đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện yên khánh, tỉnh ninh bình

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM


NGUYỄN ĐỨC DUNG

ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN YÊN KHÁNH,
TỈNH NINH BÌNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI – 2014


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM


NGUYỄN ĐỨC DUNG

ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN YÊN KHÁNH,
TỈNH NINH BÌNH

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

PGS. TS. TRẦN VĂN CHÍNH

HÀ NỘI - 2014


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực, đầy đủ và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc nghiên cứu thực tế tại địa
phương để thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích
dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./.
Tác giả luận văn

Nguyễn Đức Dung

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page i


LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành
cảm ơn PGS. TS. Trần Văn Chính - Giảng viên Học viện Nông nghiệp Việt
Nam đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo tại khoa Quản lý đất đai,
Viện đào tạo Sau Đại học – Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã giúp đỡ tạo
điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Yên Khánh đã giúp đỡ tôi trong thời

gian nghiên cứu, thực hiện đề tài.
Trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

Nguyễn Đức Dung

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan

i

Lời cảm ơn

ii

Mục lục

iii

Danh mục các chữ viết tắt

vi

Danh mục bảng

vii

Danh mục hình ảnh

viii

MỞ ĐẦU

1

1

Tính cấp thiết của đề tài

1

2

Mục đích, yêu cầu của đề tài

2

Chương 1 TỔNG QUAN VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ VĂN PHÒNG
ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

3

1.1

Khái quát về đất đai, bất động sản và thị trường bất động sản

3

1.1.1

Đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản

3

1.1.2

Đăng ký đất đai, bất động sản

9

1.1.3

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

13

1.1.4

Hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản Việt Nam

13

1.2

Chức năng, nhiệm vụ văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

17

1.2.1

Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK

17

1.2.2

Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng Đăng ký quyền sử
dụng đất

20

1.3

Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước

22

1.3.1

Australia: Đăng ký quyền (hệ thống Toren)

22

1.3.2

Cộng hòa Pháp

23

1.3.3

Thụy Điển

26

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iii


1.4

Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
ở nước ta

27

1.4.1

Tình hình thành lập

27

1.4.2

Cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

29

1.4.3

Nguồn nhân lực của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

30

1.4.4

Chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

31

1.4.5

Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPĐK

32

1.4.6

Đánh giá chung về tình hình hoạt động của VPĐK ở nước ta

34

1.5

Thực trạng hoạt động của VPĐK QSDĐ của tỉnh Ninh Bình

38

1.5.1

Về mô hình tổ chức

38

1.5.2

Về chức năng nhiệm vụ

38

1.5.3

Về phân cấp đăng ký biến động

39

1.5.4

Về cơ chế tài chính

39

1.5.5

Về đăng ký biến động

40

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

41

2.1

Đối tượng nghiên cứu

41

2.2

Phạm vi nghiên cứu

41

2.3

Nội dung nghiên cứu

41

2.4

Phương pháp nghiên cứu

42

2.4.1

Phương pháp thu thập số liệu

42

2.4.2

Phương pháp phân tích, xử lý số liệu

43

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
3.1

44

Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Yên Khánh, tỉnh
Ninh Bình

3.1.1

44

Đặc điểm điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và cảnh quan
môi trường

44

3.1.2

Đặc điểm kinh tế – xã hội huyện Yên Khánh

47

3.1.3

Tình hình quản lý đất đai ở huyện Yên Khánh

50

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iv


3.2

Thực trạng hoạt động của VPĐK quyền sử dụng đất huyện Yên
Khánh

53

3.2.1

Tổ chức bộ máy của VPĐK quyền sử dụng đất huyện Yên Khánh

53

3.2.2

Cơ chế hoạt động của VPĐK quyền sử dụng đất

56

3.2.3

Kết quả hoạt động của VPĐK quyền sử dụng đất huyện Yên
Khánh

3.2.4

59

Đánh giá chung về hoạt động của VPĐK quyền sử dụng đất
huyện Yên Khánh

3.2.5

71

Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất.

