Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh bắc ninh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI


NGUYỄN THỊ HUỆ

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
HOẠT ðỘNG CỦA VĂN PHÒNG ðĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG
ðẤT TỈNH BẮC NINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

HÀ NỘI - 2012


BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI


NGUYỄN THỊ HUỆ

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
HOẠT ðỘNG CỦA VĂN PHÒNG ðĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG
ðẤT TỈNH BẮC NINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ðẤT ðAI
MÃ SỐ: 60.62.16

Người hướng dẫn khoa học: PGS.tS. NGUYỄN thanh trµ
TS. NGUYỄN THANH LÂM

HÀ NỘI - 2012


LỜI CAM ðOAN
Tôi xin cam ñoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam ñoan, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã
ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược chỉ rõ
nguồn gốc./.
Tác giả

Nguyễn Thị Huệ

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

i


LỜI CẢM ƠN
ðể hoàn thành ñược bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành
cảm ơn PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà, Trưởng bộ môn quản lý ñất ñai; TS.
Nguyễn Thanh Lâm, giảng viên – Khoa Tài nguyên và Môi trường – Trường
ðại học nông nghiệp Hà Nội ñã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian
tôi thực hiện ñề tài.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô
giáo khoa Tài nguyên và Môi trường, khoa Sau ðại học - trường ðại học
Nông nghiệp Hà Nội ñã tạo ñiều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện ñề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng
ñăng ký quyền sử dụng ñất tỉnh Bắc Ninh ñã giúp ñỡ tôi trong thời gian

nghiên cứu, thực hiện ñề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới những người thân trong gia ñình và
ñồng nghiệp ñã khích lệ, tạo những ñiều kiện tốt nhất cho tôi trong quá
trình thực hiện ñề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Huệ

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

ii


MỤC LỤC
Trang
LỜI CAM ðOAN ........................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................ii
MỤC LỤC ....................................................................................................iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ...........................................................vii
DANH MỤC CÁC BẢNG ..........................................................................viii
DANH MỤC CÁC BIỂU ðỒ ....................................................................... ix
DANH MỤC CÁC SƠ ðỒ ........................................................................... ix
1. MỞ ðẦU ................................................................................................... 1
1.1. Tính cấp thiết của ñề tài

1

1.2. Mục ñích và yêu cầu của ñề tài

3

1.2.1. Mục ñích .............................................................................................. 3
1.2.2. Yêu cầu ................................................................................................ 4
2. TỔNG QUAN VỀ ðĂNG KÝ ðẤT ðAI VÀ............................................ 5
2.1. ðất ñai, bất ñộng sản, thị trường bất ñộng sản

5

2.1.1. ðất ñai................................................................................................. 5
2.1.2. Bất ñộng sản ......................................................................................... 6
2.1.3. Thị trường bất ñộng sản........................................................................ 7
2.2. ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản

8

2.2.1. Khái niệm về ñăng ký ñất ñai ............................................................... 8
2.2.2. Cơ sở ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản.................................................... 10
2.2.3. ðăng ký pháp lý ñất ñai, bất ñộng sản ................................................ 11
2.3. Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất

13

2.3.1. Khái quát về hệ thống ñăng ký ñất ñai Việt Nam............................... 13
2.3.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt ñộng của VPðK ............................. 17
2.3.3. Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng ñăng ký quyền sử
dụng ñất....................................................................................................... 21
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iii

2.3.4. Mối quan hệ giữa Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất với cơ quan
ñăng ký ñất ñai và chính quyền ñịa phương.................................................. 24
2.4. Mô hình tổ chức ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản ở một số nước

24

2.4.1. Australia: ðăng ký quyền (hệ thống Toren)........................................ 24
2.4.2. Cộng hòa Pháp ................................................................................... 25
2.4.3. Thụy ðiển .......................................................................................... 28
2.5. Thực trạng hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất ở nước
ta

29

2.5.1. Tình hình thành lập............................................................................. 29
2.5.2. Cơ cấu tổ chức của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất ............... 30
2.5.3. Nguồn nhân lực của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất............... 31
2.5.4. Chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất ...... 32
2.5.5. Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPðK ..................... 34
2.5.6. ðánh giá chung về tình hình hoạt ñộng của VPðK............................. 36
3. ðỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ ............................................. 39
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................................ 39
3.1. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu

39

3.1.1. ðối tượng nghiên cứu ......................................................................... 39
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................ 39

3.2. Nội dung nghiên cứu

40

3.2.1. ðiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của Tỉnh Bắc Ninh........................ 40
3.2.2. Tình hình quản lý ñâí ñai và sử dụng ñất của các tổ chức trên ñịa bàn
tỉnh............................................................................................................... 40
3.2.3. Thực trạng tình hình hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng
ñất tỉnh Bắc Ninh ......................................................................................... 40
3.2.4. ðánh giá chung về hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng
ñất. ............................................................................................................... 40

