đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện thuận thành, tỉnh bắc ninh giai đoạn 2009 2013

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
---------

---------

LÊ VĂN HÙNG

ðÁNH GIÁ HOẠT ðỘNG CỦA VĂN PHÒNG ðĂNG KÝ
QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT HUYỆN THUẬN THÀNH, TỈNH
BẮC NINH GIAI ðOẠN 2009 - 2013

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ðẤT ðAI
MÃ SỐ: 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS.TS. HOÀNG THÁI ðẠI

HÀ NỘI, NĂM 2014


LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận
văn này là trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận
văn này ñã ñược cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã
ñược chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày

tháng

năm2014

Tác giả luận văn

Lê Văn Hùng

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page i


LỜI CẢM ƠN

ðể hoàn thành luận văn, tôi ñã nhận ñược sự giúp ñỡ tận tình, sự ñóng
góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể.
Trước hết tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới giáo viên hướng dẫn
khoa học PGS.TS Hoàng Thái ðại ñã chỉ bảo tận tình và giúp ñỡ tôi trong suốt
quá trình thực hiện ñề tài và hoàn chỉnh luận văn của mình.
Tôi xin trân trọng cám ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo
Khoa Quản lý ñất ñai – Học viện Nông nghiệp Việt Nam ñã tạo ñiều kiện thuận
lợi cho tôi thực hiện và hoàn thành ñề tài.
Tôi xin trân trọng cám ơn tập thể Văn phòng HðND&UBND huyện
Thuận Thành, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng ðăng ký quyền sử
dụng ñất, Chi cục Thống kê huyện Thuận Thành, cấp uỷ, chính quyền và bà con
nhân dân các xã, thị trấn trong huyện ñã giúp ñỡ tôi trong quá trình thực hiện

ñề tài trên ñịa bàn.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới những người thân trong gia ñình và
ñồng nghiệp ñã khích lệ, tạo những ñiều kiện tốt nhất cho tôi trong quá trình
thực hiện ñề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cám ơn!

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2014

Tác giả luận văn

Lê Văn Hùng

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page ii


MỤC LỤC
Lời cam ñoan

i

Lời cảm ơn

ii

Mục lục

iii

Danh mục bảng

vii

Danh mục hình

viii

Danh mục các chữ viết tắt

ix

MỞ ðẦU

1

1

Tính cấp thiết của ñề tài

1

2

Mục ñích và yêu cầu của ñề tài

2

2.1

Mục ñích

2

2.2

Yêu cầu

2

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

3

1.1

ðăng ký ñất ñai và bất ñộng sản

3

1.1.1

Khái niệm về ñăng ký ñất ñai

3

1.1.2

Vai trò, lợi ích của ñăng ký Nhà nước về ñất ñai

5

1.1.3

Cơ sở lý luận về ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản

5

1.1.4

ðối tượng ñăng ký quyền sử dụng ñất

8

1.2

Hệ thống ñăng ký ñất ñai và bất ñộng sản Việt Nam

10

1.2.1

Giai ñoạn trước khi có Luật ðất ñai

10

1.2.2

Giai ñoạn từ khi có Luật ðất ñai năm 1988 ñến năm 1993

10

1.2.3

Giai ñoạn từ khi có Luật ðất ñai năm 1993 ñến năm 2003

11

1.2.4

Giai ñoạn từ khi có Luật ðất ñai năm 2003 ñến nay

11

1.3

Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất

13

1.3.1

Cơ sở pháp lý của VPðK

13

1.3.2

Chức năng, nhiệm vụ của VPðK quyền sử dụng ñất

16

1.4

Nghiên cứu một số mô hình tổ chức ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản ở
một số nước.

19

Australia: ðăng ký quyền (hệ thống Torrens).

19

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page iii

1.4.1


1.4.2

Cộng hòa Pháp

21

1.4.3

Anh

23

1.5

Thực trạng hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất ở
nước ta

24

1.5.1

Tình hình thành lập

24

1.5.2

Cơ cấu tổ chức của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất

25

1.5.3

Nguồn nhân lực của văn phòng ñăng ký QSDð

26

1.5.4

Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPðK

27

1.5.5

ðánh giá chung về tình hình hoạt ñộng của VPðK

29

1.6

Tình hình hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất tại
tỉnh Bắc Ninh.

31

1.6.1

Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất tỉnh Bắc Ninh

31

1.6.2

Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất cấp huyện

32

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

34

2.1

ðối tượng và phạm vi nghiên cứu

34

2.1.1

ðối tượng nghiên cứu

34

2.1.2

Phạm vi nghiên cứu

34

2.2

Nội dung nghiên cứu

34

2.2.1

ðánh giá các ñặc ñiểm về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện
Thuận Thành – tỉnh Bắc Ninh

34

2.2.2

Tình hình quản lý ñất ñai và sử dụng ñất trên ñịa bàn huyện

34

2.2.3

Thực trạng tình hình hoạt ñộng VPðK quyền sử dụng ñất huyện
Thuận Thành – tỉnh Bắc Ninh

2.2.4

34

ðánh giá về hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất
huyện Thuận Thành qua ý kiến của người dân

2.2.5

34

Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký

quyền sử dụng ñất

2.2.6
2.3

34

ðề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng
ñăng ký quyền sử dụng ñất

34

Phương pháp nghiên cứu

34

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page iv


2.3.1

Phương pháp ñiều tra thu thập số liệu thứ cấp:

35

2.3.2

Phương pháp chọn ñiểm nghiên cứu

35

2.3.3

Phương pháp ñiều tra thu thập số liệu sơ cấp

36

2.3.4

Phương pháp phân tích, xử lý số liệu

36

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
3.1

37

ðiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Thuận Thành – tỉnh Bắc
Ninh

