giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận hà đông, thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

NGUYỄN MINH TRƯỜNG

GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ðỘNG
CỦA VĂN PHÒNG ðĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT
QUẬN HÀ ðÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

HÀ NỘI - 2012


BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

NGUYỄN MINH TRƯỜNG

GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ðỘNG
CỦA VĂN PHÒNG ðĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT
QUẬN HÀ ðÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP
Chuyên ngành: QUẢN LÝ ðẤT ðAI
Mã số: 60.62.16

Người hướng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN ðÌNH BỒNG

HÀ NỘI - 2012

LỜI CAM ðOAN
Tôi xin cam ñoan, mọi số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này
là trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam ñoan, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã
ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này ñều ñã ñược chỉ rõ
nguồn gốc.

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2012

Tác giả luận văn

Nguyễn Minh Trường

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

i


LỜI CẢM ƠN

ðể hoàn thành ñược bản luận văn này ñúng tiến ñộ, trước hết, tôi xin
chân thành cảm ơn TS. Nguyễn ðình Bồng, Hội Khoa học ñất Việt Nam ñã
trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi thực hiện ñề tài.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô
giáo khoa Tài nguyên và Môi trường, Viện Sau ðại học - Trường ðại học

Nông nghiệp Hà Nội ñã tạo ñiều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện ñề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn phòng Tài nguyên và Môi trường, phòng
Tài chính - Kế hoạch, phòng Kinh tế, phòng Thống kê, Văn phòng ñăng ký
quyền sử dụng ñất quận Hà ðông; Lãnh ñạo UBND và cán bộ ñịa chính các
phường: Yên Nghĩa, ðồng Mai, Biên Giang, Dương Nội, Phú Lương, Phú
Lãm ñã giúp ñỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện luận văn này.
Tôi xin gửi lời cảm ơn tới những người thân trong gia ñình, ñồng
nghiệp và bạn bè ñã khích lệ ñộng viên, tạo những ñiều kiện tốt nhất cho tôi
trong quá trình thực hiện luận văn này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2012

Tác giả luận văn

Nguyễn Minh Trường

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

ii


MỤC LỤC

Lời cam ñoan

i

Lời cảm ơn

ii

Mục lục

iii

Danh mục các chữ viết tắt

vi

Danh mục các bảng

vii

Danh mục các hình

viii

1

MỞ ðẦU

1

1.1

Tính cấp thiết của ñề tài

1

1.2

Mục ñích và yêu cầu của ñề tài

3

1.3

Ý nghĩa khoa học, thực tiễn của ñề tài

3

2

TỔNG QUAN VỀ ðĂNG KÝ ðẤT ðAI VÀ VĂN PHÒNG
ðĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT

4

2.1

ðất ñai, bất ñộng sản, thị trường bất ñộng sản

4

2.2

ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản

8

2.3

Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất

11

2.4

Mô hình tổ chức ðKðð, BðS ở một số nước

19

2.5

Thực trạng hoạt ñộng của VPðK ở nước ta

24

3

ðỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU

29

3.1

ðối tượng và phạm vi nghiên cứu

29

3.2

Nội dung nghiên cứu

29

3.3

Phương pháp nghiên cứu

30

4

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

32

4.1

Khái quát ñiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Hà ðông

32

4.1.1

ðiều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên

32

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iii


4.1.2

ðiều kiện kinh tế - xã hội:

35

4.1.3

Thực trạng phát triển các ngành kinh tế

37

4.1.4

Thực trạng phát triển ñô thị

38

4.1.5

Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng

38

4.2

Tình hình quản lý và sử dụng ñất ñai

40

4.2.1

Tình hình quản lý ñất ñai

40

4.2.2

Hiện trạng sử dụng ñất

42

4.3

ðịnh hướng phát triển ñô thị và các ñiểm dân cư tập trung

44

4.4

ðánh giá những thuận lợi, khó khăn của ñiều kiện tự nhiên, kinh
tế - xã hội ảnh hưởng ñến công tác quản lý ñất ñai

46

4.4.1

Thuận lợi

46

4.4.2

Khó khăn

46

4.5

Thực trạng tình hình hoạt ñộng của VPðK quận Hà ðông

47

4.5.1

Tổ chức bộ máy của VPðK quận Hà ðông

47

4.5.2

Cơ chế hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất

52

4.5.3

Kết quả hoạt ñộng của VPðK quận Hà ðông

55

4.6

ðánh giá chung về hoạt ñộng của VPðK quận Hà ðông

61

4.6.1

Mức ñộ công khai thủ tục hành chính

63

4.6.2

Thời gian thực hiện các thủ tục

64

4.6.3

Thái ñộ và mức ñộ hướng dẫn của cán bộ

67

4.6.4

Các khoản lệ phí phải ñóng

69

4.6.5

Nhận xét

70

4.7

Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng
ñăng ký quyền sử dụng ñất

