thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện từ liêm, thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

NGUYỄN THỊ LƠ

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
HOẠT ðỘNG CỦA VĂN PHÒNG ðĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT
HUYỆN TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ðẤT ðAI
MÃ SỐ: 60.85.01.03
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. NGUYỄN ðÌNH BỒNG

HÀ NỘI, 2013


LỜI CAM ðOAN
- Tôi xin cam ñoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
- Tôi xin cam ñoan các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñược chỉ
rõ nguồn gốc.
- Tôi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm về nguồn gốc, số liệu thông tin
ñược sử dụng trong luận văn này.
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Lơ

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

ii

LỜI CẢM ƠN
ðể hoàn thành ñược bản luận văn này, trước tiên, tôi xin gửi lời cảm ơn
sâu sắc ñến thầy giáo, Tiến sỹ Nguyễn ðình Bồng - Hội Khoa học ñất Việt
Nam, người ñã tận tình hướng dẫn tôi trong suốt quá trình thực hiện khóa luận
tốt nghiệp.
Tôi xin cảm ơn sâu sắc ñến các thầy, cô trong Khoa Tài nguyên và
Môi trường, Ban Quản lý ðào tạo trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội ñã
ñào tạo, giúp ñỡ tôi trong thời gian học tập tại Trường ðại học Nông
nghiệp Hà Nội.
Tôi xin cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng ñăng ký
ðất và Nhà huyện Từ Liêm ñã giúp ñỡ và tạo ñiều kiện cho tôi trong quá trình
nghiên cứu thực hiện ðề tài trên ñịa bàn.
Tôi xin cám ơn gia ñình, bè bạn và ñồng nghiệp ñã ñộng viên, tạo ñiều
kiện giúp tôi hoàn thành Luận văn này.
Trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày 01 tháng 11 năm 2013
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Lơ

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

iii


MỤC LỤC

Lời cam ñoan

ii

Lời cảm ơn

iii

Mục lục

iv

Danh mục bảng

vii

Danh mục hình

viii

Danh mục các chữ viết tắt

ix

MỞ ðẦU

1

1

Tính cấp thiết của ñề tài

1

2

Mục ñích nghiên cứu

3

3

Yêu cầu của ñề tài

3

Chương 1 TỔNG QUAN VỀ ðĂNG KÝ ðẤT ðAI VÀ VĂN PHÒNG
ðĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT
1.1

4

Cơ sở khoa học về ñăng ký ñất ñai và Văn phòng ñăng ký quyền
sử dụng ñất

4

1.1.1

ðất ñai/bất ñộng sản/thị trường bất ñộng sản

4

1.1.2

ðăng ký ñất ñai/bất ñộng sản

9

1.1.3

Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất

13

1.2

Mô hình ñăng ký ñất ñai và VPðKQSDð một số nước

13

1.2.1

ðăng ký văn tự giao dịch ở Cộng hòa Pháp

13

1.2.2

ðăng ký quyền ở Liên bang Úc

17

1.2.3

ðăng ký quyền sử dụng ñất ở Trung Quốc

19

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

24

2.1

ðối tượng và phạm vi nghiên cứu

24

2.1.1

ðối tượng nghiên cứu

24

2.1.2

Phạm vi nghiên cứu

24

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

iv


2.2

Nội dung nghiên cứu

24

2.3

Phương pháp nghiên cứu

24

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
3.1

26

Hệ thống ñăng ký ñất ñai và Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng
ñất ở Việt Nam

26

3.1.1

Hệ thống ñăng ký ñất ñai

26

3.1.2

Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất

28

3.1.3

Thực trạng hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất
ở Việt Nam

3.1.4

37

Thực trạng hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất
thành phố Hà Nội (Văn phòng ñăng ký ñất ñai Hà Nội)

47

3.2

ðiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Từ Liêm, Hà Nội

49

3.2.1

ðặc ñiểm ñiều kiện tự nhiên.

49

3.2.2

ðặc ñiểm kinh tế xã hội.

52

3.3

Tình hình quản lý ñất ñai

56

3.3.1

Hiện trạng sử dụng ñất.

56

3.3.2

Tình hình quản lý ñất ñai

58

3.4

Thực trạng tình hình hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử
dụng ñất huyện Từ Liêm

64

3.4.1

Tổ chức bộ máy của VPðKð&N huyện Từ Liêm

64

3.4.2

Cơ chế hoạt ñộng của VPðKð&N

68

3.4.3

Kết quả hoạt ñộng của VPðKð&N

71

3.5

ðánh giá chung về hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký huyện Từ
Liêm

84

3.5.1

Mức ñộ công khai thủ tục hành chính.

84

3.5.2

Thời gian thực hiện các thủ tục.

86

3.5.3

Các khoản lệ phí phải ñóng

88

3.5.4

Nhận xét

89

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

v

3.6

Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt ñộng của VPðKð&N
huyện Từ Liêm

89

3.6.1

Chính sách pháp luật ñất ñai.

90

3.6.2

Chức năng, nhiệm vụ.

