Một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản tại tổng công ty Vinaconex

MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT.....................................................1
DANH MỤC BẢNG, BIỂU, SƠ ĐỒ, HÌNH VẼ...................................2
LỜI MỞ ĐẦU......................................................................................... 4
CHƯƠNG 1. THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ KINH
DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TỔNG CÔNG TY CỔ PHẦN XNK
& XD VIỆT NAM VINACONEX..........................................................6
I. Lý thuyết về đầu tư bất động sản...........................................................6
1. Khái niệm và Đặc điểm.........................................................................6
1.1. Khái niệm......................................................................................6
1.2. Đặc điểm.......................................................................................7
2. Phân loại đầu tư bất động sản................................................................7
2.1. Theo nguồn vốn.............................................................................7
2.2. Theo nội dung đầu tư....................................................................9
2.3. Theo hình thức đầu tư...................................................................9
3. Vốn và nguồn vốn đầu tư bất động sản.................................................9
3.1. Vốn đầu tư bất động sản...............................................................9
3.2. Nguồn huy động:.........................................................................10
4. Các giai đoạn của quá trình đầu tư bất động sản.................................11
4.1. Giai đoạn chuẩn bị đầu tư..........................................................11
4.2. Giai đoạn thực hiện đầu tư.........................................................12
4.3. Giai đoạn vận hành kết quả đầu tư.............................................12
5. Các chỉ tiêu đánh giá kết quả và hiệu quả đầu tư kinh doanh bất động
sản...........................................................................................................13
5.1. Kết quả đầu tư............................................................................13
5.2. Hiệu quả đầu tư..........................................................................15
Chu Hải Nam – Đầu tư 47B GVHD: ThS. Phan Thu Hiền
6. Vài nét về hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản ở Việt Nam hiện
nay...........................................................................................................19
II. Giới thiệu về tổng công ty Vinaconex.................................................20
1. Quá trình hình thành và phát triển.......................................................20

2. Cơ cấu tổ chức.....................................................................................21
3. Một số lĩnh vực hoạt động chủ yếu.....................................................23
III. Thực trạng đầu tư kinh doanh bất động sản tại tổng công ty
Vinaconex...................................................................................................25
1. Vốn và nguồn vốn...............................................................................25
1.1. Vốn..............................................................................................25
1.2. Nguồn vốn...................................................................................27
2. Nội dung đầu tư...................................................................................31
2.1. Đầu tư kinh doanh chung cư cao tầng và khu đô thị mới............33
2.2. Đầu tư kinh doanh cao ốc văn phòng cho thuê...........................37
2.3. Đầu tư kinh doanh khách sạn – khu du lịch................................40
2.4 Đầu tư kinh doanh trung tâm thương mại....................................44
2.5 Đầu tư kinh doanh khu công nghiệp............................................47
3. Quản lý của tổng công ty đối với hoạt động đầu tư kinh doanh bất
động sản..................................................................................................50
3.1. Giai đoạn chuẩn bị đầu tư..........................................................50
3.2. Giai đoạn thực hiện đầu tư.........................................................51
3.3. Giai đoạn vận hành.....................................................................53
IV. Đánh giá chung về hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của
tổng công ty Vinaconex.............................................................................54
1. Phân tích hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của tổng công ty
theo mô hình S.W.O.T............................................................................54
1.1. Điểm mạnh (S – Strengths).........................................................54
Chu Hải Nam – Đầu tư 47B GVHD: ThS. Phan Thu Hiền
1.2. Điểm yếu (W - Weaknesses).......................................................55
1.3. Cơ hội (O – Opportunities).........................................................56
1.4. Thách thức (T – Threats).............................................................56
2. Đánh giá hiệu quả đầu tư.....................................................................57
2.1. Hiệu quả tài chính.......................................................................57
2.2. Hiệu quả kinh tế xã hội...............................................................59