71

4.7.1

Chính sách pháp luật ñất ñai

71

4.7.2

Chức năng, nhiệm vụ

71

4.7.3

Tổ chức, cơ chế hoạt ñộng

73

4.7.4

ðối tượng giải quyết

73

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iv


4.8

ðề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn
phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất

74

4.8.1

Giải pháp về chính sách pháp luật

74

4.8.2

Giải pháp về tổ chức

74

4.8.3

Giải pháp về nhân lực

75

4.8.4

Giải pháp về nghiệp vụ

75

4.8.5

Giải pháp về ñầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật

76

4.8.6

Giải pháp về cơ chế

76

5

KẾT LUẬN VÀ ðỀ NGHỊ

77

5.1

Kết luận

77

5.2

ðề nghị

78

TÀI LIỆU THAM KHẢO

80

PHỤ LỤC

84

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

v


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BðS

Bất ñộng sản

ðKðð

ðăng ký ñất ñai

GCN

Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với ñất

HSðC

Hồ sơ ñịa chính

PTTH

Phổ thông trung học

SDð

Sử dụng ñất

THCS

Trung học cơ sở

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

TTBðS

Thị trường bất ñộng sản

UBND

Uỷ ban nhân dân

VPðK

Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vi


DANH MỤC CÁC BẢNG

STT

Tên bảng

Trang

4.1

Cơ cấu ñất ñai năm 2011 của quận Hà ðông

43

4.2

Thông tin chung về hộ gia ñình tại ñịa bàn ñiều tra

61

4.3

Tình hình cấp GCN của hộ gia ñình tại ñịa bàn ñiều tra

61

4.4

Nhu cầu của hộ gia ñình ñến thực hiện các thủ tục hành chính về
quản lý ñất ñai tại VPðK

62

4.5

Mức ñộ thỏa mãn về ñiều kiện cơ sở vật chất

62

4.6

Mức ñộ công khai thủ tục hành chính

64

4.7

ðánh giá tiến ñộ giải quyết hồ sơ của VPðK

66

4.8

ðánh giá mức ñộ hướng dẫn của cán bộ

67

4.9

ðánh giá mức ñộ hướng dẫn của cán bộ

68

4.10

ðánh giá các khoản chi phí phải ñóng

70

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vii


DANH MỤC CÁC HÌNH

STT

Tên hình

Trang

2.1

Sơ ñồ hệ thống VPðK

17

4.1

Bản ñồ hành chính quận Hà ðông

32

4.2

Biểu ñồ cơ cấu ñất ñai năm 2011 của quận Hà ðông

42

4.3

ðịnh hướng phát triển không gian ñô thị quận Hà ðông ñến
năm 2020

4.4

Một số hình ảnh về Trụ sở Bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả
giải quyết thủ tục hành chính của quận Hà ðông

4.5

45
50

Hoạt ñộng của Bộ phận tiếp nhận hồ sơ và tra cứu kết quả giải
quyết thủ tục hành chính của quận Hà ðông

51

4.6

Quy trình ñăng ký lần ñầu, cấp GCN

52

4.7

Quy trình chuyển quyền sử dụng ñất

53

4.8

Quy trình ñăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ñất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với ñất

4.9

54

Quy trình xóa ñăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng
ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với ñất

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

55

viii


1. MỞ ðẦU

1.1. Tính cấp thiết của ñề tài
ðất ñai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý giá, di sản của
nhân loại. Con người sinh ra từ ñất, lớn lên nhờ ñất và khi chết ñi cũng trở về
với ñất, vì vậy ñất ñai gắn bó máu thịt với mỗi con người, mỗi gia ñình và mỗi
quốc gia.
Việc ñăng ký Nhà nước về ñất ñai có ý nghĩa: Các quyền về ñất ñai
ñược bảo ñảm bởi Nhà nước, liên quan ñến tính tin cậy, sự nhất quán và tập
trung, thống nhất của dữ liệu ñịa chính. ðăng ký ñất ñai là một công cụ của
Nhà nước ñể bảo vệ lợi ích của Nhà nước, lợi ích của cộng ñồng cũng như lợi
ích của mỗi công dân.
Lợi ích ñối với Nhà nước và xã hội: Phục vụ thu thuế sử dụng ñất, thuế
tài sản; thuế chuyển quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với ñất; Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách ñất ñai,
bản thân việc triển khai một hệ thống ñăng ký ñất ñai cũng là một cải cách
pháp luật; Giám sát giao dịch ñất ñai; Phục vụ quy hoạch sử dụng ñất; Phục
vụ công tác quản lý trật tự an ninh xã hội.
Lợi ích ñối với công dân: Tăng cường sự ñảm bảo an toàn về chủ quyền
ñối với bất ñộng sản; Khuyến khích ñầu tư cá nhân; Mở rộng khả năng thế
chấp quyền sử dụng ñất; Hỗ trợ các giao dịch về bất ñộng sản; Giảm các vụ
tranh chấp về ñất ñai.
Hệ thống ñăng ký ñất ñai, tài sản gắn liền với ñất hiện tại của Việt Nam
ñang chịu một sức ép ngày càng lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị
trường bất ñộng sản và cung cấp khuôn khổ pháp lý ñể tăng thu hút ñầu tư.
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với ñất (sau ñây viết tắt là GCN) ñã cơ bản hoàn thành nhưng
nhu cầu giao dịch ñất ñai thì ngày càng cao. Một nguyên tắc cơ bản cho hệ
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