3.3

77

Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

79

3.3.1

Giải pháp về chính sách pháp luật

79

3.3.2

Giải pháp về tổ chức

80

3.3.3

Giải pháp về nhân lực

80

3.3.4

Giải pháp về nghiệp vụ

81

3.3.5

Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật

82

3.3.6

Giải pháp về cơ chế

82

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

83

1

Kết luận

83

2

Kiến nghị

84

TÀI LIỆU THAM KHẢO

86

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page v


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Nội dung đầy đủ

BĐS

Bất động sản

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

GCN

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HSĐC

Hồ sơ địa chính

PTTH

Phổ thông trung học

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất

THCS

Trung học cơ sở

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

UBND

Uỷ ban nhân dân

VPĐK

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vi

DANH MỤC BẢNG

Số bảng
Tên bảng
1.2
Tình hình thành lập VPĐK QSDĐ các cấp cả nước

Trang
28

1.3

Nguồn nhân lực của VPĐK QSDĐ các cấp cả nước

30

1.4

Kết quả cấp giấy chứng nhận các loại đất cả nước

34

3.1

Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 của huyện Yên Khánh

51

3.2

Kết quả cấp GCN của huyện Yên Khánh 2006 – 2013

60

3.3

Kết quả tổng hợp công tác chuyển quyền sử dụng đất của huyện
Yên Khánh từ năm 2006 đến 2013

3.4

62

Kết quả thực hiện đăng ký thế chấp cho các tổ chức trên địa bàn
huyện Yên Khánh giai đoạn 2006 - 2013

3.5

63

Tình hình đo đạc lập bản đồ địa chính huyện Yên Khánh đến
năm 2013

65

3.6

Hiện trạng hệ thống bản đồ địa chính huyện Yên Khánh

66

3.7

Tình hình lập hồ sơ địa chính của huyện Yên Khánh

67

3.8

Mức độ công khai thủ tục hành chính

72

3.9

Đánh giá thời gian giải quyết hồ sơ của VPĐK

73

3.10

Mức độ quan tâm của cán bộ

74

3.11

Mức độ hướng dẫn của cán bộ

75

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vii


DANH MỤC HÌNH ẢNH

Số hình
Tên hình
Trang
1.1
Sơ đồ vị trí của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất trong hệ
thống quản lý đất đai ở Việt Nam

21

1.2

Mô hình tổ chức Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Ninh Bình

38

3.1

Sơ đồ vị trí huyện Yên Khánh, tỉnh Ninh Bình

44

3.2

Cơ cấu kinh tế huyện Yên Khánh 2013

47

3.3

Một số hình ảnh về huyện Yên Khánh

50

3.4

Cơ cấu đất đai năm 2013 của huyện Yên Khánh

52

3.5

Quy trình đăng ký GCN lần đầu

56

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page viii


MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng của môi trường sống. Luật đất đai năm 2003 đã khẳng
định “ Đất đai thuộc sở hữu toàn đân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”.
Công các đăng ký đất đai là một trong những nội dung trong công tác
quản lý nhà nước về đất đai nhằm đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của người
sử dụng đất đối với Nhà nước, là công cụ để Nhà nước thực hiện công tác
quản lý đất đai theo quy định của pháp luật.
Việc đăng ký đất đai là việc làm rất quan trọng và cần thiết, nó là cơ sở
pháp lý để Nhà nước nắm chắc, quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên của quốc
gia cũng như để người sử dụng đất yên tâm sử dụng. Từ khi Luật Đất đai năm
2003 ra đời cùng với việc thực hiện cải cách hành chính theo cơ chế “một
cửa”, các cấp, các ngành đã có nhiều nỗ lực trong việc đơn giản hóa các thủ
tục hành chính liên quan đến lĩnh vực đất đai đối với các đối tượng sử dụng
đất. Công nghệ thông tin và trình độ của cán bộ làm việc tại cơ quan đăng ký
đất đai các cấp từng bước được nâng cao đã phát huy thành quả cải cách hành
chính trong lĩnh vực này. Tuy nhiên, việc cung ứng các dịch vụ về đăng ký,
cấp giấy chứng nhận nhà đất vẫn là một trong những vấn đề bức xúc đối với
người sử dụng đất.
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (VPĐK) huyện Yên Khánh
được thành lập theo Quyết định số 881/2006/QĐ-UBND ngày 17/8/2006 của
UBND huyện Yên Khánh về việc thành Lập Văn Phòng đăng ký quyền sử
dụng đất huyện Yên Khánh.
Sự ra đời của VPĐK huyện Yên Khánh là tất yếu để đáp ứng mục tiêu

