ đô Hà Nội. Những
tác động của quá trình phát triển của nền kinh tế thủ đô được thể hiện rõ rệt ở
quận trẻ tuổi này. Vì vậy để góp phần giúp cơ quan Nhà nước nắm chắc, quản
chặt quỹ đất, đồng thời tạo điều kiện khuyến khích người dân sử dụng đất có
hiệu quả hơn, một yêu cầu cấp thiết đặt ra là cần tiến hành tìm hiểu giá đất và
xác định các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở địa bàn quận trong thời gian có
nhiều chuyển biến tích cực của nền kinh tế. Được sự tiếp nhận của phòng Tài
nguyên Môi trường quận Long Biên, nhờ sự hướng dẫn và chỉ bảo nhiệt tình
của thầy giáo Thạc sĩ Nguyễn Thắng Trung, tôi tiến hành đề tài: “Tìm hiểu
giá đất và các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất trên địa bàn quận Long Biên
thành phố Hà Nội”.
2. MỤC ĐÍCH, YÊU CẦU NGHIÊN CỨU

2.1. Mục đích
- Điều tra những đặc điểm chính gây áp lực tới việc sử dụng và quản lý đất

đai trên địa bàn quận Long Biên: điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế - xã
hội…
- Tìm hiểu những quy định cụ thể của các cấp chính quyền về giá đất quy
định trên địa bàn quận Long Biên
- Giá đất thực tế trên TT qua các hoạt động trao đổi mua bán của người dân
- Đánh giá mối quan hệ giữa giá Nhà nước quy định và giá đất thực tế trên TT

2


Kho¸ luËn tèt nghiÖp

NguyÔn V¨n Hïng - §C 46

- Xác định một số yếu tố ảnh hưởng rõ rệt tới giá đất trên địa bàn
2.2. Yêu cầu
- Các số liệu, tài liệu phục vụ viết báo cáo sẽ được cập nhật phù hợp với
tình hình thực tiễn trên TT
- Số liệu điều tra đảm bảo khách quan, trung thực, chính xác
- Các kiến thức phục vụ báo cáo đều được lựa chọn thông qua việc trao
đổi, đi sâu tìm hiểu

3


Kho¸ luËn tèt nghiÖp

NguyÔn V¨n Hïng - §C 46

Phần 1

TỔNG QUAN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1. KHÁI NIỆM, ĐẶC TRƯNG CỦA ĐẤT ĐAI

1.1. Khái niệm đất đai
Đất đai là một tài nguyên đặc biệt vô cùng cần thiết cho mọi hoạt động
của các sinh vật nói chung và con người nói riêng. Theo định nghĩa của FAO
đứng trên góc độ sử dụng đất, đất đai là một nhân tố sinh thái (FAO, 1976).
Đất đai bao gồm tất cả các thuộc tính sinh học và tự nhiên của bề mặt trái đất
có ảnh hưởng nhất định đến tiềm năng và hiện trạng sử dụng đất; đó là:
- Khí hậu
- Dáng đất (địa mạo, địa hình)
- Đất (thổ nhưỡng)
- Thủy văn
- Thảm thực vật tự nhiên bao gồm cả rừng
- Cỏ dại trên đồng ruộng
- Động vật tự nhiên
- Những biến đổi của đất do các hoạt động của con người
Đất đai được xem xét ở nhiều góc độ. Phạm vi đầy đủ của đất được xét
theo chiều thẳng đứng và chiều ngang. Chiều ngang là giới hạn tức ranh giới
của khu đất, chiều thẳng đứng ngoài mặt đất còn có cả không gian và dưới
mặt đất.
Đất đai là bộ phận quan trọng nhất trong BĐS. BĐS bao gồm đất đai, vật
kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất đai và vật kiến trúc, cùng
những thứ dùng để nâng cao giá trị sử dụng của BĐS. Điều 66 Luật dân sự của
nước ta quy định: “BĐS là gồm đất đai và vật thể đính với nó. Sản vật của BĐS mà
chưa tách ra là một phần của BĐS đó”. Do tính chất quan trọng của BĐS nói chung
và đất nói riêng nên bất kỳ một phần đất nào trên bề mặt Trái đất cũng có quyền sở
4

Kho¸ luËn tèt nghiÖp

NguyÔn V¨n Hïng - §C 46

hữu được xác định.
1.2. Đặc trưng của đất đai
Đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu
dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng. Đất là đối
tượng nghiên cứu của nhiều ngành khoa học và nhiều kết quả đã chỉ ra nhiều
đặc trưng của đất, sau đây là những đặc trưng tự nhiên được thể hiện hết sức
rõ nét của đất đai:
- Tính cố định về vị trí địa lý:
Vị trí địa lý tự nhiên của đất đai là cố định tuyệt đối, rất khó thay đổi
trừ trường hợp núi lửa, động đất…Đặc tính này có ảnh hưởng lớn đến việc sử
dụng và quản lý tài nguyên này vì nó kéo theo rất nhiều đặc điểm khác của
từng vị trí nhất định về cả xã hội và tự nhiên.
- Tính không tăng:
Đất đai do lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có tính bất biến. Hoạt
động của con người chỉ có thể cải tạo tính chất của đất. Tổng diện tích của
một khu vực hay một quốc gia là cố định tức tổng cung tự nhiên là không đổi.
Nhưng diện tích sử dụng cho một mục đích cụ thể nào đó thì không tuyệt đối
mà có thể thay đổi.
- Tính lâu bền:
Đất đai có thể sử dụng vĩnh cửu. Nếu sử dụng đi đôi với bảo vệ hợp lý,
hiệu quả thì việc đất đai cho phép khai thác một cách bền vững. Đặc tính này
không có ở một tài sản nào khác và trở thành nhân tố quan trọng để đất đai
không phải khấu hao.
- Tính cá biệt:
Đất đai có vị trí địa lý cố định nên tính cá biệt của các thửa đất là rất

rõ ràng. Nếu xét một cách tương đối một phạm vi đất nào đó có thể được coi
là giống nhau các điều kiện cơ bản và có thể thay thế. Nhưng đất đai không
5