1

thống ñăng ký ñất ñai là ñảm bảo tính pháp lý, liên quan ñến tính tin cậy, sự
nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu ñịa chính. Tuy nhiên hồ sơ về
ñất ñai ñược quản lý ở nhiều cấp khác nhau, có nhiều khác biệt giữa thông tin
trên sổ sách và trên GCN, vì vậy mặc dù có những chuyển biến quan trọng
trong khuôn khổ pháp lý về ñất ñai, nhưng vẫn cần nỗ lực nhiều hơn khi triển
khai hệ thống ñăng ký ñất ñai ở cấp ñịa phương.
Theo quy ñịnh của Luật ðất ñai năm 2003 việc ñăng ký ñất ñai, cấp
GCN ñược thực hiện tại VPðK cấp tỉnh và cấp huyện. VPðK ñi vào hoạt
ñộng, góp phần thực hiện cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực ñất ñai
nói chung và ñăng ký, cấp GCN nói riêng theo hướng công khai, minh bạch
hơn, giảm thời gian và chi phí cho tổ chức, công dân có nhu cầu giao dịchTuy
nhiên, việc cung ứng các dịch vụ về ñăng ký, cấp GCN vẫn là một trong
những vấn ñề bức xúc ñối với người sử dụng ñất, ñặc biệt là tại các ñô thị.
Quận Hà ðông, Thành phố Hà Nội ñược thành lập năm 2009 theo
Nghị quyết 19/NQ-CP ngày 08 tháng 5 năm 2009 của Chính phủ, trên cơ
sở toàn bộ 4.791,74ha diện tích tự nhiên và 198.687 nhân khẩu của Thành
phố Hà ðông, Tỉnh Hà Tây, bao gồm 17 phường: Nguyễn Trãi, Quang
Trung, Yết Kiêu, Vạn Phúc, Hà Cầu, Mộ Lao, Văn Quán, Phúc La, Kiến
Hưng, La Khê, Phú La, Yên Nghĩa, ðồng Mai, Biên Giang, Dương Nội,
Phú Lương, Phú Lãm.
Trong những năm vừa qua, trên ñịa quận Hà ðông ñã diễn ra quá trình
ñô thị hóa mạnh mẽ; việc thu hồi ñất nông nghiệp ñể chuyển sang ñất phi
nông nghiệp rất lớn nên dẫn ñến có nhiều biến ñộng về sử dụng ñất. Thực
hiện Quy hoạch Thủ ñô Hà Nội ñến 2030, quận Hà ðông ñang triển khai
công tác quản lý quy hoạch, xây dựng; quản lý ñất ñai bảo ñảm vệ sinh môi
trường; tập trung giải quyết những vấn ñề dân sinh bức xúc như ñơn thư
khiếu nại, tố cáo liên quan ñến quá trình thu hồi ñất thực hiện các dự án.
Trước nhiệm vụ ngày càng khó khăn, phức tạp VPðK ở cấp quận ñã ñược
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

2


kiện toàn, củng cố nâng cao năng lực, hiệu quả hoạt ñộng, ñang dần dần
khắc phục ñược tình trạng quá tải; tuy nhiên ở một số phường có tỷ lệ cấp
GCN còn thấp, tình trạng dồn việc, dồn hồ sơ có liên quan ñến việc ñăng
ký, cấp GCN ngày càng tăng.
Trước tình hình trên, trong khuôn khổ yêu cầu thực hiện luận văn Thạc
sỹ Nông nghiệp chuyên ngành Quản lý ñất ñai, Trường ðại học Nông nghiệp
Hà Nội, tôi lựa chọn thực hiện ñề tài “Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt
ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất quận Hà ðông, thành
phố Hà Nội” nhằm nghiên cứu, ñánh giá thực trạng và ñề xuất các giải pháp
hoàn thiện, nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của VPðK, góp phần giải quyết tình
trạng tồn ñọng hồ sơ ñăng ký ñất ñai của ñịa bàn nghiên cứu theo tinh thần cải
cách thủ tục hành chính.
1.2. Mục ñích và yêu cầu của ñề tài
1.2.1. Mục ñích
- ðánh giá thực trạng hoạt ñộng của VPðK quận Hà ðông;
- ðề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của VPðK
quận Hà ðông.
1.2.2. Yêu cầu
- ðánh giá ñúng thực trạng hoạt ñộng của VPðK trong phạm vi nghiên
cứu;
- Các số liệu ñiều tra, thu thập phải ñảm bảo ñộ chính xác, tin cậy;
- ðề tài phải ñảm bảo tính khoa học và thực tiễn.
1.3. Ý nghĩa khoa học, thực tiễn của ñề tài
- Góp phần hoàn thiện cơ sở lý luận và thực tiễn về hoạt ñộng của
VPðK.
- ðề xuất một số giải pháp nhằm góp phần nâng cao hiệu quả hoạt ñộng