37

3.1.1

ðặc ñiểm ñiều kiện tự nhiên

37

3.1.2

ðặc ñiểm kinh tế xã hội

38

3.1.3

ðánh giá chung về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Thuận
Thành

39

3.2

Tình hình quản lý và sử dụng ñất huyện Thuận Thành

39

3.2.1

Hiện trạng sử dụng ñất huyện Thuận Thành

39

3.2.2

Tình hình quản lý ñất ñai huyện Thuận Thành

41

3.3

Thực trạng tình hình hoạt ñộng VPðK quyền sử dụng ñất huyện
Thuận Thành – tỉnh Bắc Ninh

49

3.3.1

Cơ cấu tổ chức bộ máy của Văn phòng

49

3.3.2

Cơ chế hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất

55

3.3.3

Kết quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất

64

3.4

ðánh giá về hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất

huyện Thuận Thành qua ý kiến của người dân

72

3.4.1

Mức ñộ công khai thủ tục hành chính

72

3.4.2

Thời gian thực hiện các thủ tục

73

3.4.3

Thái ñộ và mức ñộ hướng dẫn của cán bộ

74

3.4.4

Các khoản phí, lệ phí phải ñóng

75

3.5

Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký
quyền sử dụng ñất

76

3.5.1

Chính sách pháp luật ñất ñai

76

3.5.2

Chức năng, nhiệm vụ

77

3.5.3

Tổ chức, cơ chế hoạt ñộng

77

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page v


3.5.4

ðối tượng giải quyết

78

3.5.5

Nhân lực và trang thiết bị

78

3.6

ðề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng
ñăng ký quyền sử dụng ñất

78

3.6.1

Giải pháp về chính sách pháp luật

79

3.6.2

Giải pháp về tổ chức

79

3.6.3

Giải pháp về nhân lực

80

3.6.4

Giải pháp về ñầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật

81

KẾT LUẬN VÀ ðỀ NGHỊ

82

1

Kết luận

82

2

Kiến nghị

83

TÀI LIỆU THAM KHẢO

84

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page vi


DANH MỤC BẢNG

STT

Tên bảng

Trang

1.1

Tình hình thành lập VPðK các cấp

24

1.2

Nguồn nhân lực của VPðK của cả nước

26

1.3

Nguồn nhân lực của các VPðKQSDð cấp huyện tỉnh Bắc Ninh

33

3.1

Diện tích, cơ cấu các loại ñất trong năm 2013 của huyện Thuận
Thành

40

3.2

Kết quả ño ñạc bản ñồ ñịa chính huyện Thuận Thành

43

3.3

Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng ñất giai ñoạn 2010-2013

45

3.4

Tình hình lập hồ sơ ñịa chính của huyện Thuận Thành

48

3.5

Kết quả công tác cập nhật chỉnh lý hồ sơ ñịa chính

66

3.6

Kết quả công tác ñăng ký giao dịch bảo ñảm tại VPðKQSD ñất

68

3.7

Kết quả công tác cấp giấy chứng nhận từ 2010-2013

69

3.8

Mức ñộ công khai thủ tục hành chính

73

3.9

ðánh giá tiến ñộ giải quyết hồ sơ của VPðKQSD ñất

74

3.10

ðánh giá mức ñộ hướng dẫn của cán bộ

75

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page vii


DANH MỤC HÌNH

STT

Tên hình

Trang

1.1

Sơ ñồ vị trí của VPðK trong hệ thống quản lý ñất ñai

19

1.2

Sơ ñồ mô hình tổ chức Văn phòng ñăng ký QSD ñất Bắc Ninh

31

3.1

Diện tích cơ cấu ñất ñai năm 2013 của huyện Thuận Thành

41

3.2

Kết quả giải quyết khiếu nại tố cáo (2009-2013)