Kho¸ luËn tèt nghiÖp

NguyÔn V¨n Hïng - §C 46

giống hàng hóa thông thường khác, tương đối giống nhau chứ không phải là
đồng chất.
Mỗi thửa đất có môi trường cá biệt hình thành đất đai không hoàn toàn
giống nhau. Vì thế một thửa đất này không thể hoàn toàn thay thế bởi một thửa
đất khác. Những điểm tương đồng về điều kiện nhân văn và điều kiện tự nhiên
của các thửa đất cấu thành một khu vực và trở thành một phần tử của khu vực,
hình thành quan hệ hỗ trợ lẫn nhau, bổ sung, hiệp lực… giữa phần tử với toàn
khu vực. Đồng thời giữa các phần tử cũng có quan hệ thay thế, cạnh tranh
nhằm chiếm lĩnh vị trí kinh tế xã hội. Đó là tính khu vực của đất đai.
- Các tính chất khác:
Khi mối quan hệ giữa con người và đất đai hình thành thì bên cạnh đặc
tính tự nhiên vốn có của đất đai còn có đặc tính nhân văn. Đặc tính nhân văn
quan trọng nhất của đất đai là khả năng tách nhập và tính đa dạng về mục đích
sử dụng. Hàng loạt hoạt động của con người đều cần thiết và có liên quan tới
đất đai mà đất đai lại có tính không tăng dẫn đến sự cạnh tranh. Do vậy con
người buộc phải có những quy định và linh hoạt chuyển mục đích sử dụng giữa
các loại đất với nhau. Ngoài ra đất đai có thể tách nhập thông qua những giao
dịch đất đai giữa các chủ thể trong TT. Mặt khác mặc dù những đặc tính tự
nhiên của đất đai là bất biến nhưng vị trí kinh tế xã hội của một mảnh đất thì có
thể thay đổi tùy thuộc vào môi trường sống xung quanh (trong đó có môi
trường xã hội, cơ sở hạ tầng…).

Chính vị trí xác định của một thửa đất làm cho đất đai nói riêng và
BĐS nói chung còn có thêm đặc trưng là tính chịu ảnh hưởng của chính sách,
tính phụ thuộc vào năng lực quản lý và tính ảnh hưởng lẫn nhau. Các đặc
điểm về văn hóa, xã hội tại một địa phương gắn bó chặt chẽ với thửa đất tại
đó. Vì không thể di chuyển được nên BĐS trong đó có đất đai không thể tránh
khỏi ảnh hưởng của các điều chỉnh về chính sách. Do đó việc đầu tư phát triển
xây dựng BĐS được xem là rất phức tạp, đòi hỏi nhiều kiến thức. Các loại chi
6


Kho¸ luËn tèt nghiÖp

NguyÔn V¨n Hïng - §C 46

phí giành cho quản lý BĐS chiếm tỉ lệ không nhỏ trong giá trị của một BĐS.
Mặt khác các BĐS nói chung, các thửa đất và các công trình trong hệ thống
cơ sở hạ tầng có ảnh hưởng tương hỗ với nhau vì nó tạo nên môi trường xung
quanh của một BĐS.
2. KHÁI NIỆM, ĐẶC TRƯNG CỦA THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI

2.1. Khái niệm thị trường đất đai
Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại
lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994). Đó là nơi trao
đổi hàng hóa được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với
người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hóa. Theo nghĩa rộng, khái
niệm này dùng để chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao
đổi và lưu thông hàng hóa cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết họ với nhau.
Theo nghĩa hẹp, TT chỉ khu vực và không gian trao đổi hàng hóa.
Thị trường đất đai là TT giao dịch đất đai và cũng được hiểu theo nghĩa
rộng và nghĩa hẹp. Thị trường đất đai theo nghĩa rộng là tổng hợp các mối

quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong
một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, đây là nơi diễn ra các hoạt
động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai. Thị trường đất đai là một bộ
phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế TT, kể cả với nền kinh tế định
hướng XHCN như ở Việt Nam.
Các yếu tố cơ bản cấu thành nên TT là chủ thể và khách thể:
- Chủ thể TT: bao gồm chủ thể pháp nhân kinh tế có lợi ích độc lập
thực hiện các hoạt động mua và bán, tham gia các quan hệ pháp luật. Ở Việt
Nam chủ thể của TT bao gồm các tổ chức kinh tế, cá nhân, các đoàn thể xã
hội và các pháp nhân khác.
- Giới trung gian TT: là các môi giới về thông tin, trung gian giao dịch,
trọng tài giao dịch, tư vấn khách hàng liên kết giữa các chủ thể với nhau.
- Khách thể TT: là sản phẩm hữu hình hoặc vô hình được trao đổi thông
7


Khoá luận tốt nghiệp

Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46

qua TT. Tựy theo h thng phỏp lut ca mt quc gia c th m khỏch th
ca TT t ai nc ú cú quy nh riờng bit. nc ta, khon 1 iu 5 Lut
t ai 2003 nờu rừ: t ai thuc s hu ton dõn do Nh nc i din s
hu vỡ vy khỏch th ca TT t ai ch l quyn s dng t. Tuy nhiờn
quyn s dng i vi t ai ca chỳng ta cng ó c m rng gn ti
quyn s hu i vi cỏc ti sn thụng thng khỏc. Theo ú quyn s dng
t ai bao gm quyn chim hu, quyn s dng th hin qua cỏc hot ng
trong TT BS nh: chuyn i, chuyn nhng, cho thuờ, cho thuờ li, tha
k, tng cho quyn s dng t, th chp, bo lónh, gúp vn bng quyn s
dng t. Nh vy tr quyn nh ot thuc v Nh nc - i din ch s

hu, ngi s dng t cú quyn t quyt khỏ ln trong vic s dng tha t
ca mỡnh theo ỳng quy nh ca phỏp lut.
2.2. Cỏc c trng ca th trng t ai
ng nhiu gúc khỏc nhau, th trng t ai mang nhiu c
trng, trong ú cú cỏc c trng c bn nht l:
- Th trng t ai l TT khụng hon ho:
Trong thuyt kinh t mt TT hon ho l khi n nh, ngi mua v
ngi bỏn nm c thụng tin y , khụng cú s thỳc ộp mua v bỏn; giỏ tr
TT, giỏ c TT v giỏ tr trao i l ging nhau. S hon ho ũi hi tớnh thun
nht ca cỏc vt th c trao i mua bỏn. So sỏnh cỏc tiờu chun ú vi TT
t ai l khụng tha món. Th trng t ai cú tớnh xỏc nh v phõn húa
cao theo kiu, loi t v tng tha t. S lng ngi tham gia vo TT t
ai khụng nhiu v a phn ch nm c ớt thụng tin. Cung v t ai xột
theo cung t nhiờn l c nh, cung kinh t ớt thay i nhng cu v t ai
hon ton khụng n nh.Mc dự th trng bt ng sn cú ni dung rt
phong phỳ nhng l th trng khụng hon ho. S d nh vy l docỏc thụng
tin v hng hoỏ bt ng sn v th trng bt ng sn khụng y v ph
bin rng rói nh cỏc loi hng hoỏ khỏc. S so sỏnh cỏc bt ng sn cựng
8