của VPðK quận Hà ðông.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

3


2. TỔNG QUAN VỀ ðĂNG KÝ ðẤT ðAI
VÀ VĂN PHÒNG ðĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT
2.1. ðất ñai, bất ñộng sản, thị trường bất ñộng sản
2.1.1. ðất ñai
“ðất ñai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất ñặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng ñầu của môi trường sống, là ñịa bàn
phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh
và quốc phòng”. [21].
2.1.1.1. ðất tự nhiên (Soil)
Lớp ñất mặt của vỏ trái ñất gọi là Thổ nhưỡng (Soil). Thổ nhưỡng phát
sinh là do tác ñộng lẫn nhau của khí trời (Khí quyển), nước (Thuỷ quyển),
sinh vật (Sinh quyển), ñá mẹ (Thạch quyển), qua thời gian lâu dài. Thổ nhưỡng là một hỗn hợp gồm các khoáng vật do ñá mẹ phong hoá dưới tác ñộng
của các nhân tố vật lý, hoá học và chất mùn do xác ñộng thực vật phân huỷ
tạo thành. Chất mùn làm cho ñất có ñộ phì nhiêu, ñó là ñặc tính ñặc trưng của
ñất mà ñá không có. Chất mùn còn làm tăng ñộ ñệm của ñất, làm giảm hữu
hiệu những thay ñổi ñột ngột của môi trường, bảo vệ cho các sinh vật sống và
phát triển.
V.V.Dokuchaev, nhà khoa học người Nga tiên phong trong lĩnh vực
khoa học ñất cho rằng: “ðất như là một thực thể tự nhiên có nguồn gốc và lịch sử
phát triển riêng, là thực thể với những quá trình phức tạp và ña dạng diễn ra trong
nó. ðất ñược coi là khác biệt với ñá. ðá trở thành ñất dưới ảnh hưởng của một loạt
các yếu tố tạo thành ñất như khí hậu, cây cỏ, khu vực, ñịa hình và tuổi”. [7].
2.1.1.2 ðất ñai (Land)

“ðất ñai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái ñất, bao gồm tất cả các
cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt ñó: bao gồm khí
hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng ñịa hình, nước mặt (hồ, sông, nước ngầm, tập
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

4


ñoàn thực vật và ñộng vật, trạng thái ñịnh cư của con người, những kết quả do
hoạt ñộng của con người trong quá khứ và hiện tại ñể lại (san nền, hồ chứa
nước hay hệ thống tiêu thoát nước, ñường xá, nhà cửa...)”, “ðất như là một
khu vực hay một nhất thể không gian từ một thửa ñất ñến một ñất nước cho
ñến cả hành tinh”. [7].
2.1.2. Bất ñộng sản
Pháp luật các nước trên thế giới ñều thống nhất xác ñịnh BðS là ñất ñai
và những tài sản có liên quan ñến ñất ñai, không tách rời với ñất ñai, ñược xác
ñịnh bởi vị trí ñịa lý của ñất (ðiều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, ðiều
86 Luật Dân sự Nhật Bản, ðiều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga,
ðiều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang ðức…). Tuy nhiên, pháp luật
của mỗi nước cũng có những nét ñặc thù riêng. Ví dụ:
- Pháp luật Nga quy ñịnh cụ thể BðS là “mảnh ñất” chứ không phải là
ñất ñai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi ñất ñai nói chung là bộ
phận của lãnh thổ, không thể là ñối tượng của giao dịch dân sự.
- ðiều 520 Luật Dân sự Pháp quy ñịnh “mùa màng chưa gặt, trái cây
chưa bứt khỏi cây là BðS, nếu ñã bứt khỏi cây ñược coi là ñộng sản”. Tương
tự, quy ñịnh này cũng ñược thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự
Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ.
- Luật Dân sự Thái Lan, tại ðiều 100 quy ñịnh: “BðS là ñất ñai và
những vật gắn liền với ñất ñai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu
ñất ñai”.

- Luật Dân sự ðức ñưa ra khái niệm BðS bao gồm ñất ñai và các tài
sản gắn với ñất.
Như vậy, có hai cách diễn ñạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì
ñược coi là “gắn liền với ñất ñai”; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm này
và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với ñất ñai”.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