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iv


3.2.5. Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký
quyền sử dụng ñất. ....................................................................................... 40
3.2.6. ðề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng
ký quyền sử dụng ñất.................................................................................... 40
3.3. Phương pháp nghiên cứu

40

3.3.1. Phương pháp ñiều tra, khảo sát ........................................................... 40
3.3.2. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu .................................................. 41
3.3.3. Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan. ................................... 41
3.3.4. Phương pháp chuyên gia..................................................................... 41
4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU....................................................................... 42

4.1. ðiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của tỉnh Bắc Ninh

42

4.1.1. ðặc ñiểm ñiều kiện tự nhiên ............................................................... 42
4.1.2. ðặc ñiểm kinh tế- xã hội .................................................................... 43
4.1.3. Tình hình quản lý ñất ñai .................................................................... 48
4.2. Thực trạng tình hình hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng
ñất tỉnh Bắc Ninh

59

4.2.1. Tổ chức bộ máy của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất tỉnh Bắc
Ninh ............................................................................................................. 59
4.2.2. Cơ chế hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất ............ 69
4.2.3. Kết quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất ........... 81
4.3. ðánh giá chung về hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất
tỉnh Bắc Ninh

91

4.3.1. Mức ñộ công khai thủ tục hành chính ................................................. 91
4.3.2. Thời gian thực hiện các thủ tục........................................................... 92
4.3.3. Thái ñộ và mức ñộ hướng dẫn của cán bộ........................................... 93
4.3.4. Các khoản lệ phí phải ñóng................................................................. 94
4.3.5. Nhận xét ............................................................................................. 94

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

v

4.4. Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký
quyền sử dụng ñất.

95

4.4.1. Chính sách pháp luật ñất ñai ............................................................... 95
4.4.2. Chức năng, nhiệm vụ.......................................................................... 95
4.4.3. Tổ chức, cơ chế hoạt ñộng.................................................................. 95
4.4.4. ðối tượng giải quyết........................................................................... 96
4.5. ðề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng
ký quyền sử dụng ñất.

96

4.5.1. Giải pháp về chính sách pháp luật....................................................... 97
4.5.2. Giải pháp về tổ chức........................................................................... 97
4.5.3. Giải pháp về nhân lực ......................................................................... 98
4.5.4. Giải pháp về kỹ thuật, nghiệp vụ ........................................................ 98
4.5.5. Giải pháp về ñầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật......................................... 99
4.5.6. Giải pháp về cơ chế ............................................................................ 99
5. KẾT LUẬN VÀ ðỀ NGHỊ .................................................................... 100
5.1. Kết luận

100

5.2. ðề nghị

102

5.2.1. ðối với Bộ Tài nguyên và Môi trường.............................................. 102
5.2.2. ðối với Ủy ban nhân dân tỉnh Bắc Ninh ........................................... 102
5.2.3. ðối với Sở Tài nguyên và Môi trường .............................................. 102
TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................... 104
phô lôc .................................................................................................. 107

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vi


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BðS

Bất ñộng sản

ðKðð

ðăng ký ñất ñai

GCN

Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với ñất (sau ñây gọi chung là Giấy chứng nhận)
HSðC

Hồ sơ ñịa chính

PTTH

Phổ thông trung học

SDð

Sử dụng ñất

THCS

Trung học cơ sở

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

UBND

Uỷ ban nhân dân

VPðK

Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vii


DANH MỤC CÁC BẢNG

STT

Tên bảng

Trang

Bảng 2.1. Tình hình thành lập VPðK các cấp .............................................. 30
Bảng 2.2. Nguồn nhân lực của VPðK của cả nước ...................................... 32
Bảng 4.1. Một số chỉ tiêu so sánh tỉnh Bắc Ninh với các tỉnh vùng ñồng bằng
sông Hồng năm 2011.................................................................................... 46
Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng năm 2011 của tỉnh Bắc Ninh ......................... 49
Bảng 4.3. Kết quả công tác cập nhật chỉnh lý hồ sơ ñịa chính ...................... 85
Bảng 4.4. Kết quả công tác ñăng ký giao dịch bảo ñảm tại VPðK .............. 87
Bảng 4.5. Kết quả công tác ñăng ký cấp GCN thuộc thẩm quyền cấp tỉnh... 88
Bảng 4.6. Mức ñộ công khai thủ tục hành chính........................................... 92
Bảng 4.7. ðánh giá tiến ñộ giải quyết hồ sơ của VPðK ............................... 93

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

viii


DANH MỤC CÁC BIỂU ðỒ
STT

Tên biểu ñồ

Trang

Biểu ñồ 4.1. Cơ cấu ñất ñai năm 2011 của tỉnh Bắc Ninh ............................. 50

Biểu ñồ 4.2. Kết quả giải quyết khiếu nại tố cáo (2001-2011) ..................... 56
Biểu ñồ 4.3. Kết quả thu chi ngân sách và thu chi sự nghiệp ....................... 84
Biểu ñồ 4.4. So sánh số hồ sơ kê khai ñăng ký và GCN ñược cấp ................ 88