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 1

phát triền kinh tế - xã hội chung trên địa bàn huyện đảm bảo quyền lợi của
người dân về thực hiện các quyền của người sử dụng đất, nhất là vấn đề đăng
ký giấy chứng nhận, các hoạt động liên quan đến công tác chuyển quyền sử
dụng đất, công tác giao dịch đảm bảo. Với lợi thế về vị trí địa lý, điều kiện tự
nhiên, huyện Yên Khánh đã và đang có nhiều thuận lợi để phát triển kinh tế xã hội. Người dân từng bước chuyển từ sản xuất nông nghiệp sang sản xuất
công nghiệp, dịch vụ, thương mại. Sự phát triển đã đem lại nhiều khó khăn và
thách thức cho Cơ quan Đăng ký đất đai của huyện Yên Khánh trong công tác
quản lý và đăng ký đất đai. Vì vậy để khái quát được thực trạng hoạt động và
có giải pháp nhằm nâng cao hoạt động của VPĐK huyện Yên Khánh, đáp ứng
các yêu cầu thực tiễn đặt ra là mục tiêu của đề tài nghiên cứu “Đánh giá hoạt
động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Yên Khánh, tỉnh
Ninh Bình”.
2 Mục đích, yêu cầu của đề tài
2.1 Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá kết quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
huyện Yên Khánh trong thời gian qua.
- Đề xuất giải pháp nâng cao kết quả hoạt động của văn phòng trong
tương lai gần.
2.2 Yêu cầu
- Rút ra được những tồn tại và nguyên nhân gây ra trong quá trình hoạt
động của VPĐK trong thời gian qua.
- Biện pháp đề xuất phải phù hợp với điều kiện của huyện.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 2


Chương 1 TỔNG QUAN VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ VĂN

PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1 Khái quát về đất đai, bất động sản và thị trường bất động sản
1.1.1 Đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản
1.1.1.1 Đất đai
a) Về mặt thổ nhưỡng (soil)
Lớp đất mặt của vỏ trái đất gọi là Thổ nhưỡng (Soil). Thổ nhưỡng phát
sinh là do tác động lẫn nhau của khí trời (Khí quyển), nước (Thuỷ quyển),
sinh vật (Sinh quyển), đá mẹ (Thạch quyển), qua thời gian lâu dài. Thổ nhưỡng là một hỗn hợp gồm các khoáng vật do đá mẹ phong hoá dưới tác động
của các nhân tố vật lý, hoá học và chất mùn do xác động thực vật phân huỷ
tạo thành. Chất mùn làm cho đất có độ phì nhiêu, đó là đặc tính đặc trưng của
đất mà đá không có. Chất mùn còn làm tăng độ đệm của đất, làm giảm hữu
hiệu những thay đổi đột ngột của môi trường bảo vệ cho các sinh vật sống và
phát triển. V.V.Dokuchaev, nhà khoa học người Nga tiên phong trong lĩnhh
vực khoa học đất cho rằng: “Đất như là một thực thể tự nhiên có nguồn gốc
và lịch sử phát triển riêng, là thực thể với những quá trình phức tạp và đa
dạng diến ra trong nó. Đất được coi là khác biệt bởi với đá. Đá trở thành đất
dưới ảnh hưởng của một loạt các yếu tố tạo thành đất như khí hậu, cây cỏ, khu
vực, địa hình và tuổi”. (Vũ Ngọc Tuyên, 1994)
b) Về tài nguyên, tài sản (land)
Đất đai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản vô cùng quý giá của
mỗi quốc gia với vai trò, ý nghĩa đặc trưng: đất đai là nơi ở, nơi xây dựng
cơ sở hạ tầng của con người và là tư liệu sản xuất đặc biệt. Theo đó đất đai
được định nghĩa : “Đất là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất
cả các đặc tính sinh quyển ngay trên hay dưới bề mặt đó gồm có: Yếu tố khí