47

3.3

Sơ ñồ mô hình tổ chức của Văn Phòng ñăng ký QSDð huyện
Thuận Thành

54

3.4

Sơ ñồ quy trình ñăng ký giao dịch bảo ñảm

56

3.5

Sơ ñồ quy trình cung cấp thông tin dữ liệu Tài nguyên và Môi trường

58

3.6

Sơ ñồ quy trình ñăng ký lần ñầu, cấp giấy chứng nhận

61

3.7

Sơ ñồ quy trình ñăng ký biến ñộng

63

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page viii


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
TT

Chữ viết tắt

Chữ viết ñầy ñủ

1

BðS

Bất ñộng sản

2

BTC

Bộ Tài chính

3

BNV

Bộ Nội vụ

4

BTNVMT

Bộ Tài nguyên và Môi trường

5

CHXHCNVN

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

6

ðKðð

ðăng ký ñất ñai

7

GCN

Giấy chứng nhận

8

HSðC

Hồ sơ ñịa chính

9

HðND

Hội ñồng nhân dân

10

KT-XH

Kinh tế - Xã hội

11

SDð

Sử dụng ñất

12

TCQLðð

Tổng cục quản lý ñất ñai

13

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

14

VPðK

Văn phòng ñăng ký

15

VPðKQSDð

Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất

16

UBND

Ủy ban nhân dân

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page ix


MỞ ðẦU
1. Tính cấp thiết của ñề tài
ðất ñai luôn là mối quan tâm lớn của ðảng, nhà nước và mọi tầng lớp nhân
dân, Luật ñất ñai năm 1993 khẳng ñịnh “ðất ñai là tài nguyên quốc gia vô cùng quí
giá, là tư liệu sản xuất ñặc biệt, là thành phần quan trong hàng ñầu của môi trường
sống, là ñịa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội,
Quốc phòng và An ninh …”. Trong nền kinh tế thị trường ñịnh hướng xã hội chủ
nghĩa, ñất ñai là nguồn nội lực to lớn trong việc phát triển kinh tế xã hội.
ðất ñai ñược sử dụng vào nhiều mục ñích khác nhau nhưng cần phân bổ và
sử dụng hợp lý là chìa khoá ñảm bảo cho cho sự tồn tại của con người. Vấn ñề
quản lý và sử dụng ñất lại càng trở nên quan trọng hơn trong bối cảnh bùng nổ dân
số, cạn kiệt tài nguyên, suy thái môi trường do các hoạt ñộng của con người trên
phạm vi toàn cầu như hiện nay. Một ñất nước muốn có nền kinh tế thị trường phát
triển bền vững bao gồm cả thị truờng bất ñộng sản thì một trong những yếu tố có
ảnh hưởng tích cực là hệ thống quản lý ñất ñai và bất ñộng sản là công cụ cốt lõi,
thiết thực, phương tiện hữu ích giúp công tác quản lý và sử dụng ñất ñai có hiệu
quả và tiết kiệm nguồn tài nguyên ñất ñai của ñất nước, ñiều tiết hoạt ñộng của thị
trường bất ñộng sản và là công cụ không thể thiếu ñược ñể xác ñịnh các nguồn thu
từ ñất ñai và bất ñộng sản.
Trên thế giới mỗi nước ñều thiết lập một hệ thống ñăng ký ñất ñai riêng cho
mình, Việt Nam cũng ñã có một số công trình ñề cập ñến hệ thống ñăng ký ñất
ñai và ñăng ký bất ñộng sản ở các góc ñộ và mức ñộ chi tiết khác nhau. Luật ñất
ñai năm 2003 ra ñời tạo ñiều kiện cho việc thiết lập hệ thống ñăng ký ñất ñai
thống nhất cả nước thông qua một cơ quan dịch vụ hành chính công: Văn phòng
ñăng ký quyền sử dụng ñất (VPðKQSDð) ñược lập ở cấp tỉnh và cấp quận,
huyện. Tuy mới ñược ñưa vào hoạt ñộng nhưng VPðKQSDð ñã gặt hái không ít

thành công, ñược người dân chấp nhận và hưởng ứng bởi VPðKQSDð ra ñời ñã
khắc phục những tồn tại yếu kém không chỉ trong quá trình sử dụng ñất mà nó còn
bao gồm việc làn trong sạch ñội ngũ cán bộ hoạt ñộng trong lĩnh vực ñất ñai trên
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 1


cả nước. Bên cạnh những thành tựu ñạt ñược thì VPðKQSDð vẫn còn những
ñiểm hạn chế cần phải khắc phục trong quá trình hoạt ñộng.
Sau một thời gian ñi vào hoạt ñộng, mặc dù bước ñầu có nhiều khó khăn,
vướng mắc nhưng VPðKQSDð ở huyện Thuận Thành ñã thu ñược một số thành
quả nhất ñịnh, từng bước hoàn thiện hồ sơ ñịa chính, góp phần ñẩy nhanh tiến ñộ
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và quyền sở hữu nhà ở những năm gần ñây.
Tuy nhiên, vẫn còn một số hạn chế trong việc thực hiện chức năng nhiệm vụ hoạt
ñộng của Văn phòng.
Trước tình hình trên, trong khuôn khổ yêu cầu thực hiện luận văn tốt nghiệp
cao học ngành Quản lý ñất ñai, trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội. Tôi lựa chọn
thực hiện ñề “ðánh giá hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất
huyện Thuận Thành – tỉnh Bắc Ninh giai ñoạn 2009 - 2013 ” nhằm nghiên cứu
ñánh giá thực trạng hoạt ñộng của Văn phòng từ ñó ñề xuất các giải pháp hoàn
thiện, nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất theo
tinh thần cải cách thủ tục hành chính ñã và ñang ñược các cấp các ngành quan tâm
thực hiện.
2. Mục ñích và yêu cầu của ñề tài
2.1 Mục ñích
- ðánh giá ñược kết quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng
ñất huyện Thuận Thành - tỉnh Bắc Ninh.
- ðề xuất ñược một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn
phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất huyện Thuận Thành - tỉnh Bắc Ninh trong giai

ñoạn tới.
2.2. Yêu cầu
- ðánh giá ñược những kết quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử
dụng ñất huyện Thuận Thành - tỉnh Bắc Ninh.
- Rút ra ñược những tồn tại cần khắc phục trong hoạt ñộng của Văn phòng
ñăng ký quyền sử dụng ñất huyện Thuận Thành - tỉnh Bắc Ninh.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 2


Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. ðăng ký ñất ñai và bất ñộng sản
1.1.1. Khái niệm về ñăng ký ñất ñai
a) Khái niệm ñất ñai, bất ñộng sản:
ðất ñai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái ñất, bao gồm tất cả các cấu
thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt ñó như khí hậu bề mặt, thổ
nhưỡng, dạng ñịa hình, mặt nước (hồ, sông suối, ñầm lầy...), các lớp trầm tích sát bề
mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng ñất, tập ñoàn thực vật và ñộng
vật, trạng thái ñịnh cư của con người, những kết quả hoạt ñộng của con người trong
quá khứ và hiện tại ñể lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước,
ñường xá, nhà cửa...)
Pháp luật các nước trên thế giới ñều thống nhất xác ñịnh bất ñộng sản là ñất
ñai và những tài sản có liên quan ñến ñất ñai, không tách rời với ñất ñai, ñược xác
ñịnh bởi vị trí ñịa lý của ñất (ðiều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, ðiều 86
Luật Dân sự Nhật Bản, ðiều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, ðiều 94,
96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang ðức…). Tuy nhiên, pháp luật của mỗi nước
cũng có những nét ñặc thù theo những tiêu chí riêng