DANH MỤC CÁC SƠ ðỒ
STT

Tên sơ ñồ

Trang

Sơ ñồ 2.1. Vị trí của VPðK trong hệ thống quản lý ñất ñai ......................... 23
Sơ ñồ 4.1. Mô hình tổ chức Văn phòng ñăng ký QSDð tỉnh Bắc Ninh ...... 63
Sơ ñồ 4.2. Quy trình ñăng ký giao dịch bảo ñảm .......................................... 71
Sơ ñồ 4.3. Quy trình cung cấp thông tin dữ liệu Tài nguyên và Môi trường 74
Sơ ñồ 4.4. Quy trình ñăng ký lần ñầu, cấp giấy chứng nhận ......................... 78
Sơ ñồ 4.5. Quy trình ñăng ký biến ñộng ....................................................... 80

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

ix


1. MỞ ðẦU
1.1. Tính cấp thiết của ñề tài
1) ðất ñai luôn là mối quan tâm lớn của ðảng, nhà nước và mọi tầng
lớp nhân dân, Luật ñất ñai năm 1993 khẳng ñịnh “ðất ñai là tài nguyên quốc
gia vô cùng quí giá, là tư liệu sản xuất ñặc biệt, là thành phần quan trọng hàng
ñầu của môi trường sống, là ñịa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ
sở kinh tế, văn hóa xã hội, Quốc phòng và An ninh …”. Trong nền kinh tế thị

trường ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa, ñất ñai là nguồn nội lực to lớn trong việc
phát triển kinh tế xã hội.
Việc ñăng ký Nhà nước về ñất ñai có ý nghĩa: các quyền về ñất ñai
ñược bảo ñảm bởi nhà nước, liên quan ñến tính tin cậy, sự nhất quán và tập
trung, thống nhất của dữ liệu ñịa chính. ðăng ký ñất ñai là một công cụ của
nhà nước ñể bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng ñồng cũng như lợi ích của
người sử dụng ñất.
Lợi ích ñối với nhà nước và xã hội: Phục vụ thu thuế sử dụng ñất, thuế
tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng; cung cấp tư liệu phục
vụ các chương trình cải cách ñất ñai, bản thân việc triển khai một hệ thống
ñăng ký ñất ñai cũng là một cải cách pháp luật hành chính; giám sát giao dịch
ñất ñai; Phục vụ quy hoạch; Phục vụ quản lý trật tự trị an;
Lợi ích ñối với công dân: Tăng cường sự an toàn về chủ quyền ñối với
bất ñộng sản; Khuyến khích ñầu tư cá nhân; Mở rộng khả năng vay vốn (thế
chấp); Hỗ trợ các giao dịch về bất ñộng sản; Giảm tranh chấp ñất ñai.
2) Hệ thống ñăng ký ñất ñai hiện tại của Việt Nam ñang chịu một sức
ép ngày càng lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất ñộng sản
và cung cấp khuôn khổ pháp lý ñể tăng thu hút ñầu tư. Việc cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng ñất ñã cơ bản hoàn thành, nhưng nhu cầu giao dịch ñất
ñai thì ngày càng cao. Một nguyên tắc cơ bản cho hệ thống ñăng ký ñất ñai là
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

1


ñảm bảo tính pháp lý, liên quan ñến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung,
thống nhất của dữ liệu ñịa chính.
Từ khi thực hiện Luật ðất ñai năm 2003 cùng với việc thực hiện cải cách
hành chính chính theo cơ chế “một cửa”, các cấp, các ngành ñã có nhiều nỗ lực
trong việc ñơn giản hóa các thủ tục hành chính liên quan ñến lĩnh vực ñất ñai

ñối với các ñối tượng sử dụng ñất; chính sách ñất ñai hợp lý với nhiều ưu ñãi sẽ
thu hút nhiều dự án ñầu tư nước ngoài. Việc ñăng ký ñất ñai, cấp giấy chứng
nhận ñược thực hiện công khai, minh bạch hơn, giảm thời gian và chi phí cho
tổ chức có nhu cầu giao dịch. Công nghệ thông tin và trình ñộ của cán bộ làm
việc tại cơ quan ñăng ký ñất ñai các cấp ñược từng bước nâng cao ñã phát huy
thành quả cải cách hành chính trong lĩnh vực này; Tuy nhiên, việc cung ứng
các dịch vụ về ñăng ký, cấp giấy chứng nhận nhà ñất vẫn là một trong những
vấn ñề bức xúc ñối với người sử dụng ñất, ñặc biệt là tại các dự án xây nhà ñể
bán, ñất ñô thị; mặt khác hồ sơ về ñất ñai ñược quản lý ở nhiều cấp khác nhau,
có nhiều trường hợp, có sự khác biệt giữa thông tin trên sổ sách và trên giấy
chứng nhận quyền sử dụng ñất, vì vẫn cần nỗ lực nhiều hơn khi triển khai hệ
thống ñăng ký ñất ñai ở cấp ñịa phương.
3) Tỉnh Bắc Ninh ñược tái lập năm 1997 theo Nghị quyết của quốc
Hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá IX kỳ họp thứ 10 ngày
6/11/1996.
Tỉnh Bắc Ninh có 8 ñơn vị hành chính cấp huyện, 126 ñơn vị hành
chính cấp xã bao gồm: Thành phố Bắc Ninh (19 ñơn vị hành chính cấp
xã), Thị xã Từ Sơn (12 ñơn vị hành chính cấp xã), huyện Tiên Du (14 ñơn
vị hành chính cấp xã), huyện Yên Phong (14 ñơn vị hành chính cấp xã),
huyện Lương Tài (14 ñơn vị hành chính cấp xã), huyện Gia Bình (14 ñơn
vị hành chính cấp xã), huyện Thuận Thành (18 ñơn vị hành chính cấp xã),
huyện Quế Võ (21 ñơn vị hành chính cấp xã).

