đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện sóc sơn, thành phố hà nội
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.6 MB, 108 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
-------------------
NGUYỄN DIỆU HUYỀN
ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG
ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN SÓC SƠN,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SĨ
HÀ NỘI – 2014
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
-------------------
NGUYỄN DIỆU HUYỀN
ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG
ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN SÓC SƠN,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI
CHUYÊN NGÀNH
MÃ SỐ
: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
: 60.85.01.03
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS. HOÀNG THÁI ĐẠI
HÀ NỘI – 2014
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung
thực và để bảo vệ một học vị chưa được sử dụng lần nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./.
Tác giả
Nguyễn Diệu Huyền
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page i
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn
PGS.TS Hoàng Thái Đại, – Khoa Quản Lý Đất Đai – Học viện Nông nghiệp Việt
Nam đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi thực hiện đề tài.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo
Khoa Quản lý Đất đai, Ban quản lý đào tạo – Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã
tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng
Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Sóc Sơn đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên
cứu, thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới
những người thân trong gia đình và đồng nghiệp đã khích lệ, tạo những điều
kiện tốt nhất cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày........tháng......năm 2014
Tác giả luận văn
Nguyễn Diệu Huyền
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
i
LỜI CẢM ƠN
ii
MỤC LỤC
iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
vi
DANH MỤC BẢNG
vii
DANH MỤC HÌNH
viii
MỞ ĐẦU
1
1
Tính cấp thiết của đề tài
1
2
Mục đích và yêu cầu của đề tài
2
2.1
Mục đích
2
2.2
Yêu cầu
2
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1
3
Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai và Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất
3
1.1.1
Đất đai
3
1.1.2
Đăng ký đất đai
4
1.1.3
Cơ sở đăng ký đất đai
4
1.1.4
Đăng ký pháp lý đất đai
5
1.1.5
Hệ thống đăng ký đất đai và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
8
1.2
Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước
17
1.2.1
Cộng hòa Pháp
17
1.2.2
Thụy Điển
19
1.2.3
Mô hình của Australia: Đăng ký quyền (hệ thống Toren)
20
1.3
Thực trạng Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam và
thành phố Hà Nội
21
1.3.1
Thực trạng Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam
21
1.3.2
Thực trạng Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại TP Hà Nội
25
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iii
CHƯƠNG 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
27
2.1
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
27
2.1.1
Đối tượng nghiên cứu
27
2.1.2
Phạm vi nghiên cứu
27
2.2
Nội dung nghiên cứu
27
2.2.1
Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Sóc Sơn
27
2.2.2
Tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Sóc Sơn
27
2.2.3
Tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện
Sóc Sơn
27
2.2.4
Đánh giá thực trạng hoạt động của VPĐKQSDĐ huyện Sóc Sơn
27
2.2.5
Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động và đề xuất một số giải
pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSDĐ huyện Sóc Sơn,
thành phố Hà Nội
27
2.3
Phương pháp nghiên cứu
27
2.3.1
Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
27
2.3.2
Phương pháp điều tra, thu thập số liệu
28
2.3.3
Phương pháp phân tích - xử lý số liệu
29
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN
30
3.1
Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Sóc Sơn
30
3.1.1
Điều kiện tự nhiên của huyện Sóc Sơn
30
3.1.2
Điều kiện kinh tế - xã hội
32
3.1.3
Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội
35
3.2
Tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Sóc Sơn
37
3.2.1
Tình hình quản lý đất đai
37
3.2.2
Hiện trạng sử dụng đất
43
3.3
Tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện
Sóc Sơn
3.3.1
3.3.2
52
Cơ sở pháp lý thành lập văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện
Sóc Sơn
52
Tình hình hoạt động của VPĐKQSDĐ huyện Sóc Sơn
55
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iv
3.3.3
Kết quả thực hiện
63
3.4
Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất huyện Sóc Sơn
70
3.4.1
Mức độ công khai thủ tục hành chính
70
3.4.2
Thời gian thực hiện các thủ tục
71
3.4.3
Thái độ và mức độ hướng dẫn của cán bộ
73
3.4.4
Các khoản lệ phí phải đóng
75
3.4.5
Nhận xét chung của người sử dụng đất về hoạt động của VPĐKQSDĐ
huyện Sóc Sơn
3.5
76
Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động và đề xuất một số giải pháp
nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSDĐ huyện Sóc Sơn
3.5.1
77
Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của VPĐKQSDĐ
huyện Sóc Sơn
3.5.2
77
Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của
VPĐKQSDĐ huyện Sóc Sơn
80
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
84
1
Kết luận
84
2
Kiến nghị
85
TÀI LIỆU THAM KHẢO
87
PHỤ LỤC
Error! Bookmark not defined.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page v
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Ký hiệu
Ý nghĩa
BĐS
Bất động sản
ĐKĐĐ
Đăng ký đất đai
GCN
Giấy chứng nhận
HSĐC
Hồ sơ địa chính
PTTH
Phổ thông trung học
SDĐ
Sử dụng đất
THCS
Trung học cơ sở
TN&MT
Tài nguyên và Môi trường
UBND
Uỷ ban nhân dân
VPĐK
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vi
DANH MỤC BẢNG
STT
Tên bảng
Trang
1.1
Tình hình thành lập văn phòng đăng ký các cấp
3.1
Chuyển dịch cơ cấu kinh tế trên địa bàn huyện Sóc Sơn giai đoạn
22
2010 - 2013
32
3.2
Biến động dân số huyện Sóc Sơn
34
3.3
Diện tích, cơ cấu đất nông nghiệp huyện Sóc Sơn năm 2013
44
3.4
Nguồn nhân lực của Văn Phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện
54
Sóc Sơn
3.5
Kết quả công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở lần đầu
của huyện qua các năm (Giai đoạn từ 2009 – 2013)
3.6
65
Kết quả thực hiện công tác đăng ký biến động QSD đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất của huyện Sóc Sơn năm 2009 – 2013.
67
3.7
Hiện trạng hệ thống bản đồ địa chính huyện Sóc Sơn
68
3.8
Mức độ công khai thủ tục hành chính
71
3.9
Kết quả điều tra về thời gian thực hiện thủ tục hành chính tại
VPĐKQSDĐ
72
3.10
Tổng hợp kết quả theo phiếu điều tra về thái độ hướng dẫn của cán bộ
73
3.11
Tổng hợp kết quả theo phiếu điều tra về mức độ hướng dẫn của cán bộ
74
3.12
Nhận xét về hoạt động của VPĐK huyện Sóc Sơn
76
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vii
DANH MỤC HÌNH
STT
Tên hình
Trang
1.1
Vị trí của VPĐKQSD Đ trong hệ thống quản lý đất đai
16
3.1
Sơ đồ vị trí huyện Sóc Sơn
30
3.2
Cơ cấu kinh tế huyện Sóc Sơn năm 2010, 2013
33
3.3
Mô hình tổ chức Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Sóc
Sơn, thành phố Hà Nội.
55
3.4
Quy trình đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu
56
3.5
Quy trình đăng ký giao dịch bảo đảm
60
3.6
Quy trình cung cấp thông tin dữ liệu Tài nguyên và Môi trường
62
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page viii
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia vô cùng quý giá, là
một loại hàng hóa đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa
bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế văn hóa xã hội, an ninh quốc
phòng.
Điều 22 Luật đất đai năm 2013 quy định “Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ
sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất” là một trong những nội dung quản lý nhà nước về đất đai
(Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam,2013)
Việc đăng ký Nhà nước về đất đai có ý nghĩa: Các quyền về đất đai được bảo
đảm bởi nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất
của dữ liệu địa chính. Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi
ích nhà nước như thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế
chuyển nhượng…; bảo vệ lợi ích của công dân như tăng cường sự an toàn về chủ
quyền đối với bất động sản; Khuyến khích đầu tư cá nhân; Mở rộng khả năng vay
vốn (thế chấp); Hỗ trợ các giao dịch về bất động sản; Giảm tranh chấp đất đai.
Hệ thống đăng ký đất đai hiện tại của Việt Nam đang chịu một sức ép ngày
càng lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất động sản và cung cấp
khuôn khổ pháp lý để tăng thu hút đầu tư. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất đã cơ bản hoàn thành nhưng nhu cầu giao dịch đất đai thì ngày càng cao. Một
nguyên tắc cơ bản cho hệ thống đăng ký đất đai là đảm bảo tính pháp lý, liên quan
đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Tuy
nhiên hồ sơ về đất đai được quản lý ở nhiều cấp khác nhau, có nhiều khác biệt giữa
thông tin trên sổ sách và trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vì vậy mặc dù có
những chuyển biến quan trọng trong khuôn khổ pháp lý về đất đai, nhưng vẫn cần
nỗ lực nhiều hơn khi triển khai hệ thống đăng ký đất đai ở cấp địa phương.