Như vậy, có hai cách diễn ñạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì ñược
coi là “gắn liền với ñất ñai”; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn
tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với ñất ñai”.
“Bất ñộng sản là các tài sản bao gồm: ðất ñai; Nhà, công trình xây dựng
gắn liền với ñất ñai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng ñó; Các
tài sản khác gắn liền với ñất ñai; Các tài sản khác do pháp luật quy ñịnh” (Bộ luật
Dân sự năm 2005).
Các quy ñịnh về bất ñộng sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở.
Bất ñộng sản bao gồm ñất ñai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi
ñất ñai và vật kiến trúc. Bất ñộng sản có những ñặc tính sau ñây: có vị trí cố ñịnh,

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 3


không di chuyển ñược, tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính chịu ảnh hưởng
của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh hưởng lẫn nhau.
b) ðăng ký Nhà nước về ñất ñai
ðăng ký quyền sử dụng ñất (ñăng ký ñất ñai) là thủ tục hành chính bắt buộc
do cơ quan Nhà nước thực hiện ñối với các ñối tượng là tổ chức, hộ gia ñình, cá
nhân sử dụng ñất. “ ðăng ký quyền sử dụng ñất là việc ghi nhận quyền sử dụng ñất
hợp pháp ñối với một thửa ñất xác ñịnh vào hồ sơ ñịa chính nhằm xác lập quyền và
nghĩa vụ của người sử dụng ñất ” (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2003).
ðăng ký nhà nước về ñất ñai: Các quyền về bất ñộng sản ñược pháp luật bảo
hộ sau khi ñược ñăng ký nhà nước; không chỉ quyền sở hữu mà các quyền khác như
thế chấp, cho thuê, thông hành ñịa dịch cũng ñược ñăng ký. Một số nước quy ñịnh
việc ñăng ký là bắt buộc trong một thời gian nhất ñịnh từ khi giao dịch ñược thực
hiện, nếu quá thời hạn, hợp ñồng giao dịch không có giá trị.
Có 2 hệ thống ñăng ký bất ñộng sản:

- Hệ thống ðăng ký ðịa bạ (Deed Registration System), việc ñăng ký ñược
thực hiện vào sổ ñăng ký (ngày tháng, mục kê) và lưu trữ các chứng thư về quyền
sở hữu và các văn bản khác;
- Hệ thống ðăng ký Bằng khoán (Title Registration System), việc ñăng ký
dựa trên cơ sở xác lập giấy chứng nhận ñảm bảo các thông tin quan trọng của bất
ñộng sản liên quan ñến sở hữu và thế chấp, Xây dựng hồ sơ ñăng ký ñất ñai.
ðăng ký Nhà nước về ñất ñai: Các quyền về ñất ñai ñược bảo ñảm bởi Nhà
nước, liên quan ñến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu
ñịa chính. Khái niệm này chỉ rõ:
-

ðăng ký ñất ñai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ

quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy ñịnh của pháp luật mới có quyền tổ chức
ñăng ký ñất ñai;
- Dữ liệu ñịa chính (hồ sơ ñịa chính) là cơ sở ñảm bảo tính tin cậy, sự nhất
quán và tập trung, thống nhất của việc ñăng ký ñất ñai ;
- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng
dữ liệu ñịa chính (hồ sơ ñịa chính).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 4


1.1.2. Vai trò, lợi ích của ñăng ký Nhà nước về ñất ñai
- ðăng ký ñất ñai là một công cụ của nhà nước ñể bảo vệ lợi ích nhà nước,
lợi ích cộng ñồng cũng như lợi ích công dân.
- Lợi ích ñối với nhà nước và xã hội:
+ Phục vụ thu thuế sử dụng ñất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế
chuyển nhượng;

+ Giám sát giao dịch ñất ñai, hỗ trợ hoạt ñộng của thị trường bất ñộng sản;
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất, giao ñất, thu hồi ñất;
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách ñất ñai, bản thân việc
triển khai một hệ thống ñăng ký ñất ñai cũng là một cải cách pháp luật;
+ ðảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;
- Lợi ích ñối với công dân:
+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền ñối với bất ñộng sản;
+ Khuyến khích ñầu tư cá nhân;
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội.
1.1.3 Cơ sở lý luận về ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản
* Hồ sơ ñất ñai, bất ñộng sản
Hồ sơ ñất ñai và bất ñộng sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ ñịa chính) là tài liệu
chứa ñựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền ñối
với ñất ñai, bất ñộng sản. Hồ sơ ñất ñai, bất ñộng sản ñược lập ñể phục vụ cho lợi
ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân.
- ðối với Nhà nước: ñể thực hiện việc thu thuế cũng như ñảm bảo cho việc
quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển ñất ñai một cách hợp lý và hiệu quả.
- ðối với công dân, việc lập hồ sơ ñảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng
có các quyền thích hợp ñể họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an
toàn và với một chi phí thấp.
* Nguyên tắc ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản
ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc ñăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc ñồng thuận;
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 5


- Nguyên tắc công khai;