90

3.6.3

Tổ chức, cơ chế hoạt ñộng

91

3.6.4

ðối tượng giải quyết

92

3.7

ðề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn
phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất

93

3.7.1

Giải pháp về tổ chức thực hiện

93

3.7.2

Giải pháp về tổ chức, bộ máy, con người

94

3.7.3

Giải pháp về kinh phí, cơ chế tài chính

96

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

97

1

Kết luận

97

2

Kiến nghị

99

TÀI LIỆU THAM KHẢO

101

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

vi


DANH MỤC BẢNG

STT

Tên bảng

Trang

1.1

Tình hình thành lập VPðKQSDð các cấp cả nước

38

1.2

Nguồn nhân lực của VPðKQSDð các cấp cả nước

39

1.3

Kết quả cấp giấy chứng nhận các loại ñất cả nước

44

3.1

Thống kê diện tích ñất ñai huyện Từ Liêm năm 2012

56

3.2

Kết quả chung về cấp các loại giấy chứng nhận về quyền sử dụng
ñất huyện Từ Liêm ñến ngày 31/12/2012

3.3

72

Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất 3 năm (2010 - 2012) tại
huyện Từ Liêm

3.4

Kết quả giải quyết hồ sơ ñăng ký chuyển quyền về ñất ñai trong 3
năm 2010-2012 tại huyện Từ Liêm

3.5

73
74

Kết quả giải quyết hồ sơ ñăng ký biến ñộng khác (giao dịch ñảm bảo,
cấp lại, cấp ñổi GCN) trong 3 năm 2010-2012 tại huyện Từ Liêm

75

3.6

Hiện trạng hệ thống bản ñồ ñịa chính huyện Từ Liêm

76

3.7

Hiện trạng hồ sơ ñịa chính huyện Từ Liêm

77

3.8

Kết quả công tác giải quyết thủ tục hành chính năm 2012

81

3.9

Kết quả ñiều tra theo phiếu về mức ñộ công khai các thủ tục
hành chính.

3.10

Kết quả ñiều tra theo phiếu về thời gian thực hiện thủ tục
hành chính

3.11

85
86

ðánh giá tiến ñộ giải quyết hồ sơ của VPðKð&N huyện Từ
Liêm

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

87

vii


DANH MỤC HÌNH

STT

Tên hình

Trang

1.1

Sơ ñồ vị trí của VPðKQSDð trong hệ thống quản lý ñất ñai.

35

1.2

Sơ ñồ Mô hình tổ chức Văn phòng ñăng ký ñất ñai TP Hà Nội

48

3.1

Sơ ñồ vị trí huyện Từ Liêm TP Hà Nội

51

3.2

Một số hình ảnh về huyện Từ Liêm

55

3.3

Biểu ñồ cơ cấu ñất ñai năm 2012 của huyện Từ Liêm

57

3.4

Sơ ñồ Quy trình, thủ tục cấp GCN

67

3.5

Một số hình ảnh về VPðKð&N huyện Từ Liêm

82

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

viii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
STT

Chữ viết tắt

Chữ viết ñầy ñủ

1

BðS

Bất ñộng sản.

2

CNH-HðH

Công nghiệp hóa, hiện ñại hóa.

3

GCNQSDð

Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất.

4

GCN

Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với ñất.

5

HSðC

Hồ sơ ñịa chính.

6

STNMT

Sở Tài nguyên và Môi trường.

7

SDð

Sử dụng ñất.

8

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường.

9

VPðKðð

Văn phòng ñăng ký ñất ñai.

10

VPðKQSDð

Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất.

11

VPðKð&N

Văn phòng ñăng ký ðất và Nhà

12

UBND

Ủy ban nhân dân.

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

ix


MỞ ðẦU
1. Tính cấp thiết của ñề tài
Luật ðất ñai 2003 ñã quy ñịnh việc thành lập hệ thống Văn phòng ñăng
ký quyền sử dụng ñất (VPðKQSDð) trực thuộc cơ quan tài nguyên và môi

trường ở hai cấp gồm VPðKQSDð cấp tỉnh trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi
trường, VPðKQSDð cấp huyện trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường.
VPðKQSDð các cấp có chức năng, nhiệm vụ chủ yếu là giúp cơ quan tài
nguyên và môi trường làm ñầu mối tổ chức thực hiện các thủ tục về ñăng ký
ñất ñai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với ñất; lập và chỉnh lý, quản lý hồ sơ ñịa chính và cơ sở dữ
liệu ñịa chính; tổ chức thực hiện thống kê, kiểm kê ñất ñai theo ñịnh kỳ; cung
cấp thông tin ñất ñai phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước về ñất ñai và cho các
tổ chức, cá nhân có nhu cầu. Các nhiệm vụ này trước khi Luật ðất ñai năm
2003 có hiệu lực vẫn do cơ quan quản lý tài nguyên và môi trường cấp tỉnh và
cấp huyện trực tiếp thực hiện.
ðây là một trong những nội dung ñổi mới quan trọng của Luật ðất ñai
năm 2003, thể hiện sự thay ñổi về quan ñiểm, nhận thức ñối với công việc
ñăng ký ñất ñai từ việc xác ñịnh là công việc chỉ do cơ quan hành chính của
nhà nước thực hiện (trước ñây), nay ñã ñược xác ñịnh lại là hoạt ñộng dịch vụ
công và ñược chuyển giao cho ñơn vị sự nghiệp thực hiện.
Sau hơn 8 năm triển khai thi hành Luật ñất ñai năm 2003, ñến nay
VPðKQSDð cấp tỉnh ñã ñược thành lập tại tất cả các tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương; VPðKQSDð cấp huyện ñã ñược thành lập tại 674/693
huyện, thị, thành phố thuộc tỉnh, thị xã (chưa kể huyện ñảo), chiếm 97% tổng
số huyện. Việc thành lập và hoạt ñộng của VPðKQSDð ñã khắc phục nhiều
khó khăn về nhân lực chuyên môn ñể thực hiện các nhiệm vụ về ñăng ký ñất
ñai; ñã tạo ra sự chuyển biến mạnh mẽ trong việc cấp GCNQSDð với kết