Sóc Sơn là một huyện ngoại thành phía Bắc của thành phố Hà Nội, có nhiều
điều kiện thuận lợi cho việc phát triển kinh tế - xã hội, đặc biệt trong những năm
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 1
gần đây, với sự chuyển mình mạnh mẽ của quá trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa
đất nước dẫn đến nhiều biến động về sử dụng đất. Nhu cầu đăng ký cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất của nhân dân
trên địa bàn là rất lớn, tuy nhiên việc giải quyết các yêu cầu về quyền của người sử
dụng đất vẫn chưa được đáp ứng thỏa đáng.
Trước tình hình trên, được sự phân công của khoa Quản lý đất đai, dưới sự
hướng dẫn của thầy giáo Hoàng Thái Đại, tôi thực hiện đề tài “Đánh giá hoạt động
của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Sóc Sơn, thành phố Hà Nội”
nhằm nghiên cứu đánh giá thực trạng và đề xuất các giải pháp hoàn thiện, nâng cao
hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
2. Mục đích và yêu cầu của đề tài
2.1. Mục đích
- Đánh giá được thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất huyện Sóc Sơn.
- Đề xuất được một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất huyện Sóc Sơn.
2.2. Yêu cầu
- Đánh giá được đúng thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất trong phạm vi nghiên cứu;
- Các số liệu điều tra, thu thập phải đảm bảo độ chính xác, tin cậy;
- Đề tài phải đảm bảo tính khoa học và thực tiễn.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 2
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
1.1.1. Đất đai
Đất đai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản vô cùng quý giá của mỗi
quốc gia với vai trò, ý nghĩa đặc trưng: đất đai là nơi ở, nơi xây dựng cơ sở hạ tầng
của con người và là tư liệu sản xuất.
Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu
thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như khí hậu bề mặt, thổ
nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước (hồ, sông suối, đầm lầy...), các lớp trầm tích sát bề
mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động
vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả hoạt động của con người trong
quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước,
đường sá, nhà cửa...) ( Nguyễn Quang Huy và NNK, 2013 )
Cũng cách nhìn nhận như vậy, các nhà sinh thái học còn cho rằng đất là một
“vật mang” (carrier) của tất cả các hệ sinh thái tồn tại trên trái đất. Như vậy, đất
luôn luôn mang trên mình nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này chỉ bền vững
khi “vật mang” bền vững. Con người tác động vào đất cũng chính là tác động vào
các hệ sinh thái mà đất “mang” trên mình nó. Một vật mang, lại có tính chất đặc thù,
độc đáo của độ phì nhiêu nên đất là cơ sở cần thiết, vững chắc, giúp cho các hệ sinh
thái tồn tại và phát triển.
Như vậy, một định nghĩa đầy đủ có thể như sau:
“Đất là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các đặc tính
sinh quyển ngay trên hay dưới bề mặt đó gồm có: Yếu tố khí hậu gần bề mặt trái
đất; các dạng thổ nhưỡng và địa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ, sông, suối và đầm
lầy nước cạn); lớp trầm tích và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt trái đất; tập đoàn
thực vật và động vật; trạng thái định cư của con người và những thành quả vật chất
do các hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại tạo ra”.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 3
1.1.2. Đăng ký đất đai
1.1.2.1. Đăng ký Nhà nước về đất đai
Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy,
sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Khái niệm này chỉ rõ:
- Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức đăng
ký đất đai;
- Dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất
quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai;
- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng
dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính).
1.1.2.2. Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai
- Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi
ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân.
- Lợi ích đối với nhà nước và xã hội:
+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế
thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản;
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất;
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc
triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật;
+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;
- Lợi ích đối với công dân:
+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản;
+ Khuyến khích đầu tư cá nhân;
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005).
1.1.3. Cơ sở đăng ký đất đai
1.1.3.1. Hồ sơ đất đai
Hồ sơ đất đai (hay còn gọi là hồ sơ địa chính) là tài liệu chứa đựng thông tin liên
quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối với đất đai. Hồ sơ đất đai
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 4
được lập để phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân.
(1) Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc
quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả.
(2) Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng
có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an toàn
và với một chi phí thấp (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005).