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

2


Trong những năm qua cùng với sự phát triển nhanh chóng của nền kinh
tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện ñại hóa, ñời sống của nhân dân ñã không

ngừng ñược cải thiện và nâng cao, bộ mặt ñô thị và nông thôn ñã có nhiều
thay ñổi, nhu cầu sử dụng ñất cho các lĩnh vực kinh tế ñặc biệt xây dựng cơ sở
hạ tầng và nhà ở tăng lên nhanh chóng. Việc quản lý và sử dụng hợp lý có
hiệu quả nguồn tài nguyên ñất ñai theo quy hoạch và pháp luật ñang trở thành
một vấn ñề cấp bách trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội hiện nay.
Trong ñó tính minh bạch của ñất ñai ñóng vai trò quan trọng mà một trong
những vấn ñề ñó có liên quan ñến việc ñăng ký biến ñộng sau cấp giấy chứng
nhận và ñăng ký cấp Giấy chứng nhận.
Trước tình hình trên, trong khuôn khổ yêu cầu thực hiện luận văn tốt
nghiệp cao học ngành Quản lý ñất ñai, trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội, Em
lựa chọn thực hiện ñề tài “Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt
ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất tỉnh Bắc Ninh” nhằm nghiên
cứu ñánh giá thực trạng hoạt ñộng của Văn phòng từ ñó ñề xuất các giải pháp
hoàn thiện, nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng
ñất theo tinh thần cải cách thủ tục hành chính ñã và ñang ñược các cấp các ngành
quan tâm thực hiện.
1.2. Mục ñích và yêu cầu của ñề tài
1.2.1. Mục ñích
- Xác ñịnh cơ sở lý luận và thực tiễn về ðăng ký ñất ñai và hoạt ñộng
của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất.
- ðánh giá thực trạng hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng
ñất tỉnh Bắc Ninh từ khi ñược thành lập ñến 31/12/2011;
- ðề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng
ñăng ký quyền sử dụng ñất tỉnh Bắc Ninh trong giai ñoạn tới.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

3

1.2.2. Yêu cầu
- ðánh giá ñược ñúng thực trạng hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký
quyền sử dụng ñất trong phạm vi nghiên cứu;
- Các số liệu ñiều tra, thu thập phải ñảm bảo ñộ chính xác, tin cậy;
- ðề tài phải ñảm bảo tính khoa học và thực tiễn.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

4


2. TỔNG QUAN VỀ ðĂNG KÝ ðẤT ðAI VÀ
VĂN PHÒNG ðĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT
2.1. ðất ñai, bất ñộng sản, thị trường bất ñộng sản
2.1.1. ðất ñai
ðất ñai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái ñất, bao gồm tất cả các
cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt ñó như khí hậu
bề mặt, thổ nhưỡng, dạng ñịa hình, mặt nước (hồ, sông suối, ñầm lầy...), các
lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng ñất,
tập ñoàn thực vật và ñộng vật, trạng thái ñịnh cư của con người, những kết
quả hoạt ñộng của con người trong quá khứ và hiện tại ñể lại (san nền, hồ
chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, ñường xá, nhà cửa...)
Các chức năng của ñất ñai ñối với hoạt ñộng sản xuất và sinh tồn của xã
hội loài người ñược thể hiện theo các mặt sau: Sản xuất; Môi trường sự sống;
Cân bằng sinh thái; ðiều tiết khí hậu; Tàng trữ và cung cấp nguồn nước; Dự trữ
(nguyên liệu và khoáng sản trong lòng ñất); Kiểm soát ô nhiễm và chất thải;
Không gian sự sống; Bảo tồn - bảo tàng sự sống; Phân dị lãnh thổ.
ðất ñai là ñiều kiện chung nhất (khoảng không gian lãnh thổ cần thiết) ñối
với mọi quá trình sản xuất trong các ngành kinh tế quốc dân và hoạt ñộng của
con người. ðiều này có nghĩa - Thiếu khoảnh ñất (có vị trí, hình thể, quy mô

diện tích và yêu cầu về chất lượng nhất ñịnh) thì không một ngành nào, xí
nghiệp nào có thể bắt ñầu công việc và hoạt ñộng ñược. Nói khác ñi - không có
ñất sẽ không có sản xuất cũng như không có sự tồn tại của chính con người.
Cũng cách nhìn nhận như vậy, các nhà sinh thái học còn cho rằng ñất
là một “vật mang” (carrier) của tất cả các hệ sinh thái tồn tại trên trái ñất.
Như vậy, ñất luôn luôn mang trên mình nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái
này chỉ bền vững khi “vật mang” bền vững. Con người tác ñộng vào ñất cũng
chính là tác ñộng vào các hệ sinh thái mà ñất “mang” trên mình nó. Một vật
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