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

1


quả thực hiện trong 7 năm (từ năm 2005 ñến 2012) tăng mạnh so với 16 năm

trước: ñất sản xuất nông nghiệp cấp 16.439.360 giấy, 8.038.180 ha, ñạt 81,8%
(tăng 26,6% số giấy và 8,9% diện tích); ñất lâm nghiệp cấp 1.597.710 giấy,
9.904.900 ha, ñạt 82,4% (tăng 58,6% số giấy và tăng 63,5 % diện tích); ñất ở
ñô thị cấp 4.142.540 giấy với 99.560 ha, ñạt 71,7% (tăng 74,7% số giấy và
tăng 155,4% diện tích); ñất ở nông thôn cấp 11.261.600 giấy với 449.900 ha,
ñạt 82,3% (tăng 35,8% số giấy và tăng 74,0% diện tích); ñất chuyên dùng: ñã
cấp 177.600 giấy với 522.100 ha, ñạt 63,2% (tăng 35,8% số giấy và tăng
74,0% diện tích).
Tuy nhiên, hệ thống VPðKQSDð các cấp hiện nay, ñặc biệt là
VPðKQSDð cấp huyện còn một số hạn chế như chưa thực hiện ñầy ñủ và
ñúng các yêu cầu nhiệm vụ mà pháp luật ñất ñai ñã phân cấp thực hiện, ñặc
biệt là việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ ñịa chính; tổ chức bộ máy của
VPðKQSDð ở nhiều ñịa phương chưa hoàn chỉnh, không thống nhất; nhân
lực còn rất thiếu, một số nơi Giám ñốc VPðKQSDð cấp huyện do một lãnh
ñạo Phòng Tài nguyên và Môi trường kiêm nhiệm nên hoạt ñộng thường bị
chi phối bởi các nhiệm vụ cấp bách khác của ñịa phương, nhất là việc bồi
thường khi thu hồi ñất, thanh tra, giải quyết khiếu nại, tranh chấp về ñất ñai…
Huyện Từ Liêm là một huyện có vị trí thuận lợi trong phát triển kinh tế
của thủ ñô. Theo quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội của Thủ ñô ñến năm
2030 và tầm nhìn ñến năm 2050, huyện Từ Liêm nằm trong vành ñai phát triển
ñô thị. Sự biến ñộng này làm huyện Từ Liêm chịu ảnh hưởng sâu sắc của quá
trình ñô thị hóa dẫn ñến các quan hệ sử dụng ñất diễn ra phức tạp, ñối tượng sử
dụng ñất biến ñộng thường xuyên, theo ñó là khối lượng lớn công việc ñăng ký,
cấp giấy chứng nhận như cấp giấy chứng nhận lần ñầu, cập nhật, chỉnh lý biến
ñộng hồ sơ ñịa chính mà chủ yếu là do chuyển mục ñích sử dụng ñất, chia tách,
chuyển quyền sử dụng ñất và biến ñộng do thực hiện các dự án. Từ một huyện,
kinh tế sản xuất nông nghiệp là chủ yếu, quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

2


dẫn ñến nhiều biến ñộng về sử dụng ñất, nhu cầu ñăng ký, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất
(sau ñây viết tắt là GCN) ngày càng tăng, ñòi hỏi cơ quan quản lý nhà nước
về ñất ñai càng phải nâng cao tinh thần trách nhiệm, hoạt ñộng có hiệu quả,
ñúng quy ñịnh của pháp luật. ðể thực hiện tốt việc quản lý ñất ñai trên ñịa
bàn, ñáp ứng nhu cầu về ñăng ký, cấp GCN của người sử dụng ñất, chủ sở
hữu tài sản gắn liền với ñất thì việc nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của
VPðKQSDð có vai trò rất quan trọng.
Trước tình hình trên, trong khuôn khổ thực hiện luận văn tốt nghiệp cao
học ngành Quản lý ñất ñai, trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội, tôi thực hiện
ñề tài “Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn
phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội”
nhằm ñánh giá thực trạng và ñề xuất các giải pháp góp phần nâng cao hiệu
quả hoạt ñộng của VPðKQSDð ñáp ứng mọi nhu cầu giao dịch về ñất ñai
của người sử dụng ñất tiến tới xây dựng một hệ thống quản lý ñất ñai hiệu
lực, hiệu quả và bền vững.
2. Mục ñích nghiên cứu
- ðánh giá thực trạng hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng
ñất huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội.
- ðề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng
ñăng ký quyền sử dụng ñất huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội.
3. Yêu cầu của ñề tài
- ðánh giá ñược ñúng thực trạng hoạt ñộng của VPðKQSDð trên ñịa
bàn nghiên cứu.
- Các số liệu ñiều tra, thu thập phải ñảm bảo ñộ chính xác, tin cậy.
- ðề tài phải ñảm bảo tính khoa học và thực tiễn.
- ðề xuất các giải pháp khoa học, sát thực và có khả năng thực thi, phù hợp

với ñiều kiện hiện nay và ñáp ứng yêu cầu quản lý ñất ñai hiệu quả, bền vững.

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

3


Chương 1. TỔNG QUAN VỀ ðĂNG KÝ ðẤT ðAI VÀ VĂN PHÒNG
ðĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT
1.1. Cơ sở khoa học về ñăng ký ñất ñai và Văn phòng ñăng ký quyền sử
dụng ñất
1.1.1. ðất ñai/bất ñộng sản/thị trường bất ñộng sản
1.1.1.1. ðất ñai
Trong lĩnh vực nghiên cứu khoa học tự nhiên, ñối tượng nghiên cứu về
ñất ñai là ñất tự nhiên (soil), còn gọi là thổ nhưỡng. Trong lĩnh vực kinh tế,
ñối tượng nghiên cứu là ñất ñai (land).
a) ðất tự nhiên (Soil) Lớp ñất mặt của vỏ trái ñất gọi là Thổ nhưỡng
(Soil). Thổ nhưỡng phát sinh là do tác ñộng lẫn nhau của khí trời (Khí quyển),
nước (Thuỷ quyển), sinh vật (Sinh quyển), ñá mẹ (Thạch quyển), qua thời
gian lâu dài. Thổ nhưỡng là một hỗn hợp gồm các khoáng vật do ñá mẹ phong
hoá dưới tác ñộng của các nhân tố vật lý, hoá học và chất mùn do xác ñộng
thực vật phân huỷ tạo thành. Chất mùn làm cho ñất có ñộ phì nhiêu, ñó là ñặc
tính ñặc trưng của ñất mà ñá không có. Chất mùn còn làm tăng ñộ ñệm của
ñất, làm giảm hữu hiệu những thay ñổi ñột ngột của môi trường bảo vệ cho
các sinh vật sống và phát triển. V.V.Dokuchaev, nhà khoa học người Nga tiên
phong trong lĩnhh vực khoa học ñất cho rằng: “ðất như là một thực thể tự
nhiên có nguồn gốc và lịch sử phát triển riêng, là thực thể với những quá trình
phức tạp và ña dạng diến ra trong nó. ðất ñược coi là khác biệt bởi với ñá. ðá
trở thành ñất dưới ảnh hưởng của một loạt các yếu tố tạo thành ñất như khí
hậu, cây cỏ, khu vực, ñịa hình và tuổi”. (Vũ Ngọc Tuyên, 1994) [24]