1.1.3.2. Nguyên tắc Đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc đồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai được công khai, thông tin
chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ. Đối tượng đăng ký
được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý.
1.1.3.3. Đơn vị đăng ký – thửa đất
Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực
địa hoặc được mô tả trên hồ sơ địa chính.
Thửa đất được hình thành hợp pháp thông qua việc Nhà nước giao đất, cho
thuê đất hoặc do người sử dụng đất tạo lập và được Nhà nước công nhận, hay do sự
chia tách thửa, hợp thửa.
Mỗi thửa đất được xác định bởi một mã thửa đất (MT) gồm 03 số cách nhau
bởi dấu chấm. Trong đó, số thứ nhất là mã đơn vị hành chính cấp xã (MX). Số thứ 2
là số thứ tự tờ bản đổ địa chính(SB) có số thửa đất của đơn vị hành chính cấp xã. Số
thứ ba là số thứ tự thửa đất (ST) trên tờ bản đồ địa chính. Khi có số thửa đất mới thì
số thứ tự thửa đất mới được xác định bằng số tự nhiên tiếp theo số tự nhiên lớn nhất
đang sử dụng làm số thứ tự thửa đất của tờ bản đồ có thửa đất mới lập đó.
1.1.4. Đăng ký pháp lý đất đai
1.1.4.1. Đăng ký văn tự giao dịch
Giao dịch đất đai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên quan
đến đất đai được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế chấp, nghĩa
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 5
vụ, cho thuê, quyết định phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện phong tặng, tuyên
bố từ bỏ quyền lợi, giấy chuyển nhượng và bất cứ sự bảo đảm quyền nào khác. Trên
thực tế các giao dịch pháp lý về bất động sản rất đa dạng trong khuôn khổ các
phương thức chuyển giao quyền. Đó có thể là một giao dịch thuê nhà đơn giản, thuê
nhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn, thuê danh nghĩa kèm thu lãi, cho quyền
địa dịch, thế chấp và các quyền khác, đặc biệt là hình thức giao dịch phổ thông nhất
là mua bán bất động sản. ( Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đình Bồng, 2007)
Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch độc lập, nó
thường là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả thuận khác
về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên đất hoặc liên quan tới đất.
Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào đó đã được thực hiện,
nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tính hợp pháp của các quyền
được các bên đem ra giao dịch. Văn tự mua bán có thể không có người làm chứng,
có thể có người làm chứng, có thể do người đại diện chính quyền xác nhận. Tuy
nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng pháp lý về việc bên bán có quyền sở hữu
hoặc sử dụng hợp pháp đối với nhà và đất đem ra mua bán (Nguyễn Thanh Trà,
Nguyễn Đình Bồng, 2005).
Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các giao
dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản. Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là một hệ
thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự giao dịch. Khi đăng ký,
các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao những nội
dung quan trọng vào sổ đăng ký.
Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay
không đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền
hợp pháp đối với bất động sản. Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên mua
phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối với đất
mà mình mua.
Hình thức đăng ký văn tự giao dịch thường được đưa vào sử dụng ở các nước
theo xu hướng Luật La Mã và Luật Đức như Pháp, Ý, Hà Lan, Đức, Bỉ, Tây Ban
Nha và các nước khác trên thế giới mà trong quá khứ chịu ảnh hưởng của các quốc
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 6
gia trên như các nước Nam Mỹ, một phần Bắc Mỹ, một số nước châu Phi và châu
Á. Hệ thống đăng ký đất đai hiện nay của Hà Lan là một hệ thống đăng ký văn tự
giao dịch điển hình đã được cải tiến và tự động hoá để nâng cao độ an toàn pháp lý
và hiệu quả hoạt động (Nguyễn Đình Bồng, 2014).
1.1.4.2. Các trường hợp đăng ký và người phải đăng ký quyền sử dụng đất
Đăng ký đất đai (hay đăng ký quyền sử dụng đất) được hiểu là ghi nhận quyền
sử dụng đất hợp pháp đối với mỗi thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác
lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, bao gồm 2 nhóm hoạt động: Đăng ký
quyền sử dụng đất lần đầu và đăng ký biến động về sử dụng đất.
Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu được thực hiện khi người sử dụng đất
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng hoặc đang sử dụng mà thửa đất đó
chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau khi đăng ký được ghi nhận,
người sử dụng đất sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được thừa nhận
và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp trong sử dụng đất của mình.