3. Một số hạn chế còn tồn tại và nguyên nhân........................................62
CHƯƠNG 2. MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT
ĐỘNG ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TỔNG
CÔNG TY CỔ PHẦN XNK & XD VIỆT NAM VINACONEX.........65
I. Định hướng của tổng công ty về chiến lược phát triển hoạt động đầu
tư kinh doanh bất động sản......................................................................65
1. Chiến lược chung ...............................................................................65
2. Chiến lược phát triển hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản.......66
II. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động đầu tư kinh doanh
bất động sản tại tổng công ty Vinaconex.................................................68
1. Nhóm giải pháp về cơ cấu tổ chức và nhân sự....................................68
2. Nhóm giải pháp về quản lý hoạt động đầu tư.....................................70
3. Nhóm giải pháp về kỹ thuật và công nghệ..........................................70
4. Nhóm giải pháp về huy động vốn.......................................................72
5. Nhóm giải pháp về sử dụng vốn..........................................................73
6. Nhóm giải pháp về chiến lược kinh doanh..........................................74
7. Nhóm giải pháp về quảng bá và phát triển thương hiệu.....................74
KẾT LUẬN...........................................................................................76
TÀI LIỆU THAM KHẢO....................................................................77
Chu Hải Nam – Đầu tư 47B GVHD: ThS. Phan Thu Hiền
1
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
• ODA: Vốn hỗ trợ phát triển chính thức (Official Development Assistant)
• FDI: Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (Foreign Direct Investment)
• KLV ĐTTH: Khối lượng vốn đầu tư thực hiện
• CPXD: Chi phí xây dựng
• CPTB: Chi phí thiết bị
• CPGPMB: Chi phí giải phóng mặt bằng
• CPQL: Chi phí quản lý
• CPTV: Chi phí tư vấn

• CP ≠: Chi phí khác
• DT: Doanh thu
• LN: Lợi nhuận
• NLSX: Năng lực sản xuất
• NNS: Nộp ngân sách
• NTTT: Ngoại tệ thực thu
• LD: Lao động
• VĐT: Vốn đầu tư
• VĐTKDBĐS: Vốn đầu tư kinh doanh bất động sản
• CC: Chung cư
• KĐT: Khu đô thị
Chu Hải Nam – Đầu tư 47B GVHD: ThS. Phan Thu Hiền
2
DANH MỤC BẢNG, BIỂU, SƠ ĐỒ, HÌNH VẼ
A. Bảng biểu:
• Bảng 1.1. Quy mô và tốc độ tăng vốn đầu tư bất động sản của tổng công ty
Vinaconex trong giai đoạn 2003 – 2008
• Bảng 1.2. Tỷ trọng vốn đầu tư bất động sản trong tổng vốn đầu tư của tổng
công ty Vinaconex trong giai đoạn 2003 – 2008
• Bảng 1.3. Cơ cấu vốn đầu tư bất động sản của tổng công ty Vinaconex giai
đoạn 2003 – 2008.
• Bảng 1.4. Tỷ trọng từng nguồn vốn trong tổng vốn đầu tư bất động sản của
tổng công ty Vinaconex giai đoạn 2003 – 2008.
• Bảng 1.5. Vốn đầu tư kinh doanh bất động sản của tổng công ty Vinaconex
giai đoạn 2003 – 2008 theo từng nội dung.
• Bảng 1.6 Tỷ trọng vốn đầu tư kinh doanh bất động sản của tổng công ty
Vinaconex giai đoạn 2003 – 2008 theo từng nội dung.
• Bảng 1.7. Tổng hợp vốn đầu tư kinh doanh chung cư cao tầng và KĐT mới
của tổng công ty Vinaconex giai đoạn 2003 – 2008.
• Bảng 1.8. Một số dự án đầu tư chung cư cao tầng & khu đô thị mới Vinaconex