5


mang, lại có tính chất ñặc thù, ñộc ñáo của ñộ phì nhiêu nên ñất là cơ sở cần
thiết, vững chắc, giúp cho các hệ sinh thái tồn tại và phát triển [2].
ðất ñai ñóng vai trò quyết ñịnh sự tồn tại và phát triển của xã hội loài
người, là cơ sở tự nhiên, là tiền ñề cho mọi quá trình sản xuất. Các mác ñã
nhấn mạnh “ ðất là mẹ, lao ñộng là cha, sản sinh ra mọi của cải vật chất”.
2.1.2. Bất ñộng sản
Pháp luật các nước trên thế giới ñều thống nhất xác ñịnh bất ñộng sản là ñất
ñai và những tài sản có liên quan ñến ñất ñai, không tách rời với ñất ñai, ñược xác
ñịnh bởi vị trí ñịa lý của ñất (ðiều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, ðiều 86
Luật Dân sự Nhật Bản, ðiều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, ðiều 94,
96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang ðức…). Tuy nhiên, pháp luật của mỗi nước
cũng có những nét ñặc thù theo những tiêu chí riêng , ví dụ:
- Pháp luật Nga quy ñịnh cụ thể bất ñộng sản là “mảnh ñất” chứ không
phải là ñất ñai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi ñất ñai nói chung là
bộ phận của lãnh thổ, không thể là ñối tượng của giao dịch dân sự.
- ðiều 520 Luật Dân sự Pháp quy ñịnh “mùa màng chưa gặt, trái cây
chưa bứt khỏi cây là bất ñộng sản, nếu ñã bứt khỏi cây ñược coi là ñộng sản”.

Tương tự, quy ñịnh này cũng ñược thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật
Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ.
- Luật Dân sự Thái Lan, tại ðiều 100 quy ñịnh: “Bất ñộng sản là ñất ñai
và những vật gắn liền với ñất ñai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu
ñất ñai”.
- Luật Dân sự ðức ñưa ra khái niệm BðS bao gồm ñất ñai và các tài
sản gắn với ñất.
Như vậy, có hai cách diễn ñạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những
gì ñược coi là “gắn liền với ñất ñai”; thứ hai, không giải thích rõ về khái
niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn
liền với ñất ñai”.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

6


Luật Dân sự Nga năm 1994 quy ñịnh về bất ñộng sản ñã có những
ñiểm khác biệt ñáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. ðiều 130 của
Luật này một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền
thống; mặt khác, ñưa ra khái niệm chung về bất ñộng sản là “những ñối tượng
mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại ñến giá trị của chúng”. Bên cạnh ñó, Luật này
còn liệt kê những vật không liên quan gì ñến ñất ñai như “tàu biển, máy bay,
phương tiện vũ trụ…” cũng là các bất ñộng sản.
Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt
Nam, tại ðiều 174 có quy ñịnh: “Bất ñộng sản là các tài sản bao gồm: ðất
ñai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với ñất ñai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà, công trình xây dựng ñó; Các tài sản khác gắn liền với ñất ñai; Các
tài sản khác do pháp luật quy ñịnh” [15].
Các quy ñịnh về bất ñộng sản trong pháp luật của Việt Nam là khái
niệm mở. Bất ñộng sản bao gồm ñất ñai, vật kiến trúc và các bộ phận không

thể tách rời khỏi ñất ñai và vật kiến trúc. Bất ñộng sản có những ñặc tính sau
ñây: có vị trí cố ñịnh, không di chuyển ñược, tính lâu bền, tính thích ứng, tính
dị biệt, tính chịu ảnh hưởng của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản
lý, tính ảnh hưởng lẫn nhau.
2.1.3. Thị trường bất ñộng sản
Thị trường bất ñộng sản có thể ñược ñịnh nghĩa là cơ chế trong ñó hàng
hoá và dịch vụ bất ñộng sản ñược trao ñổi, trong ñó có sự can thiệp của chính
phủ và hệ thống chính trị vào thị trường, cũng như nhu cầu và mong muốn
của những người tham gia trên thị trường.
Thị trường bất ñộng sản chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hóa
cơ bản như các quy luật cung - cầu, giá trị, cạnh tranh. Thị trường bất ñộng sản
cũng giống như mọi thị trường khác, phân bổ hàng hoá bằng sử dụng cơ chế
giá cả. Trong một số trường hợp, chính phủ sẽ quyết ñịnh việc phân bổ nguồn
lực. Việc thực hiện kiểm soát sử dụng ñất trong những quy ñịnh liên quan ñến
các khu quy hoạch có thể ñược coi là một trong những loại phân bổ này.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