Khoá luận tốt nghiệp

Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46

loi khú chớnh xỏ vỡ cỏc tiờu chớ ỏnh giỏ bt ng snkhụng chớnh xỏc nh
i vi cỏc hng hoỏ khỏc( cỏc kt cu cụng trỡnh, cht lng cụng trỡn, v
p kin trỳc, v trớ a lýu o lng mt cỏch tng i khú chớnh
xỏc)Bt ng sn mang tớnh vựng v tớnh khu vc, chỳng khụng lin k nhau
v khụng phi bao gi cng tỡm c bt ng sn cựng loi so sỏnh cnh

tranh mt cỏch mt y . Mt khỏc t ai l ti nguyờn quý giỏ do ú cn
cú s can thip qun lý ca nh nc. ú cng l nhng lý do m TT t ai
cũn c coi l TT cnh tranh khụng hon ton.
- Th trng t ai l TT cung c quyn
i vi cỏc hng hoỏ thụng thng, quan h cung cu v giỏ c thng
din ra theo quy lut chung l: khi cu tng y giỏ tng lờn s kớch thớch tng
cung cõn bng vi cu v kộo giỏ quay tr li mc giỏ cõn bng. Tuy nhiờn
i vi hng hoỏ bt ng sn(c bit l t ai) khi cu tng, cung bt ng
sn khụng th phn ng tng nhanh nh cỏc loi hng hoỏ khỏc. ú l do c
im ca bt ng sn l cn cú thi gian ci to chỳng, thng xõy
dng cỏc cụng trỡnh cn cú thi gian tỡm hiu mi thụng tin v t ai, lm
th tc chuyn nhng, xin cp phộp xõy dng, thit k, thi cụng.
Ngay c ngun cung kinh t cú th thay i ca t ai cng bin ng
rt ớt. Tớnh khan him ca t ai ngy cng tng v cha cú gii phỏp hu
hiu c thc thi. Nhu cu v t ai luụn cú xu hng tng. Vỡ vy yu t
u c trong TT t ai luụn tim tng. Mt khỏc nc ta ngun cung kinh
t do Nh nc quy nh mang tớnh phỏp lý cao.Qỳa trỡnh giao dch v bt
ng sn phi tri qua khõu phỏp lý nờn Nh nc l mt trong cỏc lc lng
tham gia vo hot ng ca th trng bt ng sn. Ti khon 2 iu 5 Lut
t ai 2003 quy nh: Nh nc thc hin quyn nh ot i vi t ai
nh sau: quyt nh mc ớch s dng t thụng qua vic quyt nh, xột
duyt quy hoch s dng t, k hoch s dng t; quy nh v hn mc
giao t v thi hn s dng t; quyt nh giao t, cho thuờ t, thu hi
9


Khoá luận tốt nghiệp

Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46

t, cho phộp chuyn mc ớch s dng t; nh giỏ t.
- Th trng t ai rt nhy cm i vi tng trng kinh t:
Th trng t ai d b tỏc ng lờn xung cựng nhp vi tc tng
trng ca nn kinh t. Mt khỏc TT t ai cng rt nhy cm v mt chớnh
tr, vn húa, xó hi. Cỏc yu t khỏc nh: bin ng chớnh tr, mụi trng xó
hi, phong tc, tp quỏn, tõm lý ngi dõn u cú tỏc ng n hnh vi
mua bỏn ca cỏc ch th. Ngc li, TT t ai núi riờng v TT BS núi
chung cú tỏc ng tr li ti nn kinh t. L mt b phn trong h thng TT
nhng do tớnh cht c bit ca nú m TT t ai c Chớnh ph ca cỏc
nc c bit chỳ ý vi nhiu hot ng iu tit nhm hn ch nhng tht
bi ca TT. Mt vớ d in hỡnh la cn st nh t cui thp k 80 ca th k
XX, õy l nguyờn nhõn ch yu dn ti s phỏ sn ca nhiu cụng ty kinh
doanh BS ti Nht Bn, M, Anh trong cỏc nm 1990 sau ú. Chớnh ph
Nht ó phi khng ch mc tng giỏ nh t ti Tokyo. Cựng vi tỡnh trng
suy thoỏi nn kinh t vo nhng nm 1992-1993 giỏ nh t ti nhiu quc
gia phỏt trin cng gim mnh. Ti Nht nm 1992 giỏ nh gim ti 40% lm
cỏc ngõn hng b kt vn trong vn nh t n 53 ngn t Yờn. Phỏp
cn st tng giỏ nh t t nm 1989-1990 ó lm cho khi lng giao dch
nh t Paris gim 11,5%. Trong cỏc nm 1991-1992, cỏc vn phũng giao
dch trng rng, dn n gim giỏ nh t v trỡ tr trong TT ny núi chung.
Kt qu l Chớnh ph Phỏp ó ban hnh cỏc o lut nhm giỳp ngi mua
gim c tin thu tng ng 10% giỏ mua mt ch mi.
- i vi th trng t ai Vit Nam hin nay:
Ngoi nhng c trng c bn chung, TT t ai ca Vit Nam cũn
ang giai on u phỏt trin mang nhng c trng riờng bit. Th trng
t ai mang nng tớnh t phỏt. Trong mt thi gian khỏ di, cỏc chớnh sỏch
v t ai thiu c v s lng v tớnh hiu lc. Do vy nhng giao dch phỏt
sinh t nhu cu thc t ó to ra tớnh t phỏt ca TT. Trong khong gn hai
10

Khoá luận tốt nghiệp

Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46

chc nm gn õy, TT t ai ó tri qua nhng bin ng bt thng vi
nhng cn st núng, lnh khú lng. Hot ng ca TT t ai cho n nay
cũn nm ngoi tm kim soỏt ca Nh nc. T l giao dch trờn TT di
dng trao tay l khỏ ln.(con s minh ho)
2.3. Tng quan v th trng t ai trờn th gii v Vit Nam
2.3.1. Th trng t ai trờn th gii(ngun ti liu)
Th trng t ai l mt b phn trong TT BS. Lch s phỏt trin TT
BS cỏc nc phỏt trin ó tri qua nhiu giai on vi nhiu mc thi
gian, c phõn tỏch thnh 5 giai on ch yu. Giai on 1 l giai on hỡnh
thnh TT BS mc c s h tng tc c s ban u ca TT quyn s dng
t. Giai on 2, TT BS hon thnh c bn vic cp GCN QSD, c ch
phỏp lý ó rừ rng, th tc ng ký BS c thc hin nghiờm tỳc. Giai
on tip theo Nh nc thit lp c h thng ng ký mt cỏch minh bch
an ton, ỏng tin cy v cú nhng chớnh sỏch hu hiu khuyn khớch c cỏc
nh u t vo TT BS. giai on 4, Nh nc hon ton iu tit cỏc cụng
ty BS bng cỏc th ch. Cui cựng l giai on phỏt trin nht, khi ú TT
khuyn khớch c s u t bi ngun vn t nc ngoi.
Hin nay chỳng ta cú th thy rừ mc phỏt trin ca TT t ai th
gii. Ti cỏc nc t bn, ch s hu t nhõn v rung t ó c xỏc lp
n nh, quỏ trỡnh tớch t t t n nh cao. TT t ai cng mang tớnh c
quyn cao to c s kinh t, chớnh tr cho s vn hnh ca nn kinh t lng
on. Cỏc nc ny thng ỏp dng lut thu i vi vic mua bỏn rung t.
Trong giai on tng trng nhanh, thu hỳt mnh u t nc ngoi thng
din ra nhng cn st tng giỏ t ti cỏc vựng kinh t phỏt trin v cỏc khu ụ
th. Tựy theo tỡnh hỡnh c th ca cn st t m Chớnh ph s cú hỡnh thc tỏc