5


Các quy ñịnh về BðS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở.
BðS bao gồm ñất ñai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi
ñất ñai và vật kiến trúc. BðS có những ñặc tính sau ñây: có vị trí cố ñịnh,
không di chuyển ñược, tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính chịu
ảnh hưởng của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh
hưởng lẫn nhau.
Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt
Nam, tại ðiều 174 có quy ñịnh: “BðS là các tài sản bao gồm: ðất ñai; Nhà,
công trình xây dựng gắn liền với ñất ñai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà,
công trình xây dựng ñó; Các tài sản khác gắn liền với ñất ñai; Các tài sản
khác do pháp luật quy ñịnh”. [25].
2.1.3. Thị trường BðS
a. Khái niệm:
- TTBðS là cơ chế, trong ñó hàng hóa và dịch vụ BðS ñược trao ñổi.
TTBðS dược hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt ñộng có liên quan ñến
giao dịch BðS như: Mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BðS. TTBðS theo
nghĩa rộng bao gồm cả các lĩnh vực liên quan ñến việc tạo lập BðS.
- TTBðS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị
trường. TTBðS liên quan chặt chẽ với các thị trường khác như: Thị trường
hàng hoá, thị trường chứng khoán, thị trường lao ñộng, thị trường khoa khoa

hoc công nghệ.
b. Tính chất:
- TTBðS chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: quy luật giá
trị, quy luật cung cầu.
- TTBðS theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố xác
ñịnh: sản phẩm, số lượng và giá cả.
- Phạm vi hoạt ñộng của TTBðS do pháp luật của mỗi nước quy ñịnh
nên cũng không ñồng nhất.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

6


c. ðặc ñiểm TTBðS:
- TTBðS không chỉ là giao dịch bản thân BðS mà cái cơ bản là thị
trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa ñựng trong BðS;
- TTBðS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc;
- TTBðS chịu sự chi phối của pháp luật;
- TTBðS là thị trường không hoàn hảo;
- Cung về BðS phản ứng chậm so với cầu về BðS.
d. Chức năng của TTBðS:
- ðưa người mua và người bán BðS ñến với nhau;
- Xác ñịnh giá cả cho các BðS giao dịch;
- Phân phối BðS theo quy luật cung - cầu;
- Phát triển BðS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.
e. Vai trò, vị trí của TTBðS:
(1) Tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả BðS tài nguyên thiên nhiên, tài sản Quốc gia quan trọng; (2) Tác ñộng tới tăng
trưởng kinh tế thông qua việc khuyến khích ñầu tư phát triển BðS; (3) Tác
ñộng trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường chứng khoán, thị trường
hàng hoá, thị trường lao ñộng; (4) Liên quan ñến một số lĩnh vực xã hội như:

lao ñộng, việc làm, nhà ở.
g. Các yếu tố của TTBðS:
- Quyền của người bán ñược bán BðS và quyền của người mua ñược
mua BðS ñược pháp luật quy ñịnh và bảo hộ;
- Biện pháp ñể người mua và người bán BðS ñến với nhau;
- Biện pháp cung cấp thông tin khách quan liên quan ñến BðS cho
người mua (quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu, hưởng lợi tài sản trên ñất liên
quan ñến BðS của người bán; nghĩa vụ về tài chính và những tồn tại ñối với
người bán; mối liên quan giữa BðS của người bán với các BðS liền kề cũng
như sự liên quan ñến quy hoạch sử dụng ñất của Nhà nước...);
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

7


- Thoả thuận giá mua bán;
- Hình thức hợp ñồng giữa người bán và người mua có thể thực hiện và
ñược cộng ñồng chấp nhận;
- Biện pháp ñảm bảo chuyển quyền sở hữu BðS cho người mua tại cơ
quan ñăng ký BðS;
- Biện pháp ñảm bảo cho người mua BðS có thể vay tiền bằng thế chấp
mà BðS là vật bảo ñảm cũng như ñảm bảo quyền lợi của người cho vay;
- Biện pháp ñảm bảo các nguồn thu của Nhà nước từ hoạt ñộng của
TTBðS. [29].
2.2. ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản
2.2.1. Khái niệm về ñăng ký ñất ñai
2.2.1.1. ðăng ký Nhà nước về ñất ñai
Các quyền về ñất ñai ñược bảo ñảm bởi Nhà nước, liên quan ñến tính
tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu ñịa chính. Khái niệm
này chỉ rõ:

- ðăng ký ñất ñai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy ñịnh của pháp luật mới có quyền
tổ chức ðKðð;
- Dữ liệu ñịa chính (HSðC) là cơ sở ñảm bảo tính tin cậy, sự nhất quán
và tập trung, thống nhất của việc ðKðð;
- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây
dựng dữ liệu ñịa chính (HSðC).
2.2.1.2. Vai trò, lợi ích của ñăng ký Nhà nước về ñất ñai
- ðKðð là một công cụ của Nhà nước ñể bảo vệ lợi ích của nhà nước,
lợi ích của cộng ñồng cũng như lợi ích của công dân.
- Lợi ích ñối với Nhà nước và xã hội:
+ Phục vụ thu thuế sử dụng ñất, thuế tài sản, thuế chuyển nhượng;
+ Giám sát giao dịch ñất ñai, hỗ trợ hoạt ñộng của TTBðS;
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