Theo Luật Đất đai 2013, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện
chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhưng thực tế, Nhà nước không trực tiếp sử dụng
đất mà trao đất đai và quyền sử dụng đất thay mình khai thác đất đai thông qua việc
giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất cho những người đang sử
dụng ổn định. Theo đó, quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được xác lập khi
có quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất hay quyết định công nhận quyền sử
dụng đất bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng ổn
định. Kể từ thời điểm này người sử dụng đất chính thức có các quyền và nghĩa vụ
của mình. Tuy nhiên, để thực hiện các quyền giao dịch quyền sử dụng đất, người sử
dụng đất phải tiến hành thủ tục tiếp theo là đăng ký quyền sử dụng đất để được cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chính thức được ghi vào hồ sơ của Nhà nước
những thông tin cần thiết đối với việc phát sinh quyền và sử dụng quyền, cũng như
công bố thông tin về quyền. Chỉ sau khi đăng ký, được cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, người sử dụng đất mới đáp ứng điều kiện thực hiện các giao dịch
quyền sử dụng đất.
Đăng ký biến động về sử dụng đất được thực hiện khi người sử dụng đất đã
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 7
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng có sự thay đổi trong sử dụng
đất. Sau khi đăng ký, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hồ sơ địa chính sẽ
được điều chỉnh, hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp mới theo sự
thay đổi đó.
Những thay đổi trong sử dụng đất phải được đăng ký bao gồm các trường hợp
cụ thể: người sử dụng đất thực hiện quyền giao dịch quyền sử dụng đất (chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế tặng, cho quyền sử dụng đất, thế
chấp, bảo lãnh góp vốn bằng quyền sử dụng đất); người sử dụng đất được phép đổi
tên; có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích thửa đất, chuyển mục đích sử
dụng đất; thay đổi thời hạn sử dụng đất…
Người phải đăng ký quyền sử dụng đất là người sử dụng đất và những tổ chức
được Nhà nước giao đất để quản lý. Họ có thể ủy quyền bằng văn bản cho người
khác thay mặt mình đăng ký quyền sử dụng đất.
1.1.5. Hệ thống đăng ký đất đai và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
1.1.5.1. Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam
a) Trước khi có Luật đất đai
Chỉ thị 299 - TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ “về việc đo đạc
và đăng ký thống kê ruộng đất” đã lập được hệ thống hồ sơ đăng ký cho toàn bộ đất
nông nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư nông thôn.
b) Từ khi có Luật đất đai 1987 đến 1993
Luật Đất đai 1987 quy định “Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao
đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng hoặc đang sử dụng đất
hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng ký đất đai tại cơ quan Nhà nước - Uỷ ban
nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và UBND xã thuộc huyện lập, giữ
sổ địa chính, vào sổ địa chính cho người SDĐ và tự mình đăng ký đất chưa sử dụng
vào sổ địa chính” (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 1987)
Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201 - ĐKTK ngày
14/7/1989 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư số 302 - ĐKTK
ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định 201- ĐKTK đã tạo ra một sự
chuyển biến lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam”
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 8
Thời kỳ này do đất đai ít biến động, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán, lấn,
chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương thức quản lý đất
đai theo cơ chế bao cấp nên hoạt động đăng ký đất đai ít phức tạp.
c) Từ khi có Luật đất đai năm 1993 đến năm 2003
Luật Đất đai năm 1993 quy định
“Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng
đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.
“Người đang sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải đăng ký tại xã,
phường, thị trấn đó - Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ địa chính,
đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động về việc sử dụng đất” (Quốc
hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 1993)
Thời kỳ này đánh dấu sự chuyển đổi của nền kinh tế sau 7 năm thực hiện
đường lối đổi mới của Đảng. Vì vậy, đất đai (quyền sử dụng đất) tuy chưa được
pháp luật thừa nhận là loại hàng hoá nhưng trên thực tế, thị trường này có nhiều
biến động, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái pháp luật xảy ra thường
xuyên, đặc biệt là khu vực đất đô thị, đất ở nông thôn thông qua việc mua bán,
chuyển nhượng bất hợp pháp không thực hiện việc đăng ký với cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền.
Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các quy
định về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993, công tác đăng ký đất đai được chấn
chỉnh và bắt đầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở địa phương đã nhận
thức được vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ đăng ký đất đai với
công tác quản lý đất đai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ đạo sát sao nhiệm vụ này.
d) Từ khi có Luật đất đai năm 2003 đến nay
Theo quy định pháp luật đất đai hiện hành đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
sử dụng vào các mục đích; Nhà nước còn cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê
đất. Do vậy, ở nước ta đăng ký đất đai là đăng ký quyền sử dụng đất Nhà nước giao,
cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất.
Luật Đất đai năm 2003 quy định cụ thể nhiệm vụ: “Đăng ký quyền sử dụng
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 9
đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.
“Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với
một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất”
Luật dành riêng một chương quy định các thủ tục hành chính trong quản lý và
sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng
đất hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình. Theo Luật
sửa đổi bổ sung một số điều liên quan đến Luật Đầu tư xây dựng cơ bản đặc biệt là
theo Nghị định 88/2009/NĐ- CP thì việc đăng ký thể hiện rõ là quyền của người sử
dụng đất, sở hữu tài sản ở đây không có cơ chế xin cho mà là đề nghị cơ quan nhà
nước thực hiện các nội dung công việc theo quy định. (Chính phủ, 2009)
Trong hệ thống Đăng ký đất đai có hai loại là đăng ký ban đầu và đăng ký
biến động
+ Đăng ký ban đầu được thực hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân;
+ Đăng ký biến động - đăng ký những biến động đất đai trong quá trình sử
dụng do thay đổi diện tích (tách, hợp thửa đất, sạt lở, bồi lấp…), do thay đổi mục
đích sử dụng, do thay đổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng đất.
Cơ quan đăng ký đất đai: Cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai ở địa phương
là cơ quan Tài nguyên Môi trường, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là đơn vị
trực thuộc cơ quan Tài nguyên Môi trường, là đơn vị dịch vụ công thực hiện chức
năng, nhiệm vụ quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính,
phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ.
1.1.5.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐKQSDĐ
a) Chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về cải cách hành chính
Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ IX (tháng 4/2001),
đã xác định mục tiêu xây dựng nền hành chính nhà nước dân chủ, trong sạch, vững
mạnh, từng bước hiện đại hoá, chủ trương tiếp tục đẩy mạnh thực hiện cải cách hành
chính trong đó có giải pháp tách cơ quan hành chính công quyền với tổ chức sự nghiệp.
“Đổi mới và hoàn thiện thể chế, thủ tục hành chính, kiên quyết chống cửa quyền, sách
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 10
nhiễu, “xin - cho” và sự tắc trách vô kỷ luật trong công việc”
Nghị quyết số 38/2004/NQ-CP ngày 04 tháng 5 năm 1994 của Chính phủ về
cải cách một bước thủ tục hành chính trong giải quyết công việc của công dân và tổ
chức.
Quyết định số 136/2001/QĐ-TTg ngày 17 tháng 9 năm 2001 của Thủ tướng
Chính phủ về việc phê duyệt Chương trình tổng thể cải cách hành chính Nhà nước
giai đoạn 2001 - 2010 với mục tiêu xây dựng nền hành chính dân chủ trong sạch,
vững mạnh, chuyên nghiệp, hiện đại hoá, nhiệm vụ này được xác định là một trong
3 giải pháp cơ bản để thực hiện chiến lược phát triển kinh tế.
Quyết định số 181/2003/QĐ-TTg ngày 04 tháng 9 năm 2003 của Thủ tướng
Chính phủ ban hành quy chế thực hiện cơ chế “một cửa” tại các cơ quan hành chính
nhà nước ở địa phương.
b) Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐKQSDĐ
Luật Đất đai 2003 quy định:
“Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất trong các trường hợp: Người đang sử dụng đất chưa được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng
đất; Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất đã có
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho
phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi đường ranh giới thửa đất;
Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết
định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành”
“Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh
lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và
nghĩa vụ ” (Quốc hội Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2003).
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về
thi hành Luật Đất đai quy định: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 11
định thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở TN&MT và thành
lập các chi nhánh của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại các địa bàn cần
thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu đăng ký
quyền sử dụng đất trên địa bàn quyết định thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất thuộc Phòng TN&MT (Chính phủ, 2004).
Như vậy, Nghị định đã quy định rất rõ sự phân cấp trong việc thành lập cơ
quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về đất đai, giảm bớt những ách
tắc trong quản lý nhà nước về đất đai.
Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31 tháng 12 năm
2004 hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ và tổ chức của VPĐKQSDĐ và tổ chức phát
triển quỹ đất. Trong đó quy định việc thành lập VPĐKQSDĐ khi chưa có đủ điều
kiện về cơ sở vật chất, thiết bị, nhân lực; hoạt động của tổ chức VPĐKQSDĐ gắn
liền với công tác cải cách hành chính.
Thông tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm 2005 của liên
Bộ Tài chính và Bộ TN&MT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ và trách nhiệm của
các cơ quan liên quan trong việc luân chuyển hồ sơ về nghĩa vụ tài chính, nhằm đáp
ứng yêu cầu cải cách một bước thủ tục hành chính khi người sử dụng đất, thực hiện
nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất và nhà (nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế
chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất lệ phí trước
bạ và các khoản thu khác nếu có).
Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm 2005
hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền
với đất. Thông tư quy định phạm vi điều chỉnh, các trường hợp đăng ký thế chấp,
bảo lãnh tại VPĐKQSDĐ; Các quy định liên quan đến thẩm quyền, nhiệm vụ quyền
hạn và trách nhiệm của VPĐKQSDĐ, quy trình thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp,
bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất.
Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm 2006
sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTPBTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh.
Bộ Luật Dân sự (2005) liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 12
đất khi thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất tại VPĐKQSDĐ, quyền sở hữu được
Bộ Luật Dân sự 2005 quy định cụ thể bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và
quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật (Điều 164);
Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản (Điều 167); Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối
với tài sản (Điều 168); Các quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài
sản (Điều 173). Trên cơ sở đó, pháp nhân, thể nhân tự xác định quyền và nghĩa vụ
của mình về bất động sản hợp pháp (trong đó có quyền sử dụng đất) đối với Nhà
nước và cơ quan có thẩm quyền. (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam, 2005)
Về tổng thể thì việc Nhà nước ban hành các quy định liên quan đến
VPĐKQSDĐ trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tuy không
nhiều nhưng được xem là tương đối đầy đủ. Đây là căn cứ pháp lý ban đầu để thành
lập và đưa các VPĐKQSDĐ đi vào hoạt động. Tuy nhiên, các văn bản pháp quy
liên quan đến VPĐKQSDĐ còn những hạn chế như:
Thông tư 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV quy định không rõ ràng (cho phép
các địa phương có thể không thành lập VPĐKQSDĐ) vì vậy cơ chế bắt buộc phải
thành lập mô hình VPĐKQSDĐ đang bị “bỏ ngỏ”.
Thông tư số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC, ngày 15 tháng 3 năm 2010
hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn tổ chức, biên chế và cơ chế tài chính
của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất. Thông tư này thay thế cho Thông tư số
liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31 tháng 12 năm 2004 hướng dẫn
chức năng, nhiệm vụ và tổ chức của VPĐKQSDĐ và tổ chức phát triển quỹ đất.
Tình hình trên cho thấy việc hoàn thiện cơ chế, chính sách đưa VPĐKQSDĐ
đi vào hoạt động hiệu quả là nhiệm vụ bức thiết nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý, sử
dụng đất phục vụ phát triển kinh tế đất nước thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá
và hội nhập.
1.1.5.3. Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của VPĐKQSDĐ
Theo quy định của Luật đất đai 2003, VPĐKQSDĐ thành lập ở cấp tỉnh và
cấp huyện là đơn vị sự nghiệp công lập, có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 13
đất; chỉnh lý biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng
và quản lý hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật. (Lưu Tiến Đăng, 2012)
Nhiệm vụ cụ thể của VPĐKQSDĐ là: Giúp các cấp quản lý trực tiếp làm đầu
mối thực hiện các thủ tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo thẩm quyền cho các đối tượng
sử dụng đất ở địa phương; Đăng ký quyền sử dụng đất và chỉnh lý biến động về sử
dụng đất theo quy định của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất;
thực hiện trích đo địa chính thửa đất, khu đất; lập và quản lý toàn bộ HSĐC gốc đối với
tất cả các thửa đất thuộc phạm vi địa giới hành chính; Chỉnh lý HSĐC gốc khi có biến
động về sử dụng đất theo thông báo của cơ quan tài nguyên và môi trường; Lưu trữ
HSĐC, hệ thống thông tin đất đai (Bộ TN và Môi trường, 2004).