ng cho phự hp.
T kinh nghim m cỏc quc gia phỏt trin ó tri qua, cỏc quc gia
ang phỏt trin ó tng cng thi hnh nhng chớnh sỏch nhm iu chnh TT
11


Kho¸ luËn tèt nghiÖp

NguyÔn V¨n Hïng - §C 46

đất đai theo hướng tích cực. Để giảm bớt tốc độ và quy mô tích tụ đất đai,
Chính phủ nhiều nước đã thi hành chính sách hạn điền và những quy định hạn
chế quyền chuyển nhượng đất đai. Đất nông nghiệp ở Anbani được coi là
thuộc sở hữu của gia đình nông dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991,
nhưng đến năm 1995 việc bán đất bị coi là bất hợp pháp. Những người đã
nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp nhưng không sử dụng trong vòng một
năm thì đương nhiên bị tước quyền sử dụng. Ở Rumani, một số mảnh đất bị
quy định không được bán trong vòng 10 năm hoặc thậm chí có mảnh không
được bán vĩnh viễn, trong một số trường hợp Nhà nước có thể bắt buộc chủ sở
hữu bán đất cho mình. Ở Bungari, các doanh nghiệp không được quyền
chuyển nhượng những mảnh đất nhận được từ tư nhân hóa doanh nghiệp Nhà
nước. Nhiều nước thuộc Liên Xô trước đây, quyền của nông dân đối với đất
nông nghiệp chỉ đơn thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó. Ở Bangladet theo
Luật ban hành năm 1950, mỗi gia đình được sở hữu đất trồng trọt không quá
13,5 ha đất canh tác cộng với 1,35 ha đất ở, nếu vượt hạn mức phải được Nhà
nước cho phép.
Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất thời kỳ của CNTB đã bị giới
hạn bởi khả năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc. Hiện nay
không còn khả năng này trong khi đó trình độ tích tụ tư bản đã đạt đến đỉnh
cao, nhu cầu mở rộng TT, mở rộng lĩnh vực đầu tư đã thúc ép mở cửa TT đất

đai. Biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất được áp dụng nhiều là cho thuê
đất đai. TT nhà đất trên thế giới đã vượt ra ngoài khuôn khổ một quốc gia, thu
hút sự đầu tư của các nhà tư bản. Tính quốc tế của TT đất đai thể hiện ngày
càng rõ rệt trong xu hướng hội nhập.
2.3.2. Thị trường đất đai ở Việt Nam
Nước ta có một lịch sử phát triển lâu dài. Quá trình hình thành và phát
triển của TT đất đai gắn liền với sự phát triển của xã hội. Chúng ta có thể tìm
hiểu về giá đất qua một số mốc thời gian quan trọng như sau:
12


Khoá luận tốt nghiệp

Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46

- Giai on trc nm 1945:
Thi k ny chỳng ta tri qua hai ch xó hi, xó hi phong kin v
xó hi thc dõn na phong kin. TT t ai trong mt thi gian di hu nh
khụng tn ti. Ngi dõn ớt cú nhu cu trao i t ai tr trng hp gỏn n
ca nụng dõn cho a ch, thc dõn. Khi ú giỏ t cng c quy i thnh
tin.
- Giai on t 1945 n trc 1980:
Sau khi Cỏch mng thỏng 8-1945 thnh cụng Nh nc ta ó ban hnh
nhiu vn bn lut quan trng quy nh rừ rng v t ai. Trong Hin phỏp
1946 v Hin phỏp 1959 ó khng nh nc ta cú ba hỡnh thc s hu i
vi t ai, ú l s hu Nh nc, s hu tp th v s hu t nhõn. Lut
phỏp khụng hon ton nghiờm cm vic mua bỏn t ai nhng cỏc giao dch
trờn TT b hn ch bi phong tro hp tỏc xó v lm n tp th phỏt trin
mnh m. S lng giao dch v nh t khụng nhiu vi phm vi v quy mụ
nh, ch yu l chuyn nhng nh thuc s hu t nhõn gn vi khuụn viờn

t v sang nhng nh thuc s hu Nh nc theo phng thc chuyn
quyn cho thuờ. Giỏ t hỡnh thnh mang tớnh t phỏt v nm ngoi s kim
soỏt ca phỏp lut. TT t ai cha c quan tõm do hon cnh nc ta by
gi cũn chin tranh, tỡnh hỡnh chớnh tr cha n nh.
- Giai on t nm 1980-1992
Nhiu vn bn phỏp quy cú ý ngha t phỏ v t ai c ban hnh.
Ln u tiờn hỡnh thc s hu ton dõn i vi t ai c khng nh trong
Hin phỏp 1980. Nm 1986, t nc ta bt tay vo cụng cuc i mi, t
nn kinh t tp trung quan liờu bao cp chuyn sang nn kinh t hng húa
nhiu thnh phn vn hnh theo c ch TT theo nh hng xó hi ch ngha.
Ngay sau ú, Lut t ai 1987 ra i quy nh nghiờm cm vic mua bỏn,
giao dch t ai. Mc dự vy trờn thc t cỏc giao dch t ai vn din ra.
Nhng ngi tham gia giao dch t tha thun vi nhau hỡnh thnh nờn giỏ
13