b) ðất ñai (land): "ðất ñai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái ñất,
bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề
mặt ñó: bao gồm khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng ñịa hinh, nước mặt (hồ,

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

4


sông, nước ngầm, tập ñoàn thực vật và ñộng vật, trạng thái ñịnh cư của con
người, những kết quả do hoạt ñộng của con người trong quá khứ và hiện tại
ñể lại (sau nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, ñường xá, nhà
cửa...)". (West Publishing 1991) [27]
1.1.1.2. Bất ñộng sản
a) Khái niệm: Bất ñộng sản là các tài sản không di dời ñược. Tuy tiêu
chí phân loại BðS của các nước có khác nhau, nhưng ñều thống nhất BðS
bao gồm ñất ñai và những tài sản gắn liền với ñất ñai.
- Ở Nga: Pháp luật quy ñịnh cụ thể bất ñộng sản là "mảnh ñất" chứ
không phải là ñất ñai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi ñất ñai nói
chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là ñối tượng của giao dịch dân sự.
Luật Dân sự Nga năm 1994 quy ñịnh về bất ñộng sản ñã có những ñiểm khác
biệt ñáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. ðiều 130 của Luật này
một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt
khác, ñưa ra khái niệm chung về bất ñộng sản là "những ñối tượng mà dịch
chuyển sẽ làm tổn hại ñến giá trị của chúng". Bên cạnh ñó, Luật này còn liệt
kê những vật không liên quan gì ñến ñất ñai như "tàu biển, máy bay, phương
tiện vũ trụ..." cũng là các bất ñộng sản.
- Cộng hòa Pháp: ðiều 520 Luật Dân sự quy ñịnh "mùa màng chưa gặt,
trái cây chưa bứt khỏi cây là bất ñộng sản, nếu ñã bứt khỏi cây ñược coi là
ñộng sản”.

- Luật quản lý bất ñộng sản ñô thị Trung quốc quy ñịnh: Bất ñồng sản
gồm có ñất, Quyền sử dụng ñất ñối với ñất thuộc sở hữu nhà nước của nước
CHNDTH ( sau ñây gọi tất cả là ñất quốc hữu) ñể xây dựng nhà cửa trong
phạm vi quy hoạch xây dựng ñô thị, hành nghề phát triển nhà ñất , giao dịch
bất ñộng sản, thực thi việc quản lý nhà ñất, ñều phải tuân thủ luật này. Nhà
trong luật này là nhà, vật kiến trúc và cấu trúc có trên ñất ). (Quốc vụ viên

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

5


Nước CHND Trung Hoa, 1994) [22]
- Vương quốc Thái Lan: Luật Dân sự tại ðiều 100 quy ñịnh: "Bất ñộng
sản là ñất ñai và những vật gắn liền với ñất ñai, bao gồm cả những quyền gắn
với việc sở hữu ñất ñai".
ðiều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước ta quy ñịnh: "Bất ñộng
sản là các tài sản bao gồm: ðất ñai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với
ñất ñai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng ñó; Các tài
sản khác gắn liền với ñất ñai; Các tài sản khác do pháp luật quy ñịnh". (Bộ
Luật Dân sự 2005) [17]
b) Hàng hoá bất ñộng sản
Trong nền kinh tế thị trường, thị trường BðS là thị trường mua bán
hàng hoá ñặc biệt-hàng hoá bất ñộng sản (HHBðS).Tính ñặc biệt của
HHBðS ñược xác ñịnh bởi thuộc tính ñất ñai mà các tài sản khác không có:
- ðất ñai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, môi
trường sống, ñịa bàn ñể phân bố dân cư và các lĩnh vực kinh tế, văn hoá-xã
hội, ñất ñai là tư liệu sản xuất, ñất ñai là di sản , ñất ñai là lãnh thổ cộng
ñồng, quốc gia
- ðất ñai có vị trí cố ñịnh, diện tích hữu hạn và ñộ phì biến ñộng theo

thời gian-phụ thuộc vào việc sử dụng của con người;
- ðất ñai là yếu tố cần thiết ñể thiết ñể tạo lập BðS
Ngoài ra hàng hoá BðS còn có những tính chất khác so với hàng hoá
khác:
- Là loại hàng hoá không thể di dời, liên quan ñến môi trường, cơ sở
hạ tầng kỹ thuật (giao thông, thông tin liên lạc, cấp thoát nước, ñiện), cơ sở
hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện); khu dân cư, thương mại, dịch vụ,
nông nghiệp, công nghiệp;
- Là loại hàng hoá có giá trị lớn, cần có vốn ñầu tư dài hạn;
- Là loại hàng hoá mà việc giao dịch phải ñược pháp luật cho phép và