đã và đang thực hiện hoặc tìm kiếm cơ hội đầu tư.
• Bảng 1.9. Tổng hợp vốn đầu tư kinh doanh cao ốc văn phòng cho thuê của
tổng công ty Vinaconex giai đoạn 2003 – 2008.
• Bảng 1.10. Tổng quan về 2 dự án cao ốc văn phòng đang được thực hiện của
tổng công ty Vinaconex
• Bảng 1.11. Tổng hợp vốn đầu tư kinh doanh khách sạn – khu du lịch của tổng
công ty Vinaconex giai đoạn 2003 – 2008.
Chu Hải Nam – Đầu tư 47B GVHD: ThS. Phan Thu Hiền
3
• Bảng 1.12. Một số dự án đầu tư khách sạn – khu du lịch Vinaconex đã và đang
thực hiện hoặc tìm kiếm cơ hội đầu tư
• Bảng 1.13. Tổng hợp vốn đầu tư kinh doanh trung tâm thương mại của tổng
công ty Vinaconex giai đoạn 2003 – 2008.
• Bảng 1.14. Các dự án đầu tư trung tâm thương mại Vinaconex đã và đang thực
hiện
• Bảng 1.15. Tổng hợp vốn đầu tư kinh doanh khu công nghiệp của tổng công ty
Vinaconex giai đoạn 2003 – 2008.
• Bảng 1.16. Các dự án đầu tư khu công nghiệp Vinaconex đang thực hiện và
tìm kiếm cơ hội đầu tư
• Bảng 1.17. Doanh thu tăng thêm trên vốn đầu tư trong lĩnh vực đầu tư kinh
doanh bất động sản của tổng công ty Vinaconex (giai đoạn 2003 – 2008)
• Bảng 1.18. Lợi nhuận tăng thêm trên vốn đầu tư trong lĩnh vực đầu tư kinh
doanh bất động sản của tổng công ty Vinaconex (giai đoạn 2003 – 2008)
• Bảng 1.19. Mức đóng góp cho NSNN từ lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động
sản của tổng công ty Vinaconex (giai đoạn 2003 – 2008)
• Bảng 1.20. Số chỗ việc làm tăng thêm từ lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động
sản của tổng công ty Vinaconex (giai đoạn 2003 – 2008)
B. Hình vẽ
• Hình 1.1. Sơ đồ tổ chức của tổng công ty Vinaconex
• Hình 1.2. Cơ cấu nguồn vốn đầu tư kinh doanh bất động sản tại tổng công ty

Vinaconex (giai đoạn 2003 – 2008)
Chu Hải Nam – Đầu tư 47B GVHD: ThS. Phan Thu Hiền
4
LỜI MỞ ĐẦU
Kể từ khi chính thức mở cửa, hội nhập lại với khu vực và Thế Giới, đặc biệt là
từ khi Hoa Kỳ chính thức xóa bỏ lệnh cấm vận với nước ta năm 1995, Việt Nam đã
và đang có những sự chuyển mình thật sự hết sức mạnh mẽ, tốc độ tăng trưởng luôn
ở mức cao (bình quân từ 1995 là khoảng 7%/năm), đời sống người dân không ngừng
được cải thiện và cùng với đó là sự xuất hiện ngày một nhiều của những công trình,
những khu đô thị mới, những tòa cao ốc vô cùng hiện đại và hoành tráng như: khu đô
thị mới Phú Mỹ Hưng, Nam Thăng Long (Ciputra), tòa nhà trụ sở tập đoàn dầu khí
quốc gia, trung tâm thương mại Vincom, các khách sạn năm sao Daewoo, Sofitel,
Melia, Caravelle… Tất cả cho thấy một điều, Việt Nam đang thực sự là mảnh đất rất
màu mỡ đối với những nhà đầu tư kinh doanh bất động sản cả ở trong và ngoài nước.
Hiểu rõ được điều này, kể từ những năm đầu thế kỷ 21 tới nay, tổng công ty
cổ phần xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam (Vinaconex) đã sớm tham gia vào thị
trường bất động sản đầy tiềm năng trong nước với hàng loạt các dự án quy mô lớn
như: khu đô thị mới Trung Hòa – Nhân Chính, khách sạn Holiday View, trung tâm
thương mại Tràng Tiền, tòa nhà Vinaconex Tower… Trong suốt quá trình thực hiện
này, Vinaconex đã đạt được rất nhiều những thành tựu đáng kể cả với tổng công ty
nói riêng và với toàn xã hội nói chung, tuy nhiên, vẫn còn tồn tại ở đó một số hạn chế
cần phải sớm khắc phục để đưa tổng công ty trở thành một nhà đầu tư lớn không chỉ
đối với Việt Nam mà còn trên toàn Thế Giới.
Chính vì vậy, rất hy vọng rằng đề tài “Thực trạng và một số giải pháp nâng
cao hiệu quả đầu tư kinh doanh bất động sản tại tổng công ty cổ phần xuất nhập
khẩu và xây dựng Việt Nam (Vinaconex)” mà em đã nghiên cứu và thực hiện dưới
đây sẽ đưa ra những cái nhìn chân thật nhất về tình hình hoạt động đầu tư kinh doanh
bất động sản tại tổng công ty và qua đó tìm ra được những hướng đi, những giải pháp
đúng đắn nhất.
Luận văn gồm có 2 chương:

Chu Hải Nam – Đầu tư 47B GVHD: ThS. Phan Thu Hiền
5
Chương 1: Thực trạng hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản tại
tổng công ty cổ phần xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam (Vinaconex).
Chương 2: Một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động đầu tư kinh
doanh bất động sản tại tổng công ty cổ phần xuất nhập khẩu và xây dựng Việt
Nam (Vinaconex).
Do còn nhiều hạn chế về kinh nghiệm cũng như những khó khăn khách quan
trong việc thu thập số liệu nên chuyên đề của em vẫn còn những thiếu sót không
tránh khỏi, bởi vậy, em rất mong sẽ nhận được sự đóng góp, phê bình từ các thầy cô
giáo cũng như tất cả các bạn.
Em xin chân thành cảm ơn thạc sỹ Phan Thu Hiền đã rất nhiệt tình chỉ bảo,
hướng dẫn để em có thể hoàn thành một cách tốt nhất chuyên đề này!
Chu Hải Nam – Đầu tư 47B GVHD: ThS. Phan Thu Hiền
6
CHƯƠNG 1. THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ KINH
DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TỔNG CÔNG TY CỔ
PHẦN XNK & XD VIỆT NAM VINACONEX
I. Lý thuyết về đầu tư bất động sản
1. Khái niệm và Đặc điểm
1.1. Khái niệm
Tại hầu hết các nước, bất động sản được coi là đất đai và những tài sản có liên
quan đến đất đai. Tuy nhiên, tại mỗi một quốc gia khác nhau thì những khái niệm về
đất đai cũng như những tài sản liên quan kia lại không giống nhau. Chẳng hạn, tại
Nga, bất động sản được quy định là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung
(Điều 130 Luật dân sự cộng hòa liên bang Nga), hay ở Thái Lan, người ta quan niệm
“bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền
gắn với việc sở hữu đất đai” (Điều 100 Luật dân sự Thái Lan). Như vậy, có thể khẳng
định rằng khái niệm bất động sản là rất rộng và đa dạng, hoàn toàn tùy thuộc vào các
quy định cụ thể của pháp luật mỗi nước.