Khoá luận tốt nghiệp

Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46

t. Th trng t ai trong thi k ny l TT ngm. u nhng nm 1990
cỏc giao dch v nh phỏt trin, Nh nc cú nhiu chớnh sỏch gim dn ch
phõn phi nh nhng khụng ớt c quan vn tip tc xõy dng cỏc khu nh
tp th phõn cho ngi dõn. Chớnh vỡ vy m nhiu ngi khi c phõn
nh, khụng m em cho thuờ. Hin tng tranh chp v nhiu tiờu cc v
nh xut hin. Trc tỡnh hỡnh ú, nm 1991 Nh nc ban hnh phỏp lnh
nh . Nhng ng thỏi ú u tỏc ng n TT. Hin phỏp 1992 tip tc
khng nh: t ai, rng nỳi, sụng h, ngun nc, ti nguyờn trong lũng
t, ngun li vựng bin, thm lc a v vựng tri, phn vn v ti sn do
Nh nc u t vo cỏc xớ nghip, cụng trỡnh thuc cỏc ngnh v lnh vc

kinh t, vn húa, xó hi, khoa hc, k thut, ngoi giao, quc phũng, an ninh
cựng cỏc ti sn khỏc m phỏp lut quy nh l ca Nh nc, u thuc s
hu ton dõn. (iu 17). Ti iu 18 ghi rừ: Nh nc thng nht qun lý
ton b t ai theo quy hoch v phỏp lut, bo m s dng ỳng mc ớch
v cú hiu qu. Nh nc giao t cho cỏc t chc v cỏ nhõn s dng n
nh lõu di. TT t ai trong giai on ny khụng c phỏp lut tha nhn.
Giỏ t nm ngoi s kim soỏt ca Nh nc.
- Giai on t 1993 n 2003
Mc dự trong mt thi gian di Nh nc nghiờm cm vic trao i mua
bỏn t ai, nhng trờn thc t hin tng ny vn din ra nh mt nhu cu tt
yu. Giỏ t cú xu th ngy cng tng. Vn t ra ũi hi Nh nc phi cú
chớnh sỏch hp lý khc phc. Lut t ai 1993 ó m ra mt bc phỏt
trin mi cho TT BS núi chung v TT t ai núi riờng. Lut quy nh: Nh
nc xỏc nh giỏ cỏc loi t tớnh thu chuyn quyn s dng t, thu tin
khi giao t hoc cho thuờ t, tớnh giỏ tr ti sn khi giao t, bi thng thit
hi v t khi thu hi t. Chớnh ph quy nh khung giỏ t i vi tng vựng
v theo tng thi gian (iu 12, Lut t ai 1993). H gia ỡnh, cỏ nhõn
c Nh nc giao t cú quyn chuyn i, chuyn nhng, cho thuờ, tha
14


Kho¸ luËn tèt nghiÖp

NguyÔn V¨n Hïng - §C 46

kế, thế chấp quyền sử dụng đất. Xuất phát từ 5 quyền này đất đai được xác định
là loại tài sản có giá thông qua giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Luật đất đai 1993 đã được sửa đổi bổ sung 2 lần vào năm 1998 và năm 2001
kèm theo đó là hàng loạt các văn bản hướng dẫn thi hành và cụ thể hóa luật.
Hiện nay, chúng ta đang thi hành Luật đất đai 2003. Trong đó tiếp tục khẳng

định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”. Quyền
của người sử dụng đất được đảm bảo tạo sự công bằng trong xã hội. Người sử
dụng đất hợp pháp có thể tham gia vào các giao dịch. Bản chất của những quy
định này không phải thể hiện tính chất độc quyền của Nhà nước đối với đất đai
ngược lại chúng bảo đảm lợi ích của toàn thể nhân dân. Hoàn toàn đối lập với
các Nhà nước trước đây, mục đích lớn nhất chỉ là bảo vệ lợi ích của tầng lớp
thống trị. Với hệ thống luật pháp đang từng bước được hoàn thiện, TT đất đai
Việt Nam cũng đang ở giai đoạn đầu PT. Đối chiếu với 5 giai đoạn phát triển
của các nước phát triển, Việt Nam đang ở giai đoạn thứ 2. TT này cũng đã trải
qua 2 cơn sốt nóng vào thời kỳ 1993-1995 và 2001-2003. Sau đó là một thời
gian khá dài rơi vào tình trạng đóng băng. Diễn biến của TT đất đai cũng khó
đưa ra dự báo chính xác. Từ năm 2006 khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương
mại thế giới WTO, thì TT đất đai có những nét khởi sắc rõ rệt. Sau khi hàng
loạt cơ chế chính sách nhằm thu hút đầu tư và thúc đẩy TT BĐS được đưa ra
vào thời điểm cuối năm 2006, qua hai tháng đầu năm 2007, TT đang có chuyển
biến tích cực. Khách hàng đang ồ ạt đến tìm hiểu và đặt mua tại nhiều dự án
khu dân cư, khu đô thị và căn hộ cao cấp.
- Giai đoạn sau 2003.
3. CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT

3.1. Giá đất
3.1.1. Khái niệm giá đất
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên. Con người không thể trực tiếp làm ra
nó. Vì vậy đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt. Hàng hóa thông thường là
15


Kho¸ luËn tèt nghiÖp

NguyÔn V¨n Hïng - §C 46

sản phẩm của lao động, thỏa mãn một nhu cầu nào đó của con người được
đưa vào tiêu dùng thông qua trao đổi và mua bán. Mác đã nói đất đai là phái
sinh của hàng hóa, là hàng hóa đặc biệt. Đất đai có giá trị sử dụng to lớn
nhưng lại không có giá trị.Theo quan điểm của kinh tế chính trị Mác- LêNin
“Giá trị hàng hóa là sức lao động của người sản xuất “kết tinh” vào trong
hàng hóa đó”. Theo cách định nghĩa giá cả hàng hóa nói chung là biểu hiện
thành tiền giá trị của hàng hóa đó. Do đó đối với đất đai, giá cả không phản
ánh giá trị, mà phản ánh tác dụng của nó trong hoạt động kinh tế. Giá cả đất
đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp trong một
khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể cho khả năng
thu lợi đến đó và tương ứng với nó là mức giá cả phù hợp.
Trên thế giới ở phần lớn các nước có nền kinh tế TT giá đất là biểu hiện
mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Giá đất là giá bán quyền sở hữu đất tức
là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác
định. Theo quy định trong hệ thống luật pháp của nước ta, đất đai thuộc sở
hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Tại khoản 23 điều 4 Luật đất đai 2003 quy định: “Giá quyền sử dụng đất (sau
đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước
quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”. Giá
đất được hình thành trong 3 trường hợp:
1. Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo
khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật đất đai 2003;
2. Do đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
3. Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ;
góp vốn bằng QSDĐ (Điều 55 Luật đất đai 2003).
Như vậy ở nước ta có 2 loại giá đó là giá TT và giá quy định của Nhà
nước. Giá quy định của Nhà nước được sử dụng để thực hiện mối giao dịch
16