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

6


ñược thực hiện theo một trình tự pháp lý chặt chẽ. ðất ñai là BðS nhưng
pháp luật mỗi nước cũng có những quy ñịnh khác nhau về phạm vi giao dịch
. Ví dụ: các nước theo kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Uc,
một số nước ASEAN như Thái Lan, Mã Lai, Sing-ga-po quy ñịnh BðS (ñất
ñai) hoặc BðS (ñất ñai+tài sản trên ñất) là hàng hoá ñược giao dịch trên thị
trường BðS; Trung quốc BðS (ñất ñai +tài sản trên ñất) ñược phép giao
dịch trên thị trường bất ñộng sản nhưng ñất ñai thuộc sở hữu Nhà nước
không ñược mua bán mà chỉ ñược chuyển quyền sử dụng ñất, ñất ñai thuộc
sở hữu tập thể phải chuyển thành sở hữu Nhà nước (bằng cách trưng thu)
mới ñược chuyển quyền sử dụng ñất.
- Không phải tất cả mọi bất ñộng sản ñều trở thành hàng hoá, ví dụ:
bất ñộng sản là các công trình công cộng như các di tích lịch sử văn hoá,
danh lam thắng cảnh, công viên Quốc gia, ñường giao thông, vườn hoa công
cộng. (Nguyễn ðình Bồng và Ctg, 2005) [10]

1.1.1.3. Thị trường bất ñộng sản
a) Khái niệm: Thị trường bất ñộng sản (TTBðS) là một bộ phận cấu
thành quan trọng của nền kinh tế thị trường. Thị trường bất ñộng sản liên
quan chặt chẽ với các thị trường khác như thị trường hàng hoá, thị trường
chứng khoán, thị trường lao ñộng, thị trường khoa học công nghệ. Thị trường
bất ñộng sản là cơ chế, trong ñó hàng hóa và dịch vụ bất ñộng sản ñược trao
ñổi (Trần Kim Chung, 2005). [12]
TTBðS ñược hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt ñộng có liên
quan ñến giao dịch BðS như: mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BðS.
TTBðS theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt ñộng liên quan ñến giao
dịch BðS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan ñến việc tạo lập BðS.
“Bất ñộng sản là một tài sản có giá trị lớn. Giá trị Bất ñộng sản tại hầu hết
các nước phương tây chiếm khoảng 25-30% GDP, Mỹ 30-40%”. (Hernando

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

7


de Soto-Bí mật của Tư bản) [25]
b) ðặc ñiểm: i) TTBðS chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng
hoá: quy luật giá trị, quy luật cung cầu , quy luật cạnh tranh; ii) TTBðS theo
mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố xác ñịnh: sản phẩm, số
lượng và giá cả; iii) Phạm vi hoạt ñộng của TTBðS do pháp luật của mỗi
nước quy ñịnh nên cũng không ñồng nhất. Ví dụ:

Pháp luật Ôxtrâylia quy

ñịnh không hạn chế quyền ñược mua, bán, thế chấp, thuê BðS và tất cả các
loại ñất, BðS ñều ñược mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc

quy ñịnh giao dịch BðS bao gồm chuyển nhượng BðS, thế chấp BðS và cho
thuê nhà.
c) Thị trường bất ñộng sản có những ñặc trưng: i) TTBðS không chỉ
là giao dịch bản thân bất ñộng sản mà cái cơ bản là thị trường giao dịch các
quyền và lợi ích chứa ñựng trong bất ñộng sản; ii) TTBðS mang tính vùng,
tính khu vực sâu sắc.; iii) TTBðS chịu sự chi phối của pháp luật; iv) TTBðS
luôn có nội dung phong phú nhưng thực tế lại là thị trường không hoàn hảo;
v) cung về bất ñộng sản phản ứng chậm so với cầu về bất ñộng sản.
d) Chức năng của thị trường Bất ñộng sản: i) ñưa người mua và người
bán BðS ñến với nhau; ii) Xác ñịnh giá cả cho các BðS giao dịch; iii) Phân
phối BðS theo quy luật cung cầu; iv) Phát triển BðS trên cơ sở tính cạnh
tranh của thị trường. (UlfJensel, Lun University of Swden 2001) [26]
d) Vai trò,vị trí của thị trường bất ñộng sản: TTBðS có vị trí quan
trọng ñối với nền kinh tế quốc dân: i) tham gia vào việc phân bố và sử dụng
hợp lý, có hiệu quả BðS - tài nguyên thiên nhiên, tài sản Quốc gia quan
trọng; ii) Tác ñộng tới tăng trưởng kinh tế thông qua việc khuyến khích ñầu
tư phát triển BðS; iii) Tác ñộng trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường
chứng khoán, thị trường hàng hoá, thị trường lao ñộng; iv) Liên quan ñến một
số lĩnh vực xã hội như: lao ñộng, việc làm, nhà ở.

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

8


1.1.2. ðăng ký ñất ñai/bất ñộng sản
1.1.2.1. Khái niệm về ñăng ký ñất ñai
a) ðăng ký Nhà nước về ñất ñai.
ðăng ký ñất ñai là một trong những nội dung quản lý Nhà nước về ñất
ñai. Các quyền về ñất ñai ñược bảo ñảm bởi Nhà nước, liên quan ñến tính tin

cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu ñịa chính. Khái niệm
này chỉ rõ:
- ðăng ký ñất ñai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy ñịnh của pháp luật mới có quyền
tổ chức ñăng ký ñất ñai;
- Hồ sơ ñịa chính, cơ sở dữ liệu ñịa chính là cơ sở ñảm bảo tính pháp
lý, tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của việc ñăng ký ñất ñai;
- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây
hồ sơ ñịa chính, cơ sở dữ liệu ñịa chính.
b) Vai trò, lợi ích của ñăng ký Nhà nước về ñất ñai.
- ðăng ký ñất ñai là một công cụ của nhà nước ñể bảo vệ lợi ích nhà
nước, lợi ích cộng ñồng cũng như lợi ích công dân.
- Lợi ích ñối với nhà nước và xã hội:
+ Quản lý Nhà nước về ñất ñai một cách có hệ thống, chính xác và
hiệu quả;
+ Phục vụ thu thuế sử dụng ñất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp,
thuế thu nhập cá nhân, thu nhập doanh nghiệp;
+ Giám sát giao dịch ñất ñai, hỗ trợ hoạt ñộng của thị trường bất ñộng sản;
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất, giao ñất, thu hồi ñất;
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách ñất ñai;
+ ðảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;
- Lợi ích ñối với công dân:
+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền ñối với bất ñộng sản;