- Nguyên tắc chuyên biệt hoá.
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản ñược công
khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin ñược pháp luật bảo vệ. ðối
tượng ñăng ký ñược xác ñịnh một cách rõ ràng, ñơn nghĩa, bất biến về pháp lý.
* ðơn vị ñăng ký - thửa ñất
Thửa ñất ñược hiểu là một phần bề mặt trái ñất, có thể liền mảnh hoặc không
liền mảnh, ñược coi là một thực thể ñơn nhất và ñộc lập ñể ñăng ký vào hệ thống hồ
sơ với tư cách là một ñối tượng ñăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất. Việc
ñịnh nghĩa một cách rõ ràng ñơn vị ñăng ký là vấn ñề quan trọng cốt lõi trong từng
hệ thống ñăng ký.
Trong các hệ thống ñăng ký giao dịch cổ ñiển, ñơn vị ñăng ký - thửa ñất
không ñược xác ñịnh một cách ñồng nhất, ñúng hơn là không có quy ñịnh, các
thông tin ñăng ký ñược ghi vào sổ một cách ñộc lập theo từng vụ giao dịch. Trong
hệ thống ñăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa ñất chủ yếu bằng
lời, có thể kèm theo sơ ñồ hoặc không.
Các hệ thống ñăng ký giao dịch nâng cao có ñòi hỏi cao hơn về nội dung mô
tả thửa ñất, không chỉ bằng lời mà còn ñòi hỏi có sơ ñồ hoặc bản ñồ với hệ thống
mã số nhận dạng thửa ñất không trùng lặp.
Với hệ thống ñịa chính ña mục tiêu ở Châu Âu, việc ñăng ký quyền và ñăng
ký ñể thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa ñất có thể từ hàng
chục m2 cho ñến hàng ngàn ha ñược xác ñịnh trên bản ñồ ñịa chính, hệ thống bản ñồ
ñia chính ñược lập theo một hệ toạ ñộ thống nhất trong phạm vi toàn quốc.
Trong hệ thống hồ sơ ñịa chính của Việt nam quy ñịnh: “Thửa ñất là phần
diện tích ñất ñược giới hạn bởi ranh giới xác ñịnh trên thực ñịa hoặc ñược mô tả
trên hồ sơ” (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2003).
* ðăng ký pháp lý ñất ñai, bất ñộng sản
ðăng ký văn tự giao dịch:
Giao dịch ñất ñai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên quan
ñến ñất ñai ñược chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế chấp, nghĩa
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 6


vụ, cho thuê, quyết ñịnh phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện phong tặng, tuyên
bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và bất cứ sự bảo ñảm quyền nào khác. Trên
thực tế các giao dịch pháp lý về bất ñộng sản rất ña dạng trong khuôn khổ các
phương thức chuyển giao quyền. ðó có thể là một giao dịch thuê nhà ñơn giản, thuê
nhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn, thuê danh nghĩa kèm thu lãi, cho quyền
ñịa dịch, thế chấp và các quyền khác, ñặc biệt là hình thức giao dịch phổ thông nhất
là mua bán bất ñộng sản.
Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch ñộc lập, nó
thường là các văn bản hợp ñồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả thuận khác
về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên ñất hoặc liên quan tới ñất.
Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào ñó ñã ñược thực hiện,
nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tính hợp pháp của các quyền
ñược các bên ñem ra giao dịch. Văn tự mua bán có thể không có người làm chứng,
có thể có người làm chứng, có thể do người ñại diện chính quyền xác nhận. Tuy
nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng pháp lý về việc bên bán có quyền sở hữu
hoặc sử dụng hợp pháp ñối với nhà và ñất ñem ra mua bán.
ðăng ký văn tự giao dịch là hình thức ñăng ký với mục ñích phục vụ các
giao dịch, chủ yếu là mua bán bất ñộng sản. Hệ thống ñăng ký văn tự giao dịch là
một hệ thống ñăng ký mà ñối tượng ñăng ký là bản thân các văn tự giao dịch. Khi
ñăng ký, các văn tự giao dịch có thể ñược sao chép nguyên văn hoặc trích sao
những nội dung quan trọng vào sổ ñăng ký.
Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù ñược ñăng ký hay
không ñăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng ñịnh quyền
hợp pháp ñối với bất ñộng sản. ðể ñảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên mua
phải tiến hành ñiều tra ngược thời gian ñể tìm tới nguồn gốc của quyền ñối với ñất
mà mình mua.

ðăng ký quyền:
Quyền ñược hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người ñược giao
quyền hoặc các bên liên quan ñược ñảm bảo thực hiện và hưởng lợi.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 7


Trong hệ thống ñăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay các
văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch ñược ñăng ký vào sổ. Nói cách
khác, ñối tượng trung tâm của ñăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý hiện
hành giữa bất ñộng sản và người có chủ quyền ñối với bất ñộng sản ñó. ðăng ký
quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín và bảo hiểm.
1.1.4. ðối tượng ñăng ký quyền sử dụng ñất
- Nguyên tắc xác ñịnh người sử dụng ñất phải ñăng ký quyền sử dụng ñất:
+ Là người ñang sử dụng ñất;
+ Là người có quan hệ trực tiếp với Nhà nước trong việc thực hiện quyền và
nghĩa vụ sử dụng ñất theo pháp luật.
- Các ñối tượng sử dụng ñất phải thực hiện ñăng ký quyền sử dụng ñất ñược
quy ñịnh tại ñiều 9 của Luật ðất ñai 2003 gồm:
1. Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ
chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ
chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế – xã hội, tổ chức sự
nghiệp công, ñơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy ñịnh của Chính
phủ ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất hoặc công nhận quyền sử dụng ñất; tổ
chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng ñất.
2. Hộ gia ñình, cá nhân trong nước ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất
hoặc công nhận quyền sử dụng ñất, nhận chuyển quyền sử dụng ñất.
3. Cộng ñồng dân cư gồm cộng ñồng người Việt Nam sinh sống trên cùng