Khoá luận tốt nghiệp

Nguyễn Văn Hùng - ĐC 46

gia Nh nc va ngi s dng t. Giỏ t trờn TT cng nh cỏc loi hng
hoỏ khỏc trong c ch TT c hỡnh thnh v vn ng theo cỏc quy lut sn
xut hng hoỏ, quy lut giỏ tr, quy lut cung cu, quy lut cnh tranh...Tuy
nhiờn c ch biu hin ca cỏc quy lut ny i vi giỏ t mang nhng c
trng riờng bit.
3.1.2. c trng ca giỏ t
Tớnh cht c bit ca t ai ó lm cho giỏ t cú mt s c trng d
nhn thy nh sau:
- Giỏ t khụng ging nhau v c s giỏ c:
i vi nhng hng húa thụng thng , giỏ c hng hoỏ cú th da vo
giỏ tr hoc lng lao ng xó hi cn thit to ra c sn phm tớnh giỏ
tr. Cũn giỏ t khụng cú c s xỏc nh giỏ thun nht nh vy. Nhiu yu t
tỏc ng ti vic xỏc nh giỏ t, trong ú cú yu t ch quan ca con ngi.
Ngi mua v ngi bỏn ng ý mt mc giỏ da trờn nhng tớnh toỏn v
kinh t v ti mt trng thỏi tõm lý nht nh tỏc ng.
- Giỏ t khụng ging nhau v thi gian hỡnh thnh
Cỏc hng húa thụng thng cú mt TT tng i hon chnh. Giỏ c
hng húa d dng hỡnh thnh trong mt thi gian ngn. Ngc li, t ai cú
tớnh cỏ bit ln, TT t ai khụng hon chnh cho nờn giỏ c t ai c hỡnh
thnh trong thi gian di, c bn khú so sỏnh vi nhau. Mt khỏc giỏ t li
bin ng va ụng thi chiu tac ụng cua hang loat cac yờu tụ. Vi võy, giỏ t
c hinh thanh tai cac thi iờm khac nhau. Tuy nhiờn tai bõt ky thi iờm
nao thi gia t cung la kờt qua cua qua trinh xem xet lõu dai t qua kh ti
tng lai. No phan anh manh t o a s dng ra sao, tng lai co kha nng

dung vao viờc gi.
- Giỏ t ai khụng phai la biờu hiờn tiờn tờ cua giỏ tri t ai
t ai khụng phai la san phõm cua lao ụng. Giỏ cua cac hang hoa
thụng thng phan anh gia tri cua no. t ai khụng co gia ca, khụng co giỏ
17


Kho¸ luËn tèt nghiÖp

NguyÔn V¨n Hïng - §C 46

thành sản xuất. Giá cả đất đai phản ánh giá trị tài nguyên và tài sản trên đó cụ
thể là phản ánh khả năng sinh lợi hoặc hiệu quả của vốn đầu tư. Vì vậy việc
tính đúng, tính đủ, tính hết được giá trị vốn của đất là khá phức tạp và khó
khăn. Trong thực tế, khi khai phá đất đai có giá thành, nhưng phần giá cả khai
phá đó chủ yếu là đầu tư vào đất đai và thu lợi đầu tư tương ứng, thực chất
đây là phụ gia của giá đất.
- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu quyết định
Trong TT của các hàng hóa thông thường, giá cả phản ánh tương quan
cung cầu. TT đất đai có cung tự nhiên là hạn chế, tính co dãn trong cung kinh
tế cũng không lớn. Giá đất cũng chịu tác động của cán cân cung cầu với xu
hướng cung có hạn còn cầu luôn tăng vì vậy giá đất chủ yếu phụ thuộc vào
nhu cầu của xã hội.
- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt
Tính cá biệt của từng mảnh đất làm cho giá cả TT của đất rất khó hình
thành thống nhất tạo nên tính đặc trưng khu vực rõ ràng. Đồng thời những
tương đồng về những đặc tính tự nhiên, xã hội cũng làm cho giá của các mảnh
đất gần nhau có sự ảnh hưởng lẫn nhau. Như vậy, giá đất chứa đựng yếu tố
địa phương, yếu tố vùng, tính khu vực và tính cá biệt.
- Giá đất không giống nhau về hiện tượng khấu hao

Hàng hóa thông thường trong quá trình sử dụng bị hao mòn theo thời
gian. Giá trị hàng hóa bị giảm theo thời gian vì vậy người ta tính khấu hao
cho hàng hóa. Thực tế việc sử dụng đất không có hiện tượng khấu hao thậm
chí còn có hiện tượng tăng giá trị. Ở nước ta, trong TT quyền sử dụng đất đối
với những mảnh đất có thời hạn sử dụng thì giá cả quyền sử dụng đất sẽ tỷ lệ
thuận với thời hạn sử dụng còn lại.
- Giá đất có xu hướng tăng cao rõ ràng
Tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông
thường. Điều này có thể dễ dàng lý giải do tính chất ngày càng khan hiếm của
18


Kho¸ luËn tèt nghiÖp

NguyÔn V¨n Hïng - §C 46

đất đai. Nguồn cung thì có hạn mà nhu cầu đối với đất đai thì thường xuyên
tăng cao do hàng loạt các hoạt động của con người đều có liên quan trực tiếp
hoặc gián tiếp tới đất đai.
3.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất
Giá đất phản ánh giá trị sinh lời của đất. Qua một quá trình dài tìm hiểu
các nhà nghiên cứu đã đưa ra hai yếu tố chính là cơ sở quan trọng xác định
giá đất. Đó là địa tô và mức lợi tức (lãi suất ngân hàng).
3.2.1. Địa tô là căn cứ hình thành giá đất
Khi nghiên cứu về ruộng đất trong chế độ tư hữu về tư liệu sản xuất
C.Mác đã chỉ ra rằng: “Địa tô là một trong những căn cứ hình thành giá đất”.
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp
tạo ra thuộc về người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và
tồn tại cùng chế độ tư hữu về ruộng đất từ chế độ chiếm hữu nô lệ, phong kiến
TBCN và cả trong thời kỳ quá độ lên CNXH. Điều khác biệt là ở cách thức

phân phối và đối tượng được nhận địa tô trong các xã hội khác nhau là khác
nhau. Trong CNTB, theo Mác “Địa tô TBCN là bộ phận của lợi nhuận siêu
ngạch nằm ngoài lợi nhuận bình quân do người công nhân làm thuê trong
nông nghiệp tạo ra, mà nhà tư bản thuê đất phải trả cho địa chủ dưới dạng tiền
thuê đất”. Bản chất của địa tô phản ánh mối quan hệ giữa địa chủ và nhà tư
bản kinh doanh nông nghiệp và người công nhân nông nghiệp. Đây là tiền trả
cho việc sử dụng đất, thuộc về địa chủ - người sở hữu ruộng đất. Địa tô có
được là một phần lợi nhuận mà nhà tư bản thu được từ hoạt động sản xuất
kinh doanh trên đất, khi lợi nhuận tăng lên làm cho địa tô tăng lên từ đó giá
đất cũng tăng theo. Tuỳ theo tính chất mà các nhà nghiên cứu chia địa tô
thành các loại khác nhau.
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những
mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi tiêu
thụ hơn…) làm tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn. Đây là độ chênh lệch giữa
19