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

9


+ Khuyến khích ñầu tư cá nhân;

+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội.
1.1.2.2. Cơ sở ñăng ký ñất ñai/bất ñộng sản
a) Hồ sơ ñăng ký ñất ñai/ bất ñộng sản;
Hồ sơ ñất ñai và bất ñộng sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ ñịa chính) là tài
liệu chứa ñựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thề có chủ
quyền ñối với ñất ñai, bất ñộng sản. Hồ sơ ñất ñai, bất ñộng sản ñược lập ñể
phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân.
- ðối với Nhà nước: ñể thực hiện việc thu thuế cũng như ñảm bảo cho
việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triến ñất ñai một cách hợp lý và hiệu quả.
- ðối với công dân, việc lập hồ sơ ñảm bảo cho người sở hữu, người sử
dụng có các quyền thích hợp ñể họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh
chóng, an toàn và với một chi phí thấp.
b) Nguyên tắc ñăng ký ñất ñai/ bất ñộng sản
ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc ñăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc ñồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá.
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản ñược
công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin ñược pháp luật
bảo vệ. ðối tượng ñăng ký ñược xác ñịnh một cách rõ ràng, ñơn nghĩa, bất
biến về pháp lý.
c) ðơn vị ñăng ký - Thửa ñất
Thửa ñất ñược hiểu là một phần bề mặt trái ñất, có thể liền mảnh hoặc
không liền mảnh, ñược coi là một thực thể ñơn nhất và ñộc lập ñể ñăng ký
vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một ñối tượng ñăng ký có một số hiệu nhận
biết duy nhất. Việc ñịnh nghĩa một cách rõ ràng ñơn vị ñăng ký là vấn ñề

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

10


quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống ñăng ký.
Trong các hệ thống ñăng ký giao dịch cổ ñiển, ñơn vị ñăng ký - thửa
ñất không ñược xác ñịnh một cách ñồng nhất, ñúng hơn là không có quy ñịnh,
các thông tin ñăng ký ñược ghi vào sổ một cách ñộc lập theo từng vụ giao
dịch. Trong hệ thống ñăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa
ñất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ ñồ hoặc không.
Các hệ thống ñăng ký giao dịch nâng cao có ñòi hỏi cao hơn về nội
dung mô tả thửa ñất, không chỉ bằng lời mà còn ñòi hỏi có sơ ñồ hoặc bản ñồ
với hệ thống mã số nhận dạng thửa ñất không trùng lặp.
Với hệ thống ñịa chính ña mục tiêu ở Châu Âu, việc ñăng ký quyền và
ñăng ký ñể thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa ñất có thể
từ hàng chục m2 cho ñến hàng ngàn ha ñược xác ñịnh trên bản ñồ ñịa chính,
hệ thống bản ñồ ñịa chính ñược lập theo một hệ toạ ñộ thống nhất trong phạm
vi toàn quốc. (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn ðình Bồng, 2005) [23]
1.1.2.3. ðăng ký pháp lý ñất ñai/bất ñộng sản
- ðăng ký quyền
Quyền ñược hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người ñược
giao quyền hoặc các bên liên quan ñược ñảm bảo thực hiện và hưởng lợi.
Trong hệ thống ñăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay
các Văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch ñược ñăng ký vào
sổ. Nói cách khác, ñối tượng trung tâm của ñăng ký quyền chính là mối quan
hệ pháp lý hiện hành giữa bất ñộng sản và nguời có chủ quyền ñối với bất
ñộng sản ñó. ðăng ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực;
khép kín và bảo hiểm.
- ðăng ký giao dịch
ðăng ký văn tự giao dịch là hình thức ñăng ký với mục ñích phục vụ
các giao dịch, chủ yếu là mua bán bất ñộng sản. Hệ thồng ñăng ký Văn tự

giao dịch là một hệ thống ñăng ký mà ñối tượng ñăng ký là bản thân các Văn

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

11


tự giao dịch. Khi ñăng ký, các Văn tự giao dịch có thể ñược sao chép nguyên
văn hoặc trích sao những nội dung quan trọng vào sổ ñăng ký.
Do tính chất và giá trị pháp lý của Văn tự giao dịch, dù ñược ñăng ký
hay không ñăng ký Văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng
ñịnh quyền hợp pháp ñối với bất ñộng sản. ðể ñảm bảo an toàn cho quyền của
mình, bên mua phải tiến hành ñiều tra ngược thời gian ñể tìm tới nguồn gốc
của quyền ñối với ñất mà mình mua.
- Hình thức ñăng ký Văn tự giao dịch thường ñược ñưa vào sử dụng ở
các nước theo xu huớng Luật La Mã và Luật ðức như Pháp, Ý, Hà Lan, ðức,
Bỉ, Tây Ban Nha và các nước khác trên thế giới mà trong quá khứ chịu ảnh
hưởng của các quốc gia trên như các nước Nam Mỹ, một phần Bắc Mỹ, một
số nước Châu Phi và Châu Á. Hệ thống ñăng ký ñất ñai hiện nay của Hà Lan
là một hệ thống ñăng ký Văn tự giao dịch ñiển hình ñã ñược cải tiến và tự
ñộng hoá ñể nâng cao ñộ an toàn pháp lý và hiệu quả hoạt ñộng. (Nguyễn
Thanh Trà và Nguyễn ðình Bồng, 2005) [23]
1.1.2.4. ðăng ký ñất ñai và bất ñộng sản
- ðăng ký lần ñầu thực hiện ñối với các trường hợp:
+ ðăng ký, cấp GCN ñối với người ñang sử dụng ñất, chưa ñược
cấp GCN.
+ ðăng ký, cấp GCN ñối với người ñược giao ñất, cho thuê ñất
01/7/2004 trở ñi.
+ Người trúng ñấu giá quyền sử dụng ñất, ñấu thầu dự án có sử
dụng ñất.