Theo bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam, bất động sản được hiểu là:
“Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn
liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài
sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”
Vậy, có thể khái niệm về hoạt động đầu tư bất động sản như sau:
Đầu tư bất động sản là sự bỏ ra hay sự hi sinh các nguồn lực ở hiện tại để tiến
hành các hoạt động nhằm tạo ra đất đai, các công trình và các tài sản khác gắn liền
với công trình đó.
Chu Hải Nam – Đầu tư 47B GVHD: ThS. Phan Thu Hiền
7
1.2. Đặc điểm
Với việc có thể được xem như là một trong những hoạt động điển hình nhất
của đầu tư phát triển, hoạt động đầu tư bất động sản bao gồm những đặc điểm như
sau:
• Quy mô tiền vốn và vật tư cần thiết cho hoạt động đầu tư bất động sản
thường là rất lớn. Vốn đầu tư nằm khê đọng lâu trong suốt quá trình thực hiện hoạt
động đầu tư.
• Lao động cần cho các dự án bất động sản cũng rất lớn, đặc biệt là đối với
những dự án trọng điểm, quy mô lớn.
• Thời kỳ đầu tư (thời gian tính từ khi khởi công thực hiện dự án đến lúc dự
án được hoàn thành và đưa vào vận hành, khai thác) kéo dài. Nhiều dự án bất động
sản có thời gian đầu tư có thể lên đến 5 hay 10 năm.
• Thời gian vận hành khai thác các bất động sản sau khi đã hoàn tất công
cuộc đầu tư xây dựng là rất dài.
• Các công trình sau khi được hoàn thành sẽ phát huy tác dụng ngay tại nơi
nó được tạo dựng nên. Chính vì vậy, quá trình thực hiện đầu tư cũng như thời kỳ vận
hành các kết quả đầu tư sẽ chịu những ảnh hưởng rất lớn của các nhân tố về tự nhiên,
kinh tế, chính trị hay xã hội của vùng hay địa phương đó.
• Độ rủi ro tương đối cao. Trong đó, rủi ro bao gồm có từ nguyên nhân chủ

quan (trình độ kỹ thuật, công nghệ, quản lý…) và nguyên nhân khách quan (điều kiện
tự nhiên, kinh tế, chính trị, xã hội…).
2. Phân loại đầu tư bất động sản
2.1. Theo nguồn vốn
Theo nguồn vốn đầu tư, đầu tư bất động sản có thể chia ra làm hai loại chính
sau:
Chu Hải Nam – Đầu tư 47B GVHD: ThS. Phan Thu Hiền
8
2.1.1. Vĩ mô
a) Vốn từ trong nước
• Vốn nhà nước.
+ Vốn ngân sách nhà nước.
+ Vốn trái phiếu chính phủ.
+ Vốn tín dụng đầu tư phát triển nhà nước.
+ Vốn của các doanh nghiệp nhà nước.
• Vốn huy động từ dân cư và khu vực tư nhân.
b) Vốn từ nước ngoài
• Vốn hỗ trợ phát triển chính thức ODA – Official Development Assistant.
• Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài FDI – Foreign Direct Investment.
• Vốn tín dụng từ các ngân hàng thương mại Quốc Tế.
• Vốn huy động từ thị trường vốn Quốc Tế.
2.1.2. Vi mô
a) Bên trong
• Tích lũy từ nội bộ doanh nghiệp.
• Khấu hao hàng năm.
b) Bên ngoài
• Huy động nợ
+ Ngân hàng.
+ Các tổ chức tín dụng khác.
+ Đối tác.

+ Khách hàng.
Chu Hải Nam – Đầu tư 47B GVHD: ThS. Phan Thu Hiền
9
+ Phát hành trái phiếu công ty.
• Phát hành cổ phiếu ra công chúng.
2.2. Theo nội dung đầu tư
Phân theo nội dung, đầu tư bất động bao gồm các loại:
• Đầu tư chung cư cao tầng và khu đô thị mới.
• Đầu tư cao ốc văn phòng.
• Đầu tư khách sạn – khu du lịch.
• Đầu tư trung tâm thương mại.
• Đầu tư khu công nghiệp.
• Một số loại hình khác: khu công nghệ cao, chợ...
2.3. Theo hình thức đầu tư
• Đầu tư trực tiếp.
• Đầu tư gián tiếp.
• Liên doanh liên kết.
3. Vốn và nguồn vốn đầu tư bất động sản
3.1. Vốn đầu tư bất động sản
• Khái niệm:
Vốn đầu tư bất động sản là những hàng hóa sẵn có để sử dụng làm yếu tố
đầu vào trong quá trình đầu tư bất động sản (Theo kinh tế học cổ điển).
Với vai trò là yếu tố đầu vào như vậy, vốn đầu tư bất động sản có thể bao
gồm: tiền bạc, máy móc, công cụ lao động, bản quyền công nghệ hay nhân lực...
• Phân loại:
+ Vốn tài chính.
Chu Hải Nam – Đầu tư 47B GVHD: ThS. Phan Thu Hiền