ñịa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc và các ñiểm dân cư tương tự có cùng
phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ ñược Nhà nước giao ñất hoặc công
nhận quyền sử dụng ñất.
4. Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, thánh thất, thánh ñường, tu viện, trường
ñào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và các cơ sở khác của tôn
giáo ñược Nhà nước công nhận quyền sử dụng ñất hoặc giao ñất.
5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan ñại diện ngoại
giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan ñại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại
giao ñược Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan ñại diện của tổ chức thuộc Liên
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 8


hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan ñại diện của tổ chức liên
chính phủ ñược Nhà nước Việt Nam cho thuê ñất.
6. Người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài về ñầu tư, hoạt ñộng văn hoá, hoạt
ñộng khoa học thường xuyên hoặc về sống ổn ñịnh tại Việt Nam ñược Nhà nước
Việt Nam giao ñất, cho thuê ñất, ñược mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng ñất ở.
7. Tổ chức, cá nhân nước ngoài ñầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về ñầu
tư ñược Nhà nước Việt Nam cho thuê ñất (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2003).
1.1.5. Các trường hợp ñăng ký quyền sử dụng ñất
Theo quy ñịnh tại ðiều 46 Luật ðất ñai năm 2003 và ðiều 38 Nghị ñịnh số
181/2004/Nð-CP ñã ñược sửa ñổi bổ sung tại khoản 5 ñiều 29 nghị ñịnh số
88/2009/Nð- CP ngày 19/10/ 2009 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất thì việc ñăng ký quyền sử dụng
ñất ñược thực hiện tại Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất. Văn phòng ñăng ký
quyền sử dụng ñất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh thành lập thuộc Sở Tài nguyên và
Môi trường cấp tỉnh; do Uỷ ban nhân dân cấp huyện thành lập thuộc Phòng Tài
nguyên và Môi trường cấp huyện.

* ðăng ký quyền sử dụng ñất gồm ñăng ký quyền sử dụng ñất lần ñầu và
ñăng ký biến ñộng về sử dụng ñất.
1. ðăng ký quyền sử dụng ñất lần ñầu ñược thực hiện trong các trường hợp sau:
a) ðược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất ñể sử dụng;
b) Người ñang sử dụng ñất mà thửa ñất ñó chưa ñược cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất.
2. ðăng ký biến ñộng về sử dụng ñất ñược thực hiện ñối với người sử dụng thửa
ñất ñã ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với ñất mà có thay ñổi về việc sử dụng ñất trong các trường hợp sau:
a) Người sử dụng ñất thực hiện các quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng ñất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng quyền sử dụng ñất;
b) Người sử dụng ñất ñược phép ñổi tên;
c) Có thay ñổi về hình dạng, kích thước, diện tích thửa ñất;
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 9


d) Chuyển mục ñích sử dụng ñất;
ñ) Có thay ñổi thời hạn sử dụng ñất;
e) Chuyển ñổi từ hình thức Nhà nước cho thuê ñất sang hình thức Nhà nước
giao ñất có thu tiền sử dụng ñất;
g) Có thay ñổi về những hạn chế quyền của người sử dụng ñất;
h) Nhà nước thu hồi ñất.
Như vậy, trong trường hợp diện tích ñất nông nghiệp của gia ñình bạn bị thu
hẹp do sạt lở tự nhiên tức là có sự thay ñổi về hình dạng, kích thước, diện tích thửa
ñất nên bạn cần phải thực hiện ñăng ký biến ñộng về sử dụng ñất (Quốc hội nước
CHXHCNVN, 2003).
1.2. Hệ thống ñăng ký ñất ñai và bất ñộng sản Việt Nam

1.2.1. Giai ñoạn trước khi có Luật ðất ñai
Chỉ thị 299 - TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ “về việc ño
ñạc và ñăng ký thống kê ruộng ñất” ñã lập ñược hệ thống hồ sơ ñăng ký cho toàn bộ
ñất nông nghiệp và một phần diện tích ñất thuộc khu dân cư nông thôn (Chính phủ,
1980).
1.2.2. Giai ñoạn từ khi có Luật ðất ñai năm 1988 ñến năm 1993
- Luật ðất ñai 1988 quy ñịnh “Khi ñược cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
giao ñất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay ñổi mục ñích sử dụng hoặc ñang sử
dụng ñất hợp pháp mà chưa ñăng ký phải xin ñăng ký ñất ñai tại cơ quan Nhà nước
- Uỷ ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và UBND xã thuộc
huyện lập, giữ sổ ñịa chính, vào sổ ñịa chính cho người SDð và tự mình ñăng ký
ñất chưa sử dụng vào sổ ñịa chính” (Quốc hội nước CHXHCNVN, 1988).
- Tổng cục Quản lý ruộng ñất ñã ban hành Quyết ñịnh số 201 - ðKTK ngày
14/7/1989 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và Thông tư số 302 - ðKTK
ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết ñịnh 201- ðKTK ñã tạo ra một sự
chuyển biến lớn về chất cho hệ thống ñăng ký ñất ñai của Việt Nam” (Tổng cục
Quản lý ñất ñai, 1989).

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 10


Thời kỳ này do ñất ñai ít biến ñộng, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán,
lấn, chiếm ñất ñai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương thức quản lý
ñất ñai theo cơ chế bao cấp nên hoạt ñộng ñăng ký ñất ñai ít phức tạp (Tôn Gia

Huyên và Nguyễn ðình Bồng, 2007).
1.2.3. Giai ñoạn từ khi có Luật ðất ñai năm 1993 ñến năm 2003
- Luật ðất ñai năm 1993 quy ñịnh.