8


+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất, giao ñất, thu hồi ñất;
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách ñất ñai, bản thân
việc triển khai một hệ thống ðKðð cũng là một cải cách pháp luật;
+ ðảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;
- Lợi ích ñối với công dân:
+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền ñối với BðS;
+ Khuyến khích ñầu tư cá nhân;
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội.
2.2.2. Cơ sở ðKðð, BðS
2.2.2.1. Hồ sơ ñất ñai, BðS
Hồ sơ ñất ñai và BðS (ở Việt Nam gọi là HSðC) là tài liệu chứa ñựng
thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền ñối với

ñất ñai, BðS. Hồ sơ ñất ñai, BðS ñược lập ñể phục vụ cho lợi ích của Nhà
nước và phục vụ quyền lợi của công dân.
(1) ðối với Nhà nước: ðể thực hiện việc thu thuế cũng như ñảm bảo
cho việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển ñất ñai một cách hợp lý
và hiệu quả.
(2) ðối với công dân: Việc lập hồ sơ ñảm bảo cho người sở hữu, người
sử dụng có các quyền thích hợp ñể họ có thể giao dịch một cách thuận lợi,
nhanh chóng, an toàn và chi phí thấp.
2.2.2.2. Nguyên tắc ðKðð, BðS
ðKðð, BðS dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc ñăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc ñồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá.
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ ðKðð, BðS ñược công khai, thông
tin chính xác và tính pháp lý của thông tin ñược pháp luật bảo vệ. ðối tượng
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

9


ñăng ký ñược xác ñịnh một cách rõ ràng, ñơn nghĩa, bất biến về pháp lý.
2.2.2.3. ðơn vị ñăng ký - thửa ñất
Thửa ñất ñược hiểu là một phần bề mặt trái ñất, có thể liền mảnh hoặc
không liền mảnh, ñược coi là một thực thể ñơn nhất và ñộc lập ñể ñăng ký
vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một ñối tượng ñăng ký có một số hiệu nhận
biết duy nhất. Việc ñịnh nghĩa một cách rõ ràng ñơn vị ñăng ký là vấn ñề
quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống ñăng ký.
Trong các hệ thống ñăng ký giao dịch cổ ñiển, ñơn vị ñăng ký - thửa
ñất không ñược xác ñịnh một cách ñồng nhất, ñúng hơn là không có quy ñịnh,

các thông tin ñăng ký ñược ghi vào sổ một cách ñộc lập theo từng vụ giao
dịch. Trong hệ thống ñăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa
ñất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ ñồ hoặc không.
Các hệ thống ñăng ký giao dịch nâng cao có ñòi hỏi cao hơn về nội
dung mô tả thửa ñất, không chỉ bằng lời mà còn ñòi hỏi có sơ ñồ hoặc bản ñồ
với hệ thống mã số nhận dạng thửa ñất không trùng lặp.
“Với hệ thống ñịa chính ña mục tiêu ở Châu Âu, việc ñăng ký quyền và
ñăng ký ñể thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa ñất có thể
từ hàng chục mét vuông cho ñến hàng ngàn hécta ñược xác ñịnh trên bản ñồ
ñịa chính, hệ thống bản ñồ ñịa chính ñược lập theo một hệ toạ ñộ thống nhất
trong phạm vi toàn quốc.” [9].
2.2.3. ðăng ký pháp lý ñất ñai, BðS
2.2.3.1. ðăng ký văn tự giao dịch
- ðăng ký văn tự giao dịch là hình thức ñăng ký với mục ñích phục vụ
các giao dịch, chủ yếu là mua bán BðS. Hệ thống ñăng ký văn tự giao dịch là
một hệ thống ñăng ký mà ñối tượng ñăng ký là bản thân các văn tự giao dịch.
Khi ñăng ký, các văn tự giao dịch có thể ñược sao chép nguyên văn hoặc trích
sao những nội dung quan trọng vào sổ ñăng ký.
Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù ñược ñăng ký
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

10


hay không ñăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng
ñịnh quyền hợp pháp ñối với BðS. ðể ñảm bảo an toàn cho quyền của mình,
bên mua phải tiến hành ñiều tra ngược thời gian ñể tìm tới nguồn gốc của
quyền ñối với ñất mà mình mua.
2.2.3.2. ðăng ký quyền
“- Quyền ñược hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người ñược

giao quyền hoặc các bên liên quan ñược ñảm bảo thực hiện và hưởng lợi.
- Trong hệ thống ñăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay
các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch ñược ñăng ký vào sổ.
Nói cách khác, ñối tượng trung tâm của ñăng ký quyền chính là mối quan hệ
pháp lý hiện hành giữa BðS và người có chủ quyền ñối với BðS ñó. ðăng ký
quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín và bảo hiểm.” [9].
2.3. Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất
2.3.1. Khái quát về hệ thống ðKðð Việt Nam
2.3.1.1. Trước khi có Luật ðất ñai
- Chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ “về việc ño
ñạc và ñăng ký thống kê ruộng ñất” ñã lập ñược hệ thống hồ sơ ñăng ký cho toàn
bộ ñất nông nghiệp và một phần diện tích ñất thuộc khu dân cư nông thôn.
2.3.1.2. Từ khi có Luật ðất ñai 1988 ñến 1993
- Luật ðất ñai năm 1988 quy ñịnh “Khi ñược cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền giao ñất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay ñổi mục ñích sử
dụng hoặc ñang sử dụng ñất hợp pháp mà chưa ñăng ký phải xin ðKðð tại
cơ quan Nhà nước - Uỷ ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị
trấn và UBND xã thuộc huyện lập, giữ sổ ñịa chính, vào sổ ñịa chính cho
người SDð và tự mình ñăng ký ñất chưa sử dụng vào sổ ñịa chính”. [20].
- Tổng cục Quản lý ruộng ñất ñã ban hành Quyết ñịnh số 201 - ðKTK
ngày 14/7/1989 về cấp GCN và Thông tư số 302 - ðKTK ngày 28/10/1989
hướng dẫn thực hiện Quyết ñịnh 201- ðKTK ñã tạo ra một sự chuyển biến
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