- ðăng ký biến ñộng thực hiện ñối với các trường hợp:
+ Chuyển quyền sử dụng ñất: chuyển ñổi, chuyển nhượng, thừa kế,
tặng cho, góp vốn ...
+ Cho thuê, cho thuê lại, thế chấp.
+ Người sử dụng ñất ñổi tên, giảm diện tích do thiên tai, thay ñổi hạn

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

12


chế về quyền, thay ñổi nghĩa vụ tài chính;
+ Chuyển từ hình thức thuê ñất sang giao ñất có thu tiền sử dụng ñất
+ Chuyển mục ñích sử dụng ñất,
+ Gia hạn sử dụng ñất.
+ Thay ñổi, bổ sung về tài sản gắn liền với ñất.
+ Chia tách, sáp nhập quyền sử dụng ñất; tách thửa, hợp thửa ...
1.1.3. Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất
Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất là cơ quan dịch vụ công thực
hiện nhiệm vụ ñăng ký ñất ñai với chức năng quản lý hồ sơ ñịa chính gốc,
chỉnh lý thống nhất hồ sơ ñịa chính, phục vụ người sử dụng ñất thực hiện các
quyền và nghĩa vụ.
1.2. Mô hình ñăng ký ñất ñai và VPðKQSDð một số nước
1.2.1. ðăng ký văn tự giao dịch ở Cộng hòa Pháp
1.2.1.1. Cơ sở pháp luật
Chế ñộ pháp lý chung về ñăng ký bất ñộng sản ñược hình thành sau Cách
mạng tư sản Pháp. Những nội dung chính của pháp lý này ñã ñược ñưa vào Bộ
luật Dân sự 1804. Bộ luật này quy ñịnh nguyên tắc về tính không có hiệu lực của
việc chuyển giao quyền sở hữu ñối với người thứ ba khi giao dịch chưa ñược
công bố, hay nói cách khác là giao dịch nếu chưa công bố thì chỉ là cơ sở ñể xác

lập quyền và nghiã vụ giữa các bên tham gia giao dịch mà thôi.
Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là ñạo luật ñầu tiên quy ñịnh một cách
có hệ thống việc ñăng ký tất cả các quyền ñối với bất ñộng sản, kể cả những
quyền không thể thế chấp (quyền sử dụng bất ñộng sản liền kề, quyền sử dụng
và quyền sử dụng làm chỗ ở) và một số quyền ñối nhân liên quan ñến bất
ñộng sản (thuê dài hạn). Luật này cũng quy ñịnh cơ chế công bố công khai tất
cả các hợp ñồng, giao dịch giữa những người còn sống về việc chuyển
nhượng quyền ñối với bất ñộng sản.
Cho dù là công bố công khai tại Văn phòng ñăng ký ñất ñai hay

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

13


ñăng ký theo ðịa bộ ở Vùng Alsace Moselle, ñều phải tuân thủ bốn
nguyên tắc chung:
Theo hệ thống pháp luật thế giới, pháp luật ñất ñai/ bất ñộng sản Cộng
hòa Pháp thuộc nhánh Luật Lục ñịa (Continental Law) bắt nguồn từ Luật La
Mã; Quyền sở hữu ñất ñai/ bất ñộng sản
a) Sở hữu Nhà nước: Nhà nước sở hữu những vùng ñất nhất ñịnh vì
mục ñích quốc gia hoặc công cộng. Sở hữu ñất ñai của Nhà nước ñược hình
thành thông qua những hình thức chủ yếu như: Quyền ưu tiên mua ñất; cụ thể
mua dần những thửa ñất ở một vùng sẽ quy hoạch, mua dần tùy theo ý muốn
của chủ ñất; ngăn chặn sự tăng giá BðS; Trưng dụng ñất: ðây là một hình
thức chuyển nhượng quyền sở hữu dựa trên quyền lực công ñể chiếm ñoạt ñất
ñai sau khi ñã bồi thường cho chủ sở hữu, vì lợi ích công cộng;
b) Sở hữu tư nhân: phần lớn ñất ñai ở Pháp thuộc sở hữu tư nhân.
Người dân có quyền sở hữu ñối với ñất ñai. Hiến pháp quy ñịnh quyền sở hữu
tài sản (trong ñó có ñất ñai) là thiêng liêng và bất khả xâm phạm; không ai có

quyền buộc người khác phải nhường quyền sở hữu cho mình trừ trường hợp
vì mục ñích công cộng.
Mặc dù thừa nhận hình thức sở hữu phổ biến là sở hữu tư nhân về ñất
ñai, nhưng Nhà nước có chính sách quản lý rất chặt chẽ ñất canh tác nhằm
ñảm bảo sự phát triển bền vững của sản xuất nông nghiệp; cụ thể: Việc
chuyển ñất canh tác sang mục ñích khác, kể cả việc làm nhà ở ñều phải ñược
phép của chính quyền cấp xã; Khuyến khích việc tích tụ ñất ñai thông qua
việc chuyển ñổi ruộng ñất; Việc bán ñất nông nghiệp hay ñất ñô thị ñều phải
nộp thuế ñất và thuế trước bạ là 10%. Hơn nữa, việc mua bán ñất không ñược
thực hiện một cách tự do mà phải xin phép chính quyền. Chỉ sau khi ñược cấp
có thẩm quyền cho phép mới ñược bán ñất và phải ưu tiên bán cho người
ñang thuê ñất. Nếu những người này không mua thì mới ñược quyền bán cho
người khác.