7


Thị trường bất ñộng sản kết nối cung và cầu ñối với bất ñộng sản. Thị
trường bất ñộng sản là tổng hoà các giao dịch bất ñộng sản ñạt ñược tại một
khu vực ñịa lý nhất ñịnh trong thời ñiểm nhất ñịnh. Thị trường bất ñộng sản
bao gồm 3 thị trường nhánh: Thị trường mua bán; thị trường cho thuê bất ñộng
sản; thị trường thế chấp và bảo hiểm bất ñộng sản. Căn cứ vào thứ tự thời gian
mà bất ñộng sản gia nhập thị trường, thị trường bất ñộng sản có 3 cấp, gồm:
- Thị trường cấp I: là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê
quyền sử dụng ñất (còn gọi là thị trường ñất ñai);
- Thị trường cấp II: Là thị trường xây dựng công trình ñể bán, cho thuê;
- Thị trường cấp III: Là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại [7].

Như vậy thị trường bất ñộng sản không chỉ là giao dịch bản thân bất
ñộng sản mà cái cơ bản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa ñựng
trong bất ñộng sản. Trong ñó thị trường bất ñộng sản có vai trò quan trọng
chính là sự tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả BðS tài nguyên thiên nhiên, tài sản Quốc gia quan trọng, tác ñộng tới tăng trưởng
kinh tế thông qua việc khuyến khích ñầu tư phát triển BðS; tác ñộng trực tiếp
tới thị trường tài chính, thị trường chứng khoán, thị trường hàng hoá, thị
trường lao ñộng và còn liên quan ñến một số lĩnh vực xã hội như: lao ñộng,
việc làm, nhà ở.
2.2. ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản
2.2.1. Khái niệm về ñăng ký ñất ñai
2.2.1.1. ðăng ký Nhà nước về ñất ñai
ðăng ký nhà nước về ñất ñai: Các quyền về bất ñộng sản ñược pháp
luật bảo hộ sau khi ñược ñăng ký nhà nước; không chỉ quyền sở hữu mà các
quyền khác như thế chấp, cho thuê, thông hành ñịa dịch cũng ñược ñăng ký.
Một số nước quy ñịnh việc ñăng ký là bắt buộc trong một thời gian nhất ñịnh
từ khi giao dịch ñược thực hiện, nếu quá thời hạn, hợp ñồng giao dịch không
có giá trị.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

8


Có 2 hệ thống ñăng ký bất ñộng sản:
- Hệ thống ðăng ký ðịa bạ (Deed Registration System), việc ñăng ký
ñược thực hiện vào sổ ñăng ký (ngày tháng, mục kê) và lưu trữ các chứng thư
về quyền sở hữu và các văn bản khác;
- Hệ thống ðăng ký Bằng khoán (Title Registration System), việc ñăng
ký dựa trên cơ sở xác lập giấy chứng nhận ñảm bảo các thông tin quan trọng
của bất ñộng sản liên quan ñến sở hữu và thế chấp, Xây dựng hồ sơ ñăng ký
ñất ñai.

ðăng ký Nhà nước về ñất ñai: Các quyền về ñất ñai ñược bảo ñảm bởi
Nhà nước, liên quan ñến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất
của dữ liệu ñịa chính. Khái niệm này chỉ rõ:
- ðăng ký ñất ñai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy ñịnh của pháp luật mới có quyền
tổ chức ñăng ký ñất ñai;
- Dữ liệu ñịa chính (hồ sơ ñịa chính) là cơ sở ñảm bảo tính tin cậy, sự
nhất quán và tập trung, thống nhất của việc ñăng ký ñất ñai ;
- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây
dựng dữ liệu ñịa chính (hồ sơ ñịa chính).
2.2.1.2 Vai trò, lợi ích của ñăng ký Nhà nước về ñất ñai
- ðăng ký ñất ñai là một công cụ của nhà nước ñể bảo vệ lợi ích nhà
nước, lợi ích cộng ñồng cũng như lợi ích công dân.
- Lợi ích ñối với nhà nước và xã hội:
+ Phục vụ thu thuế sử dụng ñất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp,
thuế chuyển nhượng;
+ Giám sát giao dịch ñất ñai, hỗ trợ hoạt ñộng của thị trường bất ñộng sản;
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất, giao ñất, thu hồi ñất;
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách ñất ñai, bản thân
việc triển khai một hệ thống ñăng ký ñất ñai cũng là một cải cách pháp luật;
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

9


+ ðảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;
- Lợi ích ñối với công dân:
+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền ñối với bất ñộng sản;
+ Khuyến khích ñầu tư cá nhân;
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội.