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 3

hậu gần bề mặt trái đất; các dạng thổ nhưỡng và địa hình, thủy văn bề mặt
(gồm: hồ, sông, suối và đầm lầy nước cạn); lớp trầm tích và kho dự trữ nước
ngầm sát bề mặt trái đất; tập đoàn thực vật và động vật; trạng thái định cư của
con người và những thành quả vật chất do các hoạt động của con người trong
quá khứ và hiện tại tạo ra”. (Bộ Giáo dục và Đào tạo, 2000)
1.1.1.2. Bất động sản
a) Khái niệm:
Bất động sản là các tài sản không di dời được. Tuy tiêu chí phân loại
BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS bao gồm đất
đai và những tài sản gắn liền với đất đai.
- Ở Nga: Pháp luật quy định cụ thể bất động sản là "mảnh đất" chứ
không phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói
chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự.
Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về bất động sản đã có những điểm khác
biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này
một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt
khác, đưa ra khái niệm chung về bất động sản là "những đối tượng mà dịch
chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng". Bên cạnh đó, Luật này còn liệt
kê những vật không liên quan gì đến đất đai như "tàu biển, máy bay, phương
tiện vũ trụ..." cũng là các bất động sản.
- Cộng hòa Pháp: Điều 520 Luật Dân sự quy định "mùa màng chưa gặt,
trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây được coi là
động sản”.
- Vương quốc Thái Lan: Luật Dân sự tại Điều 100 quy định: "Bất động
sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn
với việc sở hữu đất đai".
Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước ta quy định: "Bất động

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 4


sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với
đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài
sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định". (Bộ
Luật Dân sự 2005)
b) Hàng hoá bất động sản (Nguyễn Đình Bồng và Ctg, 2005)
Trong nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS là thị trường mua bán
hàng hoá đặc biệt-hàng hoá bất động sản (HHBĐS).Tính đặc biệt của
HHBĐS được xác định bởi thuộc tính đất đai mà các tài sản khác không có:
- Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, môi trường
sống, địa bàn để phân bố dân cư và các lĩnh vực kinh tế, văn hoá-xã hội, đất đai
là tư liệu sản xuất, đất đai là di sản , đất đai là lãnh thổ cộng đồng, quốc gia
- Đất đai có vị trí cố định, diện tích hữu hạn và độ phì biến động theo
thời gian-phụ thuộc vào việc sử dụng của con người;
- Đất đai là yếu tố cần thiết để thiết để tạo lập BĐS
Ngoài ra hàng hoá BĐS còn có những tính chất khác so với hàng hoá
khác:
- Là loại hàng hoá không thể di dời, liên quan đến môi trường, cơ sở
hạ tầng kỹ thuật (giao thông, thông tin liên lạc, cấp thoát nước, điện), cơ sở
hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện); khu dân cư, thương mại, dịch vụ,
nông nghiệp, công nghiệp;
- Là loại hàng hoá có giá trị lớn, cần có vốn đầu tư dài hạn;
- Là loại hàng hoá mà việc giao dịch phải được pháp luật cho phép và
được thực hiện theo một trình tự pháp lý chặt chẽ. Đất đai là BĐS nhưng pháp
luật mỗi nước cũng có những quy định khác nhau về phạm vi giao dịch . Ví
dụ: các nước theo kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Uc, một số

nước ASEAN như Thái Lan, Mã Lai, Sing-ga-po quy định BĐS (đất đai) hoặc
BĐS (đất đai+tài sản trên đất) là hàng hoá được giao dịch trên thị trường

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 5


BĐS; Trung quốc BĐS (đất đai +tài sản trên đất) được phép giao dịch trên thị
trường bất động sản nhưng đất đai thuộc sở hữu Nhà nước không được mua
bán mà chỉ được chuyển quyền sử dụng đất, đất đai thuộc sở hữu tập thể phải
chuyển thành sở hữu Nhà nước (bằng cách trưng thu) mới được chuyển quyền
sử dụng đất.
- Không phải tất cả mọi bất động sản đều trở thành hàng hoá, ví dụ: bất
động sản là các công trình công cộng như các di tích lịch sử văn hoá, danh lam
thắng cảnh, công viên Quốc gia, đường giao thông, vườn hoa công cộng.
1.1.1.3. Thị trường bất động sản
a) Khái niệm: Thị trường bất động sản (TTBĐS) là một bộ phận cấu
thành quan trọng của nền kinh tế thị trường. Thị trường bất động sản liên
quan chặt chẽ với các thị trường khác như thị trường hàng hoá, thị trường
chứng khoán, thị trường lao động, thị trường khoa học công nghệ. Thị trường
bất động sản là cơ chế, trong đó hàng hóa và dịch vụ bất động sản được trao
đổi (Trần Kim Chung, 2005)
TTBĐS được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động có liên
quan đến giao dịch BĐS như: mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS.
TTBĐS theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đến giao
dịch BĐS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS.
“Bất động sản là một tài sản có giá trị lớn. Giá trị Bất động sản tại hầu hết
các nước phương tây chiếm khoảng 25-30% GDP, Mỹ 30-40%”. (Hernando
de Soto-Bí mật của Tư bản)

b) Tính chất (Nguyễn Đình Bồng và Ctg, 2005)
- Thị trường bất động sản chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng
hoá: quy luật giá trị, quy luật cung cầu
- Thị trường bất động theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với
3 yếu tố xác định: sản phẩm, số lượng và giá cả.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 6