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

14


1.2.1.2. Chế ñộ pháp lý về ñăng ký bất ñộng sản
a) Chế ñộ pháp lý chung về ñăng ký bất ñộng sản của Pháp ñã ñược
ñưa vào Bộ luật Dân sự năm 1804. Ngày 28 tháng 3 năm 1895, việc ñăng ký
tất cả các quyền ñối với bất ñộng sản, kể cả những quyền không thể thế chấp
và một số quyền ñối nhân liên quan ñến bất ñộng sản ñã ñược Luật hóa thành
một hệ thống thống nhất và ñược chỉnh sửa, bổ sung nhiều lần, bởi nhiều văn
bản, cụ thể.
b) Các nguyên tắc ñăng ký bất ñộng sản là bắt buộc ñối với tất cả các
hoạt ñộng ñăng ký, giao dịch bất ñộng sản nhằm ñảm bảo tính xác thực và
hợp pháp của hợp ñồng, giao dịch cũng như ñảm bảo ñầy ñủ các thông tin
cũng như công bố công khai mọi thông tin liên quan ñến ñối tượng của hợp

ñồng, giao dịch ñăng ký.
c) Các tác nhân tham gia trong ñăng ký bất ñộng sản bao gồm: Công
chứng viên; Văn phòng ñăng ký ñất ñai và thế chấp, hoặc thẩm phán phụ
trách ñịa bộ ở Vùng; Cơ quan ñịa chính.
d) Trình tự ðăng ký Bất ñộng sản: Việc ñăng ký bất ñộng sản ñược
thực hiện thông qua các mối liên hệ giữa Công chứng viên - Nhân viên ñăng
ký thuộc Văn phòng ñăng ký - Cơ quan ñịa chính.
1.2.1.3. Nguyên tắc giao dịch:
a) Hợp ñồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập
ðây là ñiều kiện tiên quyết. ðiều kiện này không những ñảm bảo thực
hiện tốt các thủ tục ñăng ký về sau mà còn ñảm bảo sự kiểm tra của một viên
chức công quyền ñối với tính xác thực và hợp pháp của hợp ñồng, giao dịch.
Nhờ những ñặc tính riêng của văn bản công chứng (ngày tháng hiệu lực chắc
chắn và giá trị chứng cứ), ñiều kiện này còn ñem lại sự an toàn pháp lý cần
thiết ñể sở hữu chủ có thể thực hiện quyền sở hữu của mình mà không bị bất
kỳ sự tranh chấp nào.

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

15


b) Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng
ðây chính là nguyên tắc ñảm bảo tính nối tiếp trong việc ñăng ký: mọi
hợp ñồng, giao dịch ñều không ñược phép ñăng ký nếu như giấy tờ xác nhận
quyền của sở hữu chủ trước ñó chưa ñược ñăng ký. Sở dĩ phải ñặt ra nguyên
tắc này là vì ñể thông tin ñầy ñủ cho người thứ ba thì nhất thiết phải ñảm bảo
khả năng tái lập một cách dễ dàng thứ tự của các lần chuyển nhượng quyền sở
hữu trước ñó. Nguyên tắc này có phạm vi áp dụng chung, vì vậy, nếu chủ thể
quyền ñối với một bất ñộng sản nào ñó quên ñăng ký quyền của mình thì mọi

hành vi ñịnh ñoạt hoặc xác lập quyền về sau này ñối với bất ñộng sản ñó sẽ
không ñược phép ñăng ký ñể có thể phát sinh hiệu ñối với người thứ ba.
c) Thông tin về chủ thể
Các hệ thống công bố công khai thông tin về ñất ñai ñiều hành một vị
trí quan trọng cho mục thông tin về sở hữu chủ. Do vậy cần xác ñịnh một hợp
ñồng, văn bản ñem ñăng ký ñều phải ghi rõ họ, tên, ñịa chỉ nơi cư trú, ngày
tháng năm sinh, nơi sinh, họ tên của vợ hoặc chồng, chế ñộ tài sản trong hôn
nhân của các cá nhân tham gia vào hợp ñồng, giao dịch, cho dù họ trực tiếp có
mặt hay tham gia thông qua người ñại diện. Mọi hợp ñồng, văn bản liên quan
ñến một pháp nhân ñều phải ghi rõ tên gọi, hình thức pháp lý, ñịa chỉ trụ sở ,
thông tin ñăng ký kinh doanh của pháp nhân ñó, kèm theo họ, tên và ñịa chỉ
nơi cư trú của người ñại diện của pháp nhân ñó. ðối với pháp nhân cũng như
cá nhân thì ở phần cuối của hợp ñồng, văn bản ñều phải có lời chứng thực của
công chứng viên.
d) Thông tin về bất ñộng sản
Kể từ cuộc cải cách năm 1955, mọi tài liệu ñem ñăng ký ñều phải có
ñầy ñủ thông tin cụ thể về bất ñộng sản. Trường hợp có nhiều giao dịch tiếp
nối nhau ñối với cùng một bất ñộng sản thì thông tin ñó phải luôn luôn giống
nhau. ðối với một bất ñộng sản ñược ñem chuyển nhượng, xác lập quyền sở
hữu hoặc thừa kế, cho tặng, ñi tặng, thông tin về bất ñộng sản ñó phải hoàn

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

16