Kho¸ luËn tèt nghiÖp

NguyÔn V¨n Hïng - §C 46

giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Nguồn gốc của địa tô chênh
lệch là do lao động nông nghiệp tạo ra. Có hai loại địa tô chênh lệch, gồm: địa
tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. Địa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch
thu được trên những mảnh ruộng có độ phì tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí
gần TT tiêu thụ. Địa tô chênh lệch I do độ phì của đất mang lại. Địa tô chênh
lệch II là lợi nhuận thu được do đầu tư thâm canh mang lại. Sự xuất hiện của
loại địa tô này chính là sự đầu tư tư bản không bằng nhau trên cùng một mảnh
đất dẫn đến sản phẩm thu được khác nhau. Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh
lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất có cả hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo

nên. Địa tô chênh lệch có thể được tính theo công thức sau:
Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội - Giá cả sản xuất cá biệt
Theo công thức trên thì nếu nhà tư bản sản xuất kinh doanh trên những
mảnh đất xấu nhất thì sẽ không phải nộp địa tô.
Ngoài địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, địa tô tuyệt đối là số dư
của giá trị hàng nông sản vượt quá giá cả sản xuất mà người làm nông nghiệp
tạo ra. Trong chế độ CNTB, người sở hữu đất cho thuê đất nhất loạt thu về số
địa tô nhất định, loại này không kể tốt hay xấu. Đây là số chênh của giá trị
hàng nông sản vượt quá giá cả sản xuất. Trong một thời gian dài, kỹ thuật sản
xuất nông nghiệp lạc hậu hơn so với kỹ thuật sản xuất công nghiệp, cấu thành
hữu cơ của tư bản nông nghiệp tương đối thấp, tư bản khả biến chiếm tỷ trọng
lớn có thể thuê được nhiều công nhân, làm ra càng nhiều giá trị thặng dư.
Trong điều kiện đầu tư giống nhau, tỷ suất giá trị thặng dư giống nhau, nông
nghiệp mang lại giá trị thặng dư nhiều nhiều hơn trong công nghiệp, hàng
nông sản bán ra theo giá trị cao hơn giá cả sản xuất, số chênh của nó chính là
địa tô tuyệt đối. Sự độc quyền tư hữu đất đai là nguyên nhân căn bản hình
thành địa tô tuyệt đối. Vì vậy việc quốc hữu hóa ruộng đất, xóa bỏ độc quyền
tư hữu về ruộng đất sẽ xóa bỏ địa tô tuyệt đối.
20


Kho¸ luËn tèt nghiÖp

NguyÔn V¨n Hïng - §C 46

3.2.2. Lãi suất ngân hàng (Mức lợi tức)
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá
đất có thể thay đổi tăng hay giảm. Khi lãi suất ngân hàng cao thì số tiền lưu
thông trên TT để mua đất sẽ giảm xuống vì nhà tư bản nhận thấy gửi tiền vào
ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để thu địa tô. Ngược lại khi lãi suất ngân

hàng giảm xuống, nhà tư bản có xu hướng huy động tiền vào mua đất. Vấn đề
đặt ra đó là số tiền mua đất này phải tăng lên do tâm lý người bán đất sẽ để lại
đất thu địa tô lợi hơn là bán để lấy tiền gửi tiền vào ngân hàng với lợi nhuận
thấp hơn. Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội nói chung thì lãi suất có xu
hướng giảm do đó giá đất sẽ ngày càng tăng.
Thông thường người chủ đất căn cứ vào mức lãi suất ngân hàng bình
quân trong một thời gian nhất định có thể đảm bảo an toàn tránh những nhân
tố cá biệt xảy ra. Lãi suất ngân hàng trong cùng một Quốc gia là sấp xỉ như
nhau chênh lệch không đáng kể. Lãi suất ngân hàng quyết định đến giá đất
nói chung và không quyết định đến sự chênh lệch giá đất giữa nông thôn với
thành thị.
Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất,
với mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã
tổng kết và đưa ra công thức xác định giá đất như sau:
Giá đất =

Địa tô
Lãi suất ngân hàng

3.2.3. Quan hệ cung - cầu trên thị trường
3.2.3.1. Cung về đất
Cung về đất là số lượng các loại đất mà xã hội dùng cho sản xuất và
sinh hoạt do lãnh thổ cung cấp. Có thể chia cung về đất làm hai loại: Cung
cấp tự nhiên và cung cấp kinh tế.

21


Kho¸ luËn tèt nghiÖp

NguyÔn V¨n Hïng - §C 46

- Cung tự nhiên: là số lượng đất đai đã khai thác sử dụng và tài nguyên
đất đai chưa khai thác sử dụng, cung đất tự nhiên tương đối ổn định. Tổng
cung tự nhiên được thể hiện bằng đại lượng tổng diện tích tự nhiên của một
vùng, một quốc gia…
- Cung kinh tế: là lượng đất đai tự nhiên được đầu tư lao động để khai
thác và sử dụng trở thành đất đai cung cấp trực tiếp cho sản xuất và đời sống
với một mục đích xác định. Cung kinh tế chỉ biến động trong cung tự nhiên và
có tính đàn hồi. Biến đổi của lượng cung kinh tế đất đai không chỉ bao gồm
biến đổi tổng lượng mà còn bao gồm biến đổi trên số lượng và diện tích của
một loại đất dùng nào đó sinh ra do hiệu quả sử dụng đất biến đổi.
3.2.3.2. Cầu về đất
Có thể tổng hợp nhu cầu của nhân loại đối với các loại đất sản xuất, sinh
hoạt thành hai nhóm lớn. Đó là nhu cầu đất nông - lâm nghiệp và nhu cầu đất
phi nông nghiệp. Nền kinh tế phát triển tạo ra ảnh hưởng to lớn đối với nhu cầu
về đất đai. Mở rộng quy mô kinh tế dẫn đến mở rộng tổng lượng về nhu cầu đất
đai, biến đổi cơ cấu tài sản dẫn đến biến đổi nhu cầu về đất đai. Theo phát triển
kinh tế xã hội nhu cầu đất đai của loài người không ngừng tăng lên, mâu thuẫn
cung cầu đất đai ngày càng gay gắt, đòi hỏi loài người phải không ngừng nâng
cao trình độ sử dụng đất đai, tìm cách cân bằng cung cầu về đất.
3.2.3.3. Quan hệ cung cầu về đất trên TT
Cung - cầu tác động lẫn nhau ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất và làm
cho giá đất luôn biến động. Trên thực tế, cung và cầu cân bằng ở bất cứ một
thời điểm cụ thể nào đó. Nếu các điều kiện khác không thay đổi ở một thời
điểm nào đó, mọi sự giảm xuống về cung hay sự tăng lên về cầu sẽ làm cho
giá cả tăng lên, và ngược lại mọi sự giảm xuống về cầu hay tăng lên về cung
sẽ làm cho giá đất giảm xuống. Quan hệ “cung - cầu” trên TT đất đai diễn
biến có phần khác so với TT hàng hóa thông thường khác.
Như đã biết, cung về lượng hàng hóa, dịch vụ là lượng hàng hóa, dịch