“ðăng ký ñất ñai, lập và quản lý sổ ñịa chính, quản lý các hợp ñồng sử dụng
ñất, thống kê, kiểm kê ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất”.
“Người ñang sử dụng ñất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải ñăng ký tại xã,
phường, thị trấn ñó - Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ ñịa
chính, ñăng ký vào sổ ñịa chính ñất chưa sử dụng và sự biến ñộng về việc sử dụng
ñất” (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1993).
- Thời kỳ này ñánh dấu sự chuyển ñổi của nền kinh tế sau 7 năm thực hiện
ñường lối ñổi mới của ðảng. Vì vậy, ñất ñai (quyền sử dụng ñất) tuy chưa ñược
pháp luật thừa nhận là loại hàng hoá nhưng trên thực tế, thị trường này có nhiều
biến ñộng, việc chuyển ñổi mục ñích sử dụng ñất trái pháp luật xảy ra thường
xuyên, ñặc biệt là khu vực ñất ñô thị, ñất ở nông thôn thông qua việc mua bán,
chuyển nhượng bất hợp pháp không thực hiện việc ñăng ký với cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền.
- Luật sửa ñổi bổ sung Luật ðất ñai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các quy
ñịnh về ñăng ký ñất ñai của Luật ðất ñai 1993, công tác ñăng ký ñất ñai ñược chấn
chỉnh và bắt ñầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở ñịa phương ñã nhận
thức ñược vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ ñăng ký ñất ñai với
công tác quản lý ñất ñai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ ñạo sát sao nhiệm vụ này.
1.2.4 .Giai ñoạn từ khi có Luật ðất ñai năm 2003 ñến nay
- Theo quy ñịnh pháp luật ñất ñai hiện hành ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao ñất cho tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân sử
dụng vào các mục ñích; Nhà nước còn cho các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân thuê ñất,
công nhận quyền sử dụng ñất. Do vậy, ở nước ta ñăng ký ñất ñai là ñăng ký quyền sử
dụng ñất Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng ñất.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 11


Luật ðất ñai năm 2003 quy ñịnh cụ thể nhiệm vụ: “ ðăng ký quyền sử dụng

ñất, lập và quản lý hồ sơ ñịa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất”.
“ðăng ký quyền sử dụng ñất là việc ghi nhận quyền sử dụng ñất hợp pháp ñối với
một thửa ñất xác ñịnh vào hồ sơ ñịa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng ñất” (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003).
Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của các luật liên quan ñến ñầu tư xâydựng
cơ bản có hiệu lực cơ bản thống nhất cấp một loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng
ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất thay cho các loại Giấy
chứng nhận quyền sử dụng ñất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử
dụng ñất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu
công trình xây dựng ñã cấp tách biệt ñối với quyền sử dụng ñất và tài sản gắn liền với
ñất trước ñây; và giao cho cơ quan quản lý tài nguyên và môi trường làm ñầu mối tiếp
nhận hồ sơ và thực hiện các thủ tục trình Uỷ ban nhân dân cấp giấy chứng nhận mới
này (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2009). Như vậy, hình thức Nhà nước ghi
nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng ñối với bất ñộng sản là ñất và tài sản gắn liền với
ñất ñã ñược thể hiện thống nhất trong một mẫu Giấy chứng nhận. Sự thay ñổi nói trên
không chỉ khắc phục ñược tình trạng tồn tại nhiều loại giấy chứng nhận quyền sở
hữu, quyền sử dụng ñối với bất ñộng sản ñã và ñang gây nhiều khó khăn cho tổ
chức, cá nhân trong quá trình thực hiện các quyền liên quan ñến bất ñộng sản mà
còn ñược kỳ vọng là bước tiến mới trong việc cải thiện tính minh bạch về tình trạng
pháp lý của bất ñộng sản. Bởi lẽ, việc ghi nhận thống nhất các thông tin về người sử
dụngñất, chủ sở hữu bất ñộng sản, hiện trạng thửa ñất, tài sản gắn liền với ñất, các
biến ñộng liên quan ñến quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với ñất
trong một mẫuGiấy chứng nhận mới này là tiền ñề quan trọng trong việc tạo lập
cuốn “lý lịch pháp lý” ñầy ñủ về bất ñộng sản. Với ý nghĩa ñó, dữ liệu thông tin về
bất ñộng sản là ñất và tài sản gắn liền với ñất sẽ không còn bị thể hiện một cách “cát
cứ”, thiếu thống nhất và ñồng bộ như trước ñây. Và mức ñộ minh bạch của các
thông tin liên quan ñến tình trạng pháp lý của bất ñộng sản cũng vì thế mà ñược kỳ
vọng có sự cải thiện ñáng kể.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 12


Luật dành riêng một chương quy ñịnh các thủ tục hành chính trong quản lý và
sử dụng ñất ñai theo phương châm tạo ñiều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng ñất
hợp pháp thực hiện ñầy ñủ quyền và nghĩa vụ sử dụng ñất của mình. Theo Luật sửa ñổi
bổ sung một số ñiều liên quan ñến Luật ñầu tư xây dựng cơ bản ñặc biệt là tinh thần
của Nghị ñịnh 88/2009/Nð- CP thì việc ñăng ký thể hiện rõ là quyền của người sử
dụng ñất, sở hữu tài sản ở ñây không có cơ chế xin cho mà là ñề nghị cơ quan nhà nước
thực hiện các nội dung công việc theo quy ñịnh.
- Hệ thống ðăng ký ñất ñai có hai loại là ñăng ký ban ñầu và ñăng ký biến ñộng.
+ ðăng ký ban ñầu ñược thực hiện khi Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho tổ chức, hộ gia ñình cá nhân; ñăng ký quyền sở
hữu tài sản hợp pháp.
+ ðăng ký biến ñộng - ñăng ký những biến ñộng ñất ñai trong quá trình sử dụng
ñất do thay ñổi diện tích (tách, hợp thửa ñất, sạt lở, bồi lấp, chuyển nhượng…), do thay ñổi
mục ñích sử dụng, do thay ñổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng ñất.
- Cơ quan ñăng ký ñất ñai: Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất là cơ quan
dịch vụ công có chức năng tổ chức thực hiện ñăng ký sử dụng ñất và biến ñộng về
sử dụng ñất, quản lý hồ sơ ñịa chính (Chính phủ, 2004).
1.3. Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất
1.3.1. Cơ sở pháp lý của VPðK
1.3.1.1. Chủ trương, chính sách của ðảng và Nhà nước về cải cách hành chính
ðại hội ñại biểu toàn quốc ðảng cộng sản Việt Nam lần thứ IX (tháng 4/2001), ñã
xác ñịnh mục tiêu xây dựng nền hành chính nhà nước dân chủ, trong sạch, vững mạnh,
từng bước hiện ñại hoá, chủ trương tiếp tục ñẩy mạnh thực hiện cải cách hành chính trong
ñó có giải pháp tách cơ quan hành chính công quyền với tổ chức sự nghiệp.
- Nghị quyết số 38/2004/NQ-CP ngày 04 tháng 5 năm 2004 của Chính phủ về cải
cách một bước thủ tục hành chính trong giải quyết công việc của công dân và tổ chức.
(Chính phủ, 2004)