- Phạm vi hoạt động của TTBĐS do pháp luật của mỗi nước quy định
nên cũng không đồng nhất.
Ví dụ: Pháp luật Ôxtrâylia quy định không hạn chế quyền được mua,
bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất, BĐS đều được mua, bán, cho
thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch BĐS bao gồm
chuyển nhượng BĐS, Thế chấp BĐS và cho thuê nhà.
c) Đặc điểm (Nguyễn Đình Bồng và Ctg, 2005)
- Thị trường bất động sản không chỉ là giao dịch bản thân bất động sản
mà cái cơ bản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong
bất động sản.
- Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc.
- Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của pháp luật
- Thị trường bất động sản luôn có nội dung phong phú nhưng thực tế
lại là thị trường không hoàn hảo
- Cung về bất động sản phản ứng chậm so với cầu về bất động sản.
d) Chức năng của thị trường Bất động sản: i) Đưa người mua và người
bán BĐS đến với nhau; ii) Xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; iii) Phân
phối BĐS theo quy luật cung cầu; iv) Phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh
tranh của thị trường. (UlfJensel, Lun University of Sweden 2001)

e) Vai trò, vị trí của thị trường bất động sản
Thị trường BĐS có vị trí quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân:
- Tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả BĐS - tài
nguyên thiên nhiên, tài sản Quốc gia quan trọng;
-Tác động tới tăng trưởng kinh tế thông qua việc khuyến khích đầu tư
phát triển BĐS;
-Tác động trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường chứng khoán, thị
trường hàng hoá, thị trường lao động;
- Liên quan đến một số lĩnh vực xã hội như: lao động, việc làm, nhà ở.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 7


g) Các yếu tố của thị trường bất động sản
- Quyền của người bán được bán BĐS và quyền của người mua được
mua BĐS được pháp luật quy định và bảo hộ;
Ví dụ: TTBĐS Ôxtraylia: pháp luật không giới hạn quyền mua, bán thế
chấp BĐS; không phân biệt trong việc giao dịch BĐS đối với các loại đất
nông nghiệp, công nghiệp, thương mại, đất ở; các đại lý về BĐS giúp người
bán tìm người mua bằng thông tin, quảng cáo việc bán đất; Hệ thống thông tin
BĐS là hệ thống mở cung cấp thông tin khách quan cho mọi đối tượng có nhu
cầu; BĐS được định giá nhưng giá mua bán và và mức cho vay thế chấp do
các bên tham gia giao dịch BĐS quyết định; Việc đăng ký bất động sản là bắt
buộc, thực hiện tại cơ quan đăng ký BĐS; TTBĐS Trung Quốc: người được
Nhà nước giao đất có thu tiền được quyền sử dụng đất và được phép chuyển
quyền sử dụng đất; khi chuyển nhượng thế chấp BĐS thì đồng thời chuyển
nhượng và thế chấp quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất; Nhà nước thực
hiện chế độ định giá và báo giá BĐS; Nhà nước thực hiện chế độ Đăng ký,

cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở; Tổ chức phục vụ
môi giới BĐS gồm: Cơ quan tư vấn, cơ quan bình giá tài sản nhà đất, cơ quan
kinh doanh nhà đất. (Nguyễn Đình Bồng, 2010)
- Biện pháp để người mua và người bán BĐS đến với nhau;
- Biện pháp cung cấp thông tin khách quan liên quan đến BĐS cho
người mua (quyền sử dụng đất, quyền sở hữu, hưởng lợi tài sản trên đất liên
quan đến BĐS của người bán; nghĩa vụ về tài chính và những tồn tại đối với
người bán; mối liên quan giữa BĐS của người bán với các BĐS liền kề cũng
như sự liên quan đến quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước...;
- Thoả thuận giá mua bán;
- Hình thức hợp đồng giữa người bán và người mua có thể thực hiện và
được cộng đồng chấp nhận;