2.2.2. Cơ sở ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản
2.2.2.1. Hồ sơ ñất ñai, bất ñộng sản
Hồ sơ ñất ñai và bất ñộng sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ ñịa chính) là tài
liệu chứa ñựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ
quyền ñối với ñất ñai, bất ñộng sản. Hồ sơ ñất ñai, bất ñộng sản ñược lập ñể
phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân.
(1) ðối với Nhà nước: ñể thực hiện việc thu thuế cũng như ñảm bảo
cho việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển ñất ñai một cách hợp lý và
hiệu quả.
(2) ðối với công dân, việc lập hồ sơ ñảm bảo cho người sở hữu, người
sử dụng có các quyền thích hợp ñể họ có thể giao dịch một cách thuận lợi,
nhanh chóng, an toàn và với một chi phí thấp.
2.2.2.2 Nguyên tắc ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản
ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc ñăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc ñồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá.
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản ñược
công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin ñược pháp luật
bảo vệ. ðối tượng ñăng ký ñược xác ñịnh một cách rõ ràng, ñơn nghĩa, bất
biến về pháp lý.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

10


2.2.2.3. ðơn vị ñăng ký - thửa ñất
Thửa ñất ñược hiểu là một phần bề mặt trái ñất, có thể liền mảnh hoặc

không liền mảnh, ñược coi là một thực thể ñơn nhất và ñộc lập ñể ñăng ký
vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một ñối tượng ñăng ký có một số hiệu nhận
biết duy nhất. Việc ñịnh nghĩa một cách rõ ràng ñơn vị ñăng ký là vấn ñề
quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống ñăng ký.
Trong các hệ thống ñăng ký giao dịch cổ ñiển, ñơn vị ñăng ký - thửa
ñất không ñược xác ñịnh một cách ñồng nhất, ñúng hơn là không có quy ñịnh,
các thông tin ñăng ký ñược ghi vào sổ một cách ñộc lập theo từng vụ giao
dịch. Trong hệ thống ñăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa
ñất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ ñồ hoặc không.
Các hệ thống ñăng ký giao dịch nâng cao có ñòi hỏi cao hơn về nội
dung mô tả thửa ñất, không chỉ bằng lời mà còn ñòi hỏi có sơ ñồ hoặc bản ñồ
với hệ thống mã số nhận dạng thửa ñất không trùng lặp.
Với hệ thống ñịa chính ña mục tiêu ở Châu Âu, việc ñăng ký quyền và
ñăng ký ñể thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa ñất có thể
từ hàng chục m2 cho ñến hàng ngàn ha ñược xác ñịnh trên bản ñồ ñịa chính,
hệ thống bản ñồ ñia chính ñược lập theo một hệ toạ ñộ thống nhất trong phạm
vi toàn quốc.
Trong hệ thống hồ sơ ñịa chính của Việt nam quy ñịnh: “Thửa ñất là
phần diện tích ñất ñược giới hạn bởi ranh giới xác ñịnh trên thực ñịa hoặc
ñược mô tả trên hồ sơ.” [20].
2.2.3. ðăng ký pháp lý ñất ñai, bất ñộng sản
2.2.3.1. ðăng ký văn tự giao dịch
- Giao dịch ñất ñai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ
liên quan ñến ñất ñai ñược chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm
thế chấp, nghĩa vụ, cho thuê, quyết ñịnh phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn
kiện phong tặng, tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và bất cứ sự bảo
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

11

ñảm quyền nào khác. Trên thực tế các giao dịch pháp lý về bất ñộng sản rất ña
dạng trong khuôn khổ các phương thức chuyển giao quyền. ðó có thể là một
giao dịch thuê nhà ñơn giản, thuê nhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn,
thuê danh nghĩa kèm thu lãi, cho quyền ñịa dịch, thế chấp và các quyền khác,
ñặc biệt là hình thức giao dịch phổ thông nhất là mua bán bất ñộng sản.
- Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch ñộc lập,
nó thường là các văn bản hợp ñồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả
thuận khác về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên ñất hoặc
liên quan tới ñất. Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào ñó
ñã ñược thực hiện, nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tính
hợp pháp của các quyền ñược các bên ñem ra giao dịch. Văn tự mua bán có
thể không có người làm chứng, có thể có người làm chứng, có thể do người
ñại diện chính quyền xác nhận. Tuy nhiên, văn tự trên không thể là bằng
chứng pháp lý về việc bên bán có quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp ñối
với nhà và ñất ñem ra mua bán.
- ðăng ký văn tự giao dịch là hình thức ñăng ký với mục ñích phục vụ
các giao dịch, chủ yếu là mua bán bất ñộng sản. Hệ thống ñăng ký văn tự giao
dịch là một hệ thống ñăng ký mà ñối tượng ñăng ký là bản thân các văn tự
giao dịch. Khi ñăng ký, các văn tự giao dịch có thể ñược sao chép nguyên văn
hoặc trích sao những nội dung quan trọng vào sổ ñăng ký.
Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù ñược ñăng ký
hay không ñăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng
ñịnh quyền hợp pháp ñối với bất ñộng sản. ðể ñảm bảo an toàn cho quyền của
mình, bên mua phải tiến hành ñiều tra ngược thời gian ñể tìm tới nguồn gốc
của quyền ñối với ñất mà mình mua.
- Hình thức ñăng ký văn tự giao dịch thường ñược ñưa vào sử dụng ở
các nước theo xu hướng Luật La Mã và Luật ðức như Pháp, Ý, Hà Lan, ðức,
Bỉ, Tây Ban Nha và các nước khác trên thế giới mà trong quá khứ chịu ảnh
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