11


lớn về chất cho hệ thống ðKðð của Việt Nam”.
Thời kỳ này do ñất ñai ít biến ñộng, “Nhà nước nghiêm cấm việc mua,
bán, lấn, chiếm ñất ñai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương thức

quản lý ñất ñai theo cơ chế bao cấp nên hoạt ñộng ðKðð ít phức tạp.” [19].
2.3.1.3. Từ khi có Luật ðất ñai năm 1993 ñến năm 2003
- Luật ðất ñai năm 1993 quy ñịnh:
“ðKðð, lập và quản lý sổ ñịa chính, quản lý các hợp ñồng sử dụng
ñất, thống kê, kiểm kê ñất, cấp GCN”.
“Người ñang sử dụng ñất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải ñăng ký
tại xã, phường, thị trấn ñó - Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản
lý sổ ñịa chính, ñăng ký vào sổ ñịa chính ñất chưa sử dụng và sự biến ñộng về
việc sử dụng ñất”. [21].
- Luật sửa ñổi bổ sung Luật ðất ñai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các
quy ñịnh về ðKðð của Luật ðất ñai 1993, công tác ðKðð ñược chấn chỉnh
và bắt ñầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở ñịa phương ñã nhận
thức ñược vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ ðKðð với
công tác quản lý ñất ñai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ ñạo sát sao nhiệm
vụ này.
2.3.1.4. Từ khi có Luật ðất ñai năm 2003 ñến nay
Luật ðất ñai năm 2003 quy ñịnh cụ thể nhiệm vụ: “ðăng ký quyền sử
dụng ñất, lập và quản lý HSðC, cấp GCN”. “ðăng ký quyền sử dụng ñất là
việc ghi nhận quyền sử dụng ñất hợp pháp ñối với một thửa ñất xác ñịnh vào
HSðC nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất”. [24].
Luật dành riêng một chương quy ñịnh các thủ tục hành chính trong
quản lý và sử dụng ñất ñai theo phương châm tạo ñiều kiện thuận lợi nhất cho
người sử dụng ñất hợp pháp thực hiện ñầy ñủ quyền và nghĩa vụ sử dụng ñất
của mình.
- Hệ thống ðKðð có hai loại là ñăng ký ban ñầu và ñăng ký biến ñộng;
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

12

+ ðăng ký ban ñầu ñược thực hiện khi Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất,
cấp GCN cho tổ chức, hộ gia ñình cá nhân;
+ ðăng ký biến ñộng - ñăng ký những biến ñộng ñất ñai trong quá
trình sử dụng do thay ñổi diện tích (tách, hợp thửa ñất, sạt lở, bồi lấp…),
do thay ñổi mục ñích sử dụng, do thay ñổi quyền và các hạn chế về quyền
sử dụng ñất.
- Cơ quan ðKðð: Cơ quan quản lý ñất ñai ở ñịa phương có VPðK
là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý HSðC gốc, chỉnh lý
thống nhất HSðC, phục vụ người sử dụng ñất thực hiện các quyền và nghĩa
vụ”. [24].
2.3.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt ñộng của VPðK
2.3.2.1. Chủ trương, chính sách của ðảng và Nhà nước về cải cách hành chính
ðại hội ðại biểu toàn quốc ðảng cộng sản Việt Nam lần thứ IX (tháng
4/2001), ñã xác ñịnh mục tiêu xây dựng nền hành chính nhà nước dân chủ,
trong sạch, vững mạnh, từng bước hiện ñại hoá, chủ trương tiếp tục ñẩy mạnh
thực hiện cải cách hành chính trong ñó có giải pháp tách cơ quan hành chính
công quyền với tổ chức sự nghiệp. “ðổi mới và hoàn thiện thể chế, thủ tục
hành chính, kiên quyết chống tệ cửa quyền, sách nhiễu, “xin - cho” và sự tắc
trách vô kỷ luật trong công việc”. [17].
- Nghị quyết số 38/2004/NQ-CP ngày 04 tháng 5 năm 1994 của Chính
phủ về cải cách một bước thủ tục hành chính trong giải quyết công việc của
công dân và tổ chức.
- Quyết ñịnh số 136/2001/Qð-TTg ngày 17 tháng 9 năm 2001 của Thủ
tướng Chính phủ về việc phê duyệt Chương trình tổng thể cải cách hành chính
Nhà nước giai ñoạn 2001 - 2010 với mục tiêu xây dựng nền hành chính dân
chủ trong sạch, vững mạnh, chuyên nghiệp, hiện ñại hoá. Nhiệm vụ này ñược
xác ñịnh là một trong ba giải pháp cơ bản ñể thực hiện chiến lược phát triển
kinh tế.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