Như vậy, về chức năng nhiệm vụ, hoạt động của VPĐKQSDĐ có 3 chức năng
chính là: Quản lý HSĐC gốc; chỉnh lý thống nhất HSĐC; phục vụ người sử dụng
đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ.
Với tư cách là tổ chức dịch vụ công trong lĩnh vực đất đai, vai trò của
VPĐKQSDĐ trong cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý đất đai ở địa phương là rất
quan trọng vì những lý do sau đây:
Thứ nhất: Hoạt động của VPĐKQSDĐ đã cơ bản tách bạch giữa hoạt động
quản lý nhà nước với hoạt động của đơn vị sự nghiệp. Cơ quan Tài nguyên Môi
trường là cơ quan trực tiếp tham mưu giúp việc trong lĩnh vực tài nguyên và môi
trường cho UBND cấp có thẩm quyền ký các quyết định giao đất, cho thuê đất, thu
hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất. Còn lại việc
lập HSĐC, đăng ký quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
được giao cho cơ quan chuyên môn là Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất trực
tiếp tham mưu thực hiện.
Thứ hai: Theo quy định của pháp luật, hiện nay VPĐKQSDĐ các cấp là tổ
chức xây dựng, chỉnh lý, quản lý và vận hành cơ sở dữ liệu địa chính giúp cho công
tác quản lý nhà nước về đất đai. Là mô hình tổ chức duy nhất thực hiện các thủ tục
có liên quan đến Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đây là chứng thư pháp lý đảm
bảo cho các hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất, cơ sở pháp lý đảm bảo cho
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 14
người sử dụng đất an tâm đầu tư trên thửa đất của mình. Mặt khác, chỉ có
VPĐKQSDĐ mới được quyền chỉnh lý, cập nhật, quản lý, lưu trữ HSĐC gốc dưới
dạng giấy (hoặc dạng số) và cung cấp thông tin HSĐC cho các chủ thể có nhu cầu
sử dụng đất.
Thứ ba: Hoạt động của VPĐKQSDĐ đã và đang góp phần giảm thiểu những
vướng mắc, ách tắc trong việc đăng ký quyền sử dụng đất cũng như đăng ký bất
động sản trong nền kinh tế thị trường, đáp ứng cung - cầu về đất đai cho đầu tư phát
triển kinh tế thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá và hội nhập kinh tế quốc tế sau
khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới.
Thứ tư: Từ hoạt động của VPĐKQSDĐ, những năm gần đây cùng với việc quản
lý, điều chỉnh biến động đất đai theo yêu cầu chuyển đổi cơ cấu kinh tế của từng địa
phương, VPĐKQSDĐ đã có những đóng góp tích cực trong việc thực hiện nhiệm vụ
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đưa tỷ lệ cấp giấy cho các đối tượng sử dụng
đất tăng nhanh so với thời kỳ trước khi có Luật Đất đai 2003, tạo môi trường đầu tư
lành mạnh và thu hút đầu tư trong nước và nước ngoài vào Việt Nam.
Thứ năm: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có vai trò quan trọng trong
quan hệ đất đai, nó không chỉ làm cầu nối trực tiếp giữa người sử dụng đất, nhà đầu
tư với các cơ quan quản lý mà còn có tác dụng tăng cường các giao dịch đảm bảo
đối với nguồn vốn từ đất đai giữa người sử dụng đất nói chung với các tổ chức tín
dụng, cơ quan thuế của Nhà nước thông qua các hoạt động thế chấp, bảo lãnh vay
vốn, thu thuế, phí...góp phần tăng nguồn thu từ đất đai cho ngân sách Nhà nước.
Thứ sáu: Hoạt động của VPĐKQSDĐ đòi hỏi phải chuyên môn hóa công tác
đăng ký quyền sử dụng đất. So với trước đây, chuyên môn hoá trong hoạt động
đăng ký quyền sử dụng đất đã được áp dụng rộng rãi thông qua việc đầu tư, ứng
dụng công nghệ thông tin đáp ứng yêu cầu phát triển Chính phủ điện tử trong những
năm tới. Mặt khác, tính công khai, minh bạch được thể hiện đầy đủ, nghiêm túc
trong hoạt động của VPĐKQSDĐ thông qua việc cải cách thủ tục hành chính.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 15