12


hưởng của các quốc gia trên như các nước Nam Mỹ, một phần Bắc Mỹ, một
số nước châu Phi và châu Á. Hệ thống ñăng ký ñất ñai hiện nay của Hà Lan là
một hệ thống ñăng ký văn tự giao dịch ñiển hình ñã ñược cải tiến và tự ñộng
hoá ñể nâng cao ñộ an toàn pháp lý và hiệu quả hoạt ñộng.
2.2.3.2 ðăng ký quyền
- Quyền ñược hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người ñược
giao quyền hoặc các bên liên quan ñược ñảm bảo thực hiện và hưởng lợi.
- Trong hệ thống ñăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay
các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch ñược ñăng ký vào sổ.
Nói cách khác, ñối tượng trung tâm của ñăng ký quyền chính là mối quan hệ
pháp lý hiện hành giữa bất ñộng sản và người có chủ quyền ñối với bất ñộng
sản ñó. ðăng ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín
và bảo hiểm.
2.3. Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất
2.3.1. Khái quát về hệ thống ñăng ký ñất ñai Việt Nam
2.3.1.1. Trước khi có Luật ðất ñai
Chỉ thị 299 - TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ “về việc ño
ñạc và ñăng ký thống kê ruộng ñất” ñã lập ñược hệ thống hồ sơ ñăng ký cho toàn
bộ ñất nông nghiệp và một phần diện tích ñất thuộc khu dân cư nông thôn.
2.3.1.2. Từ khi có Luật ðất ñai 1988 ñến 1993
- Luật ðất ñai 1988 ñiều 18 có quy ñịnh
“1- Khi ñược cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao ñất, cho phép
huyển quyền sử dụng, thay ñổi mục ñích sử dụng hoặc ñang sử dụng ñất hợp
pháp mà chưa ñăng ký thì người sử dụng phải xin ñăng ký ñất ñai tại cơ quan
Nhà nước nói ở khoản 2 của ðiều này.
2- Uỷ ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và Uỷ

ban nhân dân xã thuộc huyện lập, giữ sổ ñịa chính, vào sổ ñịa chính cho người
sử dụng ñất và tự mình ñăng ký ñất chưa sử dụng vào sổ ñịa chính.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

13


3- Sau khi ñăng ký, người sử dụng ñất ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng ñất.” [16].
- Tổng cục Quản lý ruộng ñất ñã ban hành Quyết ñịnh số 201 - ðKTK
ngày 14/7/1989 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và Thông tư số 302 ðKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết ñịnh 201- ðKTK ñã tạo ra
một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống ñăng ký ñất ñai của Việt Nam”.
Thời kỳ này do ñất ñai ít biến ñộng, Nhà nước nghiêm cấm việc mua,
bán, lấn, chiếm ñất ñai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương
thức quản lý ñất ñai theo cơ chế bao cấp nên hoạt ñộng ñăng ký ñất ñai ít
phức tạp. [8]
2.3.1.3. Từ khi có Luật ñất ñai năm 1993 ñến năm 2003
- Luật ñất ñai năm 1993 quy ñịnh.
“ðăng ký ñất ñai, lập và quản lý sổ ñịa chính, quản lý các hợp ñồng sử
dụng ñất, thống kê, kiểm kê ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất”.
“Người ñang sử dụng ñất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải ñăng ký
tại xã, phường, thị trấn ñó - Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản
lý sổ ñịa chính, ñăng ký vào sổ ñịa chính ñất chưa sử dụng và sự biến ñộng về
việc sử dụng ñất” [17].
- Thời kỳ này ñánh dấu sự chuyển ñổi của nền kinh tế sau 7 năm thực
hiện ñường lối ñổi mới của ðảng. Vì vậy, ñất ñai (quyền sử dụng ñất) tuy
chưa ñược pháp luật thừa nhận là loại hàng hoá nhưng trên thực tế, thị trường
này có nhiều biến ñộng, việc chuyển ñổi mục ñích sử dụng ñất trái pháp luật
xảy ra thường xuyên, ñặc biệt là khu vực ñất ñô thị, ñất ở nông thôn thông qua
việc mua bán, chuyển nhượng bất hợp pháp không thực hiện việc ñăng ký với

cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
- Luật sửa ñổi bổ sung Luật ñất ñai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các
quy ñịnh về ñăng ký ñất ñai của Luật ñất ñai 1993, công tác ñăng ký ñất ñai
ñược chấn chỉnh và bắt ñầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở ñịa
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

14