13


- Quyết ñịnh số 181/2003/Qð-TTg ngày 04 tháng 9 năm 2003 của Thủ
tướng Chính phủ ban hành quy chế thực hiện cơ chế “một cửa” tại các cơ
quan hành chính Nhà nước ở ñịa phương. [16].
2.3.2.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt ñộng của VPðK
a. Luật ðất ñai năm 2003
Luật ðất ñai 2003 quy ñịnh:
- “Việc ñăng ký quyền sử dụng ñất ñược thực hiện tại VPðK trong các
trường hợp: Người ñang sử dụng ñất chưa ñược cấp GCN; Người sử dụng ñất
thực hiện quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho
thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất; Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền
sử dụng ñất; Người sử dụng ñất ñã có GCN ñược cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền cho phép ñổi tên, chuyển mục ñích sử dụng ñất, thay ñổi ñường ranh
giới thửa ñất; Người ñược sử dụng ñất theo bản án hoặc quyết ñịnh của Toà
án nhân dân, quyết ñịnh thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết ñịnh giải
quyết tranh chấp ñất ñai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ñã ñược thi
hành”. [24].
- “Cơ quan quản lý ñất ñai ở ñịa phương có VPðK là cơ quan dịch vụ
công thực hiện chức năng quản lý HSðC gốc, chỉnh lý thống nhất HSðC,
phục vụ người sử dụng ñất thực hiện các quyền và nghĩa vụ ”. [23].
- Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật ðất ñai quy ñịnh: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
quyết ñịnh thành lập VPðK thuộc Sở TN&MT và thành lập các chi nhánh của
VPðK tại các ñịa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc
tỉnh căn cứ vào nhu cầu ñăng ký quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn quyết ñịnh
thành lập VPðK thuộc Phòng TN&MT. [11].
Như vậy, Nghị ñịnh ñã quy ñịnh rất rõ sự phân cấp trong việc thành lập
cơ quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về ñất ñai, giảm bớt

những ách tắc trong quản lý Nhà nước về ñất ñai.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

14


- Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTN&MT-BNV-BTC ngày
15/3/2010 của liên Bộ TN&MT, Bộ Nội vụ và Bộ Tài chính hướng dẫn chức
năng, nhiệm vụ và tổ chức của VPðK và tổ chức phát triển quỹ ñất. Trong ñó
quy ñịnh việc thành lập VPðK khi chưa có ñủ ñiều kiện về cơ sở vật chất,
thiết bị, nhân lực; hoạt ñộng của tổ chức VPðK gắn liền với công tác cải cách
hành chính. [4].
- Thông tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTN&MT ngày 18/4/2005 của liên
Bộ Tài chính và Bộ TN&MT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ và trách
nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc luân chuyển hồ sơ về nghĩa vụ tài
chính, nhằm ñáp ứng yêu cầu cải cách một bước thủ tục hành chính khi người
sử dụng ñất thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan ñến ñất và nhà (nộp tiền sử
dụng ñất, tiền thuê ñất, thuế chuyển quyền sử dụng ñất, thuế thu nhập từ
chuyển quyền sử dụng ñất lệ phí trước bạ và các khoản thu khác nếu có). [1].
- Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTN&MT ngày 18 tháng
11 năm 2011 hướng dẫn việc ñăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng
ñất, tài sản gắn liền với ñất. Thông tư quy ñịnh phạm vi ñiều chỉnh, các
trường hợp ñăng ký thế chấp, bảo lãnh tại VPðK; Các quy ñịnh liên quan ñến
thẩm quyền, nhiệm vụ quyền hạn và trách nhiệm của VPðK, quy trình thực
hiện thủ tục ñăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ñất, tài sản gắn
liền với ñất của người sử dụng ñất.
b. Bộ Luật Dân sự (2005)
Liên quan ñến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất khi thực hiện
ñăng ký quyền sử dụng ñất tại VPðK, quyền sở hữu ñược Bộ Luật Dân sự
2005 quy ñịnh cụ thể bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền

ñịnh ñoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy ñịnh của pháp luật (ðiều 164); Việc
ñăng ký quyền sở hữu tài sản (ðiều 167); Thời ñiểm chuyển quyền sở hữu ñối
với tài sản (ðiều 168); Các quyền của người không phải là chủ sở hữu ñối với
tài sản (ðiều 173). Trên cơ sở ñó, pháp nhân, thể nhân tự xác ñịnh quyền và
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

15