22


Kho¸ luËn tèt nghiÖp

NguyÔn V¨n Hïng - §C 46

vụ mà người bán có khả năng bán và sẵn sàng bán ở một mức giá nhất định.
Cầu về hàng hóa dịch vụ là lượng hàng hóa dịch vụ mà người mua có khả
năng mua và sẵn sàng mua ở mức giá nhất định trong khoảng thời gian xác
định. Cung - cầu về đất trên TT luôn mang tính không gian và thời gian, trong
đó tính chất vùng mang tính chất đặc thù, bởi vì đất không thể tái tạo được, cố
định về số lượng (lượng cung) và vị trí do đó khả năng cung về đất của vùng
cũng mang tính ổn định. Chính vì thế, giá đất có sự chênh lệch khá lớn giữa
các vùng, các địa phương khác nhau.
Xét trong một không gian rộng hơn thì thông thường nhu cầu về đất
của các thành phố và khả năng quỹ tiền tệ trong dân cư dùng để mua quyền sử
dụng đất lớn hơn ở nông thôn, nên mối tương quan “cung - cầu” về đất giữa
thành thị và nông thôn chênh lệch nhau khá lớn. Mặt khác, sự chênh lệch này
còn được thể hiện giữa các khu vực trong cùng một thành phố có điều kiện
phát triển kinh tế - xã hội khác nhau.

Mối quan hệ cung cầu về đất đai được thể hiện qua các đồ thị sau:
Tiền thuê đất (R)

D0

D1 S

Tiền thuê đất (R)

D0 D1

R1

E1

R0

E

0

R1

Số lượng đất
R1’
R0

S'

S

0
23

Số lượng đất


Kho¸ luËn tèt nghiÖp

NguyÔn V¨n Hïng - §C 46

(Đồ thị 1)

(Đồ thị 2)

- Đồ thị 1:
Khi cung (S) cố định, nếu cầu tăng lên từ D0 đến D1 thì điểm cân bằng
cung cầu E di chuyển thành E’, tiền thuê đất tại điểm cân bằng sẽ tăng theo xu
hướng tăng của cầu từ R0 đến R1.
- Đồ thị 2:
Trong quá trình phát triển, một xu hướng dễ nhận thấy là cung về đất
nông nghiệp luôn giảm nhưng ngược lại cung về đất ở đô thị thì luôn tăng và
có nguy cơ dịch sang phải từ S sang S’. Giả sử cung về đất ở đô thị trên TT là
S. Khi cầu tăng từ D0 đến D1 thì tiền thuê đất sẽ tăng lên từ R 0 đến R1 và diễn
ra trong một khoảng thời gian nhất định. Nhưng khi cung S tăng lên đến S’ thì
kéo theo tiền thuê đất sẽ giảm xuống từ R1 đến R1’. Cung có tăng nhưng cầu
tăng mạnh hơn cung nên kéo theo tiền thuê đất vẫn tăng.
Công thức biểu thị mối quan hệ giữa tiền thuê đất và giá đất:
Tiền thuê đất (R)
Giá đất =
Lãi suất (r)
Theo công thức trên giá đất và tiền thuê đất có mối quan hệ tỷ lệ thuận.
Giả sử lãi suất ngân hàng không thay đổi nếu tiền thuê đất tăng thì giá đất
cũng tăng và ngược lại. Nhìn chung mức giá được hình thành tại một trạng
thái cân bằng chỉ là tương đối và có thể bị thay đổi do chịu tác động của các
yếu tố tác động đến cung cầu.
3.3. Sự cần thiết của hoạt động định giá đất
“Giá đất” là đại lượng quan trọng phản ánh trạng thái của TT và có vai

trò thiết yếu trong việc quản lý của Nhà nước. Nhà nước điều tiết quản lý đất
đai qua giá. Giá đất là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất
tiếp cận với cơ chế TT đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng
trong phân phối đất đai, hướng người sử dụng đất thực hiện theo nghĩa vụ của
24


Kho¸ luËn tèt nghiÖp

NguyÔn V¨n Hïng - §C 46

chính mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch sử
dụng đất và pháp luật. Dựa vào giá đất, các khoản thuế liên quan tới đất đai và
các BĐS nói chung được tính toán một cách công bằng, hợp lý. Không những
thế giá đất mà Nhà nước sử dụng còn là cơ sở để tính tiền đền bù cho diện
tích đất thu hồi để xây dựng các công trình công cộng. Đối với các tổ chức và
cá nhân trong xã hội, giá trị định giá chính xác cũng có vai trò quan trọng
trong các giao dịch. Vì vậy có thể nói giá đất là phương tiện thể hiện nội dung
kinh tế của các quan hệ quyền sử dụng đất trong chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất; là căn cứ tính toán giá trị thu tiền khi giao đất, bồi thường
thiệt hại về đất khi thu hồi và khi tính thuế đất. Định giá đất là xác định giá cả
được người bán và người mua chấp nhận. Do tính chất quan trọng của nó nên
cơ chế định giá càng cần phải hoàn thiện.
3.4. Nguyên tắc định giá đất
Các nguyên tắc định giá đất có mối quan hệ chặt chẽ với nhau. Vì vậy khi
định giá chúng ta cần xem xét tổng hợp tất cả các nguyên tắc cơ bản như sau:
3.4.1. Nguyên tắc thay thế
Đất đai có tính khu vực. Giá cả của một thửa đất nào đó chịu sự ràng
buộc với giá trị sử dụng của thửa đất khác tương đồng cùng loại hình có khả

năng thay thế nó. Nguyên tắc thay thế là nguyên tắc cơ bản và là cơ sở của
phương pháp so sánh. Tuy nhiên do tính chất đặc biệt của đất đai vì vậy việc
cần thiết là cần phải hiệu chỉnh các điều kiện của thửa đất so sánh từ đó mới
xác định được giá của thửa đất chờ định giá.
3.4.2. Nguyên tắc thu nhập
Giá đất phản ánh mức thu lợi trên đất tức là thu nhập của thửa đất. Giá
đất được hình thành trong một quá trình lâu dài. Công việc định giá đất đưa ra
mức giá ở hiện tại nhưng cần dựa trên những tài liệu trong quá khứ và dự báo
cho tương lai. Nguyên tắc thu nhập rất cần thiết đối với phân tích khu vực
25