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 8


- Biện pháp đảm bảo chuyển quyền sở hữu BĐS cho người mua tại cơ
quan đăng ký BĐS;
- Biện pháp đảm bảo cho người mua BĐS có thể vay tiền bằng thế
chấp mà BĐS là vật bảo đảm cũng như đảm bảo quyền lợi của người cho
vay;
- Biện pháp đảm bảo các nguồn thu của nhà nước từ hoạt động của
TTBĐS.
1.1.2 Đăng ký đất đai, bất động sản
1.1.2.1. Khái niệm về đăng ký đất đai
a) Đăng ký Nhà nước về đất đai.
Đăng ký đất đai là một trong những nội dung quản lý Nhà nước về đất
đai. Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin

cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Khái niệm
này chỉ rõ:
- Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền
tổ chức đăng ký đất đai;
- Hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính là cơ sở đảm bảo tính pháp
lý, tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai;
- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây
hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính.
b) Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai.
- Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà
nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân.
- Lợi ích đối với nhà nước và xã hội:
+ Quản lý Nhà nước về đất đai một cách có hệ thống, chính xác và hiệu
quả;
+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp,

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 9


thuế thu nhập cá nhân, thu nhập doanh nghiệp;
+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động
sản;
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất;
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai;
+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;
- Lợi ích đối với công dân:
+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản;

+ Khuyến khích đầu tư cá nhân;
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội.
1.1.2.2. Cơ sở đăng ký đất đai/bất động sản (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn
Đình Bồng, 2005)
a) Hồ sơ đăng ký đất đai/ bất động sản;
Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài
liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thề có chủ
quyền đối với đất đai, bất động sản. Hồ sơ đất đai, bất động sản được lập để
phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân.
- Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc
quản lý, giám sát, sử dụng và phát triến đất đai một cách hợp lý và hiệu quả.
- Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử
dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh
chóng, an toàn và với một chi phí thấp.
b) Nguyên tắc đăng ký đất đai/ bất động sản
Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc đồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 10


- Nguyên tắc chuyên biệt hoá.
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được
công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật
bảo vệ. Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất
biến về pháp lý.

c) Đơn vị đăng ký - Thửa đất
Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc
không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký
vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận
biết duy nhất. Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề
quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký.
Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa
đất không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định,
các thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao
dịch. Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa
đất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không.
Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội
dung mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ
với hệ thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp.
Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và
đăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể
từ hàng chục m2 cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính,
hệ thống bản đồ địa chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm
vi toàn quốc.
1.1.2.3. Đăng ký pháp lý đất đai/bất động sản (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn
Đình Bồng, 2005)
- Đăng ký quyền:

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 11


Quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được
giao quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi.

Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay
các Văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào
sổ. Nói cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan
hệ pháp lý hiện hành giữa bất động sản và nguời có chủ quyền đối với bất
động sản đó. Đăng ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực;
khép kín và bảo hiểm.
- Đăng ký giao dịch
Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ
các giao dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản. Hệ thồng đăng ký Văn tự
giao dịch là một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các Văn
tự giao dịch. Khi đăng ký, các Văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên
văn hoặc trích sao những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký.
Do tính chất và giá trị pháp lý của Văn tự giao dịch, dù được đăng ký
hay không đăng ký Văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng
định quyền hợp pháp đối với bất động sản. Để đảm bảo an toàn cho quyền của
mình, bên mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc
của quyền đối với đất mà mình mua.
- Hình thức đăng ký Văn tự giao dịch thường được đưa vào sử dụng ở
các nước theo xu huớng Luật La Mã và Luật Đức như Pháp, Ý, Hà Lan, Đức,
Bỉ, Tây Ban Nha và các nước khác trên thế giới mà trong quá khứ chịu ảnh
hưởng của các quốc gia trên như các nước Nam Mỹ, một phần Bắc Mỹ, một
số nước Châu Phi và Châu Á. Hệ thống đăng ký đất đai hiện nay của Hà Lan
là một hệ thống đăng ký Văn tự giao dịch điển hình đã được cải tiến và tự
động hoá để nâng cao độ an toàn pháp lý và hiệu quả hoạt động.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 12