- Quyết ñịnh số 136/2001/Qð-TTg ngày 17 tháng 9 năm 2001 của Thủ tướng
Chính phủ về việc phê duyệt Chương trình tổng thể cải cách hành chính Nhà nước
giai ñoạn 2001 - 2010 với mục tiêu xây dựng nền hành chính dân chủ trong sạch,
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 13


vững mạnh, chuyên nghiệp, hiện ñại hoá, nhiệm vụ này ñược xác ñịnh là một trong
3 giải pháp cơ bản ñể thực hiện chiến lược phát triển kinh tế.
- Quyết ñịnh số 181/2003/Qð-TTg ngày 04 tháng 9 năm 2003 của Thủ
tướng Chính phủ ban hành quy chế thực hiện cơ chế “một cửa” tại các cơ quan
hành chính nhà nước ở ñịa phương.
1.3.1.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt ñộng của VPðK
- Luật ðất ñai 2003 quy ñịnh:
“Việc ñăng ký quyền sử dụng ñất ñược thực hiện tại Văn phòng ñăng ký quyền
sử dụng ñất trong các trường hợp: Người ñang sử dụng ñất chưa ñược cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng ñất; Người sử dụng ñất thực hiện quyền chuyển ñổi, chuyển
nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất; Thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất; Người sử dụng ñất ñã có Giấy chứng nhận
quyền sử dụng ñất ñược cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép ñổi tên, chuyển
mục ñích sử dụng ñất, thay ñổi ñường ranh giới thửa ñất; Người ñược sử dụng ñất
theo bản án hoặc quyết ñịnh của Toà án nhân dân, quyết ñịnh thi hành án của cơ quan
thi hành án, quyết ñịnh giải quyết tranh chấp ñất ñai của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền ñã ñược thi hành” (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2003).
“Cơ quan quản lý ñất ñai ở ñịa phương có Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng
ñất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ ñịa chính gốc, chỉnh
lý thống nhất hồ sơ ñịa chính, phục vụ người sử dụng ñất thực hiện các quyền và
nghĩa vụ ” (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2003).
- Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về

thi hành Luật ðất ñai quy ñịnh: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết
ñịnh thành lập Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất thuộc Sở TN&MT và thành lập
các chi nhánh của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất tại các ñịa bàn cần thiết;
UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu ñăng ký quyền sử
dụng ñất trên ñịa bàn quyết ñịnh thành lập Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất thuộc
Phòng TN&MT (Chính phủ, 2004).
Như vậy, Nghị ñịnh ñã quy ñịnh rất rõ sự phân cấp trong việc thành lập cơ
quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về ñất ñai, giảm bớt những ách
tắc trong quản lý nhà nước về ñất ñai.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 14


- Nghị ñịnh số 83/2010/Nð-CP ngày 23 tháng 7 năm 2010 của Chính phủ về
ñăng ký giao dịch bảo ñảm có quy ñịnh Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất
thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất thuộc
Phòng Tài nguyên và Môi trường quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh thực
hiện ñăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo ñảm bằng quyền sử dụng ñất, tài
sản gắn liền với ñất.
- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31 tháng 12 năm
2004 hướng dẫn chức năng, ngày hiệm vụ và tổ chức của VPðK và tổ chức phát triển
quỹ ñất. Trong ñó quy ñịnh việc thành lập VPðK khi chưa có ñủ ñiều kiện về cơ sở vật
chất, thiết bị, nhân lực; hoạt ñộng của tổ chức VPðK gắn liền với công tác cải cách hành
chính ( hiện nay thông tư này ñã hết hiệu lực ) ñược thay thế bằng thông tư liên tịch số
05/2010/TTLT/BTNMT-BNV-BTC ngày 15 tháng 3 năm 2010 hướng dẫn chức năng,
nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức biên chế và cơ chế tài chính của Văn phòng ñăng ký quyền
sử dụng ñất các cấp (BTNVMT, BNV, 2004).
- Thông tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm 2005 của liên
Bộ Tài chính và Bộ TN&MT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ và trách nhiệm của

các cơ quan liên quan trong việc luân chuyển hồ sơ về nghĩa vụ tài chính, nhằm ñáp
ứng yêu cầu cải cách một bước thủ tục hành chính khi người sử dụng ñất, thực hiện
nghĩa vụ tài chính liên quan ñến ñất và nhà (nộp tiền sử dụng ñất, tiền thuê ñất, thuế
chuyển quyền sử dụng ñất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng ñất lệ phí trước bạ
và các khoản thu khác nếu có).
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm 2005
hướng dẫn việc ñăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ñất, tài sản gắn liền với
ñất. Thông tư quy ñịnh phạm vi ñiều chỉnh, các trường hợp ñăng ký thế chấp, bảo lãnh
tại VPðK; Các quy ñịnh liên quan ñến thẩm quyền, nhiệm vụ quyền hạn và trách
nhiệm của VPðK, quy trình thực hiện thủ tục ñăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền
sử dụng ñất, tài sản gắn liền với ñất của người sử dụng ñất; Thông tư liên tịch số
03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm 2006 sửa ñổi, bổ sung một số quy
ñịnh của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT hướng dẫn việc ñăng ký
thế chấp, bảo lãnh; thông tư liên tịch số 06/2010/TTLT-BTP-BTNMT . Hiện nay các
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 15