1.1.2.4. Đăng ký đất đai và bất động sản
- Đăng ký lần đầu thực hiện đối với các trường hợp:
+ Đăng ký, cấp GCN đối với người đang sử dụng đất, chưa được cấp
GCN.
+ Đăng ký, cấp GCN đối với người được giao đất, cho thuê đất
01/7/2004 trở đi.
+ Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Đăng ký biến động thực hiện đối với các trường hợp:
+ Chuyển quyền sử dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế,
tặng cho, góp vốn ...
+ Cho thuê, cho thuê lại, thế chấp.
+ Người sử dụng đất đổi tên, giảm diện tích do thiên tai, thay đổi hạn
chế về quyền, thay đổi nghĩa vụ tài chính;
+ Chuyển từ hình thức thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất
+ Chuyển mục đích sử dụng đất,
+ Gia hạn sử dụng đất.
+ Thay đổi, bổ sung về tài sản gắn liền với đất.
+ Chia tách, sáp nhập quyền sử dụng đất; tách thửa, hợp thửa ...
1.1.3 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực
hiện nhiệm vụ đăng ký đất đai với chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc,
chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các
quyền và nghĩa vụ.
1.1.4 Hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản Việt Nam
1.1.4.1 Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai
- Chỉ thị 299 - TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ “về việc
đo đạc và đăng ký thống kê ruộng đất” đã lập được hệ thống hồ sơ đăng ký cho

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 13


toàn bộ đất nông nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư nông thôn.
- Thực hiện yêu cầu này Tổng cục Quản lý ruộng đất ban hành văn bản
đầu tiên quy định thủ tục đăng ký thống kê ruộng đất theo Quyết định
56/ĐKTK ngày 05/11/1981. Các tài liệu của hệ thống hồ sơ lập theo Quyết
định số 56/ĐKTK gồm:
+ Biên bản xác định ranh giới hành chính
+ Sổ dã ngoại
+ Biên bản và kết quả chi tiết kiểm tra đo dạc ngoại nghiệp và nội
nghiệp
+ Phiếu thửa, đơn đăng ký quyền sử dụng đất
+ Bản kê khai ruộng đất của tập thể
+ Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất không hợp pháp
+ Sổ đăng ký ruộng đất cho tập thể, cá nhân
+ Sổ mục kê
+ Biểu tổng hợp diện tích
+ Bảng thống kê diện tích ruộng đất
+ Giấy chứng nhận
+ Biên bản thông báo công khai hồ sơ đăng ký
1.1.4.2 Giai đoạn từ từ khi có Luật Đất đai 1987 đến 1993
- Luật Đất đai 1987 quy định “Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng
hoặc đang sử dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng ký đất đai tại
cơ quan Nhà nước - Uỷ ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị
trấn và UBND xã thuộc huyện lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho người
SDĐ và tự mình đăng ký đất chưa sử dụng vào sổ địa chính”. (Quốc hội, 1987,
Luật Đất đai)
-Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201 - ĐKTK

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 14


ngày 14/7/1989 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư số 302 ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định 201- ĐKTK đã tạo ra
một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam”
Thời kỳ này do đất đai ít biến động, Nhà nước nghiêm cấm việc mua,
bán, lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương
thức quản lý đất đai theo cơ chế bao cấp nên hoạt động đăng ký đất đai ít
phức tạp.
1.1.4.3 Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2003
a) Luật Đất đai năm 1993 quy định
- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà
nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào các mục đích; Nhà
nước còn cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất.
- “Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng
sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.
- “Người đang sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải đăng ký
tại xã, phường, thị trấn đó - Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản
lý sổ địa chính, đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động về
việc sử dụng đất”. (Quốc hội; 1993 , Luật Đất đai và 2005, Luật Dân sự)
Giai đoạn này đánh dấu sự chuyển đổi của nền kinh tế sau 7 năm thực
hiện đường lối đổi mới của Đảng. Vì vậy, đất đai (quyền sử dụng đất) tuy
chưa được pháp luật thừa nhận là loại hàng hoá nhưng trên thực tế, thị trường
này có nhiều biến động, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái pháp luật
xảy ra thường xuyên, đặc biệt là khu vực đất đô thị, đất ở nông thôn thông qua
việc mua bán, chuyển nhượng bất hợp pháp không thực hiện việc đăng ký với
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

b) Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai (1998, 2001) tiếp tục phát triển
các quy định về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993, công tác đăng ký đất

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 15